- il y a 6 semaines
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur de Roua.
00:08Et il est quasiment midi une sur BFM Business lors des experts de l'IMO, mais avant cela, un rappel
00:12des principaux titres de l'actualité, les marchés qui naviguent à vue ce midi.
00:15Après les dernières informations de presse, informations selon lesquelles Donald Trump envisagerait de mettre fin à l'intervention militaire en
00:22Iran, même sans obtenir la réouverture du détroit d'Hormuz.
00:25Résultat, une légère détente sur les marchés, CAC 40 dans le vert, le baril de Brent qui redescend autour des
00:30110 dollars.
00:31Côté obligataire, la dette de l'État français à 10 ans reste élevée, mais elle est repassée sous les 3
00:35,8% malgré cette accalmie fragile sur les marchés.
00:38Notez cette mise en garde du commissaire européen à l'énergie qui appelle dans une lettre les gouvernements de l
00:43'Union Européenne à se préparer à une perturbation prolongée.
00:47Lettre envoyée en amont d'une réunion d'urgence organisée aujourd'hui en visioconférence entre les différents ministres européens de
00:53l'énergie.
00:54Première traduction concrète des tensions énergétiques liées à la guerre au Moyen-Orient.
00:58L'inflation en zone euro a grimpé à 2,5% sur un an en mars après 1,9%
01:03en février.
01:04Première estimation d'Eurostat qui reste tout de même légèrement en dessous de ce que prévoyaient les analystes.
01:09Enfin, autre indicateur publié aujourd'hui, celui des constructions de logements en France.
01:12Malgré une légère hausse des permis de construire délivrés en février, les mises en chantier, elles, continuent de reculer.
01:18Sur 12 mois, à peine plus de 280 000 logements ont été démarrés à la construction, soit environ 18%
01:24de moins que la moyenne des 5 dernières années.
01:27Allez, c'est l'heure des experts de l'IMO justement.
01:29Une bonne journée commence avec de bonnes infos.
01:32Votre programme avec Ikea pour les pros, toute l'offre et les services d'Ikea dédiés aux pros.
01:37Ikea !
01:39Votre rendez-vous avec JLL, votre partenaire pour réussir vos opérations immobilières.
01:50BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur d'Aurora.
01:54Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours à l'heure de votre déjeuner, une demi-heure,
01:57pour parler de notre immobilier, de nos logements.
02:01Désolée, c'est parce qu'on a un invité en plateau qui s'amuse avec ZHS pendant que je fais
02:04le sommaire.
02:05Et donc, bref, comme tous les jours, ces experts de l'IMO démarrent par cette séquence qui vous concerne, amis
02:10professionnels de l'immobilier,
02:12le pro-limo des témoignages terrain de vos métiers.
02:14Et aujourd'hui, aujourd'hui, on achète sans visiter.
02:18Alors oui, c'est très rare, mais quand on vit à 6 ou 7000 kilomètres de distance, c'est plus
02:22pratique quand même.
02:22On verra ça dans quelques instants.
02:24Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
02:26Et nos invités vont nous faire un petit point, un focus sur le club d'îles accessibles.
02:33Club d'îles, ça veut dire quoi ? Accessible.
02:35On parle de combien ?
02:36Si je vous parle de 10% de rendement, là, vous allez rester à l'antenne avec nous pour nous
02:40écouter
02:40et prendre peut-être des conseils auprès de nos invités.
02:43Allez, c'est l'un du pro de l'IMO d'abord.
02:46Les experts de l'IMO, le pro de l'IMO.
02:49Et on est en ligne avec Maher Slama, directeur associé de l'agence Nesten de Roissy-en-Brie.
02:55Bonjour, Maher.
02:57Bonjour, Marie. Comment allez-vous ?
02:58Super bien. Et vous ?
03:00Ça va, nickel. Très heureux d'être là.
03:02Bon, bah super. Bah écoutez, formidable.
03:04En plus, vous avez une histoire assez sympa.
03:05Et en plus, ça va nous faire voyager. Je disais, les achats sans visite du tout physique, c'est quand
03:10même extrêmement rare.
03:11Bon, bah là, en l'occurrence, quand on fait la Martinique et Roissy-en-Brie, globalement, les déplacements, c'est
03:17un peu compliqué, quoi.
03:19Alors, c'est un peu compliqué. J'aurais bien aimé, moi, rencontrer mes clients à l'autre bout du monde.
03:23Là, il s'avère que c'est vrai que notre cliente, l'histoire, elle est belle. Pourquoi ? Parce qu
03:26'elle est en Guyane.
03:27Elle était partie pour une mission professionnelle il y a une dizaine d'années.
03:30Donc, elle est quand même de notre secteur de base.
03:33Et donc, elle veut retourner aux sources et se rapprocher de ses enfants et de sa famille.
03:37Donc, évidemment...
03:38Ah, elle est en Guyane parce qu'on m'avait dit la Martinique.
03:41Bon, autant pour moi.
03:42Non, mais en même temps, c'est sympa.
03:45Non, mais en même temps, les deux me bottent bien.
03:48Ça reste le Dump-Tum, ça reste la France et on embrasse tout le monde derrière de l'autre côté.
03:53Et donc, il ne finit pas de visite.
03:55Mais on a un petit mail comme ça qui arrive du bout du monde.
03:57Nous, à partir de là, on s'adapte.
03:59On arrive, donc, grâce au digital aujourd'hui et à la technologie à présenter différents biens à notre cliente grâce
04:08à des visites virtuelles dans un premier temps.
04:10Donc, elle pose son dévolu sur un appartement qui lui convient parfaitement.
04:15On organise une visite avec ses enfants.
04:18Donc, avec les enfants, ils valident le produit.
04:21De là, on refait une visio, on va dire, dans l'appartement pour bien préciser certaines choses, etc.
04:26Et ça lui convient.
04:28Donc, c'est génial.
04:29On a réussi, effectivement, par la suite à signer à distance parce qu'on peut très bien aujourd'hui, grâce
04:36à la signature électronique, signer une offre d'achat à distance.
04:41Et ça s'est fait également de la même façon pour le compromis de vente.
04:44Avec une visio, on a pu avoir eu le temps d'expliquer tous les termes du compromis et de se
04:49mettre d'accord.
04:49– Question, Maher, il s'agissait d'un achat à combien ? Parce que j'ai le sentiment que c
04:54'est peut-être plus simple, soit si ça coûte très peu cher,
04:57ou en tout cas que c'est quand même raisonnable comme tarif, ou alors pour les gens qui sont très
05:01très riches et, pour le coup, ils sont peut-être moins regardants.
05:04– Alors là, non, mais c'est, on va dire, un achat moyen. On est sur une enveloppe à 235
05:11000 euros.
05:12– Oui, c'est à peu près la moyenne des achats en France, effectivement.
05:14– Exactement. Donc, on est plutôt sur un achat moyen où je pense que la confiance, on va dire, règne
05:20aussi dans l'humain.
05:21Et là, c'est un peu le mix des deux. On est sur quelque chose de figital, j'ai envie
05:25de dire.
05:26Donc, l'âge immobilier s'est quand même déplacé. On a fait des revisites avec les enfants.
05:29Le digital et le référencement naturel de l'agence aussi, grâce à… Je les remercie au passage, à notre réseau,
05:35à Nesten et tout le travail de toute l'équipe là-haut
05:38et de Cédric Leroux aussi, qui font que, voilà, on a une bonne image au niveau Internet et un bon
05:42référencement.
05:43On arrive à être capté. Et ensuite, nous, évidemment, il y a la petite magie qui va faire la différence.
05:48C'est la confiance qui va rester avec le client malgré la distance.
05:52– Maher, j'ai une question. Si quand cette acheteuse va débouler en métropole et à Roissy-en-Brie,
05:58elle voit un truc dans le logement qu'elle n'avait pas perçu parce que visite en visio, etc.
06:05Est-ce qu'elle a moyen de se retourner ? Je veux dire, est-ce que c'est vraiment sécure
06:07?
06:08Ou est-ce qu'à partir du moment où je m'engage, même en visio, c'est comme si j
06:11'avais visité physiquement le bien ?
06:12– Alors, ce n'est pas que de la visio, vu que ces enfants l'ont vue.
06:15Mais effectivement, il y aura une revisite, donc la petite revisite, on va dire, avant la vente authentique,
06:21où on fait les relevés des compteurs énergétiques.
06:23Et là, on voit si tout correspond vraiment en tout point à ce qu'elle avait vu.
06:27C'est vrai que ça restait de la visio pour elle.
06:29Mais auquel cas, s'il y a des choses qui sont incohérentes ou pas validées,
06:33on peut en prendre note. On en parle chez le notaire.
06:36On peut éventuellement séquestrer une somme s'il y a eu un petit dégât des eaux ou autre, etc.
06:40On trouve toujours des solutions.
06:40Mais aujourd'hui, c'est vrai que si on a des vendeurs qui sont bienveillants et des acheteurs aussi,
06:44on va trouver des solutions, même post-vente, avec les notaires et toutes les parties.
06:50– Et donc avec les vendeurs aussi, du coup ?
06:52– Bien sûr, bien sûr. Les vendeurs, qui sont aussi nos clients,
06:56c'est-à-dire que le projet ne s'arrête pas là.
06:58Pour eux aussi, on va leur trouver soit un achat, soit une location,
07:02d'où le développement des multimétiers et des agences aussi, qui est important.
07:06Et au-delà de ça, l'histoire, pourquoi elle est belle aussi, Marie,
07:09c'est que là, on fait tout pour synchroniser cette vente le jour de l'anniversaire,
07:14dès 50 ans de notre cliente, en l'occurrence le 26 mai 2026.
07:18– Oh, c'est mignon ! Vous faites quoi le 5 décembre prochain ?
07:21Il va falloir me trouver un logement !
07:23– Le quoi, Marie ?
07:25– Le 5 décembre, n'oubliez pas, c'est une date importante !
07:29– Alors le 5 décembre, on se verra un petit peu avant la rentrée.
07:32Moi, c'est le 6 septembre, ma date de naissance, vous ne l'oubliez pas aussi.
07:35Je rebondis. On se voit en début d'année, on met en place votre projet
07:39et vous serez chez vous pour le 5 décembre, avec plaisir.
07:41– C'est adorable, mais moi, je veux visiter physiquement.
07:44En tout cas, vous voyez, ça existe quand on est loin.
07:45On peut aussi acheter à distance et c'est sécurisé.
07:48Merci pour ce témoignage.
07:49Maher Slama, directeur associé de l'agence Nesten de Roissy, en brille.
07:53Allez, c'est l'heure du débat.
07:59Et à mes côtés, Mathias Flatin, cofondateur de Crayon Partners.
08:03Bonjour, Mathias.
08:03– Bonjour, Marie.
08:04– Et à mes côtés également, Stéphane Briand, directeur du développement chez Pulsim.
08:08Bonjour, Stéphane.
08:08– Bonjour, Marie.
08:09– Et je le disais, donc, dans mon sommaire, avant que vous jouiez avec votre chaise, Stéphane,
08:14je le disais, donc, on va parler de club deal accessible.
08:18Alors déjà, on va essayer de faire de la pédagogie.
08:21Quand je dis club deal, c'est un très, très vilain mot.
08:24Donc, qu'est-ce qui se cache derrière un club deal ?
08:27Parce que là, ça fait peur à tout le monde, on ne va pas se mentir.
08:29– Ça fait peur.
08:30Il y a aussi un terme, je pense, un peu financier, sachant que le club deal,
08:32on va l'expliquer aujourd'hui, c'est plutôt une approche immobilière.
08:35Mais si on tente de simplifier, c'est investir à plusieurs
08:39dans une opération immobilière qui a déjà été identifiée,
08:41avec une stratégie qui est claire, et surtout une sortie, là aussi,
08:45que l'on connaît à l'avance.
08:46– C'est une sorte de crowdfunding immobilier ?
08:48– Ça y est, je sais.
08:49– Ah ben voilà, ben oui, j'essaye de me simplifier la compréhension.
08:53– Si maintenant, on continue, c'est-à-dire que,
08:56si on rentre vraiment dans le concept et dans le détail,
08:58c'est bien souvent un opérateur, un sponsor, un asset manager
09:02ou un investisseur professionnel qui va du coup trouver une opportunité.
09:07Il va donc la concevoir et la réaliser au travers de business plan et autres.
09:12Et donc, tout se fait finalement au travers d'une société.
09:14Ça peut être une société anonyme, ça peut être une société par action simplifiée.
09:17Et la différence, notamment sur du crowdfunding, on parle plutôt de dette.
09:20Là, les investisseurs vont rentrer directement au capital de la société.
09:24Donc, on est vraiment sur une approche qui est totalement différente.
09:26Le crowdfunding, généralement, on est sur de la dette
09:28pour financer les fonds propres d'un promoteur.
09:31Donc, il y a quand même une sorte de créance vis-à-vis des investisseurs.
09:33Là, on est sur de l'augmentation de capital.
09:35Les investisseurs rentrent au sein de la société, sont titulaires de part.
09:40L'actif est bien défini, il y a une stratégie.
09:42L'investisseur, d'ailleurs, rentre pleinement dans la stratégie et l'évolution de l'actif.
09:46Donc, c'est totalement décorrélé.
09:48Et c'est pour moi deux classes d'actifs différentes.
09:50– Mathias ?
09:51– Peut-être pour poursuivre, je pense que l'enjeu du Club Deal,
09:54c'est qu'il y a des plafonds.
09:55Sinon, on rentre dans le régime de fonds d'investissement, fonds d'investissement alternatifs.
09:59Donc, il y a des plafonds, ça s'adresse à un nombre restreint d'investisseurs,
10:04des investisseurs qui créent ce club privé,
10:06qui vont aussi participer à sa gestion au quotidien.
10:10– Ah oui, ce n'est pas juste, je mets des pépettes et après je m'en occupe plus.
10:12– C'est un processus d'assemblée générale dans lequel vous contribuez
10:15à chaque décision importante du véhicule et à sa sortie.
10:19Et ça enlève le côté discrétionnaire d'un fonds d'investissement,
10:22où ce sera plutôt l'équipe de gestion d'un fonds qui va décider quels actifs.
10:25Là, on connaît l'actif, le groupe d'actifs dès le début.
10:28Tout le monde se regroupe, met ses moyens en commun
10:30et prend le risque aussi qu'on appelle plus de capitaux plus tard
10:33s'il y a des dépenses inattendues par exemple.
10:35– C'est un investissement qui demande aussi de l'investissement
10:38de la part de ceux qui investissent en fait ?
10:40– C'est pas du crowdfunding immobilier, c'est pas de la SCPI
10:46où je donne de l'argent, j'attends que ça fasse des bébés.
10:48– Non, il y a des outils, on parlait de plein d'anglicismes crowdfunding,
10:52figital tout à l'heure avec votre invité.
10:54– Ah, des anglicismes !
10:57– Non mais l'intérêt c'est que le digital est partout
10:59et il n'est pas encore assez dans l'immobilier.
11:01Mais dans la finance, il est déjà là
11:03et il permet automatiquement de questionner les associés
11:06parce que ce ne sont pas des investisseurs,
11:07c'est des associés.
11:08dans un club deal, on est dans une forme d'entreprise
11:10et de les faire voter sur des décisions importantes
11:13de manière réactive parce qu'un immeuble
11:15ça ne peut pas attendre quand il y a une urgence
11:17ou quand il y a une décision de cession, il faut aller vite.
11:19– Il y a deux sujets, vous parlez Marie des CPI,
11:23c'est vrai qu'aujourd'hui ce qui est assez commun
11:25ce sont les CPI, ce sont les fonds immobiliers
11:27où là en effet on est sur ce qu'on appelle de la gestion
11:29pour compte de tiers, c'est-à-dire que le gérant
11:31va récupérer les fonds issus des investisseurs.
11:33– Et c'est lui qui va aller investir et choisir les pays ?
11:36– Au fur et à mesure en effet
11:36et au fil du temps il va réinvestir ses fonds
11:39sur différents actifs immobiliers.
11:41Donc là c'est vrai qu'il y a un côté un peu tranquille
11:43pour l'investisseur, il faut simplement faire confiance
11:46soit au track record, soit au gérant de fonds
11:48sur les performances futures.
11:50Si on parle maintenant des clubs deal,
11:51et c'est pour ça que c'est tout aussi intéressant,
11:53mais c'est vrai qu'il y a quand même un travail de réflexion
11:55qui est pour moi essentiel pour l'investisseur,
11:57il faut déjà, forcément l'actif on le connaît à l'avance,
11:59il y a quand même des éléments pour vérifier la solidité
12:02ou le futur de l'actif, on connaît aussi l'opérateur,
12:06celui qui va monter véritablement l'opération,
12:08et on connaît la sortie.
12:09Donc il y a quand même trois éléments que l'on connaît
12:11qui sont assez facilement vérifiables,
12:13et puis surtout il y a deux types de projets
12:15lorsqu'on évoque les clubs deal,
12:16vous avez ce qu'on appelle le club deal
12:18valuade ou marchand de biens,
12:20dans ces cas-là on est vraiment sur la création de valeur,
12:22ça peut être un terrain à bâtir,
12:24ça peut être, voilà, on va vraiment créer de la valeur
12:26sur un actif, et bien souvent avec une revente
12:28plus ou moins rapide,
12:29et ensuite on peut retrouver des clubs deal
12:31sous la forme de foncières,
12:32où là c'est différent, l'actif est existant,
12:34les travaux sont déjà faits,
12:35on a les locataires,
12:36et là on vise plutôt un horizon de placement patrimonial,
12:395, 10 ou 15 ans,
12:40avec un enrichissement sur la perception des revenus
12:43et le remboursement de l'emprunt.
12:44Alors moi j'ai une question à vous poser messieurs,
12:45parce que depuis tout à l'heure je vous écoute,
12:47je commence à comprendre un peu le système,
12:48mais je me dis, est-ce que vraiment ça s'adresse
12:50à des investisseurs privés comme moi
12:52et comme nos auditeurs et téléspectateurs,
12:54à partir de combien je peux investir
12:56et moi-même participer à ce super club ?
13:00Je crois que je vais laisser répondre Steven,
13:01on n'a pas exactement la même cible,
13:03nous on est plutôt sur des tickets un petit peu plus élevés,
13:05de gens qui sont intéressés par...
13:07Qui vous dit que je n'ai pas les moyens ?
13:10Par le flagship, par l'histoire de l'actif,
13:13c'est ça aussi l'intérêt d'un club deal,
13:15c'est qu'on vous présente un actif,
13:16cet actif vous pouvez aller le visiter,
13:18il est plus ou moins intéressant, marquant,
13:21il vous parle personnellement,
13:23là où un fonds d'investissement va vous vendre une stratégie,
13:25et puis derrière, vous saurez peut-être vaguement les adresses des actifs,
13:28vous pourrez peut-être aller les voir,
13:29mais ce n'est pas du tout la même chose.
13:30D'un point de vue du ticket,
13:32il y a la notion d'accessibilité,
13:34mais il y a la notion d'encadrement derrière,
13:35c'est-à-dire que quel que soit,
13:37il y a trois types d'investisseurs en fait,
13:39les investisseurs particuliers,
13:42vraiment, qui eux sont les plus à risque,
13:44parce que ce n'est pas des professionnels de l'investissement,
13:46les investisseurs professionnels,
13:47et puis les investisseurs institutionnels,
13:49qui eux sont des firmes d'assurance.
13:50L'investisseur professionnel et l'investisseur particulier,
13:53ils n'ont pas besoin des mêmes mécanismes de protection,
13:55donc tout l'enjeu, c'est de leur proposer un actif
13:59qui correspond à leur capacité à prendre du risque,
14:02puisqu'on est quand même dans une capacité,
14:05on a un risque de perte du capital.
14:06De toute façon, et puis comme je le disais dans le sommaire,
14:08quand je parlais de rendement potentiellement à deux chiffres,
14:11forcément, plus le rendement affiché est élevé,
14:13potentiellement élevé,
14:14plus le risque est important aussi,
14:15c'est toujours cette corrélation au rendement risque.
14:17Et le rôle de l'autorité régulatrice,
14:20quand on est dans un fonds d'investissement,
14:21c'est justement d'encadrer tout ça,
14:23et de s'assurer que l'investisseur,
14:24même s'il ne connaît rien,
14:25même s'il ne comprend pas complètement,
14:27il a bien été fléché en fonction de son profil de risque,
14:30et il est conscient du risque, des risques là.
14:34Qu'il prend ou pas d'ailleurs.
14:35Dans un club deal, on doit assurer ça nous-mêmes,
14:37et c'est pour ça qu'il y a des seuils
14:38en nombre d'investisseurs,
14:39en montant total, levé.
14:41Vous n'avez pas répondu à ma question Mathias,
14:42c'est quoi le ticket d'enquête ?
14:43Je prends le relais, je me permets Mathias,
14:47je ne sais pas, mais donnez-moi votre ticket.
14:49J'y arrive, un peu de patience.
14:51Ça dépend des stratégies, c'est pour ça que c'est...
14:52Mais ce que l'on voit quand même,
14:54et ce qu'on constate, c'est qu'au cours des dernières années,
14:55notamment la plupart des acteurs sur cette classe d'actifs,
14:58ça quand même se démocratise, et tant mieux.
15:00Je ne dis pas que c'est forcément utile
15:03pour l'ensemble des investisseurs,
15:04mais néanmoins, on l'a vu,
15:05le ticket d'entrée aujourd'hui a nettement diminué.
15:08C'est vrai qu'auparavant, sur la plupart des clubs deal,
15:09on était sur un montant minimum de 100 000 euros,
15:11ce qui fait que forcément, ça limite déjà,
15:14en termes de capacité, l'ensemble des investisseurs.
15:16Et c'est vrai qu'aujourd'hui, on a vu un ticket moyen,
15:18aujourd'hui, au cours des 3-4 dernières années,
15:20diminuer à 50 000 euros,
15:21et même aujourd'hui, sur des enveloppes,
15:23sur des tickets, entre 10-20 000 euros.
15:26Donc, ce qui fait que c'est qu'on a vraiment
15:27une démocratisation du club deal.
15:29Néanmoins, voilà, c'est vrai qu'il faut rester vigilant,
15:31puisqu'il y a quand même une perte possible en capital.
15:33Et après, c'est toujours cette appétence
15:35et ce couple rendement-risque.
15:37Mais on va discuter justement des thématiques,
15:40des projets dans lesquels on va investir,
15:42parce que là, pour le coup, j'ai le sentiment
15:43que c'est beaucoup plus ciblé.
15:44Je faisais la comparaison de qui n'est pas bonne.
15:46On est d'accord avec les S&P.
15:48Mais voilà, là où on investit,
15:50et c'est sur plein de trucs à la fois,
15:51là, en l'occurrence, j'ai le choix
15:52et je peux savoir précisément,
15:53et je dois même savoir précisément
15:55dans quoi j'investis.
15:56Mais pour revenir quand même sur ce ticket,
15:57parce que je suis pénible,
15:58c'est de l'argent que je vais verser cash,
16:01c'est de l'argent que je peux faire à crédit.
16:02Ça se passe comment,
16:03si j'ai les moyens financiers ou pas ?
16:05C'est systématiquement du cash,
16:07puisque l'idée, ça va être d'aller injecter
16:10ces fonds propres au sein de la société
16:13qui va procéder à une augmentation de capital.
16:14Donc, on parle systématiquement, je dirais, de cash.
16:18Donc, il n'y a pas de levier possible,
16:20comme sur de la SCPI ou sur d'autres sujets,
16:23via du crédit.
16:24Et pareil, sur la durée d'investissement,
16:26vous disiez que ça pouvait être très court
16:28ou alors très long.
16:30Donc, c'est quoi la durée moyenne
16:31d'un investissement dans le Club Deal ?
16:32Ça dépend du régime qu'on veut adresser.
16:34Alors déjà, pour compléter,
16:35on peut aller chercher du levier
16:36au niveau de la structure en elle-même
16:38pour faire l'acquisition.
16:39Heureusement, on n'est pas uniquement
16:40100% en fonds propres
16:41pour aller acheter un immeuble.
16:42C'est le gestionnaire qui va aller
16:44chercher sa dette de son côté
16:46pour faire des niveaux de levier
16:49qui ressemblent à de l'investissement institutionnel.
16:53Derrière, par rapport à ça,
16:54l'enjeu, c'est
16:56quel genre d'actifs on va aller voir,
16:58quel genre d'actifs on va cibler.
17:02Et grosso modo,
17:03d'un point de vue...
17:04Excusez-moi, je me suis perdu.
17:05Ben non, mais vous avez le droit
17:06de vous perdre.
17:06Moi, ça m'arrive tous les jours.
17:07Vous avez encore discuté
17:08en disant que je suis partie sur un autre...
17:10Je suis un petit peu malade,
17:11alors je suis encore plus perdue.
17:13Le sujet, c'est combien de temps d'investissement ?
17:15C'est-à-dire qu'on sait que l'immobilier,
17:16c'est du temps long,
17:17mais là, de quoi on va pas ?
17:17C'est là que je voulais en arriver,
17:18mais je me suis dit que j'allais me faire disputer.
17:19Mais non, jamais.
17:20Je suis perdue.
17:21Vous m'avez regardé un petit peu mal.
17:22Mais non !
17:24D'un point de vue de stratégie,
17:26généralement,
17:27ce qui est intéressant,
17:27c'est d'entrer dans le schéma
17:35une contrainte de 5 ans.
17:36Donc, ça permet aussi à l'investisseur
17:37de faire un aller-retour,
17:40maîtriser,
17:40de savoir à peu près
17:41quand est-ce qu'il va ressortir,
17:42comment il va faire tourner son capital.
17:45Et vous avez aussi des stratégies
17:46un peu plus long terme,
17:47où là, on va faire de la détention longue d'actifs.
17:49Mais le Club Deal se prête assez bien
17:50par cette agilité de la gouvernance
17:52et de monter des deals,
17:54des levées de fonds deal par deal
17:56à cette stratégie court terme.
17:58Mais donc, du coup,
17:59il peut y avoir de tout.
18:00Est-ce qu'il peut y avoir aussi
18:01des durées très courtes
18:02à l'image du crowdfunding immobilier ?
18:04Ça dépend ce qu'on appelle
18:05très court.
18:05Sur le crowdfunding,
18:06on est plutôt sur un an et demi,
18:07deux ans.
18:08On a déjà fait des opérations
18:09sur 12, 24, 36 mois,
18:10ce que je considère en effet
18:11très très court.
18:12Et des opérations,
18:13en plus d'autres objectifs,
18:14on aborde d'autres thématiques,
18:16mais sur des durées
18:16entre 5, 10 et 15 ans.
18:17Donc, c'est vrai qu'il y a aujourd'hui,
18:19et ce qui est intéressant,
18:20il y a déjà plusieurs acteurs.
18:21Il y a aussi plusieurs typologies de projets.
18:23Bon, on y va,
18:23on va rentrer dans les projets
18:24parce qu'en plus,
18:25Alban, s'il peut me mettre le timing,
18:27ce serait pas mal
18:27de savoir combien de temps il nous reste.
18:28Ce qui est intéressant,
18:29c'est qu'il y a aussi plusieurs segments.
18:30Aujourd'hui,
18:31c'est vrai que l'immobilier classique,
18:33résidentiel,
18:35sort un petit peu,
18:36en tout cas du spectre
18:37des clubs d'îles.
18:38Et c'est vrai qu'on retrouve maintenant
18:39plutôt des secteurs opérationnels.
18:41On retrouve l'hôtellerie,
18:42les hôtels particuliers,
18:43on retrouve notamment aussi
18:43les data centers,
18:45les résidents gérés,
18:45le living.
18:46Voilà, ça c'est vraiment
18:47des segments aujourd'hui
18:47qui arrivent de façon assez importante,
18:50en tout cas sur la notion
18:51du club d'îles.
18:52Mais vous donnez des thématiques
18:53un peu vastes là,
18:54comme ça, Stéphane,
18:55mais pour que ce soit très concret,
18:56ça veut dire que là,
18:59est-ce qu'il y a un opérateur
19:00de co-living ?
19:01C'est quoi le sujet
19:02dans un projet d'expansion à Nantes ?
19:06Je ne sais pas où.
19:07Est-ce que j'ai un luxe de précision
19:10sur ce que je vais aller financer moi
19:11en prenant une part du capital ?
19:12On parle d'une adresse physique,
19:14on parle d'un bien tangible
19:15sur lequel on peut aller,
19:16en tout cas,
19:17se rendre sur place.
19:18Ça peut être différents types de biens aussi,
19:20on en parlait tout à l'heure.
19:21Vraiment, le terrain à bâtir,
19:22ça peut être un immeuble
19:23à restructurer, à rénover
19:25ou totalement à réhabiliter.
19:26Ça peut être aussi même
19:27un petit portefeuille
19:28de plusieurs actifs
19:29et ça peut être du commerce,
19:31du bureau, la logistique.
19:32Après, tout est possible
19:33mais je reprécise
19:34et ça, c'est vraiment important
19:35sur le téléspectateur
19:37qui nous regarde ou nous écoute,
19:38on est vraiment sur un actif
19:39qui est connu à l'avance
19:40et sur lequel la stratégie
19:42va être aussi connue à l'avance.
19:44Donc ça, c'est quand même essentiel
19:45si on résume un petit peu
19:46le fonctionnement du Club Deal.
19:47Et en immobilier géré,
19:48il y a les hôtels
19:49que tu connais bien
19:50mais il y a plein d'autres stratégies.
19:52L'important, c'est d'être
19:52avec des équipes
19:53qui maîtrisent leur stratégie,
19:54qui ont quelque chose
19:55de bien défini.
19:56Nous, par exemple,
19:57c'est les enjeux immobiliers
19:58innovants à impact social
20:00parce qu'on pense que
20:01sociétal au sens large,
20:02environnemental aussi,
20:03on pense que quand il y a
20:04un enjeu sociétal,
20:05il y a un marché
20:05et que ça nous permet d'adapter
20:07en adaptant des immeubles
20:08aux enjeux,
20:09aux nouveaux usages de demain,
20:10on permet d'éviter
20:11les tours d'immeubles vides
20:13en banlieue
20:14des grandes villes françaises
20:15parce qu'on anticipe
20:16ces usages de demain
20:18et on assure une résilience
20:19de portefeuille
20:20assez forte.
20:21Et il y a un sujet aussi
20:23et je sais que Romain
20:24qui travaille avec vous
20:24qu'on salue d'ailleurs,
20:25Romain Spinazé,
20:26sur la location accession,
20:28sur le leasing,
20:29là-dessus,
20:29vous êtes très bien positionné
20:30parce que vous avez
20:31la conviction que c'est quand même
20:32une solution qui demain
20:34sera nécessaire
20:35dans tout un tas de pays
20:36dont la France évidemment
20:36compte tenu des prix
20:37et j'imagine à Paris,
20:38à fortiori,
20:39compte tenu des prix d'achat.
20:40Vous avez comme ça
20:41des petites marottes,
20:42des petites marottes,
20:43voilà,
20:44j'osais pas le dire,
20:45mais en même temps
20:46qui sont des grands sujets aussi
20:48sur ce marché de l'immobilier
20:49en fait.
20:49Oui,
20:50l'accession à la propriété,
20:52la part de nouveaux accédants,
20:53de primo-accédants,
20:54elle a reculé
20:54dans toutes les grandes villes
20:55d'Europe
20:55de 30 à 40%
20:57en 20 ans.
20:58C'est ce qu'il faut retenir.
20:59Toutes les grandes villes
21:00ont le même problème
21:00et c'est même générationnel.
21:02À la limite,
21:03on gagne bien notre vie
21:03quand on a de la chance,
21:04mais on n'a pas l'apport,
21:05pas forcément l'apport.
21:07Et nous,
21:07on essaie de résoudre ça,
21:09ce blocage,
21:10par un modèle
21:11qui est semblable
21:11au leasing automobile,
21:12c'est 50% des ventes.
21:13La location
21:14avec option d'achat.
21:15La location
21:15avec option d'achat.
21:16C'est 50%
21:17des ventes automobiles.
21:18Pourquoi ça ne serait pas
21:19la même chose
21:19dans l'achat de notre vie
21:20qui est encore plus important
21:21que l'automobile ?
21:22On fait ça pour le moment
21:23à Londres.
21:24On a lancé ça
21:25comme un club deal
21:25et finalement,
21:26on a structuré ça
21:27comme un fond
21:27parce qu'on s'est rendu compte
21:28qu'il y avait une appétence
21:29et que ça pouvait intéresser
21:30des investisseurs
21:31dans plusieurs pays d'Europe.
21:33Mais on fait ça pour le moment
21:34à Londres
21:34avec des gens qui louent
21:35et peuvent convertir
21:36leur loyer en apport
21:38dans les 2-3 ans
21:39pour exercer
21:39leur option d'achat
21:40et acheter notre appartement
21:45assez régulièrement
21:46d'ailleurs sur le leasing.
21:47En France, il y a Aestia,
21:48Cézanne,
21:48des gens qui réussissent
21:49très très bien.
21:50L'enjeu, c'est de trouver
21:51les capitaux immobiliers
21:52et ce n'est pas forcément
21:54eux qui peuvent gérer
21:55ces capitaux immobiliers
21:56parce qu'ils seraient
21:56un peu jugés partis.
21:57Donc, il faut un investisseur
21:58spécialisé entre l'investisseur
22:00qui apporte les fonds
22:01et l'opérateur.
22:03Et c'est là que vous allez intervenir ?
22:04Et c'est là qu'intervient
22:05Crayon Partners.
22:06Des idées comme ça aussi
22:07de votre côté, Stéphane,
22:09de segments,
22:10de marotte ?
22:11Marotte ?
22:13Non, on est plutôt
22:15qui travaille déjà
22:16sur toute la France.
22:17C'est opportuniste aussi
22:18quand même
22:18parce qu'il y a des problématiques
22:19d'exception.
22:20Il y a une recherche
22:20qui est assez intéressante
22:22sur une anticipation
22:23et sur un futur marché.
22:25Donc, je comprends
22:25tout à fait le positionnement.
22:26Nous, il est encore
22:27un peu différent.
22:28C'est-à-dire qu'on va se positionner
22:29sur des actifs
22:30à forte valeur ajoutée
22:30sur uniquement
22:31des emplacements prime.
22:32Ça, c'est pour nous
22:33en tout cas un élément
22:34qui est fondamental.
22:36Et le dernier point,
22:37c'est qu'on va aussi
22:37sélectionner uniquement
22:38des opérateurs
22:39qui vont investir
22:40leur fonds propres
22:41dans le projet.
22:42C'est la preuve
22:43que finalement,
22:43c'est quand même
22:44assez sécure aussi.
22:45C'est une forme de...
22:46On retrouve un lien d'intérêt
22:47qui est très très fort
22:48entre l'investisseur classique
22:49et l'opérateur
22:50puisque lui-même,
22:51un investi,
22:52ça peut être 20, 30,
22:5340, 50 % dans le projet.
22:55Donc ça, je dirais
22:55que c'est hyper rassurant
22:57pour un investisseur.
22:58Donc ça, c'est des choses
22:59que l'on regarde
23:00sur des opérations,
23:01je le disais,
23:01donc très courtes
23:02ou sur des durées
23:03un peu plus longues.
23:04Et on est aussi,
23:05je dirais aujourd'hui,
23:06assez friands du luxe.
23:08Si on va vraiment aujourd'hui
23:09aller sur un secteur
23:10en particulier,
23:11on est vraiment aujourd'hui
23:12sur le luxe et l'hôtellerie
23:13qui fonctionnent encore
23:14très très bien
23:15et sur lesquels finalement
23:16on a encore beaucoup
23:17beaucoup de demandes
23:18et sur lesquels
23:19on a aussi des marges
23:20assez conséquentes.
23:21Donc c'est des projets
23:22que l'on regarde attentivement.
23:23Messieurs,
23:23il nous reste 4 minutes
23:24donc il va falloir
23:25qu'on soit très brefs
23:26pour la fin
23:26et c'est dommage
23:27parce que j'avais encore
23:27plein de questions
23:28à vous poser.
23:28Mais là,
23:29on a parlé quand même globalement,
23:30alors j'ai parlé
23:31de l'allocation à session
23:32mais il n'y a pas que ça
23:33que vous proposez.
23:34J'imagine,
23:34on parle de thématique,
23:36maintenant je voudrais savoir
23:36si une fois que les gens
23:38sortent de l'émission
23:38ils se disent
23:39où est-ce que je vais
23:39sur le site de Crayon,
23:40je vais voir Pulsim,
23:41j'appelle Stéphane,
23:42comment ça se passe
23:42si je veux moi-même
23:44mettre mon épargne
23:45au profit de ces clubs d'îles,
23:46lesquels je cible,
23:47où je les trouve,
23:48qui j'appelle ?
23:49Il faut s'assurer
23:50du track record,
23:51de ce qu'on appelle
23:51le track record,
23:52désolé c'est un anglicisme encore
23:53mais de l'expérience
23:55de chaque équipe,
23:55de ce qu'ils ont réellement fait,
23:57de ce qu'ils ont réalisé,
23:57de ce qu'ils ont raté
24:04notre fonds par exemple,
24:06à Luxembourg,
24:07sur un club d'îles
24:07c'est plutôt privé
24:08donc il faut simplement
24:09déjà apprendre à se connaître
24:10pour que nous on puisse vous
24:11qualifier votre profil d'investisseur.
24:11Mais donc je vais sur votre site
24:12en fait,
24:13je vais voir sur votre site
24:14Crayon et je vais regarder.
24:16Oui tout à fait.
24:16Nous le format est un peu différent,
24:18c'est qu'on a un site vitrine
24:18sur lequel on met en avant
24:19à la fois toutes nos opérations
24:20passées,
24:21en cours et à venir
24:22avec quelques éléments
24:23forcément quantitatifs
24:24et financiers,
24:25néanmoins on n'a pas vocation
24:27à travailler directement
24:28avec le particulier,
24:29c'est pas péjoratif,
24:31on travaille plutôt avec
24:32des conseillers
24:35conseillers d'investissement financier
24:36ou ce qu'on appelle
24:37des familier-office
24:37qui eux du coup
24:38vont faire un travail
24:39quand même assez approfondi
24:40sur l'audit
24:41et les besoins de leurs clients
24:42et si jamais
24:43via des fonds propres
24:44ou des capitaux
24:45en tout cas
24:46s'est identifié,
24:47alors seulement ils vont nous contacter
24:48pour voir un petit peu
24:49nos opérations au cours
24:50et mettre en relation.
24:51Donc nous on a vraiment
24:52finalement peu vocation
24:53à travailler avec
24:54le particulier en direct,
24:56ça peut nous arriver,
24:57on travaille plutôt
24:58avec des conseillers
24:58en gestion de patrimoine
24:59qui connaissent nos produits,
25:01connaissent aussi
25:01nos opérations passées
25:02et donc pour le coup
25:04oriente leurs clients
25:04sur nos solutions.
25:05Oui donc c'est limite
25:06aux clients d'aller voir
25:07son conseiller en gestion
25:08de patrimoine
25:08et lui en parler.
25:09On a quand même
25:10pour autant un site
25:10sur lequel on donne
25:11pas mal d'informations
25:12sur nos opérations
25:13donc voilà
25:13ce qui permet quand même
25:14déjà de juger aussi
25:15mais si on devait
25:16alors je ne sais pas
25:16si on n'est pas encore
25:17sur la conclusion.
25:18Non mais il regarde maintenant
25:19les timings des invités
25:20c'est dingue
25:22mon réalisateur Albon
25:23il va être très fâché
25:23à me dire c'est pas possible.
25:25Non mais le track record
25:26est essentiel
25:27je pense qu'il y a quand même
25:28trois notions
25:28qui pour moi
25:29s'il vous met à la place
25:29d'un investisseur
25:30souvent c'est la question
25:31que vous posez
25:32régulièrement Marie
25:32il y a trois notions
25:33qui sont importantes
25:34c'est déjà l'actif
25:35on n'est pas sur un SCPI
25:36on n'est pas sur un fonds
25:38donc le club deal
25:39ce qui est intéressant
25:39c'est qu'on connaît l'actif
25:40donc c'est aujourd'hui
25:41assez facile
25:42il y a quand même
25:42pas mal d'éléments
25:43où on peut vérifier
25:45les éléments concrets
25:46et factuels
25:46de l'actif
25:47et ensuite
25:48ça c'est essentiel
25:49l'opérateur
25:49c'est-à-dire
25:50concrètement
25:51qui il est
25:51qu'est-ce qu'il a déjà fait
25:52de la notion du track record
25:54et ensuite
25:55il y a la revente
25:56c'est-à-dire les scénarii de sortie
25:57est-ce qu'ils sont clairs
25:58est-ce que c'est au niveau
25:59du club deal
26:00sur le pacte d'associés
26:00enfin tout un tas d'éléments
26:02est-ce que ça aujourd'hui
26:03est bien assimilé
26:04et bien appréhendé
26:04par l'investisseur
26:05si pour moi
26:06ces trois données
26:07sont en tout cas comprises
26:08a priori
26:09ça devrait bien se passer
26:09et juste pour revenir
26:10sur votre question
26:11normalement l'investisseur
26:12quel que soit son profil
26:13est un peu guidé
26:14par nos sites internet
26:15qui le challenge
26:16et lui demande
26:17quel est son profil
26:18pour ensuite lui dire
26:19je ne peux rien vous vendre
26:20c'est ça pour identifier
26:21mais comme nous font
26:22les banquiers
26:22quand vous avez un peu d'épargne
26:23et qu'ils doivent vous orienter
26:25exactement
26:25et la bonne nouvelle
26:26c'est que le club deal
26:28comme il est un peu en marge
26:29du fonds d'investissement
26:29et de toutes ses régulations
26:30il est rentré dans le viseur
26:32mais pour de bonnes raisons
26:33et avec des bons résultats
26:34c'est-à-dire qu'il est dans le viseur
26:36il y a un listing act
26:37qui va sortir bientôt
26:38au niveau européen
26:39qui vise justement
26:40à encadrer les clubs deals
26:41c'est-à-dire que
26:42le régulateur ne dit pas
26:43non non non
26:43c'est quelque chose
26:44qui est en marge du système
26:45c'est plutôt
26:46ok c'est intéressant comme outil
26:48à partir du moment
26:48où c'est bien fait
26:49donc on va vous aider
26:50à créer le cadre réglementaire
26:51pour que ça se développe
26:53correctement
26:53et dans les bonnes conditions
26:55pour la protection
26:55c'est l'objectif principal
26:56des investisseurs
26:57et puis n'oubliez pas
26:58les thématiques
26:59qu'on aborde assez régulièrement
27:00à l'antenne
27:01vous parlez du marché du luxe
27:02de l'hôtellerie
27:03vous je sais que vous avez
27:04une appétence toute particulière
27:05sur l'accession sociale
27:06à la propriété
27:06il y a aussi des vrais sujets
27:08je lisais dans notre préparation
27:09sur les seniors
27:09qu'on n'a pas eu le temps d'aborder
27:10en fait
27:11j'en ai parlé rapidement
27:12mais là il y a la musique
27:13c'est terminé
27:13c'est terminé
27:14c'est terminé
27:15Albert va se fâcher
27:16mais tout ça pour dire
27:17que tout ce qu'on aborde
27:18comme thématique régulièrement
27:19à l'antenne de BFM Business
27:20et des experts de l'Imo
27:21si on vous dit que c'est intéressant
27:22ça se traduit aussi
27:23dans ce type de véhicules
27:24que sont les clubs d'îles
27:25merci à tous les deux
27:27d'avoir été avec nous
27:28Mathias Flattin
27:29cofondateur de Crayon Partners
27:30et Stéphane Briand
27:31directeur du développement
27:32chez Pulsim
27:32je vous retrouve demain
27:34sur BFM Business
27:36les experts de l'Imo
27:38sur BFM Business
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