- il y a 1 semaine
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:00BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur d'Eurora.
00:07Et il est quasiment midi sur BFM Business lors des experts de l'IMO, mais avant cela un rappel des principes au titre de l'actualité.
00:13Et le rendez-vous économique du jour, c'est la réunion de la Banque Centrale Européenne.
00:17Pas de mouvement attendu pour l'instant sur les taux, mais les commentaires sur le niveau de l'euro et le ralentissement de l'inflation seront particulièrement suivis.
00:24Le débrief de cette réunion sera à suivre comme à chaque fois à l'antenne de BFM Business en début d'après-midi.
00:29L'actualité internationale avec la poursuite des discussions entre l'Ukraine et la Russie, dès pour parler depuis hier et jusqu'à ce soir à Abu Dhabi sous l'égide des Etats-Unis,
00:38la première journée de discussion entre les différents émissaires a été qualifiée par la Russie de productive et positive.
00:44Côté ukrainien, on évoque seulement à ce stade un nouvel échange de prisonniers dans un avenir proche.
00:49Enfin côté entreprises, notez la nouvelle grosse publication bancaire aujourd'hui, BNP Paribas,
00:53qui annonce à son tour un bénéfice net record en 2025, dépassant pour la première fois les 12 milliards d'euros.
01:00Allez, c'est l'heure des experts de l'IMO.
01:06BFM Business présente les experts de l'IMO. Marie-Cœur Deroura.
01:11Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours sur BFM Business à l'heure de votre déjeuner.
01:15Une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements.
01:19Et comme tous les jours, ça démarre par cette séquence qui vous concerne, amis professionnels de ce secteur de l'IMO,
01:24le pro de l'IMO, des témoignages terrain de vos métiers, des conseils parfois.
01:29Et aujourd'hui justement, on va faire des travaux tout seul, tout seul, mais attention,
01:33on va réussir à faire preuve de nuance, tout seul, mais accompagné pour éviter des accidents.
01:37Vous allez voir ça dans quelques instants.
01:38Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
01:42Et attention, on s'attaque à un gros morceau, vous savez, la fameuse transformation des bureaux en logement.
01:47Est-ce que c'est vraiment possible ?
01:49On verra ça dans quelques instants, mais d'abord, c'est l'heure du pro de l'IMO.
01:53Les experts de l'IMO, le pro de l'IMO.
01:57Et on est en ligne avec Sylvain Gruel, artisan, maître d'œuvre, fondateur d'Arcadie, expert en rénovation d'intérieur.
02:03Bonjour Sylvain.
02:05Bonjour, bonjour.
02:06Alors, je le disais, on va faire des travaux, mais un peu seul, mais quand même un peu accompagné,
02:10parce que vous, votre constat, c'est quand on fait ça tout seul, il y a de sacrés risques.
02:15300 000 accidents liés au bricolage, au jardinage qui nous conduisent aux urgences.
02:20Et vous, vous avez décidé de nous épauler.
02:22C'est à peu près ça l'idée.
02:24Ouais, c'est à peu près ça l'idée.
02:25Le problème qu'on a aujourd'hui, c'est qu'on a des gens qui se lancent sur du do-it-for-self,
02:30à essayer de faire les choses eux-mêmes, mais on les forme sur la mise en place d'un produit,
02:34via les tutos et autres.
02:35Mais finalement, on ne les forme pas sur les outillages qu'ils vont utiliser.
02:39Et c'est ce qui conduit à ces 300 000 blessés par an.
02:42Bon, alors du coup, si je veux faire ça tout seul, comment je me fais accompagner ?
02:46Parce qu'en même temps, si je fais ça tout seul, c'est précisément pour ne pas me payer
02:48les services d'un professionnel et me débrouiller.
02:51Là, est-ce que c'est vraiment du coup cet entre-deux qui va me permettre
02:53et de faire des économies et d'assurer ma sécurité ?
02:56J'aurais tendance à dire, moi, je préfère me lancer, vaille que vaille.
02:59Mais bon, j'ai mes risques.
03:00Finalement, on reste sur du bricolage, on reste sur de la rénovation.
03:04Donc, on va utiliser des outils qui, souvent, vont être coupants,
03:07qui vont être amenés à accidentogènes.
03:09Moi, j'arrive à me faire mal avec un couteau quand je coupe l'avocat.
03:14Aujourd'hui, rien qu'avec un ciseau, tout le monde va se blesser en voulant faire des coupes.
03:19Moi, mon conseil, tout bêtement, nous, on commence à le faire localement,
03:23dans des magasins de bricolage notamment,
03:25où finalement, là où on ira former des gens sur la mise en œuvre d'un produit,
03:30finalement, le vendeur, lui, va former le client sur comment marche cette machine
03:34et attention à tel ou tel point pour éviter de se couper ou autre.
03:39Et alors, du coup, ceux qui sont vraiment intéressés, c'est quand même,
03:41on ne va pas se mentir, c'est peut-être ceux qui ont déjà eu des accidents
03:44parce que c'est vrai que sur le papier, on se croit tous super forts.
03:47Et ma question après derrière, c'est combien ça me coûte de me faire accompagner
03:50dans ce do-it-yourself ?
03:53Alors, sur le principe, si je prends l'exemple du magasin de bricolage,
03:56nous, on l'a mis en place sur un magasin Welldom, ça ne coûte rien.
03:59C'est sur le même principe que le conseil décoration,
04:02c'est le vendeur qui va vous expliquer comment on va marcher cette machine
04:05et les points d'attention à avoir pour ne pas vous blesser.
04:09Pardon, je vais être très désagréable, mais je peux aller sur Internet aujourd'hui.
04:12Moi, je regarde les recettes de cuisine sur Internet.
04:15Je peux peut-être savoir aussi comment...
04:17Je suis d'accord avec vous.
04:19On va aller sur Internet, on va tous faire pareil,
04:21on va regarder comment ça marche.
04:22Mais si vous regardez bien, Internet aujourd'hui va vous informer sur,
04:26encore une fois, la mise en œuvre d'un produit,
04:27sur un avant-après, sur des choses comme ça.
04:29Mais très rarement, vous aurez quelqu'un qui va vous expliquer
04:32comment marche la machine et les points d'attention à avoir et autres.
04:36Et j'ai mon réalisateur qui me dit dans l'oreillette,
04:38je pense qu'il a dû se blesser un jour,
04:40qui me dit mais est-ce qu'il y a une application, quelque chose
04:42pour justement pouvoir aussi, au moment voulu,
04:45avoir toutes les infos dont on a besoin à ce moment-là ?
04:48Alors, ça, c'est une très bonne question.
04:50Merci Alban.
04:51Merci Alban, mais je n'en sais rien.
04:57Donc, en gros, l'idée, c'est quoi ?
04:59Votre appel sur l'antenne de BFM Business ce matin, c'est quoi ?
05:02C'est prenez conseil auprès des vendeurs ?
05:05Aujourd'hui, OK, la mise en œuvre du produit, c'est important,
05:08c'est bien pour avoir une belle finition,
05:09mais il ne faut pas bien que le produit, pour le mettre en place,
05:11il vous faudra des outils.
05:12Les outils sont souvent accidentogènes.
05:14Donc, effectivement, au-delà de ça,
05:16formez-vous sur les outils que vous allez utiliser.
05:17Parce qu'encore une fois, on le répète, c'est 300 000 accidents par an.
05:21Bon, sinon, achetez-vous des pansements.
05:23Merci, Sylvain !
05:24Sylvain Gruel, désolé.
05:25C'est parce que moi, je suis…
05:27Voilà, j'aime le risque, je prends des risques
05:29et je vous dirai si je me blesse la prochaine fois
05:30que je me lance dans des travaux.
05:31On prend tous des risques.
05:33Sylvain Gruel, artisan, maître d'œuvre, fondateur d'Arcadier,
05:36expert en rénovation intérieure.
05:38Allez, on passe au débat.
05:38Et à mes côtés, Karine Julien Elkaïm,
05:46présidente du comité exécutif du groupe Polylogie.
05:49Bonjour, Karine.
05:50Bonjour.
05:50Et à mes côtés également, ça ne faisait pas très longtemps,
05:52mais quand même, c'est toujours un plaisir de vous avoir, Norbert.
05:54Norbert Fanchon, président du groupe Gambetta.
05:56Bonjour, Norbert.
05:57Bonjour, Marie.
05:58Alors, je le disais en préambule,
05:59on va parler de transformation de bureaux en logement.
06:01C'est assez drôle parce qu'on en parle assez régulièrement,
06:03mais là, je regardais, il y a quelques jours, une semaine ou deux, je crois,
06:06il y a le think tank Terra Nova qui a sorti justement une note
06:10sur cette transformation de bureaux en logement.
06:13Alors, je vous lis le titre parce que ça m'amuse.
06:14Alors, il parle aussi des logements vacants.
06:16Ils disent logements vacants et bureaux vides,
06:17au mieux un maigre à points à la construction neuve.
06:21Karine ?
06:22Alors, effectivement...
06:23Est-ce que c'est un rêve, ce truc-là,
06:25qu'on me rendit à chaque fois ?
06:26Regardez, il y a des millions de mètres carrés.
06:29Alors, c'est un rêve, mais globalement, ça vient quand même en réalité
06:31puisqu'il y a quand même pas mal de transformations qui se font.
06:34Il y a une étude qui vient d'être sortie justement par Lab Urba
06:38entre 2013 et 2023 qui dit qu'il y a à peu près 5%
06:42de la production qui est issue de la transformation au sens large.
06:46C'est-à-dire que ce n'est pas forcément que de la transformation de bureaux,
06:49mais de la transformation.
06:50Et qu'on va dire 40%, c'est plutôt lié à l'agricole.
06:53Et le reste, effectivement, le majoritaire, c'est du bureau.
06:58Donc, ça veut dire que globalement,
06:59il y a quand même de la transformation issue des bureaux qui se fait.
07:04La transformation ici du bureau, c'est un sujet qui est très complexe
07:08parce qu'il est à la fois technique, financier et politique.
07:12Mais effectivement, il a l'avantage de répondre à des enjeux importants aujourd'hui
07:16qui sont notamment des enjeux environnementaux,
07:19des enjeux de besoin, puisque effectivement,
07:21on a un vrai sujet sociétal aujourd'hui sur les besoins en logement.
07:25Et puis aussi, un besoin, un vrai sujet politique
07:28sur le territoire et l'aménagement du territoire.
07:31Et quand on travaille aujourd'hui sur l'aménagement,
07:34justement, la transformation des bureaux,
07:37c'est un sujet qui est complexe et long
07:39parce qu'effectivement, c'est vraiment seber d'embûches.
07:43Mais même avec toutes ces embûches,
07:44on arrive quand même à en faire.
07:47Chez Polylogy, vous en faites ?
07:48Chez Polylogy, on en fait.
07:49On en fait aussi bien en social qu'en promotion.
07:53En 2024, par exemple, on a livré une résidence étudiante à Surenne
07:59qui est vraiment de la transformation de bureaux.
08:03Donc, c'est 127 logements étudiants
08:05juste à côté des transports, etc.
08:07Donc, ça répond vraiment à un besoin de ces populations,
08:11notamment les étudiants.
08:12Et la structuration des bureaux répond justement plus
08:16à ces notions de petites surfaces
08:18que potentiellement aux grandes surfaces.
08:22Donc, ce n'est pas qu'on ne va faire que la transformation de bureaux
08:26et c'est ça qui va résoudre la crise.
08:28Non, mais c'est vrai que parfois, on entend des projections
08:30en se disant, tiens, à l'échelle de Paris et d'Île-de-France,
08:33on pourrait construire 150 000 logements.
08:35150 000, les gars, oui, dans le meilleur des mondes.
08:38Il y a 5,6 millions de mètres carrés en Île-de-France.
08:42Je crois qu'il y en a à peu près 2 millions
08:43qui sont vacants depuis plus de deux ans.
08:46Donc, effectivement, 5,6 millions.
08:48Sur le papier, théorique, ça fait 150 000.
08:51Mais après, il y a la mise en œuvre
08:53qui est effectivement plus compliquée.
08:56Si je prends au niveau du logement social,
08:58dans les agréments de l'année dernière,
09:00sur Île-de-France, je crois qu'on a à peu près 30 000 agréments.
09:03Sur les 30 000, il y en a 3 000
09:04qui correspondent à des transformations de bureaux.
09:07Donc, ça veut dire que c'est quand même un sujet
09:09dont on s'empare, justement, pour essayer de trouver
09:12des réponses aux problématiques actuelles
09:16de besoins de logement,
09:18que ce soit sur le côté privé
09:20ou même sur le côté social.
09:22Norbert, c'est une solution concrète, effectivement,
09:24ou c'est, bon, franchement...
09:28Moi, je vais être d'accord avec Terranova,
09:29sans nier que c'est possible de le faire.
09:32C'est un leurre.
09:33C'est-à-dire que le vrai sujet, c'est de fabriquer du logement.
09:35Le vrai sujet, c'est de délivrer des permis de construire.
09:37C'est pas de transformer les millions de mètres carrés.
09:39Et si on reprend les chiffres, 6 millions de mètres carrés,
09:42enfin, 5,6 millions ou 6 millions de mètres carrés,
09:44et si on reprend encore les chiffres,
09:46même si c'est pas les plus importants,
09:47un tiers logement bureau neuf,
09:49un tiers de plus de 4 ans.
09:50Donc, le fait qu'il y ait des bureaux neufs vides,
09:52ça pose un problème, et on verra après pourquoi,
09:54parce qu'il y a un problème de localisation.
09:56250 000 autorisations de construire
09:58pour transformer les bureaux en logement.
10:01Donc, 6 millions de mètres carrés,
10:02250 000 mètres carrés à transformer,
10:05réalité 100 000.
10:07Donc, pour transformer les 6 millions de mètres carrés
10:09de bureaux en logement,
10:12on en a pour 60 ans.
10:14Donc, il y a la théorie, la réalité,
10:16et c'est pour ça que je dis,
10:17on est parti depuis des années dans des leurres,
10:20on est parti sur la rénovation,
10:23beaucoup sur les rénovations.
10:24Et moi, je trouve que quand on dit que,
10:26parce qu'il y a des millions de mètres carrés
10:27de bureaux vides,
10:28on va résoudre la crise du logement,
10:30on commet une erreur.
10:30Quelle est la ville en Ile-de-France ?
10:33Les chiffres, c'est pour l'Ile-de-France
10:34que l'on parle,
10:35c'est encore pire au niveau France.
10:37La ville en Ile-de-France
10:38qui a le plus transformé de bureaux en logement.
10:41Paris 7e arrondissement.
10:43La ville, depuis 5 ans,
10:44qui transforme le plus de bureaux en logement,
10:46c'est le 7e arrondissement,
10:47parce qu'on a transformé
10:48l'ancien ministère des Armées en logement.
10:51C'est l'ancien ministère des Armées,
10:53c'était quoi ?
10:53C'était un palais des Bourbons
10:55qui était du logement,
10:56transformé en bureaux,
10:57transformé en logement.
10:58Donc quand on dit qu'on transforme
10:59des bureaux en logement,
11:00est-ce qu'on transforme des bureaux
11:01des années 60-70 en logement ?
11:04Ou est-ce qu'on transforme
11:05des bureaux qui étaient des logements
11:07en logement ?
11:08Et je rajouterais, pardon Marie,
11:10un troisième élément
11:11qui me paraît essentiel,
11:12et on l'évoquait hors antenne,
11:14c'est qu'on fabrique
11:14quel type de logement ?
11:17Karine le disait,
11:17elle a fabriqué des logements étudiants.
11:19Super, très bien,
11:20on a besoin de loger des étudiants.
11:21On a besoin de quoi avant tout ?
11:23Les familles !
11:23De loger les familles.
11:24Mais oui.
11:25100 000 m2,
11:262500 logements,
11:27à peu près,
11:28et quand vous regardez en plus,
11:29sur 10 ans,
11:30ça ne bouge pas.
11:30C'est à peu près 100 000 m2,
11:32c'est à peu près 2500 logements.
11:33C'est 40 m2 moyens par logement.
11:36Donc c'est que de la résidence gérée,
11:37résidence étudiante,
11:38parce que c'est facile,
11:39parce que ça donne
11:39de la rentabilité économique,
11:41un peu de co-living
11:42ou de résidence senior,
11:43j'imagine,
11:43mais on a besoin
11:44de loger les familles.
11:46De logements familiales !
11:48Pour moi, le sujet,
11:49c'est très bien,
11:50c'est faisable,
11:51on va reparler
11:52de la difficulté économique
11:53et technique,
11:54mais ça n'exclut pas
11:56de construire des vrais logements.
11:57Non, mais sans exclure
11:58de construire des vrais logements,
11:59et je rebondis là-dessus,
12:00vous pouvez me dire
12:00ce que vous voulez Norbert,
12:01mais le fait est
12:02qu'il y a quand même
12:03ces espaces inoccupés
12:04qu'il faut transformer,
12:06d'une manière ou d'une autre,
12:07on ne peut pas les laisser
12:07à l'abandon,
12:08donc le sujet,
12:09c'est plus de dire,
12:09aujourd'hui,
12:10ces fameuses embûches
12:11dont vous parliez Karine,
12:12comment je fais
12:12pour les faire sauter,
12:14et pour permettre,
12:15parce qu'il y a
12:15une équation budgétaire compliquée,
12:17parce qu'il y a
12:17des sujets politiques,
12:18comment on fait ?
12:19Parce que l'idée,
12:20c'est de dire,
12:20il va falloir que moi,
12:21je vous incite,
12:23vous, ceux qui construisez
12:24les logements,
12:25à le faire.
12:27Alors, c'est vrai
12:28que je suis d'accord
12:29avec Norbert
12:30sur le fait que
12:30ce n'est pas avec ça
12:31qu'on va résoudre
12:32la totalité de la crise,
12:34mais pour moi,
12:34ça fait partie
12:35d'un outil parmi d'autres.
12:37Des briques.
12:37C'est-à-dire que,
12:38par exemple,
12:38on parle de la transformation
12:39de bureau,
12:40on peut avoir la problématique
12:41de la surélévation.
12:42Oui, j'adore la surélévation.
12:44Mais la transformation de bureau,
12:45il n'y a pas que
12:45la transformation de bureau non plus.
12:47Ce que je veux dire par là,
12:48c'est qu'on peut aussi
12:48faire de la transformation
12:49d'existants.
12:50Par exemple,
12:51nous, on a transformé
12:51des écoles en logements familles.
12:53On a transformé aussi
12:54des résidences autonomies
12:56en résidences accueils.
12:57Ce que je veux dire par là,
12:58c'est que la transformation,
12:59elle n'est pas forcément
13:00que sur les bureaux.
13:01Aujourd'hui,
13:01on parle beaucoup des bureaux
13:02parce qu'on a des mètres carrés
13:04disponibles
13:04qui sont extrêmement importants.
13:06Mais tous ces bureaux
13:08ne sont pas forcément
13:09adaptés au logement.
13:11Donc, quand je parlais tout à l'heure
13:12des problématiques
13:13qu'on pouvait rencontrer aujourd'hui,
13:15effectivement,
13:15on en a trois.
13:16Il y a technique.
13:17Donc, quand on parle de technique,
13:18ça veut dire quoi ?
13:19Ça veut dire qu'on va avoir
13:21des distances au niveau des plateaux
13:23qui ne vont pas forcément
13:24permettre de faire
13:25tout type de logement.
13:26On va avoir des problématiques acoustiques.
13:28On va avoir des problématiques
13:29d'incendie.
13:29Enfin, je veux dire,
13:30il y a tout un tas de sujets techniques.
13:32Techniques et normatifs presque.
13:33Techniques et normatifs.
13:35Mais après, par exemple,
13:36quand on parle de logement famille,
13:37aujourd'hui, ce qu'on dit,
13:39c'est que compte tenu
13:39des problématiques de chaleur,
13:41etc.,
13:42il faut essayer d'avoir
13:42une double orientation.
13:44C'est compliqué à faire
13:45dans des bureaux,
13:45des double orientations.
13:46Voilà.
13:47Alors qu'on peut très bien faire
13:48plutôt des petites surfaces.
13:50Donc, que ça soit
13:51pour des étudiants
13:52ou pas des étudiants,
13:53on peut très bien faire
13:53des petites surfaces
13:54qui ne soient pas forcément
13:56destinées aux étudiants,
13:58mais à tout type
13:59de population.
14:00Donc, déjà,
14:01ce côté technique,
14:02c'est déjà un sujet
14:03en lui-même.
14:04Ensuite, on a la problématique,
14:05effectivement,
14:06quand je dis politique
14:06d'aménagement,
14:07c'est qu'aujourd'hui,
14:09il y a des maires
14:09qui ne veulent pas
14:10transformer des bureaux
14:11en logements.
14:12Parce que ça leur coûterait
14:15de faire du logement.
14:16Parce que, justement,
14:17derrière,
14:18il va falloir qu'ils adaptent
14:19toute l'offre
14:20des transports,
14:22des écoles,
14:22etc.,
14:23donc eux,
14:24ils préfèrent garder,
14:25ils ont un nombre
14:26de familles,
14:26etc.,
14:27ils préfèrent garder
14:27leur bureau
14:28plutôt que d'avoir
14:30des logements.
14:30Ce n'est pas tous les maires
14:31qui sont comme ça,
14:32mais ça fait partie
14:33des sujets politiques
14:34qu'on a.
14:34Il y a d'autres maires
14:36qui souhaitent
14:36transformer des bureaux
14:37et qui nous accompagnent
14:39puisqu'on peut avoir
14:39des accompagnements
14:40même en subvention,
14:41justement,
14:42pour pouvoir rendre
14:43le modèle économique
14:44plus facile.
14:45Mais est-ce qu'il ne faudrait
14:46pas les détruire,
14:47ces bureaux ?
14:47Pardon,
14:48mais est-ce que finalement
14:49l'équation budgétaire,
14:50normative,
14:50toutes les difficultés,
14:51est-ce qu'à un moment donné,
14:52le sujet,
14:53au-delà évidemment
14:53de la réticence des maires,
14:54on les embrasse,
14:55mais bon,
14:55les fameux bâtisseurs
14:57et ceux qui ne bâtissent pas,
14:58mais est-ce qu'il ne faudrait
14:59pas démolir les bureaux
15:01et construire ?
15:02Ça dépend lesquels,
15:03c'est toujours pareil.
15:04Il y en a qui ne sont pas
15:05utilisables
15:05et qui ne sont pas
15:06transformables
15:07pour plein de raisons
15:07et puis il y en a d'autres
15:09qui peuvent être transformés
15:10et donc après,
15:12c'est vraiment au cas par cas.
15:13Et effectivement,
15:14la problématique financière,
15:15elle est importante
15:16parce que globalement,
15:18aujourd'hui,
15:18il n'y a aucun coût objectivé
15:20qui existe sur la transformation.
15:22Nous,
15:22dans tous les dossiers
15:23qu'on traite,
15:24puisqu'en fait,
15:25on en a déjà livré,
15:26on en a au moins trois
15:27qui sont en cours,
15:29on va de 1700 euros
15:31du mètre carré
15:31à 4002.
15:32Donc vous voyez,
15:33entre les deux,
15:33il y a quand même une marge.
15:34Tout dépend de ce qu'on fait
15:35sur les bureaux
15:37et les transformations
15:38qu'on est amenés à faire.
15:40Et ensuite,
15:40effectivement,
15:41en fonction de la localisation
15:42et de la typologie du bureau,
15:45vous pouvez faire soit du social
15:46et faire un certain type
15:47de propositions,
15:49mais nous,
15:50on travaille aussi
15:50sur des bureaux
15:51proches Paris
15:51où on est en train de faire
15:53de logements famille
15:54en accession.
15:55Donc après,
15:56le modèle économique,
15:57ça dépend aussi
15:57du produit qu'on fait.
15:59Mais ce n'est pas forcément
16:00du logement abordable
16:01qu'on va faire
16:02puisque avec des coûts
16:03de construction
16:04plus d'acquisition importants,
16:06on ne va pas faire ça
16:07avec des prix abordables.
16:09Et c'est là
16:09où l'économique
16:10rentre en jeu,
16:11c'est-à-dire que
16:12tant qu'on aura
16:13des coûts
16:14d'acquisition importants,
16:16on ne pourra pas rendre
16:17ce produit
16:18abordable.
16:20Mais ce qui veut dire
16:21que c'est plus long,
16:22plus cher
16:22et plus risqué
16:23quand même quelque part
16:24puisque quand tu te lances
16:25dans la réhabilitation,
16:26c'est pas comme dans le neuf,
16:27on sait à peu près
16:29exactement ce qui va se passer.
16:31Et moi,
16:32dans la suite
16:33de ce que dit Karine,
16:34je vois trois cas.
16:35Soit on arrive
16:35à créer de la survaleur
16:36et donc à vendre
16:37plus cher des logements.
16:38Mais du coup,
16:39il faut que l'emplacement
16:40soit top.
16:41Et je vais sortir
16:42du cadre français
16:43pour aller à New York.
16:44C'est le Fight Iron Building
16:45qui va être réhabilité
16:46pour la première fois
16:46en logement.
16:47Ça fait plus de 100 ans
16:48que c'est des bureaux
16:49et le prix des logements
16:50c'est 40 000 dollars
16:51du mètre carré.
16:52C'est des pièces
16:53à 16 ou 18 millions d'euros.
16:55Et c'est le Fight Iron Building
16:56et c'est un immeuble
16:57emblématique
16:57que je pense
16:58que la plupart des gens connaissent.
16:59Ça, c'est le premier cas.
17:00Mais ce n'est pas
17:01le cas le plus favorable.
17:02La plupart des bureaux vacants,
17:04ils sont où ?
17:04Au nord de l'Île-de-France.
17:05En deuxième couronne
17:06du nord de l'Île-de-France.
17:07C'est 50%
17:08des 6 millions de mètres carrés.
17:10C'est 3 millions de mètres carrés
17:11dans le nord de l'Île-de-France.
17:13Le deuxième cas,
17:14c'est qu'il faut trouver
17:14un vendeur rincé.
17:16Un vendeur
17:16qui a le couteau à la gorge,
17:17qui va accepter
17:25qu'on se débarrasse.
17:27Et le troisième point,
17:28c'est que vous avez
17:29totalement raison.
17:29Je pense qu'il faut démolir.
17:31Après, est-ce qu'il faut démolir
17:32partiellement ou pas ?
17:33Oui, mais tout dépend.
17:34Vous parliez du cas New Yorkais,
17:36mais tout dépend du bâti.
17:37Dans les 100 000 mètres carrés
17:39dont je parlais tout à l'heure,
17:40réellement transformés,
17:41il y a deux tiers
17:41qui font l'objet de démolition.
17:43Si vous transformez
17:44et que vous ne démolissez pas,
17:45vous gardez la coque,
17:46vous perdez 20% des surfaces
17:48que vous achetez,
17:48vous les perdez.
17:49Donc, il faut bien
17:49les payer un moment.
17:50Si vous démolissez
17:51et que vous rajoutez
17:55le sujet, si on veut vraiment massifier,
18:00et je vous redis,
18:01il n'y a pas eu de massification
18:02depuis 10 ans,
18:03malgré la crise
18:03que l'on connaît depuis 5 ans,
18:05eh bien, il faut accepter
18:06de démolir en partie
18:07et de construire plus.
18:08Et c'est là où on a besoin des maires.
18:10Et un maire, si vous lui dites
18:11en fait, tu as 10 000 mètres carrés
18:12de bureau,
18:12tu vas te retrouver
18:13avec 20 000 mètres carrés
18:14de logement
18:14ou vous avez besoin
18:16de négocier avec lui.
18:17Et quel est son intérêt à lui
18:18de faire ça ?
18:20Plein d'intérêts.
18:21D'ailleurs, je vous renvoie
18:22sur le baromètre Odoxa
18:24qu'on fait,
18:25qu'on va republier
18:26dans une dizaine de jours
18:27avec Nexity
18:28sur justement cet enjeu
18:30des municipales
18:31avec la construction
18:32de logements en France.
18:33Et contrairement à ce que
18:34beaucoup d'entre eux pensent,
18:35s'ils veulent assurer
18:36leur réélection à chaque fois,
18:37ce n'est pas forcément
18:38en arrêtant de construire,
18:39en posant le stylo
18:39sur les permis de construire.
18:41On va voir dans cette semaine.
18:42Et moi, je suis convaincu
18:43que les maires,
18:44notamment les maires
18:45des grandes villes
18:45qui ont divisé la constructibilité
18:47par deux ou trois ou quatre,
18:48voire plus en province notamment,
18:50seront réélus, Marie.
18:51Le sujet, c'est comment
18:52on donne les moyens financiers
18:53aux élus
18:54pour accueillir
18:54cette nouvelle population.
18:56On est dans une logique
18:57de décentralisation.
18:58Ok, pourquoi pas ?
18:59Mais on décentralise
18:59les devoirs
19:00sans décentraliser les moyens.
19:03On revient sur la fameuse
19:04taxe d'habitation,
19:05à la suppression
19:05de la taxe d'habitation.
19:06C'est, il faut que le logement
19:08redevienne un actif économique
19:09pour les communes.
19:11Je construis plus de logements,
19:12j'ai plus de moyens financiers,
19:13ça me permet de payer
19:14les écoles,
19:15les services,
19:16les voiries.
19:16Il y avait une aide
19:18aux maires bâtisseurs,
19:19il me semble, non ?
19:20Oui, je crois.
19:21Je crois que c'est 1000 euros.
19:22Je regarde Karine,
19:23je crois que c'est 1000 euros
19:24ou Marie,
19:24c'est 1000 euros par le plan.
19:25Parce qu'à un moment donné,
19:26il y a quand même un sujet
19:27autour du logement,
19:28c'est-à-dire que,
19:29s'il faut payer pour construire,
19:30à un moment donné,
19:31il va falloir se poser la question.
19:33La loi SRU, par exemple,
19:34sur les quotas de logements sociaux
19:35en France,
19:36les préfets ont le droit,
19:37alors ils ont le droit,
19:38le font-ils,
19:39pas si souvent que ça,
19:40mais ils ont le droit
19:40de se substituer aux maires
19:41pour signer les permis de construire
19:42dans des villes trop carencées.
19:44Pourquoi ne fait-on pas ça
19:44dans le logement tout court,
19:46qu'on soit dans les cas
19:47de carence ou pas
19:49sur la loi SRU ?
19:49Je vous rappelle
19:50que le Premier ministre
19:50veut passer une loi
19:51de décentralisation cet été
19:52et que si on veut décentraliser,
19:54ce n'est pas en même temps
19:55pour donner un peu
19:56ce pouvoir-là au préfet.
19:57C'est un choix.
19:58Mais moi,
19:59que les maires aient plus d'autonomie,
20:00je trouve ça très bien,
20:01mais il faut aussi
20:01qu'ils aient l'autonomie financière.
20:03Faire du logement,
20:04c'est compliqué politiquement.
20:06J'espère,
20:08j'aimerais que les électeurs
20:09le portent et disent
20:10en première tribune
20:11« on veut du logement neuf,
20:12on veut du logement
20:12pour nos familles »,
20:13ce n'est pas vrai.
20:14Ils le disent.
20:14Mais si c'est vrai,
20:15ils le disent.
20:15Ils le disent.
20:16On va voir s'ils le disent
20:17dans les urnes,
20:18mais jusqu'à présent,
20:19ce n'est pas ce qu'ils portent.
20:19Alors, ils le disent
20:20peut-être dans les sondages,
20:21mais comme dans les sondages,
20:22les gens regardaient,
20:23enfin, ma génération,
20:24regardaient Arte et pas TF1.
20:27Ce n'est pas parce que les gens
20:28disent quelque chose
20:29dans les sondages
20:29que ça se transforme dans les urnes.
20:30En tout cas,
20:30pour en venir à la transformation
20:32des bureaux,
20:40qui vont peut-être
20:40un peu changer la donne,
20:41parce que ça va peut-être
20:42obliger certains propriétaires
20:44à réfléchir
20:45et à arbitrer différemment
20:47certains types
20:48d'aujourd'hui,
20:50de bureaux
20:50qui pourraient être transformés.
20:52Parce qu'il y en a quand même
20:52plein qui sont,
20:53quand on prend le sud de Paris,
20:55mais quand je dis sud,
20:5692,
20:57il y a quand même
20:58pas mal de choses.
20:59Le bon sud.
21:00Si on veut faire
21:01de la transformation,
21:02etc.,
21:03il faut qu'on soit proche
21:03des transports,
21:04il faut qu'on soit...
21:05C'est sûr que mettre
21:06un bureau au milieu
21:08d'un échangeur
21:10le transformé en logement,
21:12ça n'a pas tellement...
21:13On va avoir du mal
21:13à trouver des gens
21:15qui vont vouloir y aller.
21:16Donc,
21:16il faut être sur des endroits
21:17où effectivement,
21:18c'est un intérêt.
21:19Et dans le 92,
21:19il y a quand même
21:20pas mal de bureaux
21:20qui sont disponibles
21:21et qui pourraient être transformés.
21:23Mais aujourd'hui,
21:24on a cette problématique
21:25de la rencontre
21:26entre le propriétaire
21:28et l'intérêt financier
21:30de la transformation.
21:32Alors,
21:32ça fait à peu près
21:33un peu plus de 10 ans.
21:34Ça fait quelques années
21:35que je dis un peu plus de 10 ans,
21:36mais à un moment donné,
21:37il faudrait que je fasse
21:37les comptes
21:37que je traite ce secteur
21:39de l'immobilier
21:39et du logement.
21:40Et on me parle à chaque fois,
21:42dès qu'on a un grand plan logement,
21:44élan, allure,
21:45tout ce que vous voulez,
21:46avec des nouvelles règles
21:47qui sont censées faciliter
21:48la transformation.
21:50Sorane, Sorane,
21:50ne vois-tu rien venir ?
21:51Karine,
21:51est-ce que vous trouvez sincèrement
21:53que les choses
21:53se sont améliorées ?
21:54Est-ce que vous trouvez sincèrement
21:56que c'est pareil ?
21:57Vous parlez de la surélévation,
21:58je trouve ça génial
21:59parce qu'effectivement,
22:00ce sont des briques.
22:00Évidemment,
22:01ça ne peut pas résoudre
22:02à elle seule
22:02ces solutions-là
22:03toute la crise du logement.
22:04Mais si on les met bout à bout,
22:06ça aide.
22:06Et c'est pareil
22:07sur la surélévation,
22:08le potentiel de constructivité
22:09par la surélévation,
22:10le potentiel de transformation
22:12et de création de logement
22:13par la transformation
22:15du tertiaire,
22:16que ce soit du bureau ou autre,
22:17il est considérable.
22:18Mais encore faut-il
22:19que ça se fasse.
22:20Vous, vous sentez
22:20qu'il y a quand même
22:21quelque chose qui se passe
22:22qu'à chaque fois
22:22qu'on nous promet
22:22mon zémerveille ?
22:24Ça se passe parce qu'en fait,
22:25il y a des acteurs
22:26qui essaient de travailler
22:27sur ces sujets-là
22:28et qui ensuite poussent
22:30des évolutions.
22:31Alors c'est vrai
22:31que la surélévation,
22:32on a aussi la même problématique
22:33du coût financier.
22:35L'équation budgétaire.
22:36Et l'équation budgétaire,
22:37elle est un peu différente.
22:38Là, elle est surtout liée
22:39au fait qu'on manque
22:40d'industriel, entre guillemets,
22:41pour pouvoir justement
22:42permettre une surélévation
22:44plus facile.
22:45Donc on fait de la surélévation,
22:47on en voit un peu partout,
22:48mais la surélévation,
22:49on n'est toujours pas
22:50dans la massification.
22:51Parce qu'effectivement,
22:52pour pouvoir faire
22:53de la surélévation,
22:54il faudrait travailler
22:55vraiment plus sur les...
22:56notamment tout ce qui est hors site
22:58pour pouvoir aller plus vite
22:59et que ça soit à moi
23:00un problème pour les résidents.
23:03Là, j'en reviens
23:03à la problématique des maires
23:04et qui votent, etc.
23:06Quand on fait
23:07de la surélévation
23:08ou quand on fait
23:09de la transformation de bureaux,
23:10en général, on est vide.
23:11Donc c'est plus simple.
23:12Mais quand on fait
23:13de la surélévation,
23:14on est en milieu occupé.
23:14Donc c'est vrai
23:15que c'est des désagréments.
23:17Et le fait de pouvoir travailler
23:18sur des solutions
23:19qui nous permettent
23:19d'aller plus vite,
23:20ça va rendre les choses
23:21plus simples.
23:22Mais aujourd'hui,
23:23il y a quand même
23:23beaucoup d'acteurs
23:24qui s'emparent de ces sujets
23:25malgré les problèmes
23:26qu'on rencontre
23:27pour essayer justement
23:28de trouver des solutions
23:29et ensuite essayer
23:30de les dupliquer.
23:31Mais on n'est pas
23:31sur la massification.
23:33On est sur des outils.
23:34Mais ma question,
23:35c'est est-ce que
23:35quand ce n'est pas trop compliqué,
23:36on n'a pas aussi
23:37des constructeurs,
23:38des promoteurs
23:38qui disent
23:39« moi, je ne fais pas ».
23:40Franchement, le sujet,
23:41c'était la transformation.
23:42Ce n'était pas la surélévation.
23:43Mais soit dit en passant,
23:44sur la surélévation,
23:45les dents creusent à Paris.
23:46J'en vois plein.
23:47Quand j'en parle
23:48à des promoteurs,
23:49ils disent « si c'est pour créer
23:505, 10, 9 mois,
23:51ça va ».
23:52Et donc, il y a quand même
23:53un sujet.
23:53Je voudrais citer
23:54deux personnes
23:55en dehors de nous trois
23:57sur le plateau.
23:57Oui, c'est mieux.
23:59Romain Daubier,
24:00Romain Daubier, député,
24:01qui a fait voter
24:01un projet de loi,
24:03enfin qui a eu
24:03un projet de loi
24:04sur la simplification
24:05de la procédure
24:05pour transformer
24:06des bureaux en logement.
24:07Il a mis,
24:08il a enlevé la poussière
24:09sur l'étagère.
24:09C'est très bien.
24:10Et maintenant,
24:11c'est comment on passe
24:12le coup de balai
24:13pour être resté
24:14dans le bricolage
24:14qu'on évoquait tout à l'heure.
24:16Donc Romain Daubier,
24:18déjà, il facilite,
24:19il dit « on peut reconvertir
24:20dans un certain délai
24:21des bureaux en logement.
24:22Il n'y a pas besoin
24:22de demander
24:22une nouvelle autorisation
24:23administrative. »
24:24Super.
24:25Je cite un deuxième professionnel,
24:26Alain Dinain,
24:27qui a été le patron
24:28de Next City,
24:29et lui qui a porté
24:30ce sujet de la transformation
24:31de bureaux en logement
24:32avant nous.
24:34Et le sujet,
24:35c'est en fait,
24:35c'est le grand coup de balai.
24:37C'est « il faut faire
24:37un grand coup de balai.
24:38Pourquoi il y a
24:38cinq couches administratives
24:39en Ile-de-France
24:40qui gèrent l'urbanisme
24:41entre la ville
24:42et la région ?
24:43Pourquoi le grand coup de balai
24:45il est fiscal ?
24:46Moi, je parlais de
24:47comment on intéressait
24:48les maires,
24:48mais il est aussi fiscal
24:49sur l'opération.
24:50C'est-à-dire qu'on voit bien
24:51qu'il y a un nœud économique,
24:52Karine le dit très bien,
24:53c'est comment on arrive
24:54à du coup avoir,
24:55si on veut décarboner,
24:56si on veut éviter
24:57ces démolitions,
24:58il faudra avoir
24:58un intérêt fiscal.
25:00Donc, voilà,
25:02Daubier,
25:02il met quelque chose de bien,
25:04il met un coin dans la porte.
25:05Maintenant,
25:06écoutons les professionnels
25:08du métier
25:09et mettons ce grand coup de balai
25:10pour enverser la table.
25:12Sinon,
25:12on aura des bureaux
25:13qui vont rester vides
25:14pendant très, très, très,
25:16très longtemps.
25:17Vous allez accélérer,
25:17vous, Polylogie,
25:19sur ces transformations
25:20ou vous pensez
25:21qu'on est plutôt étal
25:22et qu'on continue
25:23à un rythme allé ?
25:25Alors,
25:25en Ile-de-France,
25:26il y a eu autre chose.
25:27Il y a eu un appel
25:28à manifestation d'intérêt
25:29qui a été fait l'année dernière
25:30par le préfet
25:31pour justement accélérer.
25:33Il y a eu beaucoup de dossiers
25:34et nous,
25:34dans ce cadre-là,
25:35on a trois dossiers
25:36qui sont en cours
25:37dans cet appel
25:38à manifestation d'intérêt
25:39et il y a eu
25:40beaucoup,
25:41beaucoup de dossiers
25:41qui ont été déposés.
25:42Alors après,
25:42effectivement,
25:43tous ne vont pas forcément
25:44aller au bout,
25:46mais ça veut dire
25:46que d'une manière générale,
25:47il y a quand même
25:48pas mal d'acteurs
25:48qui s'emparent du sujet,
25:50que ce soit
25:50dans les bailleurs sociaux
25:52mais aussi
25:53dans les promoteurs,
25:55les plus petits
25:56ou les plus gros,
25:57ça dépend justement
25:59parce que
26:00la transformation de bureau,
26:02moi,
26:03la massification,
26:04j'ai un peu de mal
26:05à y croire,
26:06mais le fait que ça soit
26:07une solution parmi d'autres,
26:08ça,
26:09j'en suis sûre,
26:10la transformation de bureau,
26:13ça a quand même
26:13un intérêt
26:14par rapport
26:15aux problèmes environnementaux
26:16et notamment
26:18aux ânes.
26:19Zéro artificialisation,
26:20en fait ?
26:20Parce qu'effectivement,
26:22quand il faut construire,
26:23il nous manque quand même
26:24400 000 logements par an,
26:27si en plus de ça,
26:30effectivement,
26:31avec le ZAN,
26:31il y a des endroits
26:32où on ne peut plus construire,
26:32il faut bien trouver des solutions,
26:34d'où la surélévation
26:34et la transformation de bureaux
26:36qui sont deux outils
26:37qui permettent
26:38de répondre à ça.
26:39Mais ce n'est effectivement
26:40pas avec ça
26:40qu'on résoudra
26:41la crise du logement,
26:43ça c'est sûr.
26:44Mais ça commence
26:45à porter ses fruits
26:46petit à petit
26:46au fur et à mesure du temps.
26:47Moi-même,
26:47parce que j'allais dire,
26:48au démarrage,
26:49quand j'ai préparé l'émission,
26:50je m'attendais à avoir
26:51Karine d'un côté
26:51qui était très enthousiaste
26:53sur la transformation
26:54et Norberde,
26:55j'ai l'habitude,
26:56qui me dit souvent,
26:58qui relativise,
26:59on va le dire comme ça.
27:00Et en fait,
27:01je me retrouve face à tous les deux,
27:02vous êtes quand même
27:03assez prudents.
27:03Moi, j'y crois beaucoup.
27:07Si je prends un autre cas,
27:08on a 750 logements étudiants
27:10qui sont en cours
27:10en transformation.
27:11Je ne parle même pas
27:12de ceux qu'on a déjà livrés.
27:13Donc, pour nous,
27:14c'est vraiment un élément
27:15extrêmement important.
27:17La transformation de bureaux,
27:18pour moi,
27:19c'est vraiment un outil
27:20sur lequel il faut qu'on travaille.
27:21C'est un outil compliqué
27:22aujourd'hui
27:22pour des problématiques
27:24techniques, politiques
27:25et surtout financières.
27:28Et dans le cadre,
27:29aujourd'hui,
27:29si on parle de la transformation
27:30de bureaux
27:31sur le plan social,
27:32heureusement qu'on a
27:33la foncière de transformation
27:35d'action logement,
27:36parce que c'est grâce
27:37à cette foncière,
27:37aujourd'hui,
27:38qu'on arrive à créer
27:39du logement social
27:40dans le cadre
27:41de la transformation de bureaux,
27:42parce qu'autrement,
27:43on n'arriverait pas
27:43à résoudre l'équilibre financier.
27:46Donc, ça veut dire
27:46qu'il y a quand même
27:46des solutions.
27:48Il y a quand même
27:48des choses qui font
27:49qu'on arrive quand même
27:50et des acteurs
27:51qui se mettent autour de la table
27:52pour essayer d'apporter
27:53leur pierre à l'édifice.
27:54Moi, Karine,
27:55mais attention,
27:56je le redis au leur,
27:56parce que bien souvent,
27:57on met ça en avant.
27:59Bien souvent,
27:59on nous dit,
28:00on a carrénové l'ancien
28:01et ça va résoudre
28:02la crise du logement neuf.
28:03La crise du logement neuf,
28:03c'est qu'un mauvais moment
28:04à passer
28:05parce qu'il y a
28:05de la décroissance démographique,
28:06parce que la population vieillit.
28:08Un mauvais moment à passer
28:09sur 25 ans ou 30 ans
28:10parce que les gens
28:12sont obligés de retourner.
28:13C'est l'ancienne
28:14fondation de vieux pierre
28:15qui disait
28:15qu'il y avait 200 000 personnes
28:16qui retournaient chez leurs parents
28:17ou qui recevaient leurs enfants.
28:20Il y a des situations
28:21familiales dramatiques.
28:22C'est ça,
28:22le logement en France.
28:23Et donc,
28:24attention au leur,
28:25c'est une des solutions.
28:28C'est plutôt
28:28pour du logement étudiant.
28:30Ce n'est pas ce qu'on veut
28:30pour le logement familial.
28:31Il faut construire
28:32du logement neuf.
28:34Je vous interromps
28:35parce qu'il y a Alban
28:36qui avait plein de questions
28:37sur le bricolage,
28:37qu'il a une solution
28:38pour l'émission.
28:39Il faut qu'elle s'arrête.
28:40Nous sommes hors timing.
28:41Merci à tous les deux.
28:42Il faut produire de toute façon.
28:44C'est ça le sujet du jour.
28:46Merci Karine,
28:46Julien Elkheim,
28:47président du comité exécutif
28:48du groupe Polylogie
28:49et Norbert Finchon,
28:50le patron du groupe Gambetta,
28:51d'avoir été avec nous
28:52pour parler bureau
28:52et surtout parler logement
28:53parce que c'est notre sujet
28:54dans les experts de l'IMO
28:56que vous retrouvez demain
28:56lors de votre déjeuner.
29:00Les experts de l'IMO
29:01sur BFM Business.
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