00:10La loi de simplification de la vie économique apporte plusieurs évolutions majeures en matière de beaux commerciaux.
00:16On fait le point tout de suite avec mon invité Joël Pereira Carvalho, avocat au barreau de Paris.
00:21Joël Pereira Carvalho, bonjour.
00:23Bonjour Arnaud.
00:23On va faire le point ensemble sur la loi de simplification de la vie économique et les apports concrets sur
00:30les beaux commerciaux.
00:32La première question que j'ai envie de vous poser, c'est sur la mensualisation du loyer.
00:37La loi consacre ce principe. Quelles sont les conséquences ?
00:41Effectivement Arnaud, c'est la mesure la plus visible de cette loi, à savoir la possibilité pour le locataire de
00:47demander à son bailleur la possibilité de mensualiser son loyer.
00:50Donc on met un terme à une tradition qui était le paiement du loyer par trimestre d'avance.
00:57Le locataire a désormais plus de souplesse dans son paiement.
01:01On voit ici que c'est une mesure qui permet de réinjecter de la trésorerie auprès du locataire.
01:07Ça va nécessiter auprès du bailleur, en contrepartie, une gestion plus attentive des paiements.
01:13Le bailleur ne devait contrôler que 4 paiements.
01:15Maintenant, il devra faire attention aux 12 paiements dans le cas où cette mensualisation est demandée par le locataire.
01:20Autre apport de la loi, c'est l'encadrement des garanties. Concrètement, que prévoit le texte ?
01:27Le texte prévoit effectivement un encadrement des garanties.
01:31Donc le dépôt de garantie, on a des baux commerciaux dans lesquels on voit des dépôts de garantie qui correspondent
01:37à 12 mois de loyer.
01:39Désormais, la loi encadre cela à 3 mois de loyer pour le dépôt de garantie.
01:42C'est mieux cette évolution selon vous ?
01:44Ça permet effectivement d'éviter aux locataires de mobiliser, de bloquer des fonds pendant une durée qui peut être assez
01:52longue.
01:52On le sait, dans les baux commerciaux, les relations contractuelles peuvent s'étaler dans le temps.
01:56Donc c'est une mesure économique pour relancer un petit peu l'activité, je pense,
02:03et éviter justement cet effort financier dès l'entrée pour le locataire qui devait parfois immobiliser des dizaines de milliers
02:09d'euros.
02:09Alors vous avez évoqué les délais en matière de garantie.
02:12La loi fixe désormais aussi les délais en matière de restitution en fin de bail.
02:18Quels sont-ils ? Pouvez-vous nous les présenter ?
02:20Effectivement, donc la contrepartie c'est également d'encadrer la restitution, les délais de restitution.
02:26C'est une mesure qui fait écho à une difficulté qu'on rencontrait assez souvent pour les locataires,
02:32de récupérer cette possibilité de récupérer le dépôt de garantie.
02:36Aucun délai n'était réellement prévu, désormais la loi prévoit effectivement un délai de 2-3 mois pour la restitution
02:42du dépôt de garantie.
02:44Au moins c'est plus clair, maintenant c'est encadré dans les délais.
02:47On va parler d'un autre élément aussi, c'est la loi qui organise une création de clauses d'indexation
02:55dites « tunnel ».
02:57De quoi s'agit-il ?
02:58Le bail commercial est soumis à la révision dite triennale, donc la possibilité de faire varier le montant du loyer
03:07tous les 3 ans,
03:09suivant l'indice des loyers commerciaux.
03:11Donc le loyer varie à la hausse ou à la baisse.
03:14Et donc c'est quelque chose qui se faisait déjà dans certains baux commerciaux,
03:19la possibilité de prévoir un plancher et un plafond,
03:22de sorte à ce que la variation ne puisse pas dépasser certains seuils.
03:25C'est une chose consacrée désormais dans la loi.
03:29Ça permet une protection des deux parties finalement.
03:32Autant le bailleur peut se prémunir contre une baisse déraisonnée du loyer.
03:36Le locataire pareil, une augmentation inconsidérable du loyer.
03:39Donc on prévoit par exemple 3% d'augmentation maximale et de baisse maximale.
03:44C'est cette idée du tunnel finalement.
03:48Il y a également des dispositions sur le droit de préférence du locataire commercial.
03:54Quelles sont ces dispositions ?
03:55Alors c'est plus une clarification qu'une nouvelle disposition.
03:59La loi Pinel en 2014 était venue instituer un droit de préférence,
04:05un droit de priorité pour le locataire.
04:08On ne savait pas bien à quel type de baux commerciaux ça pouvait s'appliquer.
04:13Dans la loi de simplification de la vie économique,
04:16le législateur est venu préciser qu'étaient exclus de ce droit de priorité
04:20les locaux à usage exclusif de bureaux ou d'entrepôts.
04:24Donc voilà, là on est vraiment sur une clarification.
04:27Est-ce qu'il y a d'autres éléments importants à souligner,
04:29d'autres apports de ce texte en matière de baux commerciaux ?
04:32On a également le contrôle des procédures en matière d'impayés.
04:40Voilà, donc dans le cas où le locataire souhaiterait se maintenir dans les lieux,
04:44face à la juridiction, il devra justifier de moyens réels de pouvoir solder sa dette,
04:51dans le cas où il a une dette locative.
04:53Donc également un élément en faveur du bailleur en ce sens.
04:57Est-ce qu'en définitive, que pensez-vous de ce texte ?
05:01Est-ce que finalement c'est des avancées ?
05:03On voit qu'il y a beaucoup de choses qui sont reprises dans les textes,
05:07qui existaient dans la pratique, qui sont consacrées dans cette loi.
05:11Mais au final, qu'est-ce que vous pensez de ce texte ?
05:16On ne va pas parler vraiment d'une réforme qui bouscule le droit des baux commerciaux.
05:20En réalité, ce sont des éléments qui sont repris,
05:23mais quand même de nouveaux éléments auxquels il faut faire attention,
05:26étant donné qu'ils peuvent être d'application immédiate.
05:28C'est le cas par exemple de la mensualisation du loyer,
05:31qui s'applique au bout en cours.
05:33Donc ce sont quand même des éléments à avoir à l'esprit,
05:36autant pour les preneurs que pour les bailleurs,
05:37pour éventuellement reconsidérer les contrats en cours.
05:40Pour finir, est-ce qu'il y a des grandes tendances qui se dessinent actuellement
05:45en matière de baux commerciaux ?
05:47Peut-être une faveur faite aux locataires, effectivement.
05:52On le voit, ce texte vient encadrer les garanties,
05:55leur délai de restitution.
05:56On voit qu'on essaye d'impulser finalement le commerce,
06:00éviter, faire tomber peut-être les barrières justement
06:02pour le développement des commerces.
06:04Est-ce que le législateur aurait pu aller encore plus loin ?
06:08Sans doute, sans doute qu'il y a encore davantage de choses à faire.
06:12L'avenir nous le dira.
06:13On va conclure là-dessus.
06:14Merci Joël Pereira-Carvalho.
06:16Je rappelle que vous êtes avocat au barreau de Paris.
06:19Merci.
06:20C'est la fin de ce Lex Inside.
06:22Merci de votre fidélité.
06:24Restez curieux et informés.
06:26A demain sur Bismarck for Change.
06:28Sous-titrage Société Radio-Canada
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