- il y a 6 heures
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur d'Aurora.
00:07Et il est midi sur BFM Business lors des experts de l'IMO, mais avant cela, un rappel des principaux
00:12titres de l'actualité.
00:1318e jour de bombardement au Moyen-Orient depuis le déclenchement de l'offensive israélo-américaine contre l'Iran.
00:19Israël qui a intensifié ses frappes contre Téhéran ces dernières heures, annonce ce midi la mort de plusieurs dirigeants du
00:24régime iranien,
00:25dont le chef de la sécurité en Iran. L'armée israélienne poursuit également ses frappes sur le sud du Liban,
00:31multipliant ses ordres d'évacuation. Les autorités libanaises parlent désormais de 886 morts et plus d'un million de déplacés
00:38depuis le début des frappes israéliennes contre le Hezbollah. Concernant le détroit d'Hormuz, quasi paralysé par l'Iran,
00:44on apprend que l'Irak est en contact avec Téhéran pour tenter de faire passer ses pétroliers.
00:49Côté américain, Donald Trump peine à convaincre d'autres pays d'apporter de l'aide à la sécurisation du Détroit.
00:56L'Allemagne et la Grande-Bretagne ont déjà exclu de participer, tout comme le Japon et l'Australie.
01:01Dans ce contexte et en attendant les réunions des banques centrales, dont la BCE ce jeudi,
01:06le baril de Brent se maintient au-dessus des 100 dollars et le marché obligataire reste sous tension
01:12malgré un retour du 10 ans français sous les 3,6% ce midi.
01:19Votre rendez-vous avec JLL, votre partenaire pour réussir vos opérations immobilières.
01:26Une bonne journée commence avec de bonnes infos.
01:28Votre programme avec Ikea pour les pros, toute l'offre et les services d'Ikea dédiés aux pros.
01:33Ikea !
01:37BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur Deroura.
01:41Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours sur BFM Business à l'heure de votre déjeuner.
01:46Une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements.
01:49Et pas que des logements, vous verrez aujourd'hui, on va largement parler aussi du bureau.
01:54Celui d'hier, celui d'aujourd'hui et celui de demain.
01:56Mais avant cela, c'est l'heure du pro de l'IMO sur BFM Business et dans les experts de
02:00l'IMO.
02:00Le pro de l'IMO, des témoignages terrain de vos métiers, des focus sur vos métiers
02:05qui peuvent être hyper intéressants aussi pour de l'investissement qui peut rapporter.
02:10Gros, en l'occurrence, ça faisait longtemps qu'on n'en avait pas parlé.
02:12On va parler crowdfunding immobilier aujourd'hui. Allez tout de suite, c'est l'heure du pro de l'IMO.
02:18Les experts de l'IMO, le pro de l'IMO.
02:21Et on est en ligne avec Thomas Dansette, cofondateur et directeur général de la première brique.
02:27Bonjour Thomas.
02:29Bonjour Marie.
02:30Alors je le disais, on va parler crowdfunding immobilier, débouclage d'une opération.
02:35Faites-moi rêver, 11% de rendement, c'est ça ?
02:38Oui, effectivement, le taux moyen est de l'ordre de 11% par an.
02:41Alors bien évidemment, le crowdfunding n'est pas une solution magique.
02:44Il y a des risques qui sont associés, on pourra en parler.
02:46Mais c'est une rémunération qui est très rémunératrice pour justement les investisseurs
02:50qui décident de placer leur épargne dans ces projets immobiliers.
02:53Allez, emmenez-nous à Lyon, parlez-nous de ce projet.
02:56Oui.
02:59Vous voulez peut-être donner des détails à une première opération ?
03:02Oui, là en l'occurrence, on était censé parler d'un immeuble dans le troisième arrondissement de Lyon,
03:07si je ne m'abuse.
03:08Oui, effectivement.
03:09Alors c'est une opération qui est assez emblématique et importante chez nous pour plusieurs raisons.
03:13Déjà parce que notre société est basée à Lyon.
03:15Donc travailler en local sur l'immobilier, c'est toujours plus intéressant de par l'expertise métier
03:20et les artistes terrain, pouvoir vraiment se rendre sur site, aller visiter,
03:24aller suivre les différentes étapes d'un projet.
03:25Et là, c'est une opération qui était très intéressante puisqu'en fait,
03:28on a servi à un marchand de biens.
03:30Pour rappel, le crowdfunding vise à financer des professionnels de l'immobilier,
03:34donc des promoteurs immobiliers ou des marchands de biens professionnels.
03:37On a accompagné ce professionnel de l'immobilier, Sylvain,
03:40qui est un marchand expérimenté de Lyon, dans le cadre de l'acquisition d'un immeuble.
03:44C'était un immeuble un petit peu particulier puisqu'il y avait des sujets structurels,
03:49il y avait des sujets aussi d'occupation de l'immeuble.
03:51C'était une vente qui avait lieu dans un contexte qui est souvent un contexte propice
03:55aux marchands de biens, à savoir une succession.
03:57Et donc, notre marchand avait fait une offre sans condition suspensive
04:00pour acheter un immeuble entier dans le troisième arrondissement de Lyon.
04:05Et nous l'avons accompagné en faisant preuve de réactivité, de souplesse,
04:09le temps de solutionner certains sujets administratifs
04:12et certains sujets d'occupation d'anciens locataires
04:15pour ensuite mettre en place un refinancement long terme avec sa banque.
04:19Et ce projet, il a aussi permis, au-delà de la réhabilité du patrimoine locatif,
04:23puisqu'on parle de 12 appartements réhabilités, on parle de 3 logements payés
04:28qui sont aujourd'hui tous remis sur le marché de la location.
04:31Il y a aussi eu un enjeu énergétique puisque les lots sont passés de DPE-S à un DPE-A
04:38ou DPE-C.
04:39Donc, il y a eu un travail sur l'amélioration énergétique des appartements,
04:43la remise aux normes, la remise sur le marché d'appartements locatifs,
04:47la création de nouveaux lots et tout ça dans le cœur de Lyon
04:50à quelques centaines de mètres de nos bureaux.
04:52Thomas, juste pour que ce soit pratique aux pratiques pour ceux qui nous écoutent
04:56et qui nous regardent, à partir de combien on peut investir dans une telle opération ?
05:00Enfin, en tout cas, les investisseurs ont investi.
05:02Pour lever combien au final ?
05:05Alors, nous avons pris une décision assez forte à la création de la première brique,
05:08c'est de rendre accessible l'investissement des 1 euro.
05:11On a vraiment voulu casser cette barrière à l'entrée de l'investissement minimum.
05:15Pour continuer à parler de ce projet, ce sont 1256 investisseurs précisément
05:20qui ont investi sur l'opération, donc avec un ticket moyen de l'ordre de 650 euros sur ce projet.
05:26Et en tout, ils se sont partagés près de 95 000 euros d'intérêt,
05:30l'opération ayant été remboursée au bout de 12 mois après l'achat.
05:34Thomas, je suis désolée de vous embêter,
05:36mais effectivement, ça faisait longtemps qu'on n'avait pas parlé de crowdfunding immobilier
05:39dans les experts de l'IMO.
05:40Et pour cause, ce n'était pas tellement le moment.
05:44Il y avait beaucoup d'inquiétudes, notamment pour beaucoup de promoteurs immobiliers.
05:47Là, on parle d'une opération spécifique, avec un achat spécifique, une rénovation spécifique.
05:52Est-ce qu'aujourd'hui, vous dites, on peut encore faire du crowdfunding immobilier
05:56avec des taux de rendement assez stratosphériques,
05:58quand on dit 11%, ça donne le tournis,
06:00sans prendre trop de risques aujourd'hui ?
06:03Alors, clairement, le crowdfunding immobilier,
06:06tout comme n'importe quelle classe d'investissement, on va dire,
06:09ne peut pas être dite sans risque.
06:12Il y a du risque.
06:13Il faut bien avoir conscience qu'un investissement,
06:15effectivement, sur du 10, 11, 12 % l'an,
06:17il y a une part de risque.
06:19Et ce risque, en fait, il est intimement lié à la qualité
06:22et le dynamisme du marché immobilier,
06:24qu'il soit national, mais encore plus local.
06:27On a financé près de 850 opérations partout en France.
06:30Donc, on voit aussi un peu les dynamiques régionales,
06:32les genres de projets qui marchent mieux que les autres,
06:35les zones qui sont centrées dynamiques
06:37et celles qui sont un peu plus en deçà,
06:38au niveau de la demande,
06:40notamment la demande d'achat ensuite de par les particuliers.
06:43Donc, le crowdfunding, c'est simple,
06:45il a subi la crise de l'immobilier,
06:47tout comme l'ont subi les opérateurs immobiliers
06:49financés en crowdfunding.
06:50Donc, les sujets de retard et de défaut pour les investisseurs
06:53sont une résultante de cette crise
06:55qui, à l'origine, est liée à la crise des taux.
06:57Donc, ce qu'on voit aujourd'hui,
06:58c'est que le fait que les taux se soient stabilisés,
07:01ils sont certes restés hauts par rapport à ce qu'on a connu
07:04à l'époque du 1%, 2%,
07:05mais au moins, ils se sont stabilisés.
07:07Et ça, ça permet de dessiner, en fait, des opérations
07:09et de dessiner les économies des opérations
07:11de façon plus stable et plus visible.
07:14Donc, un des grands enjeux de tous les acteurs
07:16du crowdfunding mobilier,
07:17c'est de savoir verrer et accompagner
07:19les projets en difficulté qui ont été financés
07:21dans les années 2022-2023, généralement,
07:23et qui, eux, ont été frappés par la crise,
07:25frappés de plein fouet,
07:27et savoir accompagner les opérateurs
07:29qui arrivent aujourd'hui sur un marché plus stable
07:31et plus visible avec de nouveaux projets.
07:33Bon, et puis, on suivra effectivement dans le détail aussi
07:36les répercussions de ce qui se passe en ce moment
07:38au Moyen-Orient,
07:39de ce qui se passe sur le marché obligataire,
07:41de ce qui se passera possiblement aussi
07:42sur notre niveau d'inflation,
07:44parce que ça sera aussi un sujet,
07:45comme ça l'a été pour tout un tas d'acteurs,
07:47sur ce secteur de l'immobilier
07:48et du financement de l'immobilier.
07:49Merci Thomas, Thomas Dansette,
07:51cofondateur et directeur général
07:52de la première brique.
07:54Allez, c'est l'heure du débat.
07:56Les experts de l'IMO, le débat.
08:00Arnaud Katz, CEO de Cactus,
08:02c'est pas facile à dire décidément.
08:04Bonjour Marie.
08:04Bonjour Arnaud.
08:05Très heureux de cette invitation.
08:06Parce que je ne me suis jamais amusée
08:07à le dire à haute voix.
08:08Et c'est Cactus avec un K.
08:09Oui, comme votre nom de famille d'ailleurs.
08:11Oui, mais rien à voir.
08:12Mais quelle coïncidence incroyable !
08:15Et à mes côtés également,
08:16Victor Carreau, CEO et cofondateur de Comet,
08:19avec un C.
08:20Avec un C, exactement, bravo.
08:21Pareil, aucun lien avec le nom.
08:23Aucun lien.
08:24Aucun lien.
08:25Pardon.
08:26Aucun rapport.
08:26Excusez-moi, fatigue.
08:28Messieurs, vous êtes avec nous sur ce plateau
08:30pour qu'on parle de l'immobilier de demain.
08:32Mais d'abord, je voudrais qu'on parle
08:33de l'immobilier de bureau d'aujourd'hui.
08:35Et j'en parlais rapidement
08:36avec notre produit l'IMO du jour.
08:38Mais enfin, quand même,
08:38première réaction par rapport à l'actualité internationale
08:41et ce conflit au Moyen-Orient.
08:43Et cette question quand même qui se pose,
08:45c'est-à-dire qu'au début,
08:45on était tous là en disant
08:46« ça ne sera pas pareil que la guerre en Ukraine, etc. »
08:49Sauf que là, ce petit risque,
08:52cette petite menace inflationniste
08:53qui plane au-dessus de tous nos secteurs respectifs,
08:56y compris celui de l'immobilier
08:58et de l'immobilier de bureau aussi.
08:59Est-ce que c'est quelque chose
09:00qui doit nous inquiéter,
09:01qui vous inquiète à titre personnel ou pas, Victor ?
09:05Alors déjà, je pense qu'avec Comet,
09:07on a une capacité à avoir ce marché assez bien
09:09étant donné qu'on est spécialiste
09:10du bureau nouvelle génération,
09:11on est opérateur de bureaux
09:13et d'espaces événementiels.
09:15Ce qu'on observe,
09:16c'est que cette crise iranienne,
09:17dont on parlait peu,
09:19dont on se met de plus en plus parler
09:20au fur et à mesure qu'elle ne s'est plus jurée,
09:22risque d'être un facteur aggravant
09:24de la crise de bureau actuelle.
09:26Étant qu'on est depuis 2020
09:27à face à une crise,
09:28avec un niveau de vacances
09:29qui ne fait qu'augmenter,
09:30on est à 5% dans le QCA,
09:32et on nous est à l'entour de...
09:32QCA, quartier central des affaires.
09:35Jean-Robert Lexic,
09:36mais on est entre 7 et 8% à Paris
09:37et on est à 11% en Ile-de-France
09:39et même à 15, voire plus
09:41dans le croissant Ouest et à la Défense.
09:43Donc on voit qu'on a à la fois cet élément-là,
09:45de l'autre côté,
09:46on a une baisse de la demande
09:48qui est liée à la capacité des entreprises
09:50à télétravailler,
09:50qui devrait être accrue,
09:51mais je pense qu'on en reparlera,
09:53par la révolution de l'intelligence artificielle,
09:56qui remet en question l'école blanc
09:58et savoir quelles sont les cols blancs
09:59qui existeront demain,
10:00et le tout avec cette crise
10:02qui risque d'avoir un impact inflationniste
10:04et par conséquent,
10:05freiner une baisse des taux
10:05qu'on aurait pu espérer
10:06et qui aurait pu relancer
10:07le marché de l'immobilier.
10:08Stopper même, freiner,
10:09je vous trouve très optimiste.
10:11Arnaud ?
10:12Oui, nous, ce qu'on observe chez Cactus,
10:13on fait plutôt de l'événementiel corporate,
10:15c'est que finalement,
10:15les entreprises,
10:16soit elles ne regardent pas
10:17la réalité encore en face,
10:18mais aujourd'hui,
10:19sur les dépenses que font les entreprises
10:20concrètement en séminaire,
10:22en réunion,
10:22aujourd'hui,
10:23on voit très très peu de changements.
10:24Donc soit c'est un peu la méthode Coé,
10:26soit tout le monde veut essayer
10:27de maintenir la situation économique.
10:28Tant que ça tourne,
10:29ça tourne.
10:30Alors évidemment,
10:31il y a moins de séminaires
10:32en ce moment au Moyen-Orient,
10:33c'est certain,
10:34mais il y avait du séminaire à Dubaï,
10:36il y avait...
10:37Voilà, exactement.
10:38Donc voilà,
10:38le séminaire urbain,
10:39ça tourne encore très bien.
10:40Le séminaire au vert,
10:42où il y a vraiment
10:42de l'exploitation de surface immobilière
10:44dans les lieux autour des villes,
10:46ça, ça cartonne.
10:47Et donc peut-être que ça va encore plus
10:48renforcer cette tendance
10:50d'exploiter des surfaces flexibles
10:52au vert.
10:53Voilà, c'est la grosse tendance.
10:55C'est finalement la leçon
10:56ou cette instabilité, en fait.
10:57La proximité, la proximité, oui.
11:00Deux commentaires.
11:01Le premier,
11:01c'est qu'il faut quand même
11:02réaliser que cette crise iranienne,
11:03elle vient dans un contexte
11:04de permacrise,
11:05où depuis 5 à 6 ans,
11:07lorsqu'on n'est pas en crise sanitaire,
11:08on est en crise économique,
11:09on est en crise politique,
11:10parce qu'on a eu la chance
11:10de connaître ça aussi,
11:11on est en crise géopolitique.
11:13Donc ce qu'on observe,
11:14nous, chez Comet,
11:14c'est que les entreprises,
11:15notamment les grands groupes,
11:17depuis début 2024,
11:18ont décidé de repenser,
11:20pas forcément de réduire la valeur,
11:21mais de repenser
11:21leur consommation externe.
11:23Et nous, ce qu'on observe,
11:26des lieux de séminaire en ville
11:27à un tarif attractif,
11:29mais pour une expérience qualitative,
11:31ça fait qu'on a eu
11:32un déport probablement
11:33de séminaires qui se faisaient
11:34auparavant ouverts
11:36ou dans des lieux
11:37qui étaient un peu plus...
11:38J'ai l'impression
11:39que les entreprises aujourd'hui,
11:40elles ont accepté les crises.
11:41En fait, elles sont encaissées
11:42très rapidement,
11:43elles rebondissent très vite.
11:45Au tout début du Covid,
11:46ce qu'on voyait,
11:46c'est que les reprises
11:47de réservation d'événements flexibles,
11:49ça arrivait tout doucement.
11:51Et là, maintenant,
11:51en fait, ça reprend
11:52à une vitesse folle.
11:53Oui, on a appris.
11:54Une crise en chasse une autre
11:55et on a appris à vivre avec.
11:57Exactement, on vit avec
11:58de manière beaucoup plus claire.
11:58En revanche,
11:59ce qui est crucial
12:00par rapport à cette réflexion
12:01sur l'immobilier de bureau de demain,
12:02Marie, on en a parlé plusieurs fois
12:03sur ce plateau ensemble,
12:04c'est que dans un monde
12:06où on réalise que ces crises
12:07ne font que s'accélérer,
12:08elles sont de nature très différente
12:09et donc assez peu prévisible,
12:10ce qu'on observe désormais,
12:12c'est qu'il y a un besoin
12:13de flexibilité bien supérieure.
12:16Et ce qu'on observe, nous,
12:17notamment chez Comet,
12:18c'est pour ça qu'on a développé
12:19les différentes branches
12:19qu'on a développées
12:20depuis dix ans de notre création,
12:21c'est que le monde du bureau,
12:24et je vais peut-être faire
12:25quelques attristés ce matin,
12:27mais le monde du bureau
12:28où des foncières avaient
12:30la possibilité de louer du bureau
12:31sur des surfaces importantes
12:33et sur des baux longs termes,
12:35notamment assez rigides,
12:36donc c'était du 3-6-9,
12:36voire du 6-9,
12:37voire du 9 en ferme,
12:39eh bien ce monde est révolu.
12:40Et je crois pour autant
12:41à l'avènement d'un monde
12:42où le bail 9 en ferme
12:44sera beaucoup plus fréquemment
12:46utilisé que par le passé,
12:47mais sur un volume bien inférieur.
12:49Je trouve un exemple concret,
12:51une entreprise qui louait
12:5120 000 m² hier
12:53va plutôt décider de louer
12:5415 000 m²
12:54parce qu'elle a moins de besoins
12:55et sur les 15 000 m²,
12:57louer peut-être la moitié
12:58sur un bail de 9 en ferme
12:59parce qu'elle est certaine
13:00d'en avoir besoin,
13:00mais d'avoir recours à côté de ça
13:02à la flexibilité
13:02qui est exactement ce qu'on opère
13:03chez Comet,
13:04à la maille de l'heure
13:04ou de la journée,
13:05c'est de la salle de réunion,
13:06à la maille du mois ou de l'année,
13:07c'est du bureau opéré.
13:08Non mais l'arbitrage
13:09entre des surfaces fixes,
13:11figées avec un investissement lourd
13:12et de la surface flexible
13:14qui est vraiment pour la boîte
13:15une vraie investissement,
13:16un véritable investissement,
13:17la question ne se pose vraiment plus.
13:18Tout doucement,
13:19ça se décale vers de la flexibilité
13:20et ça, on le voit.
13:22Et eu égard à la fois
13:22le nouveau rôle du bureau
13:24et en même temps
13:24le besoin d'emprise géographique
13:26parce que les grands groupes
13:27ont des besoins absolument partout,
13:28ils ne peuvent pas investir
13:29dans des bureaux absolument partout,
13:30le besoin va se faire
13:31de plus en plus vers de la flexibilité.
13:33Exactement.
13:33Et je pense que ce qui est crucial là-dedans...
13:35Ils n'ont plus besoin de moi, messieurs.
13:36Je vais partir,
13:36je vais vous laisser finir l'émission.
13:38Ça s'appelle le débat.
13:41Mais Marie,
13:41sur ce point-là,
13:42ce qui est crucial,
13:43c'est que jusqu'à 2020,
13:45on opposait de la rigidité,
13:46du bail classique
13:47et de la flexibilité.
13:48Est-ce que vous voulez
13:48du coworking ou du bail ?
13:49La réalité, désormais,
13:51elle est qu'une entreprise
13:52va souhaiter avoir
13:52de la rigidité sur une partie
13:54et de la flexibilité.
13:55Et ça, aujourd'hui,
13:56c'est ce que les foncières
13:57commencent à intégrer
13:58mais ne proposent absolument pas.
13:59C'est là qu'on tient
14:00dans notre épingle du jeu.
14:00Mais en fait,
14:01c'est parfait qu'on ait commencé
14:02finalement par cette actualité
14:03et cette nécessité
14:04de cette flexibilité,
14:05de cette souplesse aussi
14:06sur l'immobilier de bureau.
14:08Maintenant,
14:13on va y aller.
14:14C'est-à-dire qu'à un moment donné,
14:15effectivement,
14:15vous disiez
14:16on a besoin de tout,
14:18du flexible,
14:18du moins flexible.
14:20Bref, on a compris.
14:21À un moment,
14:21on nous a quand même dit
14:22qu'on n'aura plus besoin de bureau.
14:24Tout à fait.
14:24Bon, alors maintenant,
14:25je veux savoir
14:26à quoi ressemblera
14:27le bureau de demain.
14:29Alors déjà,
14:30il y a un moment où on nous a dit,
14:31revenons sur la phrase
14:32que vous venez mentionner
14:33qui est cruciale
14:34et qui explique
14:34à quoi servira le bureau demain.
14:36En 2020,
14:36à l'été 2020,
14:37les entreprises tech,
14:38notamment américaines,
14:39ont été les premières à dire
14:40qu'on n'aura plus besoin de bureau
14:42télétravail ad vitam aeternam,
14:43y compris à la fin de la pandémie.
14:45On ne savait pas
14:45quand est-ce qu'elle serait,
14:46mais elle disait
14:46post-pandémie,
14:47vous pourrez rester en télétravail.
14:48Ce que ces entreprises ont réalisé
14:49entre 2020 et 2022,
14:51c'est ce que Yahoo avait réalisé
14:52dans les années 2010
14:52et IBM dans les années 2000
14:54en faisant des expérimentations
14:55à grande échelle du télétravail,
14:56c'est que le télétravail
14:57permet de produire
14:58de façon plus efficace,
15:00mais le travail,
15:00ce n'est pas que de la production.
15:01Le travail,
15:02c'est de la production.
15:03Je travaille seul,
15:03je veux ne pas être dérangé.
15:05De la collaboration,
15:06je travaillais plusieurs.
15:07Et enfin,
15:07de la sociabilisation
15:08qui n'était pas importante
15:09pour la génération de moi,
15:10de mes parents,
15:10de mes grands-parents
15:10qui restaient toute leur vie
15:11dans la même entreprise
15:12ou presque,
15:13mais qui désormais est cruciale
15:14parce que c'est ce qui va faire
15:15qu'on reste plus ou moins longtemps
15:16dans une entreprise.
15:16C'était quand même important
15:17la sociabilisation pour nos parents.
15:19Ça a été beaucoup moins cruciale.
15:21Mais le point,
15:22c'est que désormais,
15:22ce que l'on observe,
15:23c'est que le bureau
15:24est de moins en moins
15:24une autre production
15:25parce que la production,
15:26on la fait bien à distance,
15:27mais de plus en plus,
15:28c'est un lieu de collaboration
15:28avec sociabilisation
15:29et l'IA ne fait qu'accélérer ça
15:31parce que de moins en moins...
15:32L'intelligence artificielle,
15:33vous parlez très vite, Victor.
15:34Alors du coup,
15:35je suis obligé de faire les...
15:35Parce que je n'ai pas
15:36les stratégies de plus.
15:38Mais vous serez interrompu,
15:39quoi qu'il arrive.
15:40Arnaud, on va essayer.
15:42Pour te compléter, Victor,
15:43on vient de sortir un sondage
15:44avec Aris Interactive
15:45qui démontre qu'aujourd'hui,
15:46les moments collectifs
15:48pour les collaborateurs
15:49des entreprises
15:49sont plus importants
15:50que les bureaux eux-mêmes.
15:51Donc ce qu'il faut en déduire
15:53concrètement,
15:53c'est que les bureaux
15:54vont devoir s'adapter.
15:55Ils vont devoir être des lieux
15:56dans lesquels il y a peut-être
15:57moins de production individuelle
15:58et bien plus de collaboration
16:00interne avec du coup
16:01cette logique de flexibilité
16:02et l'utilisation
16:03de mètres carrés externalisés.
16:05Mais on en est revenu
16:06justement du télétravail
16:07parce qu'on parlait de ça,
16:08du fait d'avoir un produit
16:08en télétravail en oui et non
16:10parce que c'est vous
16:10qui m'aviez fait toute votre...
16:11J'en ressors assez souvent
16:12la courbe en M.
16:13La courbe en M,
16:14la courbe en M,
16:14la courbe en M pour Marie.
16:16Non mais pour...
16:16Non mais pour se dire
16:18qu'en gros le lundi
16:19et le vendredi,
16:20c'est là où il y a
16:21un maximum de télétravail.
16:26Elle est là.
16:26C'est-à-dire qu'à un moment donné,
16:27on a bien vu que le télétravail
16:29effectivement 100%
16:30ça n'existait pas.
16:31Mais alors du coup,
16:31si je produis chez moi
16:32mais pas quand je suis au bureau...
16:34En fait, ma question
16:35elle est très simple.
16:36C'est demain,
16:36à quoi ressemblera mon bureau ?
16:37Ma vie de bureau.
16:38Dans un bureau,
16:39vous aurez toujours des bureaux.
16:40Mais je trouve que
16:41le terme français,
16:42j'essaie de parler plus lentement,
16:43le terme français
16:43d'appeler bureau
16:44cet élément de mobilité
16:45derrière lequel vous travaillez seul
16:46est une incongruité extraordinaire.
16:49Demain, vous continuerez
16:50d'avoir des bureaux
16:50mais la tâche principale
16:52pour laquelle
16:52et je parle au futur
16:53mais c'est déjà le présent.
16:54Le présent de beaucoup d'entreprises.
16:56Nous allons désormais au bureau
16:57pour collaborer,
16:58pour sociabiliser.
16:59Dans un bureau,
16:59vous continuerez donc
17:00d'avoir des bureaux
17:02mais moins nombreux
17:03et un peu plus clairsemés
17:04dans les étages
17:04et pas d'open space
17:05qui empêche la productivité.
17:07Beaucoup plus
17:08d'espaces de collaboration
17:09et surtout des espaces
17:10de sociabilisation.
17:11Des espaces
17:12où vous allez avoir
17:12la possibilité
17:13de rencontrer
17:14grâce à ses rendibilités
17:15Marie, Arnaud,
17:16peu importe.
17:17Et le tout
17:18sur des surfaces
17:19qui vont être globalement
17:21inférieures en termes de taille
17:22parce que la courbe en M
17:23que vous mentionnez,
17:24il y a une réalité
17:24c'est que même si désormais
17:25il y a un peu moins
17:27de télétravail
17:27donc un peu plus
17:28d'occupation des bureaux
17:29le lundi,
17:29le vendredi reste
17:31habituellement noble.
17:33Et surtout
17:34ce qui se passe
17:34c'est que désormais
17:36le taux moyen
17:36d'occupation des bureaux
17:37reste quand même
17:38à des niveaux
17:39de 40 ou 45%
17:40parce que les mardis
17:41et jeudis
17:41sont très occupés,
17:42ce sont les pics
17:43de la courbe en M
17:44et le reste du temps
17:45même si c'est un peu monté
17:46reste un niveau bas.
17:47Donc quelque part
17:48la moitié des surfaces
17:48de bureaux aujourd'hui
17:49louées ne servent à rien
17:51parce qu'elles ne servent
17:52qu'à 2 jours par semaine
17:5335 semaines par an.
17:55Mais les collaborateurs
17:55ils restent très attachés
17:56à leur bureau
17:57en termes de culture
17:58en termes d'images
17:58que ça représente
17:59ça reste hyper important
18:00pour eux.
18:01Oui mais du coup
18:02comment on fait
18:02quand c'est occupé
18:03vraiment la moitié du temps ?
18:05Il y aura un usage partagé
18:06des espaces de production
18:07individuelle
18:07et de plus en plus
18:08des espaces de collaboration
18:09avec des belles salles
18:10de réunion
18:11des lieux d'ateliers
18:11peut-être même des lieux
18:12d'événements sur les bureaux
18:13et on les flexibilise.
18:15Et oui mais ma question
18:16c'est derrière
18:16est-ce que ça peut continuer ?
18:17Alors oui j'imagine
18:18et puis on essaie
18:19de le rentabiliser
18:20parce que ma question
18:20c'est les entreprises
18:21vont-elles justement continuer ?
18:23Ça n'a pas de sens
18:23d'avoir des bureaux vides.
18:25Mais tout doucement
18:25on réduit les surfaces
18:26de production individuelle
18:27on augmente les surfaces
18:28de bureaux d'espaces partagés
18:29pour de la collaboration
18:30et effectivement
18:31après on utilise
18:31de l'espace flexible
18:32avec des lieux
18:34en ville
18:35avec des lieux urbains
18:36comme Comète
18:37et de plus en plus
18:38de l'utilisation de surfaces
18:39qui sont dans les lieux
18:41périurbains
18:41pour pouvoir permettre
18:42aux équipes
18:42de se retrouver
18:43de créer des moments d'équipe.
18:45Événementiel
18:46mais finalement
18:47c'est de la surface
18:48de bureaux à la fin.
18:50C'est de l'externalisation
18:51de surfaces.
18:52On va prendre
18:52toute son équipe
18:53on va l'emmener
18:54dans un lieu au vert
18:56pendant deux jours
18:57et ça aujourd'hui
18:58ça représente
18:59à peu près
18:59une grosse moitié
19:01des dépenses événementielles
19:02des entreprises
19:02et la dépense événementielle
19:04d'une entreprise
19:04c'est à peu près
19:05entre le quart et le tiers
19:06de sa dépense de bureaux.
19:08Donc ce n'est pas
19:08une petite dépense.
19:09Donc la question qui se pose
19:10c'est est-ce qu'on ne doit
19:11pas tout doucement
19:11essayer de déplacer
19:13une partie de cette dépense
19:14de surface
19:15qui sont comme vous l'avez
19:15très bien dit
19:16souvent vides
19:17est-ce qu'on ne doit pas
19:18tout doucement essayer
19:18qu'une partie de cette dépense
19:19elle puisse être
19:21réallotée
19:22dans des dépenses
19:22qui sont vraiment
19:23et purement de l'investissement
19:24parce que quand on fait
19:25de l'événementiel
19:25on sait que les équipes
19:26derrière ça va être
19:27voilà.
19:28Trois remarques
19:29je vais essayer de bref
19:30trois remarques
19:30la première c'est que
19:31je vais vous donner
19:32des exemples très concrets
19:33nos entreprises
19:34sont majoritairement
19:35des grands comptes
19:35des grands comptes
19:36des grandes entreprises
19:36d'énergie française
19:37des grandes entreprises du luxe
19:38des grandes banques
19:39et assurances
19:40et cabinets de conseil
19:41et ce que l'on observe
19:42c'est que ces clients
19:43nous confient
19:44une part croissante
19:45de leurs besoins
19:46et ces besoins
19:46ce ne sont pas que
19:47le besoin événementiel
19:48le pot de départ
19:49à la retraite
19:49de Michel
19:50ou bien un team building
19:51c'est la réalité
19:52de la consommation
19:53qui se faisait classiquement
19:54dans une entreprise
19:55dans la semaine
19:55exemple
19:56pour une grande entreprise
19:57du luxe
19:57une grande entreprise
19:59énergétique
20:01toutes leurs demandes
20:02de formation
20:02qu'ils n'intègrent pas
20:04qu'ils ne gèrent pas
20:05dans leurs propres surfaces
20:05qui sont devenues
20:06de plus en plus limitées
20:07ils les externalisent
20:08parce qu'économiquement
20:09ça a beaucoup plus de sens
20:10et parce qu'en termes
20:11de capacité d'apprentissage
20:12ça a beaucoup plus d'impact
20:13donc ce que l'on voit
20:14c'est que
20:15toutes les demandes
20:16de lieux de collaboration
20:17de plus de 10 personnes
20:18sont de plus en plus externalisées
20:19première remarque
20:20deuxième remarque
20:21oui le séminaire au vert
20:22continue d'exister
20:22mais la durée moyenne
20:23du séminaire
20:24depuis une vingtaine d'années
20:25a été divisée par deux
20:26on est passé de
20:27en moyenne je partais deux jours
20:28on l'a pas connu ça
20:30nous on l'a pas connu
20:31et troisième
20:31et troisième
20:32troisième remarque
20:34troisième remarque
20:35que je suis en train d'oublier
20:36c'est pas grave
20:38j'en avais une
20:39enfin nous ce qu'on observe
20:40maintenant depuis quelques années
20:41où on suit vraiment
20:42les datas de grands groupes
20:43et leurs dépenses événementielles
20:44c'est que
20:45alors j'ai peut-être un avis
20:46pour le coup
20:46tu voulais qu'on disait
20:46qu'on disait tout pareil
20:47on va dire quelque chose
20:48un peu différent
20:48c'est que ce qu'on observe
20:49c'est que les entreprises
20:50investissent de plus en plus
20:52pour emmener leurs collaborateurs
20:53hors des villes
20:54la dépense pour des lieux urbains
20:56ça reste à peu près le quart
20:57des dépenses externalisées
20:58donc ça reste une part importante
21:00et plus de la moitié
21:01c'est le vert
21:02c'est on en prend son équipe
21:04on l'emmène pour aller vivre
21:05un moment extérieur
21:06il y a du télétravail
21:07tout le monde ne se voit pas
21:07tous les jours au bureau
21:08le fait de vivre une expérience
21:09en groupe
21:10ça c'est aujourd'hui
21:11le cœur
21:11cœur des dépenses événementielles
21:13externalisées
21:14j'attends ma troisième remarque
21:15ma troisième remarque
21:15c'est que désormais
21:16il faut piloter
21:17des postes de coût
21:18qui sont aujourd'hui
21:18considérés en silo
21:19dans une entreprise
21:20de façon beaucoup plus fusionnée
21:23le poste de coût bureau
21:24événementiel
21:24les masses salariales
21:25plus j'investis dans des bureaux
21:27extraordinaires
21:27plus j'aurai une capacité
21:28à attirer les talents
21:29c'est ce que j'allais dire
21:30c'est que c'est en fait
21:31le bureau de demain
21:31c'est aussi un outil
21:33pour capter les talents
21:34tu peux faire plus petit
21:35et quelque chose de très
21:36plus qualitatif
21:37et de la même manière
21:38plus j'investis sur du petit
21:39c'est à dire
21:40moins je dépense
21:41un immobilier de bureau
21:42en tout cas moins en surface
21:43plus je vais devoir investir
21:44sur de l'événementiel
21:45ces trois postes de coût
21:46doivent être pilotés demain
21:47par là où le CEO
21:48de façon directeur général
21:49d'acteur général
21:50oui parce qu'avant
21:50c'était plutôt là
21:53ces entreprises ont tendance
21:54à réduire leur surface de bureau
21:55et à surconsommer
21:56du produit comète
21:57messieurs il nous reste
21:57que 5 minutes
21:58et il y a quand même
21:58un vrai sujet derrière
21:59ce qu'on se dit
21:59parce que la morale
22:00de l'histoire quand même
22:01c'est qu'on va avoir
22:02moins de surface
22:04plus d'événements
22:06pour souder les équipes
22:08etc
22:08est-ce que derrière
22:09le sujet c'est
22:11on va avoir une valorisation
22:12de notre immobilier de bureau
22:13qui va baisser
22:15baisser
22:15baisser
22:16vu la qualité des espaces
22:17que sont en train de développer
22:18alors nos amis de comète
22:20mais en fait tout le marché
22:21aujourd'hui crée des surfaces
22:22de plus en plus adaptées
22:23aux besoins des entreprises
22:24donc des choses très beaux
22:25très agréables
22:26donc vous avez été
22:28parmi les premiers
22:29à construire tout ça
22:29donc on est en train
22:30de créer des actifs
22:31qui sont de plus en plus
22:32travaillés
22:32c'est l'inverse
22:33vous me dites c'est l'inverse
22:34en fait non
22:34on fait moins de surface
22:35mais elle est plus chère
22:36c'est ça l'idée
22:36qui répond aux nouvelles attentes
22:38c'est quelque chose
22:38qui va emprunter
22:39les codes de l'hôtellerie
22:41c'est quelque chose
22:41qui va être pour la collaboration
22:42donc c'est à la fin
22:43finalement des actifs
22:44qui vont être plus valorisés
22:45et plus beaux
22:46et mieux fini
22:47alors disons
22:48des choses qui fâchent
22:48est-ce qu'on a besoin
22:49de 55 millions de mètres carrés
22:50de bureau en Ile-de-France
22:51absolument pas
22:52est-ce qu'on a besoin
22:53de 45
22:53c'est même pas sûr
22:54c'est peut-être 40 voire moins
22:56je crois fondamentalement
22:57au fait qu'un mètre carré
22:59de bureau
23:00entre demain
23:01et il y a 10 ans
23:02pourra connaître
23:02entre un bon mètre carré
23:03de bureau
23:04et un mauvais mètre carré
23:05de bureau
23:05pourra connaître
23:06des écarts
23:08type colossaux
23:10et que d'ailleurs
23:10demain
23:11on va de moins en moins
23:12regarder
23:12la valorisation
23:13d'un mètre carré
23:14de bureau
23:14en se demandant
23:14quel loyer puis-je en tirer
23:16mais plutôt
23:16quelle est la capacité
23:17à créer de la valeur
23:18dans sa globalité
23:19nous ce qu'on voit
23:19c'est qu'en fin de compte
23:20les investisseurs
23:20qui nous regardent
23:21regardent notre capacité
23:22à certes dégager
23:23du loyer pour payer
23:24de mètre carré de bureau
23:24mais la capacité
23:25à générer de la marge
23:26au-dessus
23:27c'est l'usage
23:28qui devient fondamental
23:29et c'est parce qu'on arrive
23:31et peut-être
23:32quand on regarde
23:32la transformation
23:33qu'a opérée
23:34tout le monde
23:34de l'hôtellerie
23:35le mythe
23:36de la salle de riz
23:37d'un hôtel
23:37un peu glauquis
23:38ça n'existe plus
23:39tous les hôtels
23:40ont transformé
23:41leur lieu
23:41pour recevoir
23:42des clients
23:43tout est sublime
23:44aujourd'hui
23:45donc on peut imaginer
23:46que tout doucement
23:47les opérateurs immobiliers
23:48vont suivre cette tendance
23:50sur cette valeur
23:50de l'usage
23:51et non plus de la surface
23:52et du loyer
23:53de l'expérience
23:54et de la collaboration
23:56et du coup
23:56ça veut dire aussi
23:57ça sera la fin
23:58de nos échanges
23:59ça veut dire aussi
24:00que pour les entreprises
24:01en elles-mêmes
24:02je ne vais pas faire
24:02d'économie alors
24:03parce qu'on le dit souvent
24:05à chaque fois qu'on parle
24:05d'immobilier du bureau
24:06on va passer d'une dépense
24:06flexible
24:07d'une dépense figée
24:08à une dépense ultra flexible
24:10une fois qu'on est engagé
24:11dans un bail
24:11on est un petit peu coincé
24:12en quelque sorte
24:12avec l'événementiel
24:14on en a besoin
24:15à la demande
24:16on consomme à la demande
24:17si on veut le couper
24:18on le coupe
24:18si on veut investir
24:19on investit
24:20finalement c'est un très très bon vecteur
24:22pour comprendre
24:22si l'entreprise investit
24:23ou non à l'instant T
24:24et il y a un besoin aujourd'hui
24:26de faire un peu
24:26la quadrature du cercle
24:27qui est avoir des lieux
24:29notamment pour l'événementiel
24:30des lieux qui soient
24:30extrêmement dépaysants
24:31sans quitter le centre
24:32de ville de Paris
24:33souvent parce qu'on a
24:33des budgets qui sont limités
24:34avec une expérience
24:35extraordinaire
24:36et sans payer trop cher
24:37la chance qu'on a chez Comète
24:38c'est exactement
24:39notre positionnement
24:39depuis 10 ans
24:40et c'est ça qu'on permet
24:41ce sont des lieux
24:41très qualitatifs
24:42très centraux
24:43mais très dépaysants
24:44j'entends bien
24:45mais in fine
24:46pour les entreprises
24:47les entrepreneurs
24:47quelle que soit leur taille
24:48qui nous écoutent
24:49qui nous regardent
24:49est-ce qu'à la fin
24:50ça veut dire qu'on va
24:51vers des dépenses
24:53parce qu'on le dit souvent
24:54à chaque fois qu'on parle
24:54des surfaces plus petites
24:56c'est un usage flexible
24:57oui mais en cours
24:58pour les entreprises
24:59on dit souvent
24:59que c'est le premier poste
25:00de dépense des entreprises
25:01d'ailleurs les salaires
25:02est-ce que ça
25:02ça va changer
25:03ou pas
25:04je pense que dans sa globalité
25:06ça va rester à peu près
25:07peut-être légèrement descendre
25:08mais en revanche
25:09en se disant
25:09qu'il y a un mix
25:10qui était un mix
25:11bureau très important
25:12et événementiel petit
25:14on va avoir du bureau
25:15beaucoup moins important
25:16beaucoup plus flexible
25:17en fait cette consommation
25:19flexible
25:19ce sera une consommation
25:20majoritairement événementielle
25:22bon bah c'est super
25:23bon maintenant qu'on a
25:24résolu ce problème
25:24on peut s'attaquer
25:25à d'autres problèmes
25:26dans le monde
25:26ouais bah ouais
25:27vous viendrez la prochaine fois
25:29on essaiera de régler
25:30tous les conflits
25:30à l'échelle mondiale
25:31on verra si on trouve des solutions
25:32il y a du boulot
25:33mais c'est quand même
25:34assez passionnant
25:34de se dire voilà
25:35que notre bureau de demain
25:36il sera plus événementiel
25:38que dans cet open space
25:40qui nous fait tellement mal
25:42les équipes en seront
25:43très très heureuses
25:43oui je vous le confirme
25:46merci à tous les deux
25:47d'avoir été avec nous
25:48Arnaud Katz
25:48CEO de Cactus
25:49et Victor Carreau
25:51CEO et cofondateur
25:52de Comet
25:53d'avoir été avec nous
25:54donc dans les experts
25:55de l'inmo
25:55sur les FM Business
25:56je vous retrouve demain
25:57pour un nouvel épisode
25:58tous les jours
25:58donc à l'heure de votre déjeuner
26:00les experts de l'inmo
26:03les experts de l'inmo
26:04sur BFM Business
26:05Sous-titrage Société Radio-Canada
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