00:09On termine cette émission avec la réforme de l'apport-recession issue de la loi de finances 2026 et on
00:17va voir quelles sont les conséquences sur les clubs d'îles immobiliers avec mon invité Anthony Sobestre, avocat et manager
00:24chez Arsène.
00:25Anthony Sobestre, bonjour. Bonjour Arnaud. Alors avant de s'intéresser à la réforme de l'apport-recession telle qu'issue
00:32de la loi de finances 2026, quel était le régime avant cette réforme de la loi 2026 ?
00:40Alors oui, pour rappel, le régime d'apport-recession est prévu à l'article 150 0BTR du Code général des
00:45impôts. C'est un mécanisme relativement connu de fiscalité patrimoniale.
00:49Concrètement, qu'est-ce que c'est ? C'est une personne physique qui va apporter des titres qui détient
00:54à une société holding qui contrôle.
00:57Par principe, cette opération d'apport est imposable, sauf avec l'application du 150 0BTR du CGI qui permet l
01:04'application d'un report d'imposition.
01:06C'est-à-dire que la plus-value, elle est déterminée, figée, calculée, mais elle n'est pas réellement imposable
01:11et taxée au niveau de la personne physique.
01:13On a certains événements qui mettent fin à ce report d'imposition. On a une sorte d'épée d'amoclès
01:19au-dessus de la tête de la personne physique.
01:21L'un des événements, c'est si la société holding cède les titres qui lui ont été apportés dans un
01:26délai de trois ans.
01:27Par principe, le report d'imposition tombe et l'imposition est due. On a une exception à cette imposition.
01:32Si la société holding réinvestit une certaine fraction du produit de cession dans des activités éligibles, la plus-value n
01:40'est pas imposable et le report d'imposition est maintenu.
01:42Donc on a vraiment ce triptyque apport-cession-réinvestissement, plutôt en neutralité fiscale, notamment si l'apport-cession est réalisé
01:51dans un délai court,
01:52vraiment neutre fiscalement, qui s'adresse vraiment à une population plutôt d'entrepreneurs, on va dire.
01:58C'est-à-dire qu'au lieu qu'une personne cède son entreprise en direct et qu'il soit imposé
02:02sur la plus-value,
02:03l'apport-cession-réinvestissement permet de ne pas déclencher d'imposition immédiate, de réinvestir dans des activités éligibles.
02:11Et c'est d'ailleurs la volonté du législateur en 2012, c'est vraiment de réinjecter de l'argent frais,
02:17on va dire, issu d'une cession d'entreprise,
02:20dans d'autres activités qui nécessitent des capitaux.
02:23Alors on a vu le régime de l'apport-cession avant la loi de finances 2026.
02:29Quelles sont les modifications qui ont été introduites dans la loi de finances 2026 ?
02:34Oui, on a des modifications assez importantes, notamment sur cette dernière partie de réinvestissement,
02:39pour maintenir au niveau de la personne physique ce report d'imposition.
02:43Avant 2026, avant la loi de finances, il fallait que la société holding réinvestisse au moins 60% du produit
02:49de cession dans des activités éligibles.
02:51Ce seuil de 60%, il est passé à 70%.
02:53Donc on doit réinvestir plus dans des activités éligibles pour maintenir ce report d'imposition et ce régime de faveur.
03:00Le délai de réinvestissement, il a été assoupli, c'est une bonne nouvelle.
03:04La société holding avait deux ans pour réinvestir, à compter de la cession.
03:08Dorénavant, elle a trois ans pour réinvestir.
03:09On laisse un petit peu plus de temps.
03:10Il y a plus de souplesse.
03:11Plus de souplesse pour trouver des supports éligibles et des supports aussi qui proposent une rentabilité satisfaisante.
03:18La conservation des titres, donc le réinvestissement, concrètement, qu'est-ce que c'est ?
03:22C'est acheter des titres, acquérir des titres ou souscrire à des nouveaux titres, à une augmentation de capital.
03:28L'objectif du législateur, c'est vraiment que ce soit un réinvestissement long terme.
03:32Long terme, c'était plutôt souple avant la loi de finances, c'était 12 mois.
03:35Donc ça voulait dire que je devais conserver, la société holding devait conserver 12 mois les titres en question.
03:40On est passé à 5 ans.
03:41Donc là, véritablement, c'est du long terme, avec une augmentation importante de ce maintien
03:47dans la société dans laquelle j'ai réinvesti.
03:49Et puis, dernière modification, et pas des moindres, c'est, on va dire, un resserrement des activités qui sont éligibles
03:55au réinvestissement.
03:57Globalement, avant la loi de finances, on avait une définition assez large des activités éligibles,
04:01activités commerciales, industrielles, libérales, artisanales, une référence aux articles du Code général des impôts relativement large.
04:07On a un resserrement et une exclusion, dorénavant, des activités commerciales immobilières.
04:12Donc tout ce qui est activités de marchands bien n'est plus éligible, activités de promotion immobilière ne l'est
04:16plus.
04:17La parauterie, dans une certaine mesure, plutôt long terme ne l'est plus.
04:20Et plusieurs activités servicielles immobilières ne le sont plus aussi.
04:25Donc on a un durcissement du dispositif.
04:28Exactement, un durcissement et un resserrement des activités éligibles.
04:31Alors on va s'intéresser maintenant au club deal immobilier.
04:34Quel est l'impact de cette réforme sur les clubs deal immobiliers ?
04:39Alors c'est vrai que depuis plusieurs années, on voyait apparaître des acteurs immobiliers,
04:44asset managers, opérateurs immobiliers,
04:47qui portaient des projets immobiliers éligibles au 150 0 BTR du CGI,
04:54au régime de l'apport cession au réinvestissement,
04:57justement parce qu'il y avait une véritable demande de société holding,
05:00d'investisseurs, de projets éligibles,
05:02puisqu'il y avait du capital à réinvestir.
05:04Sinon on se voyait rattrapé par la patrouille,
05:06on avait le report d'imposition qui tombait.
05:09Donc via les CGP, via les CIF,
05:11on avait effectivement une demande de ces investisseurs
05:15de trouver des projets immobiliers éligibles
05:18et les marchands de biens, les promoteurs immobiliers l'étaient.
05:21Donc on avait effectivement des projets de 2, 3, 4 ans
05:25qui étaient portés et qui étaient proposés à ces CGP
05:29et on avait cette manne finalement de capitaux
05:32issus des investisseurs 150 0 BTR.
05:36Dorénavant, on n'a plus cette manne et ces capitaux
05:39provenant des investisseurs 150 0 BTR.
05:42Ça ne veut pas dire que les clubs d'île immobilier
05:44sont terminés, heureusement.
05:46On aura plus, on va en quelque sorte,
05:48ce robinet d'investissement, de capitaux
05:51provenant des investisseurs emploi,
05:54de 150 0 BTR, on en aura d'autres.
05:57Mais on n'a plus cette faculté de réinvestir
05:59dans des clubs d'île immobilier.
06:01On peut trouver ça d'ailleurs assez regrettable.
06:04On a encore une fois le sentiment que le législateur
06:05vise un petit peu l'immobilier,
06:07alors même que des activités de marchands de biens,
06:09de promoteurs sont de véritables activités commerciales.
06:12Et on mesure bien les conséquences de cette mesure
06:14sur les clubs d'île immobilier ?
06:15C'est difficile à chiffrer.
06:16Il y avait effectivement certains projets
06:19qui étaient très tournés vers cette éligibilité-là,
06:22donc qui faisaient en sorte de caractériser
06:24une véritable activité de marchands de biens.
06:25On a des conditions à respecter d'habitude,
06:27d'activités spéculatives, etc.
06:30D'autres ne sont pas impactés.
06:31Ils ont d'autres flux, d'autres capitaux
06:36qui peuvent profiter au projet.
06:40Mais généralement, on n'avait pas une exclusivité
06:43d'investisseurs 150 opéters dans un club d'île immobilier.
06:47Ça existait peu, donc ça existera toujours,
06:50les clubs d'île immobilier.
06:51On va s'intéresser à l'impact sur un secteur important.
06:55Quel est l'impact sur le secteur de l'hôtellerie
06:58et de la para-hôtellerie ?
07:00Ce sont les deux petites exceptions.
07:01Enfin, petites, je ne sais pas.
07:03Exception importante, c'est l'hôtellerie
07:05qui reste éligible au réinvestissement.
07:10L'hôtellerie est vraiment perçue par le législateur
07:12comme une véritable activité économique, commerciale,
07:16avec généralement un fonds de commerce,
07:19parfois des salariés.
07:21L'hôtellerie reste éligible au réinvestissement.
07:23Au même titre que la para-hôtellerie,
07:24alors pas toute la para-hôtellerie,
07:26la para-hôtellerie touristique,
07:28plutôt court terme.
07:29Donc là, pour l'instant, on comprend
07:30que c'est plutôt les maisons d'hôtes,
07:32les gîtes,
07:33et plutôt l'allocation meublée touristique,
07:36donc plutôt avec un sentiment de résidence
07:40plutôt court terme, à la semaine, au mois,
07:42plutôt qu'une résidence principale.
07:44Donc là, le travail du Conseil,
07:45il est vraiment de s'assurer,
07:47d'un, qu'on a une véritable location meublée touristique
07:50avec des services.
07:51On sait qu'il faut rendre certains services,
07:54le petit-déjeuner, le linge,
07:55la fournition du linge, du ménage, etc.
07:57Et puis aussi, l'aspect contractuel
07:59entre la société et les résidents,
08:02avec des contrats plutôt court terme.
08:04Donc c'est vraiment cet aspect touristique.
08:05Donc l'hôtellerie reste éligible,
08:07la para-hôtellerie touristique, légalement.
08:09Pour terminer, rapidement,
08:11quelle est l'application de la loi
08:13dans le temps de ces mesures ?
08:14Alors, les nouvelles dispositions du 150-0BTR,
08:17ça applique à compter du lendemain
08:18de la publication de la finance,
08:19c'est-à-dire à partir du 21 février 2026.
08:22C'est le point de bascule.
08:23Et ce qui compte, c'est la date d'apport-cession.
08:25Donc c'est vraiment la double opération
08:27qui détermine si on est avant ou après.
08:29Si j'ai fait mon apport-cession
08:30après le 21 février 2026,
08:32je suis dans le nouveau dispositif.
08:33Si je l'ai fait après,
08:35si je l'ai fait avant le 21 février,
08:37je suis encore dans l'ancien dispositif.
08:39Donc j'ai encore la capacité
08:40de réinvestir dans des projets,
08:41des clubs d'îl immobilier,
08:42marchands de biens, promoteurs.
08:43Et je suis toujours tenu,
08:44notamment par mon délai de conservation
08:46de 12 mois au lieu de 5 ans.
08:47Donc on a vraiment,
08:48encore pendant quelques mois,
08:50du fait du délai de réinvestissement
08:51de 2 ans en ancienne version,
08:53encore pendant quelques mois,
08:54ces deux typologies de régimes
08:56qui vont s'appliquer
08:57et qui vont finalement s'arrêter
09:01naturellement au cours des prochains mois.
09:02On va conclure là-dessus.
09:03Merci Anthony Sobeth.
09:04Merci Arnaud.
09:04Je rappelle que vous êtes avocat,
09:06manager au sein du cabinet Arsène.
09:08Merci beaucoup.
09:08C'est la fin de cette émission.
09:10Merci de votre fidélité.
09:12Restez curieux et informés.
09:14À demain sur Bsmart4Change.
09:15Amen.
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