- il y a 19 heures
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur d'Aurora.
00:08Et il est midi, l'heure des experts de l'IMO, mais avant cela, un rappel des principaux titres de
00:12l'actualité.
00:13Actualité toujours marquée par la guerre au Moyen-Orient et l'offensive israélo-américaine contre l'Iran.
00:18L'Iran qui met en garde aujourd'hui les pays européens contre toute implication dans la guerre.
00:22Ce serait considéré comme un geste de complicité avec les agresseurs.
00:26Voilà ce que dit un porte-parole du ministère des Affaires étrangères iranien.
00:30Alors que l'Allemagne, la France et le Royaume-Uni se sont dit prêts à des actions défensives pour détruire
00:35les capacités militaires iraniennes.
00:37Parallèlement, l'armée israélienne annonce avoir notamment frappé les bureaux du Conseil de sécurité nationale à Téhéran, Israël,
00:44qui intensifie également ces frappes au Liban en représailles de nouvelles attaques du Hezbollah soutien de l'Iran.
00:50Selon l'AFP, une incursion terrestre israélienne serait en cours dans le sud du pays.
00:54Le président libanais appelle d'ailleurs la France, les Etats-Unis, le Qatar, l'Arabie Saoudite et l'Egypte à
00:59faire pression sur Israël
01:01pour qu'il cesse, je cite, ses agressions contre le Liban.
01:04Et conséquence des frappes dans la région, plusieurs alertes sur des sites énergétiques stratégiques.
01:09D'abord, l'Agence internationale de l'énergie atomique fait état de dégâts sur un site d'enrichissement d'uranium
01:14en Iran.
01:15L'AIEA précise qu'à ce stade, aucune conséquence radiologique n'a été détectée.
01:19Parallèlement, des conséquences sur des installations pétrolières qui ont été visées par des drones à Oman et aux Émirats Arabes
01:25Unis.
01:25Enfin au Qatar, la compagnie publique annonce avoir interrompu la production de gaz naturel liquéfié après des attaques iraniennes.
01:33Face à l'embrasement dans la région, les cours du pétrole et du gaz restent orientés à la hausse.
01:37Et les bourses mondiales toujours évidemment nettement dans le rouge.
01:40Allez, c'est l'heure des experts de Limo.
01:47BFM Business présente les experts de Limo.
01:50Marie Coeur d'Auroa.
01:51Eh oui, c'est dur, mais les experts de Limo restent là tous les jours à l'heure de votre
01:55déjeuner.
01:56Une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements à l'antenne de BFM Business.
02:01Une demi-heure importante pour nos projets, pour notre avenir, pour notre passé, pour tout en fait, j'ai envie
02:06de vous dire.
02:07Et ça démarre, comme tous les jours, par une séquence qui me tient particulièrement aujourd'hui à cœur.
02:12C'est le pro de Limo.
02:12Le pro de Limo, on va parler de ces personnes âgées qui ont besoin ponctuellement d'argent,
02:16qui ne peuvent pas ou qui ne veulent pas vendre en viagé, mais qui ont besoin de récupérer un peu
02:20de cash.
02:20C'est possible.
02:21Il y a une boîte formidable qui s'appelle Merci Prosper et qui nous racontera, oui, une jolie histoire dans
02:27ce monde de brut.
02:28Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
02:31Et on parlera investisseurs.
02:33Mais oui, on les attend, on les attend.
02:35Maintenant, sont-ils en train de revenir ?
02:36Vont-ils revenir grâce à notre dispositif, Jean Brun, du nom de notre ministre du logement ?
02:41On verra tout ça dans quelques instants.
02:43Mais d'abord, c'est donc l'heure du pro de Limo.
02:46Les experts de Limo, le pro de Limo.
02:50Et on est en ligne avec Anthony Piquet, cofondateur de Merci Prosper.
02:53Bonjour, Anthony.
02:55Bonjour, Marie.
02:56Ah oui, racontez-nous une belle histoire, Anthony.
02:59Parce qu'il y en a des belles histoires, malgré tout.
03:01Et cette histoire, elle nous parle de Sylvie, 74 ans.
03:05Pour qui vous avez trouvé une solution qui était face à des problématiques financières importantes.
03:09Et vous lui avez trouvé apporté une solution.
03:11Elle fait partie de ses propriétaires pas riches, en fait.
03:14Avant de vous parler de son avenir, je vais vous parler de son passé.
03:18Sylvie, 74 ans.
03:20Elle est passée à la retraite et retraitée de la fonction publique.
03:23Et elle a perdu entre 30 et 50 % de ses revenus au moment du passage à la retraite.
03:28Et puis, elle avait un endettement important avec des crédits conso, des charges de copro impayées.
03:33Bref, c'était pas tout rose.
03:35Elle était assignée au tribunal.
03:36Histoire assez complexe.
03:37Et elle avait besoin de 50 000 euros.
03:40Elle recevait tous les jours des courriers d'huissiers, des sociétés de recouvrement.
03:43Bref, des tonnes d'appels.
03:44C'était extrêmement complexe.
03:46Et elle avait une épargne.
03:47Et sa seule épargne, c'était son appartement à Fontenay-aux-Roses,
03:51qui valait un peu plus de 280 000 euros.
03:54Mais à part le vendre ou faire un viager, elle n'avait pas beaucoup de solutions.
03:57Et nous, on lui a trouvé une solution.
03:59Et il va falloir nous raconter cette solution, Anthony.
04:03Parce que oui, vous avez une solution qui va permettre à cette personne-là
04:06de régler ses problématiques financières tout en gardant son logement, en fait.
04:10Donc nous, en fait, on n'a rien inventé.
04:12On a juste trouvé des solutions qui existaient à l'étranger,
04:15mais qui ne marchaient pas encore en France.
04:17Et donc, on a importé ce qu'on appelle la vente partielle de son bien immobilier.
04:23Le tout sans déménager, sans s'endetter, sans aller à viager
04:27et en ayant la possibilité de continuer à transmettre.
04:30Parce que ça, c'était important pour Sylvie qui a des enfants.
04:34Alors, concrètement, comment ça marche ?
04:36On a créé une foncière qui s'appelle la Foncière Prosper,
04:39qui est un agrément d'État, ESUS.
04:41Entreprise solidaire d'utilité sociale.
04:44Et cette foncière, elle regroupe des investisseurs particuliers et institutionnels
04:48qui veulent donner du sens et de la performance à leur épargne.
04:51Et puis, cette foncière, elle va acheter un petit pourcentage
04:55du bien appartenant à des seniors qui ont des besoins
04:58sans que rien ne change dans leur quotidien de ces seniors.
05:02Alors, ce contrat, il a été conçu chez notaire.
05:05Il est signé chez notaire.
05:08Et c'est donc une cession de cote par indivise avec une convention d'indivision.
05:12Et à la fin, quand même, vous êtes propriétaire partiel, finalement,
05:17de l'appartement de Sylvie.
05:19Vous avez combien là, en l'occurrence ?
05:21Elle a récupéré, je crois, 50 000 euros, c'est ça ?
05:24Alors, c'est exactement ça.
05:25Elle a récupéré 50 000 euros.
05:27Alors, combien ça coûte ?
05:29Vous me posez cette question.
05:30Le senior, il va céder un pourcentage de son bien
05:33qui correspond à son besoin.
05:36La cuisine.
05:37Non, je plaisante.
05:38En l'occurrence, c'est un pourcentage virtuel.
05:41Nous, on ne vient chez le senior.
05:42J'imagine qu'il n'y a pas l'équipe de Merci Prosper dans la cuisine de Sylvie,
05:45sinon elle ne serait pas très heureuse.
05:48Seulement s'il nous invite à boire un verre avec lui avec grand plaisir.
05:51Mais au lieu de payer un loyer, le senior, il va céder un pourcentage supplémentaire
05:56de son bien pour rémunérer les investisseurs de la foncière Prosper.
06:01Concrètement, c'est très différent du viagé.
06:03Le viagé, vous cédez la totalité de votre bien, vous n'êtes plus propriétaire.
06:08Et puis, le prix est déterminé en fonction de votre espérance de vie.
06:11Le contrat Prosper avec la vente partielle, c'est vraiment un paiement à l'usage.
06:16Vous restez 4 ans dans votre appartement, vous payez 4 ans.
06:19Vous restez 10 ans, vous payez 10 ans.
06:21Et il y a beaucoup de seniors qui nous disent, c'est une manière de vulgariser un petit peu le
06:24message,
06:25c'est un peu comme si je vendais en deux fois.
06:27J'en vends un petit bout maintenant pour profiter et le reste demain pour transmettre.
06:31Et là, en l'occurrence, juste une petite question sur ce timing.
06:34Effectivement, puisqu'elle doit vous payer quand même, Sylvie,
06:38c'est déterminé à l'avance, la durée, ou c'est comme vous le dites,
06:41si elle reste 4 ans, comment ça se passe ?
06:44Alors, le mode de fonctionnement.
06:45Sylvie, quand elle nous a cédé un pourcentage de son appartement,
06:49elle l'a cédé via cette convention d'indivision sur une durée initiale de 10 ans.
06:54Ça veut dire, en gros, qu'elle va en quelque sorte prépayer un loyer sur 10 ans avec un pourcentage
07:00de son bien.
07:01Mais comme je vous le disais juste avant, c'est vraiment un paiement à l'usage.
07:05Si elle reste moins longtemps, elle va percevoir un complément de prix.
07:08Et si elle reste plus longtemps, c'est elle qui va rémunérer un petit peu plus les investisseurs.
07:13On est vraiment sur une solution qui est juste et équilibrée.
07:16Au pro-rata de la part qu'elle a vendue, j'imagine.
07:18C'est exactement ça.
07:19Eh bien, écoutez, si comme Sylvie, vous avez un besoin financier ponctuel,
07:23j'allais dire un petit, mais pas forcément petit.
07:25En l'occurrence, j'imagine que ça dépend des besoins de la personne qui en a besoin, en fait.
07:29À partir de 50 000 euros, le tout, c'est qu'on part vraiment du projet des seniors.
07:34L'objectif, c'est d'avoir un vrai projet.
07:36Rappelons-le, on est soutenu par l'État avec cet agrément ESUS.
07:39Et on adresse des projets du type désendettement, bien vieillir à domicile.
07:43Oui, c'est ça, les adaptations des logements aussi, au vieillissement de la population.
07:47C'est ça aussi.
07:48Éviter les chutes.
07:49Ça, c'est un élément clé.
07:52Financer une résidence senior.
07:53Bref, faire en sorte de transformer l'immobilier en argent disponible au service du bien vieillir des seniors.
08:00Eh bien, merci pour votre témoignage, Anthony.
08:01On en avait besoin, j'en avais personnellement besoin.
08:04Anthony Piqué, cofondateur de Merci Prospère, dans le pro de l'IMO, aujourd'hui sur BFM Business.
08:09Si, comme Anthony, vous avez un témoignage terrain à nous apporter, n'hésitez pas à nous écrire.
08:13On a une adresse mail, lesexpertsdelimo.fr.
08:17Allez, on passe au débat.
08:19Les experts de l'IMO, le débat.
08:23Et à mes côtés, Olivier Principal, président de la FNIM du Grand Paris.
08:26Bonjour, Olivier.
08:27Bonjour, Marie.
08:28Et Arnaud Hacker, président fondateur d'IMO Direct.
08:30Bonjour, Marie.
08:31Tous les trois, j'allais dire tous les deux, mais non, nous sommes trois du coup.
08:35Nous allons parler d'une personne qui a un peu disparu ces dernières années.
08:39et on l'appelle l'investisseur locatif.
08:43Vous savez, ces gens qui, à un moment donné, trouvaient de l'intérêt à acheter des biens
08:47pour les mettre à la location, pour des gens comme vous et moi, et surtout moi,
08:50et qui ont un petit à petit déserté le marché,
08:53et qu'on a appelé ce rame de voit-tu rien venir,
08:55et que, finalement, on a un gouvernement qui nous a dégainé,
08:59enfin, un dispositif attractif.
09:01Je dis attractif, vous allez m'en dire plus tous les deux,
09:03mais voilà, un dispositif censé redonner un peu d'attrait fiscal à l'investissement locatif.
09:08Bref, avant de parler de ce fameux dispositif,
09:10Jean Brun, je voulais qu'on fasse un petit état d'élu.
09:13On en est où aujourd'hui ?
09:14Puisqu'on l'a dit, ils ont un peu disparu, pour ne pas dire beaucoup.
09:17Là, est-ce que vous sentez des petits frémissements,
09:21un intérêt retrouvé pour ceux qui restent, ceux qui sont partis, ceux qui reviennent ?
09:26Qu'est-ce que vous ressentez tous les deux dans vos business du quotidien, j'ai envie de dire ?
09:30Je peux démarrer.
09:33La situation est plutôt favorable aux propriétaires, actuellement.
09:35Il y a une demande locative incroyable.
09:39Donc, là où on pouvait mettre plusieurs jours, plusieurs semaines,
09:43à trouver un locataire.
09:44Aujourd'hui, c'est très, très rapidement.
09:47Donc, ça, c'est un premier point.
09:50Il y a des solutions aujourd'hui qui existent sur le marché
09:52pour avoir des gestions vraiment performantes pour ces fameux investisseurs.
09:58Donc, il y a aussi le marché de la transaction,
10:04donc de l'acquisition, qui reprend des couleurs,
10:08parce que les prix ont quand même baissé ces dernières années.
10:12Donc, les taux ont baissé, donc les rentabilités réaugmentent.
10:16Donc, les voyants sont plutôt au vert pour que ça redémarre.
10:19Mais du coup, ma question, c'est là, en attendant notre fameux dispositif,
10:23ça, ce contexte crédit, prix qui sont insagibles,
10:26bien que, messieurs, je vous regarde quand même,
10:28parce que là, j'ai l'impression qu'on a des petits vendeurs qui sont repartis, là.
10:32Ouh là là, dis donc, les taux ont baissé, je vais pouvoir augmenter mes tarifs.
10:35Mais bon, on a une forme de normalisation,
10:37après une espèce de tension au moment de la crise inflationniste.
10:41Est-ce que là, déjà, sans même parler d'aide fiscale ou machin,
10:45est-ce que là, on a aussi ce retour,
10:47on a beaucoup parlé du retour des transactions et des primo-accédants,
10:50ou des secondo-accédants, d'ailleurs.
10:52Est-ce que les investisseurs sont d'ores et déjà dans les starting blocks ?
10:55C'est ça, ma question.
10:57Je crois, Marie, en réalité, que l'effet d'annonce du dispositif Jean-Brun,
11:00dont on parlera tout à l'heure, est important,
11:02parce qu'on n'avait pas eu de signal tourné vers l'investissement locatif
11:06depuis l'élection du président Macron.
11:08Vous voulez dire depuis 7-8 ans ?
11:10Depuis que tout a été fait pour casser l'image de l'immobilier.
11:12Depuis qu'on nous a expliqué que l'immobilier, c'était tout pourri, c'est ça ?
11:14Depuis qu'on nous expliquait que l'immobilier coûtait de l'argent à l'État,
11:18alors que ça en rapportait.
11:19Donc on a fait des faits inverses.
11:20Et en tout cas, le signal est important,
11:23parce qu'après des politiques de contrainte,
11:27l'impôt sur la fortune immobilier,
11:29tout ce qui pouvait stigmatiser l'investisseur immobilier,
11:32on a enfin, mais à coup le pas, des pouvoirs publics qui disent
11:34qu'on s'est peut-être trompé.
11:36Il était temps de s'en apercevoir, nous, ça fait longtemps qu'on le disait.
11:38Mais symboliquement, ce que vous dites Olivier, c'est que symboliquement, c'est important.
11:41Oui, c'est important parce que les Français aiment la pierre.
11:44On aime la pierre, c'est comme ça, on aime ce qui se touche, ce qui se boit.
11:47On n'achète pas de la pierre papier en général.
11:49C'est bien aussi, vous n'allez pas casser du sucre sur l'eau de mes amis à ces pays
11:52quand même ?
11:53Je ne casse pas les...
11:54Il y a plein de dispositifs différents.
11:56D'ailleurs, c'était très intéressant de remercier Prosper tout à l'heure,
11:59parce que c'est une autre façon de voir la propriété immobilière.
12:02Nous, on aime toutes les formes de propriété,
12:04mais on sait qu'en tant que Français, on aime la pierre, on est des terriens, c'est comme ça.
12:08Donc, puisqu'on l'aime, pourquoi aller casser du sucre sur le dos de la pierre ?
12:12Ça vient contraindre quelque chose d'assez naturel.
12:14Donc, revenir vers un message positif, c'est essentiel,
12:18parce que dans notre pays, on vit avec la confiance.
12:20À chaque fois qu'il y a une élection, c'est compliqué, tout s'arrête.
12:23On attend les élections présidentielles pour voir comment ça va repartir.
12:26Et dès qu'on arrête le flux, on bloque le parcours résidentiel,
12:30qui, lui, était déjà extrêmement bloqué.
12:32Donc, le signal est essentiel.
12:34Oui, et on voit effectivement la tension sur le marché locatif,
12:36parce que là, on parle de faire revenir les investisseurs.
12:39Mais mesdames et messieurs, l'enjeu, c'est de faire revenir les investisseurs
12:41pour aussi héberger des gens, à la fin, quand même, des locataires.
12:44Oui, bien sûr, mais c'est vrai que là, pour l'instant,
12:46on n'est qu'au stade du signal, parce que...
12:48Du symbole, quoi.
12:49Du symbole, parce que c'est vrai que ce dispositif,
12:53concernant, il a quand même été très déceptif.
12:55Le neuf, finalement, c'est que pour le neuf.
12:58Alors, c'est pour l'ancien, à ce stade, c'est pour l'ancien,
13:01mais très rénové, alors avec des conditions.
13:03Donc, on redonne les conditions, c'est 30%.
13:06Il faut mettre plus de 30% du prix d'achat en travaux.
13:10Bon, ça, à la limite, pourquoi pas ?
13:12Ça permet d'avoir des appartements refaits quasi à neuf.
13:16Mais par contre, il faut atteindre une étiquette DPE A ou B.
13:20C'est pas possible.
13:21Alors, si vous avez des champions, alors, à la rigueur, une maison, c'est jouable, je crois.
13:25Mais alors, dans l'éco-pro, amusez-vous, les gars.
13:28C'est énervant.
13:29Il y a eu des experts qui ont travaillé pendant deux ans sur ce fameux statut du bailleur privé.
13:34Et au dernier moment, paf, avant que la loi sorte,
13:37ils nous sortent un truc qui tue l'ancien.
13:40Donc, c'est vraiment dommage.
13:41Alors, c'est pas perdu.
13:42Oui, oui, c'est pas perdu, à priori.
13:44A priori, l'idée, ce serait très rapidement.
13:46Alors, l'échéance à quelques mois près, j'ai envie de dire.
13:49A priori, l'idée, ce serait très rapidement de baisser, finalement, ces contraintes.
13:54On serait à 20% de travaux et un gain de deux notes de DPE et non pas l'atteinte
13:58de cette note.
14:00Génial !
14:00Alors, on est d'accord A ou B, mais inatteignable, pour le coup, dans des copros ou dans des immeubles.
14:05Ça serait parfait, ça.
14:06Oui, à priori, c'est ce qu'il y a dans les cartons.
14:08Je vous dis à priori, je prends d'immenses précautions et énormément de conditionnels
14:11parce que c'est pas fait.
14:13Voilà, chaînes chaudes et tout ça, tout ça.
14:15On a des engagements des pouvoirs publics pour réviser la copie.
14:17Nous l'avons dit quand le dispositif Jean Brun est sorti.
14:20Parce que les véhicules législatifs qui permettaient d'aller aboutir à ces 20%
14:27n'étaient pas disponibles.
14:28Vous savez, le vote sur la loi de finances, on l'a tous suivi.
14:30C'était Santa Barbara, à un moment donné.
14:32Santa Barbara.
14:32On savait même plus par quel véhicule.
14:33Il n'y a que nous qui avons la référence, Olivier.
14:36Oui, peut-être.
14:36Désolé, c'est l'âge.
14:37Oui, moi aussi.
14:38Mais je ne regardais pas sans avoir le bras.
14:39Moi aussi, vous inquiétez pas.
14:40J'ai vu pour dire que c'était une série longue durée, sur laquelle on ne comprenait
14:44plus où était le début de l'histoire ni la fin.
14:45Donc, en l'occurrence, il va y avoir des rectifications via des nouveaux messages.
14:49Pourquoi ? Parce qu'effectivement, il fallait inciter à investir dans le neuf pour créer
14:54du nouveau logement.
14:54Parce que quand on crée du nouveau logement, on a des logements performants.
14:58On a une offre complémentaire.
14:59Donc, on maîtrise aussi les prix.
15:01Puisque plus on construit, plus il y a d'offres et plus on maîtrise les prix.
15:04Et il fallait absolument inciter l'ancien, l'existant.
15:07L'existant, c'est 99% du parc.
15:08Donc, à un moment donné, il fallait faire venir vers de l'existant.
15:12On savait que 30% de coûts de travaux par rapport au prix du bien, alors c'est valable
15:15dans certaines régions dans lesquelles la valeur foncière ou la valeur immobilière
15:19est moins importante.
15:20On peut arriver facilement à 30%.
15:21Bonne chance à Paris, quoi.
15:2230% dans Paris, c'est extrêmement compliqué.
15:24Donc, là où on a quand même une vacance importante dans Paris.
15:27Donc, le montant était important, trop important.
15:32La note énergétique, impossible à atteindre.
15:34Il ne faut pas non plus chercher immédiat 14 heures.
15:36De toute façon, il n'y a que dans le 9 qu'on arrive à atteindre du A ou du
15:38B.
15:38Et c'est souvent du B dans le 9.
15:40Donc, dans l'ancien, lourdement réhabilité, c'est extrêmement compliqué d'arriver à des
15:45notes comme celle-là.
15:47Et puis, derrière, il y a aussi une autre condition.
15:49C'est que pour pouvoir bénéficier du dispositif, il faut aussi louer moins cher.
15:52Oui, mais c'était le but.
15:53C'était de faire un système vertueux, quand même.
15:54Mais ça, ce n'est pas le problème.
15:56Dans le dispositif tel que les professionnels et les experts l'avaient présenté au pouvoir
15:59public, il était question d'avoir un avantage fiscal pour tout investissement locatif destiné
16:04à l'habitation et que cet avantage soit bonifié si on louait moins cher.
16:08Ce qui est très intéressant.
16:09On venait venir tout le monde vers l'investissement locatif et on favorisait ceux qui louent moins
16:13cher.
16:14Moi, je trouve que le dispositif, dans ce sens-là, avait son grand intérêt.
16:17Il est valable pour le 9, mais pas dans l'existant.
16:20Dans l'existant, on n'a pas le choix.
16:22C'est loyer moins cher.
16:23Non, c'est pareil pour le 9, Olivier.
16:25Vous n'inquiétez pas là-dessus.
16:27Les taux d'amortissement sont plus faibles dans l'ancien que dans le 9, c'est vrai.
16:31Mais en revanche, c'est aussi conditionné à des loyers plus faibles que ceux du marché.
16:36Intermédiaire, social, très social.
16:37Plus vous tombez sur des loyers faibles, plus l'amortissement est élevé.
16:40Des études ont été faites.
16:43Il n'y a que le loyer intermédiaire qui va attirer des investisseurs.
16:45Qui permettra effectivement d'avoir un rendement qui est suffisamment attractif pour pouvoir
16:49avoir intérêt à se saisir du dispositif.
16:52Moi, ce que je trouve dommage, c'est qu'une fois de plus, ce que j'espérais, c'était
16:57qu'on arrive à aligner le régime du meublé sur le régime du vide.
17:01Parce qu'aujourd'hui, on se rend compte aussi que sur certains territoires, on peut parler
17:06de Paris, il y a trop de meublé.
17:09On a sorti une étude récemment.
17:11Dans les deux et trois pièces à Paris, sur aujourd'hui toutes les annonces, vous
17:15allez sur les sites majeurs, 75-76 %, c'est du meublé.
17:22Touristique.
17:23Pardon ?
17:23Non, non, meublé tout court.
17:24Meublé pas que touristique, non, du meublé.
17:27Mais quelqu'un qui veut louer un trois pièces, il s'installe pour plusieurs années.
17:30Les familles, mais voilà, les familles qui se construisent.
17:33Le régime fiscal du meublé ou de la location de meublé n'a jamais été un frein pour
17:38louer des logements.
17:39Ça n'a jamais été un frein.
17:40Alors, bien évidemment, quand vous mettez un appartement avec la déco de votre studio
17:44au ski tout en pain ou avec les meubles de la grand-mère, ça ne ressemble à rien.
17:48Mais le niveau de la location meublée a très largement augmenté.
17:52Et pourquoi il y a eu autant d'attrait vers l'investissement meublé ?
17:54C'est parce que fiscalement, c'était plus intéressant.
17:56Parce que les loyers sont plus élevés, fiscalement, c'est plus intéressant.
17:59Depuis plus d'un an, avec la réintégration des amortissements...
18:02Mais ça reste quand même à ce stade plus intéressant.
18:04Ça reste plus intéressant, mais on est venu casser ce qui...
18:07En fait, on casse tout ce qui marche.
18:08Moi, ce qui me fatigue, c'est qu'on casse tout ce qui marche.
18:10Oui, mais on aurait pu taper sur le meublé en disant
18:12effectivement, on réintègre l'amortissement,
18:14mais en même temps, on redonne de l'attractivité à la location nue.
18:18L'idée, c'était peut-être de rééquilibrer,
18:20effectivement, là où je rejoins Arnaud,
18:22d'avoir finalement une forme de cohérence.
18:24C'était ce qui était voulu dans le statut du bailleur prix.
18:26On ne faisait pas de différence selon les régimes.
18:28C'était l'investisseur immobilier,
18:30parce que c'est lui dont on parle, dont on a besoin.
18:32On le fait revenir autour de la table
18:35pour servir de véhicule,
18:38pour accélérer l'offre locative.
18:40On n'a plus rien à louer,
18:41parce que les investisseurs sont partis,
18:43ils vendent leur patrimoine.
18:44N'oublions pas que c'est multifactoriel.
18:46On a aussi la rénovation énergétique
18:47et ces contraintes qui interdisent à la location longue durée
18:51et les biens qui sont énergivores.
18:53Du coup, on doit faire des investissements qui sont lourds.
18:56Et dans certaines capitales ou certaines communes
18:58dans lesquelles vous avez en plus l'encadrement des loyers
19:00qui ne vous permet pas de récupérer...
19:02C'est pour ça qu'ils font du meublé,
19:03parce qu'ils arrivent à faire sauter l'encadrement.
19:05Mais parce qu'on fait des régimes fiscaux
19:08qui sont tous différents,
19:10dans lesquels, là, tu as le droit à rien
19:13et à toutes les obligations d'un côté,
19:15c'est la location nue et le loyer est encadré.
19:18Mais par contre, si tu fais de la location touristique
19:21de courte durée,
19:22tu as le droit à des avantages maximums,
19:24tu n'as le droit à aucune obligation
19:26de rénovation énergétique.
19:27Donc, si on fait des cas...
19:28Ça, ça a changé.
19:29Oui, mais c'est dans 10 ans, c'est 2034.
19:3210 ans sur un marché immobilier...
19:34Non, pas pour les nouveaux biens.
19:35Ceux qui rentreraient sur le marché
19:37de la location meublée aujourd'hui, à ce stade,
19:39ils auraient les mêmes obligations.
19:40C'est pour ceux qui sont déjà sur le marché.
19:42Nous, on le constate,
19:43ça crée un vrai déséquilibre sur le marché.
19:45Le sujet, c'est le déséquilibre.
19:46Le sujet, c'est le déséquilibre.
19:47Il ne faut pas aller chercher les milliers quatre heures.
19:48C'est qu'on doit avoir quelque chose
19:51qui est lisible pour l'investisseur,
19:53quelque chose de simple et sécurisé.
19:55Et si c'est trop compliqué,
19:57il faut sortir de Saint-Cyr
19:58pour faire un investissement immobilier.
20:00Vous ne faites pas venir, monsieur et madame, tout le monde.
20:02Et c'est tout l'intérêt d'un dispositif
20:03comme le dispositif Jean-Brun.
20:05Et c'est tout l'intérêt de notre émission
20:06parce que je voudrais qu'on rentre vraiment dans le détail
20:08et essayer de faire de la pédagogie
20:09parce que là, on est en train de dire
20:10à des gens qui nous écoutent et qui nous regardent
20:12qui étaient peut-être en train de douter
20:13et de se dire
20:14est-ce que c'est le moment de me lancer
20:15sur le Jean-Brun, par exemple,
20:16ou dans l'investissement locatif ?
20:17Là, en l'occurrence, on apparaît de Paris.
20:19J'y parie, je ne veux pas faire du parisianisme,
20:21mais en fait, toutes les villes très chères
20:23où il y a un vrai écart
20:24entre le loyer intermédiaire
20:26et le loyer de marché,
20:27il n'y aura aucun intérêt
20:28à se saisir du dispositif Jean-Brun.
20:30On est bien d'accord.
20:30Ce qui est fortement dommage.
20:31C'est-à-dire que là où il y a une pénurie
20:33de logements à louer,
20:34si on fait marcher nos petites calculettes,
20:36là, on se rend compte
20:37que le dispositif Jean-Brun
20:38vaut mieux rester sur du meublé
20:39que sur du Jean-Brun.
20:40Oui, mais déjà, le Jean-Brun,
20:41aujourd'hui, il ne marche que pour le neuf.
20:43Donc, dans ces zones que vous décrivez, Marie...
20:45Oui, mais même quand on passera à 20%,
20:46je veux dire, Arnaud,
20:47même quand on passera à 20%
20:48et quand on passera à l'atteinte
20:50d'une note juste de classe supplémentaire,
20:53la réalité, c'est quand on regarde
20:54l'écart entre un loyer intermédiaire,
20:57le loyer intermédiaire tel qu'il est fixé
20:58aujourd'hui à Paris
20:59ou dans les très grandes villes de France
21:01et le loyer de marché localement,
21:02en fait, l'écart est tel
21:04qu'il n'y a pas de rendement, en fait,
21:05pour le propriétaire bailleur.
21:06C'est exactement ce qu'on disait,
21:08c'est-à-dire que ce dispositif
21:09qui avait été bâti
21:10et qui semblait vraiment rassembler
21:13toutes les cases,
21:14on parlait de cases tout à l'heure,
21:17il nous semblait à tous
21:19extrêmement positif
21:20pour l'avenir des bailleurs,
21:22mais surtout des locataires
21:23parce que ça leur aurait permis
21:25de trouver plus facilement des logements.
21:27Et aujourd'hui, on a remis,
21:29on a reséparé les cases,
21:30donc il y a le neuf, c'est comme ça,
21:32l'ancien, c'est comme ça,
21:33le meublé, c'est comme ça, voilà.
21:35Donc c'est compliqué
21:36et quand c'est compliqué,
21:37il y a moins de visibilité
21:38et donc malheureusement, oui,
21:40il va y avoir des nouveaux investisseurs
21:41pour répondre à la question,
21:43mais il ne va pas y en avoir encore des tonnes
21:45et c'est vraiment dommage.
21:47Et du coup, pour ceux qui seraient encore intéressés,
21:49je vous en prie, Olivier,
21:50mais ceux qui seraient encore intéressés,
21:51maintenant, on va rentrer dans le concret,
21:52il ne nous reste que six minutes,
21:53le temps passe tellement vite,
21:55où est-ce qu'on leur dit d'investir ?
21:57Où est-ce qu'on leur dit d'aller investir ?
21:59Aujourd'hui, que ce soit avec
22:00ou sans le dispositif Jean-Brun,
22:01puisqu'on parle de l'investisseur au sens large,
22:03où est-ce qu'ils ont un intérêt
22:04à aller faire un investissement locatif ?
22:08Moi, je pense qu'investir dans l'immobilier locatif
22:12et les âges d'habitation,
22:13ça sera toujours une bonne opération.
22:15Les signaux sont importants,
22:16tu l'as dit tout à l'heure,
22:18on a besoin de loger les gens,
22:19il y a un besoin,
22:20donc s'il y a de la demande,
22:22l'offre, elle sera toujours consentie.
22:23Bien évidemment,
22:24vous aurez tendance à aller plus
22:25dans des zones dans lesquelles
22:26il n'y a pas d'encadrement de loyer
22:27pour pouvoir avoir une certaine liberté
22:30dans la fixation de votre loyer.
22:32Et votre loyer,
22:32s'il est trop cher,
22:33l'appartement ne sera pas loué,
22:34donc il n'y a pas d'inquiétude,
22:35le marché sera tout seul.
22:36Mais vous pouvez aussi investir dans Paris,
22:38même dans des zones encadrées,
22:40parce que Paris est une ville monde,
22:42c'est une capitale mondiale,
22:43et donc la décote dans le temps,
22:46l'immobilier,
22:46vous ne perdez pas d'argent.
22:47Vous ne perdez pas d'argent avec de l'immobilier.
22:49À condition de le garder
22:50sur plusieurs années, quand même.
22:51Oui, mais l'investissement immobilier,
22:53c'est un investissement long terme.
22:54Vous ne pouvez pas comparer
22:55« j'achète mon action le dimanche matin
22:56pour la revendre le lundi d'après »,
22:58ça n'a aucun sens.
22:59L'immobilier,
22:59on l'achète pour du long terme.
23:01Donc, les signaux,
23:02ils sont positifs,
23:03les taux d'intérêt sont accessibles,
23:04donc du coup,
23:05ça s'adresse à beaucoup de monde
23:06pour pouvoir le faire.
23:07Et puis, si on n'a pas les moyens
23:08d'acheter dans Paris,
23:09on va acheter en première
23:09ou en deuxième couronne,
23:10on va acheter dans d'autres,
23:11sans droit à proximité des centres-villes,
23:13à proximité des zones
23:14qui sont bien desservies
23:15par les transports.
23:16Et vous êtes certain
23:17de ne pas vous tromper
23:18dans votre acquisition immobilière.
23:20Après, il y a d'autres signaux
23:21qui sont importants,
23:22et ça, c'est de la politique publique.
23:24Il faut arrêter d'avoir
23:25la taxe foncière
23:26comme variable d'ajustement
23:27où on sanctionne nécessairement
23:28les propriétaires immobiliers.
23:30Il faut arrêter de mettre l'impôt
23:32sur la fortune immobilière
23:33parce qu'on ne vise que l'immobilier.
23:35Il faut rendre des signaux de confiance.
23:36Aujourd'hui,
23:37quand vous passez par un administrateur du bien,
23:38il y a des garanties
23:39quand vous louez vos biens immobiliers,
23:41garanties de respecter la loi,
23:42d'avoir une garantie
23:43contre les loyers payés,
23:44contre les détériorations.
23:45Donc ça, ça a un coût.
23:46Ce qui pourrait vous inquiéter.
23:47Oui, mais ça, c'est un coût
23:48et ça rogne aussi grandement.
23:49C'est déductible de recharges.
23:51Donc, si vous voulez,
23:52c'est assez neutre.
23:53Et c'est la réponse
23:54à l'inquiétude qu'on peut avoir.
23:56Acheter un bien immobilier,
23:57ce n'est pas du 10% de rentabilité
24:00parce que ce n'est pas ça
24:01qu'il faut chercher.
24:02Quand on achète un bien immobilier,
24:03on constitue un capital pour l'avenir,
24:05une retraite,
24:06quelque chose à transmettre
24:07à ses enfants.
24:08Et en plus de ça,
24:09on arrive à trouver une sécurité,
24:10une régularité.
24:11Il n'y a pas de perte locative
24:13dans l'allocation d'habitation.
24:15Moi, j'aime bien rajouter,
24:15il y a l'effet de levier.
24:17Il y a l'effet de levier du...
24:18C'est quand même le seul,
24:19effectivement,
24:19c'est quand même la seule chose
24:20qu'on peut acheter
24:21sans avoir l'argent
24:22sur son compte en banque.
24:23Avec 30 000 euros,
24:23on peut se créer un patrimoine
24:25immédiatement
24:25entre 100 et 120 000 euros.
24:28Aller voir un banquier
24:28pour lui demander
24:30de vous financer 70%
24:31pour acheter des actions
24:32ou des crypto-monnaies,
24:34ça va être plus compliqué.
24:35Et c'est vrai que
24:36la conjoncture malheureusement actuelle
24:39et cette guerre qui se déclenche
24:41et toutes ces...
24:42Faudra suivre ce qui se passe aussi
24:43sur le marché obligataire.
24:44Je pense que ça,
24:44ça va être bon
24:45pour l'investissement locatif.
24:47Ah ouais ?
24:47Ah oui, parce qu'aujourd'hui,
24:50vous avez vu les yo-yo
24:51dans les bourses, etc.
24:52Bon, la pierre,
24:53ok, on a dit,
24:54elle a perdu un peu
24:55ces dernières années.
24:56C'était un peu.
24:57Et puis là, elle repart.
24:59Il n'y a pas des chutes
25:00de 20-30%
25:01comme il peut y avoir.
25:01Oui, vous voulez dire
25:02en termes de placement
25:03par rapport à d'autres placements
25:04qui sont plus instables
25:06la stabilité du prix.
25:08Aujourd'hui,
25:08il vaut mieux avoir son argent
25:09dans la pierre
25:09que dans les banques.
25:10Oui, mais il y a un vrai sujet.
25:11Vous arrêtez là, d'ailleurs.
25:13Non, mais parce qu'il y a
25:14un vrai sujet aussi
25:15sur le marché obligataire.
25:16On voit que les dettes d'État
25:17commencent à augmenter,
25:18réaugmenter.
25:18La dette de l'État français,
25:20je crois qu'on a touché
25:20les 3,40 sur le 10 en français.
25:22Donc, on recommence
25:23à avoir quelques tensions
25:24là-dessus,
25:24ce qui pourrait aussi provoquer
25:26un renchérissement aussi
25:27du coût de nos crédits immobiliers.
25:29Donc, ça aussi,
25:29c'est un warning
25:30qu'il faut avoir en tête.
25:30Alors, je ne suis pas en train
25:31de dire à tout le monde
25:32précipitez-vous
25:32de prendre un crédit immobiliers.
25:34Mais bon, le sujet,
25:35il est quand même là.
25:35L'instabilité géopolitique actuelle,
25:37elle peut aussi avoir
25:39à la fois,
25:40elle rassure sur la stabilité
25:41du marché de la pierre
25:43et de l'immobilier.
25:43Mais en même temps,
25:44il y a une instabilité
25:45aussi financière derrière
25:46sur ce qui va se passer
25:47derrière pour nos conditions
25:48d'emprunt quand même.
25:49Non ?
25:50Non, ça ne vous inquiète pas.
25:51Non, moi,
25:52je ne suis pas du tout perturbé.
25:53D'ailleurs, Marie,
25:54c'est pour ça que depuis des années,
25:55on est toujours positifs
25:56sur le sujet
25:57du marché immobilier.
25:58Ça, c'est parce que
25:59vous êtes agent immobilier.
26:00Non, mais peut-être
26:01parce que j'ai cette confiance
26:02en connaissant bien le marché.
26:04Mais quand on conseille
26:04nos clients derrière,
26:05on est capable de leur dire
26:06parce qu'on a des chiffres réels
26:08qui démontrent
26:08que tous les cieux sont verts.
26:10Donc, en réalité,
26:11il n'y a aucun risque
26:12à prendre.
26:13Si on a une assurance loyais
26:14à payer une garantie
26:15d'étérioration,
26:16il n'y a pas de risque
26:16à faire un investissement immobilier
26:18dans une zone urbanisée
26:20proche de transport
26:21à la destination d'habitation.
26:23Pour moi,
26:23il n'y a aucun sujet.
26:24Tous les 10 ans,
26:25on se dit
26:25« Ah, si j'avais investi
26:26il y a 10 ans. »
26:27Non, mais c'est vrai.
26:27Non, mais ça, c'est vrai.
26:28Non, non, c'est vrai.
26:29Mais c'est bon.
26:30Il n'y a pas un meilleur moment
26:31qu'un autre.
26:32De toute façon,
26:32la politique et la vie
26:33est faite de variations de taux
26:35et de variations politiques.
26:36C'est beau ce que vous dites, Olivier.
26:37Oui, c'est vrai.
26:38Mais en même temps,
26:39si on veut pouvoir
26:40loger nos enfants,
26:41nos jeunes,
26:42il faut venir vers l'immobilier
26:43et on doit avoir confiance
26:45parce que c'est un produit stable.
26:47Ce n'est même pas un produit,
26:48d'ailleurs.
26:48C'est un investissement stable
26:49et c'est une valeur sûre.
26:56On a parlé, bon,
26:57les zones géographiques
26:58où investir,
26:58là où il y a de la demande,
26:59évidemment.
27:00Sur la typologie des biens,
27:01parce que Arnaud parlait
27:03de « il n'y a que du meublé,
27:04on est d'accord,
27:05à mon grand regret ».
27:06Est-ce qu'il ne faudrait pas
27:06dorénavant,
27:07parce qu'il y a fut un temps,
27:08on disait qu'il faut investir
27:09dans un petit deux-pièces,
27:10un studio ou un deux-pièces.
27:12Est-ce qu'il n'y a pas
27:12un créneau à prendre
27:13sur les logements familiaux,
27:15les petits logements familiaux
27:16du trois-pièces,
27:18parce qu'on sent
27:19qu'il y a un manque cruel
27:20aussi de ce type de logement ?
27:21Est-ce que ça peut être aussi
27:22une réorientation
27:23de l'investissement locatif ?
27:25C'est tout à fait.
27:26Tout à fait.
27:27Du trois et quatre pièces
27:28aujourd'hui en périphérie
27:30des grandes villes françaises,
27:31ça se loue en claquant des doigts.
27:33Voilà.
27:33Bon, ben voilà,
27:34le bon conseil.
27:35Non, mais c'est vraiment ça.
27:35Si vous avez les moyens,
27:36évidemment,
27:36puisque forcément,
27:37on imagine...
27:38Ce n'est pas forcément plus cher
27:39d'acheter un trois ou quatre pièces
27:42en province
27:43autour d'une grande ville
27:44qu'un studio à Paris.
27:45Un studio à Paris,
27:45oui, ça, on est d'accord.
27:46Voilà.
27:47Après, effectivement,
27:48il vaut mieux,
27:49essayer de cibler les villes,
27:51se sentir à l'aise,
27:53acheter dans des quartiers
27:54que l'on connaît aussi.
27:55Et qu'on connaît,
27:56c'est toujours pas mal de connaître.
27:57Pardon ?
27:57Qu'on connaît aussi.
27:58Oui, qu'on connaît,
27:59bon, ça, c'est...
28:00L'idéal, quand même.
28:01L'idéal, voilà.
28:02Toutes les typologies de biens
28:04sont bonnes à acheter.
28:05Les petits logements,
28:06les studios,
28:07dans les zones
28:07où il y a des étudiants,
28:08ça marchera tout le temps.
28:10Le deux pièces
28:11est quelque chose
28:11de beaucoup plus stable
28:12parce que ça permet d'accueillir
28:13soit quelqu'un
28:15qui a vendu sa maison
28:16pour habiter dans un logement
28:17avec une chambre et un séjour,
28:19soit des jeunes
28:19qui s'installent en couple.
28:20Voilà, donc ça marche très bien.
28:21Le trois pièces
28:22avec deux chambres,
28:23ça permet d'avoir
28:25ses premiers enfants
28:26et de trouver
28:27des logements familiaux,
28:28y compris dans les mobilités professionnelles.
28:30Après, plus on monte
28:31sur les grandes surfaces
28:32et plus on peut avoir
28:34des latences
28:34avant de trouver un locataire
28:35parce qu'on n'arrive pas toujours...
28:36Sur les très très grandes.
28:37Les grandes familles, en général,
28:38se sont aussi installées
28:40dans leur vie
28:40pour acheter une maison
28:42ou acheter un bien immobilier,
28:43sauf les mutations professionnelles
28:44qui sont moins nombreuses
28:45que pour les petits logements.
28:46Ou sauf les gens
28:46qui vivent dans des villes trop chères.
28:48Aussi, voilà.
28:49On peut avoir des familles
28:50et être toujours locataires.
28:51Mais on trouve toujours
28:51chaussures à son pied
28:52dans la location immobilier.
28:53Et sinon, on appelle
28:54Arnaud Acquart
28:54ou Olivier Principal.
28:55Merci à tous les deux.
28:56Arnaud Acquart,
28:57président fondateur d'Imo Direct
28:58et Olivier Principal,
28:59président de la FNIM
29:00du Grand Paris.
29:01C'est toujours le moment
29:02d'investir sur BFM Business
29:04et dans les experts de l'Imo.
29:05Je vous dis à demain
29:06pour un nouvel épisode.
29:09Les experts de l'Imo
29:11sur BFM Business.
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