- il y a 6 heures
Jeudi 5 mars 2026, retrouvez Jules Rousselet (Associé fondateur Alfines Gestion Privée, Membre d'Adunéa) et Vincent Danis (Président, Savinianne) dans SMART PATRIMOINE, une émission présentée par Nicolas Pagniez.
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00:04Deux questions centrales vont nous animer à présent dans Enjeu patrimoine en matière de stratégie de SCPI.
00:10Tout d'abord, que penser des jeunes SCI opportunistes en tant que CGP quand on voit les performances de certaines
00:16d'entre elles sur l'année 2025 ?
00:18Mais on peut aussi se demander si le marché secondaire des SCPI peut représenter des opportunités lorsque l'on accompagne
00:26ses clients.
00:27Pour en parler, nous avons le plaisir d'accueillir sur le plateau de Smart Patrimoine deux experts du sujet.
00:31Jules Rousselet, tout d'abord. Bonjour Jules.
00:32Bonjour Nicolas.
00:33Merci d'être avec nous. Vous êtes associé fondateur d'Alphines Gestion Privée qui est également membre d'Adunea.
00:39Et nous avons le plaisir d'accueillir également Vincent Danis. Bonjour Vincent.
00:42Bonjour Nicolas.
00:42Vous êtes président de Savignane. On va peut-être commencer rapidement avec vous Vincent.
00:46Quand on voit certaines SCPI, jeunes SCPI, proposer des performances absolument phénoménales pour l'année 2025,
00:56même si les prévisions à long terme sont plus raisonnables, est-ce qu'on se dit en tant que CGP
01:04qu'il faut absolument aller vers ce type de SCPI
01:07pour aller chercher de la performance sur le marché immobilier ?
01:09Ou est-ce qu'on est un peu plus mesuré et on se dit qu'il y a peut-être
01:11un contexte de marché qui les a portés aussi spécifiquement en 2025 ?
01:15Pas seulement un contexte de marché, même s'il a été très favorable.
01:18En tant que CGP, on accompagne nos clients sur la durée.
01:20Et ce qui est important, ce n'est pas seulement la performance de la première année,
01:23mais celles qu'ils pourront avoir au cours des 8, 10 ans, voire davantage, où ils détiendront les parts de
01:27SCPI.
01:28D'accord.
01:28Si on décide d'être tous les trois autour de cette table, de créer, là en sortant du studio, une
01:33SCPI.
01:34Et puis on a un actif qui arrive.
01:36On va créer ensemble une SCPI avec un actif qui va rapporter du 6 à 7%.
01:40On va mettre 6 mois de délai de jouissance.
01:42Et le résultat, c'est qu'on pourra afficher sur la première année une performance de 12, 13, 14%.
01:47Parce qu'on n'aura pas servi les intérêts du fait de délai de jouissance.
01:50Parce que pendant 6 mois, c'est le délai réputé nécessaire pour constituer le patrimoine.
01:55Si on a eu la chance d'investir plus tôt, globalement, on peut avoir une performance qui est certes très
02:00attractive,
02:02mais qui ne reflète pas du tout les performances futures.
02:04C'est-à-dire que si on veut analyser sur du moyen-long terme une SCPI, le bon critère, c
02:09'est de regarder quel est le rendement des immeubles qui sont investis.
02:12Et de se dire s'il n'y a que ce rendement locatif, que suis-je en mesure de verser
02:15aux épargnants au fil du temps ?
02:17D'accord.
02:17Et donc, finalement, les chiffres affichés la première année, ou en tout cas, la performance globale n'est pas à
02:22regarder.
02:23Il faut aller regarder dans le détail de la stratégie.
02:25On regarde, mais la première chose qu'on va regarder, c'est est-ce que les premiers actifs qui ont
02:28été acquis sont conformes aux promesses qu'avaient pu donner les gérants au moment du lancement de leur SCPI ?
02:33D'accord.
02:34Une SCPI qui dirait, moi, je vais créer une SCPI diversifiée européenne et qui commence par un investissement en France,
02:39ou qui va commencer par un investissement aléatoire en Pologne.
02:43On se dit, est-ce que c'est représentatif de l'ensemble du patrimoine qu'elle aura dans 5 ans
02:47et dans 10 ans,
02:48et que je ne connais pas encore, simplement au travers de ce premier immeuble ?
02:51D'accord.
02:51Dans certains cas, ça va conforter la promesse de départ. Dans l'autre cas, ça va inciter à attendre un
02:56peu pour voir quels sont les actifs suivants
02:58et si on est vraiment en phase avec la ligne guéritrice qui avait été donnée au début.
03:01Donc, on rentre effectivement dans les investissements. Jules Rousselet, même question.
03:04On entend quand même, alors quand je dis jeunes SCPI, c'est parfois jeunes sociétés de gestion ou jeunes SCPI
03:09lancés par des sociétés de gestion plus anciennes.
03:12On entend souvent quand même que 2024-2025, c'était le moment des bonnes affaires et que du coup, on
03:18peut servir des rendements élevés
03:20puisqu'on achète avec des décotes des biens immobiliers. Ça ne suffit pas seulement à arbitrer si c'est un
03:27bon ou un mauvais investissement,
03:28si je comprends bien de ce que nous dit Vincent.
03:30Alors déjà, je ne peux pas être plus d'accord avec ce que vient de dire Vincent.
03:33Surtout cet effet de traction du rendement vers le haut permis par le délai de jouissance.
03:37Pour rappeler ce que c'est le délai de jouissance, en effet, c'est le décalage entre le moment où
03:41vous êtes propriétaire,
03:42vous avez votre titre de propriété et le moment où vous percevez les loyers.
03:45Quand les SCPI collectent bien, il y a des nouveaux associés qui arrivent, mais ils n'ont pas encore les
03:50loyers de leur investissement.
03:52En revanche, vous avez les associés qui étaient là avant qui récupèrent les loyers.
03:56Il y a cet effet de traction du délai de jouissance et aussi le fait, comme le disait très bien
04:00Vincent, que le portefeuille n'est pas mature.
04:02C'est sûr que si vous faites une très bonne acquisition sur un portefeuille de 5 actifs, votre rendement va
04:06être boosté.
04:07Quand vous avez 100 actifs, forcément, ça va se diluer dans le temps.
04:11Donc ça, c'est ce premier effet.
04:12Ensuite, sur est-ce que c'est bien, est-ce que ce n'est pas bien, les jeunes SCPI opportunistes,
04:16elles ont saisi l'opportunité.
04:17Donc je vais être nuancé, ce n'est ni une révolution ni un piège, c'est juste une approche de
04:23l'investissement.
04:24En effet, mon point d'entrée, il est bien meilleur aujourd'hui qu'en 2019.
04:28Et aujourd'hui, il faut savoir faire le tri sur comment la SCPI, comme le disait Vincent, va être en
04:36cohérence avec sa stratégie d'investissement sur le long terme.
04:39En fait, ce que je voulais vraiment dire, c'est que cette crise du marché immobilier nous a rappelé que
04:44la SCPI n'était pas un produit simple d'épargne liquide,
04:48mais un actif à prépondérance immobilière qui s'étudie sur le court terme et donc qui peut potentiellement subir des
04:54cycles économiques et du coup une correction de marché.
04:56Quand il y a quand même un investissement réalisé qui offre de belles performances parce qu'il a été bien
05:02réalisé par une jeune SCPI,
05:04on entend effectivement qu'il faut faire preuve de prudence parce que ça n'est pas forcément révélateur d'un
05:09parc immobilier au global,
05:11mais est-ce que ça ne montre pas quand même, est-ce que ce n'est pas la première pierre
05:14qui montre la qualité de la société de gestion qui a réalisé l'investissement, peut-être Jules et ensuite Vincent
05:19?
05:20C'est sûr, et de toute façon, même des jeunes premiers qui se mettent à saisir cette opportunité dans de
05:25bonnes conditions,
05:25qui savent certes rentrer en croissance, mais encore plus important, accompagner cette croissance,
05:31on aurait tort de ne pas leur faire confiance si après notre étude, on considère qu'elle est parfaitement cohérente
05:39sur le long terme.
05:39Après sur les SCPI, justement, vous avez un peu des startups de l'immobilier qui se mettent à lancer leur
05:44SCPI
05:44et des institutionnels comme les Rothschild avec la SCPI Europa qui, elle, justement, vient de lancer sa SCPI,
05:50mais derrière, c'est Rothschild Grêmme qui administre plus de 14 milliards d'actifs sous gestion pour des institutionnels.
05:55À côté de ça, vous allez avoir des jeunes SCPI comme Reason, comme Weumo,
05:58qui vont saisir des opportunités mais qui ont un biais plus offensif startup.
06:02Quand on est CGP, justement, on fait la différence entre vieille société de gestion et startup de l'immobilier ?
06:09On va raisonner un petit peu comme en matière obligataire, en regardant quelle est la notation de la société de
06:15gestion
06:15et est-ce qu'elle est crédible sur le marché sur lequel elle veut s'engager.
06:19Alors, c'est très simple pour celles qui ont déjà des SCPI sous gestion
06:22et dont on peut apprécier la qualité de gestion ou pas, qui lancent une nouvelle SCPI.
06:26Mais il y a aussi des nouveaux acteurs qui n'avaient jamais créé de SCPI
06:29et qui sont immédiatement légitimes par leur savoir-faire.
06:33Quand Telamont, spécialiste de la logistique, lance une SCPI logistique, c'est crédible.
06:37Quand Altarea, grand investisseur immobilier, décide de lancer sa première SCPI, c'est tout aussi valeureux.
06:43Quand Urial lance une nouvelle SCPI santé, ils sont légitimes sur le sujet, et ainsi de suite.
06:47Donc, il y a effectivement des nouvelles sociétés de gestion qui, à côté, elles, vont avoir à faire leur preuve.
06:55Parce qu'elles n'ont pas l'historique du secteur immobilier ?
06:57Elles n'ont pas l'historique, elles n'ont pas forcément de légitimité.
06:59En tout cas, on va avoir à prendre... Je reviens à ma comparaison obligataire.
07:03Elles sont non-notées au départ.
07:04D'accord, oui.
07:04Donc, forcément, elles vont devoir avoir un rendement plus élevé pour être attractives.
07:08Mais ensuite, nous, il faut qu'on regarde très, très attentivement, dans ces sociétés aussi,
07:12si elles seront viables, puisqu'on embarque les épargnants pour du long terme.
07:15Bien sûr.
07:16Il y a 30 nouvelles SCPI, la concentration de la collecte se fait sur 10.
07:20Que vont devenir les 20 autres ?
07:21Est-ce qu'elles auront atteint la viabilité suffisante pour la SCPI, d'une part,
07:25mais même la société de gestion, parfois ?
07:27Et ça, on doit se poser cette question.
07:28On a eu une première sortie de route en 2025, avec Patrimonia,
07:32qui a remboursé ses premiers souscripteurs.
07:35Il faut regarder attentivement ce point-là aussi.
07:37Dans les nouvelles sociétés de gestion de SCPI,
07:39il y a un point mort à atteindre pour se dire que la société de gestion est viable
07:43et pour accompagner les épargnants sur le long terme.
07:45Donc, il vaut mieux aller vers celles qui collectent.
07:46Quitte à ce qu'elles collectent trop et doivent ensuite réaliser des investissements
07:51qui ne sont pas forcément au niveau des attentes.
07:54Deuxième point de vigilance, la cohérence entre la collecte et les investissements.
07:59D'accord.
08:00Et ne pas rééditer les erreurs du passé.
08:03Parfois, on a beaucoup collecté et on a eu un petit peu de mal à investir derrière
08:07et ça a dégradé la qualité des investissements.
08:10Il ne faudrait pas que, poussé par l'appétit de la collecte,
08:12certains acteurs ne limitent pas à un moment donné leur collecte.
08:14Ils ne sont pas capables d'investir.
08:16Jules Rousselet, l'heure tourne.
08:18Je vois, il y avait un deuxième sujet que je voulais traiter aussi,
08:20justement en lien avec ces SCPI qui n'ont pas collecté en 2025 ou peu.
08:25Je veux parler de celles qui ont dû, face à des sujets de liquidité,
08:29passer de capital variable à capital fixe.
08:33On est dans une situation où un certain nombre d'investisseurs,
08:36d'épargnants investis dans les SCPI veulent sortir.
08:38Est-ce que, quand on est CGP, ça peut constituer une opportunité d'entrer dans ces SCPI
08:45et donc de faciliter la sortie de d'autres,
08:46mais peut-être d'entrer avec une décote si on croit toujours dans le projet de la SCPI ?
08:50C'est ça. Il y a deux grilles de lecture.
08:53C'est vrai qu'une SCPI, déjà, il faut rappeler comment ça fonctionne.
08:56Une SCPI classique, dit classique, c'est une SCPI à capital variable.
08:59Donc, c'est la SCPI qui a l'opportunité d'émettre de nouvelles parts, d'annuler des parts.
09:03C'est elle qui fixe son prix, qui assure ce qu'on appelait la liquidité.
09:07Et ça, c'est le vrai sujet.
09:09Cette espèce d'illusion d'une liquidité tout azimut sur le long terme, quoi qu'il arrive,
09:15là, on voit qu'on en arrive à la limite.
09:18Et en fait, tant que la SCPI collectait,
09:21et tant qu'il y avait des vendeurs, mais des acheteurs en face,
09:24qui étaient en plus grand nombre, ça ne posait pas de problème.
09:26Là, forcément, ces SCPI à capital variable se rendent compte
09:30qu'elles font face à des demandes de retrait massives.
09:33Elles ne peuvent plus assurer la liquidité.
09:35Donc, il y en a certaines qui décident de se fermer au capital.
09:38Et donc, ce n'est plus la SCPI qui fait le marché.
09:41Mais c'est un marché de gré à gré.
09:42C'est un marché de gré à gré.
09:44Moi, je trouve ça...
09:46Je ne trouve pas ça négatif, je trouve ça cohérent.
09:48C'est-à-dire que là, on revient aussi à ce que c'est l'immobilier.
09:50C'est-à-dire que c'est la loi de l'offre et la demande.
09:53Ce n'est plus la SCPI qui va fixer le prix,
09:55c'est la demande qui va fixer le prix.
09:58Mais est-ce que ça vaut le coup ?
09:59Parce que j'entends parfois que du coup,
10:02l'acheteur peut arriver avec une décote,
10:03ça permet au vendeur de sortir et de prendre une partie de sa perte,
10:07mais de récupérer une partie de son capital.
10:08Est-ce que ça vaut le coup pour un épargnant
10:09d'entrer, même avec une décote,
10:11dans une SCPI qui fait face à des problèmes de liquidité aujourd'hui ?
10:14C'est vrai que je n'ai pas répondu à la question,
10:15donc je vais y répondre.
10:17Oui, quelqu'un qui va chercher du rendement,
10:19qui va acheter à quelqu'un qui a besoin de capitaux,
10:22donc qui a un besoin de liquidité,
10:23qui va se payer par le biais d'une décote.
10:26Il va acheter pas cher des parts de SCPI de seconde main.
10:29et il va toucher le dividende par part statutaire de la SCPI.
10:34Donc quelqu'un qui cherche du rendement,
10:35c'est une opportunité.
10:37D'accord.
10:37Quelqu'un qui cherche à se débarrasser de ses parts
10:39parce qu'il a besoin d'argent,
10:41ça reste une opportunité en version dégradée, bien évidemment.
10:43En ayant conscience que peut-être la sortie
10:46sera peut-être un peu plus compliquée
10:48du fait des sujets liquidités sur la SCPI à l'heure actuelle.
10:51Toujours, toujours.
10:51Mais vous avez des acteurs sur le marché
10:53comme Second Market SCPI, justement,
10:54qui saisissent cette opportunité
10:55de mettre en relation des acheteurs
10:57et des vendeurs de parts de SCPI
10:58qui ne sont plus considérés comme étant liquides.
11:00Vincent Danis,
11:01est-ce que le marché secondaire est une source d'opportunité
11:03quand on veut accompagner ses clients ?
11:07C'est le coin du chineur.
11:08D'accord.
11:09C'est la brocante.
11:11C'est un domaine dans lequel les CGP
11:12peuvent intervenir plus facilement
11:15que d'autres types de conseillers
11:17parce que nous, on est tout à fait capable
11:18d'aller ramasser des miettes
11:20qui nous paraissent attractives,
11:21effectivement, sur des plateformes
11:23de revente de gré à gré de temps en temps.
11:25Il y a des SCPI qui sont proposés
11:26à la revente à des prix
11:27qui deviennent franchement attractifs
11:29quand on est en décote
11:30par rapport à une valeur de réalisation
11:31au 31 décembre 2025.
11:34On achète dans des conditions inespérées.
11:36D'accord.
11:37Toutefois, aujourd'hui,
11:38si on regarde la plupart des SCPI
11:40qui ont des gros problèmes de liquidité,
11:41probablement la décote actuelle
11:43sur ces places-là n'est pas suffisante.
11:45D'abord parce que les valeurs de réalisation
11:46au 31 décembre 2025
11:47sont à nouveau en baisse.
11:49Et ensuite, certaines sociétés de gestion
11:50ont annoncé des baisses
11:51cinglantes de leur distribution
11:52en 2026.
11:54Voir pour certaines,
11:55même si ce n'est pas encore annoncé,
11:56il y a des problèmes de refinancement.
11:58C'est-à-dire qu'un des points de vigilance,
11:59c'est regarder quel est le taux d'endettement
12:00de la SCPI aujourd'hui,
12:02de la SCPI qui n'est pas liquide.
12:03Et cette SCPI qui n'est pas liquide,
12:05si elle doit refinancer sa dette
12:06dans un an, dans deux ans,
12:07elle ne le fera pas
12:08aux mêmes conditions de taux,
12:09elle devra taper dans sa distribution.
12:11Donc attention au bon calcul de la décote.
12:13La question, c'est
12:14est-ce que vous souhaitez entrer
12:15dans un endroit
12:15dont vous ne pourriez pas sortir ?
12:17J'entends comme réponse,
12:18ça dépend à quel prix,
12:20mais ça dépend aussi
12:21pour quelle durée
12:21et le à quel prix
12:22il doit valoir,
12:23il doit comporter
12:24cette prime d'illiquidité.
12:25Si je comprends bien
12:26que ce soit les jeunes SCPI
12:28ou le marché secondaire,
12:30il faut de toute façon
12:32bien regarder la qualité
12:33de la société de gestion
12:34et surtout des investissements réalisés.
12:36Ce n'est plus un marché unique
12:37comme vous nous le disiez tout à l'heure.
12:38Jules, merci Vincent Danis.
12:40Merci Jules Rousselet
12:41de nous avoir accompagné.
12:41Merci à vous de nous avoir suivis.
12:43On se retrouve tout de suite
12:43dans L'œil de l'expert.
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