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Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:01BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur d'Auroa.
00:05Et il est midi une sur BFM Business lors des experts de l'IMO, mais avant cela un rappel de
00:09l'actualité du jour.
00:10Et face à la canicule qui persiste, EDF annonce la mise à l'arrêt d'un deuxième réacteur.
00:15Cette fois, c'est la centrale de Nogent-sur-Seine qui est touchée après celle de Golfech depuis lundi dans
00:20le Tarn-et-Garonne.
00:21En cause, les températures trop élevées des fleuves qui servent normalement au refroidissement des réacteurs.
00:26EDF précise que des baisses de production sont en cours et à prévoir.
00:30Sur d'autres sites, sur le front géopolitique, notez que l'apaisement au Moyen-Orient a enfin ramené les cours
00:34du pétrole à leur niveau d'avant la guerre contre l'Iran.
00:38Le baril de Brent aussi autour des 72 dollars ce midi et le WTI sous les 70 dollars.
00:44Une accalmie qui reste fragile, d'où la mise en garde du chef de la diplomatie américaine en tournée dans
00:48le Golfe.
00:49Marco Rubio assure que Washington refusera la mise en place de péage dans le détroit d'Hormuz,
00:55considérant que cela pourrait engendrer un chaos total en se propageant à d'autres passages maritimes.
01:00Allez, c'est l'heure des experts de Limo.
01:14BFM Business présente les experts de Limo.
01:16Marie-Cœur d'Aurora.
01:18Et les experts de Limo, c'est tous les jours à l'heure de votre déjeuner sur BFM Business.
01:22Une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements.
01:25Et comme tous les jours, ça démarre par cette séquence qui vous concerne, amis professionnels de ce secteur de l
01:30'immobilier,
01:31le pro de Limo, des témoignages terrain de vos métiers.
01:34Alors aujourd'hui, on ne va pas parler logement.
01:36Enfin, on pourrait parler de ce qui pourrait devenir des logements, mais pas vraiment.
01:38On va parler de la vacance des bureaux en Ile-de-France.
01:42Je dis vacances, mais on va voir que c'est plutôt de l'obsolescence.
01:45On verra ça dans quelques instants.
01:46Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour avec un sacré match aujourd'hui.
01:50Logement social contre logement intermédiaire.
01:53Match ou complémentarité ?
01:55On verra ça dans quelques instants.
01:56Mais d'abord, c'est l'heure du pro de Limo.
01:59Les experts de Limo, le pro de Limo.
02:03Et on est en ligne avec Xavier Savedra.
02:06J'espère que j'ai bien prononcé votre nom, Xavier.
02:09Consultant immobilier indépendant.
02:12Oui, c'est très bien.
02:13Bonjour, merci de m'avoir accueillé.
02:14Ah oui, voilà, je comprends mieux.
02:16Vous avez un super vaccin et ça tombe très bien avec le temps d'aujourd'hui.
02:21Alors, on allait parler justement…
02:23L'accident du Sud.
02:23Oui, mais ça fait du bien en fait, c'est joli.
02:26On allait parler avec vous de la vacance des bureaux en Ile-de-France.
02:29Alors, on la connaît, elle est considérable.
02:31Mais vous, vous nous dites, en fait, à une époque, on pouvait parler de vacances.
02:34Aujourd'hui, vous nous dites, c'est quasiment l'existence même de ces locaux
02:37qui doit être remise en cause.
02:40Oui, en effet, avec le nombre de mètres carrés qu'on a vacants,
02:45c'est notamment depuis le Covid et l'implémentation du télétravail.
02:50Les risques majeurs aujourd'hui n'est pas une vacance temporelle,
02:54mais le fait que ces vacances deviennent définitives
02:57et que l'immeuble ne soit plus capable de répondre aux attentes du marché
03:02et des utilisateurs.
03:03Et donc, ils deviennent obsolètes.
03:05Mais ça veut dire qu'on fait quoi s'ils deviennent obsolètes ces locaux ?
03:08Parce que là, on parle quand même de 6,2 millions de mètres carrés de bureaux vides, en fait,
03:12en Ile-de-France.
03:13On en fait quoi ? On démolit tout ?
03:14Qu'est-ce qu'on fait ?
03:16En fait, il ne faut pas paniquer parce que beaucoup d'immeubles peuvent avoir des solutions.
03:22Et c'est justement le travail que j'imène.
03:25C'est d'analyser cas par cas si un immeuble peut être sauvé
03:30ou comment le faire, plus précisément.
03:32Mais justement, vous faites quoi quand vous le sauvez, l'immeuble ?
03:35Parce que c'est tout le sujet.
03:37C'est pour ça que je disais qu'on n'allait pas parler de logement,
03:38mais enfin quand même.
03:39Est-ce que c'est le sujet de la transformation de ces bureaux en logement, par exemple ?
03:43Ça peut être, ça peut l'être.
03:45Après, il n'y a pas une formule magique.
03:48C'est vraiment une analyse de cas par cas.
03:51Il faut analyser l'immeuble en soi,
03:54quelles sont les caractéristiques intrinsèques,
03:56les caractéristiques techniques.
03:58Il faut bien évidemment analyser les marchés.
04:00Est-ce que la demande a évolué ?
04:02Est-ce que les attentes des utilisateurs ont évolué ?
04:05Il y a aussi toute l'évolution réglementaire qu'on vit depuis quelques années
04:09avec des demandes de plus en plus fortes
04:12en termes de performances énergétiques.
04:15Qu'est-ce qu'on peut également faire d'un peu urbanistique ?
04:18Et qu'est-ce qu'on ne peut pas faire ?
04:21Et une fois qu'on a les réponses à toutes ces questions,
04:25il faut les prendre dans un ensemble,
04:28modéliser les différents scénarios
04:29et voir quel est le scénario qui est le plus pertinent
04:33pour mon client en particulier,
04:35parce que chaque client aussi est différent.
04:37Certains peuvent avoir des limitations
04:39ou favoriser certaines stratégies.
04:44Et donc, l'objectif est de trouver la bonne réponse
04:47qui convient à mon client.
04:48Et effectivement, cela peut être les rénover un immeuble,
04:53cela peut être les transformer pour accueillir des nouveaux usages
04:56ou dans certains cas, les cas les plus extrêmes parfois,
04:59la meilleure solution, c'est de démolir et reconstruire.
05:02Juste quand même, votre boulot,
05:03c'est de justement expliquer ça à des propriétaires
05:06qui parfois ne l'ont toujours pas compris,
05:08c'est-à-dire qu'ils attendent en se disant
05:09« bon, pour l'instant c'est vacant,
05:10mais il y aura forcément quelqu'un que ça va intéresser ».
05:12Et vous, votre job, c'est de lui dire
05:13« non, en fait, il n'y aura personne à ce stade,
05:15compte tenu de ce que c'est aujourd'hui,
05:17qui pourrait être intéressé en l'État par ce bien-là ».
05:19C'est ça, votre boulot ?
05:21Oui, exactement.
05:22Et après, le mettre en place.
05:23Mais il est important de souligner
05:25que l'attentisme a des conséquences aussi.
05:29Sur la valeur.
05:29Parce que, sur la valeur,
05:31on a des charges à payer tant qu'un autre immeuble,
05:33il ne reste vacant.
05:35L'immeuble, il continue à se détériorer dans le temps
05:37s'il n'est pas utilisé.
05:39Et donc, attendre n'est pas une décision qui est neutre.
05:45Oui, mais on a le sentiment que sur cet immobilier tertiaire,
05:50c'est un peu plus compliqué presque encore
05:52que sur les logements et que les particuliers entre eux
05:54qui attendent, qui attendent et qui finissent par brader.
05:56Mais là, sur l'immobilier tertiaire,
05:57parfois, on a le sentiment de se dire
05:58« oh là là, tant que je n'ai pas vendu, je n'ai pas perdu,
06:00donc j'attends, j'attends, j'attends ».
06:01Mais vous, ce que vous dites, c'est
06:02« attention les gars, vous allez perdre encore plus ».
06:05C'est ça.
06:06En effet, c'est perdre peu aujourd'hui
06:09pour perdre beaucoup plus des mains.
06:11Donc, je pense que la bonne décision
06:14est de se poser la question.
06:16Il faudra faire des décisions parfois difficiles,
06:20mais qui vont assurer ou qui vont optimiser
06:23la durabilité de votre immeuble
06:25et la valeur sur le long terme.
06:27Et donc, pour ça, il faut vous appeler, c'est ça ?
06:28Non, je ne présente vous pas.
06:31Par exemple, oui, oui, je serais ravi
06:33de partager mon expertise sur le sujet.
06:36Avis aux propriétaires de bureaux vides en Ile-de-France.
06:39Ils sont encore nombreux.
06:41Appelez Xavier Savedra.
06:43J'espère qu'encore une fois, je l'ai bien prononcé.
06:45Consultant immobilier indépendant qui était avec nous
06:47ce midi sur BFM Business.
06:49Allez, c'est l'heure du débat.
06:52Les experts de l'IMO, le débat.
06:55Et à mes côtés, Éric Balsy, le patron d'Inlie.
06:58Bonjour, Éric.
06:59Bonjour, Marie.
06:59Et à mes côtés également, Cédric Loré,
07:01directeur général délégué de Polylogie.
07:03Bonjour, Marie.
07:04Alors, je le disais, aujourd'hui, on va faire un match.
07:06On va voir qu'en fait, c'est un peu plus subtil que ça,
07:08mais faire ce match entre le logement intermédiaire
07:11et le logement social.
07:12Alors déjà, on va définir, redéfinir ensemble
07:15les différences entre ce logement intermédiaire
07:17et ce logement social.
07:19Éric, on parle du logement intermédiaire.
07:22Alors, c'est quoi le profil d'un locataire
07:26du logement intermédiaire ?
07:27C'est la bonne question.
07:28C'est vrai que souvent, on commence par le logement
07:30et en fait, il faut bien commencer par le profil
07:32du client, du locataire.
07:32On parle de quoi qu'il arrive, que ce soit le logement intermédiaire
07:35ou le logement social, on parle de logement
07:36avec des loyers modérés.
07:38Donc, l'idée, c'est de se dire à qui s'adressent ces logements.
07:40Effectivement.
07:41Dans les deux cas, on est sur des prix abordables
07:43ou prix maîtrisés, comme on le dit chez Inni.
07:45Chez Inni, le client, on va dire, moyen, le portrait robot,
07:51c'est un jeune actif, un salarié d'une entreprise privée.
07:55En 2025, le groupe Inni a logé 9000 ménages
07:59et dans ces 9000 ménages, 94% étaient des salariés
08:03du secteur privé.
08:04Voilà, plutôt des salariés, un âge moyen de 34 ans,
08:08donc plutôt des jeunes.
08:09Jeunes, oui.
08:10Voilà, donc des futurs candidats à l'accession
08:13et on en parlera tout à l'heure.
08:15En fait, le logement intermédiaire est un produit
08:16d'accession différé, c'est ce qui va aussi différencier
08:19du logement social, notamment, et qui ont des revenus
08:23de 50, je parle du ménage, évidemment, 50-55 euros.
08:27Donc, on est vraiment sur des populations...
08:29Par an, je crois.
08:29Par an, évidemment.
08:31C'est des revenus annuels, on est sur des populations
08:33qui sont rarement éligibles au logement social,
08:36mais qui ne peuvent pas se loger dans le privé.
08:38On le voit, il n'y a plus d'offres privées.
08:41Beaucoup de dispositifs ont disparu.
08:43Les institutionnels, appelés aussi les Zinzins,
08:47n'investissent plus non plus.
08:48Donc, le logement intermédiaire est également une réponse
08:51à une offre qui n'est plus sociale,
08:53mais qui est plutôt intermédiaire, voire privée.
08:56Je ne dirai rien.
08:57Je ne dirai rien, je me retourne vers Cédric.
08:59Non, parce que vous savez quelle est ma position sur...
09:01Je vais refaire à un moment les chiffres,
09:02mais bon, je me retourne vers Cédric.
09:04Sur l'éligibilité, justement, à ces logements intermédiaires
09:07et ces logements sociaux,
09:08parce qu'en plus, il y a plusieurs catégories de logements sociaux.
09:10On en a trois.
09:11Pour la faire courte, vous avez du trait social, social,
09:13et puis social supérieur, en gros.
09:15Avec des plafonds de ressources
09:16qui ne sont pas si éloignés quand même
09:19du logement intermédiaire.
09:22Les populations sont véritablement différentes ?
09:24Il y a quand même un échelonnement sur les plafonds de ressources.
09:26Il y a un écart entre ceux du produit le moins social
09:29du logement social, qui est le PLS,
09:31et puis le logement intermédiaire.
09:32Il y a quand même cette différence sur les ressources.
09:35La différence, elle est beaucoup plus marquée, en fait,
09:36quand on regarde l'occupation en tant que telle
09:37et les gens, le profil des ménages
09:40qui rentrent dans le logement social
09:41et dans le logement intermédiaire.
09:42Mais ça j'entends.
09:42Mais est-ce qu'il n'y a pas...
09:43Alors, pardon, mais est-ce qu'il n'y a pas aussi
09:44une forme de...
09:45Comment dire ?
09:46Aller de censure des ménages
09:48en se disant, moi, je ne vais pas être éligible
09:49au logement social,
09:50donc je regarde le logement intermédiaire.
09:52Parce qu'en réalité...
09:53Je veux juste prendre un exemple,
09:54parce que j'ai regardé un petit peu...
09:55Alors, si on regarde la zone Abyss-Paris,
09:57en gros, j'ai pris un couple avec deux enfants.
10:01Ça matche aussi pour un parent solo avec deux enfants.
10:04C'est les mêmes plafonds de ressources.
10:06Il ne faut pas gagner plus que 102 812 euros par an
10:10pour du logement intermédiaire.
10:12Si je regarde le moins social des logements sociaux,
10:15on monte déjà quand même à 81 858 euros.
10:20Est-ce que, véritablement,
10:22on loge des gens qui sont vraiment en difficulté
10:25dans le LLI ?
10:26Je pose la question dans le logement intermédiaire.
10:28Je vous pose la question.
10:29Je crois que la question, c'est plutôt le PLS.
10:31Quand on regarde les 3 millions de...
10:32Le PLS étant la catégorie la moins sociale.
10:34La catégorie la moins sociale.
10:36En fait, quand on regarde les chiffres,
10:37il y a 3 millions de demandeurs de logement social en France
10:40et 90% demandent le très modeste et le modeste.
10:45Le PLS représente à peine 10%.
10:47Et dans certains territoires, moi qui ai travaillé dans les Hauts-de-France,
10:50c'était à peine 5%.
10:51Donc, en réalité, quand on parle de demandes de logement social,
10:54les gens réclament plutôt du PLAI et PLUS.
10:58Donc, très social, les populations fragiles
11:00et puis les populations modestes.
11:01Et c'est vrai qu'on peut s'interroger entre le PLS
11:04et le logement intermédiaire,
11:06puisque nous, quand on regarde nos statistiques chaque année,
11:08on a à peu près 15% qui sortent du logement social PLS
11:12pour venir dans le logement intermédiaire.
11:13Donc, on voit bien qu'effectivement, là-dessus,
11:17la frontière ou les écarts ne sont pas extraordinaires.
11:20Par contre, nous, en tant qu'INI,
11:22s'il n'y a pas un rapport de 1,5,
11:24c'est-à-dire qu'il ne faut pas,
11:25entre le loyer du marché libre et le PLS,
11:28on n'ira pas faire de l'intermédiaire.
11:29L'intermédiaire version INI,
11:31on fait de la vraie intermédiaire,
11:33c'est quand même dans les zones très, très, très tendues.
11:35Sinon, vous avez raison, ça ne sert à rien.
11:36Il vaut mieux faire du PLS
11:37et répondre à ses besoins de ces familles
11:39qui ont besoin de se loger.
11:40Cédric, vous faites de tout, vous ?
11:42Alors, chez Polylogie, on fait tout,
11:43du trait social à l'intermédiaire,
11:45jusqu'à l'accession, en effet.
11:48C'est vrai qu'on a des ménages
11:52qui rentrent dans le logement social
11:52qui sont de plus en plus pauvres, en réalité.
11:55Et donc, il y a une concurrence dans les publics.
11:57La concurrence, elle est plutôt là
11:58que dans les produits, en réalité.
11:59Et donc, vous pouvez avoir des revenus
12:01relativement élevés
12:02et prétendre au logement social.
12:03Être éligible à un logement social
12:05sans pour autant être prioritaire.
12:06Avoir la moindre chance d'y rentrer.
12:08En particulier quand vous vivez
12:10dans les territoires les plus tendus.
12:11Et c'est là où le logement intermédiaire
12:13est particulièrement intéressant
12:14parce que vous allez avoir un loyer
12:16effectivement un peu plus élevé
12:17que si vous étiez dans du PLS
12:18et vos chances de succès sont aussi
12:20beaucoup plus élevées
12:20que si vous attendez un logement social.
12:22Il est là, le sujet.
12:22Parce qu'effectivement,
12:23quand on regarde sur le papier,
12:24effectivement, enfin voilà,
12:25moi, je parle toujours de mon cas personnel,
12:27mais faisons-le.
12:28Moi, je suis éligible
12:28à deux catégories de logements sociaux
12:29sur trois.
12:31Et évidemment, donc au LLI.
12:32Donc, voilà.
12:33Et je suis dans le marché libre.
12:35Libre comme l'air.
12:37Et pourquoi ?
12:38Parce qu'il n'y a pas suffisamment d'offres.
12:39Donc, est-ce que ce n'est pas ça le sujet
12:41entre le logement social
12:42et le logement intermédiaire ?
12:43C'est cette concurrence dans les publics
12:45et donc ce besoin de produire davantage, en fait.
12:47Oui, notre concurrent, nous,
12:48ce n'est pas le logement social.
12:49Nous, notre concurrent,
12:50c'est le logement de livres.
12:51En fait, l'objectif, effectivement,
12:52c'est de produire du logement intermédiaire
12:54pour essayer.
12:55En tout cas, c'est un des objectifs
12:57à baisser, à ramener les prix.
12:58C'est-à-dire que plus vous avez
12:59une offre intermédiaire abondante
13:00et plus, finalement, le livre
13:02va venir s'aligner sur ce tarif-là.
13:05Donc, c'est là où plus on a
13:06de logements dits à prix maîtrisés
13:08et plus on a de chances, finalement,
13:09d'avoir un marché du livre
13:11qui va venir, on va dire, se corriger
13:12puisque à Paris, en fait,
13:14on investit peu,
13:15il n'y a pas suffisamment
13:16de logements intermédiaires,
13:17les familles partent,
13:19forcément, ce qui reste
13:20est très, très, très, très cher.
13:21Donc, voilà le sujet.
13:22C'est que dans beaucoup de communes,
13:24nous, on regarde du côté du Grand Ouest
13:27où, en fait, le logement libre
13:29et le logement intermédiaire,
13:30c'est quasiment, on va dire,
13:31très proche,
13:33quasiment identique.
13:34Et il vaut mieux,
13:35dans ce cas d'affaire du libre,
13:36et avoir le soutien,
13:37on va dire, au niveau fiscalité
13:39pour avoir, finalement,
13:40parce que le logement coûte cher
13:41aussi dans ces territoires,
13:42pour avoir une offre
13:43qui soit plutôt libre,
13:44abordable,
13:45avec un dispositif qui est soutenu
13:47et, en plus, géré par des professionnels
13:49comme Indy.
13:50Oui, alors, justement,
13:50ça répond à la question
13:51parce que vous le savez
13:52ou vous ne le savez pas,
13:53mais vous le saurez.
13:53Alban, notre réalisateur,
13:55en Régie,
13:55me pose souvent des questions
13:56sur les débats qu'on mène en plateau.
13:58Il est hyper impliqué.
13:59Il me dit,
13:59mais c'est qui les propriétaires
14:00bailleurs de ces logements intermédiaires ?
14:02Alban, on les voici.
14:04Mais il y en a d'autres,
14:05ça peut être aussi des particuliers.
14:06Est-ce que ce ne sont pas,
14:07eux, aussi, vos concurrents ?
14:08Parce qu'aujourd'hui,
14:10le LLI peut être accessible
14:11à des particuliers.
14:12Il faut avoir un véhicule particulier
14:13quand même pour investir
14:14dans du LLI.
14:14Il faut créer une société.
14:16On ne peut pas tout de suite
14:17être propriétaire de LLI
14:19en tant que tel.
14:19On a des dispositifs fiscaux
14:20qui ont existé
14:21ou qui essayent d'exister.
14:22Qui essayent d'exister,
14:26être en concurrence potentielle
14:28avec le LLI,
14:29mais on est quand même
14:29sur des faibles volumes.
14:30C'est des investisseurs particuliers.
14:31Donc, ils vont acheter
14:32un, deux logements grand maximum.
14:34Notre force de frappe
14:35à Eric et à Polylogy,
14:36à Inni et Polylogy
14:37et d'autres acteurs comme nous,
14:39c'est qu'on a cette capacité
14:40à faire du volume.
14:42Combien ?
14:42Il va falloir me donner des chiffres.
14:43Alors, chez Polylogy,
14:45on en est,
14:45avec les prochaines livraisons
14:46qui arrivent,
14:47on sera sur 1 400 LLI,
14:48ce qui est relativement modeste
14:50quand on regarde l'essentiel
14:51du parc qu'on a,
14:52en tout cas chez la société mère
14:54du groupe qui est l'OGREP,
14:55on est sur 48 000 logements.
14:57Vous voyez,
14:57ça reste une proportion limitée
14:58mais qui est très utile.
15:00On y reviendra,
15:00mais qui est très utile aussi
15:01pour équilibrer les opérations
15:03dans lesquelles on a aussi...
15:04Oui, on va en parler.
15:05L'équilibre financier de l'opération.
15:07Mais notre grosse force,
15:08c'est qu'on a cette capacité
15:09aussi à faire de la gestion,
15:11d'exploiter ce patrimoine,
15:13de l'arbitrer le moment venu
15:14quand il faut le vendre.
15:16Ce qu'on ne peut pas retrouver
15:16si on s'adresse
15:17à une multitude d'investisseurs particuliers.
15:19Donc, c'est aussi un atout
15:20pour les pouvoirs publics
15:21d'avoir des acteurs comme nous
15:22sur lesquels s'appuyer.
15:23D'ailleurs, rappelons-nous
15:24qu'on a été appelés à contribution
15:26il y a quelques temps
15:27pour aider les promoteurs.
15:29Et quand on aidait les promoteurs,
15:30c'était avec du logement social
15:31et beaucoup de logements intermédiaires.
15:33Vous en êtes à combien chez Lille ?
15:34Sur du logement intermédiaire.
15:36Nous, on a produit 3 500 logements.
15:38On a un objectif de 4 000 à l'année.
15:40Ça ne suffit pas aujourd'hui.
15:42Donc, on a besoin effectivement
15:43que des bailleurs viennent soutenir.
15:45Alors, ce n'est pas tout à fait
15:45la même logique.
15:47On est très spécialisés
15:48et on va dans les zones très tendues.
15:49On ne le voit pas partout.
15:51Et on a des dispositifs
15:53comme le Jean-Brun
15:54qui parlent de loyer intermédiaire.
15:55C'est une première.
15:56Ce qu'on ne dit pas non plus,
15:57c'est que le Pinel,
15:58c'était du loyer intermédiaire.
15:59C'est les mêmes niveaux
16:00et plafonds de ressources.
16:01C'est exactement le même produit.
16:02Donc, quelque part,
16:03il y avait aussi une volonté.
16:04Alors, apparemment,
16:04ce n'étaient pas exactement
16:05les mêmes niveaux de loyer
16:06quand même entre le Pinel et le CID ?
16:07Si, si.
16:08À la fin, ça s'est aligné.
16:10C'est pour ça qu'il y a eu
16:11des dispositifs d'élargissement
16:12des zones LLI
16:13pour venir apporter une solution
16:16à la fin du Pinel.
16:17Donc, le Pinel,
16:18le Jean-Brun aujourd'hui,
16:20ce sont des loyers intermédiaires.
16:22Et donc, les loyers intermédiaires,
16:23on rappelle,
16:2410 à 15 % plus faibles
16:25que ceux du marché globalement.
16:2610, 15, parfois 20 %.
16:27Par exemple, sur Paris,
16:28vous êtes même à 40 %
16:29quand vous avez des loyers
16:30à 30 euros.
16:31Et quand est-ce que vous construisez, là ?
16:34Il faut accéder au foncier à Paris.
16:35Il n'y a pas de foncier à Paris.
16:36C'est compliqué.
16:37Il faut transformer des bureaux
16:38Il faut faire la surélévation.
16:39On en a déjà parlé.
16:40Transformer des bureaux
16:40en logement, évidemment.
16:41On regarde, on étudie,
16:42on travaille avec la ville de Paris
16:43sur le sujet
16:44pour transformer des bureaux
16:45en logement,
16:46sur la surélévation.
16:46On essaye de trouver
16:47une des solutions.
16:48Mais à Paris,
16:48c'est vrai que c'est compliqué.
16:49Et puis, c'est une politique
16:51qui a peut-être un peu tardé.
16:52Mais c'est vrai que le social,
16:54c'est important.
16:54Mais à côté,
16:55il faut vraiment produire.
16:56Et c'est ce que la ville de Paris
16:57a décidé.
16:58Vous avez un objectif
16:59de 4 000 logements sociaux,
17:00mais aussi 4 000 logements intermédiaires.
17:02J'ai envie de dire, enfin.
17:03Mais par contre, voilà.
17:04Maintenant, il faut amorcer la machine.
17:05Ce n'est pas si simple.
17:06Mais juste, du coup,
17:07pour me redonner les chiffres
17:08chez Inelie,
17:09là, on est à combien
17:09de logements produits ?
17:12On en a fait 3 500.
17:14On a un objectif annuel
17:15de 4 000.
17:15D'accord.
17:16Donc, c'est plutôt bien.
17:17Si on peut estimer
17:19le besoin aujourd'hui,
17:20vu que plus rien ne se fait autour
17:22en perte d'investissement
17:23des particuliers,
17:25certains l'estiment
17:26à peu près à 30 000 logements
17:27par an, le besoin.
17:29Donc, on est loin
17:30avec les 1 000, les 4 000.
17:32Et je rebondis
17:33sur ce que vous disiez, Cédric,
17:34sur le fait que,
17:35oui, effectivement,
17:35les grands institutionnels
17:37ont été appelés à la rescousse
17:39pour pouvoir sauver
17:40le soldat promoteur.
17:42Et là, je regardais
17:43les derniers chiffres
17:44des promoteurs immobiliers
17:46et on voit que les ventes en bloc,
17:48vous n'êtes plus là ?
17:51Peut-être que les veilleurs sociaux
17:55sont un peu moins là
17:57pour une raison assez simple.
17:58C'est qu'il y a eu
17:58beaucoup de logements intermédiaires
17:59qui ont été achetés
18:00ces dernières années
18:01et que c'est peut-être
18:03la différence entre Inni,
18:04qui est un acteur spécialisé
18:05du logement intermédiaire
18:06et les bailleurs sociaux
18:08comme Polylogie,
18:09Logireb,
18:09qui réalisent
18:10du logement intermédiaire.
18:11C'est qu'on a aussi
18:12d'autres vocations.
18:13Évidemment,
18:14on continue à produire
18:15du logement social,
18:15réhabiliter notre patrimoine.
18:17Et à un moment donné,
18:18il faut aussi qu'on arbitre
18:19nos investissements
18:21ou on met nos fonds propres.
18:22Et donc,
18:23c'est pour ça
18:23qu'il y a une petite réduction
18:25de la voilure,
18:26peut-être plus un effet
18:27d'attrition
18:28de l'offre des promoteurs
18:31du fait des élections municipales
18:32qui a probablement ralenti
18:33aussi un peu
18:34les opportunités
18:35qui se présentent à nous.
18:35Donc là,
18:36ça va repartir
18:36ou l'élection présidentielle,
18:38elle ne va pas aider ?
18:39On est,
18:40à mon avis,
18:41encore dans une instabilité
18:42au moins jusqu'à fin 2027.
18:45Je le crains.
18:46Chez Inli,
18:4690% de la production
18:49de 2025,
18:50c'était avec les promoteurs.
18:52Donc en fait,
18:52nous,
18:52on vient soutenir
18:53les promoteurs immobiliers.
18:54Là-dessus,
18:55nous,
18:55on n'a absolument pas baissé.
18:56On est capable de faire plus.
18:57Mais effectivement,
18:58on voit un ralentissement
18:59du côté des bailleurs sociaux
19:00qui ne peuvent pas financer
19:02avec des loyers faibles,
19:03sociaux,
19:04des prix actuels.
19:06Donc,
19:06il y a un problème
19:07de modèle économique.
19:07Vous voyez comment il fait
19:07la transition,
19:08Eric,
19:09c'est magique.
19:09Parce qu'il y a
19:10cet équilibre économique.
19:11Vous nous expliquez
19:12pourquoi il y a
19:12cet équilibre économique
19:13qui fait qu'on ne peut pas
19:15faire que du logement social,
19:16on ne peut pas faire
19:16que du logement libre non plus,
19:18on ne peut pas faire
19:19que du logement intermédiaire.
19:20Comment ça se passe
19:21au moment où,
19:22en fait,
19:22on a
19:24une page blanche ?
19:26En fait,
19:27on va se retrouver
19:27quand on produit
19:28plusieurs types de logements
19:30et en particulier
19:31quand on produit
19:32du logement très social,
19:33les loyers du très social
19:34sont très très bas.
19:36C'est 5,
19:376,
19:387 euros du mètre carré.
19:40Là où,
19:41sur l'intermédiaire,
19:42on va être pas loin du double,
19:43en tout cas,
19:43dans les zones les plus tendues.
19:45Donc,
19:45vous voyez bien,
19:46ce n'est pas la même équation.
19:47Donc,
19:47vous n'allez pas payer
19:48le même prix du coup ?
19:50Alors,
19:50on va avoir des prix
19:52au logement
19:52qui seront sensiblement
19:53plus élevés
19:54sur le logement intermédiaire
19:55parce qu'on va avoir
19:55des prestations
19:56supérieures.
19:57C'est-à-dire que le logement
19:58ne va pas être le même
19:58quand je vais moins être
19:59locataire d'un logement PLAI,
20:01donc le plus social
20:01des logements sociaux ?
20:02Effectivement,
20:02on a des prestations
20:03qui varient un peu,
20:04même si aujourd'hui,
20:04on fait quand même
20:05du logement social
20:06de très grande qualité,
20:07on a quand même
20:08des prestations
20:08qui sont sensiblement
20:09différentes entre
20:10le social et l'intermédiaire.
20:11Ce n'est pas pour autant
20:11qu'on a une multiplication
20:12par deux du prix.
20:13En fait,
20:14le problème de fond,
20:14c'est que la production
20:15du logement social
20:17reste très chère
20:17avec des loyers
20:19très bas.
20:20Si on ne met pas
20:20à côté de ça,
20:21du logement social,
20:23le moins social,
20:24c'est-à-dire le PLS,
20:25et du logement intermédiaire
20:26quand on en a l'opportunité.
20:27On équilibre
20:28parce que pour vous
20:30qui portez les projets
20:30aussi derrière,
20:31il faut que ce soit rentable.
20:32Il faut qu'à la fin,
20:33on ait des flux de trésorerie
20:34qui soient positifs idéalement,
20:37de manière à ce qu'on soit
20:38toujours dans la même logique,
20:39c'est-à-dire qu'on puisse
20:41chaque année
20:42produire des fonds propres
20:42à réinvestir
20:43dans notre patrimoine.
20:44C'est vraiment
20:44une logique vertueuse
20:45qu'on a en France
20:47avec le système
20:48du logement social.
20:49– Mais vous payez moins cher
20:51quand même,
20:51par exemple,
20:51quand vous passez
20:52par les promoteurs,
20:52de toute façon,
20:53dans l'absolu,
20:53vous payez moins cher
20:54que quand c'est vendu
20:56au particulier.
20:57– Oui, il y a une péréquation.
20:58– Oui, bien sûr.
20:58– Il y a des avantages
21:00dont vous bénéficiez quand même.
21:02– Oui, il y a une péréquation.
21:03En fait, de tout temps,
21:03le logement social
21:04a été subventionné
21:06par l'État.
21:07Moi, quand j'ai commencé,
21:10le niveau des subventions
21:11était tel qu'entre l'État
21:13et les collectivités,
21:15les communes,
21:16finalement,
21:17on venait absorber
21:18ce surcoût de construction
21:20qui permettait
21:20d'avoir des loyers
21:21plus faibles.
21:22L'État est endetté,
21:24les communes n'ont plus
21:24les moyens.
21:25Alors, on a encore
21:26quelques dispositifs,
21:27mais croyez-moi,
21:27il y a quasiment,
21:28je pense que vous pouvez
21:29le confirmer,
21:29quasiment plus de subventions
21:30d'État.
21:31Donc, du coup,
21:31l'équilibre se fait
21:32de manière plus difficile.
21:33Et heureusement
21:34qu'il y a encore
21:35cette péréquation
21:35au niveau de la construction.
21:37Effectivement,
21:37le prix d'un logement neuf
21:39pour du social,
21:40l'intermédiaire
21:41et du libre,
21:41ce n'est pas la même chose.
21:42Et c'est ce qui permet
21:43encore de financer
21:44du logement social.
21:46Oui, mais ce qui me fait poser,
21:47on n'aura évidemment
21:48pas le temps
21:48parce qu'il nous reste
21:493 minutes 30,
21:49comme d'habitude,
21:50le temps passe
21:50beaucoup trop vite.
21:51Mais enfin,
21:51ça me pose aussi
21:52une question
21:52puisqu'on est parti
21:53d'un débat
21:54sur le match
21:55ou pas match.
21:56Mais est-ce qu'il n'y a pas
21:56un risque de cannibalisation ?
21:58Est-ce que finalement,
21:59si c'est plus rentable
22:01de faire de l'intermédiaire
22:02et même du libre,
22:03j'ai envie de dire,
22:03mais bon,
22:03de l'intermédiaire
22:04que du logement social,
22:05finalement,
22:06est-ce qu'au bout d'un moment,
22:07on n'aura pas
22:07de moins en moins
22:08de logements sociaux
22:09et de plus en plus
22:10de logements intermédiaires ?
22:11Non, parce que le public
22:11n'est pas le même.
22:12C'était la première question,
22:13elle était très bonne.
22:13Je sais bien, mais...
22:14Le public est dans
22:15les zones très tendues.
22:16C'est-à-dire que si on va faire
22:17du logement intermédiaire
22:19là où on avait besoin
22:20pour du logement social,
22:21on se trompe.
22:23Et d'ailleurs,
22:23l'équilibre économique
22:24sera catastrophique.
22:26Donc, le logement intermédiaire,
22:27c'est vraiment fait
22:27pour des gens,
22:28des jeunes actifs
22:29qui n'ont pas les moyens
22:31ou qui ne peuvent pas
22:31attendre le logement social,
22:32mais souvent,
22:33ils sont éligibles
22:33au logement intermédiaire.
22:34Ils gagnent trois fois le revenu,
22:35ça c'est vérifié
22:37systématiquement chez nous.
22:38Et donc,
22:39qui en plus
22:40vont acheter leur logement
22:41au bout de 7-8 ans.
22:42Donc, on est vraiment
22:43sur d'autres candidats.
22:44Il y a un parcours résidentiel.
22:45Sur le social,
22:46sur du public très modeste,
22:47si vous faites du logement intermédiaire,
22:48ce n'est pas la réponse.
22:50Donc, le sujet du logement social
22:51est un sujet à part entière.
22:53L'intermédiaire, en fait,
22:54est plutôt en concurrence
22:55avec le libre
22:56pour essayer dans les marchés
22:57très tendus
22:58d'apporter une réponse
22:59à un marché libre
23:00qui n'est plus là,
23:01des investisseurs
23:02qui ne sont plus là
23:03et des prix qui sont trop élevés
23:05pour les faire justement
23:06ramener un petit peu
23:06à des niveaux raisonnables.
23:08Non, mais j'entends
23:09ce que vous dites.
23:10Maintenant,
23:10j'ai quand même
23:10vraiment l'impression
23:12et notamment
23:13par certaines initiatives
23:15de précédents ministres
23:16du logement
23:18devenus parlementaires,
23:19par exemple,
23:20de se dire
23:20bon, bah tiens,
23:21par exemple,
23:21dans les quotas
23:22de logements sociaux
23:23des villes,
23:23il faudrait introduire
23:24du logement intermédiaire
23:25pour des villes
23:26qui sont carencées.
23:28Là,
23:29il y aurait potentiellement
23:30un risque de concurrence
23:31mais...
23:31Mais est-ce que tout ça
23:32ne va pas en fait ?
23:33Pour moi,
23:34il y a une vraie complémentarité
23:35entre les produits.
23:36Comme l'a dit Eric,
23:37si le LLI est en concurrence,
23:38c'est plutôt avec de l'accession
23:39ou du parc locatif libre.
23:41Or,
23:41plus personne n'investit
23:42dans le parc locatif libre.
23:43Donc, heureusement
23:44qu'il y a le LLI
23:44pour faire ça.
23:45c'était la politique
23:46d'Emmanuel Macron
23:46de se dire
23:46que les institutionnels
23:47allaient se substituer
23:48aux particuliers.
23:49On en a besoin.
23:50Oui,
23:50il faudrait...
23:51Vous ne pouvez pas tout,
23:51messieurs.
23:52Vous êtes formidable
23:52mais vous ne pouvez pas tout.
23:53On ne peut pas tout.
23:54Il nous faut des fonds propres.
23:55On n'a pas les moyens.
23:56Donc,
23:56c'est clair
23:57qu'il y a une vraie complémentarité.
23:59Il n'y a pas de risque
23:59de cannibalisation.
24:00Oui,
24:01ce n'est pas facile.
24:02Enfin bref.
24:02On a compris.
24:03Vous avez compris l'idée ?
24:04Cannibalisation.
24:04Cannibalisation, merci.
24:06En revanche,
24:08on voit bien que ceux
24:08qui sont amenés à faire
24:09du logement social
24:10et du logement intermédiaire,
24:11de toute façon,
24:12ils ont cette habitude
24:13d'arbitrer
24:14là où ils vont mettre
24:15les moyens,
24:16là où ils vont mettre
24:16le poids du corps
24:17parce qu'ils ont une vocation
24:19à faire du logement social
24:21avant tout.
24:22Et s'il y a des acteurs spécialistes
24:23pour faire du logement
24:24intermédiaire,
24:24qu'ils en fassent,
24:25c'est très bien.
24:27Et puis,
24:27il faut surtout voir
24:28la vertu du logement
24:28intermédiaire
24:29qui est aussi complémentaire
24:31au fait d'apporter
24:32une offre
24:34avec des niveaux loyers
24:34un peu plus élevés
24:35au logement social
24:36et donc une capacité
24:37pour des jeunes ménages
24:38qui aujourd'hui
24:39n'arrêtent plus à rentrer
24:39dans le logement social
24:40d'avoir une solution quand même.
24:42Il ne faut jamais perdre
24:42ça de vue.
24:43Mais c'est aussi un moyen
24:44de faire de la diversification
24:45de l'habitat dans certains quartiers.
24:47On intervient aussi
24:48dans la production
24:49de logements intermédiaires
24:49dans des départements
24:50qui sont en pleine transformation.
24:52Chez Logirep,
24:53on a porté l'effort
24:54notamment en Seine-Saint-Denis.
24:56On réalise beaucoup
24:57de logements intermédiaires
24:58en Seine-Saint-Denis
24:58dans des quartiers
24:59qui sont en transformation.
25:00C'est un bon moyen
25:01d'engager la transformation
25:02du quartier
25:02avec du parc locatif intermédiaire
25:04et puis dans 10-15 ans,
25:05on sera capable
25:06d'avoir de l'accession
25:07comme à d'autres endroits
25:08de la métropole.
25:09Et puis,
25:10il y avait un mot,
25:10je sais qu'il me reste 10 secondes
25:11et Alban va me fâcher,
25:12mais il y avait un mot,
25:12c'est le taux de rotation.
25:15Vous parliez du fait
25:16que le logement intermédiaire,
25:17contrairement au logement social pur,
25:19c'est plus un tremplin
25:20vers l'accession,
25:20ce qui fait qu'on reste
25:21moins longtemps aussi.
25:22C'est ça aussi le sujet
25:23dans le logement intermédiaire.
25:24Sur l'intermédiaire pur,
25:24vous êtes à 14% de rotation.
25:27Sur le logement social,
25:27en zone très tendue,
25:28on doit être à peine à 5%.
25:315-15%.
25:31Même aujourd'hui,
25:32même avec la crise actuelle ?
25:34Ça a un petit peu baissé,
25:35mais l'intermédiaire
25:37qui est vraiment au niveau,
25:38parce qu'on a aussi
25:38un parc ancien
25:39qu'on fait comporter
25:40comme du logement intermédiaire,
25:41mais l'intermédiaire,
25:42la rotation reste élevée.
25:44Aujourd'hui,
25:45notre moyenne est à un peu plus de 11%,
25:46mais l'intermédiaire pur,
25:48il reste toujours à 14-15%.
25:50Tout ça, c'est passionnant,
25:51mais évidemment,
25:51il a fait partir le jingle à Alban,
25:53donc ça veut dire
25:53qu'il faut que je me taise.
25:54Voilà, donc je vous dis au revoir.
25:55Merci Eric,
25:56Eric Balsy,
25:57le patron d'une lit
25:57qui était avec nous,
25:58et Cédric Loret,
25:59le directeur général
26:00délégué de Polylogie.
26:01Merci d'avoir été avec nous.
26:02Vous reviendrez évidemment
26:03parce que ces sujets
26:04sont passionnants
26:04et moi, je vous retrouve dès demain
26:05pour un nouvel épisode
26:07des Experts de l'IMO
26:07sur BFM Business.
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