00:01Tout pour investir, le placement à suivre.
00:05On va parler immobilier, on va parler immobilier, on va parler SCPI.
00:10Et oui, c'est vrai qu'on a eu pendant des années un marché des SCPI qui a été un
00:15petit peu en disette.
00:16Bon, là ça repart, ça repart et on l'a vu, et notamment avec vous, David Sexig de Remake.
00:22Bonjour.
00:23Bonjour Antoine.
00:24On l'a vu lors d'éditions précédentes, ça passe par des projets locaux, ça passe par des projets compréhensibles.
00:31Enfin, quelque chose qui tient moins du placement financier que de quelque chose de tangible
00:36et que vraiment on peut toucher du doigt pour en apprécier la valeur.
00:40Maintenant, ce n'est pas si simple ce redémarrage du marché des SCPI.
00:44Et notamment, on revient sur la problématique du rendement parce qu'on en attend.
00:48On sait que c'est un produit, ce n'est pas une action en bourse, ce n'est pas liquide
00:52comme ça.
00:54Quelles sont les dynamiques en ce moment concernant ces rendements ?
00:58A savoir que si le marché était en disette il y a quelques années,
01:03c'est peut-être qu'on s'est laissé un peu aller, avoir les yeux comme ça sur des rendements
01:08mirifiques
01:08qui n'étaient pas forcément au rendez-vous.
01:11Quelles sont les recettes du marché finalement pour éviter des excès comme ça
01:15et repartir de manière un petit peu plus saine ?
01:17Alors, j'ai envie de dire qu'en fait, on est dans tout l'inverse.
01:20C'est-à-dire qu'on est dans l'excès aujourd'hui, mais dans un excès...
01:25On est reparti dans des...
01:26On est reparti.
01:26Alors, une forme d'excès parce que certaines digues peut-être ont sauté.
01:29Un peu d'histoire.
01:33Donc, 2002, le SCPI Gate, remontée des taux, ça emporte l'ensemble des fonds
01:39qui n'étaient peut-être pas assez diversifiés.
01:41Problème de liquidité qu'on traîne toujours aujourd'hui.
01:43On a 90 milliards d'euros de capitalisation dans ces produits.
01:46À peu près 3 milliards d'euros, un petit peu moins, entre 8,5 milliards et 3 milliards d'euros
01:49de parts en attente de retrait.
01:51Donc, un certain nombre de clients qui sont peut-être un peu prisonniers
01:55d'un produit qui ne sont structurellement pas liquides
01:57et qui peuvent effectivement en donner envie.
01:59On avait historiquement des taux de distribution sur ces véhicules
02:02entre 4 et 4,5 %, qui étaient très bien à l'époque.
02:06Il faut se rappeler qu'on était quasiment en taux négatif.
02:08Donc, la prime de risque était largement suffisante.
02:12Et puis, les difficultés qu'ont rencontré ces produits
02:15fait que les épargnants se sont rappelés qu'on était dans des produits cycliques.
02:20D'autres acteurs sont arrivés ou d'anciens acteurs ont pu se recycler
02:23et proposer des nouveaux produits pour s'exposer aux nouveaux cycles.
02:26Et là, forcément, les rendements étaient beaucoup plus importants.
02:28Les taux de distribution des années précédentes, depuis 2023-2024,
02:32ont atteint 7-8% pour les meilleurs SCPI.
02:35Et c'était normal puisqu'effectivement, les taux ayant remonté,
02:39l'immobilier, entre guillemets, payait plus.
02:42Et donc, c'est logique d'avoir ces taux de distribution plus élevés.
02:45Mais c'est un petit peu comme, j'ai envie de dire,
02:48c'est un petit peu quand il y a eu la conquête de l'Ouest.
02:50Au bout d'un moment, c'est la ruée vers l'or.
02:52Et donc, il y a de plus en plus de gens qui se sont mis dans.
02:54Une création incroyable du nombre de sociétés de gestion.
02:57Vous avez aujourd'hui plus de 20 produits,
03:0020 SCPI sur les deux ans,
03:01qui dépassent les 7% de taux de distribution.
03:03C'est vraiment incroyable.
03:06Donc, certains ont vu de la lumière, ils sont rentrés.
03:08On a vu des gens qui ne pouvaient plus vendre de Pinel
03:11qui se sont créés comme étant sociétés de gestion.
03:14Des gens qui ont fait du marketing, qui se sont lancés là-dedans.
03:16Et donc, effectivement, aujourd'hui, c'est un peu un maquis
03:19dans lequel il faut faire attention.
03:21Alors, attention, c'est pour ça que c'est des produits intermédiaires.
03:24Il faut faire appel à des conseils en gestion intermédiaire.
03:26C'est plus complexe.
03:27Donc, il faut faire un petit peu attention
03:29et s'assurer qu'effectivement,
03:31on n'est pas victime de ce que j'appelle le mirage du rendement.
03:34C'est-à-dire qu'on a, jusqu'à présent,
03:36les sociétés de gestion structurellement,
03:39les premières années,
03:39puisqu'on est sur des fonds en croissance,
03:41sur des fonds qui collectent beaucoup
03:42par rapport à leur capitalisation,
03:44sur des fonds qui bénéficient d'un délai de jouissance.
03:47Le délai de jouissance, c'est une période de carence
03:49pendant laquelle les associés ne peuvent pas toucher le loyer
03:53pour permettre aux gérants d'acheter un actif
03:55et ne pas partager finalement les loyers des anciens immeubles
03:59avec les nouveaux entrants.
04:00C'est pour éviter la dilution.
04:03Donc, tous ces outils mis bout à bout
04:06font que finalement, on est en capacité,
04:08normalement en tant que gérant,
04:09de pouvoir délivrer des performances
04:10ces premières années qui sont assez remarquables.
04:12Mais la profession s'est toujours un petit peu empêchée de le faire
04:15pour ne pas, comment dire,
04:19ne pas induire certains clients peut-être mal accompagnés,
04:22je dis bien mal accompagnés,
04:23parce que ce n'est pas toujours le cas,
04:24heureusement, dans des croyances qui ne seraient pas les bonnes
04:27et de croire qu'on peut faire des performances à deux chiffres.
04:29Et puis aujourd'hui, on a certains
04:30qui affichent des performances à deux chiffres,
04:3210, 12%.
04:33Alors, ce sont des performances qui ne sont pas durables,
04:35c'est clair, tout le monde le sait.
04:38Il faut le savoir, ce n'est pas grave non plus,
04:40mais il faut juste pointer du doigt.
04:41Donc, moi, je dis juste,
04:43regardez les documents d'information,
04:45les documents d'information commerciaux sur les produits,
04:48regardez les performances cibles de ces produits,
04:50regardez les tracks record des équipes
04:52qui vous proposent ces produits,
04:53et puis posez une question toute simple au gérant
04:55à qui on vous propose d'investir,
04:56chez qui on vous propose d'investir.
04:58À quel taux moyen vous achetez de l'immobilier ?
05:00C'est ça.
05:00Quand on achète de l'immobilier à 7 ou 8%,
05:02ce qui est le cas aujourd'hui,
05:03on ne peut pas distribuer du 12.
05:05Ben non.
05:06La magie n'existe pas.
05:08Ben voilà, sinon il y a un vrai souci.
05:09Eh bien voilà.
05:09Non, ce n'est pas un souci,
05:11c'est une utilité de la boîte à outils.
05:13Mais tout le monde en dispose.
05:14C'est juste que, bon, il faut le savoir,
05:16et il faut juste parce que, voilà,
05:18aujourd'hui, on est face aussi
05:19à des générations d'épargnants
05:21qui sont plus mobiles,
05:22qui sont peut-être parfois plus seuls,
05:26et qui décident d'investir
05:27sans se renseigner peut-être suffisamment.
05:30Donc, il faut se renseigner,
05:31il faut comprendre le pourquoi
05:33de certaines surperformances,
05:35et puis bien s'intéresser
05:36au track record des sociétés de gestion
05:38avant d'investir.
05:39Et puis, surtout, profiter de ce cycle.
05:41Il n'y a pas de raison.
05:43Donc, il faut y aller.
05:44Oui, s'il y a des affaires à faire,
05:45on est d'accord.
05:46Maintenant, il faut y aller avec prudence,
05:48mais est-ce que, justement,
05:49il n'y a pas une prime de risque supplémentaire
05:52dans le sens où, c'est un peu,
05:54j'allais dire,
05:55toute proportion gardée,
05:57les cryptos, pourquoi on en parle ?
05:58Parce que ça monte.
05:59Les actions, pourquoi on en parle ?
06:01Parce que ça monte.
06:01Et là, les SCPI,
06:04que du coup, la reprise du marché,
06:05qui était plutôt saine jusque-là,
06:06soit un peu brouillée
06:08par ces considérations de rendement
06:10qui sont peut-être,
06:11on ne va pas dire excessifs,
06:12mais un petit peu au-dessus
06:14de ce qu'on est en droit d'attendre.
06:15– Oui, ils sont un petit peu au-dessus,
06:17c'est vrai, Antoine,
06:17de ce qu'on est en droit d'attendre.
06:19Il faut juste être suffisamment informé
06:20et ne pas croire,
06:22enfin, en tout cas,
06:23prendre un peu de recul
06:25et avoir la distanciation nécessaire
06:27par rapport à certains classements
06:29pour s'assurer, en fait,
06:30de ce qu'on appelle
06:31la durabilité de la performance,
06:32la durabilité de la performance financière.
06:34Bon, il ne faut pas se mentir,
06:36un fonds immobilier mature,
06:37il délivre entre 5 et 6 %
06:39une fois qu'il a atterri,
06:40une fois qu'il a sa taille cible.
06:43Voilà, tout ce qu'on a au-dessus,
06:44tant mieux, c'est du plus
06:45quand on est au début de l'aventure,
06:47mais ce n'est pas durable.
06:48Donc, il faut juste le rappeler,
06:49il ne faut pas céder à ce mirage
06:51et il faut être un peu responsable
06:52quand on vend des produits financiers
06:54et c'est ce qu'on essaye de faire.
06:55– Il nous reste une minute.
06:57Sur les supports de SCPI
07:00qui sont les plus investis en ce moment,
07:03c'est vrai qu'on y revient,
07:05on parlait d'immobilier local,
07:08de choses vraiment tangibles,
07:10de choses vraiment de proximité.
07:13Est-ce qu'on reste sur les mêmes tendances
07:14en ce moment ?
07:15– Alors, on reste toujours
07:18sur de l'immobilier local,
07:19cependant, on constate quand même
07:21que depuis maintenant deux ans,
07:23il y a une grande majorité de la collecte
07:25qui est investie à l'étranger,
07:27qui est investie dans les autres pays d'Europe.
07:28Oui, parce que l'enfer fiscal étant en France,
07:31ça peut aider aussi d'investir
07:34dans d'autres pays au niveau de la fiscalité.
07:36Attention, on ne choisit pas un produit
07:38en raison de sa fiscalité.
07:39Donc ça, c'est une cerise sur le gâteau.
07:41Ce n'est pas une raison d'investir.
07:43L'une des raisons majeures aussi
07:44pour lesquelles on investit à l'étranger
07:46quand on est société de gestion,
07:47c'est parce que, un, les deals vont plus vite.
07:49Quand vous achetez un immeuble à Londres,
07:50ça dure entre un mois et un mois et demi.
07:51En France, c'est entre cinq et six mois.
07:53Donc, vous avez le temps de voir passer les trains.
07:56C'est un peu plus compliqué.
07:57Et puis les prix ont le temps d'évoluer aussi.
07:58Exactement, les prix ont le temps d'évoluer.
07:59Donc, vous n'êtes pas au plus proche
08:01de la valeur de marché.
08:02Et le deuxième point, et c'est assez important,
08:04en France, on est sur des dettes à taux fixes
08:07qui soutiennent, en fait, les vendeurs
08:09qui n'ont pas de pistolet sur la tempe pour vendre,
08:12alors que dans certains pays étrangers,
08:13on est sur des dettes à taux variables.
08:14Ce qui fait que les vendeurs sont plus enclins
08:17à accepter une offre décotée sur leur actif
08:20que quelqu'un qui n'a pas de pression pour vendre.
08:22Voilà, donc ça, c'est intéressant aussi
08:24parce que ça permet de faire de belles affaires,
08:25en tout cas, on espère.
08:27En tout cas, de belles affaires
08:27par rapport au cycle précédent.
08:29Un exemple, on a pu acheter, nous, chez Remake,
08:31des immeubles en plein centre de Londres
08:32à 7500 euros du mètre carré,
08:34des immeubles de bureaux.
08:35Ce n'était pas arrivé depuis 15 ans,
08:36dans ces niveaux-là.
08:37Donc, on a quand même des choses à faire
08:40sur les pays étrangers,
08:42et c'est tant mieux pour les épargnants.
08:43David Sexig de Remake,
08:45merci beaucoup pour un complet sur les SCPI.
08:49Soyez regardant sur le rendement.
08:51les choses ne sont peut-être pas aussi simples
08:53qu'elles ne paraissent.
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