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Jeudi 5 mars 2026, retrouvez Arnaud du Plessis (gérant actions thématiques, CPR AM), Jules Rousselet (Associé fondateur Alfines Gestion Privée, Membre d'Adunéa) et Vincent Danis (Président, Savinianne) dans SMART PATRIMOINE, une émission présentée par Nicolas Pagniez.
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00:08Bonjour à toutes et à tous et bienvenue dans Smart Patrimoine.
00:10Smart Patrimoine, l'émission qui vous accompagne dans la compréhension et le décryptage des tendances et des actualités du secteur
00:15de la gestion de patrimoine.
00:17Une émission que vous pouvez retrouver tous les jours sur Bsmart4Change, sur les réseaux sociaux de Bsmart4Change.
00:22Et bien sûr, vous pouvez nous écouter en podcast sur toutes les plateformes de podcast au sommaire de cette édition.
00:28Nous commencerons tout d'abord avec Patrimoine Thématique où nous reviendrons sur l'investissement dans l'or.
00:33Quel scénario pour cette année ? Les fondamentaux sont-ils toujours les mêmes après la consolidation que l'on a
00:38connue en début d'année ?
00:40Et quelle approche avoir vis-à-vis du secteur orifère et notamment des minières ?
00:43Nous en parlerons avec Arnaud Duplessis, Senior Portfolio Manager chez CPRAM.
00:48Nous enchaînerons ensuite avec Enjeu Patrimoine.
00:50Un enjeu patrimoine consacré au SCPI.
00:52Que pensaient des jeunes SCPI opportunistes ?
00:54Et le marché secondaire des SCPI est-il sous ressources d'opportunités ?
00:58Deux questions que nous poserons à Vincent Danis, le président de Savignane, mais aussi à Jules Rousselet, l'associé fondateur
01:04d'Alphine Gestion Privée.
01:06Et enfin, dans la troisième partie de l'émission, dans l'œil de l'expert, nous retrouverons Vincent Aurese, président
01:11de Figen AI,
01:12avec qui nous nous demanderons où en sont les grandes entreprises de gestion de patrimoine dans leur stratégie vis-à
01:17-vis de l'intelligence artificielle.
01:19On se retrouve tout de suite sur le plateau de Smart Patrimoine.
01:26Et nous commençons tout de suite patrimoine thématique avec un sujet autour de l'or.
01:30Quel scénario vis-à-vis de l'or pour cette année 2026 ?
01:34Pour en parler, nous avons le plaisir d'accueillir sur le plateau de Smart Patrimoine, Arnaud Duplessis.
01:37Bonjour Arnaud.
01:38Bonjour Nicolas.
01:39Merci d'être avec nous.
01:40Vous êtes Senior Portfolio Manager chez CPRAM.
01:42J'ai envie de vous poser la question sur l'or avec un mot, inquiétude.
01:46Inquiétude qu'on a pu voir sur le cours de l'or en ce début d'année quand on a
01:51vu effectivement la consolidation.
01:53Et finalement, on revient au niveau qu'on avait connu en fin d'année dernière en lien avec des inquiétudes
01:59politiques, géopolitiques ou autres
02:01qui sont effectivement le lot de l'investissement sur les marchés financiers depuis plus d'un an maintenant.
02:08Maintenant, quels sont les fondamentaux qui viennent expliquer le cours de l'or
02:13et vers quoi se dirige-t-on d'ici la fin de l'année, Arnaud Duplessis ?
02:18Alors c'est vrai que le début d'année a été particulièrement dynamique
02:21puisque les cours de l'or ont grimpé jusqu'à 5600 en quelques semaines
02:26avant une consolidation assez marquée, il est vrai, mais une consolidation bienvenue.
02:30Le marché avait besoin de souffler, était probablement un petit peu suracheté.
02:34Consolidation rapide quand même.
02:34Voilà, on est passé de 5600 à 4400 en 2-3 jours, donc ça a été particulièrement violent
02:40pour se reprendre finalement derrière puisqu'on est ce matin aux alentours de 5300,
02:45c'est-à-dire un peu plus de 20% de hausse en dollars américains depuis le début d'année.
02:50Finalement, le meilleur début d'année depuis 1979, encore meilleur que celui qu'on avait pu observer l'année dernière.
02:57D'accord. Et alors qu'est-ce qui explique ces tendances sur l'or ?
03:01Est-ce que l'or joue d'un côté son rôle de valeur refuge, mais est traversé parfois par des
03:07événements spéculatifs,
03:08ce qui vient d'expliquer la consolidation en ce début d'année ?
03:11Et vers quoi se dirige-t-on sur le cours de l'or, Arnaud ?
03:13Alors bien sûr, les événements géopolitiques récents ont contribué quand même à la bonne tenue des cours de l'or.
03:20Il y a bien sûr toujours le conflit entre l'Ukraine et la Russie.
03:25Il y a eu les tergiversations de M. Trump vis-à-vis du Venezuela, vis-à-vis du Groenland.
03:30Et maintenant, ce qui se passe effectivement au Moyen-Orient sont autant d'éléments qui ont pu soutenir la tendance.
03:35Mais je dirais que ce ne sont pas les seuls éléments.
03:38Bien sûr, l'or est par, je dirais, de nature un actif défensif, traditionnellement recherché en cas de conflit.
03:46Mais on observe depuis quelques années d'autres éléments qui ont pu soutenir cette tendance,
03:51notamment les achats des banques centrales, qui restent quand même très dynamiques.
03:55Pour la quatrième année consécutive, l'année dernière, les banques centrales ont été très acheteuses,
03:59les banques centrales émergentes, un petit peu moins que les années précédentes,
04:03puisqu'elles ont accumulé à peu près 860 tonnes d'or en 2025,
04:08mais toujours pour les mêmes raisons, c'est-à-dire l'inquiétude vis-à-vis de la solidité financière des
04:13pays occidentaux.
04:13Et la volonté de dédollariser une partie de leur économie.
04:16Exactement, de dédollariser l'économie mondiale et surtout de diversifier leurs réserves de change
04:21qui sont encore très majoritairement exposées au dollar américain.
04:25D'accord, donc il y a le sujet inquiétude de l'investisseur et les stratégies des banques centrales,
04:31c'est les deux fondamentaux qui portent le cours de l'or à l'heure actuelle ?
04:34Je rajouterais une troisième, je dirais historiquement, je dirais les gérants globaux avaient traditionnellement
04:40cette allocation d'actifs entre les actifs exposés au marché d'action et au marché obligataire.
04:46Vous savez le fameux modèle 60-40 américain, 60 actions, 40% obligations,
04:53qui est remis un petit peu en question depuis quelques années,
04:55puisque ces deux classes d'actifs ont tendance à aller dans la même direction,
04:58et rentrent maintenant dans l'allocation des actifs réels de plus en plus,
05:02parmi lesquels il peut y avoir l'or, mais aussi les actifs non cotés,
05:06ça peut être l'immobilier, donc qui viennent diversifier finalement l'allocation des gérants globaux.
05:12L'or, ça n'est pas qu'un métal précieux, d'ailleurs on peut y investir en or physique ou
05:17en or papier,
05:18c'est aussi une activité économique, notamment les mines orifères, les minières,
05:23qu'elle approche à voir, sur la base de ce que vous venez de nous dire,
05:27sur l'activité économique d'extraction d'or.
05:29L'environnement rarement était aussi favorable pour l'industrie minière orifère.
05:33L'année dernière, la performance a été extraordinaire,
05:35environ 150% de hausse pour les minières en dollars américains contre 60% pour l'or.
05:41Depuis le début de l'année, je dirais, la tendance continue,
05:43on est en hausse d'à peu près 30% sur les mines d'or, toujours en dollars américains.
05:48Pour remettre les choses en perspective, l'année dernière,
05:50les cours moyens de l'or étaient aux entours de 3450 dollars.
05:54Cette année, on attend environ 4500 dollars en moyenne, on est à 5003 aujourd'hui.
05:59En moyenne sur l'année.
06:00Voilà, donc ramené à l'industrie minière, les marges, comme vous pouvez l'imaginer, le calculer,
06:06vont continuer de progresser très significativement,
06:10même si les coûts d'exploitation ont fortement augmenté ces dernières années.
06:15On a eu une inflation de plus de 50% depuis 2020,
06:17mais la hausse des cours de l'or a été encore plus forte
06:20et les marges ont rarement atteint des niveaux aussi élevés.
06:25Donc c'est un secteur, en fait, même s'il commence à rattraper,
06:28demeure quand même très en retard par rapport à l'évolution des cours de l'or
06:31depuis peut-être une 10-15 ans environ,
06:34avec finalement cette augmentation des marges,
06:37ces niveaux de valorisation qui sont très faibles
06:39et donc une prise de conscience du marché
06:42quant à l'opportunité d'investissement sur cette classe d'actifs
06:45qui présente beaucoup d'intérêts, beaucoup de leviers
06:48par rapport à l'évolution des cours de l'or.
06:50Quand on a une activité économique en 2025
06:54basée sur une moyenne du cours de l'or à 3 500
06:57et qu'on voit finalement qu'on est à l'heure actuelle
07:00autour de 5 300 dollars,
07:02mais qu'on a une moyenne attendue autour de 4 500 dollars,
07:05est-ce que ça peut surprendre à la hausse
07:06des publications de résultats,
07:08des perceptions des investisseurs
07:11vis-à-vis de l'activité de certaines minières cotées ?
07:13Alors on est en pleine publication
07:15des résultats du quatrième trimestre
07:18qui pour la plupart sont supérieurs aux attentes du marché
07:21et dirait que le démarrage de l'année est tel
07:24que les résultats attendus pour le premier trimestre
07:28seront encore meilleurs,
07:29ce qui conduit les analystes à continuer
07:32de revoir en hausse leur perspective de résultats
07:34pour l'ensemble de l'année à venir.
07:37Quelle perspective justement pour cette année 2026 ?
07:41On a certaines grandes banques qui s'attendent,
07:44alors vous nous avez dit que la moyenne attendue
07:45c'est 4 500 dollars l'once.
07:48Pour l'ensemble de l'année,
07:49la moyenne arithmétique attendue pour l'ensemble de l'année.
07:51On voit certaines banques qui s'attendent
07:53à ce que l'or soit à 6 000 dollars à la fin,
07:56l'once toujours à la fin de l'année.
07:59Quel impact ça pourrait avoir sur l'activité minier
08:02et comment est-ce que vous vous attendez à voir évoluer
08:04cette année 2026 pour le secteur minier,
08:07toujours de manière positive comme en 2025 ?
08:10Ça ne change pas ?
08:11Alors cet objectif de 6 000 dollars,
08:13pourquoi pas en fait ?
08:14Vous savez c'est toujours un peu difficile
08:16de donner des objectifs précis en fait sur les cours de l'heure,
08:18il faut mieux s'appuyer en fait sur les éléments
08:20qui ont pu soutenir cette tendance
08:21et tous ces éléments sont toujours bien là aujourd'hui.
08:25En tout cas je dirais si cet objectif se réalise,
08:27par définition la moyenne de 4 500 dollars attendue aujourd'hui
08:31risque d'être révisée en hausse en fait une filée
08:33et donc qui sera évidemment bien au profit en fait
08:36de l'industrie minière qui reste encore une fois
08:39très faiblement valorisée et qui pourrait susciter
08:42finalement une accélération des mouvements d'acquisition
08:45en fait dans ce secteur.
08:47Merci Arnaud Duplessis de nous avoir accompagné
08:49dans Patrimoine Thématique, je rappelle que vous êtes
08:51Senior Portfolio Manager chez CPRM, merci beaucoup.
08:54Merci beaucoup Nicolas.
08:55Et quant à nous on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.
09:02Deux questions centrales vont nous animer à présent
09:04dans Enjeu Patrimoine en matière de stratégie de SCPI.
09:08Tout d'abord que penser des jeunes SCI opportunistes
09:11en tant que CGP quand on voit les performances
09:13de certaines d'entre elles sur l'année 2025
09:16mais on peut aussi se demander si le marché secondaire
09:20des SCPI peut représenter des opportunités
09:23lorsque l'on accompagne ses clients.
09:25Pour en parler nous avons le plaisir d'accueillir
09:26sur le plateau de Smart Patrimoine
09:27deux experts du sujet, Jules Rousselet tout d'abord.
09:30Bonjour Jules.
09:30Bonjour Nicolas.
09:31Merci d'être avec nous.
09:32Vous êtes associé fondateur d'Alphines Gestion Privée
09:34qui est également membre d'Adunea
09:36et nous avons le plaisir d'accueillir également Vincent Danis.
09:39Bonjour Vincent.
09:39Bonjour Nicolas.
09:40Vous êtes président de Savignane.
09:42On va peut-être commencer rapidement avec vous Vincent
09:44quand on voit certaines SCPI, jeunes SCPI
09:48proposer des performances absolument phénoménales
09:52pour l'année 2025
09:54même si les prévisions à long terme sont plus raisonnables.
09:59Est-ce qu'on se dit en tant que CGP
10:02qu'il faut absolument aller vers ce type de SCPI
10:05pour aller chercher de la performance sur le marché immobilier
10:06ou est-ce qu'on est un peu plus mesuré
10:08et on se dit qu'il y a peut-être un contexte de marché
10:10qui les a portés aussi spécifiquement en 2025 ?
10:12Pas seulement un contexte de marché
10:14même s'il a été très favorable.
10:16En tant que CGP, on accompagne nos clients sur la durée
10:18et ce qui est important,
10:19ce n'est pas seulement la performance de la première année
10:21mais celles qu'ils pourront avoir au cours des 8, 10 ans voire davantage
10:24où ils détiendront les parts de SCPI.
10:26D'accord.
10:26Si on décide d'être tous les trois autour de cette table
10:28de créer là en sortant du studio une SCPI
10:31et puis on a un actif qui arrive.
10:34On va créer ensemble une SCPI
10:35avec un actif qui va rapporter du 6 à 7%.
10:38On va mettre 6 mois de délai de jouissance
10:40et le résultat, c'est qu'on pourra afficher sur la première année
10:43une performance de 12, 13, 14%.
10:45Est-ce qu'on n'aura pas servi les intérêts ?
10:47Parce que pendant 6 mois,
10:50c'est le délai réputé nécessaire pour constituer le patrimoine.
10:53Si on a eu la chance d'investir plus tôt,
10:55globalement, on peut avoir une performance
10:57qui est certes très attractive,
11:00mais qui ne reflète pas du tout les performances futures.
11:03Si on veut analyser sur du moyen-long terme une SCPI,
11:06le bon critère, c'est de regarder
11:07quel est le rendement des immeubles qui sont investis
11:10et de se dire s'il n'y a que ce rendement locatif,
11:12que suis-je en mesure de verser aux épargnants au fil du temps ?
11:15D'accord.
11:15Et donc, finalement, les chiffres affichés la première année
11:18ou en tout cas, la performance globale n'est pas à regarder,
11:21il faut aller regarder dans le détail de la stratégie ?
11:23On regarde, mais la première chose qu'on va regarder,
11:25c'est est-ce que les premiers actifs qui ont été acquis
11:26sont conformes aux promesses qu'avaient pu donner
11:29les gérants au moment du lancement de leur SCPI ?
11:31D'accord.
11:31Une SCPI qui dirait, moi je vais créer une SCPI diversifiée européenne
11:35et qui commence par un investissement en France
11:37ou qui va commencer par un investissement aléatoire en Pologne,
11:41on se dit, est-ce que c'est représentatif
11:43de l'ensemble du patrimoine qu'elle aura dans 5 ans
11:45et donc dans 10 ans,
11:46et que je ne connais pas encore,
11:47simplement au travers de ce premier immeuble ?
11:49D'accord.
11:49Dans certains cas, ça va conforter la promesse de départ,
11:52dans l'autre cas, ça va inciter à attendre un peu
11:54pour voir quels sont les actifs suivants
11:55et si on est vraiment en phase avec la ligne guératrice
11:58qui avait été donnée au début.
11:58Donc on rentre effectivement dans les investissements.
12:00Jules Rousselet, même question.
12:02On entend quand même,
12:03alors quand je dis jeune SCPI,
12:04c'est parfois jeune société de gestion
12:06ou jeune SCPI lancé par des sociétés de gestion plus anciennes.
12:10On entend souvent quand même que 2024-2025,
12:12c'était le moment des bonnes affaires
12:15et que du coup, on peut servir des rendements élevés
12:17puisqu'on achète avec des décotes des biens immobiliers.
12:21Ça ne suffit pas seulement à arbitrer
12:24si c'est un bon ou un mauvais investissement,
12:26si je comprends bien de ce que nous dit Vincent.
12:27Alors déjà, je ne peux pas être plus d'accord
12:29avec ce que vient de dire Vincent.
12:31Surtout cet effet de traction du rendement vers le haut
12:34permis par le délai de jouissance.
12:35Pour rappeler ce que c'est le délai de jouissance,
12:37en effet, c'est le décalage
12:37entre le moment où vous êtes propriétaire,
12:39vous avez votre titre de propriété,
12:41et le moment où vous percevez les loyers.
12:43Quand les SCPI collectent bien,
12:45il y a des nouveaux associés qui arrivent,
12:47mais ils n'ont pas encore les loyers de leur investissement.
12:50Oui, bien sûr.
12:50En revanche, vous avez les associés qui étaient là avant
12:52qui récupèrent les loyers.
12:54Il y a cet effet de traction du délai de jouissance,
12:56et aussi le fait, comme le disait très bien Vincent,
12:59que le portefeuille, il n'est pas mature.
13:00C'est sûr que si vous faites une très bonne acquisition
13:02sur un portefeuille de 5 actifs,
13:04votre rendement, il va être boosté.
13:05Quand vous avez 100 actifs,
13:07forcément, ça va se diluer dans le temps.
13:09D'accord.
13:09Donc ça, c'est ce premier effet.
13:10Ensuite, sur est-ce que c'est bien,
13:12est-ce que ce n'est pas bien,
13:12les jeunes SCPI opportunistes,
13:14elles ont saisi l'opportunité.
13:15Donc je vais être nuancé,
13:16ce n'est ni une révolution, ni un piège,
13:19c'est juste une approche de l'investissement.
13:22En effet, mon point d'entrée,
13:23il est bien meilleur aujourd'hui qu'en 2019,
13:26et aujourd'hui, il faut savoir faire le tri
13:30sur comment la SCPI, comme le disait Vincent,
13:33va être en cohérence avec sa stratégie d'investissement
13:35sur le long terme.
13:36En fait, ce que je voulais vraiment dire,
13:38c'est que cette crise du marché immobilier
13:42nous a rappelé que la SCPI n'était pas un produit simple
13:44d'épargne liquide,
13:46mais un actif à prépondérance immobilière
13:48qui s'étudie sur le court terme
13:50et donc qui peut potentiellement subir des cycles économiques
13:53et du coup, une correction de marché.
13:54Quand il y a quand même un investissement réalisé
13:57qui offre de belles performances
13:59parce qu'il a été bien réalisé par une jeune SCPI,
14:02on entend effectivement qu'il faut faire preuve de prudence
14:05parce que ça n'est pas forcément révélateur
14:07d'un parc immobilier au global,
14:08mais est-ce que ça ne montre pas quand même,
14:10est-ce que ce n'est pas la première pierre
14:12qui montre la qualité de la société de gestion
14:14qui a réalisé l'investissement ?
14:16Peut-être Jules et ensuite Vincent.
14:18C'est sûr, et de toute façon,
14:19même des jeunes premiers qui se mettent
14:21à saisir cette opportunité dans de bonnes conditions,
14:24qui savent certes rentrer en croissance,
14:27mais encore plus important, accompagner cette croissance,
14:29on aurait tort de ne pas leur faire confiance
14:31si on étudie, si après notre étude,
14:34on considère qu'elle est parfaitement cohérente
14:36sur le long terme.
14:37Après, sur les SCPI, justement,
14:39vous avez un peu des start-up de l'immobilier
14:41qui se mettent à lancer leur SCPI
14:42et des institutionnels comme les Rothschild,
14:45avec la SCPI Europa,
14:46qui, elle, justement, vient de lancer sa SCPI,
14:48mais derrière, c'est Rothschild-Gremme
14:49qui administre plus de 14 milliards d'actifs sous gestion
14:52pour des institutionnels.
14:53À côté de ça, vous allez avoir des jeunes SCPI
14:55comme Reason, comme Weumo,
14:56qui vont saisir des opportunités,
14:58mais qui ont un biais plus offensif start-up.
15:00Quand on est CGP, justement,
15:01on fait la différence entre
15:04vieille société de gestion
15:05et start-up de l'immobilier ?
15:07On va raisonner un petit peu
15:09comme en matière obligataire,
15:10en regardant quelle est la notation
15:12de la société de gestion
15:13et est-ce qu'elle est crédible
15:14sur le marché sur lequel elle veut s'engager.
15:17Alors, c'est très simple
15:17pour celles qui ont déjà des SCPI sous gestion
15:20et dont on peut apprécier la qualité de gestion
15:22ou pas, et qui lancent une nouvelle SCPI.
15:24Mais il y a aussi des nouveaux acteurs
15:26qui n'avaient jamais créé de SCPI
15:27et qui sont immédiatement légitimes
15:29par leur savoir-faire.
15:30Quand Telamont, spécialiste de la logistique,
15:32lance une SCPI logistique,
15:34c'est crédible.
15:35Quand Altarea, grand investisseur immobilier,
15:38décide de lancer sa première SCPI,
15:39c'est tout aussi valeureux.
15:41Quand Urial lance une nouvelle SCPI santé,
15:43ils sont légitimes sur le sujet,
15:44et ainsi de suite.
15:45Donc, il y a effectivement
15:46des nouvelles sociétés de gestion
15:49qui, à côté, elles,
15:50vont avoir à faire leur preuve.
15:52Et simplement, la méfiance...
15:53Parce qu'elles n'ont pas l'historique
15:54du secteur immobilier.
15:55Elles n'ont pas forcément de légitimité.
15:57En tout cas, on va avoir à prendre...
15:59Je reviens à mon comparaison obligataire.
16:00Elles sont non notées au départ.
16:02D'accord.
16:02Donc, forcément, elles vont devoir avoir
16:03un rendement plus élevé
16:04pour être attractives.
16:06Mais ensuite, nous,
16:07il faut qu'on regarde très attentivement
16:09dans ces sociétés aussi
16:10si elles seront viables,
16:11puisqu'on embarque les épargnants
16:12pour du long terme.
16:13Bien sûr.
16:13Il y a 30 nouvelles SCPI.
16:15La concentration de la collecte
16:17se fait sur 10.
16:18Que vont devenir les 20 autres ?
16:19Est-ce qu'elles auront atteint
16:20la viabilité suffisante
16:21pour la SCPI, d'une part,
16:23mais même la société de gestion,
16:24parfois ?
16:25Et ça, on doit se poser cette question.
16:26On a eu une première sortie de route
16:28en 2025 avec Patrimonia
16:30qui a remboursé
16:31ses premiers souscripteurs.
16:33Il faut regarder attentivement
16:34ce point-là aussi.
16:35Dans les nouvelles sociétés
16:36de gestion de SCPI,
16:37il y a un point mort à atteindre
16:39pour se dire
16:40que la société de gestion est viable
16:41et pour accompagner
16:42les épargnants sur le long terme.
16:43Donc, il vaut mieux aller
16:43vers celles qui collectent,
16:44quitte à ce qu'elles collectent trop
16:46et doivent ensuite réaliser
16:47des investissements
16:49qui ne sont pas forcément
16:50au niveau des attentes.
16:52Deuxième point de vigilance,
16:54la cohérence entre la collecte
16:56et les investissements.
16:57D'accord.
16:57et de ne pas rééditer
16:59les erreurs du passé.
17:01Parfois, on a beaucoup collecté
17:03et on a eu un petit peu de mal
17:04à investir derrière
17:05et ça a dégradé
17:06la qualité des investissements.
17:07Il ne faudrait pas
17:08que poussé par l'appétit
17:09de la collecte,
17:10certains acteurs ne limitent pas
17:11à un moment donné leur collecte.
17:12Ils ne sont pas capables
17:13d'investir.
17:13Jules Rousselet,
17:15l'heure tourne.
17:16Je vois, il y avait un deuxième sujet
17:17que je voulais traiter aussi,
17:18justement en lien avec ces SCPI
17:20qui n'ont pas collecté
17:21en 2025 ou peu.
17:23Je veux parler de celles
17:24qui ont dû,
17:25face à des sujets de liquidité,
17:27passer de capital variable
17:29à capital fixe.
17:30On est dans une situation
17:32où un certain nombre
17:32d'investisseurs,
17:33d'épargnants investis
17:34dans les SCPI
17:35veulent sortir.
17:36Est-ce que,
17:37quand on est CGP,
17:38ça peut constituer
17:39une opportunité
17:39d'entrer dans ces SCPI
17:42et donc de faciliter
17:44la sortie de d'autres
17:44mais peut-être d'entrer
17:45avec une décote
17:45si on croit toujours
17:46dans le projet de la SCPI ?
17:48C'est ça.
17:49Il y a deux grilles de lecture.
17:51C'est vrai qu'une SCPI,
17:51déjà, il faut rappeler
17:53comment ça fonctionne.
17:54Une SCPI classique,
17:55dite classique,
17:56c'est une SCPI à capital variable.
17:57Donc, c'est la SCPI
17:58qui a l'opportunité
17:59de démettre de nouvelles parts,
18:00d'annuler des parts,
18:01celle qui fixe son prix,
18:02qui assure ce qu'on appelait
18:04la liquidité.
18:05Et ça, c'est le vrai sujet.
18:07Cette espèce d'illusion
18:08d'une liquidité
18:10tous azimuts
18:10sur le long terme,
18:12qu'il arrive.
18:13Là, on voit
18:13qu'on en arrive à la limite.
18:16Et en fait,
18:17tant que la SCPI collectait,
18:19et tant qu'il y avait
18:20des vendeurs
18:20mais des acheteurs en face
18:21qui étaient en plus grand nombre,
18:23ça ne posait pas de problème.
18:24Là, forcément,
18:25ces SCPI à capital variable
18:27se rendent compte
18:28qu'elles font face
18:29à des demandes
18:30de retrait massifs.
18:31Elles ne peuvent plus
18:31assurer la liquidité.
18:33Donc, il y en a certaines
18:34qui décident de se fermer
18:35au capital.
18:36Et donc, ce n'est plus
18:37la SCPI qui fait le marché.
18:39Mais c'est un marché
18:40de gré à gré.
18:40C'est un marché
18:41de gré à gré.
18:42Moi, je trouve ça...
18:43Je ne trouve pas ça négatif.
18:45Je trouve ça cohérent.
18:45C'est-à-dire que là,
18:46on revient aussi
18:47à ce que c'est l'immobilier.
18:48C'est-à-dire que
18:49c'est la loi de l'offre
18:50et la demande.
18:51Ce n'est plus la SCPI
18:52qui va fixer le prix.
18:53C'est la demande
18:54qui va fixer le prix.
18:56Mais est-ce que ça vaut le coup ?
18:57Parce que j'entends parfois
18:58que du coup,
18:59l'acheteur peut arriver
19:00avec une décote.
19:01Ça permet au vendeur
19:02de sortir et de prendre
19:04une partie de sa perte
19:04mais de récupérer
19:05une partie de son capital.
19:06Est-ce que ça vaut le coup
19:07pour un épargnant
19:07d'entrer,
19:08même avec une décote,
19:09dans une SCPI
19:10qui fait face
19:11à des problèmes
19:11de liquidité aujourd'hui ?
19:12C'est vrai que je n'ai pas répondu
19:13à la question.
19:13Je vais y répondre.
19:15Oui,
19:15quelqu'un qui va chercher
19:16du rendement,
19:17qui va acheter à quelqu'un
19:19qui a besoin de capitaux,
19:20donc qui a un besoin de liquidité,
19:21qui va se payer
19:22par le biais d'une décote.
19:23Il va acheter pas cher
19:25des parts de SCPI
19:26de seconde main
19:26et il va toucher
19:28le dividende par part
19:30statutaire de la SCPI.
19:32Donc,
19:32quelqu'un qui cherche
19:32du rendement,
19:33c'est une opportunité.
19:35Quelqu'un qui cherche
19:36à se débarrasser
19:37de ses parts
19:37parce qu'il a besoin d'argent,
19:39ça reste une opportunité
19:39en version dégradée,
19:41bien évidemment.
19:41En ayant conscience
19:42que peut-être la sortie
19:44sera peut-être
19:45un peu plus compliquée
19:46du fait des sujets liquidités
19:47sur la SCPI
19:48à l'heure actuelle.
19:49Toujours,
19:49mais vous avez des acteurs
19:50sur le marché
19:50comme seconde market SCPI
19:52qui saisissent
19:53cette opportunité
19:53de mettre en relation
19:54des acheteurs
19:55et des vendeurs
19:56de parts de SCPI
19:56qui ne sont plus considérés
19:57comme étant liquides.
19:58Vincent Danis,
19:59est-ce que le marché secondaire
20:00est une source d'opportunité
20:01quand on veut
20:03accompagner ses clients
20:04?
20:04C'est le coin du chineur.
20:06D'accord.
20:08C'est un domaine
20:09dans lequel les CGP
20:10peuvent intervenir
20:11plus facilement
20:12que d'autres types
20:14de conseillers
20:15parce que nous,
20:15on est tout à fait capable
20:16d'aller ramasser
20:17des miettes
20:18qui nous paraissent
20:18attractives
20:19effectivement sur des plateformes
20:20de revente de gré à gré
20:21de temps en temps.
20:23Il y a des SCPI
20:23qui sont proposés
20:24à la revente
20:25à des prix
20:25qui deviennent
20:26franchement attractifs
20:27quand on est en décote
20:28par rapport à une valeur
20:29de réalisation
20:29au 31 décembre 2025.
20:32On achète
20:33dans des conditions
20:33inespérées.
20:34D'accord.
20:35Toutefois,
20:36aujourd'hui,
20:36si on regarde
20:37la plupart des SCPI
20:38qui ont des gros
20:38problèmes de liquidité,
20:39probablement la décote
20:40actuelle sur ces places-là
20:41n'est pas suffisante.
20:42D'abord parce que
20:43les valeurs de réalisation
20:44au 31 décembre 2025
20:45sont à nouveau en baisse
20:47et ensuite certaines sociétés
20:48de gestion ont annoncé
20:49des baisses cinglantes
20:50de leur distribution
20:50en 2026,
20:52voire pour certaines,
20:53même si ce n'est pas
20:53encore annoncé,
20:54il y a des problèmes
20:55de refinancement.
20:56C'est-à-dire qu'un des points
20:56de vigilance,
20:57c'est regarder quel est
20:57le taux d'endettement
20:58de la SCPI aujourd'hui,
20:59de la SCPI qui n'est pas liquide
21:01et cette SCPI qui n'est pas liquide,
21:03si elle doit refinancer sa dette
21:04dans un an,
21:04dans deux ans,
21:05elle ne le fera pas
21:06en même condition de taux,
21:07elle devra taper
21:07dans sa distribution.
21:08Donc attention,
21:09bon calcul de la décote.
21:11La question,
21:11c'est est-ce que vous souhaitez
21:12entrer dans un endroit
21:13dont vous ne pourriez pas sortir ?
21:15J'attends comme réponse,
21:16ça dépend à quel prix,
21:18mais ça dépend aussi
21:19pour quelle durée
21:19et le à quel prix
21:20il doit valoir,
21:21il doit comporter
21:22cette prime d'illiquidité.
21:23Si je comprends bien
21:24que ce soit les jeunes SCPI
21:25ou le marché secondaire,
21:28il faut de toute façon
21:29bien regarder la qualité
21:31de la société de gestion
21:31et surtout des investissements
21:33réalisés.
21:34Ce n'est plus un marché unique
21:35comme vous nous le disiez
21:36tout à l'heure.
21:36Jules, merci Vincent Danis,
21:37merci Jules Rousselet
21:39de nous avoir accompagné,
21:39merci à vous de nous avoir suivi.
21:40On se retrouve tout de suite
21:41dans l'œil de l'expert.
21:47Où en sont les entreprises
21:48en matière de gestion de patrimoine
21:51en matière de stratégie
21:52d'intelligence artificielle ?
21:54C'est le sujet
21:54qui va nous animer à présent
21:55dans l'œil de l'expert
21:56et pour en parler,
21:57nous avons le plaisir
21:57d'accueillir Vincent Aurese.
21:59Bonjour Vincent.
21:59Bonjour.
22:00Merci d'être avec nous,
22:01vous êtes président de FigenEI.
22:02Alors on parle beaucoup
22:03quand on parle d'intelligence artificielle,
22:04de régulation,
22:05de cadre européen,
22:06de risque.
22:07Est-ce que ça pousse
22:08les entreprises,
22:09que ce soit institutionnelles
22:10ou entreprises
22:11qui interviennent
22:12sur le sujet
22:12de la gestion de patrimoine
22:13à attendre
22:14dans le contexte actuel ?
22:15Écoutez,
22:15on a d'abord une chance,
22:17c'est qu'effectivement
22:18il y a tout un tas
22:19de réglementations
22:19qui poussent les entreprises
22:21à s'y intéresser
22:22mais il y a surtout
22:22une urgence.
22:23Ce qu'on voit,
22:24c'est qu'on peut attendre
22:25des fois la réglementation
22:27et sa mise en application
22:28qui peut prendre du temps.
22:29par contre,
22:29il y a un acteur du marché
22:30qui lui n'attend pas du tout,
22:32c'est les clients.
22:33Les clients, eux,
22:34utilisent ChatGPT
22:35ou autres
22:36au quotidien désormais
22:37pour le meilleur
22:38et pour le pire
22:39et donc il y a une urgence
22:40aujourd'hui pour les entreprises
22:41puisqu'elles font face
22:42à un afflux croissant
22:43de particuliers
22:44qui leur disent
22:45« j'ai vu ça
22:45sur ChatGPT ».
22:46Ça veut dire qu'en fait
22:47on a des clients
22:48qui se font conseiller
22:49pour leurs investissements
22:50par une intelligence artificielle
22:51et qui vont challenger
22:52ce que peut leur dire
22:54une banque,
22:54un institutionnel
22:55ou un conseil
22:56en gestion de patrimoine.
22:57Exactement
22:57et puis il y a six mois
22:59on pouvait dire
23:00que c'était anecdotique
23:00l'usage de ChatGPT.
23:02Aujourd'hui,
23:02c'est plus de trois quarts
23:04des personnes
23:05qui utilisent ChatGPT
23:06ou autres,
23:06encore une fois,
23:07ces IA généralistes.
23:08Pourquoi ?
23:0978% d'entre elles
23:10c'est pour se conseiller.
23:11D'accord.
23:12Donc on utilise en fait
23:13des IA aujourd'hui
23:14quand on est un client particulier
23:15d'une entreprise du patrimoine,
23:16d'un CGP,
23:17d'une banque,
23:18d'un groupement
23:20pour se conseiller.
23:22Et ça veut dire
23:22que quand on est entreprise
23:24d'un côté
23:24on attend la régulation,
23:25de l'autre
23:26il y a urgence
23:27à au moins avoir une réponse
23:28à apporter
23:29à ces clients-là ?
23:30Exactement,
23:30une réponse
23:31qui peut justement
23:31démonter d'ailleurs
23:32ce qu'a dit
23:33l'IA généraliste
23:34qui est basée
23:35à San Francisco
23:35et qui ne connaît pas
23:36forcément la fiscalité française
23:37mais c'est aussi démonter
23:39sur l'approche du risque
23:40puisqu'il y a toute une psychologie
23:41de l'investissement
23:42où là,
23:43c'est le métier justement
23:44de professionnel
23:44du conseil financier
23:45pour écouter,
23:46pour comprendre aussi
23:47tout ce qui n'a pas été dit
23:48pour savoir
23:49attention,
23:49ça c'est risqué
23:50est-ce que vous êtes vraiment prêt
23:51à faire face
23:52à une telle volatilité
23:53par exemple ?
23:54Donc le sujet c'est quoi ?
23:55C'est former ses conseillers
23:55pour répondre
23:56à ce qu'aurait conseillé
23:57l'intelligence artificielle
23:58ou c'est intégrer de l'IA
24:00aussi dans le conseil
24:01qu'on peut apporter
24:02à ses clients
24:02mais avec les risques
24:03que ça comporte ?
24:04Totalement,
24:05c'est un,
24:05se former
24:06et deux,
24:06mettre en application
24:07ce qui est formidable
24:08avec l'intelligence artificielle
24:10c'est que dès lors
24:10qu'on l'implémente
24:11au bout de 7 semaines
24:12en moyenne
24:13on commence déjà
24:13à avoir des retours
24:14sur investissement
24:15On n'est pas obligé
24:16non plus
24:16de transformer
24:17tout son système IT
24:18pour mettre de l'IA partout
24:20Pas du tout,
24:20on est dans un univers régulier
24:21on peut commencer par exemple
24:23par augmenter le conseiller
24:24après le rendez-vous
24:25ou avant le rendez-vous
24:26voir son retour
24:28et là d'un coup
24:29on voit aussi
24:29qu'il y a un vrai retour
24:31sur investissement
24:31dans le développement commercial
24:32dans l'accompagnement client
24:33Et les clients ça
24:34ils le comprennent
24:35parce que quand ils l'utilisent
24:36chez eux
24:37ils l'ont choisi
24:38l'utilisent chez eux
24:39ils comprennent
24:39quand ils vont voir
24:41une entreprise spécialisée
24:42du sujet
24:43qui est d'avoir là aussi
24:44un outil d'intelligence artificielle
24:46pas forcément le même
24:46mais un outil d'intelligence artificielle
24:48qui va les conseiller ?
24:49Oui, il faut l'accompagner
24:50effectivement
24:51je pense qu'on est
24:52exactement face aux choses
24:54mon expert comptable
24:54aujourd'hui
24:55utilise un outil informatique
24:56et utilise Excel
24:57ça ne me dérange pas du tout
24:58parce qu'effectivement
25:00il va beaucoup plus vite
25:00dans ses calculs
25:01dans ses analyses
25:02dans le croisement de données
25:02et ça ne me viendrait pas
25:04à l'idée de lui dire
25:05attendez je vous paye
25:06il faut écrire tout à la main
25:08je pense qu'avec l'IA
25:09c'est strictement la même chose
25:10Les entreprises
25:11que vous accompagnez
25:13avec lesquelles vous discutez
25:14elles en sont où
25:16sur les sujets aujourd'hui ?
25:17Il y a ce sujet d'urgence
25:18et en même temps
25:19on attend de voir
25:21comment on y va concrètement
25:22on développe en interne
25:23Alors oui
25:24il y a toujours
25:25on peut développer en interne
25:27et certaines vont y arriver
25:28je pense
25:28Il y a un sujet de confidentialité de données
25:30Il y a un sujet énorme
25:31de sécurité
25:32confidentialité des données
25:33sécurité des données
25:35aussi à l'heure géopolitique actuelle
25:36comment être plus autonome
25:38plus souverain aussi
25:39sur les données qu'on utilise
25:41sur les données qu'on envoie
25:42sur les modèles qu'on utilise
25:43et c'est là où
25:45il y a tout un tas d'acteurs
25:46qui arrivent sur ce sujet
25:47et tant mieux
25:48pour offrir en fait
25:49des outils
25:49à des acteurs européens
25:50pour ne pas être dépendants
25:52d'acteurs
25:54outre-Atlantique
25:55ou côté chinois
25:56pour aller vers
25:57plus de sécurité
25:58plus de confidentialité
25:59et un autre mot
26:01du patrimoine
26:02c'est la traçabilité
26:02Oui bien sûr
26:03Comment l'IA a raisonné ?
26:05Pourquoi l'IA a proposé ça
26:06à mon conseiller ?
26:07Il faut pouvoir retracer
26:08exactement le raisonnement
26:09et ça c'est ce que ne fait
26:10absolument pas
26:11une IA généraliste
26:12et avec quand même
26:13une montée en compétence aussi
26:14pour être capable de contredire
26:16ou en tout cas accompagner
26:17et comprendre
26:18ce qu'a conseillé une IA
26:20dans la sphère privée
26:21à ses clients
26:22qui arrivent avec une conviction
26:23et dont il faut comprendre
26:24d'où ça vient parfois
26:24Exactement
26:25on a vécu ça
26:26avec Doctolib
26:27pas Doctolib
26:29pardon
26:30Doctissimo
26:30Oui bien sûr
26:31pour ceux qui connaissent
26:32quand Doctissimo est arrivé
26:33et bien on était
26:35certains en tout cas
26:36étaient sûrs
26:36de leurs symptômes
26:37étaient sûrs
26:38de leur diagnostic
26:38et puis on s'est aperçu finalement
26:40que les médecins
26:41sont toujours là
26:42Merci Vincent Rez
26:43je rappelle que vous êtes
26:43le président de FIGENEA
26:44et merci beaucoup
26:45et quant à nous
26:45on se retrouve très vite
26:46sur Bsmart4Change
26:47Sous-titrage Société Radio-Canada
26:53Bsmart4Change
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