- il y a 21 heures
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur d'Auroa.
00:07Et il est midi une sur BFM Business lors des experts de l'IMO, mais avant cela un rappel de
00:11l'actualité du jour,
00:12les gérépies sur les marchés financiers obligataires ce midi, le CAC 40 toujours légèrement dans le vert
00:17et les dettes souveraines en petite baisse, mais toujours à des niveaux quand même élevés,
00:20autour des 3,80% pour le 10 ans français, des 3,10 pour le 10 ans allemand.
00:24En attendant de nouveaux développements sur le front diplomatique au Moyen-Orient,
00:28on a appris ces dernières heures que 3 pétroliers chinois et 1 sud-coréen étaient parvenus à traverser le détroit
00:34d'Hormuz,
00:34alimentant les espoirs de fins de conflit.
00:37D'ici là, les négociations commerciales reviennent dans l'actualité,
00:40avec d'abord cet accord des Européens sur les droits de douane américains,
00:44compromis provisoire trouvé la nuit dernière pour mettre en œuvre l'accord conclu l'été 2025 avec Donald Trump.
00:51Le président américain avait donné aux Européens jusqu'au 4 juillet pour le ratifier,
00:56faute de quoi il menaçait de surtaxes supplémentaires.
00:59Les Etats-Unis qui vont parallèlement rouvrir de nouvelles négociations commerciales avec la Chine,
01:04annonce de Pékin dans la matinée, 5 jours après la visite de Donald Trump dans le pays.
01:08Allez, c'est l'heure des experts de Limon.
01:11Votre programme avec Bien Ici.
01:13On est bien ici.
01:14Trouvez votre futur logement par vie de quartier et temps de trajet sur bienici.com.
01:19Une bonne journée commence avec de bonnes infos.
01:21C'était votre programme avec Ikea pour les pros.
01:23Toute l'offre et les services d'Ikea dédiés aux pros.
01:25Ikea.
01:30BFM Business présente les experts de Limon.
01:33Marie-Cœur de Roi.
01:35Et les experts de Limon, c'est tous les jours à l'heure de votre déjeuner sur BFM Business.
01:39Une de l'hier pour parler de notre immobilier, de nos logements.
01:42Et comme tous les jours, ça démarre par cette séquence qui vous concerne,
01:45amis professionnels de ce secteur de l'immobilier,
01:47et qui nous concerne, nous, usagers de cet immobilier, de ces logements.
01:51Des témoignages de votre quotidien et parfois des quotidiens un peu complexes.
01:56Aujourd'hui, témoignage clé sur la difficulté de revendre un bien immobilier,
02:00certains biens immobiliers en particulier.
02:02En l'occurrence, un appartement en résidence senior soumis à un bail commercial.
02:07Quand on veut le revendre, ça prend du temps.
02:09On verra ça dans quelques instants.
02:10Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
02:12Ils nous avaient manqué.
02:13Ils sont de retour.
02:14Notre duo de choc de la fiscalité.
02:16Encore plein de sujets à aborder.
02:17Mais d'abord, c'est l'heure du pro de Limon.
02:21Les experts de Limon, le pro de Limon.
02:24Et on est en ligne avec Manon Desmoyens, conseillère immobilier IAD à Toulouse.
02:29Bonjour Manon.
02:31Bonjour Marie.
02:32Alors Manon, ça m'a fait rire parce que souvent,
02:34Vénédia qui travaille avec moi sur l'émission me résume les interventions des pros de Limon du jour.
02:40Et j'ai lu, j'ai mis 4 ans pour vendre un studio.
02:42Et je me suis dit, waouh, franchement, pas très efficace Manon.
02:47Mais en réalité, pas très flatteur.
02:50Mais en fait, quand on creuse, on comprend pourquoi vous avez mis 4 ans à le vendre ce studio.
02:55Racontez-nous Manon.
02:58Exactement.
02:58Et oui, c'est vrai que l'histoire a commencé en janvier 2022.
03:01Comme vous l'avez dit, j'ai un client qui me confie la vente d'un appartement assez particulier
03:05puisqu'il se situe dans une résidence senior.
03:08Et il est donc soumis à un bail commercial.
03:10Donc à cette époque-là, on me fait quelques visites.
03:13J'ai une offre sérieuse qui se présente.
03:15Mais à ce moment-là, la situation se complique puisque le gestionnaire qui est en place
03:19et dont le bail était arrivé à son échéance était OK pour le renouveler.
03:24Mais le problème, c'est qu'il ne voulait pas les mêmes conditions.
03:27Vous le voyez venir.
03:28Il a voulu revoir à la baisse le montant des loyers qu'il versait au propriétaire.
03:34Donc forcément, face à cette incertitude, la creuse s'est retirée puisque le risque était trop important.
03:41On avait une rentabilité qui pouvait chuter jusqu'à 40%.
03:44Oui, donc effectivement, c'est compliqué.
03:48Comment on fait dans ces cas-là ?
03:51Alors le problème, c'est qu'on ne peut pas faire grand-chose
03:53puisque à part attendre et suivre les dossiers,
03:57puisqu'à ce moment-là, tous les copropriétaires étaient très embêtés par cette chute des loyers.
04:04Donc le dossier a été porté devant le juge des loyers commerciaux.
04:08Et donc, vous vous en doutez, avec la justice, c'est une procédure un petit peu longue qui s'est
04:12engagée.
04:13Moi, de mon côté, du coup, ce que j'ai fait, c'est un suivi avec mon vendeur
04:17pour voir au fur et à mesure la procédure, où c'est qu'on en était.
04:20Et donc, il s'agit de l'AG 2025 qui a été un tournant pour les copropriétaires
04:26puisque durant cet AG, tous les copropriétaires ont voté la fin de cette gestion.
04:32En fait, il fallait virer le gestionnaire, c'est à peu près sa l'idée.
04:37Exactement. Alors, soit le garder et négocier de maintenir les loyers exactement sur les mêmes montants.
04:43Mais pour eux, ce n'était pas possible parce qu'ils ne rentraient pas dans leur rentabilité.
04:48Soit se dire, on met fin à ce bail.
04:50Mais c'est quand même une grande procédure puisqu'il faut vraiment que chaque propriétaire
04:55soit d'accord avec cette décision.
04:57C'est à l'unanimité.
04:58Oui, c'est ça.
04:59Pas de majorité, c'est ça exactement.
05:01Mais du coup, Manon, quand même, parce qu'effectivement, cette histoire,
05:04elle commence difficilement, on ne va pas se mentir, mais elle se termine bien quand même.
05:09Elle se termine bien, exactement.
05:11Alors, on a relancé la commercialisation cette année.
05:14Et en une semaine, finalement, c'est deux offres qui sont arrivées.
05:18Donc, bon, le propriétaire a même bien fait d'attente, je dirais,
05:23puisque avec la sortie de ce bail commercial, il y a une revalorisation qui a été faite.
05:27Et donc, le studio s'est vendu un peu plus de 16% que le prix qu'on avait vendu
05:34il y a quelques années.
05:35Ah oui, donc c'est quand même à la fin, ça se termine bien.
05:37Maintenant, la question, c'est est-ce que toutes ces histoires se terminent bien ?
05:40Est-ce que tout le monde a le temps d'attendre quatre ans pour pouvoir céder une partie de son
05:44patrimoine
05:44dont j'imagine il avait besoin à ce moment-là, le vendeur ?
05:47Donc, ça reste complexe quand même.
05:49Alors, ça reste complexe, en effet.
05:51Et puis, c'est vrai que même sur la revente, il faut savoir que pour les acquéreurs,
05:55c'est très particulier de lire des documents où il y a une sortie.
05:58C'est quelque chose qui n'est pas du tout connu, une sortie de bail commercial.
06:01Déjà que le bail commercial n'est pas du tout connu, ni des particuliers qui achètent,
06:06ni même de certains professionnels, de l'immobilier.
06:09Donc après, il y a quand même aussi tout un accompagnement pour rassurer,
06:12puisque cette procédure, elle est presque parfaite au niveau juridique, mais ce n'est pas le cas.
06:17Il manque, par exemple, encore la rédaction du règlement de copropriété.
06:21Donc, encore des petites incertitudes où il va falloir venir rassurer les acquéreurs.
06:26Oui, mais c'est intéressant ce que vous nous dites.
06:27Et puis surtout, ça donne quand même une vision de liquidité, j'ai envie de dire, de ce type d
06:31'investissement.
06:32C'est bien de les faire, de se rassurer aussi et de regarder la qualité du gestionnaire.
06:35C'est toujours important dans ce type d'investissement.
06:38Maintenant, il faut bien se rendre compte qu'effectivement, ce n'est pas forcément des biens liquides.
06:42Donc, il y a quand même un engagement à anticiper au démarrage quand on se positionne.
06:47Et j'imagine que vous l'avez dit à l'acquéreur, ça.
06:49Oui, c'est ça, tout à fait.
06:51Alors après, maintenant, l'avantage, c'est que pour l'acquéreur, lui, il récupère vraiment un bien très classique,
06:56avec aucune particularité.
06:58Donc, pour lui, l'investissement est plutôt sécure.
07:01Bah écoutez, c'était un témoignage plutôt précieux, j'ai envie de dire, à toutes celles et ceux qui nous
07:05regardent
07:06et de se dire, bah parfois, oui, c'est long, il faut attendre, c'est difficile.
07:09Mais ça se termine bien, c'est une jolie histoire.
07:11Alors, merci Manon, Manon de Moyen, conseillère immobilier IAD à Toulouse.
07:16Si, comme Manon, vous avez des témoignages terrain à nous apporter de vos métiers,
07:19n'hésitez pas à nous écrire, on a une adresse mail, lesexperts de l'IMO,
07:24arbazbfmbusiness.fr.
07:24Allez, c'est l'heure du débat.
07:30Mais oui, à chaque fois qu'ils sont là, je suis heureuse.
07:33En plus, ils ont une mine d'enfer !
07:35Stéphane Descartier, SD Conseil et Formation, bonjour Stéphane !
07:38Bonjour Marie, bonjour à tous !
07:39Jean-Pascal Michaud, avocat fiscaliste chez LMD Avocats, bonjour Jean-Pascal !
07:43Bonjour Marie, bonjour à tous !
07:44Bah ouais, c'est déjà l'été sur le plateau des experts de l'IMO,
07:47et dans vos vies à tous les deux messieurs, d'autant qu'en plus,
07:49bah voilà, à chaque fois nos sujets, ils sont toujours un petit peu sensibles,
07:52mais quand même, on va démarrer par quelque chose Stéphane.
07:55J'ai pas créé de jingle spécifique, mais Stéphane a gagné son pari !
08:01On parle de quoi ? On parle des calendriers d'interdiction des passoires thermiques à la location.
08:06Oui, le calendrier a été revu, ou va être revu, incessamment sous peine.
08:11Oui, alors c'est pas... Je vais essayer d'avoir le triomphe modeste, hein !
08:14On vous connaît Stéphane !
08:16Mais effectivement, je pariais officiellement en juin dernier sur ce plateau
08:20que les interdictions de louer des passoires soient allées sauter, soient allées être portées.
08:24Bon, bien sûr que c'est ce qui se passe.
08:26Alors déjà, une première chose, je suis pas joueur du tout, et je parie jamais.
08:30Sauf quand je suis absolument sûr de gagner...
08:32Du coup, c'est pas un vrai pari !
08:33Ouais, mais quand même !
08:34À ma connaissance, il y en a pas beaucoup quand même qui l'ont fait, donc bon, voilà.
08:37Mais effectivement, c'était hautement prévisible.
08:42On a une crise du logement, d'ailleurs, le ministre Jean-Brun se définit lui-même
08:46comme le ministre de la crise du logement, encore hier soir.
08:48Il était sur le plateau des 10 févrions.
08:50Oui, tout à fait.
08:51Donc bon, la situation, on la connaît.
08:52Le parc locatif privé s'est écroulé.
08:54Le parc locatif social ne suit pas.
08:57On est bientôt à 3 millions de foyers en attente de logement.
08:59Donc on a une situation qui est apocalyptique du côté du logement.
09:03Donc bien entendu, on ne pouvait pas sortir les G, les F, effectivement, du parc locatif.
09:12Ça ne pourra, effectivement, se faire que lorsque la situation du logement sera redevenue au moins normale.
09:19Là, on n'est pas du tout, effectivement, dans une configuration normale.
09:22Oui, et puis très rapidement, Stéphane, pour qu'on passe à autre chose,
09:24mais quand même, très rapidement, cet assouplissement, vous dites
09:26« Youpi, j'ai gagné mon pari », mais enfin, ce que vous redoutez,
09:29c'est que ce soit aussi une couche de complexité supplémentaire pour les propriétaires bailleurs.
09:32Oui, bien sûr. Là, on va encore vers une usine à gaz
09:35dont la France a le secret avec des engagements de travaux.
09:38Mais quand, quoi, j'ai plus l'argent, j'ai des problèmes de santé,
09:42je ne suis plus assurable pour un crédit.
09:43Ça va être d'une complexité rare.
09:45Et saluons, pour une fois, comme quoi, il ne faut pas être sectaire,
09:48les verts, les écolos qu'ont fait, je pense, la proposition la plus simple
09:51pour avancer sur ce problème des passoires thermiques.
09:55C'est Marine Tandelier qui l'a proposé.
09:56Je trouve ça simple.
09:58Il s'agit tout simplement, par exemple, de dire, pour les passoires thermiques,
10:01« Ben, vous louez, si vous avez un G, vous louez 30% moins cher.
10:05Si vous avez un F, vous louez 20% moins cher. »
10:08Basta.
10:09On fait simple et on prend l'impact aussi pour le loyer de celles et ceux
10:13qui seront locataires de ces passoires,
10:14qui seront potentiellement de nouveau autorisés à la location,
10:17de se dire « Ben, en fait, vous allez payer plus cher vos consommations. »
10:22On équilibre, effectivement.
10:23C'est simple, il n'y a pas besoin de critères invraisemblablement compliqués.
10:28Les gens ont quand même un toit, même s'il n'est pas parfait.
10:31Et puis, quand les gens ont les moyens,
10:33ils font les travaux pour se remettre au prix du marché.
10:36Et puis, tout va bien.
10:37Donc, c'est quand même incitatif à faire des travaux.
10:39Et au moins, on a un truc simple.
10:40Donc, vous voyez, comme quoi, il ne faut pas être sectaire.
10:43Une proposition des verts qui pourrait être retenue.
10:45Bon, ben, voilà.
10:45Oui, mais parce que moi, je vous fais venir
10:47parce que vous êtes des gens nuancés.
10:48Mais c'est précisément pour ça.
10:50Et j'aime bien les gens pas sectaires.
10:51Bon, maintenant, on a bouclé la boucle.
10:53On reparlera, évidemment, de ce calendrier passoire.
10:55Mais en attendant, quand même,
10:56bienvenue dans le monde merveilleux des déclarations.
10:59Mais oui !
11:00On est tous dedans.
11:01Ou alors, on a oublié.
11:02On s'est dit « Oulala, il va falloir que je m'y mette bientôt ».
11:04Première question, Jean-Pascal,
11:06justement, dans cette période un peu particulière et propice
11:09à la réflexion de ce que je vais faire dans mon patrimoine,
11:11comment ça se passe en ce moment ?
11:13Est-ce que vos clients reviennent ou vont
11:15vers l'immobilier ou pas ?
11:18Je serais nuancé, justement.
11:21Toujours.
11:22Ça reste un marché difficile.
11:24Je dirais que les professionnels sont en difficulté.
11:28Ils ont beaucoup souffert.
11:29Ils manquent de trésorerie.
11:30Ils ont du stock à vendre.
11:31Donc, ils sont toujours plutôt vendeurs,
11:33dans ce que je vois, moi.
11:36En revanche, chez les particuliers,
11:38le vent tourne un peu pour ceux qui ont la chance
11:40d'avoir de la trésorerie.
11:41Comme on l'a déjà évoqué ici,
11:43il y a des opportunités qui commencent à se présenter,
11:46des biens qui commencent à être pas trop chers,
11:48assez rentables.
11:49Donc, moi, je vois, je commence à avoir des clients qui achètent.
11:52Un début d'appétit pour l'immobilier.
11:53C'est bien, super, mais du coup, ça y est.
11:55Donc, on est dans la décla.
11:56Pour ceux qui sont déjà sur l'immobilier,
11:58là, il va falloir qu'ils déclarent leurs revenus fonciers.
12:01Alors, s'ils sont meublés ou pas ?
12:03Qu'est-ce qu'ils ont choisi comme régime ?
12:04Régime réel, microfoncier ?
12:07Là, il va falloir faire la distinction
12:09au moment de la déclaration.
12:10Exactement.
12:11Alors, d'abord, c'est le dernier jour pour les déclarations des SCI.
12:13Donc, réveillez-vous si ce n'est pas fait.
12:15Point calendrier.
12:16Voilà, c'est important.
12:18Et sinon, effectivement, la grande question qu'il faut se poser
12:21quand on a des chiffres d'affaires qui ne sont pas énormes,
12:23c'est est-ce qu'on va au micro ou est-ce qu'on n'y va pas ?
12:27Est-ce qu'on va au régime réel ou est-ce qu'on va au micro ?
12:29Voilà, c'est ça.
12:29Le régime micro, c'est la facilité.
12:31On a juste à mettre un chiffre dans une case
12:33et les charges sont proportionnelles et terminées.
12:36Donc, par fainéantise ou par méconnaissance,
12:39beaucoup de gens le font.
12:40Par simplicité aussi.
12:41Par simplicité, voilà, on va être plus sympa.
12:43Ce n'est pas sympa de traiter les gens de fainéants.
12:46C'est naturel.
12:48Mais moi, je mets les gens en garde quand même.
12:51Réellement, les abattements, 30 %,
12:53ce n'est pas beaucoup, 30 % d'abattements.
12:55L'immobilier, ce n'est pas un actif rentable.
12:58Et bien souvent, vous avez bien plus de 30 % de charges.
13:01Donc, faites vos calculs.
13:03Très souvent, moi, je le vois dans les déclarations qu'on fait,
13:05c'est très rare qu'on arbitre vers le micro quand on a le choix.
13:10Il vaut mieux choisir le réel.
13:11Ça demande un peu plus de taf, mais il vaut mieux choisir le réel.
13:13Même quand vous n'avez pas d'intérêt d'emprunt,
13:16même quand vous n'avez pas eu de lourds travaux,
13:18bien souvent, vous avez quand même intérêt à être réel.
13:21Alors, dès que vous avez un emprunt en cours,
13:23regardez bien notamment les charges de copropriété.
13:25Vous avez des années où il y a eu des travaux dans la copro,
13:29il y a eu des charges qui sont supérieures
13:30et d'un coup, vous explosez les 30 %.
13:32Oui, donc voilà, vigilance là-dessus.
13:34Juste d'un mot après, justement,
13:35puisque vous parliez des intérêts d'emprunt,
13:37ça va nous renvoyer vers Stéphane.
13:38Mais si on a un comptable,
13:40c'est une question d'Alban en régie,
13:41qui est toujours passionné par nos sujets,
13:42qu'on remercie pour ses interventions,
13:45toujours pertinentes.
13:46C'est lui qui fait la déclaration ?
13:48C'est lui qui gère ?
13:49Alors, normalement, c'est lui,
13:51mais souvent, quand même,
13:52le comptable, il délègue à un autre comptable
13:55qui ne vous connaît pas forcément
13:56et qui va appliquer ce qui a été fait l'année précédente
13:59sans forcément faire l'arbitrage.
14:01Donc, le délégué à un comptable,
14:03ce n'est pas un problème.
14:04Les comptes seront justes,
14:05c'est son métier.
14:06Maintenant, relisez ce qu'il fait.
14:08Si vous vous rendez compte
14:09que l'option qui est choisie n'est pas la bonne,
14:10il est toujours temps d'en changer.
14:11N'oubliez pas non plus,
14:12surtout, parfois, on est même déficitaire.
14:14Le déficit foncier, ça s'accumule,
14:16ça s'impute.
14:17C'est vraiment dommage de le perdre.
14:18Oui, ou sinon, vous appelez Jean-Pascal, du coup.
14:23Du coup, justement, Stéphane,
14:24ça nous envoie vers un autre sujet.
14:27On parlait justement de ces intérêts d'emprunt
14:28qui sont déductibles
14:29et qu'il ne faut pas oublier à chaque fois.
14:31Vous, vous nous dites,
14:32parfois, c'est terminé,
14:33on n'a plus d'intérêt d'emprunt,
14:34on a avancé au cours de le remboursement de son crédit,
14:36on n'a plus rien finalement à soustraire.
14:37On arrive, vous dites,
14:39moi, je le découvre,
14:40on arrive avec positif à l'impôt.
14:43On devient positif,
14:45on redevient positif à l'impôt.
14:47Et dans ces cas-là,
14:47votre conseil, c'est vendez.
14:49Oui, parce qu'effectivement,
14:52les déclarations,
14:53c'est le moment de faire un point
14:54où on va se dire,
14:55bon, voilà, cet appartement, etc.,
14:57où j'en suis,
14:57est-ce que je deviens positif à l'impôt ?
14:59Parce que les premières années,
15:01si on a financé,
15:02on a les intérêts d'emprunt.
15:03Parfois, on a fait des travaux au début
15:05pour rendre le truc un peu joli, etc.,
15:07le louer un peu plus cher, etc.
15:09Donc, les premières années,
15:10en général,
15:11on est assez peu fiscalisé,
15:13voire pas du tout,
15:14notamment avec des gros intérêts d'emprunt.
15:16Les taux d'intérêt ont augmenté,
15:17donc des intérêts d'emprunt,
15:19des travaux éventuels,
15:20de l'amortissement meublé éventuel.
15:22Eh, n'oubliez pas la taxe foncière, d'ailleurs.
15:24La taxe foncière, bien sûr.
15:25Eh, il a regardé,
15:25il a vu que j'avais bien retenu ma leçon.
15:27À déduire, bien sûr.
15:28Mais c'est vrai qu'au bout d'un moment,
15:30au bout de quelques années,
15:31quand on devient positif à l'impôt,
15:33il faut réellement se poser la question de vendre.
15:35Alors, on peut aussi aller faire
15:37de nouvelles opérations
15:38qui vont elles-mêmes déclencher du déficit,
15:41éventuellement,
15:41qui vont absorber...
15:42Alors, je vends pour acheter, quoi.
15:43Alors, oui.
15:44Ou alors, on peut conserver
15:45si on peut faire une nouvelle opération,
15:47notamment où on va aller chercher
15:48des travaux du déficit
15:49qui vont absorber
15:50votre opération existante.
15:51Mais si on ne peut pas
15:52ou on ne veut pas
15:53faire une nouvelle opération,
15:54le bon conseil,
15:55c'est bien souvent de vendre.
15:56Parce que l'immobilier locatif,
15:58c'est un bata pour créer du patrimoine.
16:00En revanche,
16:01quand ce patrimoine est créé
16:02et qu'on devient positif à l'impôt,
16:05c'est anti-économique de conserver.
16:07À part si on est vraiment retraité
16:09dans une petite tranche d'imposition
16:10à 11%, etc.
16:12Mais dès qu'on est à 30%,
16:13n'importe quelle coupe de cadre
16:15est à 30%,
16:16dès que vous êtes à 30%
16:17ou plus prélèvements sociaux
16:18à 17,2 ou 18,6 en meublé,
16:21ça fait qu'il y a la moitié
16:22qui repart de vos loyers nets
16:23qui repartent en impôts
16:25et prélèvements sociaux.
16:26Donc, c'est anti-économique de conserver.
16:28Donc, il faut vendre.
16:29Ça fait tourner le stock.
16:31C'est bien pour les agents immobiliers.
16:32C'est bien aussi pour l'État
16:33qui va prendre des frais de mutation
16:35à la vente, etc.
16:36Alors, vendre pour recommencer, surtout.
16:38Mais comme vous avez un apport personnel
16:40parce que vous vendez un bien,
16:42vous pouvez voir peut-être
16:44un meilleur quartier
16:45ou plus grand,
16:47voire d'un appartement en faire deux
16:49si vous avez un apport personnel, etc.
16:51Et puis, comme vous avez un apport personnel
16:54avec le fruit de la vente,
16:55vous pouvez effectivement monter en gamme
16:58ou d'un appartement en faire deux, etc.
17:01Puisque vous avez besoin de moins de rendement
17:03avec votre apport personnel.
17:05Donc, c'est quand même intéressant.
17:06Et sur une nouvelle opération,
17:08il faut aller chercher les éponges à loyer.
17:10C'est-à-dire, bien sûr,
17:11les intérêts d'emprunt.
17:12Donc, essayez d'emprunter le maximum
17:14même si vous avez un apport.
17:18Donc, quand même, empruntez le maximum.
17:20Des travaux pour faire du déficit foncier.
17:23Ça reste quand même super intéressant.
17:24Des amortissements.
17:25Si vous êtes en meublé
17:26ou en SCI à liesse.
17:28Il y a des moyens
17:29pour encaisser des loyers
17:30sans fiscalité.
17:31mais il faut les connaître
17:32et surtout arbitrer
17:34dès qu'on est positif à l'impôt.
17:36Ne pas faire d'affectif.
17:37Ne pas se dire
17:37« Ah, mon petit studio,
17:39c'est toujours bien passé.
17:40Il est sympa, etc. »
17:41Pas d'affectif.
17:42Le jour où on est positif,
17:43il faut sérieusement
17:44se poser la question de vente
17:45parce qu'encore une fois,
17:46c'est anti-économique
17:47de conserver
17:48dès qu'on est positif à l'impôt.
17:49C'est marrant.
17:50Je n'ai pas entendu le mot
17:51« Jean Brun » dedans.
17:52Dispositif Jean Brun.
17:53Vous ne conseillez pas
17:54si par exemple
17:55je suis positif à l'impôt et que…
17:57Jean Brun, c'est intéressant.
17:58Alors, c'est intéressant.
17:59Ça sera pour l'année prochaine ?
17:59On reparlera l'année prochaine, du coup.
18:01Le Jean Brun, c'est intéressant
18:02pour très peu de contribuables,
18:04mais c'est quand même intéressant,
18:05il faut le dire,
18:05pour les gens
18:06qui sont dans une tranche élevée
18:07et qui ont des revenus fonciers,
18:09justement.
18:10Qui ont déjà
18:11des revenus fonciers existants
18:12puisque là,
18:12les déficits vont venir
18:14absorber des loyers
18:15qui sont des loyers existants
18:17qui sont taxés à 41, 45
18:19plus prélèvements sociaux.
18:20Donc là, on atteint
18:21des sommets de fiscalité.
18:23Donc, le Jean Brun,
18:24pour les tranches élevées
18:25plus revenus fonciers existants,
18:27ça a un intérêt.
18:28Sinon,
18:29bon, c'est quand même
18:30un peu compliqué.
18:31Les engagements sont quand même
18:32un peu lourds, longs.
18:34Donc, en ancien, notamment,
18:36il vaut mieux faire du déficit.
18:37On a fait des simulations
18:38avec nos amis de Top Invest.
18:39En ancien,
18:40même le Jean Brun,
18:41nouvelle version.
18:43Même à 20% de travaux,
18:44DPD.
18:44Même à 20% de travaux, etc.
18:46Le déficit foncier
18:47est plus compétitif
18:48en termes de rendement.
18:49Vous ne le conseillez pas non plus, Jean Brun ?
18:50Non, c'est pareil.
18:51Franchement, le Jean Brun,
18:52c'est vraiment
18:53un dispositif de niche
18:54qui va intéresser
18:55certains contribuables.
18:57Effectivement,
18:57plutôt ceux qui sont déjà aisés.
18:59Donc, je ne suis pas sûr
19:00qu'ils aient bien ciblé leur affaire.
19:02Bon, ben voilà.
19:03On parlait quand même
19:04de la taxe foncière
19:05et l'idée de, rappelez-vous,
19:06déduire la taxe foncière, etc.
19:07au moment de votre déclaration.
19:08Tiens, sur la taxe foncière,
19:09vous m'avez alerté.
19:10Moi, je ne les avais pas vus,
19:11ces chiffres de recettes
19:12de taxes foncières.
19:1455 milliards d'euros
19:16générés en 2025.
19:19Merci, propriétaire !
19:20C'est ça.
19:21C'est quand même impressionnant.
19:23Tant mieux pour les collectivités locales,
19:24mais on peut quand même
19:25s'interroger sur la place
19:27que prend ce prélèvement
19:28dans l'économie générale.
19:30La taxe foncière,
19:31moi, quand j'ai commencé
19:32à travailler,
19:32c'était vraiment
19:33un impôt marginal,
19:35généralement peu onéreux,
19:37qui ne représentait pas
19:37un gros poste
19:39dans la fiscalité.
19:40Aujourd'hui,
19:4155 milliards,
19:42il faut voir que l'impôt
19:43sur les sociétés
19:44on tourne autour des 60,
19:45l'impôt sur le revenu
19:46autour des 80.
19:48Donc, on entre
19:49dans la cour des grands
19:50sur les taxes foncières
19:51et on peut se poser
19:52la question des choix politiques
19:53qui sont derrière.
19:54Après, il y a eu
19:54la suppression de la taxe d'habitation
19:56parce que j'imagine
19:56que quand vous cumuliez
19:57à l'époque les deux...
19:58Certes, mais justement,
19:59la taxe d'habitation,
20:00elle frappait les occupants.
20:02La taxe foncière,
20:03elle frappe les propriétaires.
20:04Et donc, en transférant
20:05la taxation des occupants
20:07vers la taxation des propriétaires,
20:08on alourdit fortement
20:09leur fiscalité à eux.
20:11Il ne faut pas s'étonner
20:12qu'il y ait après
20:12des conséquences
20:13sur tout un secteur
20:15et sur le fait
20:15qu'il n'y a plus tellement
20:16d'appartements
20:17qui sont mis à disposition.
20:19Donc, c'est des chiffres
20:20qu'on pouvait anticiper.
20:22Maintenant, ils arrivent.
20:23Justement, c'est le moment
20:23de faire le bilan,
20:24de regarder et de voir vraiment
20:26au niveau de nos dirigeants
20:27et les judiciateurs
20:28si c'est vraiment
20:29ce qu'ils voulaient.
20:29Oui, parce que c'est ça.
20:31Regardez,
20:31donc, c'est 1117 euros
20:33de taxes foncières en moyenne
20:36par propriétaire.
20:37Quand je regarde
20:37les propriétaires particuliers
20:40contre 1082, précisément.
20:42Alors, attendez,
20:43parce que si je prends
20:44entreprise,
20:45SCI, copropriété,
20:46office HLM,
20:47on arrive à une cotisation
20:48moyenne de près
20:48de 1700 euros.
20:52Voilà, c'est colossal,
20:53sachant que les offices HLM
20:54ont des exonérations importantes,
20:56surtout sur les 20 premières années.
20:57Donc, ça vous donne une idée
20:58de ce que ça pèse
21:00pour les autres ?
21:01Oui, non, mais c'est un vrai sujet
21:02quand même,
21:02cette hausse des taxes foncières.
21:04Et on n'est pas,
21:04on ne va pas refaire,
21:05on refera le sketch
21:06au moment du débat budgétaire,
21:07parce que je pense
21:08que globalement,
21:08on va se reposer la question
21:09toujours des valeurs locatives
21:11et de la révision
21:11des valeurs locatives.
21:12Mais tout ça emmènera
21:13de fait aussi, sans doute,
21:15une nouvelle augmentation
21:16des taxes foncières, sans doute.
21:17Bien sûr,
21:18parce que les élections
21:18sont terminées
21:19et ça nous amène
21:20à la question
21:20qu'est-ce qu'on veut
21:21comme société ?
21:22On était sur un discours
21:23tous propriétaires,
21:24tous libres.
21:25On ne peut pas aller vers ça.
21:27Ça, c'était du temps
21:28de 2007,
21:30si je ne dis pas de béfise,
21:30la France des propriétaires,
21:32Nicolas Sarkozy.
21:32Après, on est passé
21:33à une France de locataire.
21:35Est-ce qu'on veut
21:35une France de propriétaire ?
21:36Est-ce qu'on veut
21:37une France de locataire ?
21:38Et si on veut
21:39une France de locataire,
21:40qu'est-ce que ça dit
21:41de l'indépendance
21:41et de l'autonomie des citoyens ?
21:42On est bien d'accord.
21:44Messieurs,
21:44il nous reste 3 minutes 40,
21:45précisément.
21:46Et il faut quand même
21:47que je vous parle
21:47de mon truc à moi,
21:49que je suis chaque année
21:50quand on revient
21:50à cette petite période.
21:51La plateforme,
21:52je déclare mes biens immobiliers.
21:54Ben oui,
21:54on parlait de déclaration d'impôt.
21:55Il faut que je fasse quoi ?
21:56Il faut que j'y aille ?
21:57Il faut que nos auditeurs
21:58et les spectateurs
21:59aillent sur la plateforme ?
22:00Est-ce qu'ils risquent une amende ?
22:02Qu'est-ce qu'ils doivent
22:02déclarer précisément ?
22:03Non, non, non.
22:04Alors, vous avez vu
22:05que c'était passé,
22:06donc il n'y aura pas d'amende
22:07encore cette année
22:08pour les particuliers.
22:10Donc, moi, je dis
22:11à tout le monde
22:11n'y allez pas,
22:12n'y allez surtout pas.
22:14Donc, il n'y aura pas
22:15d'amende encore
22:16cette année
22:16pour les particuliers.
22:17Vous savez pourquoi ?
22:18Non.
22:18Parce que les grands propriétaires,
22:21donc les bailleurs sociaux,
22:23les foncières,
22:24les actions logements,
22:25etc.,
22:26n'ont pas rempli
22:28leurs obligations.
22:28Ah mince !
22:29Vous savez,
22:29les actions logements,
22:30ils ont un million de logements.
22:31Donc, vous imaginez
22:33le nombre de collaborateurs
22:35qu'il faut pour aller
22:36en plus sur ces interfaces
22:37qui est invraisemblablement compliquées.
22:38Oui, parce qu'il y a eu
22:38quand même pas mal de bugs.
22:39C'est pour ça que je le dis
22:40avec le sourire,
22:40je ne refais pas le sketch.
22:42Mais il y a eu quand même
22:42pas mal de bugs.
22:43Rien que pour actions logements,
22:44un million de logements
22:45est rentré comme ça.
22:46Non, mais c'est à se taper
22:47la tête contre les murs.
22:48Et il faut faire...
22:50Si d'aventure,
22:51j'aurais envie de faire
22:52les choses bien
22:52et que je n'étais pas
22:53complètement hermétique
22:55à l'administration
22:56et à l'idée de faire
22:56les choses bien,
22:57je dis quoi, en fait,
22:58sur ce document ?
22:59Je donne quoi ?
23:00Alors, moi,
23:00ma qualité d'auxiliaire de justice,
23:02je vais vous dire,
23:02allez-y.
23:03Bien sûr,
23:03c'est à moi dans des choses.
23:05Pourquoi est-ce que c'est important ?
23:07Parce que vous allez vérifier
23:10d'abord les indications
23:11qu'a mis l'administration fiscale
23:12sur la nature de votre bien,
23:14sur sa surface,
23:14sur le nombre de pièces
23:15sur son affectation.
23:16L'affectation,
23:17c'est résidence principale,
23:18résidence secondaire ?
23:18Résidence principale,
23:19secondaire, logement,
23:20bureau, commerce,
23:21c'est quand même très important.
23:23Et surtout,
23:23vous allez renseigner correctement
23:25qui est l'occupant du bien
23:26au 1er janvier.
23:27Si vous ne le faites pas,
23:29vous allez vous prendre
23:30des impositions automatiques
23:32qui ne correspondent pas
23:33à la réalité.
23:34Voilà,
23:34si vous allez vous prendre
23:35la taxe d'habitation,
23:36vous allez vous prendre
23:37la taxe sur le logement vacant,
23:38il y a des gens
23:39qui vont se prendre
23:39une taxe d'habitation
23:40alors que ce ne sont plus eux
23:41qui sont occupants du bien,
23:42vous allez vers des problèmes.
23:43Donc voilà pourquoi,
23:44même s'il n'y a pas d'amende,
23:45il faut quand même faire attention
23:46à ce que ce ne soit pas
23:47n'importe quoi
23:48à ce que l'administration a mis.
23:49Il n'y a que vous
23:49qui pouvez le vérifier.
23:50Et Alba me demandait,
23:51mais ça,
23:51on ne peut pas déjà le faire
23:52sur impôts.gouv,
23:53il faut absolument aller
23:54sur cette plateforme.
23:55Vous pouvez en fait,
23:56d'impôts.gouv,
23:57vous basculez,
23:58vous cliquez sur un bouton
23:59et vous basculez
24:00sur le bon service.
24:02Mais bon,
24:02oui,
24:03il faut le faire.
24:03Maintenant,
24:03si on ne le fait pas,
24:04a priori,
24:05cette année encore,
24:06on échappera...
24:07Il n'y aura pas d'amende.
24:07Oh,
24:08le regard de Stéphane,
24:09il est là,
24:10il est en mode grève.
24:12Non,
24:12mais globalement,
24:13l'administration fiscale,
24:14c'est très bien,
24:15vous trouver,
24:15pour vous envoyer
24:16la taxe foncière justement.
24:18Et ensuite,
24:18effectivement,
24:19si ce bien,
24:19c'est du locatif,
24:20ils le voient sur
24:21votre déclaration d'impôt.
24:22C'est du locatif,
24:23vous le louez,
24:24etc.
24:24Si vous ne louez pas le bien,
24:26ça veut dire que
24:27vous en profitez vous-même
24:28ou alors que c'est vacant,
24:29etc.
24:30Donc,
24:31c'est quand même
24:32refaire les choses,
24:33redire les choses
24:35que l'administration
24:36sait déjà,
24:37alors effectivement,
24:38avec des précisions,
24:39etc.
24:39Mais Mame Michu l'a fait,
24:41Mame Michu a fait sa déclaration,
24:43les grands propriétaires
24:43ne l'ont pas fait.
24:44Non,
24:45mais je suis d'accord,
24:45mais est-ce que ça ne peut pas
24:46permettre aussi de réévaluer ?
24:47Parce qu'Alban me pose une question
24:48que je vous avais posée d'ailleurs
24:49au téléphone en préparant
24:50l'émission,
24:50Jean-Pascal,
24:50est-ce qu'il faut donner la valeur
24:51ou la nouvelle évaluation
24:52de la valeur de ce patrimoine immobilier ?
24:54Non,
24:55non,
24:55c'est l'objectif
24:56de déterminer sa nature
24:57et son occupation,
24:58pas sa valeur.
25:04Je blague également.
25:06Merci à tous les deux,
25:07merci à Stéphane Descartier,
25:08des conseils et formations,
25:10Jean-Pascal Michaud,
25:11avocat fiscaliste
25:11chez LMD Avocats,
25:12notre duo de choc
25:13de la fiscalité.
25:14Bon courage à tous ceux
25:15qui se lancent dans leur déclaration.
25:16On se retrouve demain
25:17pour un nouvel épisode
25:18des Experts de l'IMO.
25:21Les Experts de l'IMO
25:23sur BFM Business.
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