00:00Tout pour investir, la boîte à outils.
00:04Et on sort la boîte à outils, rubrique que vous pouvez trouver sur Replay et sur podcast.
00:11Et c'est toujours une mine d'informations au quotidien, des conseils concrets, réguliers, sur des cas pratiques.
00:17Et on va en parler justement avec Maître Barbara Thomas-David. Bonjour.
00:20Bonjour.
00:21Alors, une problématique quand on est propriétaire immobilier qui peut devenir une espèce de tuile,
00:27se taper la tête contre les murs.
00:30Quand on a des travaux irréguliers dans sa maison, qu'est-ce qu'on fait ?
00:36Alors, est-ce que ça peut être l'occasion d'un refus de permis de construire, par exemple ?
00:44Oui, tout à fait.
00:46Alors, vous savez qu'en droit français, vous avez trois possibilités quand vous faites des constructions ou des agrandissements.
00:51Un permis de construire quand c'est lourd.
00:54Une déclaration de travaux quand c'est des travaux modestes.
00:56Et puis, il y a des choses pour lesquelles vous n'avez pas besoin d'autorisation.
01:00Par exemple, vous faites des travaux de moins de 5 mètres carrés.
01:02Vous n'avez pas besoin d'autorisation.
01:04D'accord.
01:04Les travaux lourds, c'est plus, je ne sais pas, rehausser une maison, ajouter un étage.
01:08Là, bon.
01:08C'est-à-dire qu'à partir du moment où vous avez des constructions ou des agrandissements de plus de
01:1420 mètres carrés, voire 40 mètres carrés dans certaines communes, vous devez passer par un permis de construire.
01:19D'accord.
01:19Et alors, c'est vrai que des fois, il y a des permis de construire.
01:23Alors, le cas le plus grave qui est imprescriptible, c'est quand vous faites des travaux sans autorisation.
01:28Ça, c'est une véritable catastrophe.
01:30C'est pas souvent.
01:32C'est rare, oui.
01:33Mais souvent, il y a…
01:34Dans les toutes petites villes, effectivement, on fait tout un peu à l'arrache.
01:37Mais le reste, il faut que ce soit…
01:38Le reste, votre permis de construire, vous l'avez, vous l'obtenez, très bien.
01:43Mais ce qui se passe souvent, c'est que vous n'avez pas la conformité.
01:47Parce que, soit vous avez agrandi un peu plus que prévu, vous aviez 150 mètres carrés d'autorisé, vous en
01:54avez 170.
01:55Soit vous avez monté un peu trop, soit la façade n'est pas correcte par rapport à ce que vous
01:59aviez présent.
01:59Ou alors, même l'emplacement n'est pas là où il était.
02:02Donc, vous n'avez pas votre certificat de conformité.
02:06Pas vu, pas pris.
02:08Il ne se passe rien.
02:09Donc, vous avez l'impression d'être tranquille.
02:11Or, votre permis, vous n'avez pas votre certificat de conformité.
02:16C'est pour ça que, moi, je conseille toujours les personnes qui achètent,
02:21et donc, moi, en tant que notaire, je le vérifie systématiquement,
02:25de dire, avez-vous le certificat de conformité de votre vendeur ?
02:29Au permis de construire.
02:30Oui, non.
02:31Bon, ça se peut se régulariser.
02:33Mais là où l'administration, elle vous attend au tournant,
02:36c'est là où c'est plus embêtant, et c'est une véritable bombe à retardement,
02:40c'est que vous dites, bon, je suis allée voir en mairie,
02:43j'ai encore de la surface constructive, je vais agrandir.
02:46Et là, le coup près tombe.
02:48Vous n'allez pas pouvoir agrandir, parce qu'on va vous dire,
02:51Madame, Monsieur, avant de pouvoir agrandir,
02:53vous avez le plan local d'urbanisme, vous le permets.
02:57Mais sauf que, nous, on vous interdit,
03:00et on ne vous octroie pas votre permis de construire d'agrandissement
03:03ou de nouvelle construction,
03:04parce que le permis de construire d'avant,
03:08la construction d'avant, est-il ici ?
03:09C'était pas valable.
03:10Donc, tant un, vous régularisez, tant deux, on vous autorisera.
03:14Donc, en fait, c'est pour éviter d'empiler,
03:16si vous voulez, les irrégularités,
03:19en se disant, je dépose un nouveau permis,
03:22du coup, la première invalidation, pas vue, pas prise.
03:25Oui, voilà, c'est l'empilement des irrégularités.
03:29C'est ça.
03:29L'expression est bien choisie.
03:31Parce que, globalement, là, il n'y a aucun recours.
03:34Tout est suspendu, il faut refaire le truc de manière conforme
03:39pour pouvoir éventuellement faire autre chose après.
03:41C'est en fait, c'est ce qu'on appelle la jurisprudence Talami.
03:44Ça date, c'est pas récent, de 1986.
03:48Et donc, du coup, vous êtes coincé.
03:51Exemple, vous voulez faire une piscine, simplement.
03:54Vous savez que, quand elle fait plus de 20 mètres carrés,
03:55vous devez obtenir un permis de construire.
03:57On va vous dire, bah non, votre piscine,
04:00vous ne pouvez pas la construire parce que
04:01votre précédent propriétaire, il avait construit
04:0320 ou 30 mètres carrés de trop.
04:06Vous avez beau dire, bah oui, mais moi, j'y suis pour rien.
04:09Jurisprudence Talami.
04:10Alors, c'est bien qu'on en parle parce qu'il y a eu
04:13une évolution, il y a eu un arrêt
04:15qui est passé un peu sous les radars.
04:17C'est le Conseil d'État qui rend les choses
04:19un petit peu plus lisibles, peut-être.
04:21C'est exactement ça.
04:23C'est arrivé en fin d'année dernière,
04:25en novembre 2025, plus exactement.
04:28Et la jurisprudence s'est assouplie en disant
04:31la jurisprudence Talami, elle ne s'applique pas
04:34si vous faites une construction indépendante.
04:37C'est-à-dire, si vous faites une piscine,
04:40c'est considéré comme un ensemble immobilier cohérent,
04:44donc on va vous la refuser.
04:45Si vous faites un garage, on va vous le refuser.
04:47Par contre, si vous construisez, je ne sais pas,
04:49par exemple une grange,
04:52ou si vous construisez une maison indépendante
04:54pour faire maison d'hôtes,
04:56quelque chose d'indépendant sur le terrain,
04:58là, la jurisprudence, elle ne va pas s'appliquer.
05:00Donc, c'est bien de le savoir.
05:03Il y a des situations de blocage qui ne le seront plus
05:05parce qu'on est dans le cadre de construction indépendante.
05:09Mais quand on parle de permis de construire,
05:12illégal, non conforme, etc.,
05:13les sanctions, ça peut être quoi ?
05:15Ça peut être, on vous force à démolir
05:17ce qui a été construit, ça peut aller plus loin,
05:20il y a des sanctions financières,
05:22ça se passe comment ?
05:23Alors, en fait, il y a deux sanctions différentes.
05:26Il faut distinguer les sanctions pénales
05:28et les sanctions administratives.
05:30Sanction pénale, c'est pendant six ans,
05:33après la construction des biens,
05:35pendant six ans, on peut vous demander une amende.
05:39Donc, ça peut aller jusqu'à 6 000 euros
05:42par mètre carré construit illégalement.
05:44Donc, ça, c'est la sanction pénale.
05:47Et puis, vous avez la sanction administrative
05:48qui vous demande la mise en conformité,
05:51voire, dans les cas les plus graves,
05:53la démolition.
05:54C'est prescrit au bout de dix ans,
05:55mais il y a des choses qui sont imprescriptives.
05:58C'est, encore une fois,
05:59là, vous n'avez pas demandé de permis,
06:01donc là, imprescriptible.
06:02Et puis, il y a des zones où c'est imprescriptible.
06:04Le littoral, les monuments historiques,
06:07les zonaristes.
06:08Si vous êtes à 500 mètres d'un monument
06:10ou de quelque chose qui est signalé,
06:12vous pouvez avoir des problèmes.
06:13Pas de prescription.
06:15Le temps ne va pas jouer pour vous.
06:17Et là-dessus, démolition, au pire,
06:19on vous oblige à complètement...
06:20Dans les cas les plus graves,
06:22on vous oblige à démolir.
06:23Mais du coup, ça doit être un enfer à gérer
06:26au niveau timing aussi,
06:28puisque là, les travaux n'avancent pas.
06:30On est obligé de faire des contre-travaux.
06:32Enfin, c'est un casse-tête infini
06:34pour les propriétaires.
06:35C'est-à-dire que c'est pour ça qu'il faut...
06:36Vous savez que quand vous avez des constructions
06:38de plus de 150 mètres carrés,
06:41vous avez l'obligation de recourir à un architecte.
06:43Donc, c'est pour ça que...
06:45Voilà.
06:46C'est aussi pour ça,
06:47pour que votre architecte,
06:49il vérifie que tout est conforme
06:51au permis de construire que vous avez déposé.
06:53Donc, voilà.
06:54Le pas vu, pas pris.
06:54Vous oubliez.
06:55Vous faites confiance aux gens du métier.
06:57Vous faites les choses proprement,
06:59parce que sinon,
06:59c'est une vraie hypothèque sur votre bien.
07:02Bien sûr.
07:02Une possible dépréciation
07:04et une grosse tuile financière
07:05qui va courir sur plusieurs années.
07:07Tout à fait.
07:08Une sorte d'épée de Damoclès.
07:09Merci beaucoup, Barbara, Thomas, David.
07:11Conseil toujours précieux
07:12à retrouver en replay et en podcast.
07:15La boîte à outils,
07:15c'est votre bibliothèque personnelle
07:17pour investir
07:18et pour régler
07:19certains problèmes concrets.
07:21C'est votre bibliothèque.
07:21C'est votre bibliothèque.
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