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Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:04BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur de Roy.
00:08Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours sur BFM Business, une demi-heure pour parler de
00:12notre immobilier, de nos logements.
00:14Et comme tous les jours, ça démarque par 7 séquences, décidément, ça vient par cœur et parfois ça s'oublie.
00:19Le pro de l'IMO, vous savez, notre rendez-vous du jour des professionnels de l'IMO qui témoignent de
00:23leur métier, de leurs produits.
00:25Oui, parfois parce que ce sera le cas aujourd'hui, on va vous dévoiler une application qui va nous permettre
00:31de mieux mesurer la vulnérabilité de nos bâtiments, de nos logements, au réchauffement et au changement climatique.
00:39Vous verrez ça dans quelques instants.
00:40Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour et aujourd'hui, focus sur les nouveaux arbitrages des entreprises concernant
00:47leur immobilier.
00:48Vous allez voir qu'eux aussi sont obligés, contexte oblige, d'arbitrer un peu différemment que ces dernières dizaines d
00:54'années.
00:54Allez, tout de suite, c'est l'heure du pro de l'IMO.
00:58Les experts de l'IMO, le pro de l'IMO.
01:01Et on est en ligne avec Laurent Housson, le cofondateur et président de The Climate Company.
01:07Je le dis bien, Laurent, non ?
01:09Oui, parfaitement, Marie.
01:10Bonjour.
01:11Bonjour, Laurent.
01:12Alors, je le disais, vous avez développé.
01:14On s'est rencontrés tous les deux au salon de l'immobilier Bas Carbone, dont BFM Business est partenaire.
01:18Et vous m'avez montré votre super application.
01:21Alors, vous allez nous en parler.
01:23En quoi consiste cette application et qu'est-ce qu'elle permet d'obtenir comme information, Laurent ?
01:28Alors, d'abord, depuis plus de six ans, nous sommes les pionniers de l'anticipation des risques climatiques à l
01:34'échelle des immeubles.
01:37Depuis six ans, on a traité plus de 15 000 immeubles dans le monde.
01:42Et aujourd'hui, on lance une application qui va être à la disposition du grand public, à la disposition de
01:50tous.
01:50Une application toute simple qui permet, quand vous voulez acquérir un bien, d'anticiper immédiatement, sur les 20 ans qui
01:58viennent,
01:58le type de risque climatique auquel le bien que vous voudriez acquérir pourrait être assujettif.
02:06Oui, mais du coup, Laurent, concrètement, ça veut dire quoi ?
02:08Je rentre l'adresse du bien, de mon bien ou de mon futur bien, en tout cas celui qui m
02:13'intéresse.
02:14Et là, vous allez me sortir quoi, en fait, comme information ?
02:17Alors, en fait, c'est très simple.
02:19À partir de l'application, vous rentrez votre adresse.
02:21Et le système va immédiatement vous donner le niveau d'exposition au risque climatique sur les 20 ans qui viennent
02:29du bien que vous êtes en train d'analyser,
02:32que vous voulez acquérir.
02:33Et plus précisément, le système va vous donner un niveau d'exposition au risque d'inondation et au risque de
02:40chaleur.
02:40C'est évidemment dans l'actualité.
02:43On voit bien qu'avec tout ce qui s'est passé ces derniers mois, avant d'acquérir un bien,
02:49évaluer si ce bien pourrait subir de fortes chaleurs, des vagues de chaleur, être au cœur d'îlots de chaleur
02:56notamment,
02:57c'est absolument indispensable.
02:59Il n'y a pas de système aujourd'hui qui permet de l'offrir à tous et de manière extrêmement
03:05simple.
03:05Vous êtes sur votre smartphone et vous utilisez l'application.
03:11Alors l'application, juste pour que vous le notiez, www.ucix.app.a2p.
03:21C'est en fonctionnement depuis le site K, depuis le début septembre.
03:25Tout un chacun peut l'utiliser, quel que soit l'endroit dans le monde.
03:29Vous pouvez exploiter cette application.
03:31Et pour acquérir un bien ou pour revendre un bien et avoir des informations précises sur les enjeux climatiques relatifs
03:38à ce bien,
03:39il suffit d'utiliser cette application.
03:41Et cette application s'appuie sur des données extrêmement fiables, exploitées depuis plus de six ans
03:49et traitées, comme je le disais, sur plus de 15 000 immeubles avec de grands professionnels depuis la création de
03:56Climate Company.
03:57Alors Laurent, il y a Alban qui est notre réalisateur en régie qui justement me parle dans l'oreillette et
04:02me dit
04:03mais d'où vous les avez justement ces informations ? En quoi elles sont vraiment fiables ?
04:08Donc l'ensemble des informations qui sont les nôtres aujourd'hui et que vous aurez sur l'application
04:14viennent des plus grands systèmes satellitaires, des plus grands systèmes d'observation de l'environnement et du climat
04:20qui existent dans le monde.
04:21D'ailleurs ces systèmes-là sont en grande partie payés par nos impôts.
04:24Il y a un système qui s'appelle Copernicus.
04:27Copernicus c'est le plus grand système d'observation de l'environnement et du climat
04:32basé sur des satellites qui s'appellent Sentinelle.
04:35Et notre société, The Climate Company, utilise notamment ces données-là
04:40mais toutes les données venant de tous les satellites dans le monde validés par la communauté scientifique internationale.
04:46Et nous avons inventé en fait des algorithmes tout à fait particuliers
04:50qui permettent de réduire l'échelle d'observation de ces satellites
04:56et de faire en sorte que l'échelle soit toujours garantie à l'échelle d'un immeuble,
05:01à l'échelle d'un bien, d'un actif immobilier que vous voulez évaluer.
05:06Mais question, justement en fonction de la note, le but ultime c'est quoi en fait ?
05:09Une fois que j'ai ma note, mon indice de vulnérabilité du bâti,
05:13mon but ça va être quoi ? De négocier le prix ? De réévaluer à la hausse ou à la
05:17baisse un tarif si je suis vendeur ?
05:20Si je suis acheteur ?
05:21En fait le premier objectif quand même, si vous êtes acquéreur,
05:26c'est de savoir quelle est la situation dans laquelle va se trouver le bien que vous allez acquérir
05:33dans les décennies à venir.
05:35Vous avez deux choix possibles.
05:36Vous avez un choix qui est, finalement je ne vais pas faire l'acquisition de ce bien
05:40en raison des risques climatiques qui sont annoncés dans l'application.
05:45Ça c'est la première possibilité.
05:47Mais je pense que dans la plupart des cas, l'enjeu n'est pas là.
05:50L'enjeu est d'avoir une vraie stratégie d'adaptation derrière,
05:54de mesurer finalement la manière dont on va réorganiser notre bien
05:59en fonction des risques qu'il pourrait rencontrer.
06:02Et l'application vous offre la possibilité de réfléchir
06:06et de trouver les bonnes solutions d'adaptation,
06:09les astuces en fonction des risques qui sont annoncés.
06:12Dernière question très très rapidement Laurent,
06:14parce que Alban est très intéressé par votre application.
06:18Il me dit, mais du coup est-ce que c'est payant
06:19et en fonction de la précision des conseils ou de l'analyse que vous allez fournir,
06:25est-ce que ça devient plus ou moins payant ?
06:27Non, en fait c'est très très simple.
06:28D'abord, vous allez sur l'application www.usix.app
06:34et vous avez une démonstration qui est gratuite, d'accord ?
06:37Ça vous permet d'évaluer et d'utiliser l'application avant de vous engager.
06:42Ensuite, c'est très simple, pour évaluer un bien,
06:46c'est 80 euros sur l'application et vous évaluez,
06:50vous avez toutes les informations de projection sur 20 ans
06:53du risque d'inondation et de chaleur de manière extrêmement précise,
06:59extrêmement sérieuse, avec des conseils d'adaptation
07:02et un appui de notre équipe scientifique si nécessaire.
07:06C'est exactement comme Doctolib, vous pouvez prendre un rendez-vous
07:09et vous dialoguer avec nos équipes techniques
07:12pour pouvoir réfléchir de manière beaucoup plus approfondie.
07:15Donc avec les docteurs de nos logements ?
07:19Si vous êtes agent immobilier, d'accord ?
07:21Il y a une offre particulière pour tous les professionnels de l'immobilier,
07:25d'accord, qui permet ensuite de mettre à la disposition
07:28les résultats auprès de l'ensemble de leurs clients.
07:31Le message est passé, Laurent.
07:32Je ne sais pas si vous avez convaincu Alban, on verra,
07:34vous me direz s'il a pris son petit tarif à 80 euros.
07:39La première chose à faire, Marie, c'est vous, abonnez-vous.
07:43Je vais vérifier que vous vous inspirez bien sur l'application,
07:46c'est votre métier tous les matins.
07:48Merci beaucoup, Marie.
07:48Oui, mais je suis locataire, vous le savez, Laurent, pour l'instant,
07:51ça va être compliqué de négocier une baisse de loyer,
07:53si même je suis très exposée, vous le savez, c'est compliqué.
07:57Mais bientôt, ça changera.
07:59Mais bien sûr, merci Laurent.
08:01Laurent Husson, le cofondateur et président de The Climate Company
08:04qui était avec nous.
08:05Si comme Laurent, vous avez des témoignages terrain de vos métiers,
08:08des idées, des produits à nous proposer, des applications,
08:11des services, des témoignages, des coups de gueule, des coups de cœur,
08:14n'hésitez pas, on a une adresse mail,
08:16lesexpertsdelimo.com.fr.
08:18Allez, c'est l'heure du débat.
08:24Olivier, je vous trouvais quand même particulièrement intéressé
08:27par les propos de notre pro de l'IMO.
08:28Olivier Taupin, directeur Agence France, Bureau et Logistique
08:31chez Cushman et Wakefield.
08:32Bonjour, Olivier.
08:33Bonjour, Marie.
08:34Non, je...
08:35Si, si, bien sûr.
08:36Ah, non, non, parce que je me demandais même
08:38si vous n'étiez pas en train de télécharger l'appli.
08:39Non, pas encore, mais c'est vrai que notre service expertise
08:42travaille sur ces données-là quand ils évaluent des bâtiments.
08:44Ben ouais, j'imagine, surtout pour les bâtiments professionnels,
08:49je pense que c'est très important.
08:51Nicolas Vauguay, le directeur de Zèbre, est également avec nous.
08:53Bonjour, Nicolas.
08:54Bonjour, Marie.
08:54Alors, je le disais en préambule, aujourd'hui,
08:56on va regarder du côté des entreprises,
08:58comment ils arbitrent aussi concernant leur immobilier.
09:02À chaque fois qu'on fait un sujet sur l'immobilier d'entreprise,
09:04on le rappelle, l'immobilier, ça reste le premier poste
09:07de dépense des entreprises derrière les salaires.
09:09C'est dire s'il y a besoin de faire les bons choix.
09:12Bon, on ne va pas se cacher derrière nos différents petits doigts.
09:16Ça ne va pas bien fort sur l'immobilier au sens large,
09:18l'immobilier d'entreprise en particulier.
09:21Est-ce que là, on a beaucoup de ventes,
09:23de déménagements, de gens qui quittent leur structure
09:27pour aller ailleurs ?
09:28Comment ça se passe en ce moment, messieurs ?
09:30Écoutez, les chiffres Imostat viennent de sortir.
09:33Ce sont les chiffres arrêtés sur les trois premiers trimestres de l'année.
09:37Et on assiste à une baisse de 14% des transactions
09:40et de 30% des grandes transactions de plus de 5 000 m²
09:43qui sont particulièrement observées
09:45puisqu'elles donnent le pouls un peu de l'économie
09:47et du dynamisme des entreprises.
09:49Donc, pour répondre à votre question,
09:51effectivement, le marché est un petit peu à l'arrêt.
09:55Ça fait trois ans de baisse consécutive.
09:58Ceci étant dit, je trouve qu'on travaille toujours autant,
10:02on a toujours autant de projets immobiliers,
10:04mais la finalité n'est pas la même
10:06et le déménagement n'est pas forcément la conclusion
10:09de l'étude qu'on fait pour nos clients.
10:11C'est-à-dire ?
10:12Eh bien, bien souvent, elles décident de renégocier,
10:15de rester où elles sont
10:16parce que les conditions de marché
10:20permettent aux propriétaires d'être un peu plus...
10:24un peu plus souples et flexibles dans la renégociation et...
10:27C'est moins vrai dans le logement, je tiens.
10:29Oui, je partage.
10:31Mais avec 6 600 000 m² de bureaux immédiatement disponibles,
10:36les propriétaires ont tout intérêt
10:38à essayer de garder leur locataire.
10:39Donc là, ce que vous dites, vous,
10:40à des entreprises locataires,
10:43c'est le moment de renégocier votre bail
10:45avec le propriétaire
10:47parce qu'il y a moyen de faire des économies.
10:49Vous n'engagez pas sur un déménagement,
10:51essayez plutôt de réduire les coûts
10:53en parlant directement avec votre propriétaire ?
10:55Alors, ça fait partie des hypothèses.
10:57C'est vrai que vous le rappeliez tout à l'heure,
10:58c'est le deuxième poste de coût d'une entreprise.
11:00Donc, c'est quelque chose
11:01qui est assez regardé aujourd'hui
11:03par les directions générales
11:04puisque, comme vous le savez,
11:05l'économie ne va pas très très fort.
11:07Donc, les sujets de trésorerie,
11:11d'économie,
11:12sont sur le dessus de la pile des entreprises.
11:13Et l'immobilier, donc, en fait partie.
11:15Donc, évidemment, nous conseillons nos clients
11:18et le scénario du stay,
11:21de rester, de renégocier,
11:22fait partie des solutions
11:24qui sont très très étudiées.
11:25Ok, on ne bouge pas,
11:26on négocie potentiellement le bail.
11:28Chez Zèbre, même analyse de la situation
11:30ou alors vous avez le sentiment quand même
11:32qu'il y a une espèce de nettoyage
11:34quand même qui s'opère,
11:35notamment par exemple
11:36sur la taille des locaux qu'on utilise ?
11:39Non, globalement, les entreprises,
11:41elles ont pris conscience
11:41qu'elles payaient plus de mètres carrés
11:43que de ce qu'elles avaient réellement besoin.
11:46Nous, ce qu'on remarque,
11:47c'est globalement, malgré tout,
11:48sur les grandes entreprises,
11:49les taux d'utilisation en moyenne,
11:51en moyenne, restent autour des 45-45 %,
11:54cependant, parce qu'il y a une fluctuation
11:56suivant les jours.
11:56Ah oui, avec les fameux télétravail,
11:58mais attendez, attends, attends, attends,
12:0045 % ?
12:01C'est facile, parce qu'avant le Covid,
12:02on était déjà à 60-65 % d'utilisation
12:05parce qu'il y a des gens qui sont en vacances,
12:07il y a des gens qui sont à l'extérieur,
12:09on a plus de mètres carrés
12:10que de besoins nécessaires.
12:11Après, vous mettez un ou deux jours
12:12de télétravail dans la boucle,
12:13et puis mécaniquement,
12:14on descend assez rapidement sur ces taux-là.
12:17Mais je dirais que les déménagements
12:18sont plus simplement la seule option
12:20que les entreprises ont.
12:22Elles essaient de mettre en comparaison
12:24différents scénarios,
12:25donc d'aller renégocier les chances du bail,
12:27de libérer un étage et de garder les autres,
12:29de surdensifier certains jours de la semaine,
12:31mais pas tous.
12:33Donc, en fait, être capable aussi
12:34de soulouer des poches immobilières
12:36qu'ils ont, mais sans vraiment savoir
12:38dans quelques années,
12:39est-ce qu'ils ne vont rien avoir besoin ?
12:40On les garde en stock
12:42pour certains jours de la semaine
12:44ou parce qu'on sait
12:45qu'on va être dans une autre phase
12:46de décroissance ou de croissance.
12:47Donc, c'est plus simplement
12:48on réduit les mètres carrés,
12:50il faut aller comprendre réellement,
12:51finement,
12:52l'usage réel,
12:53suivant les jours
12:54et suivant la politique actuelle
12:55de l'entreprise.
12:56Oui, mais alors, moi, je suis très étonnée
12:57parce qu'on a déjà vécu,
12:59j'ai l'impression qu'on n'en est finalement
13:00jamais sorti,
13:022022-2023, crise inflationniste,
13:04déclenchement de la guerre en Ukraine,
13:05tout ça, tout ça.
13:06Et j'avais déjà le sentiment
13:07qu'on tenait à peu près
13:08le même discours à l'époque
13:09qui était, bah,
13:09on essaye de s'adapter
13:11bon normalement à la situation,
13:13on ne sait pas si on doit se barrer
13:14ou si on doit essayer
13:15de négocier avec le propriétaire,
13:17de réduire l'espace,
13:19de soulouer, etc.
13:19Mais en fait,
13:20on n'en est jamais sorti
13:21de cette phase-là, non, Nicolas ?
13:23On parle d'un sujet
13:24qui est quand même assez complexe
13:26parce qu'on parle d'immobilier.
13:27À partir du moment
13:27où on prend une décision,
13:28on peut avoir des dommages collatéraux
13:30qui sont très importants.
13:31Donc, il vaut mieux
13:31prendre aussi son temps
13:32pour être capable
13:33de savoir exactement
13:34là où on va.
13:35Et puis ensuite,
13:36on parle de grandes entreprises,
13:38principalement,
13:38avec des milliers de mètres carrés,
13:41voire des dizaines
13:41et voire des centaines
13:42de milliers de mètres carrés
13:43de bureaux.
13:43Donc, il faut être capable
13:45de pouvoir voir
13:45de façon fine
13:46sur une échéance
13:47plus longue
13:48que simplement sur six mois
13:50qu'est-ce qu'il en est.
13:51Et puis après,
13:51il faut réorganiser les équipes
13:53parce que l'objectif
13:53n'est pas simplement
13:54d'aller optimiser
13:55les coûts immobiliers.
13:56Il faut que l'expérience
13:57des salariés
13:58ne se dégrade pas.
13:59Ce n'est même pas
13:59qu'elle ne se dégrade pas,
14:00c'est qu'elle augmente.
14:02Et la logique globale,
14:03c'est de faire vivre
14:04sûrement plus de personnes
14:05dans moins d'espace
14:06mais avec des services
14:06qui vont être
14:07à très forte valeur ajoutée
14:08et en fait,
14:09faire en sorte
14:09que les gens
14:09aient intérêt à venir au bureau
14:11parce qu'ils ont une expérience
14:12qui n'est pas la même
14:13qu'ils peuvent avoir chez eux.
14:14Je ne vous parlerai pas
14:15du baby-foot,
14:15je ne vous ferai pas.
14:18À chaque fois,
14:19on me dit
14:19mais elle est vieille,
14:20ce n'est pas possible
14:21de sortir des bêtises,
14:22pareil.
14:23Mais quand même,
14:23sur la renégociation,
14:24je trouve que c'est intéressant.
14:25Nicolas disait,
14:26finalement,
14:27on peut tout renégocier
14:28à l'intérieur de notre bail
14:30quand on est une entreprise,
14:31c'est-à-dire qu'on n'est pas
14:32juste obligé
14:32de faire baisser le loyer,
14:33a priori.
14:33On peut tout renégocier
14:34dans le cadre
14:35d'un bail commercial,
14:37évidemment,
14:38c'est là-dessus qu'on part.
14:40Donc oui,
14:40tout se renégocie.
14:41Les franchises de loyers
14:43et échéances de beaux
14:44qui peuvent être raccourcies.
14:48À la fin d'un bail,
14:49souvent,
14:50on a des remises en état
14:51à prévoir,
14:52donc on peut déjà
14:53les prévoir,
14:54les anticiper.
14:54Et puis,
14:55comme le disait justement Nicolas,
14:56il y a aussi la surface
14:57qui peut être renégociée.
14:59Donc,
14:59quand on occupe
15:00un immeuble
15:00de 15 000 m2,
15:02qu'on s'est réorganisé,
15:04télétravail,
15:04flex-office oblige
15:05et qu'on a besoin
15:06de 12 000,
15:07on peut aujourd'hui
15:08plus facilement qu'avant
15:09rendre 3 000 m2
15:10à son propriétaire.
15:11On n'est pas obligé
15:11de complètement
15:12déserter les lieux.
15:14Mais les propriétaires
15:15acceptent ça
15:16en se disant
15:16je vais me retrouver
15:17sur le bras
15:17avec 2 000 m2,
15:193 000 m2.
15:20Compte tenu du contexte actuel,
15:21souvent,
15:22pour les propriétaires,
15:23il est économiquement
15:24plus favorable
15:25de se retrouver
15:26avec 2 000 m2 de moins
15:27que 15 000 m2 vide.
15:29Donc,
15:29ils ont tout intérêt
15:30à écouter leurs clients
15:32et à faire en sorte
15:33que la relation se passe bien
15:34et perdure dans le temps
15:35puisque ça permet
15:36de valoriser
15:36leur immeuble aussi.
15:38Donc ça,
15:38c'est quand même
15:39quelque chose d'important.
15:40Encore une fois,
15:406 600 000 m2 disponibles,
15:43c'est du jamais vu
15:43en immobilier d'entreprise
15:44en Ile-de-France.
15:46Donc,
15:46les propriétaires
15:47sont très très
15:48à l'écoute
15:49de leurs locataires
15:50et c'est à nous
15:52de les conseiller au mieux
15:53pour qu'ils prennent
15:53les meilleures des décisions.
15:54Et j'avais une question,
15:56justement,
15:56je compte aborder
15:57un petit peu après,
15:58mais quand même,
15:59vous parliez aussi
16:00de cette nécessité
16:01pour les entreprises
16:02locataires
16:02de pouvoir,
16:03de devoir renégocier
16:05les modalités du bail.
16:07Est-ce que vous n'avez pas
16:08le sentiment aussi
16:09que c'est un indicateur avancé
16:10et à chaque fois,
16:10on en reparle quand même
16:11de l'état économique
16:13de la France ?
16:14Est-ce que là,
16:15vous assistez
16:16à beaucoup,
16:17justement,
16:17de renégociations ?
16:18Est-ce qu'on est plutôt
16:20en réduction de taille
16:21et donc potentiellement
16:22d'effectifs ?
16:24Enfin voilà,
16:25quel type de renégociations ?
16:27Vous avez tout à fait raison,
16:28c'est symptomatique
16:29du climat.
16:31Les entreprises,
16:31aujourd'hui,
16:32ont du mal à se projeter
16:33et à avoir de la visibilité
16:35sur leur avenir.
16:36C'est vrai qu'elles ont tous
16:38eu une période
16:38de transformation
16:39avec le télétravail.
16:41Certaines entreprises
16:41sont en train
16:42de revenir dessus,
16:43mais on ne reviendra
16:44jamais complètement dessus,
16:44donc c'est à prendre
16:46en considération.
16:47Donc il y a des adaptations
16:47à faire.
16:48Et souvent,
16:49pour un chef d'entreprise,
16:50la meilleure des décisions,
16:52c'est de ne pas décider,
16:53d'essayer de rester
16:54et de renégocier.
16:55Alors après,
16:56il y a des entreprises
16:56qui se développent
16:57très fortement,
16:57donc là,
16:58on ne peut pas pousser
16:58les murs d'un immeuble,
16:59on peut éventuellement
17:00essayer de densifier,
17:01mais ça a quand même
17:01ses limites.
17:02Donc celles-là sont souvent
17:03amenées à déménager.
17:04Il y a aussi
17:05des concentrations
17:06d'entreprises,
17:07des regroupements
17:09qui font que les entreprises
17:10déménagent,
17:11mais dans beaucoup,
17:12beaucoup de cas,
17:12c'est vrai,
17:13on assiste plutôt
17:14à une diminution
17:14des surfaces
17:15et à une baisse
17:16de l'empreinte immobilière
17:17des entreprises actuellement,
17:19essentiellement due à,
17:20je pense,
17:20à l'incertitude économique.
17:22Nicolas,
17:22c'est la même analyse
17:23que vous faites ?
17:26Sur mon domaine
17:27de compétences
17:28et ma vie au quotidien,
17:30je me dis,
17:30les entreprises en France,
17:31elles ne vont pas bien fort là.
17:33Je pense que dans
17:34tous les pays du monde,
17:34les entreprises sont
17:35très challengées en ce moment
17:36sur leur corps business,
17:38sur leur coût,
17:39sur vraiment tous les aspects,
17:41même je pense sur le fait
17:42de garder les talents
17:43dans l'entreprise
17:43parce qu'on arrive
17:44dans des airs
17:45dans lesquels c'est
17:45beaucoup plus facile
17:46de se lancer
17:46de façon individuelle
17:47et de ne pas forcément
17:48avoir d'appartenance
17:49à l'entreprise.
17:50Donc je pense que
17:51c'est vraiment multidimensionnel.
17:52Après, par rapport à l'enjeu
17:53et le challenge immobilier,
17:55je pense que les propriétaires
17:56et les gestionnaires d'actifs
17:57ont un rôle hyper prédominant
17:59pour essayer d'aller absorber
18:00aussi cette nouvelle demande
18:02parce qu'il faut,
18:03je pense,
18:04voir différemment l'immobilier.
18:06Pendant très longtemps,
18:07on parlait de localisation,
18:08la règle des trois L.
18:09Moi, je suis convaincu
18:10que maintenant,
18:10ça va être la règle
18:11des trois O.
18:12Occupation,
18:12occupation, occupation.
18:13C'est de se dire en fait
18:14qu'un actif va être aussi
18:15très valorisé
18:16si on est capable
18:17d'aller vraiment le densifier.
18:18Et pour ça,
18:19il ne faut pas être
18:20dans la réaction,
18:20il faut être capable
18:22d'aller anticiper
18:24de façon préventive
18:25et d'être capable
18:26de se dire
18:26à priori,
18:28mon locataire,
18:28vu l'utilisation
18:29qu'il a actuellement
18:30dans un an,
18:31un an et demi,
18:31deux ans,
18:32à l'échéance de son bail,
18:33on va être dans un contexte
18:34dans lequel il va vouloir modifier.
18:36Donc,
18:36une fois qu'on sait ça
18:37en avance,
18:38on est capable
18:39d'aller ajuster
18:39et de se dire
18:40malgré que le marché
18:41soit compliqué,
18:42il faut qu'on aille
18:42trouver d'autres locataires,
18:43s'asseoir avec mon locataire
18:45et lui dire
18:46écoute,
18:46moi je sais que tu as
18:47des problématiques comme ça.
18:48Et en fait,
18:48du coup,
18:49on casse aussi ce lien
18:53vraiment beaucoup plus partenaire
18:54pour être capable
18:55en fait de pouvoir ajuster,
18:57flexibiliser son usage
18:58de l'immobilier
18:58parce qu'on se rend bien compte
18:59qu'avoir des certitudes
19:01dans le monde
19:01dans lequel on vit,
19:02c'est prendre un très gros risque.
19:04Vous parlez de flexibiliser
19:06le monde de l'immobilier
19:07et en particulier
19:08ce monde de l'immobilier
19:09et d'entreprise.
19:09Alors,
19:10pour le coup,
19:10encore une fois,
19:11je ne vais pas vous reparler
19:11du baby-foot,
19:12mais ça fait mille ans
19:13qu'on l'entend,
19:13la flexibilisation
19:15du monde de l'immobilier,
19:16le co-working,
19:16tout ça,
19:17tout ça.
19:17Aujourd'hui,
19:18on en est sorti
19:18des beaux 3-6-9.
19:20Est-ce qu'aujourd'hui,
19:21vous avez le sentiment
19:22que cette flexibilité
19:23appelée des voeux
19:24des entreprises
19:26aussi,
19:27quelque part,
19:28elle est là
19:29ou c'est toujours
19:30à chaque fois
19:30ce qu'on se redit
19:30en période de crise
19:31où on ne sait pas
19:32comment on sera demain ?
19:33Ah non,
19:33moi je pense personnellement
19:34que les beaux 3-6-9
19:36sont quelque chose
19:36qui sont en train d'éclater,
19:38qui se raccourcissent
19:39de plus en plus.
19:40On doit modifier
19:41les offres immobilières
19:42avec des business models,
19:43à mon avis,
19:44beaucoup plus orientés
19:44sur la consommation
19:45des services réellement utilisés
19:47plus que des stocks
19:48de mètre carré
19:49de façon globale.
19:51Après,
19:51on parle du co-working,
19:52le co-working existe
19:53depuis maintenant
19:53plus de 30 ans.
19:55Je pense que le co-working
19:57a été une vue
19:58plutôt d'aller siloter
19:59l'usage des mètres carrés.
20:01À mon sens,
20:02il y a encore un gap
20:03sur le marché,
20:04c'est de comprendre
20:04les flux
20:04et de comprendre réellement
20:06ce qui se passe
20:06dans les actifs immobiliers.
20:07L'immobilier est un actif immobile,
20:09on a tendance à le voir
20:10comme une coque.
20:11Maintenant,
20:11il y a tout ce qui s'y passe
20:12dedans,
20:12qui est très intéressant
20:13et je pense que
20:14l'immobilier de bureau
20:17est en train de temps
20:18de comprendre
20:18vers ce que l'immobilier
20:19retail a fait
20:21il y a quelques années
20:22avec une bonne compréhension
20:23des flux de personnes
20:24en se disant
20:25les boutiques à l'avant
20:26vont être plus utilisées
20:28et puis celles dans un coin
20:29vont être sous-utilisées
20:31par les flux de personnes.
20:32Je pense qu'un actif immobilier
20:33va devenir
20:34de la même manière
20:36dans ce sens-là
20:37et pareil,
20:37être capable
20:38de pouvoir ajuster
20:39de façon plus ou moins flexible
20:41le fait de faire
20:41du co-living,
20:42du co-working,
20:43du retail
20:43et du bureau.
20:44Mais je crois
20:45beaucoup moins
20:45à l'immobilier monolithique
20:48plus traditionnel.
20:50Olivier ?
20:50Oui,
20:51c'est vrai qu'aujourd'hui
20:54la flexibilité
20:55est de mise
20:56dans les baux commerciaux.
20:57Après,
20:57ça reste dans le cadre
20:58de la loi.
20:59Donc,
20:59ce sont des baux de 9 ans
21:01avec une échéance
21:01dite triennale
21:02mais qu'on peut aussi
21:04assouplir
21:05en donnant
21:05une échéance
21:08plus rapide
21:09tous les ans
21:09si on veut.
21:10C'est quelque chose
21:11qui se fait.
21:12Après,
21:13la majorité
21:14des baux signés
21:14ce sont des baux commerciaux.
21:15Ce qu'on voit
21:15se développer
21:16de plus en plus
21:16sont les contrats
21:17de prestation
21:18de service
21:19où des propriétaires,
21:21des grands propriétaires,
21:22des grands investisseurs
21:23proposent
21:24à la location
21:25des immeubles
21:26plug and play
21:27ou des surfaces
21:27plug and play
21:28donc déjà aménagés
21:29et effectivement
21:30ce qu'on paye là
21:30c'est le service
21:31qui est donné
21:32et du coup
21:32ça flexibilise
21:33beaucoup le contrat
21:34puisque là
21:35on sort du cadre
21:36des baux commerciaux
21:37avec beaucoup plus
21:38de flexibilité
21:39et aussi
21:40beaucoup plus
21:41de visibilité
21:42sur ce qu'on paye
21:43à la fin
21:43puisque c'est
21:45du tout inclus.
21:46Et pour en revenir
21:48à ce que disait Nicolas
21:49sur les changements
21:50opérés dans les grands
21:51immeubles de bureaux
21:51c'est vrai qu'aujourd'hui
21:53l'aspect des services
21:55proposés aux entreprises
21:57n'a plus rien à voir
21:57avec ce qu'on pouvait
21:59proposer avant le Covid
22:00c'est vrai qu'on se dirige
22:02alors le mot est pas beau
22:03mais j'en ai pas trouvé d'autre
22:03vers l'hôtelification
22:05des immeubles de bureaux
22:06où effectivement
22:07on doit donner
22:08aux salariés
22:09l'envie de venir
22:09si c'est aussi bien
22:11qu'à la maison
22:12ça n'a pas d'intérêt
22:13il faut que ce soit
22:13mieux qu'à la maison
22:14et donc il y a toute
22:15une palette de services
22:16qui se développent
22:17et d'usage aussi
22:18à l'intérieur des locaux
22:19juste dites moi
22:19deux trois services
22:20pour inspirer
22:21le baby foot
22:22non c'est pas vrai
22:24le bar
22:25le bar
22:26vous plaisantez pas
22:27je vous raconterai
22:28des trucs en rentette
22:31plaisanterie
22:32mise à part
22:32la restauration
22:34c'est particulier
22:35à la France
22:36est un point
22:37très très important
22:37et offrir plus d'offres
22:40pas seulement
22:41le restaurant d'entreprise
22:42la cantine
22:42comme on pouvait le voir avant
22:44mais plusieurs offres
22:45de restauration
22:46est hyper important
22:46et hyper apprécié
22:47des salariés
22:48mais du commerce aussi
22:49par exemple
22:50je sais pas
22:50je vous pose la question
22:51parce que vous disiez
22:51des multis usages
22:52effectivement
22:53aujourd'hui
22:53des grands ensembles
22:54immobiliers sont en train
22:55d'être repensés
22:56et à l'intérieur desquels
22:57on va trouver
22:58je pense notamment
22:59à la Défense
23:00il y a plusieurs projets
23:00en cours
23:01du co-living
23:02de l'hôtel
23:03et du bureau
23:04et aussi
23:05pourquoi pas
23:07du loisir
23:08donc tout ça
23:10est en train de
23:10alors évidemment
23:11on est sur un actif
23:13immobile
23:13avec des coûts
23:15de transformation
23:15des délais administratifs
23:17qui sont très très longs
23:18mais je pense qu'on va
23:19commencer à avoir
23:20ce type d'immeuble
23:21dans les 3 à 5 ans
23:22qui viennent
23:22puisqu'il va bien falloir
23:24qu'on restructure
23:25certaines tours
23:25à la Défense
23:26mais c'est intéressant
23:27c'est intéressant
23:28de se dire en fait
23:28à quel point
23:29on la réinvente
23:30cet immobilier
23:30enfin on le réinvente
23:31cet immobilier d'entreprise
23:32après on va pas se mentir
23:34pour toutes celles et ceux
23:35qui vivent dans des gros
23:35bâtiments d'entreprises
23:36de bureaux
23:37on l'a pas tous vu
23:40cette réinvention
23:40de l'immobilier de bureau
23:41dont on parle
23:42depuis tout à l'heure
23:43non et puis il est très lent
23:44et puis il a pas évolué
23:46tant que ça
23:46dans les faits
23:48depuis plusieurs dizaines d'années
23:49lorsque vous regardez
23:50les photos de l'époque
23:52dans les années 80-90
23:53comment est-ce que
23:53les bureaux fonctionnaient
23:54c'était des petites boxes
23:56maintenant on est passé
23:56sur les open space
23:57où on a enlevé
23:58une partie des murs
23:58et en flex office
23:59on a gardé
24:00la même manière d'opérer
24:02mais on a dit aux gens
24:02maintenant vous avez plus
24:04un bureau attitré
24:04vous pouvez en utiliser
24:05ça c'est tout pourri
24:06on est d'accord
24:06je crois qu'on en est revenu
24:08sur beaucoup
24:09enfin dans beaucoup d'entreprises
24:10on en est revenu je crois
24:11je sais pas si c'est pourri
24:12moi je pense qu'à un moment donné
24:14on a un besoin
24:15suivant la tâche
24:16qu'on fait dans l'entreprise
24:16c'est ça ce que j'appelle moi
24:18fonctionnellement un service
24:19c'est pas le baby food
24:19c'est le fait de se dire
24:20là j'ai besoin de réfléchir
24:21et de travailler un peu
24:22en isolation
24:23dans un espace
24:24assez calfeutré
24:25l'entreprise m'a mis à disposition
24:26dans cet espace là
24:27là j'ai besoin d'aller sortir
24:29d'une salle de réunion
24:30un peu classique
24:31qui peut nous donner
24:32quelques angoisses
24:33et d'être dans un endroit
24:35avec des canapés
24:35où on peut parler
24:36un petit peu plus
24:37oui alors le flex office
24:37dont vous parlez
24:38c'est pas vraiment je crois
24:39le flex office
24:40dont on a l'habitude
24:41de pratiquer
24:42c'est plutôt
24:42t'as un ordinateur
24:44un jour
24:44t'en auras un autre
24:44le lendemain
24:45l'usage de parties communes
24:47à des moments spécifiques
24:48qu'on va réserver
24:49ça c'est moins vrai
24:51flex office
24:51tel qu'on l'imagine
24:52je pense dans l'imaginaire
24:53des gens
24:53ouais dans l'imaginaire
24:55mais les entreprises
24:55sont en train de le faire
24:57après chaque entreprise
24:58a aussi un ADN
24:59qui fait que c'est plus ou moins
25:00facile d'aller faire
25:01ces modifications
25:02quand on s'appelle
25:02Blablacar
25:03c'est plus facile
25:04d'aller très rapidement
25:05changer un modèle
25:06lorsqu'on est une entreprise
25:08de CAC 40
25:08avec une population
25:09qui n'a pas
25:10ces mêmes habitudes
25:12il faut communiquer
25:14il faut surtout comprendre
25:14le besoin des salariés
25:16je pense
25:16avant toute chose
25:17et pas de leur imposer
25:18des manières de faire
25:20c'est d'aller co-construire
25:21ça ensemble
25:21et se dire
25:22voilà l'objectif final
25:23c'est une productivité
25:24pour chacun
25:24donc comment est-ce
25:25qu'on met tout à disposition
25:26pour qu'on puisse performer
25:27dans un moment
25:28qui est assez complexe
25:29Messieurs il nous reste
25:3045 secondes
25:30j'ai quand même juste une question
25:31on a beaucoup parlé
25:32de la renégociation
25:33l'heure de la grande renégociation
25:34pour les locataires
25:35entreprises
25:36est-ce que demain
25:38ce sera l'heure
25:38des grandes braderies
25:40pour les propriétaires
25:41d'immeubles
25:41de bureaux
25:43je ne suis pas sûr
25:44que le terme
25:45grande braderie
25:45soit le bon mot
25:46mais aujourd'hui
25:48tant que tu n'as pas vendu
25:48tu n'as pas perdu
25:49attendons-moi
25:50très clairement
25:51sur certaines zones géographiques
25:52en Ile-de-France
25:53on dépasse les 40%
25:55de mesures d'accompagnement
25:56donc par rapport
25:57à votre loyer affiché
25:58vous avez un discount
25:59de 40%
26:00sous forme de franchise
26:01ou de travaux
26:03donc je crois
26:03qu'on ne pourra pas
26:04aller bien au-delà
26:05de ces 40%
26:06donc après on peut attaquer
26:07le loyer dit facial
26:08eh bien c'est le loyer
26:09c'est déjà le cas
26:10sur certaines zones
26:13maintenant il y a
26:15Paris fait de la résistance
26:16le loyer prime
26:17dans Paris
26:17continue d'augmenter
26:18donc la défense
26:20se comporte
26:21de mieux en mieux
26:22donc il y a plutôt
26:23des signaux
26:23qui sont aussi positifs
26:24après il faut se faire
26:26une raison
26:27il y a certains immeubles
26:27de bureaux
26:28qui ne seront plus
26:28demain des immeubles
26:29de bureaux
26:29et donc il va falloir
26:30s'y attaquer
26:32très très rapidement
26:33parce que le jingle
26:33de l'émission
26:34est déjà parti
26:34alors moi je pense
26:35que si on met le problème
26:36sous le paillasson
26:36il va y avoir une braderie
26:38malheureusement
26:38par contre si on l'adresse
26:39et qu'on se dit
26:40que ça va être un levier
26:40de performance potentiel
26:41et qu'on investit
26:42parce qu'en France
26:43on a fâcheuse tendance
26:44à se dire que mettre
26:45des investissements
26:46c'est un coût
26:46non mettre un investissement
26:48c'est anticiper
26:48les problématiques futures
26:50donc c'est tout l'enjeu
26:51c'est d'être capable
26:51d'aller mettre des choses
26:53en place pour se dire
26:54qu'on va aller prendre
26:55une vague un peu moins
26:56de plein fouet
26:56c'est important de le dire
26:57et ça pourrait inspirer
26:58nos politiques
26:59en plein débat budgétaire
27:00ce que vous venez de dire
27:00merci Nicolas
27:01Nicolas Vauguay
27:02le directeur de Zèbre
27:03et merci à Olivier Taupin
27:04directeur Agence France
27:06Bureau Logistique
27:07chez Cachepan et Wakefield
27:08merci d'avoir été avec nous
27:09les experts de l'IMO
27:10reviennent demain
27:10sur BFM Business
27:13les experts de l'IMO
27:14sur BFM Business