- il y a 5 jours
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:00Et il est midi sur BFM Business lors des experts de l'IMO mais avant cela un rappel des principes
00:12au titre de l'actualité les discussions budgétaires qui restent à la une aujourd'hui les députés se
00:17préparent à suspendre leurs discussions sur le volet recettes du projet de loi de finances ils
00:21les reprendront dans une dizaine de jours car ils doivent désormais se pencher sur le budget de la
00:25sécurité sociale débat qui s'annonce là encore explosif même si Sébastien Lecornu a accepté en
00:31fin de semaine dernière le dégel des pensions de retraite et des minima sociaux sur le budget
00:36de l'état la ministre des comptes publics chiffre les effets des mesures déjà votées et amendées nous
00:41sommes précisément à 4,7% de déficit selon Amélie de Montchalin soit l'objectif initial du gouvernement
00:48chiffrage qui exclut tout de même 4 taxes votées par les députés mais que l'exécutif juge inapplicable
00:55ou contraire aux droits européens enfin en bref notez que le marché automobile français reste
01:00difficile avec un repli de près de 5 et demi pour cent des ventes sur les dix premiers mois de
01:05l'année selon les chiffres publiés ce week-end par la plateforme automobile la légère hausse du mois
01:10d'octobre n'est dû qu'à l'électrique et aux aides au leasing social allez c'est l'heure des experts de
01:15lima retrouvez votre rendez vous avec bien ici le site de recherche immobilière avec une carte 3d pour tout
01:24localiser bfm business présente les experts de limo marie coeur de roi et les experts de limo c'est
01:34tous les jours à l'heure de votre déjeuner une demi-heure pour parler de notre immobilier de
01:39nos logements et comme tous les jours ça démarre par cette séquence amis professionnels de secteur de
01:44l'immobilier au sens large des témoignages terrain et parfois même des réactions à nos débats budgétaires qui
01:51n'en finissent pas et qu'on ne comprend plus mais heureusement on a de superbes interlocuteurs et
01:56aujourd'hui je vous propose de rejoindre jean-pascal michaud notre avocat fiscaliste préféré qui va
02:02essayer de débriefer avec nous ce nouvel impôt sur la fortune un productif est ce que finalement ce
02:09serait pas l'immobilier le grand vainqueur de ce nouvel impôt sur la fortune on en parlera dans
02:15quelques instants ensuite retour en plateau pour le débat du jour et aujourd'hui ça faisait longtemps
02:20qu'on n'en avait pas parlé on va passer une grosse vingtaine de minutes à parler viager comment
02:25aider nos seniors qui ont besoin d'argent et nos juniors à devenir propriétaire à moindre coût on
02:31verra si le viager est une vraie opportunité et on verra s'il ya des pièges aussi à éviter mais
02:36tout de suite c'est l'heure du pro de limo les experts de limo le pro de limo et on est en ligne avec
02:43jean-pascal michaud avocat fiscaliste chez lmd avocats bonjour jean-pascal bonjour marie
02:49bonjour à tous alors jean-pascal je vous ai appelé ce matin parce que évidemment évidemment j'avais
02:54envie d'avoir votre avis sur ce nouvel impôt sur la fortune non pas immobilière mais un productif
02:59et d'ailleurs c'est bien que immobilier soit sorti parce que finalement d'après vos calculs
03:04cet impôt sur la fortune improductive il pourrait précisément faire les affaires de l'immobilier de
03:10l'immobilier vous nous dites pourquoi jean-pascal alors mais pour plusieurs raisons déjà pour
03:15commencer parce qu'il n'y a plus que il n'y a plus l'immobilier seulement qui est taxé en termes
03:19de patrimoine donc ça favorise les arbitrages et puis en plus on a cette exonération d'un million
03:25d'euros sur sur la résidence principale qui va nous permettre si on a de l'immobilier et si on a
03:32majoritairement de l'immobilier de sortir de l'assiette même si on a plus de 2 millions d'euros
03:37d'immobilier puisque si on a un million d'euros de résidence principale et 1 million 300 mille
03:42euros d'immobilier par ailleurs et rien d'autre on est déjà à 2 millions 3 et avec des abattements
03:47de 30% on peut même aller jusqu'à 2 millions 8 voire 3 millions 2 sur la manière dont on calcule
03:52je vous épargnerai les détails mais enfin on a là effectivement une vraie possibilité d'arbitrer
03:57vers l'immobilier qu'on n'avait plus depuis longtemps en termes de taxation du patrimoine
04:01en gros quand même pour revenir sur vos chiffres pour le dire très clairement aujourd'hui avec
04:05l'impôt sur la fortune immobilière jusqu'à combien j'échappe à cet impôt sur la fortune immobilière
04:11en valeur de résidence principale et demain avec ce qu'on croit comprendre de cet impôt sur la
04:17fortune improductive jusqu'à combien de valeur je vais pouvoir aller avant d'être taxé c'est ça le sujet
04:23alors aujourd'hui dans les hypothèses très simple il ne tient que sa résidence principale et bien
04:29comme ça se déclenche à 1,3 million mais qui est un abattement de 30% sur la résidence principale
04:33on peut avoir un bien immobilier de valeur de 1,7 million sans payer d'impôt demain grâce à cet abattement
04:41de 30% qui va se cumuler avec l'abattement d'un million d'euros on va pouvoir monter non seulement à 2,7 millions
04:47mais même peut-être même à 3,2 millions si on applique l'abattement de 30% sur la valeur totale de la résidence principale
04:53ce qui est le cas en l'état actuel du droit mais un droit qui est donc très changeant puisque rien n'est définitif
04:59bon alors très clairement votre conseil du coup en tant qu'avocat fiscaliste c'est pour tous ceux qui ont compris que les 7-8 ans de Macronie c'était
05:07on fait plus d'immobilier parce qu'on n'aime pas l'immobilier parce que la fiscalité elle n'est pas bien machin etc
05:12et qui sont allés ailleurs aujourd'hui vous êtes en train de leur dire revenez sur l'immobilier vous avez tout intérêt à le faire
05:18ah bah si c'est voté clairement il va y avoir un réarbitrage au moins vers la résidence principale
05:24les gens qui s'en étaient séparés et qui étaient devenus locataires peuvent à nouveau maintenant investir dans la résidence principale
05:31en échappant à cette taxation de 1% puisque maintenant on prévoit une taxation à 1%
05:37oui alors d'ailleurs à ce sujet là justement il va falloir aussi faire les comptes parce que bon an mal an on pourrait y perdre à ce niveau là
05:44ou même là vous pensez qu'on va y gagner avec ce 1% et non plus de 0,5 à 1,5% ?
05:49ça va dépendre comment ils vont faire le barème ça va dépendre mais je dirais que pour ceux qui ont un patrimoine
05:55modeste entre guillemets ils seront plutôt perdants par contre ceux qui ont un patrimoine important au-delà de 5 millions d'euros
06:02ils sont largement gagnants c'est un petit peu un cadeau riche quand même
06:05c'est génial c'est à dire qu'on nous fait donc cet impôt sur la fortune improductive et que vous vous considérez comme étant un cadeau au plus riche
06:12sur le barème oui c'est assez contradictoire mais c'est ce que je constate en tant que fiscaliste
06:17et juste une dernière question et après je vous abandonne bien que vous reviendrez la semaine prochaine Jean-Pascal Michaud
06:22parce que vous êtes souvent avec nous sur le plateau avec Stéphane Descartiers pour notre super duo de la fiscalité immobilière
06:28mais d'un mot quand même on a parlé résidence principale
06:31il me semble que alors certes au départ il était prévu de mettre dedans cet impôt l'investissement locatif
06:37mais ça ça a été retoqué en revanche il y a cette idée de résidence unique est-ce que la résidence secondaire
06:43si j'ai rien d'autre elle est prise en compte dans cet impôt
06:46oui c'est ce que je comprends si on n'est pas propriétaire de sa résidence principale
06:50mais d'un autre bien immobilier unique il entre dans cet abattement d'un million d'euros
06:56donc ça peut être une opportunité également pour des patrimoines je dirais plus originaux
07:01mais qui vont aussi bénéficier de ce texte
07:04et donc de pouvoir aller potentiellement jusqu'à 2,7 millions, 3,2 millions de valeur patrimoniale sans payer d'impôts
07:09oui alors on verra si l'abattement de 30% s'applique même pour un bien qui ne serait pas la résidence principale
07:15d'accord alors on ira quoi ? 2,3 millions c'est déjà pas mal quand même ?
07:18c'est déjà pas mal c'est déjà pas mal d'accord
07:20et ben bravo pour un avocat de riche
07:22Jean-Pascal Michaud avocat fiscaliste chez LMD Avocats
07:25qui reviendra donc la semaine prochaine avec Stéphane Descartiers
07:28merci beaucoup Jean-Pascal et à la semaine prochaine pour encore plus de débriefs sur nos sujets d'ordre fiscal
07:35mais pas que vous verrez on aura plein de sujets à débattre la semaine prochaine
07:38si comme Jean-Pascal qui est un habitué évidemment mais même si vous n'êtes pas habitué
07:42que vous avez des témoignages à nous apporter dans les experts de l'IMO
07:46on a une adresse mail pour participer à l'émission
07:48lesexperts de l'IMO à rebase bfmbusiness.fr
07:52allez c'est l'heure du débat tout de suite
07:54les experts de l'IMO le débat
07:57et j'ai dit on va parler viagé aujourd'hui
08:00et à mes côtés Sophie Richard la fondatrice de Viagimo
08:03bonjour Sophie
08:04bonjour
08:04et à ma droite Sylvain Journet référent viagé du rédo expert IMO
08:08je l'ai bien dit ?
08:09c'est ça
08:09et ben super bonjour à tous les deux
08:11alors on va essayer de faire les choses très simplement
08:14ceux qui nous écoutent et qui nous regardent depuis un petit moment
08:16savent très bien qu'à chaque fois je suis extrêmement frileuse
08:19à l'idée de parler du viagé
08:21mais on va essayer d'expliquer
08:24alors un pourquoi je suis très frileuse
08:26mais comme la plupart des français évidemment au démarrage
08:28parce qu'on est beaucoup d'entre nous à dire
08:29est-ce que ce serait pas un tout petit pari sur la mort
08:31mais on va venir sur le fait qu'il existe aujourd'hui des montages
08:35qui font que des gagnants
08:37c'est-à-dire les seniors vendeurs
08:39et les moins seniors acheteurs
08:41alors déjà on pourrait résumer un petit peu ce que c'est que le viagé
08:44et quel type de viagé il existe
08:46alors je sais pas lequel de vous deux souhaite démarrer
08:48oui je veux bien
08:49alors le viagé pour faire simple
08:51c'est de la monétisation du patrimoine
08:53donc on va avoir un vendeur
08:54ils sont 78% en France à être propriétaires de leurs biens
08:57ils ont entre 60 ans et 90 ans en moyenne
09:00ils détiennent un bien immobilier
09:02et ils vont le monétiser
09:04le monnayer en revenu complémentaire
09:06pour assurer une meilleure vie
09:07une meilleure retraite
09:08d'accord
09:09et en face on a des acquéreurs
09:10qui vont vouloir investir dans la pierre
09:13qui reste une valeur refuge
09:15à l'heure d'ailleurs où les perspectives de ponction
09:17sur l'épargne inquiètent de plus en plus
09:20ils investissent dans une valeur refuge
09:22et de manière décotée
09:23quand on investit en viagé occupé
09:25voilà parce que vous le dites Sophie
09:27il y a différents types de viagés
09:28donc le viagé occupé Sylvain
09:30ça veut dire que je vais
09:31moi senior vendre une partie
09:33de la propriété pardon
09:36carrément de ma maison
09:37mais continuer à l'occuper
09:39tout à fait
09:39et c'est pour ça que mon acheteur
09:40il va payer moins cher
09:41parce que pour l'instant
09:42il n'en aura pas l'usage
09:44c'est exact
09:44en fait le principe du viagé occupé
09:46c'est de vendre son bien
09:48de capitaliser sur son patrimoine
09:49en vendant son bien
09:51et en en percevant
09:53les fruits de son vivant
09:54de cette manière là
09:55il va pouvoir améliorer son quotidien
09:57améliorer son niveau de vie
09:59tout en restant chez lui
10:00et sans rien changer finalement
10:02à ses habitudes
10:03mais toute la difficulté
10:04effectivement de ce système
10:05très classique
10:06puisque c'est le plus courant
10:07le viagé occupé
10:07c'est quand même de se dire
10:10quand on est acheteur
10:11certes je vais payer moins cher
10:13le bien immobilier
10:14mais je ne sais pas
10:15quand j'en aurai l'usage
10:16et quelque part
10:18j'ai hâte d'en avoir l'usage
10:19et plus tôt je l'ai
10:21moins bonne est la nouvelle
10:23pour le propriétaire vendeur
10:24alors pas forcément
10:26en réalité
10:26acheter un viagé
10:28c'est aussi investir
10:29dans de l'immobilier
10:30dans des conditions
10:31assez attractives
10:32on le rappelle
10:33le principe du viagé occupé
10:35c'est d'acheter un bien immobilier
10:36qui est assez fortement décoté
10:38en fonction de l'âge
10:39du ou des vendeurs
10:40et cela permet
10:42pour certains
10:43aujourd'hui
10:44plutôt que d'acheter
10:44de l'investissement locatif
10:47et bien on va
10:47s'orienter vers l'achat
10:49en viagé occupé
10:50de manière à réaliser
10:51j'allais dire
10:52un achat
10:53assez intéressant
10:54grâce à cette décote
10:55mais aussi
10:56et je le vois beaucoup
10:57aujourd'hui
10:57les acheteurs donnent du sens
10:59à leur investissement
11:00en achetant en viagé
11:01oui mais c'est pas
11:02alors du coup Sophie
11:03j'ai envie de dire
11:03c'est pas forcément
11:04pour tous ceux qui nous regardent
11:05et qui veulent par exemple
11:06devenir propriétaire
11:07tout de suite
11:07de leur résidence principale
11:08alors le viagé occupé
11:10va vraiment s'adresser
11:10à des investisseurs
11:11qui veulent anticiper
11:12leur future retraite
11:13que ce soit des salariés
11:15ou des TNS
11:16travailleurs non salariés
11:17des commerçants
11:18des artisans
11:18qui savent très bien
11:20qu'ils n'auront pas
11:21ou très peu de retraite
11:22donc ils sont invités
11:23le plus rapidement possible
11:25à investir
11:26donc dans de l'immobilier
11:27des côtés
11:28c'est le viagé occupé
11:29effectivement ça donne du sens
11:31parce qu'ils n'en ont pas
11:32toujours conscience
11:33mais en investissant
11:36dans le toit d'un aîné
11:36ils vont investir
11:37dans leur autonomie
11:38et au-delà
11:40d'un sujet
11:41d'argent
11:42investir dans l'autonomie
11:43d'un seigneur
11:43c'est avant tout
11:44une question de dignité
11:45parce qu'un seigneur
11:46on les rencontre tous les jours
11:47ne veulent dépendre
11:48ni de l'état
11:49ni de leurs enfants
11:50donc c'est vrai
11:51que c'est un moyen
11:52de financement
11:52de la dépendance
11:53et on sait que
11:54le financement
11:54de la dépendance
11:55en France
11:55c'est un cocktail explosif
11:57pour les finances publiques
11:58parce qu'entre
11:59l'allongement
11:59de la durée de vie
12:00la chute de la natalité
12:01adossait une hausse du chômage
12:03c'est une véritable
12:04bombe à retardement
12:05donc vendre en viagé
12:06va permettre
12:07d'aider un vendeur
12:08à mieux vivre aujourd'hui
12:09et un investisseur
12:11à mieux vivre demain
12:12à ne pas confondre
12:13avec le viagé libre
12:14alors justement
12:15puisqu'on a parlé
12:16du viagé occupé
12:17c'est celui
12:17qu'on connaît le plus
12:18mais celui
12:19qu'on voudrait le plus
12:20c'est peut-être
12:21le viagé libre
12:22non ?
12:23alors le viagé libre
12:23est assez méconnu
12:24il représente
12:25environ 15%
12:27des transactions
12:27et là
12:28on va s'adresser
12:29plutôt à des investisseurs
12:31qui veulent habiter
12:32leur résidence principale
12:33il va favoriser
12:34les primo-accédants
12:36notamment
12:36voire les étudiants
12:37et ça
12:38c'est la bonne nouvelle
12:39d'aujourd'hui
12:39quand on investit
12:40en viagé libre
12:41ça permet
12:42d'ouvrir
12:43le panel
12:44de l'accession
12:45à la propriété
12:45c'est un tremplin
12:46à la propriété
12:47en somme
12:48si j'achète
12:49aujourd'hui
12:49un bien
12:50j'ai un couple
12:50par exemple
12:51qui jette son dévolu
12:52sur une maison
12:52de 300 000 euros
12:53qui va avoir recours
12:55à l'emprunt
12:55qui a un apport
12:56de 50 000 euros
12:57ça veut dire
12:57qu'elle va faire
12:58un emprunt
12:58de 250 000 euros
13:00la mensualité
13:01sera près
13:02de 1600 euros
13:04et surtout
13:05le coût de financement
13:05de 130 000 euros
13:07en totalité
13:09en plus
13:09si je devais acheter
13:10ce même bien
13:11d'une valeur
13:12de 300 000 euros
13:13toujours avec
13:14un apport
13:14de 50 000
13:15pour comparer
13:16à ce qui est comparable
13:16je vais avoir
13:18un viagé libre
13:18de 1150 euros
13:20par mois
13:20donc je fais déjà
13:21une économie
13:22de 450 euros
13:23par mois
13:23et c'est un réel
13:24coup de pouce
13:24pour les primo-accédants
13:25parce qu'on sait
13:26que les salaires
13:26au tout début
13:27de la carrière
13:27sont au plus bas niveau
13:28donc j'économise
13:30450 euros
13:31par mois
13:31sur ma mensualité
13:32et surtout
13:33j'économise
13:34les 130 000 euros
13:35du coût de financement
13:36parce que quand j'achète
13:37je suis emprunteur
13:38j'achète un bien
13:39de 300 000 euros
13:40aujourd'hui
13:40je dois avoir
13:40une capacité
13:41d'endettement
13:42de 430 000 euros
13:43alors qu'en viagé
13:45je suis vraiment
13:46sur une épargne
13:47de 300 000 euros
13:48et j'investis
13:49comme dans le cadre
13:50d'un emprunt classique
13:51progressivement
13:52dans le temps
13:53c'est ça l'avantage
13:54du viagé libre
13:54et peu de gens connaissent
13:56ce moyen d'accéder
13:57à la propriété
13:58enfin le viagé libre
13:59j'en trouve beaucoup
14:00Sylvain
14:00parce que moi
14:01c'est ça aussi ma question
14:01c'est que moi
14:02vous m'avez convaincu
14:03j'arrive
14:03super
14:04alors effectivement
14:05comme disait Sophie
14:06très justement
14:07il y a moins de vente
14:08en viagé libre
14:09qu'en viagé occupé
14:09cependant
14:11là où je rejoins
14:11complètement Sophie
14:12ça la permet aussi
14:13côté vendeur
14:14de pouvoir augmenter
14:16ses revenus
14:16tous les mois
14:17et dans le cadre
14:17d'un viagé libre
14:18de pouvoir par exemple
14:19financer une résidence senior
14:21ou une maison de retraite
14:22je rappelle aussi
14:24que par rapport
14:24à l'achat en viagé
14:25c'est neutre
14:27en réalité
14:27pour les dépenses publiques
14:28puisque les personnes
14:30sont autonomes
14:32elles-mêmes
14:32elles capitalisent
14:33sur leur propre patrimoine
14:34j'ajouterai également
14:36une chose extrêmement importante
14:37par rapport aux viagés occupés
14:39pourquoi une personne
14:40en viagé occupé
14:41ou en viagé libre
14:42va vendre
14:43principalement
14:44pour des raisons économiques
14:45et très souvent
14:46ces personnes-là
14:47sont parfois
14:49en tout ou partie
14:50exonérées
14:50de la taxe foncière
14:51en vendant en viagé
14:54et bien on fait répercuter
14:55à nouveau
14:55la taxe foncière
14:56sur le plus jeune
14:57exactement
14:58oh le coquin
14:59et du coup
15:00parce qu'à partir de quel âge
15:01on est exonéré
15:02de la taxe foncière déjà
15:02alors ça dépend
15:04de l'âge
15:04et des revenus
15:05et des revenus
15:05plus les revenus
15:08d'accord
15:08mais la raison principale
15:09d'une vente en viagé
15:10étant
15:11comment dirais-je
15:13l'économie
15:13c'est un besoin
15:15d'augmenter ses revenus
15:17souvent ces gens-là
15:18en sont exonérés
15:19donc du coup
15:19on répercute à nouveau
15:21une taxe foncière
15:22qui sera payée du coup
15:23par l'acheteur
15:24et c'est pour ça
15:25que c'est neutre
15:25au niveau
15:26des dépenses publiques
15:27et pour répondre
15:28à votre question
15:28Marie en fait
15:29les viagés libres
15:30sont aujourd'hui
15:31de l'ordre de 15%
15:32mais ça va être
15:32de plus en plus
15:33important
15:34pourquoi ?
15:35parce qu'on a des vendeurs
15:35soit qui quittent
15:36leur résidence principale
15:37pour partir en maison de retraite
15:38soit qui ont une résidence secondaire
15:41et ils se rendent compte
15:41qu'ils n'y vont plus
15:42soit ils ont une résidence locative
15:44qu'ils ne peuvent plus louer
15:45parce qu'un logement
15:46sera considéré
15:47comme énergétique
15:48et donc
15:49les passeurs thermiques
15:50sont interdits
15:51à la location
15:51mais on se retrouve face
15:52à des vendeurs
15:53qui ont 75 ans
15:55par exemple
15:55qui n'ont pas l'argent
15:56ni l'énergie
15:57pour entreprendre des travaux
15:58ce qui fait qu'on se retrouve face
15:59à des logements vacants
16:00alors qu'en face
16:01on a des jeunes
16:02qui souhaitent devenir
16:03propriétaire de leur logement
16:04et qui ne peuvent pas
16:05parce que
16:06pression fiscale
16:08pression des prix
16:09de l'immobilier
16:10donc on se rend compte
16:11que le marché
16:11va réguler de plus en plus
16:13de biens mis en vente
16:14en biage et libre
16:15pour permettre
16:16à tout à chacun
16:17de devenir propriétaire
16:18grâce à ce canal
16:19Sophie ça m'intéresse
16:19votre exemple
16:20d'investissement locatif
16:21est-ce que concrètement
16:21vous pourriez me donner
16:22un exemple
16:23ça veut dire quoi
16:23techniquement
16:24j'ai une personne âgée
16:25qui avait un bien
16:26à la location
16:27qu'elle considère
16:28comme étant énergivore
16:29ou qu'elle souhaite
16:30tout simplement céder
16:31comment ça se passe
16:31en fait
16:32résultat des courses
16:33ce viagé libre
16:34que je vais vendre
16:34ça va vouloir dire quoi
16:36en termes de propriété
16:37pour l'acheter
16:37ça veut dire quoi
16:38ça veut dire par exemple
16:39aujourd'hui
16:40on a l'obligation
16:41de faire des DPE
16:42pour mettre en location
16:42le logement
16:43il serait étiqueté
16:44G
16:44interdiction de louer
16:46FC 2028
16:47on demande
16:48on demande aux propriétaires
16:49d'entreprendre des travaux
16:50ils ne peuvent pas
16:51ou ne veulent pas
16:52ce qui fait que le logement
16:54au lieu de rester dormir
16:55on va pouvoir le vendre
16:57en viagé libre
16:57le vendeur va obtenir
16:59une rente viagère
17:00qui sera supérieure
17:01à son loyer
17:01une rente viagère
17:03qui sera défiscalisée
17:04à hauteur de 70%
17:06on voit bien
17:07que la fiscalité
17:08sur LMP
17:09se modifie
17:10comme sur le logement
17:11vide à l'année
17:12donc au lieu d'avoir
17:1350% d'abattement
17:15ou 30%
17:16si on est en location vide
17:17là on a un abattement
17:18de 70%
17:19ça veut dire que
17:20mon vendeur
17:21va vraiment gagner
17:22en pouvoir d'achat
17:22il va avoir
17:23une fiscalité
17:24moins oppressante
17:25il va avoir
17:26une rente viagère
17:26qui sera supérieure
17:28à un loyer
17:28et surtout
17:29il va avoir
17:30une rente viagère
17:31qui sera garantie
17:32garantie
17:33pourquoi ?
17:34parce qu'on va mettre
17:34en place
17:35une clause résolutoire
17:36c'est assez traditionnel
17:37en cas d'impayé
17:37mais surtout
17:38une hypothèque légale
17:40sur le bien
17:40comme si je faisais
17:42un emprunt
17:42ma banque va mettre
17:43une hypothèque en place
17:44pour m'assurer
17:45d'avoir le bon
17:46remboursement
17:46de la mensualité
17:47alors qu'en locatif
17:48on voit bien
17:49qu'entre
17:50un impayé de loyer
17:51la trêve hivernale
17:52une enquête sociale
17:53c'est compliqué
17:55c'est une garantie
17:57à vie
17:57pour un propriétaire
17:59de vendre
17:59en viagé libre
18:00d'avoir une assurance
18:01pour financer
18:02sa dépendance
18:03mais là on voit
18:03l'intérêt du vendeur
18:04encore une fois
18:05je suis casse-pied
18:05parce que je veux
18:06me mettre dans
18:07l'intérêt de l'acheteur
18:07parce que je suis sûre
18:08que vous avez
18:08beaucoup plus de seniors
18:10qui sont intéressés
18:11par le viagé
18:12quels qu'ils soient
18:13occupés ou libres
18:14que d'acheteurs
18:15et c'est pour ça
18:16que je voudrais me mettre
18:17dans la peau de l'acheteur
18:17quel intérêt j'ai
18:19en tant qu'acheteur ?
18:20Comme le disait Sophie
18:21on s'extrait
18:23finalement en achetant
18:24en viagé libre
18:24on va simplement
18:25financer le bouquet
18:26et les coûts d'acquisition
18:27qui sont bien moindres
18:28que le prix
18:29et de la valeur réelle
18:30du bien
18:30et je vais ensuite
18:32payer ce que l'on appelle
18:33une rente viagère
18:34à vie du vendeur
18:36bien sûr en gardant
18:37à l'esprit
18:37l'allée à viager
18:38qui est la condition
18:39sine qua non
18:39d'un bon contrat viager
18:41et ça va permettre
18:42en fait à l'acheteur
18:43de payer petit à petit
18:44le logement
18:46qu'il a acheté
18:47directement au vendeur
18:48dans le cadre
18:49de cette rente
18:49j'ajouterai également
18:50une chose importante
18:51il existe aussi
18:52un type de viagé
18:53dont on parle encore moins
18:54que le viagé libre
18:55et là qui s'adresse
18:56à des propriétaires
18:58bailleurs retraités
18:59c'est le viagé loué
19:00c'est-à-dire un logement
19:02dans lequel on a déjà
19:03un locataire
19:04qui a signé
19:05un contrat de location
19:06et le propriétaire âgé
19:08qui souhaite aujourd'hui
19:10j'allais dire
19:11éviter les tracas
19:12de la location
19:12la fiscalité
19:13ou les obligations
19:15liées au logement énergivore
19:17et bien aujourd'hui
19:18continuer de percevoir
19:20ses mensualités
19:21les loyers
19:21pour avoir ce complément
19:23de revenu
19:24mais sans les tracas
19:25de la propriété immobilière
19:26et bien là
19:27le viagé loué
19:27va lui permettre
19:29de vendre
19:30son logement
19:30avec le locataire
19:32en place
19:32puisqu'il sera protégé
19:33par son contrat
19:34de location
19:34il vend le locataire
19:35il vend le logement
19:36avec le locataire
19:37exactement
19:37comme on va vendre
19:38un bien traditionnellement
19:40occupé par un locataire
19:40mais c'est une forme
19:41de démembrement en fait
19:42alors non
19:43c'est pas un démembrement
19:44c'est une vraie
19:45le vente en viagé
19:46sur lequel on va
19:48oui mais ce que je veux dire
19:49c'est que du coup
19:50l'acheteur il est propriétaire
19:51des murs
19:51mais c'est bien
19:52le vendeur en viagé
19:53qui continuera
19:54de percevoir
19:55les rentes
19:56les rentes
19:57mais pas les loyers
19:57les loyers
19:58c'est l'acheteur
19:59qui va du coup
20:00le percevoir
20:00d'où l'intérêt
20:01justement
20:02de permettre
20:03à un vendeur âgé
20:05qui a un certain âge
20:06on va le dire franchement
20:07on n'a plus forcément
20:08envie de
20:08faire des gestions locatives
20:10la fiscalité
20:11les travaux à faire
20:12les vacances locatives
20:13parfois
20:14là il n'y en a pas trop
20:15de la vacance
20:16vu l'état de la crise
20:17du logement
20:17ou les loyers impayés
20:19bref
20:19tous les tracas
20:20de la location
20:20il va se débarrasser
20:21de tout ça
20:22au profit d'une rente viagère
20:23comme le disait Sophie
20:24qui est garantie à vie
20:25et c'est l'acheteur
20:27lui qui va
20:28investir
20:29en achetant
20:29dans des conditions
20:30beaucoup plus favorables
20:31en payant
20:32les rentes
20:33à la personne âgée
20:34mais en percevant
20:35dans le même temps
20:35les loyers
20:36et c'est lui qui va gérer
20:37finalement la location
20:38et si je dois rebondir
20:40justement sur votre question
20:41les avantages
20:42pour un acquéreur
20:42d'investir en viagé
20:43on en parlait tout à l'heure
20:45ça va aussi lui permettre
20:46déjà pour un vendeur
20:47peut-être d'échapper à l'IFI
20:48et également
20:49pour un acquéreur
20:51parce que
20:51quand on achète
20:52un viagé occupé
20:53c'est ce qu'on appelle
20:54de l'immobilier décoté
20:55je peux également
20:56donner un exemple
20:57pour qu'on puisse
20:58mieux transposer
20:58si j'achète un bien
21:00toujours d'une valeur
21:01de 300 000 euros
21:02à une femme de 74 ans
21:03la décote
21:04elle est de 50%
21:05ça veut dire
21:06que j'ai un acquéreur
21:07qui souhaite
21:08anticiper
21:09sécuriser sa future retraite
21:11qui va acheter
21:12un bien
21:12sur une valeur occupée
21:13de 150 000 euros
21:14ces 150 000 euros
21:16soit je les verse tout de suite
21:17ce qu'on appelle
21:17de la vente au comptant
21:18c'est un 100% bouquet
21:19en quelque sorte
21:20soit je vais verser
21:21un bouquet de 50 000 euros
21:23et une rente viagère
21:24de 550 euros par mois
21:25ok
21:26pendant toute la vie
21:27durant du vendeur
21:27ça veut dire
21:28que j'ai un acquéreur
21:29qui investit
21:30sur un placement
21:31refuge
21:32sécure
21:33l'immobilier
21:34la pierre
21:34reste la valeur
21:35préférée des français
21:36il achète un bien
21:37donc décoté
21:38il achète de manière
21:39échelonnée dans le temps
21:40je vous racontais
21:42tout à l'heure
21:42le coût du financement
21:44sur 20 ans
21:45qui est porté
21:45à 130 000 euros
21:46pour un bien
21:47de 300 000 euros
21:48et si j'emprunte
21:49sur 25 ans
21:50c'est 170 000 euros
21:51de coût de financement
21:52exit
21:52les 170 000 euros
21:54de coût de financement
21:54et en plus
21:56j'aide
21:56une personne âgée
21:57à mieux vivre
21:58son troisième
21:59et quatrième âge
22:00donc c'est toute l'éthique
22:01qui entoure
22:02le viagé
22:03c'est un véritable pacte
22:04de confiance
22:04entre les générations
22:05et on le voit bien
22:06la dette sociale
22:07est au coeur
22:08des débats politiques
22:09actuels
22:10la solidarité nationale
22:12qui constitue
22:13le socle
22:14de notre pacte
22:15social
22:16ne suffit plus
22:17à rassurer
22:18ni les aînés
22:18ni les enfants
22:19donc le viagé
22:21va permettre
22:21d'être une nouvelle
22:22forme de retraite
22:24par capitalisation
22:25pour toujours
22:26rester sur
22:27cette solidarité
22:28intergénérationnelle
22:29que nous connaissons
22:30depuis l'après-guerre
22:31il y a un chiffre là
22:32qu'on passe à l'antenne
22:341 milliard d'euros
22:35versés aux retraités
22:36chaque année
22:37grâce aux viagés
22:38et rappelons-le
22:41aujourd'hui
22:4275%
22:43des retraités
22:44sont propriétaires
22:45donc en réalité
22:47on se retrouve
22:47parfois face
22:48à des clients
22:49qui
22:49j'allais dire
22:51ont peu de revenus
22:52ont une petite retraite
22:53mais ils sont assis
22:54sur un patrimoine
22:55et c'est ce qu'on faisait
22:55au démarrage
22:56de cette émission
22:56c'est monétiser
22:58la valeur
22:58c'est monétiser
22:59c'est rendre liquide
23:00ce patrimoine
23:00juste d'un mot
23:00justement
23:01puisqu'il ne nous reste
23:01que deux minutes
23:02je sais
23:02le temps passe trop vite
23:03mais on parlait
23:03de monétisation
23:04du patrimoine
23:04aujourd'hui
23:05on a démarré
23:06l'émission
23:07et je disais
23:07parfois
23:07ça n'a pas très
23:08bonne presse
23:08ça fait un petit peu peur
23:09on ne va pas refaire
23:10le sketch
23:10de Jeanne Calment
23:11etc
23:11mais quand même
23:12et donc du coup
23:13il y a tout un tas
23:14de montages financiers
23:15qui commencent à exister
23:16autour de la monétisation
23:17du patrimoine
23:18en particulier
23:19aussi pour les personnes âgées
23:21je pense à
23:21Merci Prosper par exemple
23:22est-ce que
23:23vous ne pensez pas
23:25qu'il faudrait trouver
23:26soit un autre nom
23:27soit un autre pote de fonctionnement
23:28soit type de montage
23:30mais pour que précisément
23:31on ait cette offre
23:32qui rencontre la demande
23:34N'oublions pas
23:35que la vente en viagé
23:37c'est avant tout
23:38une vente immobilière
23:39donc effectivement
23:40quand on va vendre
23:41son bien en viagé
23:42on va le vendre
23:43on n'en est plus propriétaire
23:45on va pouvoir toujours
23:47en toucher les fruits
23:48en garder la jouissance
23:49si c'est un viagé occupé
23:50mais c'est vrai
23:51qu'on va le vendre
23:52alors il existe
23:53on en parlait précédemment
23:54des systèmes
23:55comme le préviagé hypothécaire
23:56qui est une autre formule
23:58qui a été développée
23:59il y a quelques années
24:00par certains organismes financiers
24:01qui on a l'impression
24:02revient un petit peu
24:03sur le devant de la scène
24:04de façon assez
24:06j'allais dire
24:07assez discrète
24:07mais le préviagé hypothécaire
24:09c'est quelque part
24:10pouvoir capitaliser
24:11sur son patrimoine
24:12sans le vendre
24:13et avec l'obligation
24:15de le rembourser
24:15la problématique
24:16c'est que si malheureusement
24:17celui qui a contracté
24:19ce préviagé hypothécaire
24:20décède avant le remboursement
24:22il fait hériter
24:23finalement la dette
24:23la dette à ses enfants
24:24et je pense qu'il faut arrêter
24:26de rester figé aussi
24:28dans la nostalgie
24:29d'un modèle unique
24:30de retraite
24:30et le viagé
24:32ou la monétisation
24:32du patrimoine
24:33ou le préviagé hypothécaire
24:35permet d'avoir
24:36des horizons nouveaux
24:37où le patrimoine
24:38qui est endormi
24:40permet d'aller
24:40sur un pacte de liberté
24:41pour les vendeurs
24:42et les acquéreurs
24:43non mais c'est un beau message
24:44quand même
24:44mais encore une fois
24:45je trouve qu'il y a
24:45la symbolique
24:46effectivement
24:47l'image du viagé
24:48qu'il faudrait aussi apprendre
24:49c'est ce qu'on a essayé
24:50de faire pendant 20 minutes
24:50dépoussiérer
24:51oui et c'est vrai
24:52que je me rends compte
24:53que quand on parle du viagé
24:55les gens ne se sont pas
24:55forcément concernés
24:56dès qu'on parle
24:57de monétisation du patrimoine
24:58là ça percute
24:59précisément
25:00ou de régler effectivement
25:02les affaires de son vivant
25:03bien sûr
25:04et puis comme on le disait aussi
25:06il existe plein de types
25:07de viagés
25:08on a le viagé occupé
25:09le viagé libre
25:09le viagé loué
25:10la vente en due propriété
25:11le viagé mixte
25:13le viagé mixte
25:13exactement
25:14l'occasion de revenir
25:15pour en discuter
25:15bien sûr
25:16en plus elle arrive
25:17à conclure l'émission
25:18c'est super
25:19Sophie Richard
25:20fondatrice du réseau
25:21Viagimo et Sylvain Journet
25:23référent Viagé
25:24du réseau Expertimo
25:25merci à tous les deux
25:26d'être venus sur le plateau
25:27de BFM Business
25:29et des experts de l'IMO
25:30pour parler de ce sujet
25:31passionnant
25:31qu'est le viagé
25:32et qui nous concernera
25:34aussi d'une manière
25:35ou d'une autre
25:35sans doute
25:35demain aussi
25:37merci à tous les deux
25:38je vous retrouve demain
25:39pour un nouvel épisode
25:39des experts de l'IMO
25:40sur BFM Business
25:41bonne journée
25:42les experts de l'IMO
25:45sur BFM Business
Recommandations
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