- il y a 10 heures
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur Deroura.
00:07Et il est midi pile sur BFM Business lors des experts de l'IMO, mais avant cela, un rappel de
00:12l'actualité économique du jour
00:13et les marchés financiers qui semblent faire abstraction de l'absence d'avancée au Moyen-Orient.
00:18Les bourses européennes sont dans le vert et les prix du pétrole sont en recul avec un baril de Brent
00:22qui redescend autour des 93 dollars ce midi.
00:25Pour autant, côté iranien, les dernières déclarations n'incitent pas à l'optimisme.
00:29Une reprise de la guerre contre les Etats-Unis est inévitable, décidément.
00:34C'est ce qu'assure un haut responsable militaire iranien qui ajoute
00:37« Les Etats-Unis exigent notre capitulation totale et la nation iranienne ne capitulera jamais. »
00:44Et puis dans l'actualité des entreprises, notez cette confirmation de Stellantis aujourd'hui.
00:47Le groupe va investir plus d'un milliard d'euros en France pour produire trois nouveaux modèles de Peugeot électrique
00:53et hybride.
00:53À partir de 2029, la moitié de cet investissement sera dédiée à la recherche et développement.
00:5940% dans le site de Mulhouse et 10% dans d'autres sites du groupe.
01:03Allez, c'est l'heure des experts de l'IMO.
01:06Votre programme avec Bien Ici.
01:08On est bien ici.
01:09Trouvez votre futur logement par vie de quartier et temps de trajet sur bienici.com
01:18BFM Business présente « Les Experts de l'IMO ».
01:20Marie-Cœur Derrois.
01:21Et « Les Experts de l'IMO », c'est tous les jours à l'heure de votre déjeuner sur
01:25BFM Business.
01:26Une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements.
01:28Et comme tous les jours, ça démarre par cette séquence qui nous concerne,
01:32nous, usagers de l'immobilier et du logement,
01:34mais qui vous concerne spécifiquement, vous, Pro-Limo,
01:37des témoignages terrain de vos métiers.
01:39Et aujourd'hui, on va parler de lutte contre le blanchiment dans les métiers de l'immobilier.
01:43Et oui, c'est important.
01:44Et la bonne nouvelle, c'est qu'on a des entreprises qui développent des outils
01:47pour vous aider, amis professionnels de ce secteur de l'immobilier.
01:51Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
01:53Ben oui, ça y est, on est en juin.
01:55La course pour le logement étudiant a démarré.
01:58Et en plus, elle va s'accélérer ce soir,
01:59puisque je crois qu'on a des premiers résultats de Parcoursup à venir.
02:03On va parler de ce logement étudiant.
02:05On n'en fait pas vraiment assez.
02:07Mais comment est-il ce logement étudiant aujourd'hui ?
02:09Comment sera-t-il demain ? Faut-il y investir ?
02:11Et on verra ça dans le cadre de notre débat du jour.
02:14Mais avant cela, c'est l'heure du Pro de l'IMO.
02:17Les experts de l'IMO, le Pro de l'IMO.
02:21Et on est en ligne avec Aurélien Zakaïus,
02:23le patron d'AP Solutions.io et spécialiste européen de LCBFT.
02:28C'est quoi LCBFT ?
02:29Lutte contre le blanchiment des capitaux et le financement du terrorisme.
02:33Bonjour Aurélien.
02:35Bonjour Marie.
02:36Je le disais en préambule, nos amis professionnels de l'immobilier au sens large,
02:40ils ont une responsabilité dans cette lutte contre le blanchiment.
02:43Et vous, vous allez les y aider grâce à un outil spécifique.
02:46Vous nous racontez un petit peu c'est quoi cet outil ?
02:49Oui, alors comme vous l'avez dit,
02:52les Pro de l'IMO ont une obligation depuis 2009
02:54de lutter contre le blanchiment et le financement du terrorisme.
02:57Parce qu'on sait malheureusement que la pierre a souvent servi
03:00pour recycler des fonds illicites.
03:03Alors on peut avoir des signaux forts.
03:05Là, ça va plutôt être le sealing de nos agents IMO
03:08qui va plus être un détecteur.
03:12comme on a un acheteur pressé
03:14ou un acheteur qui ne veut pas faire de négociation
03:16malgré un bien immobilier assez onéreux.
03:19Ou parfois des acheteurs finaux
03:21qui ne sont que représentés et jamais présents.
03:23Et puis ensuite, on va avoir des signaux faibles
03:25où là, il va falloir profiler les clients
03:26avec une agrégation d'une multitude de données,
03:29des différentes sources de financement qu'il faut analyser.
03:32Et puis aussi des montages complexes
03:34avec des sociétés écran, des bénéficiaires effectifs
03:36et des dirigeants à récupérer.
03:37Et c'est là où nos outils vont pouvoir aider
03:39les Pro de l'immobilier.
03:40Mais vous allez enquêter ?
03:42Vous allez faire le travail finalement
03:46des services d'ordre qu'on peut avoir
03:48à l'échelle de la France, de Bercy par exemple ?
03:50C'est vous qui allez enquêter ?
03:52Non, on ne va pas enquêter directement.
03:54Nous, on est vraiment un outil
03:55pour faciliter ces obligations
03:57par rapport aux Pro de l'immobilier.
03:59Donc les Pro de l'immobilier
04:00vont mettre les informations qu'ils ont eues
04:02par rapport à leurs clients,
04:03à leurs transactions, etc.
04:05Nous, on va avoir des algorithmes
04:07qui vont pouvoir détecter du blanchiment,
04:10du financement du terrorisme, de la fraude
04:12qui va permettre ensuite aux Pro de l'immobilier
04:15de déclarer un soupçon à Tracfin.
04:17Et là, c'est bien sûr les services de l'État
04:19puisque Tracfin, la cellule antiterrorisme financière
04:22de Bercy, qui va prendre le relais
04:24pour vérifier s'il s'agit vraiment
04:26d'une véritable suspicion
04:28ou alors s'il n'y a pas de problème
04:30vis-à-vis de cette transaction.
04:32Mais Aurélien, j'ai une question.
04:33Je n'ai pas envie de dire
04:34qu'on ne peut pas se servir de votre outil.
04:37Mais enfin, si moi, je suis professionnelle
04:39de l'immobilier et que j'ai des doutes,
04:41je peux d'ores et déjà solliciter Tracfin
04:43sans avoir à passer par votre logiciel
04:46ou votre outil et vos algorithmes.
04:48Est-ce que finalement, ce que vous proposez,
04:50ce n'est pas plutôt une façon aussi
04:52pour le Pro de l'immobilier
04:53de justifier qu'il ne va peut-être pas aller
04:55au bout de l'opération avec le client
04:56parce que c'est toujours très sensible quand même ?
05:00Exactement.
05:01Alors, on est d'accord que sur les signaux forts,
05:03comme je le disais,
05:04c'est plutôt le feeling de l'agent immobilier.
05:05Par contre, sur les signaux faibles,
05:07si vous n'avez pas un outil,
05:08vous serez incapable d'aller voir
05:11toute la chaîne capitalistique,
05:12par exemple, de Société Écran
05:14et ses difficultés de source de financement.
05:17Et puis surtout, il y a eu le décret d'avril dernier
05:22qui oblige maintenant les Pro de l'immobilier
05:24à démontrer concrètement
05:25ce qu'ils ont fait comme diligence.
05:27Et là, si vous n'êtes que sur des procédures théoriques
05:31ou sur du témoignage oral,
05:34et bien là, vous n'avez pas de traces écrites
05:37et non modifiables
05:39que vous pouvez présenter vis-à-vis des régulateurs.
05:42Et j'ai une dernière question, Aurélien.
05:44Vous avez des cas particuliers
05:45où, effectivement, le professionnel de l'immobilier,
05:49bon, il avait des petits doutes,
05:50mais globalement, il semblait penser que tout allait bien
05:53et que non, votre outil a permis d'identifier ces signaux faibles
05:56et il s'est avéré qu'effectivement,
05:58c'était des réelles problématiques
06:00de blanchiment d'argent, par exemple ?
06:03Alors, malheureusement, oui.
06:05Je ne vais pas vous citer d'exemples très précis,
06:08mais en effet, il y a plein de cas
06:10où on détecte et finalement,
06:12l'agent sur le terrain
06:13n'avait pas détecté notamment les signaux faibles.
06:16Ça, c'est le point très important,
06:18parce qu'un humain ne peut pas tout avoir ses éléments.
06:21La force des outils, c'est aussi d'agréger
06:23un nombre important de données en temps réel
06:25pour pouvoir lever des alertes
06:29et démontrer qu'il y a une fraude
06:31ou du blanchiment derrière une opération.
06:32Et vous avez justement multiplié
06:35par rapport aux nouvelles obligations,
06:37justement, que vous le disiez,
06:38légales aujourd'hui pour les professionnels de l'immobilier,
06:41d'apporter la preuve quand même
06:42qu'ils ont véritablement enquêté sur les profils.
06:45Vous avez justement de plus en plus de clients.
06:48Vous sentez qu'il y a quand même
06:50cette envie finalement de se dire
06:51« bon, je vais déléguer
06:52parce qu'on m'en demande toujours plus,
06:54moi, professionnel de l'immobilier.
06:55À un moment donné,
06:56j'ai besoin de passer à autre chose,
06:57de faire mon métier. »
06:59Exactement.
07:00On a plusieurs pros de l'immobilier
07:02comme clients, bien entendu.
07:03Et puis surtout, petite exclusivité pour vous.
07:07Depuis ce matin,
07:09nous avons également le groupe IAD International
07:12qui a signé avec nous.
07:13Donc ça, c'est aussi un point fort
07:15de vous montrer que le leader
07:16des transactions immobilières en France
07:19fait appel à nos outils surpuissants
07:21pour lutter contre la lutte,
07:23contre le banchiment et le financement du terrorisme.
07:25Oui, mais c'est vraiment un sujet.
07:26Et je sais qu'effectivement,
07:27sur les agents immobiliers,
07:28que ce soit dans l'immobilier de prestige
07:29ou de l'immobilier classique,
07:31c'est un vrai sujet pour eux.
07:32Et on leur demande de plus en plus,
07:34de plus en plus, de plus en plus.
07:35Et parfois, c'est des métiers
07:37qu'eux-mêmes n'ont pas à gérer normalement
07:39et à faire un filtre
07:40qui est quand même très compliqué à faire.
07:41Surtout aujourd'hui avec les nouveaux outils.
07:43Donc merci Aurélien pour votre témoignage.
07:45Aurélien Zacaillus,
07:46PDG d'AP Solutions I.O.
07:47et spécialiste européen.
07:49Donc LCBFT,
07:50lutte contre le blanchiment des capitaux
07:52et financement du terrorisme.
07:53Si comme Aurélien,
07:54vous avez un témoignage terrain
07:56à nous apporter des idées
07:57qui nous concernent,
07:58nous usagers de cet immobilier,
08:00de ces logements
08:00et vous professionnels de l'immobilier,
08:02n'hésitez pas à nous écrire.
08:03On a une adresse mail
08:05lesexpertsdelimo.com
08:05arrobas bfmbusiness.fr
08:07Allez, c'est l'heure du débat.
08:13Autre sujet passionnant
08:14mais qui n'a rien à voir
08:16mais qu'on retrouve chaque année,
08:17c'est un petit peu notre marronnier.
08:19Ben oui, c'est la course
08:20au logement étudiant.
08:21Et pour en parler,
08:21à mes côtés,
08:22David Rejeun,
08:23directeur général adjoint
08:24de Consulting Group.
08:25Bonjour David.
08:26Bonjour Marie.
08:27Et à mes côtés également,
08:28Gislain Pirono,
08:29cofondateur d'ImoDev.
08:30Bonjour Gislain.
08:31Bonjour Marie.
08:32Je disais,
08:33il y a une date là,
08:33c'est vrai que ce soir,
08:34on va avoir, je crois,
08:35encore une nouvelle série
08:38d'étudiants
08:39qui attendent
08:39les premiers résultats
08:40de Parcoursup.
08:41Bon, il y en a d'autres
08:42qui ont déjà commencé
08:42à chercher quand même,
08:43on est déjà en juin.
08:45C'est toujours la galère
08:46pour les étudiants
08:46comme pour tout le monde.
08:48Ce segment
08:49de l'immobilier étudiant
08:51au sens large,
08:51parce que j'allais dire
08:51logement étudiant
08:52mais maintenant,
08:53il revêt plusieurs formes.
08:54C'est quoi aujourd'hui
08:55le logement étudiant ?
08:56Est-ce que c'est
08:57la coloc comme on l'envisageait
08:59dans les années 80-90 ?
09:01Qu'est-ce qui est aujourd'hui
09:03le logement étudiant, messieurs ?
09:04Je voudrais que vous me le dessignez
09:05ce logement étudiant.
09:07Alors, il y a effectivement
09:09plusieurs segments différents.
09:11On a connu,
09:14vous l'évoquiez,
09:15la colocation
09:16qui existe toujours,
09:17qui est un des segments
09:18du logement étudiant.
09:19Vous avez,
09:21toujours dans le secteur privé,
09:23le logement libre,
09:24c'est-à-dire,
09:24je vais louer un studio,
09:26je vais louer un T1
09:27directement auprès
09:28d'un propriétaire.
09:29Et puis après,
09:30vous avez des résidences étudiantes.
09:33Alors,
09:33dans ces résidences étudiantes,
09:34vous avez différentes typologies.
09:36Vous avez,
09:37évidemment,
09:38les résidences étudiantes publiques,
09:40les CRUS,
09:41qui sont là
09:42et qui ont un rôle majeur
09:43dans le logement étudiant
09:45parce qu'elles répondent
09:46à un besoin.
09:46On va le voir,
09:47il y a des besoins partout,
09:48évidemment,
09:49dans le logement étudiant,
09:50mais en particulier
09:51pour des étudiants,
09:52quand même,
09:53qui par nature,
09:53n'ont pas beaucoup de revenus,
09:54c'est le moins qu'on puisse dire,
09:55donc des élèves boursiers,
09:56etc.
09:57Il en manque énormément.
09:59Et puis,
09:59vous avez
10:00les résidences étudiantes privées,
10:03résidences étudiantes classiques,
10:04qu'on connaît
10:05avec un exploitant,
10:06etc.
10:06des grands noms aujourd'hui,
10:08de l'exploitation de résidences étudiantes.
10:10Et puis,
10:11vous avez quand même aussi
10:12des résidences étudiantes,
10:13alors un peu plus premium,
10:14qu'on peut appeler éventuellement
10:15co-living.
10:16On va faire plus de mixité
10:17avec des jeunes actifs
10:19qui vont peut-être s'adresser
10:19plus à des étudiants étrangers
10:21sur des secteurs
10:22où il y a une densité
10:24très, très forte
10:25de demandes étudiantes.
10:26Donc,
10:27on voit qu'on a
10:27un panel de solutions
10:30qui est relativement important.
10:31Il y a le logement des parents.
10:32Ça reste quand même
10:33le premier logement des étudiants.
10:35Alors,
10:36heureusement ou malheureusement,
10:37peut-être malheureusement
10:38pour les étudiants.
10:38Non, mais c'est un grand sujet.
10:39Et à chaque fois,
10:39je repense à Robin Rivaton
10:41qui avait sorti un truc
10:42à un congrès HLM
10:43sur le sujet du logement étudiant
10:44qui était passionnant,
10:45qui disait
10:45c'est assez drôle
10:46parce que les étudiants franciliens
10:48sont ceux qui restent
10:48le plus longtemps
10:49chez leurs parents.
10:50Est-ce que vous croyez
10:50que c'est parce qu'ils adorent
10:51leurs parents ?
10:52Moi, je ne crois pas.
10:53C'est parce qu'il n'y a pas
10:54de quoi les héberger.
10:55C'est ça le sujet.
10:57Oui,
10:58ce qui est sûr
11:00et je crois qu'on sera
11:01évidemment d'accord,
11:02c'est qu'il y a un besoin
11:03structurel de logement
11:05qui est très fort
11:06pour les étudiants.
11:08Vous évoquiez Parcoursup.
11:09Je vous donne juste
11:09un titre d'illustration.
11:11Je me souviens,
11:12on avait livré
11:12une résidence étudiante
11:13à Villeneuve-Dasc,
11:15donc banlieue de Lille.
11:17Et à Villeneuve-Dasc,
11:18quand vous avez Parcoursup
11:19qui sort,
11:20en 48 heures,
11:21vous n'avez plus un logement
11:22alors que ce soit
11:23dans le Boncoin
11:24pour un logement X ou Y
11:25ou que ce soit
11:26en résidence étudiante,
11:27tellement la demande
11:28de logement,
11:29elle est énorme
11:31et elle n'est pas satisfaite
11:33en fait.
11:33Mais c'est ça
11:34qui est dingue,
11:34Gislam,
11:34parce qu'il y a de plus en plus,
11:36ce qu'on vient de faire là,
11:37dire quelles étaient
11:38justement ces typologies
11:39de logements étudiants,
11:40on dirait qu'il y en a plus
11:41aujourd'hui qu'il y en avait
11:42quand moi j'étais étudiante
11:44et encore avant
11:45et pour autant,
11:46on n'a jamais connu
11:47une crise d'offres
11:48aussi importante
11:49qu'aujourd'hui.
11:50Oui.
11:51Alors,
11:52déjà,
11:52il n'y a jamais eu
11:53autant d'étudiants.
11:53On a 3 millions d'étudiants
11:55sur le territoire français.
11:57Rassurons tout le monde
11:57comme on ne fait plus de bébés
11:58d'ici quelques...
11:59Non, je plaisante.
12:00Non, mais ce n'est pas faux.
12:01Mais c'est un vrai sujet quand même.
12:033 millions,
12:04il y a plus de 400 000 étudiants étrangers.
12:06On est l'un des pays en Europe
12:08qui accueille le plus
12:09d'étudiants étrangers.
12:10Je ne suis pas certain
12:11que ça aille dans...
12:11Ça va plutôt augmenter,
12:13bien évidemment.
12:15Et on n'est plus dans des chambres
12:17de 12 mètres carrés,
12:18comme vous avez connu
12:19ou comme j'ai connu.
12:21Aujourd'hui,
12:23nous, on a construit
12:24quand même plus d'un millier
12:24de logements.
12:26En ce qu'on voit,
12:28il y aura toujours autant
12:29d'étudiants
12:30qui vont vivre
12:31chez leurs parents.
12:32Mais aujourd'hui,
12:34le consensus expert,
12:35c'est plutôt de l'ordre
12:36de 600 000,
12:37700 000 logements
12:37qu'il faudrait construire.
12:40Nous avons construit
12:41aujourd'hui
12:41qu'environ 300 000
12:42à 350 000 logements.
12:4450-50 dans le social
12:45et 50 dans le privé.
12:47Donc, sur le privé,
12:48il y a un vrai potentiel.
12:51Par contre,
12:51il ne faut pas se planter.
12:53Là, on a en face de nous,
12:55devant la télé,
12:56des investisseurs avertis.
12:58C'est toujours la même question.
12:59C'est où je vais investir ?
13:01Le positionnement
13:01de ma résidence étudiante.
13:02Il faut vraiment
13:03qu'elle soit juste
13:04à côté des facs,
13:05des écoles,
13:06à côté du transport.
13:07Et il ne faut surtout
13:08pas se tromper
13:09avec l'exploitant.
13:10Moi, je suis le promoteur.
13:12C'est moi qui choisis
13:12mon exploitant.
13:13Il ne faut surtout
13:14pas se tromper.
13:15Il y a des histoires.
13:16On sent bien
13:17qu'on arrive
13:18non pas sur un marché mature,
13:20on arrive sur un marché...
13:21Parce qu'on parle d'immobilier géré
13:21dans ce cas-là.
13:22C'est ça le sujet.
13:23Quand on l'a connu
13:23au moment du Covid
13:24sur ceux qui géraient
13:25sur les résidences gérées
13:26de vacances, par exemple,
13:28en fonction de la solidité
13:30des reins du porteur,
13:32c'est quand même compliqué.
13:33Il faut bien construire,
13:35mais il faut être responsable
13:36en tant que promoteur.
13:37Il faut être responsable
13:38en tant qu'exploitant.
13:39Nous, on a fait le pari
13:40toujours de travailler
13:41avec des exploitants
13:42qui ne font que ça.
13:44Ils ne font que exploiter.
13:45Je prends le cas
13:45de Sergic Résidence,
13:47par exemple.
13:48On a construit
13:49six résidences avec eux.
13:50C'est des gens
13:50qui ne font que ça.
13:51Mais ça ressemble à quoi
13:52dans ces résidences gérées ?
13:53Moi, ça m'intéresse.
13:54Si je veux investir,
13:55par exemple,
13:56être propriétaire
13:58et mettre en location
13:58via un gestionnaire...
14:00La question, c'est
14:01à quoi ressemble
14:01une résidence ?
14:02Est-ce que c'est
14:03que des tout petits logements ?
14:05Comment c'est ?
14:05Non, on est sur des formats
14:0718 mètres carrés
14:08sur ce qu'on appelle
14:09les T1.
14:10Vous avez des T1 bis
14:11et vous avez même
14:12des T2.
14:12Des T2,
14:13donc des deux pièces,
14:14une chambre.
14:14Voilà, des deux pièces
14:16sur 10-15%.
14:18Vous avez surtout
14:19des parties communes
14:20qui ont énormément
14:22grandi au fur et à mesure
14:23des années.
14:23À l'époque,
14:25c'était juste
14:25les piaules,
14:26les unes à que des autres.
14:27Il n'y avait rien.
14:27Il y avait quelques cuisines
14:28partagées.
14:29Là, on n'est plus du tout
14:30sur ce schéma-là.
14:30L'étudiant est indépendant,
14:32il a sa kitchenette,
14:33il a sa salle de bain
14:34dans ses 18 mètres carrés.
14:36Et par contre,
14:37ce sont aujourd'hui
14:38des étudiants
14:38qui sont beaucoup plus
14:40en connexion
14:40avec les autres étudiants.
14:42Il y en a pas mal
14:42qui font du télé-learning
14:45puisqu'il y a de plus en plus
14:46de multi-campus.
14:48Vous avez des étudiants
14:49qui vont bouger
14:49de fac en fac.
14:52Ils ont besoin
14:53de communiquer entre eux.
14:56En rez-de-chaussée,
14:57vous avez la possibilité
14:57pour eux de déjeuner,
14:59de petit déjeuner.
15:00Ils ont la possibilité
15:00de faire du sport.
15:02Ils ont la possibilité
15:03de laver leur linge.
15:04On se rapproche,
15:05en tout cas,
15:06sur les résidences
15:06qu'on construit
15:08et qu'on commercialise
15:08par l'intérieur
15:09de consultations,
15:10par exemple.
15:12cette notion
15:13de service hôtelier,
15:15service para-hôtelier.
15:16Oui, mais du coup,
15:17alors, pardon,
15:17mais ça ne répond pas aussi
15:19ma question.
15:19C'est avec tous ces services.
15:20Vous avez parlé du co-living.
15:22Évidemment,
15:23c'est intéressant
15:23cette montée en gamme
15:25quelque part du logement étudiant
15:26qui n'est plus celui
15:27qu'on avait auparavant.
15:27Mais enfin,
15:28c'est aussi une montée en tarif
15:30pour les étudiants.
15:31On en est où aujourd'hui
15:32de l'accessibilité
15:33du logement étudiant ?
15:34Alors, justement,
15:35c'est pour ça
15:36que c'est intéressant
15:37de faire une distinction
15:38entre les différentes typologies.
15:41La résidence privée,
15:43quelle qu'elle soit,
15:45classique, je dirais,
15:46ou peut-être un peu plus premium,
15:48elle s'adresse,
15:48il y a des besoins
15:49encore importants,
15:50elle s'adresse en fait
15:51à qu'une frange des étudiants.
15:53On l'a évoqué,
15:54les étudiants,
15:54la plupart d'entre eux,
15:55ils travaillent quand même
15:56aujourd'hui,
15:57mais ils ont quand même
15:57des revenus assez faibles.
15:58Les études coûtent
15:59de plus en plus cher.
16:00Donc, c'est quand même
16:01souvent des étudiants
16:02qui sont accompagnés
16:03par leurs parents,
16:04très souvent,
16:06ou des étudiants étrangers
16:07qui disposent
16:08de bourses particulières
16:10et tout,
16:10qui vont leur permettre
16:11de se payer des logements.
16:13Mais c'est vrai
16:14qu'on disait
16:15vigilance
16:16dans les investissements.
16:18Il y a effectivement
16:19la question de l'exploitant
16:20qui est toujours majeure
16:21en résidence gérée.
16:22Il y a celui
16:24de l'emplacement
16:24et des villes.
16:25On connaît tous
16:26les très grandes métropoles
16:28étudiantes.
16:28Rennes,
16:29Nantes,
16:30Toulouse,
16:31Montpellier,
16:32Aix,
16:33Lyon,
16:33la région parisienne
16:35évidemment,
16:35etc.
16:36Il y a aussi
16:37des villes intermédiaires
16:38aujourd'hui
16:38qui ont peut-être
16:39été moins adressées
16:40ces dernières années.
16:41Je pense à des villes
16:42comme Dijon,
16:42par exemple,
16:43comme Metz.
16:43Dijon,
16:44c'est 40 000 étudiants,
16:45donc ce n'est pas rien.
16:46Donc là,
16:47il y a des vrais besoins
16:48peut-être
16:49en termes de taux
16:50d'équipement
16:50qui sont même
16:51un peu plus faibles
16:52que dans des très
16:52grandes métropoles.
16:53Mais c'est vrai
16:54qu'après,
16:55l'emplacement est important.
16:57J'échangeais
16:58il y a peu de temps
16:59avec un exploitant
16:59qui me disait
17:00aujourd'hui,
17:00on lui propose
17:01parce que c'est vrai
17:02que ça attire
17:02beaucoup de monde,
17:03beaucoup d'investisseurs,
17:03des fonciers
17:04qui sont un peu loin
17:05de tout,
17:06un peu loin des transports
17:07et tout.
17:07En termes tarifaires,
17:09pour répondre
17:09à votre question,
17:11je ne sais pas,
17:12on peut dire
17:12qu'on va être autour
17:13de quelque part
17:14sur des villes.
17:15Alors,
17:15je mets peut-être
17:16Lyon,
17:16Paris de côté.
17:17Pour le reste,
17:18on va se situer
17:18quelque part
17:19entre 550 et 650 euros
17:21par mois.
17:21D'accord ?
17:22Alors,
17:22c'est tout compris
17:23souvent.
17:23Oui,
17:24avec les abonnements
17:25Internet,
17:26les services
17:27qui sont dedans,
17:28etc.
17:28Donc,
17:29il faut bien faire
17:29son calcul,
17:30les normes à tout
17:31au-delà du...
17:32Alors,
17:33il y a le tarif
17:33et le positionnement
17:34tarifaire par rapport
17:35à une chambre
17:35en colocation
17:36qui doit rester
17:37un peu inférieur.
17:38Mais je vois
17:38des villes comme Nantes,
17:39par exemple,
17:40une chambre en colocation,
17:41ça peut aller jusqu'à
17:42550 euros,
17:43500 euros,
17:43550 euros.
17:44Donc,
17:44on n'est pas si loin
17:45que ça d'une résidence
17:46étudiante.
17:47Mais ce qu'offre
17:48la résidence étudiante,
17:49c'est aussi beaucoup
17:49de flexibilité
17:50parce que dans la consommation
17:51des logements étudiants,
17:52ce qui a aussi
17:53beaucoup évolué,
17:54c'est la mobilité
17:55des étudiants.
17:56Les étudiants,
17:57ils font beaucoup de stages,
17:59ils font de l'alternance,
18:00les rentrées sont un peu moins
18:03septembre,
18:03juin.
18:04Je me souviens là encore
18:06d'une résidence étudiante
18:07à côté d'une grande école
18:08de restauration
18:09qui me disait
18:09c'est des écoles
18:10dans lesquelles
18:11vous avez aussi bien
18:11des stages l'été
18:12que des stages l'hiver
18:13avec des rentrées scolaires
18:15qui ne sont pas toutes
18:16en même temps,
18:16en décalées.
18:18Et la résidence étudiante,
18:19ce qu'elle offre vraiment,
18:20c'est cette facilité,
18:22vous arrivez avec votre valise,
18:23vous vous posez,
18:24vous pouvez y rester
18:25quelques mois.
18:26Donc ça,
18:27c'est quand même
18:27une évolution
18:29qui est importante
18:30encore une fois
18:31dans la consommation.
18:32C'est vrai qu'il y a
18:33les services aussi,
18:34alors ça peut faire monter
18:35un peu les prix
18:35parce qu'on voit bien
18:37l'évolution.
18:39Parce que moi,
18:39la salle de sport par exemple,
18:40ça ne m'aurait pas été
18:41d'une grande utilité.
18:43Ce n'est pas des salles de sport
18:45de 500 mètres carrés non plus,
18:46mais c'est utilisé.
18:48Il y a des espaces
18:49de co-working,
18:50je pense que c'est important
18:51pour les éditions aussi.
18:52Bien sûr,
18:53mais c'est vrai
18:53qu'il y a eu un gros débat
18:54quand même sur le co-living,
18:55ces résidences étudiantes
18:57qui finissent par coûter
18:58très cher en réalité.
18:59Est-ce qu'on ne va pas
19:01justement un peu
19:02contre-intuitivement
19:03bloquer aussi le marché
19:04si on monte trop en gamme ?
19:06C'est ma question.
19:06Oui,
19:07alors la loi
19:09contraint quand même
19:09les bailleurs,
19:11les exploitants,
19:12puisqu'ils ne peuvent
19:13par exemple
19:14pas forcément
19:14impacter l'IRL.
19:16L'indice de référence
19:17des loyers.
19:18L'impacter complètement,
19:18c'est souvent limité
19:19à 2% par an.
19:20Il y a quand même
19:22des garde-fous.
19:24Nous,
19:25dans le cadre
19:25de notre propre expérience
19:26sur les résidences
19:27qu'on développe actuellement,
19:28on sent qu'il y a
19:29une vraie demande également
19:30sur certaines villes,
19:32puisque nous,
19:32on ne travaille que
19:33sur l'Ile-de-France,
19:34sur la résidence sociale,
19:37mais avec service
19:39par hôtelier.
19:40Donc là,
19:40je pense que c'est...
19:41Et donc là,
19:41en plus,
19:42on bénéficie
19:43des loyers
19:43du parc social
19:44pour le coup.
19:45Par rapport à ce que disait
19:47David,
19:49c'est vrai qu'on parle
19:49de 600 euros,
19:50c'est un prix moyen
19:51global sur le territoire.
19:53En France,
19:54je dirais plutôt
19:54sur l'Ile-de-France,
19:56hormis Paris,
19:57proche Couronne,
19:58on est plutôt
19:59aux alentours de 700
20:00et on se rapproche
20:02des 800 euros.
20:03Sur la résidence sociale
20:06avec service,
20:08vous pouvez être
20:08à 625,
20:09630,
20:10640 euros.
20:11Donc là,
20:11on adresse quand même
20:12des étudiants
20:14qui sont plus
20:14dans la difficulté
20:16et c'est là
20:17qu'il y a un besoin
20:18énorme.
20:19Et sur les investisseurs
20:20particuliers,
20:21parce que là,
20:21on parle du côté social,
20:23mais sur les investisseurs
20:24particuliers,
20:25est-ce que vous sentez
20:26qu'il y a quand même
20:26cette envie d'investir
20:27sur ce créneau étudiant ?
20:29Parce que je plaisantais
20:30tout à l'heure
20:30en disant qu'on fait
20:31moins en moins d'enfants
20:31et que finalement,
20:33peut-être que le sens
20:33de l'histoire,
20:34c'est plus d'investir
20:35dans les résidences gérées
20:36seniors
20:37que dans les résidences
20:38gérées étudiantes.
20:39Il y a la notion fiscale.
20:40Aujourd'hui,
20:41vous avez la chance,
20:43on a la chance
20:44en tant que constructeur
20:46exploitant,
20:46de s'appuyer
20:47sur un régime
20:48qui fonctionne encore bien.
20:49Le loueur meublé
20:50non professionnel.
20:52Voilà,
20:52comme vous le savez,
20:53il offre aujourd'hui
20:54des rendements
20:55qui peuvent être
20:57entre 4,5 et 5 %.
20:58Et puis vous,
20:59vous n'avez pas été touché,
21:00si je ne dis pas de bêtises,
21:00par la réintégration
21:01de l'amortissement,
21:02c'est ça ?
21:03Absolument.
21:04Exactement.
21:04Et le pinel n'existe plus.
21:05Oh, c'est vrai,
21:06on n'avait pas remarqué.
21:07Mais là,
21:08on a le jambrun maintenant,
21:09vous n'avez pas dit.
21:10À la question,
21:11j'ai envie de...
21:12Je suis un investisseur
21:16qui fait attention
21:16à ce qui se passe
21:17en ce moment,
21:18les bourses, etc.
21:19Je vais investir
21:20sans trop de risques.
21:21Investir aujourd'hui
21:22dans une résidence étudiante
21:23bien exploitée.
21:25Encore une fois,
21:26non mais vous faites bien
21:26d'insister là-dessus.
21:27Avec souvent,
21:29ce sont des baux commerciaux
21:30sur 9 ans,
21:31sur 10 ans,
21:32avec une garantie
21:33puisque le bail,
21:34il est signé
21:34sur toute cette durée-là
21:36et avec des rendements
21:37à 4,5 ou 5 %.
21:37C'est ce que j'allais dire.
21:38Combien ?
21:39Brut ?
21:39Entre 4,5 et 5 %.
21:40C'est en brut.
21:42Mais c'est intéressant
21:43ce qu'on dit là aussi
21:44sur je m'engage
21:44sur 9 ans,
21:45c'est bien,
21:46c'est un bail commercial,
21:47etc.
21:48Qu'est-ce qui se passe
21:49derrière si je dois
21:49changer l'usage ?
21:50Admettons que je ne me trompe
21:52pas trop
21:52et que ce n'est pas
21:53demain la veille
21:53qu'on fait des bébés
21:54et que petit à petit,
21:56on va quand même
21:57réellement vers
21:57un vieillissement
21:58de la population.
21:59Est-ce qu'il y a
21:59une réversibilité envisageable ?
22:01Alors, effectivement,
22:03on le disait,
22:04on a quand même
22:05un bail commercial,
22:05en tout cas sur
22:06des résidences gérées,
22:07qui est un minimum
22:11qui donne de la visibilité
22:12à l'investisseur.
22:13Vous disiez tout à l'heure
22:14qu'est-ce qu'attire
22:15au fond ?
22:16Est-ce que ça marche ?
22:17Oui, ça marche bien
22:17et je crois que
22:18beaucoup d'investisseurs
22:19voient très bien
22:20ce qu'est une résidence étudiante.
22:22Résidence senior,
22:23ce n'est pas forcément
22:24intuitif par rapport
22:25à un EHPAD, etc.
22:26Il faut expliquer
22:26une résidence de tourisme
22:27mais résidence étudiante,
22:28puis tout le monde finalement
22:29est plus ou moins concerné
22:30à titre personnel
22:31à un moment ou à un autre
22:32par les études
22:32de ses enfants, etc.
22:35On reste dans
22:36un investissement immobilier.
22:37Là, vous avez raison,
22:38c'est qu'on va se projeter
22:39à 15 ans, à 20 ans.
22:41Ce qu'on évoquait
22:41tout à l'heure
22:42sur déjà l'emplacement
22:44de la résidence,
22:45c'est important
22:46parce que les 3 millions
22:47d'étudiants,
22:48toutes les projections
22:48de l'INSEE,
22:49on reste à peu près
22:50à 3 millions d'étudiants.
22:51On a une démographie,
22:52on a amené de plus en plus
22:55les jeunes
22:55à faire des études supérieures.
22:57On est à des coûts
22:57extrêmement élevés,
22:58c'est ce qui explique aussi
22:59cette explosion
23:01du nombre d'étudiants.
23:02Mais c'est vrai
23:02qu'en même temps,
23:03on fait de moins en moins
23:04d'enfants.
23:04Il suffit de voir
23:05les fermetures
23:05de classes
23:07et quand vous fermez
23:08une sixième,
23:09dans 10 ans,
23:11c'est autant de moins
23:11qu'ils font post-bac.
23:14Avant ça,
23:15sinon ils redoublent.
23:17Vous avez raison,
23:187 ans.
23:19Donc voilà,
23:19il faut déjà,
23:20premier élément,
23:21l'idée est quand même
23:22dans une résidence gérée,
23:23d'une manière générale,
23:25c'est la réversibilité
23:26est importante,
23:27mais c'est vraiment
23:28la durabilité
23:29de l'investissement
23:30avec un exploitant.
23:31Donc c'est là où,
23:32encore une fois,
23:32je me répète,
23:33l'emplacement,
23:33le bassin,
23:35etc.
23:35est important
23:36pour la pérennité
23:37de la résidence.
23:38Après,
23:38ce sont des résidences,
23:39alors évidemment,
23:40on est tenu par un bail commercial,
23:42il peut arriver
23:42que l'exploitant
23:43dénonce ce bail,
23:44il peut arriver
23:45qu'on trouve
23:46un nouvel exploitant,
23:47ça c'est assez classique,
23:48qui va reprendre
23:49la résidence,
23:50et puis parfois,
23:52les investisseurs,
23:53les bailleurs,
23:54les propriétaires
23:54vont décider
23:55de continuer à gérer.
23:57La réversibilité
23:58d'une résidence étudiante,
24:00elle est quand même
24:00très bonne.
24:01Vous avez une partie
24:02des services
24:02qu'on évoquait,
24:03qui est relativement faible.
24:05Faites attention,
24:05dans une résidence gérée,
24:06vous avez parfois
24:07beaucoup de services.
24:08Là,
24:09c'est pas pareil.
24:11La typologie de logement,
24:13on l'évoquait,
24:14c'est des cellules
24:14de 18-19 mètres carrés.
24:16Des cellules,
24:17c'est horrible.
24:18Non,
24:18c'est pas vrai,
24:20c'est pas vrai.
24:21Des très beaux studios
24:22de 18-19 mètres carrés.
24:24Il remet sa casquette
24:25de commercial.
24:26Et donc,
24:27qui répondent parfaitement
24:28aux besoins des étudiants.
24:30Et non,
24:30plus sérieusement,
24:31la réversibilité,
24:32elle est évidemment possible.
24:34Ça peut se louer
24:35assez facilement.
24:36Il y a quand même
24:37la question des,
24:38je me répète,
24:39des parties de service
24:39qui sont assumées
24:42par l'exploitant
24:42quand il y a un exploitant.
24:44Donc,
24:44moi,
24:44je dirais que d'abord
24:45et avant tout,
24:46l'objectif de l'investissement,
24:47c'est de rester
24:48en résidence gérée.
24:49Donc,
24:49c'est facteur de vigilance
24:51sur l'exploitant.
24:51Les modèles économiques
24:53quand même fonctionnent
24:53pas trop mal.
24:54Vous évoquiez le Covid.
24:56Enfin,
24:56à ma connaissance,
24:56il n'y a quasiment pas eu,
24:57nous,
24:57on n'en a pas eu du tout,
24:58de résidences étudiantes
25:00qui ont...
25:01Non,
25:01je parlais du tourisme à l'époque.
25:02D'où l'intérêt,
25:03voilà.
25:03D'où l'intérêt
25:04de se poser la question
25:06de savoir
25:06quelle est la solidité
25:08de l'exploitant.
25:08Le modèle économique
25:09quand même fonctionne
25:10pour les résidences étudiantes.
25:11Les exploitants,
25:13il faut évidemment
25:13être vigilant,
25:14sont devenus au fil du temps
25:15de plus en plus gros,
25:17entre guillemets,
25:17important.
25:18Donc,
25:19ça marche quand même pas mal,
25:20les résidences étudiantes.
25:21Donc après,
25:22c'est évidemment,
25:23oui,
25:23se poser la question
25:24à horizon 15 ans
25:25quand j'évoquais des fonciers
25:26qui se loueraient à Rennes
25:28aujourd'hui.
25:29Vous avez une tension locative.
25:30C'est une ville
25:31que je connais bien.
25:31J'ai une fille
25:31qui fait des études à Rennes.
25:33Elle est en résidence jurée ?
25:34Non.
25:35Non,
25:35elle n'est pas en résidence jurée.
25:36Je ne sais pas pas.
25:37Mais non,
25:39parce qu'on s'y est pris
25:40évidemment beaucoup trop tard.
25:42Vous n'avez pas regardé l'émission.
25:43Il y a des tensions locatives
25:44extrêmement fortes.
25:45Donc à Rennes,
25:45vous pouvez même vous mettre
25:46sans doute en deuxième couronne de Rennes.
25:48Vous n'aurez aucun problème
25:49à la remplir demain matin.
25:51La question,
25:51encore une fois,
25:52elle est à 15 ans,
25:53à 20 ans.
25:54Rennes restera une grande ville étudiante.
25:55Il n'y a sans doute
25:56aucun doute là-dessus.
25:57Mais attention quand même
25:59au choix.
26:01Et pas seulement de la ville,
26:02je me répète,
26:02parce qu'évidemment,
26:03on identifie très facilement
26:04Montpellier,
26:06Paris,
26:06évidemment.
26:07Mais les desserts aussi.
26:08Mais les desserts,
26:08les transports en commun,
26:10la proximité des campus,
26:11du centre-ville de la gare,
26:12parce que les étudiants,
26:13ils aiment bien aller à la fac,
26:14mais ils aiment bien aller aussi
26:15au centre-ville.
26:16Donc tout ça,
26:17c'est des éléments
26:17qui sont importants.
26:18On le voit peu
26:19dans des marchés
26:20qui sont très porteurs.
26:21Donc voilà,
26:23évidemment,
26:24le but,
26:25c'est pour ça
26:26qu'il faut être bien accompagné,
26:27c'est quand même
26:28de faire attention
26:28à certains éléments,
26:29y compris sur une résidence étudiante.
26:30Un dernier mot quand même,
26:31parce que le temps file
26:32et il nous reste une minute,
26:33Gislain.
26:33Bah oui,
26:33c'est toujours comme ça
26:34dans les experts de l'Ivo.
26:35On a parlé des étudiants.
26:37Vous vouliez quand même
26:38aborder ce sujet
26:39du moment où ça bascule
26:41et où on devient jeune actif.
26:42Exactement.
26:44Qu'est-ce qu'on propose
26:45à nos jeunes actifs
26:46aujourd'hui
26:46qui sortent d'école,
26:48qui sortent de la faculté
26:49et qui se retrouvent
26:50à devoir aller
26:51à droite à gauche
26:52en formation ?
26:53De plus en plus,
26:54on est sur du multisite
26:55pour nos jeunes actifs
26:56et le vrai sujet,
26:57il est là.
26:58Aujourd'hui,
26:58l'offre est assez faible.
27:00Donc vous avez des lois
27:01assez récentes
27:01qui sont sorties,
27:02celles du député Uvar
27:04en 2025,
27:05celles de notre ministre
27:06Jean Brun,
27:07que je salue.
27:08en 2026.
27:10L'idée de ces deux lois,
27:11c'est de quoi ?
27:12C'est de créer
27:12des nouvelles résidences
27:13qui pourraient d'ailleurs
27:16profiter de cette bascule
27:17d'étudiants.
27:18C'est ce qu'ils appellent
27:19les résidences
27:20à vocation d'emploi.
27:21C'est permettre
27:22à des gens
27:23qui sont en mobilité
27:25d'aller dans des résidences
27:28avec des services
27:29en pied d'immeuble
27:30et de profiter
27:30du statut,
27:32le nouveau statut
27:32bailleur privé
27:33sur ce qu'on appelle
27:34le LLI,
27:36le logement
27:36locatif intermédiaire.
27:37Il y a un vrai potentiel
27:40là-dessus
27:40et c'est ça l'avenir.
27:41Il faut savoir répondre,
27:43trouver des solutions
27:44pour tous ces jeunes actifs.
27:46Il y a plein de cas de figure
27:47qu'on a tendance à oublier.
27:48Mais petit à petit,
27:49ça vient.
27:49Regardez,
27:50on s'en fichait
27:51de la natalité.
27:52On a une députée
27:52aussi,
27:53UDI,
27:53qui fait une proposition
27:54pour un prêt à taux zéro
27:55pour relancer la natalité.
27:57On commence à s'intéresser
27:59aux personnes âgées,
28:00aux étudiants.
28:01Maintenant,
28:01on va se mettre
28:02sur les jeunes travailleurs.
28:03Ou la santé,
28:04juste dernier mot,
28:05la santé,
28:05nous on a créé
28:08pas mal de résidences
28:09sur des personnes
28:10qui travaillent
28:11dans le monde
28:11de la santé
28:12et on crée
28:13du logement
28:13locatif intermédiaire
28:14dédié aux personnels soignants.
28:17Un vrai sujet.
28:18C'est répondre
28:19à des vrais sujets
28:20de notre société.
28:20Le logement,
28:21de toute façon,
28:21c'est la société
28:22et ça passe par le logement
28:24de toute façon.
28:25Ça ne va pas les besoins.
28:25Merci à tous les deux.
28:26Gislain Pirono,
28:27cofondateur d'ImoDev
28:28et David Rejean,
28:29directeur général,
28:30adjoint de Consulting Group,
28:31d'avoir été avec nous
28:32sur BFM Business
28:33dans Les Experts de l'IMO.
28:34Je reviens demain
28:35à l'heure de votre déjeuner.
28:37Merci.
28:38Les Experts de l'IMO
28:39sur BFM Business.
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