00:04Et pour commencer cette émission, une question à se poser, l'Europe suffit-elle pour aller chercher de la performance
00:10en matière de SCPI ?
00:11Une question que nous allons poser à Mansour Khalifé. Bonjour Mansour.
00:15Bonjour Nicolas.
00:16Merci d'être avec nous, vous êtes fondateur et président de MNK Partners.
00:19MNK Partners qui est une société de gestion immobilière, vous proposez notamment la SCPI Reason
00:24et on va parler au travers de cette SCPI Reason des convictions que vous pouvez avoir sur le marché de
00:29l'immobilier.
00:31Premier élément à évoquer ensemble, on entend beaucoup parler de SCPI européenne,
00:36alors qui investissent ou non en France mais qui vont chercher de la performance en Europe.
00:40Vous, vous avez décidé d'aller plus loin, vous avez décidé d'aller chercher de la performance au niveau de
00:44tous les pays de l'OCDE.
00:46Pourquoi ce choix ? Est-ce que ça veut dire quoi ? Que l'Europe ne suffit plus à aller
00:49chercher de la performance Mansour Khalifé ?
00:51Alors, effectivement, on a décidé d'avoir un terrain de jeu qui est très très large.
00:56On parle des 38 pays de l'OCDE qui représentent plus de 50-60% du PIB mondial.
01:02Et c'est surtout des pays qui sont structurés, qui sont organisés, qui sont développés.
01:06D'accord.
01:07Pourquoi on a fait ce choix-là ? Alors, effectivement, vous l'avez dit, l'Europe est un terrain qui
01:13est déjà large.
01:14Et c'est souvent l'argument donné pour dire quand il n'y a pas suffisamment de performance en France,
01:18on va la chercher en Europe.
01:19Alors, effectivement, je pense qu'en matière de SCPI, il faut avoir un souffle qui est très très long.
01:24Donc, on ne gère pas de la performance à un an, deux ans, cinq ans, mais on cherche la performance,
01:28du moins essayer de générer de la performance sur un temps qui peut aller jusqu'à 20 ans, 30 ans,
01:3440 ans.
01:34Et donc, on se dit, si on investit qu'en France, on est risqué, c'est-à-dire qu'on
01:39porte le risque du pays.
01:40D'accord.
01:41Donc, autant aller en Europe, mais l'Europe, alors c'est l'Europe continentale, donc on sait qu'il y
01:46a l'Union européenne, il y a d'autres regroupements de pays.
01:49Si ces pays vont mal, finalement, notre investissement va en pâtir.
01:54Et donc, on se dit, autant aller chercher le monde.
01:56Les 38 pays de l'OCDE, je rappelle, il y a le Canada, il y a les États-Unis, il
02:00y a quelques pays d'Amérique latine, il y a les pays européens, mais il y a aussi des pays
02:04d'Asie et du Pacifique.
02:06Est-ce que ça ne rend pas les choses juridiquement plus compliquées d'aller au-delà de l'Europe, où
02:10il y a une sorte d'unité avec l'Union européenne, où on peut se dire que le commerce est
02:14plus facile ?
02:15Est-ce que ça rajoute une complexité en tant qu'investisseur ?
02:17Ça rajoute, j'ai envie de dire, une complexité, un, de comprendre le marché lui-même, ça veut dire qu
02:21'il faut avoir les outils pour analyser, comprendre et suivre l'évolution de ces marchés immobiliers.
02:27Ça rajoute, effectivement, une compréhension sur la fiscalité, parce qu'on rappelle que la SCPI est un véhicule qui est
02:33fiscalement transparent,
02:34et que l'épargnant français, comment est traité son revenu qui vient d'autres pays que l'Europe ?
02:40Mais finalement, j'ai envie de dire, ce n'est pas plus complexe que d'investir en Europe, parce qu
02:43'on a déjà ces problématiques.
02:45Aujourd'hui, quand on investit, par exemple, en Pologne, en République tchèque, en Irlande ou même au Royaume-Uni,
02:50on a déjà ces problématiques qui sont d'ordre juridique.
02:53Qui sont des pays dans lesquels vous êtes investi aujourd'hui ?
02:55Qui sont des pays dans lesquels on investit, on investit dans plus que ça, mais c'est quelques pays.
02:59Et derrière, ça rajoute aussi la complexité du traitement fiscal.
03:03Mais, dans tous les cas, les pays de l'OCDE ont des conventions de non-double imposition entre elles,
03:08et donc finalement, on arrive à trouver de belles performances qui ne sont pas garanties, je rappelle,
03:14et qui, après fiscalité, restent, somme toute, assez avantageuses.
03:18On va parler de la performance, puisque vous avez revalorisé deux fois le prix de part depuis le lancement de
03:23la SCPI-Rison.
03:23Ça fait quoi, 18 mois qu'elle existe ?
03:25Ça fait 22 mois à fin août.
03:2722 mois à fin août, ok. Donc, un petit peu plus de revalorisation de prix de part.
03:31Juste avant d'aller sur ce sujet, quand on a un champ d'action de 38 pays dans lesquels on
03:36peut investir,
03:37est-ce qu'il y a des pays dans lesquels on sait qu'on n'ira pas pour une raison
03:40ou une autre ?
03:40Alors, effectivement, 38 pays, comme je le disais, c'est un territoire qui est extrêmement large.
03:46Comment se fait le choix des pays ?
03:48Alors, comme vous le savez, on a un modèle quantitatif qui va nous donner les signaux immobiliers,
03:53ça veut dire les signaux des marchés immobiliers, quand rentrer, quand sortir.
03:57Mais au-delà de ça, on a aussi un scoring de gouvernance pays, de risque pays, ce qu'on appelle
04:04le risque pays,
04:05dans lequel on va intégrer de la data, bien entendu, sur la gouvernance, le développement,
04:11les droits des femmes et des hommes dans ces pays, la corruption.
04:15Et donc, de facto, quand on regarde les pays de l'OCDE, par exemple, il y a la Colombie, il
04:20y a la Turquie,
04:20c'est des pays qui, aujourd'hui, ne nous intéressent pas d'un point de vue investissement.
04:24On regarde d'autres pays, le Canada, par exemple, commence à nous intéresser,
04:28les États-Unis sont un pays de l'OCDE qui sont bien organisés,
04:34je veux dire, le scoring risque pays à ce stade est assez favorable,
04:39mais la macro ne nous convient pas, la macroéconomie.
04:42Et donc, on voit bien que le choix du pays n'est pas fait sur un critère simple,
04:47mais finalement sur un multicritère qui va être composé,
04:51qui va nous permettre de dire, tiens, il faut mieux aller ici et ne pas aller là-bas.
04:55En France, on investit aujourd'hui dans l'immobilier,
04:57ou comparativement aux autres pays de l'OCDE, il y a plus d'opportunités ailleurs ?
05:01Alors, la France fait partie des pays de l'OCDE, effectivement,
05:04donc fait partie des géographies où nous pourrons être amenés à investir.
05:08Aujourd'hui, nous ne l'avons pas validé,
05:10pour des raisons, j'ai envie de dire, qui sont évidentes.
05:13Tout d'abord, on est aux portes d'élections qui peuvent changer le débat en France.
05:17On a quand même une macroéconomie et une dette publique qui est assez importante,
05:21et pour laquelle le budget ne répond pas,
05:24ça veut dire ne peut pas soutenir cette dette.
05:27Donc, on sent qu'il y a une tournure macroéconomique
05:30qui n'est pas favorable sur la France.
05:32L'inflation repart, la croissance est en baisse,
05:34on est aux portes de la stagflation.
05:36Donc, est-ce qu'on va préférer aller investir en France,
05:39si on adore la France, juste pour dire que nous avons des actifs en France ?
05:43Non, on préfère aller sur d'autres géographies.
05:45On parle par exemple de la Pologne, de l'Europe du centre,
05:48qui aujourd'hui affiche de meilleures croissances économiques,
05:52et surtout, qui donne un peu plus de visibilité et de stabilité.
05:56Vous êtes donc investi dans un certain nombre de pays,
05:58la Pologne et le Portugal, pour les plus récentes,
06:00en tout cas les actualités les plus récentes.
06:02Si on regarde la SCPI Reason,
06:03donc vous le disiez, 22 mois d'existence,
06:05vous avez revalorisé deux fois le prix de la part.
06:08Pour quelles raisons ?
06:09Alors, pourquoi on a revalorisé le prix de la part ?
06:11Pour la simple et bonne raison,
06:13c'est la promesse qui a été faite à nos épargnants,
06:15c'est de dire qu'on ne veut pas embarquer de décote.
06:18Comme vous le savez, la valeur de part de la SCPI
06:22peut se situer entre moins 10 et plus 10%,
06:25plus 10% pardon, de ce qu'on appelle la valeur de reconstitution.
06:29C'est la valeur réactualisée des actifs.
06:32La réalité, c'est qu'une SCPI qui est jeune, comme Reason,
06:36et qui se développe de manière importante,
06:38si nous sommes décorrélés fortement,
06:41ça veut dire que si la valeur de part est fortement décorrélée
06:43de la valeur des actifs,
06:44finalement, on va embarquer de la dilution.
06:47Donc, ça veut dire, au lieu d'aller vite,
06:49on va se ralentir soi-même.
06:51Et donc, on pense qu'il est plus intéressant
06:53d'éviter d'avoir trop de décote.
06:56La moyenne, aujourd'hui, du marché se situe entre 5 et 6%.
06:59Et nous avons revalorisé à chaque fois
07:01que nous avons atteint ce niveau de décote de moins 5
07:05pour se situer dans un tunnel à moins 3.
07:07Donc, finalement, ça permet de préserver les intérêts
07:10des investisseurs qui nous ont fait confiance,
07:12parce que finalement, c'est eux qui payent cette dilution.
07:14et de continuer à avoir de la performance,
07:17dans tous les cas, sur le long terme.
07:19Quel avenir, enfin, comment se dessinent, selon vous,
07:22les prochains mois pour cette SCPI ?
07:25Je l'ai dit, vous êtes allé au Portugal,
07:26vous êtes allé en Pologne.
07:27Pour l'instant, on reste quand même dans l'Europe.
07:29Est-ce qu'il y a d'autres pays qui vont s'ouvrir,
07:31peut-être de l'OCDE, pour le coup, un peu plus large ?
07:33Alors, effectivement, nous avons commencé
07:35avec le territoire européen.
07:36Et aujourd'hui, on peut dire,
07:37dès la semaine prochaine,
07:39nous allons rentrer un 8e pays européen.
07:41Donc, on va déjà acter une diversification géographique.
07:44Nous avons des actifs au Royaume-Uni,
07:46comme je le disais, en Irlande, aux Pays-Bas,
07:49la République tchèque aussi.
07:50Et nous avons aussi une diversification qui est typologique.
07:53C'est-à-dire qu'on n'a pas une grosse thématique immobilière
07:57qui remporte un gros pourcentage.
08:00On a, je veux dire, en pourcentage,
08:03on n'a pas de majorité absolue dans le fond.
08:06Mais dans tous les cas, on a quasiment 45% de logistique et d'industriel.
08:10On a 40% de bureaux.
08:12On a de l'hôtellerie.
08:13On a du commerce.
08:14On a de l'éducation.
08:15Donc, la diversification est très importante
08:17parce que ça évite d'avoir des effets de concentration.
08:20Et maintenant, nous sommes parés,
08:21maintenant depuis quelques mois,
08:23à aller chercher d'autres géographies internationales.
08:25On a parlé du Canada parce que nous avons entré de la data sur le Canada
08:29et on trouve qu'il est intéressant d'aller sur certaines zones
08:33acheter des actifs logistiques et industriels,
08:36plutôt sur le centre-ouest du Canada.
08:39Et nous regardons de manière très récente
08:41d'autres géographies qui sont extrêmement lointaines.
08:44Je tairai le nom pour le moment.
08:45Mais dans tous les cas, on a cette volonté
08:47d'aller diversifier le portefeuille de Reason
08:50au niveau le plus international.
08:52Bon, ce sera l'occasion d'en reparler dans Smart Patrimoine.
08:54Merci beaucoup, en tout cas, Mansour Khalifé,
08:56de nous avoir accompagné dans l'émission.
08:58Je rappelle que vous êtes fondateur et président de MNK Partners.
09:00Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.
09:02Et puis, on se retrouve tout de suite dans l'émission.
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