00:00Comment appliquer la méthode DCA au SCPI ? Voilà le sujet qui va nous animer à présent.
00:10Et pour en parler, nous avons le plaisir de recevoir sur le plateau de Smart Patrimoine Mansour Khalifé.
00:14Bonjour Mansour Khalifé. Bonjour Nicolas.
00:16Merci d'être avec nous. Vous êtes exécutif chairman de MNK Partners.
00:19Peut-être un petit mot pour ceux qui nous écoutent tout d'abord.
00:21MNK Partners, comment est-ce qu'on le présente très rapidement ?
00:23Alors MNK Partners, c'est une discipline de gestion à la base.
00:26Voilà, on est une société de gestion immobilière, agréée par l'autorité de marché.
00:30On existe depuis 8 ans, on gère des fonds d'investissement immobiliers.
00:34Bien sûr.
00:34Private equity immobilier, mais aussi SCPI récemment.
00:37Et c'est avant tout une méthode quantitative avec beaucoup de data, beaucoup de corrélations.
00:44Essayer de piloter les cycles sur le futur.
00:47Alors le sujet qui nous intéresse aujourd'hui Mansour Khalifé, c'est le sujet de la méthode DCA.
00:52Alors une méthode dont on entend beaucoup parler en bourse, d'investir régulièrement.
00:56La même somme d'argent.
00:58Est-ce que cette méthode peut aussi s'appliquer au SCPI ?
01:00Alors dès qu'on parle d'ESCPI, on parle d'épargne.
01:03Dès qu'on parle d'épargne, finalement l'épargne elle ne s'achète pas, elle se constitue.
01:10C'est la règle de l'épargne.
01:12On met toujours de côté pour des projets, pour les jours noirs, etc.
01:17Donc oui, ça s'applique.
01:19Ça s'applique tout concrètement par des versements réguliers de montants identiques.
01:25Et donc, c'est ce qu'on appelle avec du réinvestissement de dividendes.
01:29Et donc, avec Reason, qui est la SCPI d'Amenca Partners, nous avons mis en place des plans d'épargne pour faciliter ce DCA ou cette constitution d'épargne.
01:38Donc des plans d'épargne qui ont des thématiques et qui permettent à tout un chacun d'investir selon son rythme, selon ses moyens et en fonction de ses volontés.
01:47Sur des SCPI ?
01:48Toujours sur de la SCPI, sur de l'immobilier, de manière indirecte.
01:52Alors, on voit bien l'avantage quand on parle d'utiliser cette méthode sur des marchés financiers.
01:58Parce que ça permet aussi de lisser les points d'entrée quand on va sur les marchés financiers.
02:03Et quand on parle d'investissement sur des fonds immobiliers, quels sont les avantages d'utiliser une méthode DCA ?
02:08Tout d'abord, il y a l'accessibilité.
02:10Donc, on rentre avec peu de moyens.
02:13Ce que je disais, on n'achète pas une épargne.
02:15Bien sûr.
02:15Donc, si je n'ai pas forcément 20, 30 ou 40 000 euros et que je n'ai que 1 000 euros ou 500 euros, je peux commencer.
02:21Donc, il y a cette accessibilité et qui la rend du coup disponible à tous les épargnants.
02:27Bien sûr.
02:27Donc, il n'y a pas de barrière à l'entrée.
02:30Mais il y a aussi avant tout une discipline et une sérénité.
02:33Donc, on n'est pas pressé par le temps.
02:35On investit à son rythme, comme je disais, versement régulier sur des temporalités régulières.
02:41Et on laisse effectivement le temps.
02:43Et donc, ça moyenne.
02:44Donc, on lisse aussi le risque parce qu'on n'est pas subi, on n'est pas sujet à un market timing.
02:49Donc, on lisse le prix d'achat, on lisse le risque dans le temps et surtout, on se constitue quelque chose de manière moins douloureuse.
02:58On sent trop d'efforts.
02:59C'est mettre à partir de 1 euro par mois.
03:02À partir de 1 euro par mois, on peut faire du PCA en SCPI ?
03:04Du moins sur la SCPI Ryzen.
03:07D'accord.
03:07On peut investir 200 parts à l'entrée, ce qui fait quasiment 200 euros.
03:12Et à partir de 1 euro par mois.
03:14Donc, on voit bien que c'est sans trop d'efforts.
03:17Chacun à son rythme peut se constituer un patrimoine.
03:20Et c'est tout le but de ce plan d'épargne.
03:21Est-ce qu'il y a des inconvénients ou en tout cas des choses à savoir, des précautions à prendre quand on veut faire du DCA en SCPI ?
03:29Alors, l'inconvénient, c'est qu'il faut l'avoir en tête.
03:31Ça reste une SCPI.
03:33Donc, c'est un investissement sur un temps long de 8 à 10 ans qui sont les durées recommandées.
03:38Et donc, il y a des risques.
03:39Des risques de marché, des risques de liquidité et même du risque immobilier.
03:43Mais je pense que l'un des inconvénients à ne pas oublier ou dans tous les cas à bien garder en tête, c'est l'émotionnel.
03:51Et le DCA enlève cet émotionnel.
03:54Donc, ça, c'est un point qui est très important parce qu'on a tous envie de gagner de l'argent très vite.
03:59Et on pense qu'on peut faire des super investissements qui vont nous faire très vite gagner beaucoup d'argent.
04:05Et donc, cet émotionnel-là, le DCA vient l'essuyer.
04:08Parce qu'effectivement, quand on est via des stratégies émotionnelles et qu'on pense qu'on va faire beaucoup d'argent très vite, ça ne fonctionne pas toujours, voire rarement.
04:14Non, ça ne fonctionne pas toujours.
04:15En finance comportementale, on parle d'ancrage automatique.
04:18C'est-à-dire que la vertu vient dans la répétition.
04:22Et la répétition, ici, c'est le versement régulier.
04:25Il ne faut pas oublier que dès qu'on parle d'SCPI, on parle d'investisseurs pas forcément qualifiés.
04:30Donc, c'est un grand public.
04:32Bien sûr.
04:33Et derrière, il ne faut pas prendre de risque avec son épargne.
04:37Donc, le risque du market timing de se dire « Ah tiens, il y a tel SCPI, donc j'y vais ».
04:42Donc, pour cela, il ne faut pas oublier, il faudrait que l'épargnant aussi, mettre un peu d'argent tous les mois dans quelque chose qui n'a pas beaucoup de valeur, ça ne sert à rien.
04:51Bien sûr.
04:51Donc, il faut aussi vérifier les fondamentaux du sous-jacent, la gestion, la société de gestion et surtout, dans quelle stratégie j'investis mon argent.
05:00Parce que c'est vrai que c'est un peu le grand oublié des stratégies d'investissement.
05:04C'est qu'on regarde la qualité des actifs, on regarde le ratio rendement-risque.
05:08On oublie le sujet timing qui joue quand même énormément, point d'entrée, point de sortie.
05:13C'est ce qui joue le plus, j'ai envie de dire, dans l'investissement, quel que soit le sous-jacent.
05:18Ce qui compte, c'est à quel moment j'achète ce que j'achète et à quel moment je vends.
05:22Bien sûr.
05:23Et donc, quand on subit un market timing, et on l'a vu récemment, entre la période 2019-2022, avec beaucoup de collègues sur les SCPI qui ont été investis sur de la thématique,
05:34parce qu'il y a le côté, tout le monde le fait et donc ça marche.
05:38Et finalement, qu'est-ce qui se passe ?
05:39Si vous êtes rentré en 2022 sur des SCPI bureaux, vous êtes tanké.
05:45Donc finalement, le fait d'investir petit à petit permet effectivement, probablement,
05:51on ne peut pas toujours faire des bons investissements, mais permet dans tous les cas de lisser son risque,
05:57que ce soit un risque de market timing, un risque de sous-jacent, ou même un risque de gestion.
06:01Pour conclure, Mansour Khalifé, au-delà de la méthode d'ECA appliquée aux SCPI,
06:07comment est-ce que vous voyez ce marché des fonds immobiliers en fin d'année 2025 ?
06:11Et quelles sont vos anticipations, vos prévisions pour cette année 2026 qui va débuter dans quelques semaines ?
06:18On pense qu'effectivement, il y a un retour de balancier, mais ça, c'est ce qu'on dit depuis maintenant deux ans.
06:24C'est qu'avec la baisse des taux d'intérêt, on s'attendait à un retour de cette collecte.
06:29On le voit bien dans tous les cas sur les volumes de SCPI.
06:32Mais néanmoins, le comportement de l'épargnant a complètement changé.
06:36Donc aujourd'hui, ce n'est plus la confiance aveugle qui est donnée aux gérants.
06:39Donc c'est pour ça qu'on ne s'attend pas à une reprise des volumes de collecte de manière très significative.
06:44L'immobilier est pricé, donc offre des points d'entrée assez intéressants.
06:49Mais dans tous les cas, oui, je pense qu'on sort du tunnel 2022-2024.
06:52Après, il y a un peu plus de compétition et de volume de transactions sur les marchés européens où nous sommes actuellement.
07:01Et donc, on pense que ce qui va faire l'augmentation dans les futures années,
07:07donc ça, c'est ce qu'on dit aussi assez régulièrement.
07:09L'augmentation de la collecte.
07:10L'augmentation de la collecte va générer de la compétition.
07:14Mais derrière, on ne pense pas que les prix vont, du moins la création de valeur ne viendra pas par la compression du taux, ce qu'on appelle,
07:21mais plus par l'augmentation des valeurs locatives.
07:24Donc il faut être très attentif à ce que les gérants achètent.
07:27Mais dans tous les cas, les SCPI commencent, parce qu'il y a eu un rajeunissement,
07:30il y a eu un changement de méthode et de réflexion,
07:33commencent dans tous les cas à tirer un peu plus d'épargnants que ce qui était il y a deux ans.
07:37Merci Mansour Khalifé de nous avoir accompagné dans l'émission Smart Patrimoine.
07:41Je rappelle que vous êtes exécutif chairman de MNK Partners.
07:43Merci beaucoup.
07:44Merci Nicolas.
07:44Et quant à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu Patrimoine.
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