- il y a 1 semaine
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:00Et il est pile midi sur BFM Business lors des experts de l'IMO, mais avant cela un rappel des principaux titres de l'actualité.
00:06Actualité économique marquée par l'effondrement de Stellantis sur les marchés.
00:10L'action perd plus de 20% depuis l'ouverture après l'annonce d'une charge exceptionnelle colossale sur son exercice 2025.
00:16Charge de 22 milliards d'euros que le constructeur justifie par une surestimation de ses ventes de voitures électriques.
00:23Le titre Stellantis qui aussi, autour de 6,20€, 6,30€, soit environ 80% de moins qu'à son pic de 2024.
00:31Côté entreprises, notez également les résultats de la Société Générale qui clôt la séquence des publications bancaires.
00:37La Société Générale qui annonce certes elle aussi des bénéfices records à 6 milliards d'euros en 2025, mais elle déçoit tout de même du côté de ses activités de marché.
00:45Et enfin un indicateur positif pour l'économie française, notre déficit commercial qui s'est réduit de 10 milliards d'euros en 2025.
00:54Il est passé sous les 70 milliards, une amélioration liée à une hausse des exportations, notamment aéronautiques.
01:01Allez, c'est l'heure des experts de l'IMO.
01:07BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur De Roura.
01:11Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours sur BFM Business à l'heure de votre déjeuner, une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements.
01:19Et comme tous les vendredis, ce ne sont pas les meilleurs professionnels du secteur qui nous accompagnent, mais les meilleurs journalistes.
01:26Et en l'occurrence à mes côtés aujourd'hui, Pierre Chevillard et Virginie Grolot.
01:29Et comme chaque vendredi, ça démarrera par l'éternel hebdomadaire topoto de la semaine.
01:35Relative stabilité en ce mois de février, mais on ne va pas se mentir, la tendance est plutôt haussière.
01:40Et pourtant, on n'a peur de rien, nous.
01:42On n'a peur de rien parce que les conditions d'emprunt, elles restent globalement positives.
01:47Et d'ailleurs, Pierre, on profitera pour nous parler du financement des seniors.
01:50Ce sera le petit focus sur le financement et sur le crédit notamment.
01:54On a un budget, oui, on a un budget, youpi.
01:56Alors évidemment, on va reparler de notre dispositif Jean-Brun, qu'on attendait.
01:59Mais pas que, Virginie nous dira ce qu'il y a d'autre aussi dans ce budget pour 2026 concernant l'immobilier et le logement.
02:05Enfin, on parlera dans le désordre, bien-être dans les immeubles.
02:09On fera le point sur la dernière étude de la Fondation pour le logement.
02:13Et j'espère, j'espère qu'on aura enfin le temps de parler de quoi ?
02:16Des petits moulins, des petits moulins à eau qui se transforment en mini centrales hydroélectriques.
02:21On verra ça dans les experts de l'IMO, ça démarre tout de suite.
02:24Les experts de l'IMO, le débat.
02:30Virginie Grosleau, chef de rubrique immobilier à Challange.
02:32Bonjour Virginie.
02:33Bonjour Marie.
02:34Et le formidable journaliste indépendant Pierre Chevillard.
02:36Bonjour Pierre.
02:37Bonjour Marie.
02:38Bonjour Virginie.
02:39Et évidemment, pour démarrer ses bonjours, on commence avec le...
02:43Les experts de l'IMO, le topoto de la semaine.
02:47Il y a toujours un journaliste qui se tente à vouloir faire le jingle, quand bien même on en a un maintenant.
02:51Il est bien.
02:52Il est bien ce jingle, il est bien, il faudrait qu'on le chante.
02:55Alors Pierre, justement, on en est où de nos taux d'intérêt immobiliers ?
02:58Comme vous le disiez, on est entre stabilité et très légère hausse.
03:02On est à le 20 ans moyen, on est à 3,40.
03:06On est à 3,60 à peu près pour le 25 ans brut, hors garantie d'assurance.
03:10Donc c'est plutôt pas mal.
03:13Oui, on parle de hausse, mais il y a quand même un phénomène qui vient,
03:16c'est qu'on rentre dans le premier temps fort immobilier de l'année.
03:19Les banques ont besoin de clients, donc il y a un retour de la concurrence bancaire.
03:24Et puis si on a un bon dossier, alors ça c'est la clé pour emprunter, il faut un peu d'apport, 15-20%.
03:29Il faut un logement de qualité, surtout avec un bon DPE.
03:34Diagnostique de performance énergétique.
03:35Ou engager des travaux pour gagner des lettres sur le DPE, c'est-à-dire qu'il ne faut pas oublier que le bien, c'est garantie, le crédit.
03:42Sur la valeur du bien.
03:43Voilà, et que donc si jamais on doit revendre pour des questions de chômage, de divorce, on va revendre avec une décote.
03:49Donc il s'agit de limiter la casse pour que l'emprunteur puisse rembourser son crédit.
03:53Donc la banque est très sensible à la qualité de cette garantie.
03:56Et du coup, si vous avez un bon dossier, si vous avez un peu d'apport, on peut avoir des décotes.
04:03Et que le 20 en moyen à 3,40, on peut l'avoir à 3,20, voire à 3,10.
04:08Et on n'a pas forcément besoin de gagner de 100 000 euros.
04:10C'est ce que j'allais dire Pierre, est-ce qu'il faut être quand même très très riche pour obtenir cette décote ?
04:14Alors le principe c'est qu'effectivement, plus vous avez d'argent, moins vous présentez de risque pour la banque, donc plus le taux est bas.
04:20Mais si vous avez un bon dossier, il y a un courtier, Ludovic Cusieux d'Artemis Courtage qui le disait.
04:25Et d'ailleurs c'est assez étonnant parce que d'habitude, les courtiers, on le sait mais on ne le dit pas trop,
04:29il fallait faire très attention à la qualité du dossier, à la tenue de compte, à comment on dépensait son argent, comment on épargnait.
04:37Et que si on fait ça, si on est un couple qui gagne 50, 60 000 euros, qui a un petit peu d'apport,
04:44eh bien on peut avoir la décote, mais pour ça, il faut faire jouer la concurrence entre les banques.
04:48Donc on peut passer par un courtier, on peut le faire soi-même.
04:50L'avantage du courtier, c'est qu'on gagne du temps, il connaît toutes les offres bancaires et surtout lui.
04:54Il connaît les banques qui cherchent tel ou tel type de clientèle.
04:57Oui, parce que ce n'est pas parce que ça ne passe pas avec votre banque que votre profil n'en intéressera pas à une autre.
05:01C'est à peu près ça l'idée aussi.
05:02Donc c'est pas mal.
05:03Non, c'est ça l'idée. Et puis il faut regarder quel est le taux d'endettement.
05:06Parce que si effectivement, on n'a pas les mêmes conditions si on est à 30% ou à 35% d'endettement,
05:12en fonction de son âge, en fonction de sa capacité résiduelle d'épargne.
05:16Alors parfois, on voit même quand même certaines banques un peu abusées.
05:19Là, on me signalait un cas où on me disait, il faut prendre une assurance vie en plus.
05:26Alors, il y a déjà l'assurance emprunteur, l'assurance habitation.
05:29Et en plus, il faut souscrire une assurance vie.
05:31Ça veut dire que la banque, elle cherche à ficeler quand même l'emprunteur.
05:34Enfin là, c'était un jeune couple.
05:35Bon, c'est un peu, personnellement, je trouve ça un peu excessif.
05:38Mais pourquoi pas ?
05:39Et surtout, il faut encore avoir une petite capacité d'épargne résiduelle.
05:44Effectivement, comme dit Pierre, les taux sont plutôt bons, entre guillemets.
05:48Là, il y avait le dernier observatoire crédit logement, c'est 3,20 en janvier, en moyenne.
05:52Toute durée d'emprunt confondue.
05:53Parce que tout le monde n'emprunte pas sur 25 ans et plus, etc.
05:56Mais de plus en plus sur de longues périodes.
05:58Mais de plus en plus sur de longues périodes.
06:00On voit très bien que la tendance, on est arrivé à 21 ans, quasiment, d'endettement en moyenne.
06:04Donc, ce n'est plus du tout les prêts sur 10 ou 15 ans, comme les générations précédentes ont connu.
06:09Je regardais, c'est dingue, il y a 10 ans, justement.
06:11Oui, les choses me passionnent.
06:13Je regardais sur Crédit Logement CSA 2016.
06:15On était à 17 ans en moyenne.
06:17On est maintenant au-delà des 21 ans.
06:18C'est quand même dingue.
06:19Vous avez les deux tiers des crédits qui sont sur 20 ans et plus.
06:24Donc, c'est ça.
06:26Après, là, hier, il y a eu la décision de la Banque Centrale Européenne.
06:29Donc, statu quo sur les taux directeurs.
06:32On était quand même à 3,06.
06:34Si on regarde un tout petit peu, quelques mois en arrière.
06:36C'est-à-dire, cet été, 3,06 en moyenne.
06:38Là, on est à 3,20.
06:39Donc, on voit quand même cette petite progression.
06:41Ce n'est pas rien.
06:42C'est absorbable.
06:43Puisque, justement, on peut jouer encore sur un peu la durée d'emprunt.
06:47Et on peut passer de 20 à 22 ans, par exemple.
06:49On n'est pas obligé d'aller à 25 ans.
06:49De passer direct à 25, oui.
06:51De passer à 25.
06:53Voilà.
06:53Il y a plein de petits curseurs qu'il faut faire jouer.
06:56Ça va être le moment, effectivement, la saison phare, entre guillemets, de l'achat immobilier.
07:01Donc, c'est quand même relativement positif pour les emprunteurs.
07:05Et puis, il y a encore les banques qui distribuent des crédits à taux bonifiés, notamment au primo-accédant.
07:09Vous avez 20 000 euros.
07:11Les jeunes primo, vous n'emballez pas.
07:12Voilà, c'est ça.
07:13Non, je le dis.
07:14Je ne sais pas que je pense à moi, mais un peu.
07:15Mais c'est les jeunes primo.
07:16Ah, mais il y en a un peu plus.
07:18Moi, j'ai acheté, j'avais 49 ans.
07:21Oui, mais vous n'aviez pas un prêt à taux bonifié.
07:24Non, mais à l'époque...
07:24Mais c'est ce que je veux dire.
07:25C'est que là, il y a des prêts...
07:26Non, non, mais ce que j'essaie de dire, c'est que les prêts à taux bonifiés du moment,
07:29ils sont pour les moins de 35 ans, globalement.
07:31Ça dépend, parce qu'il y a des banques qui, par exemple, pour les investisseurs,
07:34vont aussi donner des prêts à taux bonifiés.
07:36Parce que l'idée, c'est de gagner en performance énergétique
07:40pour être sûr que le bien puisse être continué à louer,
07:43pour qu'on puisse continuer à louer, pardon.
07:44Et si jamais on le revend,
07:47ils gardent cette qualité de garantie dont on parlait.
07:49Oui, mais pour un primo-accédant, je parle à ceux des grandes villes
07:52qui, comme moi, ont maintenant bien franchi la barre des 40 ans.
07:56Même si vous devenez primo-accédant demain,
07:58ces prêts à taux bonifiés, vous ne les avez pas pour la primo-accédant.
08:00En revanche, on peut avoir un prêt à taux zéro si on achète dans le neuf.
08:03Ça dépend du prix du neuf aussi.
08:06Parce qu'encore une fois, on en parlera un jour.
08:07Parce que je trouve ça très intéressant.
08:09Quand vous achetez du neuf dans les grandes villes,
08:10les prix étant stratosphériques,
08:12en fait, en fonction du nombre d'habitants,
08:14combien même vos revenus vous permettraient, théoriquement,
08:17de bénéficier du prêt à taux zéro,
08:18vous n'y avez pas droit.
08:19Parce que le prix est trop élevé
08:20et le nombre d'habitants futur trop faible.
08:22Donc ça aussi, c'est un vrai sujet.
08:24Et typiquement, Paris, c'est le meilleur exemple.
08:25Je vous le dis d'un mot, c'est quand même dramatique, concret.
08:28Des dispositifs qui sont censés aider à la primo-accession
08:30dans des villes particulièrement tendues,
08:33ce n'est pas possible.
08:33Et c'est pareil pour le dispositif de Jean-Brain dont on va parler.
08:35Il n'y a pas de neuf à Paris, quasiment.
08:36Oui, mais quand il y en a, c'est dommage.
08:39Et c'est pareil pour le Jean-Brain, on va en parler.
08:41Et quand il y en a, à Paris, en prix moyen,
08:43on doit être aux alentours de 12 000 euros.
08:44Exactement.
08:45Et si on va dans les...
08:46On est un petit peu, on est aux alentours de 10 000.
08:48Si on va peut-être un petit peu moins,
08:50dans le 19e ou dans le 20e.
08:51Mais si on construit dans nos arrondissements
08:53type le 16e, où il reste quelques rares réserves françaises.
08:55Ah bon là, on passe à 20 000.
08:56Là, on est, oui, on est à 15, 16, 17, 18, voire plus.
09:00Bon, allez, parlons quand même toujours de ce financement.
09:03On a parlé des primos.
09:04On va parler des seniors.
09:05Ce qu'on voit, c'est que les seniors,
09:10c'est des gens comme tout le monde,
09:11qui ont des projets immobiliers.
09:14Et on parlait des stades de crédit logement.
09:16Donc moi, j'ai regardé, il y a à peu près,
09:17dans l'ancien, les seniors,
09:19les plus de 55 ans, c'est 6,2% de parts de marché.
09:22Et dans le 9, c'est 5,2%.
09:24Donc c'est très peu.
09:25Alors qu'ils ont, eux aussi, des besoins immobiliers,
09:28de changer de logement,
09:29de s'offrir éventuellement une résidence secondaire.
09:32Et ils ont souvent de l'épargne, quand même ?
09:33Voilà, donc c'est une clientèle qui est intéressante pour les banques.
09:36Alors sur les crédits classiques, en fait,
09:37il n'y a pas d'âge limite pour emprunter.
09:39C'est quelque chose qu'on dit souvent.
09:40Ce qui va conditionner, c'est l'assurance.
09:42Et dans la majorité des cas,
09:44l'âge limite de remboursement, c'est 75 ans.
09:47Mais on peut avoir, en délégation d'assurance,
09:49ça peut monter à 85 ans.
09:51Donc ça veut dire qu'à 60 ans,
09:52on peut emprunter sur 15 ans.
09:54Après, le souci, c'est que,
09:57comme il y a le passage à la retraite,
09:58en général, on va calculer la capacité d'endettement
10:00sur le montant de la retraite.
10:03Donc voilà, c'est un peu moins.
10:05Mais on peut quand même y arriver.
10:08Et puis, on peut aussi faire passer plus facilement les choses
10:11en soldant d'autres crédits,
10:13en prenant une délégation d'assurance,
10:15en réduisant la quotité.
10:16C'est-à-dire qu'on prend une assurance à 50% sur chaque tête
10:19et pas à 100% sur chaque tête.
10:20Donc il y a des possibilités.
10:22Et puis après, il y a d'autres possibilités.
10:24Si on est déjà propriétaire,
10:26on peut faire du viager
10:27parce que c'est une excellente façon
10:28de monétiser son logement.
10:30On va toucher un bouquet.
10:32Donc une somme de 100, 200, 300 000 euros.
10:34Et puis une rente.
10:36Mensuelle.
10:36Et donc, c'est un moyen d'avoir de l'argent.
10:39Mais il y a aussi d'autres solutions.
10:40Vous avez le prêt hypothécaire de Trésorgris.
10:42Donc là, c'est le bien qui va garantir le crédit.
10:47Et il n'y a pas d'assurance obligatoire, par exemple.
10:51Vous avez aussi le prêt viager hypothécaire.
10:52Là aussi, sur la valeur du bien,
10:54vous ne remboursez rien.
10:56Le B1, quand même.
10:57Pardon.
10:58Et quand vous commencez à rembourser,
11:00c'est au décès ou à la revente que vous remboursez.
11:02Le problème, c'est que les taux sont très élevés.
11:04Voilà.
11:04Le problème, c'est que les taux ne sont pas du tout
11:06les taux du crédit immobilier.
11:07C'est-à-dire ?
11:08C'est-à-dire ?
11:08Je n'ai chiffre ?
11:094-5 ans, 5 ans, voire plus.
11:12Ça peut être le double, en fait.
11:14Mais en fait, ça dépend.
11:16Il faut prendre ça comme une enveloppe de trésorerie
11:18qui va permettre de financer quelque chose.
11:21Et ce n'est pas un prêt immobilier au sens classique.
11:23Mais parce que le projet,
11:25quand vous avez plus de 65, 70 ans,
11:27il n'est plus du tout le même.
11:29Et souvent, ce qu'on voit d'ailleurs plus tôt,
11:31et c'est une des questions qui se posent aujourd'hui,
11:33c'est de dire que vous avez aujourd'hui
11:35une majorité de seniors propriétaires
11:38qui occupent des grands logements.
11:41Ces grands logements, ils restent en place
11:43alors parce que c'est leur logement,
11:45parce que c'est des habitudes, etc.
11:47Et en face, vous avez des jeunes ménages
11:49qui ne font plus de bébés.
11:50Ce sont les dernières études qu'on a vues passer
11:53parce qu'ils n'ont pas accès à ces grands logements.
11:55Sauf que le problème, en fait,
11:56si par exemple, je prends un exemple purement théorique
11:58et les chiffres ne sont pas exacts,
12:00mais c'est pour donner l'ordre d'idée.
12:01Vous vendez quelque chose 500 000 euros.
12:03Vous rachetez, mettons, à 400 000.
12:05Vous vous dites, c'est bien, il me reste un peu d'argent,
12:07comme ça je peux prévoir des choses.
12:08Sauf que quand vous rachetez,
12:10vous allez repayer des droits de mutation.
12:12Donc ça veut dire que vous avez amputé quand même
12:14votre patrimoine sur 300 000 euros.
12:17C'est au moins 20 000 euros faciles de droits de mutation.
12:21Vous perdez de l'argent, entre guillemets.
12:23Et c'est notamment un des freins
12:24sur le fait qu'il y a peu de mobilité chez les seniors
12:29parce que vous amputez votre capital, entre autres.
12:32Et puis derrière, effectivement, c'est aussi les seniors,
12:34mais derrière viennent les juniors, justement.
12:36Et qui sont, eux, coincés.
12:38Et en plus, tout ce beau monde se retrouve
12:40à rechercher un peu des surfaces de trois pièces
12:43dans des centres urbains,
12:44parce qu'on veut la proximité des commerces,
12:46du médecin, etc.
12:48Donc tout le monde est en concurrence,
12:49et il y a ceux qui achètent cash
12:50et ceux qui achètent à crédit.
12:51Donc c'est compliqué.
12:52Et puis on cherche de l'attractivité.
12:54Toujours, ce que dit Virginie,
12:56les commerces et services pour les jeunes.
12:58En bois, évidemment.
12:59Et que l'attractivité dans des endroits déjà construits,
13:02les logements sont rares.
13:03Donc l'attractivité fait monter les prix.
13:05Tout le monde en veut,
13:06mais la difficulté de l'attractivité,
13:08c'est qu'il faut pouvoir payer son toit.
13:10Et puis bon, je dis d'un mot quand même,
13:11il y a aussi un sujet sur l'absence de grands logements.
13:13Alors moi, encore une fois,
13:16on n'accable pas les personnes âgées
13:18ou les seniors qui veulent rester chez eux.
13:20Il y a aussi un autre truc qui joue là-dessus,
13:21c'est tous ces gens et ces investisseurs
13:23qui sont propriétaires de grands logements
13:25qui les divisent pour maximiser leur rendement.
13:29Donc ça, c'est aussi un vrai sujet.
13:30Quand on voit à quel point
13:31certaines grandes villes sont cannibalisées
13:34par les petits logements
13:35qu'on peut plus facilement transformer
13:37en meublés longues ou courtes durées
13:39et qui maximisent leurs revenus locatifs
13:42de cette manière-là,
13:43il y a quand même un vrai sujet.
13:44C'est vrai.
13:44Et en même temps, tendanciellement,
13:46on voit très bien les phénomènes de décohabitation
13:48qui augmentent le besoin de logement
13:50avec de moins en moins de personnes.
13:52Avant, on était à plus de trois personnes.
13:53Maintenant, on est à deux et quelques à peine.
13:56Donc il y a besoin aussi de petits logements
14:00pour répondre à ce phénomène de décohabitation.
14:03C'est un jeu subtil d'arriver à répondre à tout le monde.
14:05Oui, il faut voir les proportions frais.
14:07Comme vous le disiez, Virginie,
14:09il ne faut pas s'étonner que les jeunes
14:10ne fassent plus d'enfants
14:11si en même temps, ils n'ont pas de quoi se loger
14:13s'ils agrandissent leur famille.
14:14Complètement.
14:15Bon, budget !
14:16Budget !
14:16Budget 2026, Virginie, essayons-la.
14:18Budget 2026.
14:19Pierre va nous parler du dispositif Jean Brun
14:21dans quelques instants.
14:22Mais d'abord, quand même,
14:23parce qu'il y a d'autres trucs
14:24que le dispositif Jean Brun
14:25qui est lié à la notion de budget.
14:26Il y a d'autres choses
14:27que le dispositif Jean Brun.
14:29Alors, notamment aujourd'hui,
14:30on sait que le ministre du Logement,
14:32Vincent Jean Brun,
14:33est en déplacement dans les Yvelines
14:34pour parler de la réouverture
14:35du guichet MaPrimeRénov'.
14:36Mais oui, youpi !
14:38Dont les contours doivent encore être précisés.
14:41Mais en tout cas,
14:43il faut attendre la promulgation de la loi.
14:46Ça veut dire qu'il faut attendre, en gros,
14:48une bonne dizaine de jours
14:49avant de pouvoir redéposer
14:52ces demandes d'aide.
14:54MaPrimeRénov'.
14:55Le budget est passé à 3 milliards et demi.
14:58Quand même, il a été un petit peu raboté
14:59puisqu'on était à 4,4 milliards auparavant.
15:04On promet 20% de rénovation globale en plus,
15:07soit 120 000 logements,
15:09recentrés effectivement sur les ménages modestes.
15:12Moi, alors, il y a beaucoup de chiffres
15:14comme ça qui circulent.
15:15Ce sera pareil sur le dispositif Jean Brun
15:17et les objectifs de 50 000 logements.
15:20Il faut être très pragmatique.
15:21Je pense que ça ne sert un peu à rien,
15:23entre guillemets,
15:23de dire on fera 120 000, pas 120 000.
15:25Il faut déjà mettre en place les choses,
15:28mettre en place un dispositif qui tienne la route,
15:30qu'on ait toutes les précisions,
15:31que les guichets et que les dispositifs
15:33soient bien clairs pour qu'on sache
15:35qui peut en profiter.
15:36Pardon, Virginie, vous vous coupez,
15:37mais il faut que ce soit pérenne.
15:38On a l'impression d'extérieur
15:39que ça change tout le temps.
15:41Ce n'est pas une impression.
15:42Ce n'est pas une impression.
15:43C'est juste une réalité.
15:44En plus, c'est super compliqué
15:45de savoir.
15:47Il y a des conditions techniques.
15:49Enfin, c'est une usine à gaz incroyable.
15:52Bon, ça, en tout cas,
15:54c'est le premier point du budget 2026.
15:57Il y a aussi...
15:59Alors, on peut noter,
15:59il n'y a pas eu de gel des APL.
16:01Ça, c'était quand même à signaler
16:01puisqu'à un moment, c'était évoqué
16:03et finalement, ça n'est pas arrivé
16:04sauf erreur de ma part.
16:05La curiosité...
16:07Ah, pas du gel des APL.
16:08Non, parce que ça faisait quelques années
16:09qu'on nous expliquait
16:10que malgré la crise du logement,
16:11il fallait baisser les aides au logement,
16:12qu'apparemment, ça s'allait aider,
16:14mais visiblement pas.
16:15Peut-être ont-ils compris
16:16que ce n'était pas aidant.
16:17Il y a ça.
16:18C'est-on jamais.
16:18Et puis, rapidement,
16:19il y a aussi deux autres choses.
16:20Alors, il y a un petit coup de rabot
16:21sur l'article 150-0B de Terre
16:23du Code Général des Infos.
16:25Mais qui est d'accord ?
16:25Mais qui est d'accord ?
16:27Le mécanisme d'apport-cession
16:29qui permet d'éviter l'imposition
16:31dans le cadre de certaines cessions
16:33d'entreprise
16:34et sous condition de réinvestissement.
16:37Alors, le périmètre varie.
16:38C'est pareil,
16:38il va y avoir des petits ajustements,
16:41notamment sur la construction
16:42où on pourrait plus aussi facilement
16:46y accéder.
16:46des opérations de construction
16:47aux marchands de biens.
16:48Mais par contre,
16:48l'hôtellerie et les résidences gérées
16:50seraient préservées.
16:51Donc, c'est pareil,
16:51on attend des précisions.
16:53Et puis, sinon,
16:53il y a un point qui, moi,
16:54m'a semblé encore plus important
16:55parce que ça,
16:56ça concerne un certain nombre
16:57de personnes,
16:57mais pas tant que ça.
16:58C'est l'augmentation de la CSG.
17:00L'augmentation de la CSG
17:01qui passe de 9,2% à 10,6%,
17:03ce qui fait passer la flat tax
17:05de 30% à 31,4%,
17:07ce qui va peser sur la position
17:10des revenus des lois
17:11en meublé non professionnel
17:12en dessous de 23 000 euros.
17:13Donc, les propriétaires bailleurs
17:16auront une imposition
17:18un peu plus élevée,
17:19ce qui réduit d'autant...
17:21Mais pas tous !
17:22Pas tous !
17:22J'ai dit pas tous,
17:23certains.
17:24Et ensuite, surtout,
17:25ça vient sur,
17:26pour ceux qui ont de l'épargne,
17:27qui peut servir
17:28à un projet immobilier,
17:30notamment actions,
17:32PEA, PER,
17:34voilà,
17:34vous avez un peu plus d'impôts.
17:35Donc,
17:36si vous avez, par exemple,
17:37un projet immobilier derrière,
17:39un peu moins d'apport,
17:40en sachant qu'évidemment,
17:41tout ce qui est épargne
17:41réglementaire et traditionnel,
17:43livret A,
17:44PEL, etc.,
17:45tout ça est refixé
17:46et hors fiscalité,
17:49hors prélèvements sociaux.
17:52Mais bon,
17:52voilà,
17:53il y a plein de petits ajustements
17:54à la marge
17:54et surtout,
17:55voilà,
17:56qui ont un peu occulté,
17:57qui ont été un peu occultés,
17:59pardon,
17:59par le fameux dispositif
18:01Jean-Rhin,
18:01Pierre...
18:02Mais sauf que vous nous permettez
18:03de faire d'autant mieux le lien
18:04que là,
18:04sur cette histoire de CSG,
18:05on parlait de location meublée,
18:07pas de bol,
18:07mais enfin,
18:07si vous faites de la location mieux,
18:08vous n'êtes pas touché,
18:09du coup ?
18:09Non,
18:10vous n'êtes pas touché.
18:10Eh bien,
18:10ça nous envoie vers Pierre !
18:12Parce qu'en matière de location nue,
18:14on a le fameux dispositif
18:15Jean-Rhin,
18:18alors,
18:18du nom du ministre du Logement,
18:20mais qui a été quand même
18:21largement préparé
18:23par sa prédécesseure,
18:24en l'occurrence,
18:25Valérie Létard,
18:26donc à qui on rend hommage
18:26quand même,
18:27et donc,
18:28du coup,
18:29notre statut du bailleur privé,
18:30puisque c'est de ça...
18:31Alors,
18:31ce n'est pas vraiment un statut,
18:31parce qu'un statut,
18:32on pourrait dire que ce serait
18:33sans limite de temps,
18:35là,
18:35ça s'arrête en 2028,
18:36donc c'est un dispositif
18:37qui va...
18:37On repart dans les échéances
18:39PINELS.
18:39On va voir même
18:40si qu'au drame en 2028,
18:41il n'y aura plus de dispositif,
18:42c'est ce qui s'est passé
18:43avec le Pinal.
18:44Sauf avec le Pinal,
18:44après,
18:45il n'y a rien eu,
18:45le marché s'est effondré,
18:46on a eu 10 000 ventes
18:47aux investisseurs en 2025,
18:49alors que les bonnes années,
18:50on en avait soit 50 000,
18:51soit 60 000.
18:52Donc voilà,
18:52et devant la catastrophe,
18:53parce qu'il faut quand même,
18:54il y a des besoins en logement,
18:55la crise du locatif,
18:57on la voit tous.
18:58Bon,
18:58Pierre, Pierre, Pierre,
18:59comment ça marche ?
19:00Comment ça marche ?
19:00Chaque année,
19:01vous retirez de vos loyers
19:02une partie du prix du bien,
19:04vous baissez donc vos revenus,
19:06vous baissez votre base imposable,
19:07donc vous payez moins d'impôts.
19:08Dans le neuf,
19:09avec des loyers plafonnés,
19:11vous êtes à 3,5%.
19:12Ça veut dire que 3,5%
19:13pour amortir 80%,
19:15puisque 20% ne sont pas amortissables.
19:18Le terrain ne s'apportisse pas.
19:18C'est en gros,
19:19c'est 3,5% par an
19:20de 80% de la valeur.
19:22C'est ça.
19:23Et donc pour ça,
19:24pour profiter de ces 80%
19:27amortir,
19:28il faut garder le bien
19:29très longtemps,
19:30parce qu'au bout de 10 ans
19:30à 3,5%,
19:31vous avez amorti 35%.
19:33Donc pour amortir ça,
19:34il faut le garder
19:34au moins 25 ans.
19:36Ça tombe bien,
19:37parce que,
19:37alors j'attends des éclaircissements,
19:39je suis sûr,
19:40avec 90%,
19:40les amortissements
19:42sont réintégrables
19:44dans l'assiette de calcul
19:45de la plus-value
19:45à la revente.
19:46Donc ça veut dire
19:47que si vous revendez
19:48trop tôt,
19:49c'est à éclaircir.
19:50Oui, oui,
19:51si, si, si,
19:52c'est comme le LMNP,
19:53comme le Loire meublé
19:54non professionnel évidemment.
19:55Ça veut dire que
19:56si vous voulez
19:57éviter que l'avantage fiscal
19:59soit réintégré
20:00dans le calcul
20:00de la plus-value,
20:01il faut revendre
20:02au moment
20:03où on a bénéficié
20:04de tous les abattements
20:05pour durée de détention.
20:06C'est-à-dire 22 ans
20:07pour la plus-value
20:11et c'est 30 ans
20:12pour les prélèvements sociaux.
20:13Donc c'est une stratégie
20:14de long terme,
20:15ça veut dire que
20:15si vous devez revendre
20:16dans 25 ans,
20:17il faut se projeter
20:18sur la démographie,
20:19sur la profondeur de marché.
20:21Si vous avez une ville
20:21qui est structurellement demandeuse,
20:24a priori,
20:24il ne devrait pas y avoir de problème.
20:25Mais la difficulté,
20:26c'est qu'il n'y a pas de zonage.
20:28Donc pas de zonage,
20:29ça veut dire qu'avant
20:30avec le Pinel,
20:31c'était uniquement
20:31sur les secteurs tendus,
20:32là où il y avait
20:33une très forte demande.
20:33Oui, parce qu'on se rappelle
20:35que les précédents dispositifs,
20:37quand ils n'ont pas été zonés,
20:38ça a donné lieu
20:39à quand même quelques problèmes.
20:39On a eu les fameux
20:40reviens de la colère
20:40il y a très longtemps,
20:41donc on peut supposer
20:42que les opérateurs
20:43restent assez raisonnables.
20:44On peut supposer.
20:45Il y aura sans doute
20:46des dérives,
20:46parce que si vous êtes
20:47dans des endroits détendus,
20:48le terrain n'est pas cher,
20:49donc vous avez plus
20:50de rentabilité.
20:51Donc c'est vraiment,
20:52l'investisseur doit être
20:53extrêmement vigilant là-dessus.
20:56C'est vraiment une cause.
20:57En même temps,
20:57dans les questions de zonage,
20:58il y avait régulièrement
20:59des villes qui demandaient
21:00des dérogations
21:00et tous les ans,
21:01les villes changeaient.
21:02Donc je ne sais pas
21:03si c'est un problème
21:04qu'il n'y ait pas de zonage.
21:06C'est toujours les mêmes messages
21:07de prudence
21:08que rappelle Pierre.
21:09On achète un logement.
21:11On achète un logement
21:12et on doit trouver
21:14des locataires.
21:14Donc il faut anticiper
21:15cette situation.
21:16Il y a deux autres points.
21:17Donc la maison individuelle
21:18n'est pas concernée.
21:19Pour l'instant.
21:20Pour l'instant.
21:21Donc il est possible.
21:22Mais a priori,
21:23il sera un problème
21:24juridico-technique.
21:25Et que ça pourrait s'arranger,
21:26mais c'est quand même dommage
21:27parce qu'il y a une vraie demande.
21:28Que c'est un très bon produit
21:29pour les investisseurs
21:30parce que les familles
21:31restent plus longtemps.
21:32Il y a un bon rendement.
21:34Donc bon, voilà.
21:35On croise les doigts.
21:35Mais donc ça,
21:36c'est une correction
21:36qui a priori devrait intervenir
21:38de ce qu'on croit comprendre
21:39et de ce qu'on nous dit.
21:40C'est qu'a priori,
21:41la maison devrait,
21:43je mets encore une fois
21:43beaucoup de conditionnel
21:44malgré tout,
21:45être réintégrée au dispositif.
21:46Et puis autre changement
21:47à venir sur l'ancien
21:48parce que là,
21:49les conditions
21:49étaient trop restrictives.
21:51Il faut 30% du prix en travaux.
21:52Donc c'est très cher.
21:54Est-ce que vous allez
21:54vous y retrouver
21:55à la plus-value
21:55avec une revente à 25 ans ?
21:57On ne sait pas.
21:58A priori, oui.
21:58Sur le long terme,
21:59l'immobilier augmente.
22:00Mais bon.
22:01Ensuite,
22:02si vous êtes en copropriété
22:03et que vous avez
22:03un seul appartement,
22:04il faut le rénover
22:05et il faut atteindre
22:06A ou B sur les DPE.
22:07Sur un appartement,
22:09c'est pratiquement impossible.
22:10Donc en fait,
22:10on va avoir des opérations
22:11un peu comme avec
22:12un autre dispositif
22:13de défiscalisation
22:14qui s'appelle
22:14le Denormandie.
22:15Vous allez avoir
22:16des opérateurs
22:16qui vont acheter
22:17un immeuble
22:17classé F ou G
22:19sur les DPE
22:20qui vont le restructurer,
22:21le faire monter
22:22à A ou B
22:22et qui vont le revendre
22:24à la découpe.
22:24Donc dans ces cas-là,
22:25ça peut être très bien.
22:26Il faut faire attention
22:27à l'endroit où c'est,
22:28à l'adresse
22:28pour des questions
22:29de demandes locatives
22:30et de revente.
22:34Oui, alors juste d'un mot
22:36quand même,
22:36ça aussi,
22:36ça devrait être amené
22:37à être modifié.
22:38A priori,
22:38il se murmure
22:39qu'on passerait très rapidement
22:40à 20% d'obligation
22:41de travaux
22:42et qu'on serait plus
22:43sur la bascule
22:43de deux notes
22:44d'amélioration
22:46plutôt que de la bascule
22:47de A à B.
22:47Je raccourcis,
22:48il nous reste 4 minutes
22:48parce que sinon,
22:49vos mini-moulins...
22:50Quand même,
22:52le mal-logement
22:53parce que quand même,
22:53c'est l'équilibre annuel
22:54de la Fondation pour le logement
22:56désormais.
22:58Donc 600 000 personnes
22:59hébergées par des tiers.
23:00Vous parlez de la face cachée,
23:02de la précarité ?
23:03Oui, c'est le focus
23:04qu'a fait la Fondation
23:05dans son 31e rapport
23:07le dernier,
23:08il y a quelques jours
23:09et c'est 590 000 exactement,
23:12enfin,
23:12il n'y a pas de chiffre exact,
23:13mais de personnes hébergées
23:15chez un tiers hors parents.
23:17On ne parle pas des enfants
23:18chez leurs parents,
23:21mais c'est suite
23:22à tout un tas de ruptures
23:23de parcours,
23:24de mutations professionnelles,
23:26de ruptures de vie,
23:26de ruptures familiales,
23:28de gens qui ont des parcours
23:30plus compliqués.
23:32Et c'est une vraie difficulté
23:35puisque la cohabitation,
23:36elle est complexe,
23:37elle ne s'effectue pas forcément
23:39dans de bonnes conditions.
23:41Il y avait quand même 28%
23:42des personnes qui déclaraient
23:44avoir été humiliées
23:45ou insultées,
23:4613% harcelées,
23:488% violences sexuelles,
23:49c'est quand même dur,
23:51c'est un constat très difficile
23:52qui, effectivement,
23:54ces personnes ne sont pas
23:55sans domicile,
23:56donc elles apparaissent moins
23:58dans les chiffres.
23:59dans les chiffres,
24:00enfin, en tout cas,
24:01voilà,
24:01et ce focus,
24:02il est important
24:02parce qu'il est effectivement
24:03toujours révélateur
24:05de cette crise dure
24:06du logement
24:07qui perdure.
24:08C'est 1 million de personnes
24:10sans domicile personnel,
24:112,9 personnes demandeurs
24:13de logements sociaux,
24:14350 000 SDF,
24:17et j'aligne un peu les chiffres,
24:18mais ils sont quand même
24:18assez difficiles,
24:20et 9,8 millions de personnes
24:23en situation de pauvreté.
24:25Donc, on peut dire
24:26qu'il y a un problème,
24:27effectivement,
24:27de logement,
24:28il y a un problème
24:28un peu plus global aussi,
24:30semble-t-il,
24:31et en face,
24:31on a des chiffres
24:32qui sont assez faibles,
24:3385 000 logements sociaux
24:35agréés l'an dernier
24:36contre 124 000,
24:38un des meilleurs chiffres,
24:39en 2016,
24:40273 000 mis en chantier
24:42contre 434 000 en 2017.
24:45Je ne suis pas sûre
24:46que le dispositif Jean Brun
24:48soit la seule réponse,
24:50et en tout cas,
24:50ce ne sera pas la solution,
24:52c'est une réponse,
24:53il va en falloir d'autres,
24:54il faut relancer
24:54la construction de logements
24:56tous azimuts,
24:57je pense que c'est important.
24:59Et le message est passé,
25:00effectivement,
25:00le lien est drôlement bien fait
25:02par rapport aux chiffres
25:02sur le mal logement en France.
25:04Pierre, on en avait parlé,
25:05il ne nous reste que deux minutes,
25:06il fallait bien choisir,
25:07et franchement,
25:08vos vieux moulins,
25:09ça fait tellement longtemps
25:09que vous voulez nous en parler.
25:10C'est une société
25:11qui s'appelle Moulin Demain,
25:12ils ont une idée
25:12qui est plutôt sympa.
25:13Moulin Demain,
25:14c'est-à-dire qu'ils recensent
25:15les vieux moulins à eau,
25:17donc ce sont souvent
25:18des très jolis bâtiments
25:19en pierre,
25:20dans des endroits très sympas,
25:21pour ceux qui nous voient,
25:23il y a eu une très jolie photo,
25:25donc l'idée,
25:26c'est de les transformer
25:27en micro-centrales électriques,
25:29c'est-à-dire que vous conservez
25:29le patrimoine,
25:31vous produisez de l'électricité,
25:33ça peut être en autoconsommation,
25:34ça peut être revendu,
25:35moi je trouve que c'est une idée
25:36qui est vraiment sympa.
25:37L'idée de garder du patrimoine
25:39et de...
25:40De le rentabiliser,
25:41de lui trouver un usage.
25:42C'est ça,
25:42parce que si on veut
25:44garder le patrimoine,
25:45peut-être qu'il faut aussi
25:46parler de rentabilisation,
25:48donc voilà,
25:48en moyenne,
25:49c'est vraiment des cotes mal taillées,
25:51mais ça coûte entre 15
25:52et 40 000 euros à peu près,
25:54alors Moulin Demain,
25:54vous faites toute l'étude,
25:55il travaille beaucoup,
25:56j'ai plus les chiffres en tête,
25:57mais il y a plusieurs dizaines
25:59de moulins qui sont en cours
26:00de, comment dire,
26:01de réhabilitation,
26:03voilà,
26:04et donc 15 à 40 000 euros
26:05avec un retour sur investissement
26:07qui est de l'ordre
26:07de 10 à 15 ans.
26:08Oui, c'est ce que j'allais dire.
26:10C'est ça,
26:10vous avez une belle propriété
26:12avec un moulin.
26:13Oui, et puis ça fit plus
26:14quand même avec le paysage
26:15que les panneaux solaires.
26:16C'est ce que j'allais dire,
26:17c'est-à-dire que le panneau solaire,
26:19c'est quand même une plaque noire.
26:20Oh mais oui,
26:20mais c'est vachement bien quand même.
26:22Après,
26:22on va partir sur le débat
26:23sur les éoliennes.
26:23Oui, mais après,
26:25l'avantage du moulin hydroélectrique
26:27comme ça,
26:28c'est qu'il n'y a pas
26:29de panneau solaire,
26:30ça préserve les paysages.
26:31Et c'est ça,
26:32et même sur la valorisation en sortie,
26:33c'est quand même
26:33pas complètement anecdotique.
26:35C'est vraiment une très belle idée.
26:37Moulin de l'art.
26:37Vous avez un moulin ?
26:39Appelez Pierre.
26:40Ah mais j'aimerais bien.
26:41Non, non, pas vous Pierre,
26:42je sais que vous, non,
26:43mais je parle à celles et ceux
26:45qui nous écoutent et qui nous regardent.
26:46Si vous avez un moulin,
26:47n'hésitez pas à le transformer
26:48donc en centrale hydroélectrique,
26:50mini centrale,
26:51parce qu'effectivement,
26:52voilà.
26:52Et celui-là,
26:53là qu'on voit à la télé,
26:53il a été transformé.
26:54Oui, oui.
26:55C'est quand même assez dingue.
26:56C'est très très joli.
26:57Et c'est vraiment sympa.
26:58Merci à tous les deux
26:59d'avoir été avec nous.
27:00On aura parlé des moulins du coup.
27:02Merci Virginie Grolo,
27:03chef des rubriques immobilières
27:04à Challange.
27:05Merci aux journalistes indépendants
27:06mais formidables
27:07parce que l'indépendance,
27:08c'est bien aussi.
27:09Pierre Chevillard
27:10d'avoir été avec nous.
27:11Les experts de Limo,
27:12c'est terminé pour cette semaine.
27:13On revient lundi prochain
27:15pour un nouvel épisode
27:16à l'heure de votre déjeuner
27:17sur BFM Business.
27:20Les experts de Limo
27:21sur BFM Business.
27:25Ce programme est à retrouver
27:26à la demande en podcast
27:27sur l'appli BFM Business
27:28et sur les plateformes de streaming.
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