00:03Et vous êtes toujours sur le plateau de Smart Patrimoine, au sommet du patrimoine et de la performance.
00:07Nous avons le plaisir d'avoir été rejoint par Jean-François Chory. Bonjour Jean-François.
00:12Bonjour.
00:12Merci d'être avec nous. Vous êtes le directeur général d'Advenis Reim.
00:16On va essayer d'évoquer et d'essayer de comprendre ensemble comment une société de gestion peut prendre la décision
00:21ou non d'aller vers un nouveau pays, un nouveau territoire d'investissement.
00:25Et si on va évoquer ce sujet avec vous, puisque au travers de la société Eden, vous investissez notamment dans
00:30l'Europe du Nord et la Scandinavie.
00:33Ce ne sont pas des pays dont on entend parler tous les jours en matière d'investissement immobilier.
00:37Comment est-ce que vous prenez la décision d'ouvrir de nouveaux marchés ?
00:43Alors c'est une décision qui est réfléchie déjà. Ce n'est pas un hasard.
00:48Dans le sens où on a toujours, et depuis l'origine de la création d'Advenis Reim, été chercher des
00:55investissements en Europe, puisque ça fait partie de notre ADN.
00:58On est sur trois SCP aujourd'hui, Eurovalis, Elialis et Eden, qui sont effectivement investis 100% en Europe hors
01:04France.
01:05D'accord. Allemagne, Espagne et Europe du Nord, c'est ça ?
01:08Espagne, Portugal et maintenant Europe du Nord avec Eden, puisqu'on a investi en UK, en Irlande, en Hollande et
01:13maintenant en Finlande.
01:15Et à chaque fois, on le fait avec une logique de profondeur de marché. Je pense que c'est ce
01:19qui nous guide en premier.
01:21C'est une réflexion que l'on a en fonction de nos capacités de lever des fonds.
01:26D'accord.
01:27C'est bien de lever des fonds, mais il faut savoir les utiliser à bon escient et savoir effectivement aussi
01:32dans quel pays on va l'investir, dans quelle classe d'actifs, dans quel secteur d'activité.
01:36Mais avoir suffisamment de sélectivité dans le pays dans lequel on va investir pour pouvoir une offre assez large.
01:42Bien sûr.
01:43Pour pouvoir bien sélectionner les actifs et aussi avoir une profondeur de marché assez importante ou suffisamment importante pour pouvoir
01:50se dire dans cinq ans, dans dix ans, si je veux vendre mon actif, à qui je vais le vendre
01:53?
01:54Oui, d'accord.
01:54Quel investisseur ?
01:54Il y aura d'autres investisseurs.
01:56D'accord.
01:56Est-ce que dans dix ans, il y aura toujours d'autres investisseurs sur ce marché ?
01:58Donc on regarde la profondeur de marché avant de regarder, je ne sais pas, la qualité du parc immobilier ou
02:02les locataires potentiels ?
02:03Ça fait partie des critères aussi, la qualité du parc immobilier, bien entendu.
02:06C'est dans un deuxième temps pour moi.
02:08Mais après, en règle générale, maintenant, les constructions européennes se font de manière assez, on va dire, équilibrée, puisque les
02:14grands groupes de promoteurs sont européens et voire mondiaux pour certains.
02:18Et donc la qualité des cahiers des charges est assez similaire, même s'il y a forcément des différences.
02:23Mais ça, ça fait partie des éléments qui sont importants aussi.
02:25Mais avant toute chose, et nous, en tant qu'investisseurs et en tant que société de gestion qui investit l
02:30'argent de nos investisseurs et de nos associés,
02:32c'est important pour nous de savoir qu'on va pouvoir bien sélectionner les actifs.
02:36Et une fois qu'on a fait ça, c'est-à-dire sur la profondeur du marché, sur le volume
02:40de transactions, en fait, c'est de ce qu'on parle, c'est le volume de transactions, quels sont les
02:44investisseurs ?
02:44Je vais prendre un exemple, comme on évoquait la partie Nord-Europe et la partie Scandinave, qui est un parti,
02:50enfin en tout cas, une zone géographique un peu particulière, effectivement,
02:53une zone riche, une zone avec un PIB par habitant qui est assez élevé, économiquement stable, avec des dettes publiques
02:59assez basses, des taux de chômage assez bas.
03:01Et donc un parc immobilier qui reflète un petit peu cette bonne situation économique de ces pays.
03:06D'accord.
03:06Et donc avec une certaine richesse et donc des taux aussi de rendement qui ne sont pas forcément les plus
03:13hauts du marché, parce que justement, le parc immobilier et la situation économique est bonne.
03:18Ça veut dire qu'il y a moins de risques, peut-être aussi ?
03:20Alors ça fait partie des sujets potentiels de variations, effectivement, économiques qui sont peut-être un peu plus faibles.
03:26Mais si on prend la Norvège, c'était le cas que je voulais évoquer.
03:29Voilà, ça fait partie des pays qui sont compliqués en termes d'accès.
03:33Oui.
03:33Pourquoi ? Parce que c'est un pays très riche.
03:35Accessoirement, le fonds souverain norvégien est le fonds le plus riche au monde.
03:38Et donc 85%, si on prend les chiffres des dernières années, 85% des volumes de transactions se font entre
03:44Norvégiens.
03:45D'accord.
03:45Donc il n'y a pas beaucoup de place pour des investisseurs étrangers.
03:46Donc quand vous n'êtes pas norvégien, déjà, vous avez droit à 15%.
03:49Et quand vous regardez les 15%, il y a 10% qui sont chez les Suédois.
03:53D'accord.
03:53Et donc il ne reste plus que 5.
03:55Et là, il faut nous convaincre justement que les 5% restants sont intéressants alors.
03:58Voilà, ce n'est pas forcément ce que les autres ne veulent pas acheter.
04:01Donc ça, ça fait partie des pays qui sont un petit peu plus compliqués.
04:03Donc on va aussi regarder la capacité du volume d'investisseurs étrangers qui sont dans ces pays-là.
04:08D'accord.
04:09Donc la Suède est un peu plus ouverte, la Finlande est un peu plus ouverte, le Danemark aussi.
04:13Donc ça fait partie des pays qui peuvent nous intéresser.
04:15En tout cas, on a démarré par la Finlande, qui nous intéressent déjà en premier lieu.
04:19Et pourquoi la Finlande ? C'est parce que c'est la zone euro.
04:20Donc on n'a pas d'effet de change non plus sur la zone euro.
04:23Et donc ça, ça fait partie des critères d'investissement.
04:26Et en sachant que tous les acteurs de cette zone, donc ces 4 pays que j'ai cités,
04:32travaillent grosso modo sur les 4 pays en même temps.
04:34C'est-à-dire que tous les avocats, les cabinets, les entreprises, les brokers.
04:39D'accord.
04:39D'où le fait que c'est une région qu'on ouvre globalement.
04:41Grosso modo, c'est une région en fait qui travaille beaucoup ensemble et qui ont l'habitude de travailler ensemble.
04:45Donc nous, pour nous, d'avoir un point d'entrée en Finlande, c'est aussi la capacité demain d'avoir
04:50un point d'entrée en Suède, au Danemark et potentiellement en Norvège un jour.
04:54Et donc ça, ça fait partie des points qui sont aussi importants.
04:56C'est que toute cette zone qu'on s'ouvre en allant là-bas.
04:59Vous avez déjà réalisé des acquisitions en Finlande peut-être, puisque c'est le pays que vous mentionniez ?
05:03Oui, deux acquisitions.
05:05On en a une troisième qui arrive bientôt.
05:06D'accord.
05:07Autour du 20 juillet, je donne la date.
05:09Et donc ça, ça fait partie aussi des sujets qui sont importants pour nous, parce que quand on va dans
05:14un pays, c'est soit parce qu'on a des équipes locales,
05:17ce qui est déjà le cas pour nous en Allemagne, en Espagne, Portugal et à Londres, puisqu'on a aussi
05:22ouvert un bureau à Londres maintenant il y a deux ans.
05:24Pour l'instant, on n'a pas ouvert de bureau dans les pays nordiques, mais c'est toujours une vocation
05:29d'aller voir un marché et de le positionner.
05:32Et si effectivement, on a une capacité d'investissement assez forte, on se pose toujours la question d'avoir une
05:37équipe sur place.
05:37D'accord, dédiée.
05:38Pour acheter et pour gérer notre partie immobilière.
05:41Exactement.
05:43Donc ça, ça fait partie des points qui sont importants, mais c'est vrai qu'à court terme, c'est
05:46plutôt des allers-retours que l'on fait très régulièrement.
05:48D'accord.
05:48Il se trouve qu'on a dans le groupe des affinités avec une équipe qui est déjà positionnée en Finlande.
05:55Alors, capitalistiquement, ça ne nous appartient pas, mais par contre, il y a une relation commerciale qui est assez forte.
06:02Et donc ça, ça nous a permis aussi d'aller sur ce pays avec des relais locaux et avoir du
06:06sourcing qui est déjà filtré par cette équipe-là.
06:09Quel type d'actifs ? Alors, que ce soit sur ceux que vous avez réalisés ou sur le marché d
06:14'Europe du Nord, est-ce que ça ressemble au marché français, espagnol ou portugais ?
06:18Alors, typiquement, non, parce qu'on n'a pas les mêmes habitudes, pas les mêmes pratiques non plus.
06:24Typiquement, l'hôtellerie est un peu moins forte sur ces pays-là par rapport à l'Espagne.
06:28En Espagne, on a déjà acquis plusieurs hôtels et on fait effectivement opérer ces hôtels par des spécialistes et des
06:34professionnels.
06:35La France aussi pourrait être une logique un peu plus hôtelière aussi.
06:39Bien sûr.
06:39Mais par contre, sur ces pays-là, on va plus parler de logistique, de light industrial, donc de sociétés industrielles
06:45qui aujourd'hui, par exemple, font des selling list back.
06:48Donc, c'est des opérations qu'on vient de faire en Finlande avec des entreprises qui recherchent du financement parce
06:53qu'elles sont en plein développement.
06:55Le selling list back, c'est bien, mais quand le locataire cherche à récupérer du cash pour investir et pour
06:59se développer,
07:00si c'est pour juste récupérer du cash pour enlever de la dette ou améliorer son BFR, ça peut être
07:06dangereux dans le long terme parce qu'on va signer des baux très longs.
07:09On vient de signer des baux de 12 ans ou 15 ans et donc on va accompagner notre locataire pendant
07:14une très longue période.
07:15Donc, autant s'assurer que le locataire ait de très bonne qualité et une belle signature pour pouvoir avoir un
07:19loyer pendant toute cette période.
07:21Donc, ça, ça fait partie des critères qui sont aussi importants pour nous.
07:24Un selling list back avec une société qui n'est pas très bien financièrement parlant et qui cherche à nettoyer
07:30son bilan,
07:31ce n'est pas forcément ce qu'on va rechercher.
07:33Donc, ça, c'est des points qui sont importants.
07:37Et comme la Finlande, on n'a justement pas d'équipe sur place aujourd'hui, on va plutôt aller chercher
07:42des actifs sur lesquels on n'a pas beaucoup d'asset management à faire
07:45parce qu'on n'a pas encore les équipes sur place.
07:46Donc, ça aussi, ça fait partie de la stratégie.
07:48Et quand on est aujourd'hui, depuis maintenant une vingtaine d'années en Allemagne, d'avoir un actif à Francfort
07:54ou à notre bureau avec des multilocataires et de l'asset management,
07:57comme c'est à côté de nos équipes, ce n'est pas très compliqué.
08:00Si effectivement, vous êtes en Finlande et que vous êtes obligé d'aller très régulièrement en Finlande pour traiter des
08:04problématiques d'asset management,
08:05ça peut être un petit peu plus compliqué.
08:06Donc, voilà.
08:07Donc, en fonction des pays, on va aussi adapter nos manières d'investir.
08:10Très rapidement, quand on est investi en Espagne, au Portugal, en Allemagne, mais aussi dans les pays du Nord,
08:17est-ce qu'on constate que les momentum de marché ne sont pas différents, qu'il y a une décorrélation,
08:20notamment sur les cycles immobiliers ou pas forcément ?
08:23Oui, il y en a. Clairement, quand vous prenez aujourd'hui la grille géographique européenne, vous avez l'Europe du
08:29Sud qui se comporte très bien depuis 5-6 ans
08:31avec des croissances de PIB par habitant, avec des volumes de transactions immobiliers qui, tous les ans, battent des records,
08:36avec une appétence des investisseurs étrangers, non pas qu'immobiliers, mais des investisseurs tout courts,
08:41et aussi des entreprises qui veulent avoir leur siège ou des entités de production ou de développement ou hôtelières en
08:49Espagne,
08:49et donc avec un marché qui, aujourd'hui, a le vent en poupe, alors peut-être un peu trop, il
08:54faudra faire attention,
08:56en tout cas peut-être potentiellement être un peu méfiant un jour, mais pour l'instant, c'est un pays
09:00qui pousse beaucoup
09:00par rapport à l'Allemagne qui a plus souffert ces cinq dernières années parce que, justement, elle était très en
09:05avance
09:05et un des premiers en termes d'échanges commerciaux avec le monde entier, notamment les US et la Chine.
09:11Donc forcément, vous avez des pays qui ne fonctionnent pas de la même manière, économiquement parlant,
09:14et donc d'où l'intérêt d'avoir une couverture et des produits qui sont positionnés sur des zones géographiques
09:19différentes.
09:20Merci beaucoup Jean-François Chaurier, je rappelle que vous êtes le directeur général d'Advenice Reim,
09:23et quant à nous, on se retrouve tout de suite sur le plateau de Smart Patrimoine,
09:27toujours au Salon du Patrimoine et de la Performance.
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