00:00Face à Menel Le Chiffre aujourd'hui, c'est Raphaël Le Gendre.
00:04Si vous cherchez un appartement à louer, alors c'est un peu radical,
00:07mais je ne sais pas si c'est la peine de continuer à chercher.
00:09Quand on voit les chiffres qui nous sont transmis par bien ici aujourd'hui,
00:13on voit que dans les 10 plus grandes villes françaises,
00:16l'offre locative disponible a tout simplement été divisée par deux.
00:19Une annonce s'est mis l'appel dans l'heure pour une agence dans Paris,
00:24où sont les studios, ils sont tout simplement à vendre.
00:26Notre question ce matin, est-ce qu'il faut être fou allié pour investir dans le locatif aujourd'hui, Raphaël
00:31?
00:31Ce qui est terrible, c'est que tout ce qui se passe là, on l'avait dit sur l'antenne
00:35de BFM Business,
00:36ça fait des années que tous les professionnels tirent la sonnette d'alarme,
00:39et on n'arrive plus à trouver de logements, notamment des petits logements,
00:43pour se loger, pour loger nos enfants, nos étudiants, etc.
00:48Vous vous souvenez de cette phrase de Reagan, parlant des démocrates,
00:51tout ce qui bouge, je le taxe, si ça bouge encore, je le régule,
00:54une fois que c'est mort, je le subventionne.
00:56Il va falloir beaucoup de subventions, là, certainement, pour relancer le logement,
00:59parce qu'on est dans un état catastrophique.
01:01Ah oui, sauf que voilà, les caisses sont vides, on ne va pas pouvoir aider.
01:04Donc je peux vous prédire des années très très difficiles sur le logement.
01:08Alors après, bon, c'est ce qu'on disait avant de venir en plateau,
01:10je vais enfoncer des portes ouvertes.
01:12On sait, ce qui est fou, c'est qu'on sait ce qui ne va pas.
01:15On a tout fait à l'envers.
01:17C'est-à-dire l'accumulation de normes énergétiques
01:20qui a retiré un nombre maximum de logements sur le marché
01:25avec l'interdiction progressive des passoires thermiques.
01:27Certaines vont revenir, là, sur le marché.
01:29Alors heureusement, on a soufflé un peu, évidemment,
01:32nécessité fait loi, mais quand on vous demande des rénovations
01:34qui coûtent 10, 20, 30 000 euros
01:37et que vous touchez 300 euros de loyer par mois,
01:39vous n'allez pas mettre 10 ans avant d'avoir la rentabilité.
01:43Donc qu'est-ce que vous faites ?
01:44Vous vendez, vous ne rénovez pas et vous vendez.
01:46Vous avez une fiscalité, évidemment, confiscatoire sur le logement
01:50qui fait qu'on a une rentabilité de 1, 2, 3 % aujourd'hui.
01:54Pourquoi aller s'embêter ?
01:55Comme vous savez, vous pouvez avoir tous les problèmes de locataire.
01:58Le propriétaire est toujours mis en difficulté face au locataire.
02:02Rajoutez à ça l'encadrement des loyers
02:04qui réduit l'attractivité de l'investissement.
02:07Le risque locatif, je l'ai dit.
02:09La réglementation qui change en permanence.
02:12Vous n'avez aucune visibilité.
02:14Quand on achète un logement, c'est sur 10, 15, 20, 30 ans
02:18qu'on pose la rentabilité.
02:20Et quand vous changez les règles, notamment de la fiscalité,
02:23comme on vient de le faire sur le MNLP, par exemple,
02:26où c'était le régime fiscal qui était le plus intéressant,
02:29que vous coupez la carotte en plein milieu,
02:32vous avez lancé un investissement sur 15 ans.
02:34Et puis hop, là, l'État vous dit,
02:36non, c'est terminé, vous n'auriez plus rien.
02:38Voilà, c'est l'accumulation de tout ça qui cause la pénurie.
02:41Si vous rajoutez en plus la remontée des taux d'intérêt,
02:44la chute de la construction neuve,
02:46on fait du ZAN, zéro artificialisation nette.
02:49Très bien, on est en pleine pénurie de logements.
02:51On ne trouve plus de foncier pour bâtir.
02:54Il ne faut pas s'étonner, évidemment,
02:56qu'il y ait une chute de l'offre.
02:58Et c'est toute la France qui en paye le prix aujourd'hui.
03:01Quand même, le logement est le premier des droits.
03:04Le droit au logement et le droit à la santé,
03:05c'est quand même la base.
03:07Eh bien, sur le logement, on a fait n'importe quoi depuis 15 ans.
03:11Emmanuel, votre position aujourd'hui, elle n'est pas facile.
03:14Si.
03:15Si ?
03:15Bien sûr que si.
03:16Vous allez me dire qu'il ne faut pas être fou
03:17pour investir dans le locatif aujourd'hui.
03:19Mais pas du tout, c'est le moment où jamais.
03:21Mais attendez, quel plus bel argument
03:23que celui de vient de développer, Raphaël,
03:24en nous promettant la pénurie éternelle.
03:27S'il y a bien un moment où c'est intéressant d'investir...
03:31Mais vous êtes bloqué sur les prix.
03:32Mais on est bloqué sur les prix, rien du tout.
03:35Alors d'abord, attendez, vous avez dit
03:37chute de moitié de l'offre locative.
03:40Il faut rappeler que ça n'est pas uniquement
03:42parce que les propriétaires mettent moins de biens sur le marché,
03:46c'est aussi parce que les locataires restent,
03:49ne quittent plus,
03:49et que le parcours de logement des Français
03:53est aujourd'hui totalement bloqué.
03:55Donc là, c'est un point important.
03:58Alors attendez, reprenons les points les uns après les autres.
04:00quel est le meilleur allié d'un investisseur ?
04:03C'est quand même la pénurie.
04:05Je veux dire, l'offre locative, effectivement, s'est effondrée.
04:08Vous l'avez dit, vous avez à peine mis une annonce
04:11qu'il y a 200, 300, 400 demandes, etc.
04:14Donc, vous n'avez aucun mal à trouver un locataire,
04:17à choisir un locataire qui vous convient,
04:19ce qui est quand même assez confortable aujourd'hui
04:22quand vous êtes propriétaire.
04:23Sauf qu'il ne rapportera rien.
04:24C'est entériné que la France va manquer durablement de logements
04:28puisque globalement, pour faire simple,
04:30le nombre de ménages augmente plus vite
04:32que le nombre de logements.
04:34Le rapport prix d'achat loyer
04:38est quand même devenu plus intéressant ces dernières années
04:41puisque si vous combinez la stagnation,
04:45voire la baisse des prix du mètre carré,
04:46la baisse des taux d'intérêt,
04:47ça vous revient moins cher.
04:48Et est-ce que les loyers ont baissé compte tenu de la pénurie ?
04:50Non, pas du tout.
04:51Donc, le rapport aujourd'hui, il est plus intéressant.
04:54Le rendement est plus intéressant aujourd'hui
04:56qu'il y a trois ou quatre ans.
04:58On va rappeler qu'on s'est quand même remis
05:01à s'inquiéter de l'inflation.
05:03Quelle est la meilleure protection de son patrimoine
05:06que l'immobilier contre l'inflation ?
05:08Et puis, rappelons quand même,
05:10quel est le placement qui permet cet effet de levier
05:13absolument incroyable grâce au crédit ?
05:16Je vous rappelle qu'avec un apport...
05:17Oui, mais sans le louer.
05:18Vous l'achetez, vous ne le louez pas.
05:19Mais bien sûr que si.
05:21Vous investissez quelques dizaines de milliers d'euros.
05:24Vous achetez un bien à 200 000 ou 300 000 euros.
05:26Oui, mais vous le revendez sans vous.
05:27Mais vous ne revendez rien du tout
05:28puisque vous avez votre crédit
05:29qui est payé en grande partie par votre locataire.
05:32Quel est l'investissement qui, au bout du compte,
05:35vous rapporte un patrimoine
05:37et que vous n'avez quasiment pas payé
05:39puisque c'est votre locataire qui l'a payé ?
05:41Donc, quand même, c'est quand même pas neutre.
05:44Et puis après, là où je suis d'accord,
05:47et c'est là où on peut dire que c'est peut-être
05:48un marché plus exigeant pour les investisseurs qu'avant.
05:52Mais quand même, tout ce qu'on a dit sur les contraintes,
05:54les normes, les DPE, etc.
05:57Je veux dire, si vous acceptez l'idée
06:00que c'est plus seulement un truc que vous achetez,
06:03un bien que vous achetez et que vous n'avez pas besoin de l'occuper,
06:05mais si vous acceptez de faire des travaux de rénovation,
06:07si vous acceptez de le gérer attentivement, etc.,
06:11vous allez faire des très belles opportunités.
06:13Et puis moi, le conseil que je donne, parce que c'est possible aujourd'hui,
06:16c'est quand vous calculez la rentabilité de votre investissement immobilier,
06:21faites fi de toutes les défiscalisations.
06:24La défiscalisation, c'est le pire argument pour acheter un bien.
06:28Oui, ça, c'est pas le mot moteur, je suis d'accord.
06:29Voilà, donc quand vous faites un investissement immobilier,
06:33choisissez l'emplacement.
06:34Si vous faites un investissement sans regarder les impôts,
06:36c'est que vous êtes complètement malade.
06:37Non, je ne parlais pas de la fiscalité sur ce que ça vous rapporte.
06:41Je parlais de toutes les contraintes, de tout ça, les normes, etc.
06:45Je veux dire, calculez votre rentabilité sans penser,
06:48il ne faut pas, quand vous faites votre calcul d'investisseur immobilier,
06:51que votre rentabilité dépende uniquement de paramètres
06:54sur la fiscalité, les incitations fiscales, les dispositifs.
06:58Enfin, à la fin, on se dit, investissez pour penser à la France, quoi.
07:00C'est-à-dire qu'est-ce qu'on en a besoin, quoi.
07:02C'est du social.
07:03Oui, mais ce n'est pas possible.
07:04On vous demande de payer des impôts pour penser à la France,
07:06d'investir pour penser à la France.
07:06Encore une fois, quel est le placement dont vous êtes sûrs
07:09qu'à terme, vous aurez ce patrimoine ?
07:11Parce qu'en fait, là où vous raisonnez de façon totalement biaisée,
07:14c'est que vous oubliez, vous raisonnez, vous, au mois, le mois,
07:18et à l'année, mais n'oubliez pas qu'à la fin,
07:21vous êtes propriétaire d'un bien.
07:23C'est bien pour ça que les gens l'achètent et le louent pas.
07:25Ils préfèrent perdre de l'argent sur les sévites que de louer,
07:27tellement c'est contraignant.
07:28Il faut rendre l'allocation à nouveau rentable, stable et prévisible.
07:32C'est un appel aux politiques.
07:34Arrêtez de faire n'importe quoi avec le logement.
07:37Je vous cède ce point.
07:38Évidemment, c'est mieux quand l'horizon fiscal et réglementaire est dégagé,
07:43mais ça n'empêche pas qu'aujourd'hui,
07:45ça peut rester un très bon investissement,
07:48un peu à contre-courant.
07:50Vous investissez sur les marchés ou dans le logement en ce moment ?
07:53Attendez, on va dire un truc très simple.
07:57Quel est le deuxième investissement le plus rentable après les actions ?
08:01Oui, la pierre reste encore très culturelle.
08:03Et quand vous voyez ce qui nous attend sur les marchés, mon petit Raphaël,
08:07vous comprendrez qu'on peut quand même être inquiet de cette rentabilité financière
08:12et qu'un peu de sécurité du côté de l'immobilier, ça peut faire du bien.
08:15Allez, merci Emmanuel.
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