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Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur de Roi.
00:07Et il est 10h30 sur BFM Business lors des experts de l'IMO, mais avant cela, un rappel de l
00:12'actualité du jour et l'inflation qui accélère en France.
00:14Les prix à la consommation ont finalement progressé de 3,1% sur un an.
00:18En septembre, soit un peu plus que la première estimation de l'INSEE.
00:21Ce niveau d'inflation est le plus élevé depuis janvier 2024.
00:24Notez que sur un mois, en revanche, les prix reculent légèrement sous l'effet notamment du reflux saisonnier des prix
00:31des services liés au tourisme et au transport.
00:34Réduire l'indemnisation des arrêts de travail de courte durée et mieux protéger les arrêts longs.
00:38Voilà l'objectif affiché ce matin du ministre du Travail, qui a chargé les partenaires sociaux de se mettre d
00:43'accord sur une réforme structurelle de la prise en charge des arrêts maladie.
00:47Jean-Pierre Farandou leur a laissé jusqu'au 19 décembre pour s'entendre.
00:50L'objectif du gouvernement, trouver 1 milliard d'euros d'économies.
00:54Enfin, notez qu'hier soir, syndicats et patronats se sont entendus sur les retraites complémentaires.
00:59Elles vont augmenter d'1,4% au 1er novembre.
01:03Une revalorisation sous le niveau d'inflation validée par la CFDT, la CFTC et Force Ouvrière.
01:10Opposition forte en revanche de la CGT et de la CFECGC qui parlent d'un scandale.
01:14Et ils voient une volonté de la part du patronat, je cite, de punir les retraités.
01:18Allez, c'est l'heure des experts de l'IMO.
01:20Votre programme avec Bien Ici.
01:23On est bien ici.
01:24Trouvez votre futur logement par vie de quartier et temps de trajet sur bienici.com.
01:29Les experts de l'IMO avec Opéra Énergie.
01:32Partenaires de la stratégie énergétique des PME aux grandes entreprises.
01:41BFM Business présente les experts de l'IMO.
01:43Marie Coeur de Roy.
01:45Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours sur BFM Business.
01:48Une des meilleures pour parler de notre immobilier, de nos logements.
01:51Et comme tous les jours, ça démarre par cette séquence qui vous concerne, amis professionnels de ce secteur de l
01:56'IMO.
01:56Et qui nous concerne, usagers de cet immobilier.
01:58Qui nous concerne en particulier si on est en copropriété.
02:02Aujourd'hui, nous allons découvrir un nouvel acronyme, DSO.
02:06Le Diagnostic Structurel Obligatoire.
02:09Césaco, vous allez voir, ça peut vous concerner.
02:11Et comme son nom l'indique, c'est obligatoire.
02:13Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
02:15Aujourd'hui, une vaste question, elle est presque philosophique.
02:18Faut-il encore investir en immobilier ?
02:20Et si oui, dans quoi ?
02:21On va essayer de faire le tour des possibilités que vous avez encore d'investir dans la pierre.
02:25Est-ce que ça vaut encore le coup ?
02:27Est-ce que ce n'est pas un peu fragile en ce moment ?
02:28On va se poser toutes ces questions-là.
02:30Mais d'abord, c'est donc l'heure du pro de l'IMO.
02:34Les experts de l'IMO, le pro de l'IMO.
02:37Et on est en ligne avec Marilyn Lacaz, directrice d'Albert.
02:41Bonjour Marilyn.
02:42Bonjour, merci de m'accueillir.
02:44Ben non, merci à vous.
02:45Alors d'habitude, je m'auto-appelle Jean-Robert Lexic.
02:49Ça va être votre tour Marilyn, parce qu'aujourd'hui, vous voulez nous parler du DSO.
02:53Moi, je ne savais pas ce que c'était.
02:55Et c'est bien dommage pour beaucoup de personnes qui nous écoutent.
02:58C'est quoi le DSO, donc ?
03:00En fait, le DSO, c'est tout simplement le diagnostic structurel obligatoire
03:05que les mairies peuvent exiger de certaines copropriétés
03:09qu'elles vont juger à risque au niveau de la structure de leur bâtiment.
03:13Évidemment, si la mairie l'exige et que derrière les copropriétés ne le réalisent pas,
03:18la mairie peut le réaliser, mais évidemment aux frais de la copropriété.
03:23Mais alors, question, comment je sais si ma mairie, elle exige le fameux DSO ?
03:28Alors, à l'heure actuelle, il y a cinq villes qui ont choisi justement les 1500 copropriétés
03:36qui sont concernées par le diagnostic structurel obligatoire,
03:40entre autres Marseille, Honfleur, Saint-Denis, Annecy.
03:45Et ce qui est très spécifique, c'est qu'en général, ces copropriétés sont des copropriétés anciennes.
03:51Ce n'est pas forcément des quartiers défavorisés,
03:53c'est assez souvent des cœurs, donc des centres-villes anciens.
03:57Oui, parce qu'on parle de la structure.
03:59C'est curieux qu'il n'y ait pas Paris, parce qu'il y a quand même des secteurs de
04:01Paris
04:02où on peut se poser la question de la structure du bâti.
04:04Je pense notamment, je pense au 19e, d'où je viens, tout autour des buts de Chaumont.
04:08C'est quand même particulier.
04:10Alors, pour l'instant, ce n'est pas arrivé, mais ça ne veut pas dire que ça ne va pas
04:13arriver.
04:14En fait, la loi a été votée l'été dernier et les cinq premières villes ont commencé justement
04:19à identifier les immeubles et les premières copropriétés sont justement concernées.
04:24Mais si vous êtes dans le 19e à Paris, je ne vous dis pas que ça ne va pas vous
04:28arriver dans quelques mois.
04:30Alors, ma chance, c'est que je suis locataire.
04:32Bref, peu importe.
04:34Marie-Lyne, la question, pour l'instant, c'est des copropriétés.
04:37Est-ce que ça peut être des maisons aussi individuelles ?
04:38Est-ce que c'est quelque chose dont on doit se soucier quand on vit en maison ?
04:42Pour l'instant, ce qui est concerné, ce qui a été voté au niveau de l'Assemblée,
04:46ce sont des copropriétés.
04:47Je pose la question parce que c'est Alban, notre réalisateur,
04:50qui est partie prenante de l'émission, qui m'a posé la question
04:52pour savoir si lui-même allait être bientôt concerné.
04:55On peut être en maison, en copropriété.
04:57Copropriété ne veut pas forcément dire que c'est un immeuble.
04:59On peut avoir une maison scindée en deux et deux copropriétaires.
05:03Ça devient une copropriété dont vous pouvez être concerné.
05:06Du coup, de manière pratique, copratique, Marie-Lyne, il se passe quoi
05:10quand moi, j'appartiens à une copro qui est censée faire ce DSO,
05:13ce diagnostic obligatoire ?
05:15Combien ça me coûte ? Comment je fais pour le faire ?
05:17Ça se passe comment ?
05:19Concrètement, vous allez recevoir un courrier de la mairie
05:21qui va vous informer que vous avez 18 mois pour le réaliser.
05:25Ça va vous coûter entre 1 500 et 2 500 euros.
05:30Par copropriété ou par copropriétaire, Marie-Lyne ?
05:34Par copropriété.
05:35Si vous êtes 10 dans la copropriété,
05:38évidemment, votre code SPAR va être beaucoup plus faible
05:40que si vous êtes 2 dans la copropriété.
05:42D'accord, mais du coup, c'est quand même un coût qui est…
05:46Il y en a beaucoup de gens qui vont me fâcher,
05:47mais ça reste relativement faible pour certaines copros
05:50compte tenu des autres dépenses obligatoires qu'on pourrait avoir.
05:53Et puis j'imagine que l'enjeu, il est quand même assez important
05:56quand on parle de diagnostic structurel quand même, non ?
06:00Alors en fait, ce que nous, on va commencer à faire,
06:03parce que oui, on peut dire que ce n'est pas forcément cher,
06:051 500 à 2 500 euros, mais quand on parle de pouvoir d'achat,
06:09on a quand même plusieurs diagnostics obligatoires
06:11qui se superposent à l'heure actuelle.
06:14Donc nous, ce qu'on fait en premier,
06:15c'est qu'on regarde les diagnostics que vous avez déjà payés.
06:19Certains peuvent faire office de diagnostic structurel obligatoire
06:22et peuvent vous permettre de ne pas en faire d'autres.
06:24Donc on fait le tri pour s'assurer que vous ne payez pas
06:28plusieurs diagnostics pour la même chose,
06:31que ça n'augmente pas justement le prix que vous êtes amené à payer.
06:34Nous, ce qu'on veut vraiment, c'est réduire la facture
06:36pour les copropriétaires.
06:38Et une dernière question, Marilyn, celle d'Alban,
06:40toujours, je vous jure, il va finir par venir sur le plateau avec moi.
06:43Il me dit, mais du coup, vu que c'est une exigence de la mairie,
06:45est-ce qu'elle-même, la mairie, peut participer au paiement de ce DSO
06:49quand on est sur des copropriétés fragiles,
06:51non seulement structurellement, mais aussi financièrement ?
06:54Alors pour l'instant, les diagnostics immobiliers
06:58dans les mairies concernées ne sont pas subventionnés.
07:00Par contre, derrière, il y a des dispositifs
07:03pour accompagner le financement des travaux.
07:06Et justement, chez Albert, qu'est-ce qu'on fait ?
07:08Donc on accompagne les copros de moins de 20 lots
07:10pour les aider à trouver les diagnostics et à les réaliser.
07:13Et aussi derrière, les accompagner pour rechercher les bonnes subventions
07:17et pour les accompagner justement sur la phase travaux
07:19pour ne pas s'arrêter en cours de route
07:22pour ces copropriétés qui découvrent cette nouvelle obligation
07:25comme vous aujourd'hui.
07:26Eh bien merci d'ailleurs de nous l'avoir fait découvrir aujourd'hui.
07:29Marilyn Lacaz, directrice d'Albert.
07:31Merci, comme Marilyn, vous avez des alertes à lancer,
07:32des nouveaux acronymes à nous faire découvrir.
07:34N'hésitez surtout pas à nous écrire.
07:36On a une adresse mail, lesexpertsdelimo.bfmbusiness.fr.
07:40Allez, on passe au débat.
07:43Les experts de l'IMO, le débat.
07:47Et à mes côtés, David Regin, le directeur général,
07:49adjoint de Consulting Group.
07:51Bonjour David.
07:51Bonjour Marie.
07:52Et également avec nous, Pierre-Emmanuel Jus,
07:54le directeur délégué de Maslow.
07:55Bonjour Pierre-Emmanuel.
07:56Bonjour Marie.
07:57Alors je le disais, c'est presque philosophique
07:59la thématique que nous avons choisie aujourd'hui.
08:01Est-ce qu'il faut encore investir en immobilier ?
08:03Alors en début, on devait parler, bon,
08:04Pierre-Papier, Pierre en direct.
08:07J'ai quand même envie de démarrer par,
08:09franchement,
08:10hausse des taux,
08:11révision de nos statuts fiscaux.
08:14On ne va pas le dire, mais pas bien.
08:15Pas bien, pas bien.
08:16Est-ce que là, vraiment,
08:17vous êtes sur le plateau pour me dire
08:18j'ai encore intérêt à investir en immobilier
08:21aujourd'hui, messieurs ?
08:22Bah, oui.
08:24Oui, au fond, vous avez raison Marie,
08:26il y a des conditions de marché,
08:29alors des conditions de taux.
08:31On parle du PLF.
08:32Alors attention.
08:33Un autre acronyme.
08:35Projet de loi de finances.
08:36Le PLF, c'est projet.
08:37Bon, mais ce n'est pas forcément l'objet
08:40qu'on rentre là dans le détail.
08:41Mais à mon avis, pour une raison,
08:43en tout cas fondamentale,
08:45c'est que quand on investit dans un actif,
08:47quel qu'il soit,
08:48quelle qu'en soit sa nature,
08:49le plus important,
08:51c'est qu'il génère des revenus récurrents.
08:53L'immobilier, à ça,
08:55et notamment l'immobilier résidentiel,
08:57on pourrait rentrer un peu plus dans le détail,
08:59mais en tout cas,
09:00sur l'immobilier résidentiel,
09:02il y a une chose qui est certaine,
09:03c'est que les besoins de logement sont énormes.
09:07Il y a des locataires qui cherchent des logements
09:10partout en France,
09:11pas que dans les très grandes métropoles ou à Paris,
09:14pas seulement les étudiants,
09:15pas seulement les jeunes actifs,
09:17partout, en fait.
09:19On cherche des logements,
09:20y compris donc maintenant aussi dans des villes secondaires
09:22où il n'y a pas forcément eu beaucoup de construction, etc.
09:25Donc, ça, c'est un côté extrêmement rassurant.
09:28Et là, on retrouve cette idée de la pierre
09:30comme valeur refuge.
09:32On est quand même au cœur des investissements des Français.
09:35C'est le cœur du patrimoine.
09:37Il y a quelques actifs comme ça,
09:40un livret A,
09:41un contrat d'assurance-vie,
09:43la pierre.
09:43Donc là, on est au cœur vraiment des investissements.
09:46Et à mon avis,
09:46pour cette raison principale,
09:49c'est qu'il y a des locataires,
09:51le taux d'un payé est faible.
09:53On peut s'en garantir en plus.
09:55Voilà.
09:56Après, évidemment,
09:57on a des conditions de marché qui évoluent.
09:59Il faut sans doute être plus sélectif
10:01dans des marchés comme ça,
10:03peut-être être mieux accompagné encore.
10:05On a eu des périodes peut-être plus propices.
10:07Mais au fond,
10:09c'est un investissement de long terme,
10:1110, 15, 20 ans.
10:13Donc, l'important,
10:14c'est de regarder les conditions d'aujourd'hui.
10:16Ça, c'est objectif.
10:17Je regarde,
10:18conditions d'acquisition,
10:19on va parler éventuellement de part,
10:20de SCPI, etc.
10:22On n'a pas de boule de cristal,
10:24d'accord ?
10:24Mais il faut avoir quelques convictions.
10:26Et une chose est certaine,
10:27c'est que les besoins de logement sont très forts.
10:29On est d'accord sur les besoins de logement.
10:31Maintenant,
10:31est-ce que les fameuses conditions sont réunies ?
10:33Pierre-Emmanuel,
10:34on s'est parlé il y a quelques jours,
10:35vous étiez dans notre produit de logement
10:37parce qu'il fallait vous faire réagir sur le sujet.
10:39On a quand même un truc
10:40qui est en train de se produire
10:41au niveau de la fiscalité
10:42qui est quand même assez hallucinant.
10:44Et je ne veux pas spoiler,
10:46mais je pense que c'est une forme de coup de gueule
10:47que vous pourriez passer aujourd'hui,
10:48compte tenu de ce qu'on est en train de faire
10:50aujourd'hui sur la fiscalité,
10:52sur l'investissement immobilier en France.
10:54Je pense, Marie,
10:55que vous ne trouverez pas un expert de l'immobilier
10:57que vous invitez toutes les semaines
10:58qui ne va pas vous dire
10:59qu'il ne faut pas investir dans l'immobilier
11:00parce que,
11:01comme on vient de le rappeler,
11:02c'est un fondamental qui est important.
11:05Précisseur, c'est un peu de lisibilité
11:06et qu'on ne change pas toujours les règles.
11:08Et donc, dès qu'on a des annonces,
11:10parce que l'annonce donne un projet,
11:13le projet donne un mandat de fiscalité,
11:14puis on regarde où sont les opportunités.
11:16Après, nous, ce que l'on doit faire,
11:18professionnels immobiliers,
11:18c'est de faire beaucoup de pédagogie.
11:20La première menace aujourd'hui,
11:22c'est plutôt les taux de crédit
11:23puisque, en fait,
11:24il y a des règles mathématiques dans l'immobilier
11:26et, en fait, il y a eu des excès de marché.
11:28Aujourd'hui, nous,
11:29on doit faire preuve de pédagogie.
11:30Quelqu'un qui emprunte aujourd'hui 200 000 euros
11:33à 3,7 %,
11:35sa mensualité, c'est 1180 euros.
11:38Peut-être que les taux vont augmenter,
11:39peut-être qu'un jour, ils baisseront.
11:40Si les taux passent de 3,7 à 4,7,
11:43ça change quoi pour l'investisseur aujourd'hui ?
11:45Un, il a figé sa dette,
11:46il a figé son crédit,
11:47il va payer tout le temps le même montant.
11:50Si les taux passent à 4,7, par exemple,
11:53c'est-à-dire que l'inflation est présente,
11:54ça veut dire aussi que les loyers vont augmenter.
11:56Au troisième trimestre 2026,
11:58les loyers ont augmenté de 4 %.
11:59Ça veut dire que quelqu'un qui emprunte 200 000 euros
12:02à 4,7 % demain,
12:05le delta, c'est 100 euros.
12:05Ça lui coûte 100 euros de plus, ça c'est vrai.
12:07Mais il y a déjà 25 euros, 26 euros
12:09qui sont pris en charge par l'inflation.
12:11Donc, si les taux passent à 4,7,
12:13j'ai figé ma dette,
12:14mon loyer va augmenter.
12:16Par contre, ce qui va changer,
12:17c'est la durée de détention de mon investissement.
12:19Parce que mon nouvel acquéreur,
12:20celui qui peut me racheter mon bien,
12:22lui, son enveloppe, elle diminue.
12:24Si les taux redeviennent demain à 2,7 %,
12:26génial, je pourrais renégocier.
12:28Et mon prix, il aura augmenté.
12:29Puisque mon acquéreur, il ira à la banque
12:32et on lui dira, voilà, avec 1180 euros,
12:34combien je peux emprunter ?
12:35Il pourra emprunter plus.
12:35Donc, en fait, nous, on doit faire preuve
12:37de beaucoup de pédagogie.
12:38C'est-à-dire qu'aujourd'hui,
12:39investir dans l'immobilier,
12:40il y a des opportunités.
12:41Pourquoi ?
12:41Parce que le marché a baissé.
12:43Donc, il y a un prix d'entrée
12:43qui est intéressant.
12:44Il y a un marché locatif,
12:45et vous l'avez rappelé,
12:46qui est tellement tendu
12:48qu'on trouve un locataire,
12:49on choisit son locataire.
12:50Donc, on a un prix d'entrée
12:51qui est extrêmement favorable.
12:52On choisit son locataire.
12:55Par contre, l'horizon d'investissement,
12:57lui, change en fonction
12:58de l'actualité politique,
13:00de la loi de finances.
13:01Et aujourd'hui, nous,
13:02on doit guider les gens
13:03entre est-ce que j'achète
13:03de l'ancien, du meublé.
13:07Et en fait, c'est la situation
13:08de chacun et le budget.
13:09Parce que comme mon budget
13:10est en train de changer,
13:12si mon budget passe de 200 000 euros
13:13à 160 000 euros,
13:14ce n'est plus la même ville,
13:15ce n'est plus la même surface.
13:16Mais quand même,
13:17vous parlez justement du fait
13:18que finalement, bon an, mal an,
13:20ce que je vais perdre sur le crédit,
13:21je vais peut-être le gagner
13:21sur les loyers.
13:22Je dis peut-être
13:22parce que quand même,
13:23les choses parfois
13:24sont régulées en France.
13:25Et notamment, les loyers.
13:27Et notamment, par exemple,
13:28l'indice de référence des loyers.
13:29Je vous dis ça
13:29parce qu'on a vu que là,
13:31dans le fameux projet
13:32de loi de finances
13:33dont on parle quand même,
13:34il y a un gel des APL.
13:36Et il y en a beaucoup
13:37qui militent activement
13:38pour qu'il y ait aussi,
13:38en parallèle, un gel
13:40ou du moins un plafonnement
13:41de cet fameux indicateur
13:43qui est l'IRL
13:43et qui permet aux propriétaires
13:45bailleurs d'augmenter
13:46annuellement leurs loyers.
13:47Ça s'était produit
13:48au moment de la crise inflationniste
13:49liée à la guerre en Ukraine.
13:50On avait eu un plafonnement
13:51de cette IRL.
13:53Est-ce que vraiment,
13:54quand j'investis en immobilier,
13:56quand bien même les taux augmentent,
13:57je peux me rassurer en me disant
13:58mais oui, mais avec l'inflation,
13:59c'est aussi des loyers plus élevés ?
14:00Mais oui.
14:01Et ça, c'est un élément
14:02qui est essentiel.
14:04Vous avez rappelé tout à l'heure
14:05en introduction
14:05les derniers chiffres de l'inflation.
14:07Enfin, la hausse des taux,
14:09tout le monde le voit.
14:10La reprise de l'inflation,
14:12alors on verra
14:12parce que les débats d'experts,
14:15ils sont toujours animés
14:16pour savoir si on est reparti
14:18ou pas, etc.
14:19Mais ce qui est sûr,
14:20c'est qu'il y a un peu d'inflation.
14:23On voit bien les prix énergétiques et tout.
14:26Il y a très peu,
14:27et je vais venir à votre question précisément,
14:29mais il y a très peu d'actifs,
14:30je reviens à ça,
14:31qui sont indexés,
14:32dont les revenus sont indexés
14:33sur l'inflation.
14:35L'immobilier a ça,
14:37d'avoir des loyers.
14:38Alors, peut-être qu'ils ne sont pas
14:39totalement indexés sur l'inflation.
14:41Est-ce que c'est très grave ?
14:43Non, ce n'est pas très grave.
14:44Le fait d'avoir quand même
14:45une indexation même relative
14:47des loyers
14:48par rapport à l'inflation
14:50permet en fait
14:51de maintenir en fait son capital
14:54et la valeur de son capital.
14:55N'oubliez jamais
14:56qu'en période d'inflation,
14:58le grand risque,
14:58c'est la dévalorisation
14:59de son capital.
15:01Si vous ne faites rien,
15:02enfin les gens qui ont connu,
15:04il y a longtemps maintenant,
15:05mais quand même,
15:06des périodes de très forte inflation,
15:08c'est catastrophique.
15:10La dévalorisation du capital,
15:12donc il faut protéger,
15:13un, son capital,
15:14ça c'est certain,
15:15et il faut d'une manière
15:16ou d'une autre
15:17qu'il soit indexé sur l'inflation.
15:19Et c'est ça qu'offre l'immobilier.
15:21Donc oui, il y a des conditions,
15:23oui, effectivement,
15:23l'effort d'épargne
15:24est peut-être plus élevé,
15:25etc.
15:26Mais revenons quand même
15:27à quelques fondamentaux.
15:29Ce n'est pas qu'une question
15:31purement financière
15:31à court terme.
15:32On est sur de l'investissement long,
15:34je me répète,
15:34et l'immobilier,
15:36il a ces qualités-là.
15:37Il n'a pas toutes les qualités,
15:38mais il a ces qualités
15:39et sur l'inflation,
15:40c'est un élément qui est majeur.
15:42Ne rien faire,
15:42laisser son argent.
15:43Il y a beaucoup d'argent
15:44sur les comptes.
15:45Les comptes,
15:46je ne parle même pas
15:47de livrets,
15:47réglementés ou autres.
15:48Vous interrogez les banques,
15:50c'est assez étonnant.
15:51Le taux d'épargne en France
15:52est structurellement toujours élevé,
15:54mais encore plus actuellement.
15:56Et donc les gens,
15:56ils laissent du cash
15:58sur leurs comptes
15:59qui ne travaillent pas.
16:00Et là,
16:00vous prenez un risque
16:01d'avoir une dévalorisation
16:03de votre capital.
16:04C'est intéressant quand même
16:05de parler de tout ça
16:06au moment où justement
16:07on s'interroge
16:08sur l'opportunité
16:09d'investir en immobilier
16:10et de se dire en fait,
16:11parce qu'on est sur BFM Business,
16:13donc nous on parle des marchés,
16:15d'autres types d'investissements
16:16et de placements
16:17en permanence.
16:18Et c'est vrai que
16:19l'immobilier jusqu'à présent,
16:21c'était le placement
16:22du bon père de famille,
16:23etc.
16:23Et la bonne mère de famille,
16:25sauf que,
16:26on ne va pas se mentir,
16:27les fluctuations,
16:28et encore une fois,
16:29je rattache tout
16:30à la fiscalité,
16:30mais on est obligé
16:33aujourd'hui de se dire
16:34que quelque chose
16:34qui était relativement stable
16:35les moins aujourd'hui,
16:37y compris parce que
16:38que les marchés soient instables,
16:39c'est une certitude,
16:40mais l'immobilier lui-même
16:43vacille.
16:44Et encore une fois,
16:45on va revenir quand même
16:45sur cet autre acronyme
16:47dont on parle,
16:47le fameux loueur meublé
16:49non professionnel.
16:50Les dernières annonces,
16:51ce n'est pas encore voté,
16:52on est d'accord,
16:53c'est un projet de loi de finances,
16:54ce n'est pas une loi de finances.
16:55Le fait est que
16:57l'orientation politique
16:58sur la fiscalité
16:59sur l'immobilier,
17:00elle est angoissante
17:01pour toutes celles et ceux
17:02qui auraient encore envie
17:03d'investir.
17:04Oui,
17:04mais c'est ce que je disais
17:06tout à l'heure,
17:06on va avoir besoin
17:07d'accompagnement,
17:08un peu plus d'accompagnement
17:09de la part des professionnels
17:11immobiliers,
17:11c'est-à-dire que
17:12quand on va faire
17:12le delta entre
17:13j'investis dans le nu
17:14et j'investis dans le meublé,
17:15on va regarder très concrètement
17:16pour le client
17:17ce qui est plus pertinent.
17:19Aujourd'hui,
17:19le meublé permet d'investir
17:20déjà dans des poches
17:21d'investissement
17:22qui sont relativement faibles
17:23avec des tickets d'entrée
17:24qui sont plus faibles
17:25que dans l'immobilier résidentiel.
17:26On va louer plus cher
17:27en meublé qu'en nu.
17:28Le meublé est plus adapté
17:30aux petites surfaces
17:30qu'aux grandes surfaces.
17:32Donc si mon budget aujourd'hui
17:33c'est 100 000 euros
17:34ou 120 000 euros,
17:35la location meublée
17:35non professionnelle
17:36sur une petite surface
17:38est pertinente.
17:39Et après,
17:39il y a des niches.
17:40Aujourd'hui,
17:40vous avez des réformes,
17:422024,
17:42loi de mœurs,
17:442025,
17:45réintégration des amortissements
17:46à la sortie,
17:472026,
17:48on a le projet
17:48de loi de finances
17:48qui va taper,
17:51sanctionner un peu
17:52un peu plus
17:53certaines résidences.
17:54Vous avez
17:55les résidences sociétales,
17:56les résidences gérées
17:57pour les étudiants
17:58et pour les seniors,
17:59les jeunes et les vieux
18:00qui passent encore
18:00à travers les gouttes.
18:02Mais c'est ça le sujet,
18:03c'est ça le nouveau paradis
18:04fiscal d'investissement
18:06pour toutes celles
18:06et ceux qui nous écoutent.
18:07Vous voulez faire
18:08du loi meublé
18:08non professionnel,
18:09continuer à ne payer
18:10aucun impôt
18:11sur vos revenus locatifs
18:12et ne pas avoir
18:13la réintégration
18:14de l'amortissement en sortie,
18:15investissez dans
18:16les résidences gérées,
18:16les résidences étudiantes.
18:17Alors,
18:18on a commencé à regarder,
18:19on est des grands spécialistes
18:20de la location meublée,
18:21en particulier
18:21des résidences gérées.
18:23Alors,
18:24effectivement,
18:24dans le projet de loi,
18:25il y a les résidences étudiantes,
18:27résidences seniors,
18:28EHPAD et autres
18:28qui sont mises
18:29pour le moment de côté.
18:30Mais au fond,
18:31c'est quand même,
18:31il y a des digues,
18:32on voit bien que
18:33ça pousse,
18:34ça pousse.
18:35Alors,
18:36pour être,
18:38alors,
18:39sans être trop technique,
18:40mais on a quand même
18:41regardé,
18:42parce qu'à un moment donné,
18:43il faut poser les chiffres,
18:44parce qu'effectivement,
18:45tout le monde se fait
18:46un peu peur,
18:46etc.
18:48A la fois,
18:49on parle de quoi ?
18:50Plafonnement de l'amortissement,
18:52stock d'amortissement,
18:52etc.
18:53En fait,
18:54on a regardé,
18:55vous savez pourquoi,
18:56en fait,
18:57ça a peu d'impact,
18:57en réalité,
18:58pour une raison toute simple
18:59que vous évoquiez
19:00depuis le début,
19:00c'est qu'en fait,
19:01les taux d'intérêt
19:02ont tellement monté
19:03qu'en fait,
19:04avec la déductibilité
19:05des intérêts d'emprunt,
19:07un lot étudiant,
19:09classique,
19:10100 000 euros hors taxes
19:11en résidence étudiante,
19:12neuf,
19:12alors que je sois
19:13pour être non ancien,
19:14en fait,
19:15ça n'a pas d'impact.
19:16Réellement,
19:17ça n'a pas d'impact.
19:17Parce que c'est cumulable,
19:18de toute façon.
19:19Parce que je déduis
19:20mes intérêts d'emprunt
19:21et quand bien même,
19:22je n'aurais pas...
19:23On rappelle,
19:24donc on déduit,
19:24dès qu'on fait un investissement locatif,
19:26de toute façon,
19:26que ce soit emmeublé ou pas,
19:27d'ailleurs,
19:28la déductibilité des intérêts d'emprunt,
19:30des revenus locatifs
19:30que vous déclarez,
19:31forcément,
19:32quand les taux d'intérêt
19:32sont élevés,
19:33vous déduisez davantage du coup.
19:35Donc,
19:35ça vous coûte le coût réel
19:36et moindre,
19:38puisque vous déduisez
19:39vos intérêts d'emprunt.
19:40Mais voilà.
19:40Donc,
19:41oui,
19:42on l'a dit tout à l'heure,
19:43il faut de la visibilité.
19:45C'est pénible
19:46pour être poli.
19:48Mais ça vient...
19:49Le regard de Pierre-Emmel.
19:50Je suis poli !
19:51Non,
19:51c'est pénible,
19:52évidemment.
19:53Et maintenant,
19:54c'est une espèce de...
19:55On est tous dans l'attente,
19:55jeudi 1er octobre,
19:56publication du PLF.
19:58Voilà.
19:58Bon.
19:59Et on le sait,
20:00Bercy cherche,
20:01en fait,
20:01à faire des économies.
20:03Nous,
20:03on a eu pas mal de contacts.
20:04Alors,
20:05le ministère du Logement,
20:07évidemment,
20:07il prêche pour sa paroisse,
20:08donc il écoute.
20:09Enfin,
20:09je suis pas certain,
20:10malheureusement,
20:11qu'il ait énormément de poids.
20:12Le Premier ministre
20:13écoute un peu plus,
20:14etc.
20:15Donc,
20:15ça va être à nouveau
20:16une bagarre.
20:17On voit passer des amendements
20:18un peu sportifs.
20:19Il y a un peu de tout.
20:20Il y en a un qui est passé
20:20sur la plus-value.
20:22Mais c'est vrai,
20:23les signaux sont plutôt pas mal.
20:25Le problème,
20:26c'est le tourisme.
20:27En fait,
20:27à vouloir,
20:28parce que la jeunesse de tout ça,
20:29en fait,
20:29c'est l'allocation saisonnière
20:31de courte durée.
20:32À portée,
20:32depuis plusieurs années.
20:34Tu évoquais la loi Lemaire,
20:36etc.
20:36Voilà,
20:37c'est porté par ça.
20:38Donc,
20:39le tourisme,
20:39c'est devenu un gros mot.
20:41On est quand même
20:42la première destination touristique
20:43au monde.
20:44On est terrible en France.
20:45L'Espagne n'est pas passée devant ?
20:47Alors,
20:47peu importe.
20:47Je dis ça comme ça.
20:49Non,
20:49mais qu'on soit la première,
20:50je crois,
20:50en visiteur,
20:51peut-être pas.
20:52Mais on est quand même
20:53terrible en France.
20:54On a un pays,
20:55pour les touristes,
20:56qui est génial.
20:57Bon,
20:57et nous,
20:58on n'a qu'une idée,
20:58c'est de restreindre
21:00les logements touristiques.
21:01Alors,
21:01David,
21:01on ne va pas se mentir quand même.
21:02Il y a une réalité
21:03sur l'afflux
21:04de résidences touristes,
21:06les Airbnb & Co.
21:09Ce n'est pas des résidences
21:09de touristes.
21:10Non,
21:10ce n'est pas des résidences
21:11de touristes.
21:12Mais donc,
21:12sur la location saisonnière,
21:14il y a quand même
21:14un vrai sujet.
21:15Il y a eu des excès.
21:16Nous,
21:16on vient de Nantes.
21:17À la Baule,
21:18vous ne trouvez plus
21:18une location à l'année.
21:20Mais vraiment,
21:21ça n'existe plus.
21:23Un appartement,
21:24une maison,
21:25ça n'existe pas
21:25en location à l'année.
21:26parce que tout le monde
21:27loue en location saisonnière.
21:30Après,
21:31à un moment,
21:31il faut aussi raison garder,
21:33comme on dit.
21:33C'est-à-dire que
21:34ça offre quand même
21:35des logements.
21:36Je vous signale quand même
21:37qu'à Paris,
21:37au JO,
21:38on est content quand même
21:38qu'il y ait des Airbnb.
21:41Oui,
21:41au JO.
21:41Au JO.
21:42Ça se saurait
21:42si c'était
21:43Invitam Eternam,
21:44les JO à Paris.
21:44D'ailleurs,
21:45on nous distribuerait encore
21:46des bouteilles d'eau
21:47dans le métro.
21:47Je ne suis pas un défenseur
21:49absolu du Airbnb.
21:50Je suis plus un défenseur
21:51de la résidence de touristes
21:52qui,
21:52pour le coup,
21:53ne vient absolument pas
21:54c'est une structure à part
21:56pour l'eau.
21:57exactement.
21:57Et là,
21:58on jette un peu le bébé
21:59avec l'eau du bain.
22:00Et malheureusement,
22:01on va plus loin.
22:02C'est le tourisme,
22:03mais c'est finalement
22:04tout le statut
22:05de la location meublée
22:06avec l'apparition du jambrin.
22:08Ce qui est terrible
22:08dans le PLF,
22:09honnêtement,
22:10entre nous,
22:11ce qui est terrible,
22:12c'est les commentaires.
22:12En fait,
22:13pour rendre le jambrin
22:14plus attractif,
22:15je réduis l'attractivité
22:17du LMNP.
22:17Ça faisait une concurrence.
22:19C'est un aveu de faiblesse
22:20quand même.
22:21Voilà.
22:22Mais effectivement,
22:23c'est pénible.
22:25Mais encore une fois,
22:27regardons dans le détail.
22:29Et chacun a partie de l'économie.
22:30Exactement ce qui a été dit.
22:31Et n'oublions pas une chose.
22:33On parle produit,
22:34on parle fiscalité.
22:35C'est super.
22:36Mais parlons objectif client.
22:38Parce que l'objectif client,
22:39c'est quand même
22:40un élément fondamental.
22:42Quand on a,
22:43malheureusement mon âge,
22:44on est plus préoccupé
22:45par sa retraite
22:47ou par encore
22:48tout à fait ma transmission,
22:49j'espère,
22:50que quand on a 30 ans.
22:52à 30 ans,
22:53on n'est plus dans une constitution
22:54de patrimoine,
22:55par exemple.
22:56L'immobilier,
22:56c'est quand même
22:57ce qui permet
22:57de constituer un patrimoine.
22:58L'effet de levier,
23:00c'est le seul actif
23:01sur lequel on peut adosser
23:02un crédit.
23:04Donc,
23:04en fonction de l'objectif
23:06du client,
23:07l'immobilier peut répondre
23:09ou pas,
23:09peut-être pas.
23:10Et au sein de l'immobilier,
23:11il y a plein de solutions.
23:12Mais alors,
23:13justement,
23:14venons-en au fait
23:14parce qu'en fait,
23:15le temps passe,
23:15mais vraiment,
23:16cette émission devrait durer
23:17deux heures.
23:18Pierre-Emmanuel,
23:19du coup,
23:19on a dit,
23:20le LMNP,
23:21en réalité,
23:21il est un peu menacé,
23:22mais on verra
23:23et puis il faut voir
23:24au cas par cas.
23:24Est-ce qu'il faut faire
23:25du jambrin ?
23:26Est-ce que je dois
23:26continuer à investir
23:27en direct ?
23:27Vous avez 1 minute 30
23:28comme ça.
23:291 minute 30 aujourd'hui,
23:30je partage ce qui a été dit.
23:31Il y a un dispositif
23:32qui peine à atteindre
23:33ses objectifs.
23:34Le dispositif jambrin
23:35est un bon dispositif.
23:37Pour les plus riches ?
23:38Pour ceux qui ont
23:39des tranches marginales
23:39qui sont élevées,
23:40pour ceux qui ont
23:41des revenus foncés,
23:42mais ce sont aussi
23:43les investisseurs.
23:43Non, mais bien sûr,
23:44mais ce que je veux dire,
23:45c'est qu'effectivement,
23:46nous, dans cette émission,
23:47ça fait des années
23:48qu'on se bat pour dire
23:48qu'en fait,
23:49il n'y a pas que
23:50des gens multimilliardaires
23:52qui possèdent 27 000 biens.
23:54Ce n'est pas le cas
23:54des investisseurs.
23:55Voilà.
23:56Et donc,
23:56ceux-là,
23:57les petits investisseurs
23:58qui veulent préparer
23:59leur retraite,
23:59ils ne sont pas forcément
24:00hyper intéressés
24:01par le jambrin,
24:01j'imagine.
24:02Aujourd'hui,
24:02la cible du jambrin
24:04et les ventes
24:05qui se réalisent,
24:05c'est plutôt un ticket moyen
24:06aux alentours de 200 000 euros,
24:08plus ou moins 10 %,
24:08donc 180 de 120 000 euros.
24:11C'est des gens
24:12qui ont déjà réalisé
24:13de l'immobilier
24:14d'une manière générale
24:15et aujourd'hui,
24:16ceux-là qui sont avertis
24:17ont une porte d'entrée
24:19parce que dans l'immobilier,
24:20il y a quelque chose
24:20qui est déterminant,
24:20c'est le prix.
24:21D'accord ?
24:22Le prix est déterminant
24:23et aujourd'hui,
24:24les prix sont sages
24:26et surtout,
24:27l'acheteur a le pouvoir.
24:28L'acheteur a le pouvoir.
24:29Vous pouvez visiter
24:3010 appartements mercredi
24:31avec 10 agents immobiliers différents
24:33et c'est vous
24:33qui rappelez l'agent immobilier
24:34la semaine prochaine.
24:36Aujourd'hui,
24:37neuf anciens.
24:37Dans le neuf,
24:38vous avez aujourd'hui
24:39du stock dur,
24:40des promotions
24:41qui sont en cours
24:43de construction
24:43et qui n'ont pas trouvé
24:45preneur sur tous les appartements
24:46et là,
24:47aujourd'hui,
24:47les prix d'entrée,
24:48je vous assure
24:49qu'ils sont vraiment intéressants.
24:51Il y a des villes
24:51sur lesquelles c'est moins cher
24:52que l'ancien
24:53d'acheter aujourd'hui.
24:54Il faudrait qu'on se refasse
24:54d'ailleurs chez Maslow,
24:55vous le faites régulièrement
24:56ça,
24:56les villes
24:57ou acheter...
24:57Je peux vous dire
24:59qu'on peut largement
25:00élargir les villes.
25:01Tu parlais tout à l'heure
25:02de villes plus moyennes.
25:03On sort du Toulouse,
25:05Lyon,
25:05Paris,
25:06Bordeaux
25:07que l'on a habituellement.
25:08Là,
25:08on peut aller
25:08sur des villes
25:09aujourd'hui
25:09sur lesquelles
25:10tu es dans un environnement
25:11à 3000 euros du mètre carré
25:12et je peux te dire
25:13qu'on peut trouver
25:15vraiment des choses
25:15qui sont intéressantes.
25:16Aujourd'hui,
25:17neuf anciens.
25:18Dans l'ancien,
25:18le marché a été corrigé également.
25:20Ce qu'il faut,
25:20c'est un bon produit,
25:21c'est-à-dire
25:22l'acquéreur aujourd'hui,
25:23soit c'est un acquéreur
25:24qui veut faire des travaux
25:26et donc là,
25:26il va sabrer le prix
25:27pour les travaux
25:28à cause du DPE,
25:29à cause de ta salle de bain
25:30ou de ta cuisine
25:30qui n'est pas belle,
25:31soit il te faut
25:31le produit parfait
25:32au bon prix
25:33pour pouvoir le vendre.
25:34C'est une mauvaise condition
25:35aujourd'hui pour la vente,
25:36c'est une bonne condition
25:36pour l'achat
25:37et ça,
25:38c'est vraiment déterminant
25:39pour le faire.
25:39Le prix est déterminant
25:40dans l'immobilier.
25:41Il y a toujours des niches,
25:42elles sont plus complexes.
25:44Le Jean-Brun,
25:44c'est un dispositif complexe
25:45donc vous travaillez
25:47beaucoup avec des CGPI,
25:48c'est difficile
25:49quand on cumule
25:51LLI,
25:51Jean-Brun,
25:52il faut une ESCI,
25:53c'est complexe
25:54mais on peut l'expliquer
25:54aussi simplement.
25:55Le logement locatif intermédiaire,
25:56vous avez 40 secondes
25:57donc non.
25:59Et on parlait de loyer,
26:01on parlait de plafonnement,
26:01on parlait d'inflaçon,
26:02on te rembourse la taxe foncière.
26:03Je crois que la taxe foncière,
26:04c'est un sujet,
26:05je préfère qu'on me rembourse
26:06ma taxe foncière
26:07qu'on me déplafonne mon loyer
26:09de 2,5 à 3,5
26:10je gagnerai plus d'argent.
26:11Ah ouais ?
26:11Voilà comment la taxe foncière,
26:13loyer.
26:13Un dernier mot quand même,
26:15je sais on aurait dû
26:16en parler davantage
26:17mais quand même David,
26:18bon si tout ça me fait peur
26:19entre la gestion locative,
26:21les différents statuts fiscaux
26:23qui existent,
26:24lequel serait le plus pertinent
26:25pour moi, etc.
26:26La SCPI rapidement,
26:28la pierre-papier,
26:29est-ce que pour vous
26:29ça peut être la solution
26:30alternative aujourd'hui
26:31ou pas ?
26:32Alors c'est ni plus ni moins
26:35aujourd'hui que hier.
26:36C'est une forme d'investissement,
26:38vraiment on dit
26:39des choses importantes en fait,
26:42c'est de dire voilà
26:43dans l'immobilier d'abord,
26:44vous avez des classes d'actifs
26:45différentes et puis
26:46vous avez des solutions.
26:47La SCPI c'est super
26:50quand vous ne voulez
26:51vous occuper de rien.
26:53C'est très simple
26:53et mon souscription,
26:54moi je ne suis pas un fan
26:55de l'administratif.
26:56C'est quand même,
26:57aujourd'hui vous avez
26:58une digitalisation,
27:00vous remplissez mais vraiment
27:01un bulletin de souscription,
27:02vous faites votre virement
27:03et puis vous êtes propriétaire
27:05de part d'un fonds
27:06et donc c'est le métier du fonds
27:08de gérer les actifs immobiliers
27:09qui vont acheter.
27:11Et vous pouvez commencer
27:12avec quelques milliers d'euros
27:13mais vraiment.
27:14Ticket d'entrée faible,
27:15c'est peut-être le premier pas
27:16vers un investissement en direct.
27:18Exactement.
27:19Rapidement David,
27:20il y a la musique de l'émission.
27:21La SCPI,
27:21voilà,
27:22est tout à fait une solution possible.
27:25Je rejoins ce qui vient d'être dit,
27:26attention,
27:27là on est sur un prix d'acquisition,
27:29c'est le prix de la part,
27:30il faut vérifier par rapport
27:31à la valeur de reconstitution.
27:32Encore une fois,
27:34vraiment si,
27:34je pense,
27:35si on avait un conseil
27:35l'un et l'autre,
27:36faites-vous accompagner.
27:37Dans les marchés comme ça,
27:38il y a des opportunités,
27:39faites-vous accompagner.
27:39Et oui,
27:40il y a des gens,
27:41Consulting,
27:41Maslow,
27:42il y a des gens.
27:42Ah oui,
27:43on est là pour ça.
27:44Merci David.
27:44David Rejain,
27:45directeur général,
27:46adjoint de Consulting Group
27:47et Pierre-Emmanuel Jules,
27:48le directeur délégué de Maslow
27:49d'avoir été avec nous.
27:50Vous reviendrez évidemment,
27:51c'est toujours trop court
27:52ces moments dans les experts de l'IMO
27:53et ça tombe bien
27:54parce qu'on revient demain.
27:55À demain sur BFM Business.
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