00:00Tout pour investir, la boîte à outils.
00:05La boîte à outils à 11h34 sur BFM Business, on accueille Barbara Thomas-David qui est notaire à Paris.
00:10Bonjour Barbara, merci beaucoup d'être avec nous à Paris d'immobilier,
00:14parce qu'il se passe des choses du côté d'Airbnb et notamment de la location dans les copropriétés.
00:20Alors en expliquant un mot, il va y avoir un peu de changement apparemment Barbara.
00:23Oui, il va y avoir du changement.
00:25Alors c'est vrai que la location à Airbnb, meublée touristique pour être exact, dans les copropriétés,
00:32ça a fait couler beaucoup d'encre.
00:33Bien sûr.
00:34Parce que c'est vrai qu'il y avait beaucoup de copropriétaires qui considéraient ça comme une gêne,
00:38d'autres qui avaient envie de pouvoir bénéficier d'un revenu complémentaire avec du Airbnb.
00:43Donc ça a créé des tensions et ça a abouti à une loi qui s'appelle la loi Lemaire,
00:48qui est arrivée en 2024 et qui a dit qu'il était possible au sein de copropriétés
00:53d'interdire le Airbnb à une majorité qualifiée, c'est-à-dire qu'il fallait convoquer une assemblée générale
01:00pour que l'assemblée générale interdise le Airbnb, encore une fois avec une majorité forte.
01:06Mais il y avait une condition particulière, c'est que dans ces copropriétés,
01:10il fallait déjà que les activités commerciales soient interdites.
01:14C'est-à-dire que le Airbnb, contrairement à une idée reçue, c'est de l'activité commerciale.
01:20Et donc, la loi Lemaire a dit que c'est possible.
01:24Si déjà dans la copropriété, on ne peut pas faire du commerce, on peut interdire le Airbnb.
01:30Alors la loi est passée et puis il y a commencé à y avoir des sujets de conflit.
01:36Le Conseil d'État a été saisi et il a été embêté parce que l'argument, c'était de dire
01:42que le droit de propriété, c'est un droit en France qui est inaliénable et qui est inscrit dans la
01:51Constitution.
01:52Donc c'est le Conseil constitutionnel qui s'est trouvé saisi très récemment.
01:57La décision date exactement du 19 mars dernier qui a été saisi du sujet.
02:02Est-ce qu'interdire le Airbnb, c'est contraire au libre exercice de son droit de propriété qui est inscrit
02:11dans la Constitution ?
02:12Et en fait, le Conseil constitutionnel, il a tranché et il a dit non parce que ce n'est pas
02:18l'interdiction globale de louer.
02:20C'est juste une modalité particulière de l'allocation qui peut être interdite.
02:26D'accord. Donc maintenant, ça se passera comme ça.
02:28Assemblée générale dans les copropriétés, majorité qualifiée.
02:31C'est chiffré ou pas ?
02:33Oui, c'est la majorité de l'article 26 qui est la majorité la plus importante des deux tiers des
02:39copropriétés.
02:40C'est les deux tiers, voilà.
02:41Oui, tout à fait.
02:42Ce sera la règle des deux tiers.
02:43Rappelez qu'elles sont aujourd'hui, d'ores et déjà, les règles administratives pour louer son appartement sur Airbnb.
02:47Est-ce que c'est vrai que c'est devenu plus compliqué ou pas ?
02:49Oui. En fait, toujours se rappeler quand on parle de copropriété,
02:53il y a les règles de droit privé, celles dont je viens de parler,
02:56vos relations avec les copropriétaires et les règles de droit public avec l'administration.
03:02Autrement dit, là, avec la mairie de la commune dans laquelle vous habitez.
03:07Alors, il y a une règle très simple, c'est que lorsque vous louez votre résidence principale en Airbnb,
03:13et c'est valable également pour ce dont je vous parlais tout à l'heure,
03:16eh bien, c'est possible.
03:18C'est-à-dire que lorsque vous louez moins de 120 jours par an, vous faites ce que vous voulez.
03:25Au niveau de la copropriété, la règle constitutionnelle dont je viens de vous parler tout à l'heure,
03:29elle ne s'applique pas.
03:30Ah, ça reste à moins de 120 jours, ça ne change rien ?
03:32Non, ça ne change rien.
03:34Et pour le droit administratif, c'est pareil.
03:37C'est-à-dire que dans certaines villes, vous avez à avoir l'obligation de vous déclarer.
03:41Mais ce n'est pas soumis à autorisation.
03:43Donc, autrement dit, ce qu'il faut retenir, ce qu'il faut que les téléspectateurs retiennent,
03:47c'est que tant que c'est moins de 120 jours, on fait ce qu'on veut.
03:51Parce qu'on loue sa résidence principale.
03:54Par contre, ça bascule si vous louez plus de 120 jours,
03:57parce que la résidence est considérée comme votre résidence principale.
04:01Donc, il y a ça.
04:03Et il y a la deuxième chose qui est, ah, je suis en train de louer ma résidence secondaire.
04:08Alors là, ce n'est pas du tout la même histoire.
04:11On retombe pour ce qui est de la copropriété, dont je vous expliquais tout à l'heure.
04:15Et puis, au niveau du droit administratif, lorsque vous êtes dans des communes importantes,
04:20Paris, les villes de plus de 200 000 habitants,
04:2592, 93, 94 pour les départements,
04:28là, on est dans des zones à autorisation.
04:31C'est-à-dire que ce n'est pas juste une déclaration en mairie.
04:33Il faut être autorisé par la mairie à louer un Airbnb.
04:37Pourquoi ? Parce que la philosophie du législateur, c'est de dire, très souvent, ce sont des zones tendues.
04:42Et si vous faites du Airbnb, vous enlevez du parc locatif classique des biens,
04:48alors qu'il y a plein de Français qui sont en attente d'un logement.
04:51Donc, voilà la philosophie de la chose.
04:53Et là, le maire peut vous interdire ou obliger à une compensation.
04:58Donc, vous connaissez le système de la compensation.
05:00C'est-à-dire qu'on vous autorise à louer, mais il faut compenser avec un autre bien.
05:04Alors, on parle d'un Airbnb, mais c'est là pour toutes les plateformes de location en ligne, évidemment.
05:07Ça va sans dire, mais ça va mieux en le disant.
05:09Est-ce que tous les propriétaires peuvent encore faire de la location courte durée ou est-ce que c'est
05:12compliqué ?
05:13C'est ce que je vous disais à l'instant.
05:15C'est-à-dire que si vous louez votre résidence principale moins de 4 mois par an,
05:20c'est tout simple, il n'y a pas d'autorisation à demander.
05:23Mais attention, il y a des contrôles.
05:24Si vous dépassez les 4 mois, les amendes peuvent aller jusqu'à 50 000 euros.
05:3050 000 euros.
05:31Bon, ça, c'est le maximum.
05:33Ça dépend des zones.
05:33Ça dépend des zones, ça dépend de...
05:36Si vous faites ça en plein Paris, un tramur au Paris-Centre, on peut vite aller chercher les...
05:40Si une résidence que vous considérez comme votre résidence principale, vous la louez à longueur d'année,
05:45vous allez ailleurs, là, ça peut être compliqué.
05:48Évidemment.
05:48Et alors, dernière question, parce qu'au vu de tout ce que vous expliquez, il faut quand même se poser
05:52la question.
05:52Est-ce que c'est encore intéressant ? Ou est-ce qu'avec cette loi, notamment, ça sera toujours intéressant
05:56sur le plan fiscal de faire du Airbnb, finalement ?
05:59Ça sera intéressant quand vous faites de la location pas très longtemps dans l'année.
06:04Parce qu'en fait, vos loyers, c'est du BIC.
06:10Comme je vous disais tout à l'heure, l'activité Airbnb, location meublée touristique, c'est du commercial.
06:17Si c'est du commercial, c'est du BIC, bénéfice industriel et commercial.
06:21Si c'est pas longtemps dans l'année, vous êtes au micro-BIC, donc avec un abattement entre 30 et
06:2750 %, donc c'est très intéressant encore.
06:30Par contre, si vous faites ça comme une activité récurrente, habituelle, vous passez au régime BIC normal, le réel.
06:37Et là, c'est comme pour tout le monde, il n'y a pas d'intérêt particulier.
06:41Et bien voilà, donc pour les nouvelles règles, pour la location d'Airbnb au sein des copros.
06:45Merci beaucoup Barbara, merci de passer nous voir.
06:47Avec plaisir.
06:47Barbara Thomas, David, notaire à Paris avec nous sur BFM Business ce lundi matin.
06:51Merci beaucoup, à très vite.
06:52Merci.
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