- il y a 7 heures
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur d'Auroa.
00:07Et il est midi une sur BFM Business, l'heure des experts de l'IMO, mais avant cela, un rappel
00:11des principes au titre de l'actualité.
00:13Et la guerre au Moyen-Orient est-elle vraiment en train de toucher à sa fin ?
00:16L'heure est en tout cas à l'apaisement, légère apaisement des marchés financiers après les propos de Donald Trump
00:21la nuit dernière.
00:21Le président américain a assuré que le conflit était sur le point de se terminer très bientôt.
00:26Les bourses mondiales reparties à la hausse sont toujours dans le vert ce midi.
00:29Le baril de Brent reste plus ou moins autour des 92 dollars, accalmis particulièrement fragiles.
00:35D'autant que, côté iranien, les gardiens de la révolution assurent eux que ce seront eux qui décideront de la
00:40fin de la guerre.
00:41Ils promettent de poursuivre les attaques de missiles aussi longtemps que nécessaire.
00:45Téhéran assure également que plus aucune goutte de pétrole ne sortira du Moyen-Orient jusqu'à nouvel ordre.
00:51Dans la région, les bombardements se poursuivent.
00:53Israël a notamment de nouveau frappé dans la matinée le sud du Liban
00:57après avoir averti d'une nouvelle opération contre le Hezbollah allié de l'Iran.
01:01Le Haut Commissariat des Nations Unies pour les réfugiés parle ce midi.
01:05De plus de 667 000 déplacés au Liban depuis le début des frappes israéliennes,
01:10soit 100 000 de plus en 24 heures.
01:12Dans ce contexte, la France accueille ce midi un nouveau sommet mondial dédié à la relance du nucléaire civil.
01:18Sommet à l'occasion duquel Emmanuel Macron vient de s'exprimer.
01:21Le nucléaire est clé pour l'indépendance et la souveraineté assure notamment le président français
01:26mettant en garde contre la dépendance aux hydrocarbures
01:29qui peut, dit-il, devenir un instrument de pression, voire de déstabilisation.
01:33Allez, c'est l'heure des experts de l'IMO.
01:41Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours à l'heure de votre déjeuner.
01:48Une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements.
01:50Et pas que, parfois on parle aussi immobilier tertiaire.
01:52Vous allez voir en plus, notre pro de l'IMO du jour pour démarrer.
01:56Ce sera un pro maison, en l'occurrence notre journaliste maison Emma Rodot
02:00depuis le MIPIM à Cannes qu'on va retrouver toute la semaine.
02:03Aujourd'hui, Emma nous parlera justement des enjeux de ce salon
02:06dans ce contexte si particulier de guerre au Moyen-Orient.
02:10Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
02:12Et aujourd'hui, on parle SCPI, rendement stratosphérique.
02:17SCPI dite sans frais, de nouveaux indicateurs de performance.
02:20On va le dire un peu biaisé.
02:21De quoi faudra-t-il se méfier en 2026 avant d'investir dans les SCPI ?
02:25On verra ça dans quelques instants.
02:27Mais d'abord, c'est l'heure de notre pro de l'IMO.
02:31Les experts de l'IMO, le pro de l'IMO.
02:35Et on est en direct depuis Cannes avec Emma Rodot
02:38depuis ce grand salon du MIPIM.
02:41Et forcément, Emma, une question.
02:42La guerre au Moyen-Orient, s'est-elle véritablement invitée au MIPIM ?
02:46Est-ce qu'à ce stade, on a des préoccupations des grands acteurs
02:49que vous avez pu rencontrer ?
02:53Oui, effectivement, Marie.
02:54Le salon de l'immobilier mondial, le MIPIM,
02:57s'est ouvert dans un climat international très bousculé par cette guerre au Moyen-Orient,
03:02déclenché il y a maintenant une dizaine de jours, le 28 février.
03:05Et ce n'est pas sans rappeler le climat de l'année 2022.
03:09Le salon s'était alors ouvert deux semaines après le début de la guerre en Ukraine,
03:13après l'invasion de l'Ukraine par la Russie,
03:15qui avait enclenché, on le sait ensuite, toute une série de hausses des prix,
03:19que ce soit sur l'énergie, sur le coût également des matières premières,
03:23et impacté tout le secteur de la construction et de l'immobilier.
03:27Alors ici, les acteurs sont surtout très attentistes.
03:30C'est-à-dire que pour l'instant, beaucoup de questions se posent,
03:32non seulement sur les fameux prix de l'énergie.
03:35On a vu le cours du baril de pétrole dépasser les 100 dollars cette semaine,
03:39puis finalement redescendre.
03:41Est-ce que cette hausse sera durable ou non ?
03:44Également, est-ce que le paysage des investissements à l'échelle internationale sera redessiné ?
03:49Ce sont des questions qui se posent, mais pour l'instant, il est un petit peu tôt pour répondre à
03:53ces questions.
03:53Et d'ailleurs, Emma, les acteurs du Golfe sont présents à Cannes.
04:01Et oui, effectivement, le directeur du MIPIM nous avait déjà confirmé leur présence il y a quelques jours,
04:05et je peux vous le confirmer en direct.
04:07On va retrouver de grands pavillons, ceux par exemple de l'Arabie Saoudite, du Qatar,
04:13également d'Omane, qui va présenter d'ailleurs deux projets à l'occasion des MIPIM Awards,
04:17cette compétition des promoteurs immobiliers.
04:19Alors, ces acteurs, ils sont présents depuis un certain temps au MIPIM,
04:23mais là, ils ont encore renforcé leur présence sur place.
04:28Effectivement, l'immobilier, c'est un vrai levier de développement pour ces pays du Golfe,
04:32et de diversification aussi dans la perspective d'une préparation de l'après-pétrole.
04:38Et ces projets, ils nécessitent des capitaux immenses.
04:42Ici, les promoteurs cherchent à venir chercher des investisseurs qui sont nombreux.
04:46Ici, à Cannes, c'est à peu près un tiers de la population du MIPIM.
04:50Le MIPIM, c'est tout de même 20 000 participants, également 90 pays représentés.
04:55Et autre élément, alors surprenant en l'état actuel des choses,
04:59pas surprenant dans l'absolu, mais surprenant dans l'état actuel des choses,
05:02c'est que ce salon du MIPIM où vous êtes, il va s'exporter où ?
05:05En Arabie Saoudite, dès cette année, en fait.
05:09Oui, c'est bien ça.
05:11Il est bien prévu qu'une édition complémentaire du MIPIM se déroule à Riyad en octobre prochain.
05:16Le directeur nous l'a également confirmé.
05:18Pour l'instant, le conflit ne remet pas en cause le projet.
05:21Alors ici, l'objectif, c'est que ce soit une édition un petit peu plus restreinte
05:26avec vraiment des investisseurs internationaux plutôt asiatiques, d'ailleurs,
05:31parce que ces pays du Golfe cherchent effectivement à capter des capitaux internationaux,
05:36mais plutôt venus d'Asie, puisque ces dernières années, on le sait,
05:38avec la pandémie de Covid, le secteur a largement ralenti en Chine,
05:42à Singapour, pour ne citer que ces pays-là.
05:44Et donc, quelque part, les capitaux sont aujourd'hui disponibles.
05:48Et c'est bien ce que ces acteurs du Golfe comptent venir chercher toute cette semaine.
05:52Bon, et il y a d'autres acteurs, ce sera ma dernière question,
05:54Emma, il y a d'autres acteurs d'autres pays qui espèrent tirer leur épingle du jeu à l'occasion
05:58de ce MIPIM ?
06:01Oui, effectivement, on peut noter une présence française importante,
06:04et pourtant, on s'attendait peut-être à ce qu'elle soit moins conséquente
06:07que les années précédentes avec les municipales.
06:10Mais finalement, la France reste la première nationalité ici au MIPIM.
06:15Devant le Royaume-Uni, également l'Espagne et l'Italie,
06:19qui sont très présentes ici au MIPIM.
06:22On peut noter également une force des pays scandinaves,
06:27par exemple la Suède, le Danemark,
06:29qui, peut-être, pourrait s'avérer plutôt intéressant pour les investisseurs,
06:33puisqu'ils présentent tout de même une certaine stabilité,
06:35qu'elle soit économique, également politique.
06:37Et, quelque part, les investissements aujourd'hui réalisés dans la défense,
06:41on nous l'a dit, peuvent également s'avérer, en tout cas,
06:45un terrain intéressant pour ces investisseurs mondiaux.
06:48Donc, finalement, plusieurs pays sont ici au rendez-vous au MIPIM,
06:52et il faudra voir dans les prochains jours comment ça se matérialise.
06:55Mais voilà, on trouve en tout cas de nombreux pays et projets présents,
06:58notamment l'Europe.
06:58tous les pays présents au rendez-vous.
07:00Et BFM Business, grâce à vous, Emma Rodeau,
07:02on vous retrouvera demain.
07:03Vous êtes sur place avec Olivier Mélan pour BFM Business.
07:07Merci, Emma.
07:07Allez, on passe au débat.
07:14Et à mes côtés, Pierre-Antoine Burgala, le directeur général d'Iroco.
07:17Bonjour, Pierre-Antoine.
07:18Et à mes côtés, également, Paul Bourdois, le cofondateur de France SCPI.
07:22Bonjour, Paul.
07:23Bonjour, Marie-Cœur de Roi.
07:24Oh, c'est joli.
07:24Ça m'appelait comme ça.
07:27Bref, si vous êtes là, on ne va pas se mentir, c'est pour parler SCPI.
07:30Il faudrait qu'on crée un jingle.
07:31On a créé le jingle du topoto du vendredi avec les journalistes.
07:34Il va falloir qu'on se crée un jingle SCPI, quand même,
07:36parce qu'on y revient assez régulièrement.
07:38Aujourd'hui, on a décidé de faire un peu de pédagogie.
07:40On en fait souvent autour des SCPI.
07:41Mais là, on va faire surtout des mises en garde
07:43à tous ceux qui nous écoutent et qui nous regardent
07:45et qui se disent, c'est peut-être le moment de me positionner
07:47parce qu'ils entendent parler de choses et d'autres
07:49qui sont à prendre avec d'infinies précautions.
07:52Déjà, avant de démarrer sur ces petites alertes,
07:55pièges dans lesquelles ne pas tomber,
07:57ou en tout cas alertes et vigilances,
07:59comment ça va du côté des SCPI ?
08:00Là, on est le combien mars ?
08:02Le 10 mars 2026.
08:03Ça va mieux ?
08:05Messieurs, lequel de vous deux souhaite commencer ?
08:07Moi, je peux commencer.
08:08Alors, on est dans une phase de transition, Marie.
08:11C'est-à-dire qu'après quelques corrections...
08:12Moi, quand on dit ça, je ne trouve pas ça très positif.
08:14On est dans une phase de transition.
08:16Donc, il y a du positif et il y a du moins positif, forcément.
08:18Il y a des SCPI qui ont corrigé.
08:20C'était une minorité.
08:22Malgré tout, elles ont corrigé très fort leur prix de part
08:24ces dernières années.
08:25Et puis, globalement, il y a une phase de stabilisation.
08:29Donc, il y a des SCPI qui sont stables,
08:31qui n'ont pas corrigé leur prix de part,
08:32qui se portent normalement.
08:34Et puis, vous avez aussi des SCPI qui sont arrivés,
08:37nouvellement arrivés,
08:38et qui sont dans des stratégies opportunistes,
08:40surtout européennes.
08:42On se rend compte que le taux de distribution des SCPI,
08:44en moyenne, en 2025, c'est 4,91,
08:47ce qui n'est pas ridicule pour cette année.
08:51Et en effet, il y a plein de jugements possibles,
08:55des moins bons, des bons, des neutres.
08:56Et donc, ça rend difficile la lecture.
08:58Et comme vous l'avez dit, en effet,
08:59il y a des pièges dans lesquels il ne faut pas tomber.
09:01Et juste d'un mot, Pierre-Antoine,
09:02c'est le moment où vous vous dites que là,
09:04effectivement, on est sur une pente plutôt,
09:06entre guillemets, ascendante du marché des SCPI.
09:08Vous sentez un regain d'attention des investisseurs
09:12à l'égard des SCPI ?
09:13Alors, je rejoins ce que dit Paul.
09:15Effectivement, il y a un petit mieux.
09:17La collecte a atterri globalement
09:18à 4,5 milliards d'euros net en 2025.
09:22Donc, c'est mieux que l'an dernier,
09:23qui était à peu près à 3,5 milliards.
09:24C'est encore très loin de ce qu'on a vécu en 2021,
09:27où on frôlait les 11 milliards.
09:29Donc, oui, il y a du mieux.
09:31Donc, il y a effectivement de l'appétit à nouveau
09:33pour cette classe d'actifs,
09:34encore une fois, portée par des rendements
09:36qui sont de plus en plus séduisants.
09:38Comme l'a rappelé Emma,
09:39on a eu un contexte qui était très délicat,
09:41porté par la guerre en Ukraine,
09:43l'explosion du coût des matières premières,
09:45des entreprises en difficulté,
09:47et donc la fin de la planche à billets.
09:48Donc, ça a rebattu des cartes.
09:50En revanche, il faut avoir une analyse fine.
09:52C'est-à-dire que, d'un côté,
09:53on a des CPI qui ont acheté dans un contexte de taux bas
09:56et qui ont eu d'ailleurs de très belles années de gloire
10:00en servant des rendements qui étaient très bons
10:02dans un contexte de taux bas
10:03et qui, aujourd'hui, ne sont plus celles qui collectent.
10:05Et donc, on fait partie, heureusement,
10:07de celles qui collectent aujourd'hui.
10:08Et le marché repart sur ces CPI.
10:11D'ailleurs, je fais une petite parenthèse,
10:13c'est peut-être ça qui fait que
10:15ce qui se passe au Moyen-Orient aujourd'hui
10:17pourrait ne pas provoquer un scénario
10:20tel qu'on l'a connu au moment du déclenchement
10:22de la guerre en Ukraine.
10:23C'est qu'on passe de tout à rien,
10:25alors que là, on a quand même une petite expérience.
10:28C'est peut-être ça aussi qui pourrait amortir le choc
10:30s'il devait y avoir ce choc inflationniste
10:32que certains redoutent aujourd'hui.
10:34C'est vrai.
10:35C'est mon côté optimiste.
10:36C'est une bonne vision.
10:38On n'est pas à l'abri, de toute manière,
10:40de tout événement exogène
10:42qui pourrait relancer une hausse des taux
10:46et donc une baisse des prix à nouveau.
10:48En revanche, il y a quelques éléments
10:50qui nous poussent à croire
10:51qu'on a déjà tapé un point entre guillemets bas
10:54dans le sens où les prix sont stabilisés.
10:56On a une augmentation, et Emma l'a dit,
10:58il y a une fréquentation et un investissement
11:01qui est de plus en plus intense
11:03de la part des investisseurs,
11:04notamment institutionnels,
11:05et donc une stabilisation des prix.
11:07Aujourd'hui, on a eu même,
11:08l'année dernière, en 2025,
11:09c'était à peu près 0 à 0,10% de hausse
11:12sur les prix.
11:13Donc, c'est effectivement quelques facteurs
11:15qui nous poussent à croire
11:16que malgré tout ce qui se passe dans le monde,
11:18on devrait repartir sur une augmentation
11:20des prix d'immobilier
11:21et donc un bon momentum pour la SCPI.
11:23Bon, bon momentum,
11:24mais il va falloir quand même regarder
11:26avant de se lancer, messieurs,
11:28et c'était le sujet de votre venue sur le plateau.
11:30Première chose dont je vais devoir me méfier en 2026,
11:33ces rendements incroyables de certaines SCPI.
11:36Il faut que je m'en méfie, Paul ?
11:37Est-ce que ça veut dire qu'il y a un loup, quelque part ?
11:40Alors, oui, il faut toujours se méfier des chiffres.
11:44Il faut toujours se méfier des chiffres.
11:45Parce que j'ai envie de vous faire une réponse de normands.
11:47Oui, il faut s'en méfier, évidemment.
11:48Mais ils sont bien, les normands.
11:49On les aime, les normands.
11:50Alors, je suis breton,
11:51mais je pense le plus grand bien des normands.
11:54Eh bien, voilà.
11:55Bataille sur le plat.
11:56Et alors, le Mont-Saint-Michel,
11:57mais sinon, j'arrête.
11:59Donc, les rendements mirobolants,
12:01c'est quelque chose qui est assez incroyable,
12:03en effet, cette année.
12:05Ça faisait très longtemps qu'on n'avait pas vu
12:07des rendements importants comme ça.
12:09Je rappelle, le plus fort rendement en 2025,
12:11c'est 15,27%.
12:12Donc, c'est énorme.
12:14C'était qui ?
12:14C'était qui, des noms ?
12:15C'était Wemo One,
12:16géré par Wemorem,
12:17une toute jeune société de gestion,
12:19mais qui fait un travail d'orfèvre
12:22et qui collecte petit à petit
12:23et qui gère un patrimoine intéressant de plus en plus.
12:26Bref, ces rendements mirobolants,
12:28il faut faire attention, en effet.
12:29Mais je comprends aussi,
12:30si je me place du côté de l'épargnant,
12:32que si je vois une SCPI avec un rendement de 4%,
12:36je me lève tous les jours pour travailler,
12:38j'économise,
12:38j'ai envie de bien placer mon argent.
12:40Oui, je suis tenté d'aller verser SCPI
12:42avec un fort rendement.
12:43La question, en fait, qu'il faut se poser,
12:45et ce qu'il faut regarder,
12:46ce n'est pas combien ma SCPI me donne,
12:48c'est deux inconnus,
12:49c'est combien elle va me donner
12:50et pendant combien de temps.
12:52C'est plus ça le point.
12:53Oui, mais il n'y a aucune garantie, Paul.
12:54Bien sûr, aucune garantie.
12:55Mais comme pour les SCPI
12:57qui fournissent 4% de rendement ou 5%,
12:59on peut avoir des baisses
13:00ou des hausses de rendement.
13:01Il faut, en tout cas,
13:02partir quand on investit sur les SCPI,
13:04se dire, ce n'est pas garanti
13:06et le rendement va varier,
13:07il peut varier.
13:08Et WEMO1, puisqu'on parle d'eux,
13:10ils le disent très bien,
13:12ils le disent,
13:12non, ce 15% ne va pas durer.
13:14Et on le sait.
13:15Les performances passées
13:16ne préjugent pas des performances futures.
13:18Pierre-Antoine,
13:19à quel moment on se rappelle quand même
13:21de cette règle qui dit
13:22qu'un rendement stratosphérique
13:24risque aussi important ?
13:27Oui, oui.
13:28Donc, pour ça,
13:28il faut être capable
13:30d'aller chercher des informations
13:31un peu plus planquées
13:33dans les SCPI.
13:34Alors, planquées,
13:35ça ne veut pas dire cachées.
13:36Pas cachées volontairement.
13:37Voilà, c'est ça que vous voulez dire.
13:38Donc, nous,
13:41ce n'était pas tout à fait
13:42notre façon de faire sur Iroco.
13:43Donc, on a d'ailleurs lancé
13:45notre nouveau véhicule en 2025
13:46qui s'appelle Iroco Atlas.
13:48dans la même lignée
13:49que Iroco Zen
13:51qu'on avait lancé en 2020.
13:52C'est-à-dire qu'on aurait pu faire
13:53un rendement absolument stratosphérique,
13:56comme vous dites, Marie,
13:58puisqu'on aurait pu délivrer
13:59du 17% de taux de distribution.
14:00Mais on n'a pas voulu.
14:02Mais on n'a pas voulu,
14:03effectivement,
14:03parce que je rejoins
14:04complètement Paul et sa remarque.
14:06C'est-à-dire,
14:07pour l'investisseur,
14:07ce qui est important de savoir,
14:08c'est combien de temps
14:09je vais avoir ce rendement
14:10et combien.
14:11C'est-à-dire,
14:12comment vous faites ?
14:12C'est-à-dire,
14:13vous diluez les performances ?
14:14Non, en fait,
14:15tout part déjà
14:16de la performance immobilière
14:17parce que mine de rien,
14:18on parle d'un véhicule,
14:19donc la SCPI.
14:20Mais derrière,
14:21il y a du réel.
14:22C'est les actifs immobiliers.
14:23Quel rendement on a
14:24de ces actifs immobiliers ?
14:25Donc, on a ce qu'on appelle
14:26un rendement acte en main
14:27moyen de notre portefeuille.
14:28En l'occurrence,
14:29sur Iroco Atlas,
14:30la toute nouvelle,
14:31c'est à peu près 8,50.
14:32Et en fait,
14:33ensuite,
14:33on applique nos frais de gestion
14:34puisque c'est le principe même
14:35d'une SCPI,
14:36c'est-à-dire que les épargnants
14:38nous confient leurs capitaux
14:39et nous,
14:39on va acheter et gérer
14:40des actifs pour eux.
14:41Et donc,
14:42ce rendement acte en main,
14:44moyen,
14:44est quand même
14:45une bonne projection
14:47pour les rendements futurs.
14:49C'est-à-dire que
14:49quand vous avez un acteur
14:51qui peut délivrer
14:52effectivement du 12,
14:5313, 14, 15 %,
14:55il faut aussi
14:56regarder ce que donne
14:57son patrimoine moyen.
14:59Donc,
14:59s'il est à 8,5, 9 %,
15:01peu importe le risque,
15:03il peut être à 4 aussi
15:04comme le disait Paul,
15:06probablement,
15:06ce 15 %
15:07n'est pas réel
15:09dans la durée.
15:09En fait,
15:10il est provoqué aussi
15:11par un effet technique.
15:13Alors,
15:13il ne faut pas être trop technique.
15:14Je suis sûre que vous allez faire
15:15de la super pédagogie,
15:16ça va être génial.
15:17Exactement,
15:17le plus délicatement possible.
15:20Donc,
15:20en fait,
15:20quand vous avez une SCPI,
15:22le taux de distribution
15:23qui n'est d'ailleurs
15:24plus l'indicateur clé
15:26d'une SCPI,
15:27vous le calculez
15:28sur votre prix de part
15:29au 1er janvier
15:31et vous prenez
15:31votre chiffre d'affaires,
15:32globalement.
15:33Et en fait,
15:34il faut savoir que dans les SCPI,
15:35il y a quelque chose
15:35qui a été créé
15:38de manière tout à fait légitime,
15:39c'est ce qu'on appelle
15:40le délai de jouissance.
15:41C'est-à-dire qu'un gérant,
15:43quand il reçoit des capitaux,
15:44il faut qu'il les investisse
15:45sur de l'immobilier
15:46et forcément,
15:47ça prend du temps.
15:48Historiquement,
15:49les SCPI,
15:49c'est très franco-français.
15:50Pour acheter un actif en France,
15:52il faut 3, 4, 5 mois.
15:54Donc, le délai de jouissance,
15:55historiquement,
15:56est plutôt vers 5 mois,
15:57parfois 6,
15:58parfois 3,
15:58parfois 4.
15:59Et donc,
16:00c'est permettre aux gérants
16:01d'investir dans de bonnes conditions.
16:03Quand vous collectez
16:04beaucoup d'argent,
16:05très rapidement,
16:06vous allez l'investir
16:07le plus vite possible
16:08sur de l'immobilier.
16:09Vous allez commencer
16:10à encaisser des loyers,
16:12sauf que vous n'avez pas
16:12à servir la communauté d'épargnants
16:14puisque vous avez
16:15un délai de jouissance,
16:16en fait,
16:16qui est de non-jouissance plutôt,
16:18pendant lequel ces épargnants
16:18ne vont pas toucher d'argent.
16:19Donc, ils vont tout toucher d'un coup.
16:20C'est ça que vous dites,
16:21quoi, en gros ?
16:21Ce n'est pas qu'ils vont
16:22tout toucher d'un coup,
16:23c'est plutôt que vous allez
16:23encaisser des loyers,
16:25des revenus,
16:25et pour autant,
16:26vous aurez très peu d'associés
16:28en jouissance
16:28qui pourront prétendre
16:29à cette cote-part de revenus.
16:31Donc, aujourd'hui,
16:32on a des SCPI,
16:33comme le disait Paul,
16:34très européennes.
16:35Or, quand on investit en Europe,
16:36et notamment au Royaume-Uni
16:37puisque c'est la grande mode,
16:38nous on le fait d'ailleurs,
16:39particulièrement,
16:40vous pouvez investir
16:41beaucoup plus vite qu'en France.
16:42Vous pouvez faire un deal
16:43en 1, 2 mois.
16:44Et donc, vous allez
16:45très rapidement investir
16:46les capitaux.
16:47Pour autant,
16:47vous avez un délai de jouissance
16:48qui vous permet
16:49de ne pas donner
16:50les fruits de ces capitaux
16:52aux épargnants.
16:53Et donc, tactiquement,
16:54vous allez gonfler
16:56votre taux de distribution.
16:57La performance, quoi.
16:58Exactement.
16:59Mais ce n'est pas gonfler
16:59parce que, alors là,
17:00je...
17:01Ce n'est pas une critique.
17:02C'est vrai.
17:03C'est la mécanique.
17:04Tout le monde le fait
17:05et c'est une mécanique de marché.
17:06Une personne qui était,
17:08pour une SCPI,
17:09je prends à 10%,
17:09ou on peut prendre
17:10l'exemple de Waymo One,
17:11qui était au 1er janvier
17:12en jouissance,
17:13il a bien perçu,
17:15et tout le monde le fait.
17:16Et en effet,
17:18avoir cette mécanique
17:18du délai de jouissance,
17:20tout le monde le fait.
17:20La seule chose,
17:21c'est qu'il faut être conscient
17:22que l'année d'après,
17:23ce ne sera pas 15%.
17:24Oui, mais moi,
17:24ma question, elle est là.
17:25Pourquoi, messieurs,
17:25et on va passer vite
17:26à notre deuxième point clé,
17:27mais quand même,
17:27pourquoi là,
17:28on peut se dire
17:29que ce n'est pas garanti
17:30l'année d'après ?
17:30C'est juste par rapport
17:31au marché
17:31ou il y a une bidouille
17:33mathématique,
17:34j'ai envie de dire,
17:34qui fait que, de fait,
17:35on ne pourra pas refaire
17:36la même chose ?
17:36Ce sont les éléments techniques
17:37que je vous ai donnés.
17:38Nous, sur Iroco,
17:39on a fait un autre choix.
17:40Après, les deux choix
17:41s'entendent.
17:42Sur Iroco Zen,
17:43pareil,
17:44on aurait pu servir
17:44une performance à deux chiffres.
17:46On est depuis cinq ans
17:47au-delà de notre objectif
17:48non garanti de 5,50
17:49en servant plus de sept.
17:51Et on essaie de reproduire
17:52effectivement la même chose
17:53sur Atlas
17:53en étant convaincu
17:56de pouvoir tenir
17:57un rendement
17:57qui soit lisible
17:58pour l'épargnant.
17:59Évidemment,
17:59toute performance passée
18:00ne préjuge pas
18:01des performances futures.
18:02Tout ça n'est pas garanti.
18:03Je n'oublie pas
18:04qu'Iroco Zen
18:05a fait la même chose
18:05quand vous êtes lancé.
18:07Il y avait une performance
18:08qui était très supérieure
18:09et il y avait
18:10ce même mécanisme.
18:11Oui, mais on aurait pu
18:12faire 22%.
18:13En l'occurrence,
18:14on a plus de 7%
18:14depuis cinq ans.
18:15Tout le monde profite
18:17de ce mécanisme.
18:17Vous savez que vous m'avez
18:17perdu, messieurs.
18:18Non, non, désolé.
18:19On peut parler des SCPI
18:20sans frais.
18:20C'est la technique.
18:22Non, mais en gros,
18:22le message qu'on adresse
18:23à nos auditeurs
18:24et téléspectateurs,
18:25vous vous positionnez
18:27sur une SCPI,
18:28vous achetez une SCPI
18:29qui vous dit
18:29cette année,
18:30c'est 14, 15%.
18:31Voilà, gardez bien en tête
18:33que ce n'est pas garanti
18:33sur les années qui viennent
18:34et ça ne veut pas dire...
18:35Tant que le message
18:35est clair, tout va bien.
18:37Et ça ne veut pas dire
18:38non plus que la SCPI
18:39vous ment ou que...
18:41Enfin, voilà.
18:43Toujours être extrêmement
18:44prudent et nuancé.
18:46Autre élément clé
18:46à prendre en compte,
18:47ces fameuses SCPI
18:48sans frais.
18:48On en parle beaucoup.
18:49C'est intéressant
18:51sur le papier.
18:52Après, quand on me dit
18:53que c'est gratuit,
18:53j'ai toujours un doute.
18:54Non, alors,
18:54ce n'est pas gratuit.
18:55Ce n'est pas gratuit.
18:56Les SCPI d'Iroco
18:59sont des SCPI sans frais.
19:01Alors, concrètement,
19:02ça veut dire quoi,
19:02sans frais ?
19:02Sans frais,
19:03je reprends depuis le début.
19:05Le modèle dominant
19:06dans les SCPI,
19:07c'est des SCPI
19:08qui ont ce qu'on appelle
19:09des frais de souscription
19:09qui sont élevés,
19:10que vous supportez
19:11in fine lorsque vous revendez
19:13vos parts.
19:13Et vous avez aussi
19:14des frais de gestion.
19:15Les frais de gestion,
19:16je les mets de côté.
19:17Les frais de souscription,
19:17ils sont en général
19:18de 8 à 10 %.
19:19Donc, c'est important.
19:20Il y a des nouvelles SCPI
19:21dont font partie
19:22Iroco Zen et Iroco Atlas
19:24qui se sont lancées,
19:25ce n'est pas les seuls,
19:26qui se sont lancées
19:27en disant
19:27il n'y a pas de frais
19:28de souscription.
19:29Donc, la part vaut 100,
19:30imaginons.
19:31Je la revends.
19:32Elle vaut 100.
19:33Si elle n'a pas,
19:33évidemment,
19:34varié entre ces années,
19:37je la revends
19:37le même prix.
19:38Point barre.
19:39Évidemment,
19:40s'il n'y a pas de frais
19:40de souscription,
19:41personne ne travaille
19:42pour rien.
19:42Et ces sociétés de gestion
19:43qui disent
19:44qu'on a des SCPI sans frais,
19:46elles se rémunèrent autrement.
19:47Et c'est normal.
19:48Et alors, justement,
19:49elles se rémunèrent comment ?
19:51Oui,
19:52effectivement,
19:52c'est une absence
19:53de frais de souscription.
19:54Et il y a des vertus.
19:55Je vais les décrire ici.
19:56En revanche,
19:57en échange,
19:58on prend des frais de gestion
19:59puisque notre souhait,
20:01en tout cas,
20:01sur Iroco,
20:02c'était de nous rémunérer
20:02pour notre bon travail.
20:04C'est-à-dire que,
20:04historiquement,
20:05la SCPI,
20:06et je ne critique pas,
20:07c'est important que je fasse
20:07un petit préambule,
20:09je ne critique pas
20:09l'autre modèle historique
20:11avec des frais de souscription,
20:13tout comme il peut y avoir
20:13d'excellents gérants
20:14avec des frais de souscription.
20:15Donc ça,
20:16je pose la base.
20:17Maintenant,
20:18sur Iroco,
20:19on s'est dit
20:20on va enlever
20:21cette barrière à l'entrée.
20:22C'est vrai que la SCPI
20:23est historiquement
20:24un des derniers fonds
20:25à avoir des frais d'entrée
20:26parce qu'effectivement,
20:28on les ressent,
20:28entre guillemets,
20:29à la sortie,
20:29mais ils sont bien pris
20:30à l'entrée
20:31et ça a un impact.
20:32C'est-à-dire que
20:32quand vous collectez
20:34100 euros
20:34d'un investisseur,
20:36la réalité,
20:36c'est qu'il n'y a que
20:3790 euros,
20:38entre guillemets,
20:39qui sont mis au travail
20:39sur l'immobilier
20:40puisque ce sont des frais d'entrée.
20:41Vous ne les voyez qu'à la fin,
20:42mais ce sont des frais d'entrée.
20:44En enlevant
20:45cette commission de souscription,
20:46ça nous permet de mettre
20:46plus d'argent au travail
20:48sur l'immobilier.
20:49Certes,
20:50on prend globalement
20:51plus de frais de gestion
20:52sur les loyers
20:52puisque nous,
20:53on est par exemple
20:53sur Irocosen
20:54à 12% hors taxe
20:55quand la moyenne
20:56est plutôt à 10%.
20:57Néanmoins,
20:58tout est une question d'assiette.
20:59C'est-à-dire que
20:59d'un côté,
21:00vous avez de l'argent
21:00sur les frais de souscription
21:01qui sont pris sur le capital.
21:03De l'autre,
21:03c'est de l'argent
21:04qui est pris sur du flux,
21:05les loyers.
21:06Et donc,
21:06souvent,
21:07on me dit
21:07il y a un effet ciseau
21:08à un moment donné
21:09et tu vas gagner mieux ta vie.
21:10Oui,
21:10on va probablement gagner
21:11mieux ta vie.
21:12et performante.
21:13Exactement.
21:13Et surtout,
21:14il n'y a pas d'effet ciseau
21:15pour l'investisseur
21:16puisque d'un côté,
21:16on est sur du capital
21:17et de l'autre,
21:18on est sur du flux.
21:19Moi,
21:19je trouve ça assez malin au final.
21:20Je pensais que j'allais être
21:21refroidie par les SCPI sans frais
21:22mais il m'a convaincu.
21:24Parce qu'en plus de ça,
21:24il y a un côté vertueux.
21:25Ça vous incite aussi,
21:26vous,
21:26à être efficace
21:27et à justement
21:28porter des SCPI.
21:30La grosse différence,
21:31je trouve,
21:32philosophique,
21:32c'est qu'on ne gagne pas notre vie
21:34si on collecte
21:35et qu'on ne fait rien.
21:36et on est obligé
21:37d'investir
21:38et de bien louer
21:39pour encaisser des revenus.
21:41C'est convaincant, non ?
21:42Oui,
21:42c'est assez convaincant.
21:43Moi,
21:43je vois une autre vertu
21:44aussi au SCPI sans frais
21:46en plus de celle
21:47dont on parle,
21:48c'est que vous pouvez
21:49arbitrer aussi
21:49si vous sentez
21:52que la SCPI
21:53ne fait plus le job.
21:54Et ça,
21:54c'est intéressant.
21:55Alors,
21:55il y a quand même
21:56des garde-fous,
21:57c'est-à-dire que
21:57vous ne pouvez pas
21:58acheter des parts
21:58de SCPI sans frais
21:59et les revendre
22:00au bout de six mois.
22:01Ça ne marche pas.
22:01De toute façon,
22:02ce n'est quand même
22:02pas ce type
22:02d'investissement
22:03qu'on fait.
22:03Non,
22:04ce n'est pas ce type
22:05mais on sent
22:05que les mentalités changent
22:06et que les épargnants
22:07arbitrent de plus en plus vite.
22:08Avant,
22:08on avait une durée
22:10de détention
22:10qui était de 23 ans.
22:11On sent aujourd'hui
22:12qu'il y a une passivité
22:13qui est plus celle
22:14qu'on connaissait.
22:15De toute façon,
22:15quand bien même
22:16ils voudraient partir
22:16du jour au lendemain,
22:17bonne chance.
22:17Bon,
22:18ça va mieux.
22:19Pas sur la plupart
22:21des SCPI.
22:21Les SCPI qui collectent,
22:22effectivement,
22:23on passe aux difficultés
22:23de liquidité.
22:24Alors évidemment,
22:25comme vous le dites,
22:26Marie,
22:26on n'est pas sur
22:26un produit liquide.
22:28L'absence de pré-disccription
22:29c'est plutôt
22:29un aspect de liberté
22:31plutôt que de liquidité.
22:33En revanche,
22:34comme vous le disiez aussi,
22:35on est sur un placement
22:36long terme
22:36qu'il faut considérer
22:37en long terme.
22:37D'ailleurs,
22:38bien souvent,
22:39à part cette crise
22:40qu'on a eue
22:40effectivement en 2022,
22:42on parlait de 23 ans
22:43de durée moyenne
22:43de détention.
22:44Généralement,
22:44quand un investisseur
22:45rentre sur de la SCPI,
22:46il meurt avec,
22:47il la transmet.
22:48Donc c'est un produit
22:48d'épargne
22:49par capitalisation.
22:50Et voilà,
22:51c'est comme ça
22:51que se termine.
22:52Pour le coup,
22:53Marie,
22:53nous on constate
22:55qu'il y a des arbitrages
22:56qui se font
22:56et c'est bien.
22:57C'est très bien.
22:58On incite les gens
22:59à en effet arbitrer
23:00s'il y a un problème
23:01sur les SCPI
23:02avec frais et sans frais.
23:03C'est la même chose.
23:04Si votre SCPI
23:05fournit 4% de rendement
23:06et que vous pouvez sortir,
23:07s'il y a une SCPI à côté
23:08qui fournit 7% de rendement
23:10ou même 15% de rendement,
23:11je comprends tout à fait
23:12que vous arbitriez
23:14parce que vous ne pouvez pas
23:15rester sur une SCPI
23:16qui ne vous donne pas
23:17de rendement,
23:18qui ne fait pas travailler
23:18votre argent.
23:19Après,
23:19je n'ai pas compris
23:19pourquoi la SCPI sans frais
23:21apportait plus de liberté
23:22pour ce parrain.
23:23Parce que vous n'avez pas
23:24ces fameux frais de souscription
23:25que vous supportez
23:27mécaniquement
23:27quand vous revendez vos parts.
23:29Donc,
23:29vous achetez votre part 100.
23:30Au bout de 6 ans,
23:31vous la revendez 100.
23:32Dans une SCPI avec des frais,
23:34vous achetez 100.
23:34S'il y a 10% de frais,
23:36vous la revendez 90.
23:37Oui,
23:37sauf si sa valeur a baissé
23:38aussi en attendant.
23:39On est d'accord.
23:39Non,
23:39mais voilà,
23:40je voulais juste le dire.
23:41C'est pour ça
23:41que je fais attention quand même.
23:42Vous avez une liberté
23:43d'arrivée si vous avez envie.
23:44Dernièrement,
23:57de quoi parle-t-on ?
23:58Alors,
23:58PGA,
23:58nous,
23:59on se méfie toujours
23:59des nouveaux indicateurs.
24:00C'est un nouvel indicateur
24:01qui est entré.
24:03Performance globale annuelle.
24:05Ce n'est pas le taux de rendement
24:06du coup ?
24:06Non,
24:06ce n'est pas le taux de distribution.
24:08Taux de distribution,
24:08taux de rendement,
24:09non,
24:09c'est pas ça.
24:09La place essaye d'imposer
24:10peut-être un indicateur
24:11qui peut biaiser la lecture
24:13qui est important
24:14parce que ça a la vertu
24:15de rassembler
24:17la performance des revenus.
24:18Donc,
24:19les dividendes
24:19que je perçois
24:20et puis la performance
24:21dont la revalorisation
24:22de la part.
24:23Donc,
24:23j'ai à la fois
24:24mon taux de distribution
24:26et ma performance.
24:27Mais je trouve
24:28qu'on mélange
24:29des choses qui sont réelles,
24:30les revenus,
24:31ce que je perçois directement.
24:32Donc,
24:32ça,
24:33c'est vrai,
24:33je l'ai perçu
24:33sur mon compte courant.
24:34Et puis,
24:35la valorisation
24:36qui peut être
24:37un peu virtuelle.
24:38C'est-à-dire que
24:39si je regarde les choses,
24:40si je prends un comparatif
24:41avec un appartement,
24:42vous achetez un appartement mari,
24:43vous le mettez en location,
24:44vous percevez des revenus,
24:46c'est top.
24:46Et puis,
24:47vous regardez le marché,
24:48il se trouve que
24:48votre appartement a pris
24:4910% de valorisation.
24:50C'est très bien.
24:51Mais c'est virtuel.
24:53D'un côté,
24:53c'est réel.
24:54je ne l'ai pas vendu,
24:54je ne l'ai pas perçu.
24:55Exactement.
24:56Et donc,
24:56on mélange deux choses
24:57et on fait croire.
24:58Et en tout cas,
24:58nous,
24:58c'est ce qu'on ressent
24:59chez France SCPI,
25:00quand des épargnants
25:01nous appellent,
25:02ils nous disent
25:02mais attendez,
25:02la PGA,
25:03c'est quoi ?
25:03C'est ce que je vais percevoir ?
25:04Non.
25:05Vous allez percevoir
25:06des taux de distribution,
25:07un taux de distribution
25:07des dividendes
25:17et les régulateurs ?
25:18C'est les régulateurs,
25:19les associations professionnelles
25:20de l'immobilier
25:20qui effectivement
25:21nous proposent
25:23ce nouvel indicateur
25:24qui est l'indicateur clé.
25:25Désormais,
25:26ça doit être
25:26le premier indicateur donné
25:28après que ce soit
25:29le TRI l'an dernier,
25:31effectivement,
25:31le taux de distribution.
25:32Je rejoins Paul
25:33sur le côté virtuel
25:35de la performance globale
25:37immobilière.
25:38Effectivement,
25:39le taux de distribution,
25:40c'est du concret.
25:41La performance globale
25:42immobilière,
25:42à la limite,
25:43le principal écueil
25:44que je peux en faire,
25:45c'est qu'il n'est pas récurrent.
25:46Donc,
25:46il peut donner encore plus
25:48un sentiment de
25:49j'ai eu quelque chose,
25:50on m'a donné un indicateur
25:51mais qui ne se reflète pas
25:52dans la durée.
25:53Oui,
25:53donc même vous,
25:54vous dites warning
25:55à ceux qui voudraient se lancer
25:56parce qu'effectivement,
25:57ça ne veut pas dire
25:58que vous allez percevoir
25:59cet argent-là.
26:00C'est un indicateur intéressant
26:01parce que ça prouve
26:02quand même la bonne santé
26:03de la S&P
26:03et sa capacité
26:04à donner
26:05une plus-value potentielle.
26:07Oui,
26:07c'est ça,
26:07c'est le rendement
26:08et la plus-value potentielle.
26:10Néanmoins,
26:10il ne peut,
26:11à mon sens,
26:12être considéré tout seul.
26:13Mais on est d'accord
26:13que messieurs,
26:14on peut toujours retrouver
26:15ce taux de rendement,
26:17ce taux de distribution
26:18sur les porteurs
26:19de SCPI en fait.
26:20Tout à fait,
26:21vous avez sur,
26:22d'autres sites existent
26:23mais France SCPI
26:24a un comparatif
26:25qui est très bien fait
26:26avec le taux de distribution
26:27et la performance
26:29en PGA,
26:29la performance globale annuelle
26:31et vous pouvez tout comparer
26:32pour toutes les SCPI
26:33donc non,
26:34c'est plus caché,
26:35vous n'avez pas
26:36un taux de distribution
26:37qui est caché
26:38au profit
26:38par le PGA.
26:40Exactement.
26:41Alors du coup,
26:42le PGA
26:42chez Iroco,
26:43c'est quoi ?
26:43La PGA
26:44pour Iroco Zen
26:45c'est 8,14 en 2025
26:47dont 7,13
26:52de distribution
26:54et 0,99%
26:55d'augmentation
26:56du prix de part
26:56donc pour la deuxième
26:57année consécutive
26:58et sur Iroco Atlas,
26:59la toute nouvelle,
27:00on n'a pas augmenté
27:01le prix de la part
27:01puisqu'on l'a lancé
27:02en septembre 2025
27:03à la commercialisation
27:04en revanche,
27:04on a fait un taux de distribution
27:05donc une PGA
27:06de 9,41 en 2025
27:09et on avait donc
27:11beaucoup collecté
27:11avec des prix de part
27:12sponsor
27:12pour donner envie
27:13aux investisseurs
27:14de nous rejoindre
27:15dans un tout nouveau fond
27:16et la bonne nouvelle
27:18c'est que nos expertises
27:19on a plutôt bien acheté
27:19nos expertises
27:20sont en très forte hausse
27:21puisqu'on est à 204 euros
27:23en valeur de reconstruction
27:24c'est-à-dire la valeur
27:25du parc
27:25versus 200 euros
27:26le prix de la part.
27:27Ouais, merci
27:28j'attendais une réponse
27:28super brève
27:29parce qu'ils m'ont fait
27:30démarrer le jingle
27:31Albon, il me dit
27:31tais-toi l'émission
27:33intermité
27:33Pierre-Antoine
27:34Viangala
27:34pour Iroco
27:35merci d'avoir été avec nous
27:36et puis évidemment
27:37Paul Bourdois
27:38pour France SCPI
27:38merci de nous avoir aidé
27:39à décrypter
27:40et à éviter
27:41peut-être des pièges
27:42si on veut investir
27:43en SCPI en 2026
27:44allez à demain
27:45sur BFM Business
27:47Les experts de l'IMO
27:49sur BFM Business
27:50Sous-titrage Société Radio-Canada
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