- il y a 8 heures
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur d'Aurora.
00:07Et il est midi lors des experts de l'IMO, mais avant cela, un rappel des principes au titre de
00:11l'actualité.
00:12Les marchés financiers extrêmement volatiles ce midi à l'approche de la fin de l'ultimatum de Donald Trump à
00:17l'Iran.
00:17La plupart des places européennes dans le CAC 40 sont dans le vert.
00:20Regain de tension en revanche du côté des prix du pétrole avec un baril de Brent pour livraison en mai
00:25autour des 118 dollars ce midi.
00:27Tension persistante également sur le marché obligataire avec un 10 ans français au-delà des 3,7% et un
00:3310 ans allemand au-delà des 3%.
00:35La volatilité devrait perdurer au moins jusque dans la nuit et l'exécution ou non de la menace du président
00:40américain de détruire l'Iran.
00:42Si Téhéran n'accepte pas de rouvrir le détroit d'Ormuz d'ici 20h, heure de Washington, soit 2h du
00:48matin, heure française.
00:50D'ici là et face à la colère de plusieurs secteurs de l'économie en France, le gouvernement s'apprête
00:54à annoncer de nouveaux dispositifs d'aide
00:56pour certaines professions particulièrement touchées par la hausse des prix du carburant, annonce ce matin de la ministre déléguée à
01:02l'énergie
01:03qui cite notamment les aides soignantes, les aides à domicile et certains agriculteurs.
01:07Maude Bréjon précise en revanche qu'il n'y aura pas d'aide universelle.
01:10Allez, c'est l'heure des experts de l'Imo.
01:13Une bonne journée commence avec de bonnes infos.
01:15C'était votre programme avec Ikea pour les pros.
01:17Toute l'offre et les services d'Ikea dédiés aux pros.
01:20Ikea.
01:22C'était votre rendez-vous avec JLL, votre partenaire pour réussir vos opérations immobilières.
01:33BFM Business présente les experts de l'Imo, Marie-Cœur d'Aurora.
01:37Et les experts de l'Imo, c'est tous les jours à l'heure de votre déjeuner.
01:40Une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements.
01:43Et comme tous les jours, ça démarre par cette séquence qui vous concerne.
01:47Amis professionnels de ce secteur de l'Imo, le pro de l'Imo, des témoignages terrain de vos métiers.
01:52Alors ça vous concerne, mais ça nous concerne aussi.
01:54Et aujourd'hui, on prend la direction d'Orléans où visiblement, les franciliens sont très actifs pour acheter.
02:01Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
02:03Ça faisait longtemps qu'on n'avait pas parlé, charge de copropriété.
02:07Vous allez voir, ça va vachement mieux.
02:09Enfin, ça allait vachement mieux en 2025.
02:12Qu'en sera-t-il pour cette année ?
02:14On essaiera d'avoir de premiers indicateurs sur ce que nous réserve potentiellement ce climat de guerre au Moyen-Orient
02:20et ce risque inflationniste qu'on redoute tous.
02:24Mais en attendant, en attendant, on aura quand même des bonnes nouvelles du côté des charges de copro
02:28grâce aux derniers chiffres, notamment de foncier.
02:30Allez, d'abord, c'est l'heure du pro de l'Imo.
02:33Les experts de l'Imo, le pro de l'Imo.
02:37Et on est en ligne avec Céline Denis, la directrice de l'agence Nesten d'Orléans.
02:41Bonjour Céline.
02:43Bonjour Marie.
02:44Je le disais, vous êtes à Orléans.
02:46Et nous, les franciliens, les parisiens et les habitants d'Île-de-France, on adore acheter chez vous.
02:51C'est à peu près ça votre message.
02:53C'est bien vrai.
02:55En effet, depuis quelques années, en tout cas depuis l'après-Covid,
02:59on a vu arriver de nombreux Parisiens sur notre secteur.
03:03Parisiens et Île-de-France, bien sûr, avec une première vague d'acquéreurs
03:12juste après le Covid, qui sont venus directement pour devenir propriétaires d'une maison avec jardin
03:19et pouvoir vivre une vie un petit peu plus provinciale.
03:24Et puis, on voit depuis maintenant deux ans de nouveaux acquéreurs arrivés,
03:29des Parisiens qui étaient sortis de Paris juste après le Covid,
03:34qui se plaisent à Orléans pour de nombreuses commodités que la ville peut offrir
03:41et qu'aujourd'hui, décident d'acquérir.
03:44Pourquoi, l'année dernière, nous avons réalisé 30% de nos transactions ?
03:49Alors, attendez Céline, on ne vous entend pas très bien.
03:5130% c'est ça ? 30% de vos ventes ?
03:54Oui.
03:5530% de nos transactions avec des acquéreurs sortis de Paris et de l'Île-de-France
04:02qu'on a accueillis chez nous, ravis, bien volontiers.
04:06Céline, je vous interromps, Céline, parce qu'ils sont ravis,
04:09parce que les prix ne sont pas les mêmes, on ne va pas se mentir.
04:11Alors, je ne remets pas en cause la qualité de la vie à Orléans, attention,
04:15mais il y a quand même un rapport qualité-prix qui doit quand même être particulièrement intéressant.
04:20C'est vrai, on peut aujourd'hui devenir propriétaire à Orléans d'une belle maison de ville
04:25entre 300 et 550 000 euros à proximité de la gare,
04:31ou en tout cas de manière assez proche avec un tram ou un bus.
04:36Beaucoup de vélos aussi chez nous, donc voilà, je sais qu'à Paris,
04:40le vélo est un sujet, chez nous aussi.
04:42Donc, voilà, Annie Parisien qui aimait le vélo, vous pouvez venir aussi à Orléans.
04:48Alors, attendez, Céline, vous appelez les Parisiens,
04:50enfin, moi, je me souviens que les Bretons, fut un temps,
04:52ils n'étaient pas tellement contents qu'on déboule, les Bordelais non plus.
04:55Le risque, ce n'est pas quand même qu'il y ait une forme d'inflation des prix du côté
04:59d'Orléans,
05:00à force que nous, les Franciliens, déboulons du côté d'Orléans ?
05:05C'est ce qui est arrivé un petit peu après le Covid.
05:08On a connu une hausse des prix qui s'est échelonnée entre 10 et 15 %, à peu près.
05:14Mais je crois qu'aujourd'hui, c'est revenu à la normale,
05:16bien que les Franciliens arrivent en ayant revendu un bien
05:20et donc en ayant souvent des apports très importants.
05:25Voilà, ils n'en connaissent pas moins les prix de l'immobilier,
05:27ils sont aussi extrêmement documentés.
05:29On a aujourd'hui de nombreuses bases de données
05:32qui permettent aussi de se faire une idée de prix avec quelques visites.
05:37On arrive, et un bon agent immobilier bien sûr,
05:40on arrive à être bien conseillé sur les prix.
05:43Et ce n'est pas parce qu'on a un apport important
05:45qu'on est prêt à acheter à n'importe quel prix.
05:48Je le dis pour les vendeurs qui auraient des envies d'augmentation de tarifs,
05:52ça ne fonctionne pas.
05:54Vous faites bien de le rappeler.
05:55Juste d'un mot, qu'est-ce qu'on fait à Orléans quand on achète ?
05:57On achète donc sa résidence principale, on fait un investissement locatif.
06:01C'est quel type d'achat qu'on fait chez vous ?
06:03Un peu les deux.
06:05On reçoit des familles en résidence principale de maisons de ville, beaucoup.
06:10Et puis on a aussi des profils d'acquéreurs plutôt investisseurs
06:17pour nombre d'entre eux des célibataires
06:21qui n'arrivent pas à se loger à Paris
06:24dans des logements qui leur conviennent et qui se disent
06:27« on va investir ».
06:29Donc Orléans, c'est une ville qui est très attractive.
06:31On a plus de 20 000 étudiants.
06:33On a également une base militaire, de grandes entreprises.
06:38Donc le marché de l'allocation est très dense.
06:42On est une ville placée en zone tendue.
06:44Ce qui permet aujourd'hui d'acquérir un bien, je dirais,
06:48un T2 aux alentours de 140 000 à 160 000 euros
06:53avec un potentiel locatif important.
06:55Quand on loue à Orléans aujourd'hui en meublé,
06:57on peut louer entre 15 et 19 euros le mètre carré.
07:02Donc on arrive à trouver des rentabilités autour de 6%
07:06qui attirent évidemment de nombreux investisseurs chez nous.
07:10Et bien voilà, le message est passé, Céline.
07:12Céline Denis, directrice de l'agence Nesten d'Orléans.
07:14Et puis on rappelle, pour les investisseurs qui nous regardent,
07:16qu'on a en plus un nouveau dispositif d'aide à l'investissement locatif,
07:19le fameux Jean Brun, très attractif dans certaines villes,
07:22dans le neuf, pas du tout dans l'ancien à ce stade.
07:25Mais ne vous inquiétez pas, ça va être modifié.
07:26Et dès qu'on aura la date des modifications pour le Jean Brun dans l'ancien,
07:30on vous tiendra évidemment au courant.
07:32Merci Céline.
07:32Si comme Céline, vous avez un témoignage terrain
07:34à nous apporter à l'antenne de BFM Business
07:36et des experts de Limon,
07:38on a une adresse mail où nous écrire
07:41lesexpertsdelimo.bfmbusiness.fr
07:42Allez, c'est l'heure du débat.
07:48Et à mes côtés, Zahir Kinou, le président de Foncia ADB.
07:51Bonjour Zahir.
07:52Bonjour Marie.
07:53Et également avec nous, Aimé de la Ville Jégue,
07:55président de Mondeville Copro.fr.
07:57Bonjour Aimé.
07:58Bonjour Marie.
07:59Alors je le disais, ça faisait longtemps qu'on n'avait pas parlé charge de copro.
08:02Et on va être tout à fait transparent avec nos auditeurs et téléspectateurs.
08:05On a votre baromètre chez Foncia sur l'année 2025.
08:10Et on va le dire, les chiffres sont plutôt très bons en termes d'évolution de charge de copro.
08:14Mais avant de revenir sur 2025, ça n'a échappé à personne que nous étions déjà en 2026.
08:20Et ça n'a échappé à personne que nous avions une petite guerre au Moyen-Orient en ce moment
08:24et un petit risque inflationniste en perspective.
08:27Et donc on va démarrer à parler de l'actu tous les trois.
08:30Ma première question Zahir, c'est aujourd'hui,
08:32est-ce que vous redoutez que l'accalmie sur les charges de copropriété soit de courte durée ?
08:39Non, pas du tout.
08:40Pour une simple et bonne raison, c'est que depuis quelques années chez Foncia,
08:44on a mis en place une stratégie assez claire,
08:47basée sur à la fois des contrats à prix fixe,
08:50mais également sur des contrats à prix indexé.
08:53Donc typiquement, depuis 2023, on met en place des contrats à prix fixe
08:56qu'on privilégie notamment en période stable.
08:58Pourquoi ? Parce que tout simplement, ça permet de donner une visibilité
09:02à court-moyen terme à nos copropriétaires,
09:04mais surtout ça nous permet de sécuriser les coûts.
09:06Et de l'autre côté, notamment en période de hausse assez significative,
09:10ce qu'on vit typiquement en ce moment,
09:12ce qu'on préconise à nos copropriétaires, à nos clients,
09:14c'est de mettre en place des prix indexés,
09:16avec une capacité à revenir sur du prix fixe,
09:19quand le moment est opportun.
09:21Et dans ce qu'on constate, notamment sur ces deux dernières années,
09:24c'est qu'on a privilégié fortement des contrats à prix fixe,
09:28ce qui nous a permis de contenir l'augmentation des coûts d'énergie.
09:32Et ce qu'il faut bien comprendre aussi pour nos copropriétaires
09:35et les personnes qui nous regardent aujourd'hui, Marie,
09:38c'est que l'énergie qu'on consomme actuellement,
09:40elle a souvent été achetée un, voire deux ans plus tôt,
09:43ce qui nous permet de sécuriser les prix.
09:45Ce qu'il faut aussi conseiller à nos copropriétaires,
09:49c'est de surtout ne pas céder à la panique.
09:51Typiquement, si on prend l'exemple du gaz,
09:54le prix du gaz pour 2027 en début d'année était inférieur à actuellement.
09:58Actuellement, il se situe entre 42 et 47 euros du mégawatt-heure hors taxe.
10:04Si on se rappelle, 2022, l'Ukraine, la Russie,
10:07on était plutôt aux alentours de 200-300 euros.
10:09Donc actuellement, sur le marché, il y a énormément d'offres d'énergéticiens
10:15sur des contrats à 48 mois, sur du prix fixe,
10:19sauf que dans bien des cas, on les a analysés,
10:21ils sont plutôt favorables pour les énergéticiens plutôt que pour les clients.
10:25Donc surtout, ne pas céder à la panique,
10:27même si votre contrat, il arrive à échéance en fin d'année.
10:30Et sur des contrats à échéance immédiate,
10:33on va plutôt préconiser un retour sur des prix indexés.
10:37Donc ça veut dire que vous avez plutôt bon espoir,
10:39qu'il n'y ait pas de flambée, là,
10:40puisque si j'indexe, à la hausse comme à la hausse.
10:43Complètement, et ce qu'on préconise également,
10:47c'est surtout d'analyser les contrats par typologie de charge.
10:50Donc typiquement, si on fait un zoom sur ce qui nous intéresse,
10:53ce qui intéresse aussi les Français qui vont à la pompe à essence,
10:56et qui constatent cette flambée que vous exposez,
10:59c'est que sur tout ce qui est énergie,
11:03qui va comprendre la partie chauffage collectif,
11:05l'eau chaude, l'eau froide, mais également l'électricité,
11:09typiquement sur le chauffage collectif,
11:10aujourd'hui, ce qui concerne une grande majorité des 70 000 immeubles
11:14que nous gérons sur le parc Fonciard,
11:16on est à peine à 2,6% d'augmentation actuellement.
11:19L'électricité a, elle, diminué de 6,8%.
11:24Je rappelle au passage que l'électricité est systématiquement achetée à prix fixe.
11:28Et quant à l'eau chaude et à l'eau froide,
11:29elle a baissé de près de 9%.
11:31Donc on constate quand même sur ce paradigme qu'on pourrait comprendre,
11:36et lorsqu'on vous entend en préambule quand vous évoquiez l'Iran,
11:39c'est que dans ce qu'on constate sur le parc Fonciard,
11:42ces blocs d'énergie-là n'ont pas augmenté,
11:45en tout cas entre 2024 et 2025.
11:47Mais quand sera-t-il demain ?
11:49C'est toujours la question.
11:50Mais effectivement, quand on voit ce qui se passe
11:52et qu'on connaît notre expérience récente
11:55avec le déclenchement de la guerre en Ukraine,
11:56Zahir le disait, on n'est quand même pas sur les mêmes proportions
11:59de hausse de tarifs aujourd'hui à ce stade.
12:01Mais enfin, c'est de nature quand même à donner du souci
12:04à certaines copros quand même.
12:06La particularité, c'est que nous,
12:07chez Mondeville Copro,
12:09on accompagne principalement des cabinets indépendants,
12:11des cabinets de taille intermédiaire.
12:13Donc ils ne vont pas avoir le support
12:15et puis l'anticipation des équipes de Fonciard.
12:18Puisque chez Fonciard, je pense qu'on va en parler,
12:20il y a des équipes qui sont spécialisées
12:22dans la maîtrise des charges,
12:23dans l'anticipation, etc.
12:25Nous, la plupart des cabinets qu'on accompagne,
12:27ils ont une centaine d'immeubles.
12:30Ils sont un petit peu débordés.
12:32Oui, c'est justement ça.
12:33Et puis parfois, c'est des juristes
12:34qui se sont mis dans le syndic,
12:36des personnes du bâtiment
12:36qui se sont mis dans le syndic,
12:38des reconversions.
12:39Donc sur le sujet principalement de l'énergie,
12:41ils ne savent pas forcément,
12:42ils ne connaissent pas forcément hyper bien le sujet.
12:46Donc pour certains,
12:47ils sont accompagnés par des courtiers en énergie.
12:49Nous, chez Mondeville Copro,
12:50on a du coup des courtiers
12:51qu'on pousse systématiquement,
12:53notamment en ce moment,
12:54parce qu'en fait,
12:54qui dit crise,
12:56dit,
12:56Zahir a expliqué quelques éléments,
12:58mais dit quand même complexité,
13:00opacité et du coup crainte.
13:01On a besoin d'être rassuré.
13:03Donc on a besoin d'avoir des professionnels
13:04qui vont vous dire,
13:05non, ne vous inquiétez pas.
13:06Ah oui, là, vous avez des contrats
13:07qui arrivent à échéance dans un mois.
13:09On va trouver une solution
13:09en particulier là-dessus.
13:11Mais sinon, ne nous affolons pas
13:12pour les contrats qui arrivent à échéance
13:13dans un an.
13:14Et ce qu'on voit quand même,
13:15c'est que nous,
13:15la plupart des cabinets qu'on accompagne,
13:17il y en a,
13:18c'est un ordre de grandeur,
13:19mais 30% qui passent par des courtiers,
13:2120% qui le font par eux-mêmes
13:23et d'autres qui ne le font pas en fait.
13:26Ils ne mettent pas en concurrence, etc.
13:28Ils choisissent un fournisseur.
13:30Et là, effectivement,
13:31soit par manque de temps,
13:33soit par manque de moyens,
13:34on peut s'inquiéter
13:36d'augmentation
13:37sur les contrats de gaz et d'énergie.
13:38Honnêtement,
13:39je ne sais pas ce qu'il va en être
13:40dans six mois, dans un an,
13:42mais ces cabinets-là
13:43et donc ces copropriétés derrière
13:44sont particulièrement vulnérables
13:46sur ce sujet.
13:46Mais du coup,
13:47vous n'avez pas à ce stade
13:49l'impression qu'il y a
13:50une prise de conscience
13:51dans les copros
13:51où ils se disent
13:52« Oulala, on m'aura eu une fois,
13:54pas deux. »
13:55Donc là, j'anticipe déjà.
13:56Vous n'avez pas ce sentiment
13:57qu'il y ait cette anticipation
13:59à plus petite échelle
14:00que Fonciac,
14:01qui évidemment,
14:01vous le disiez,
14:02a les capacités d'anticiper ?
14:03Non, là,
14:04je crois qu'on parle beaucoup
14:04du carburant.
14:06Et pour le moment,
14:06au niveau du gaz et d'électricité,
14:08en tout cas de mon côté,
14:09sur les 150 gestionnaires
14:10qu'on accompagne,
14:11je n'ai pas vu d'affolement
14:13particulier sur ce sujet.
14:14Mais c'est un tort, non,
14:15de ne pas prendre les devants ?
14:17Je ne sais pas,
14:17je vous dis ça.
14:18Je ne veux pas faire paniquer
14:19tout le monde.
14:20Non, non, mais je pense
14:20qu'il y a aussi
14:20plein de préoccupations,
14:22plein de problématiques
14:23et que celle-ci
14:23n'a pas encore explosé,
14:25en fait.
14:25Oui, mais le sujet,
14:27c'est de prévenir ça.
14:28Et c'est là où ça va
14:29nous emmener sur vos chiffres,
14:31Zahir,
14:32parce que du coup,
14:32ils sont intéressants,
14:33parce que comment on peut
14:35expliquer,
14:36au-delà même de l'énergie,
14:37que chez vous,
14:38chez Fonciac,
14:38on a une baisse moyenne
14:40des charges sur un an
14:41de copros ?
14:42Et c'est précisément
14:43quand on a préparé
14:44cette interview,
14:45vous me parliez vraiment
14:46d'anticipation.
14:47Et c'est pour ça que,
14:48encore une fois,
14:49je ne veux pas faire paniquer
14:49tout le monde,
14:50mais le sujet,
14:51c'est quand on anticipe,
14:52on est quand même
14:52beaucoup mieux protégé
14:53et de toute façon,
14:54ça coûte à la fin moins cher.
14:56L'anticipation,
14:57c'est l'une de nos vertus.
14:59Marie, vous avez raison
15:00de le rappeler.
15:01Moi, je vais faire
15:01un rappel historique
15:02en partant de 2022.
15:03En 2022,
15:04ça a été une année choc
15:05avec l'Ukraine,
15:06la Russie.
15:07À l'époque,
15:08je l'évoquais en préambule,
15:09le mégawatt-heure
15:10prix du gaz,
15:11il était plutôt
15:12entre 200 et 300 euros.
15:13Donc là, effectivement,
15:14il y a eu un affolement
15:15assez hallucinant
15:17et ça a été très compliqué
15:19pour nos équipes
15:20de se mobiliser.
15:21Malgré tout,
15:22on se souvient
15:22de la mise en place
15:23du bouclier tarifiaire
15:24qui a valu une mobilisation
15:26assez forte de nos équipes
15:27pour aller collecter
15:28pas moins de 15 millions d'euros
15:30à l'époque
15:30pour nos clients.
15:31Ce qui fait qu'entre 2023
15:33et 2025,
15:35aujourd'hui,
15:35il n'y a pas eu
15:36d'augmentation des charges
15:37puisqu'en 2023 et 2024,
15:39on a réussi
15:40avec la méthode
15:40que je vais détailler après
15:41à contenir l'évolution
15:43des charges
15:43et en 2026,
15:45les copropriétaires
15:46qui nous écoutent
15:46ne verront pas
15:48ou très peu d'impact.
15:49Ensuite,
15:50si on zoome
15:50poste par poste,
15:52il y a des postes
15:53qu'on appelle
15:53des postes de charges
15:55maîtrisables.
15:56Donc typiquement,
15:56quand on va parler
15:57d'énergie,
15:58ce que j'évoquais
15:59tout à l'heure,
15:59on va employer
16:01une méthode
16:01qui consiste à analyser,
16:03optimiser
16:03et pérenniser
16:04dans le temps
16:05parce que,
16:05vous l'avez rappelé,
16:06Marie,
16:07FONCIA,
16:08de part,
16:08ces 70 000 immeubles
16:09en gestion de syndic,
16:11a une capacité
16:12de poids
16:13à aller voir
16:14des ascensoristes,
16:15des chauffagistes,
16:16des énergéticiens
16:17pour négocier
16:18via de la massification
16:19des contrats cadres.
16:20Ces contrats cadres-là,
16:22ils sont valables
16:22au niveau national,
16:24mais également
16:24au niveau régional
16:25et local.
16:26Et donc,
16:27on va s'assurer
16:28qu'un contrat
16:28négocié à Paris
16:30soit clairement appliqué,
16:32à Brive-la-Gaillarde,
16:33au fin fond
16:33de nos contrées,
16:35sur lesquelles
16:35FONCIA est présent
16:36un peu partout,
16:37avec cinq volets.
16:38Un volet qui est
16:39tarif préférentiel,
16:40un autre volet
16:41qui va être
16:41des services aussi
16:42préférentiels,
16:43on va parler du 7 sur 7,
16:45du H24,
16:46etc.,
16:46mais également
16:47des coûts de maintenance
16:48adaptés.
16:49Donc,
16:49ce qui nous permet
16:50de contenir les prix
16:51sur ces postes
16:52des dépenses-là.
16:53Ensuite,
16:53il y a ce qu'on appelle
16:55chez FONCIA
16:55les postes de charges
16:56non maîtrisables
16:57qui,
16:58eux,
16:58vont être exposés
16:59typiquement
17:00à l'augmentation
17:00du SMIC.
17:01Donc,
17:02là,
17:02on va avoir
17:02une augmentation
17:03de la main-d'œuvre,
17:04on va avoir
17:05également les gardiens,
17:06mais on va également
17:07avoir l'augmentation
17:08des matériaux.
17:09Pourquoi ?
17:10Parce que c'est un sujet
17:11que j'ai déjà abordé
17:11sur ce plateau
17:12quand on parle
17:13avec vous,
17:14Marie,
17:14de la transition énergétique
17:15et de la rénovation
17:16dans les copropriétés.
17:17On a un bâti français
17:19qui ne cesse de vieillir.
17:21Et donc,
17:22les interventions
17:23sont de plus en plus complexes.
17:24Trouver de la main-d'œuvre
17:25qualifiée
17:26à tel et tel endroit
17:28partout en France,
17:29ça devient de plus en plus
17:29compliqué.
17:30Et les coûts
17:30des matériaux augmentent.
17:31Donc,
17:32ce qui fait que
17:32quand on prend ça
17:33et qu'on compte
17:34notamment,
17:34en fait,
17:35on a les risques
17:36climatiques
17:36qui augmentent,
17:38ce qu'on appelle
17:39la 4-NAT,
17:40notamment.
17:40On va parler
17:41des coûts
17:42des assurances
17:43qui augmentent
17:44de 10%.
17:44Ça,
17:45typiquement,
17:46qu'on s'appelle
17:46FONCIA
17:47ou qu'on soit,
17:48comme l'évoquait Aimé
17:49tout à l'heure,
17:49un cabinet indépendant
17:50qui passe par des courtiers,
17:51c'est compliqué
17:52d'aller contrer
17:53ces augmentations-là.
17:54Mais ce qu'il faut rappeler
17:55aux personnes
17:56qui nous écoutent
17:57et qui nous regardent
17:58aujourd'hui,
17:58Marie,
17:58c'est que si on analyse
18:00tous les contrats
18:02avec les pistes
18:03d'économie,
18:03qu'on vient
18:04les optimiser,
18:06on est en capacité
18:07aujourd'hui
18:07dans la durée,
18:09et ce sont les chiffres
18:09que je vous ai donnés
18:10sur ces trois dernières années,
18:12puisque chez FONCIA,
18:14le montant
18:15des charges moyennes
18:16par lot
18:16a baissé
18:17de 0,8%.
18:19À l'intérieur de ça,
18:20il y a une disparité
18:20et il y aura
18:22la disparité
18:23également géographique.
18:24On va en parler,
18:24mais là,
18:25je rebondis là-dessus,
18:26Aimé,
18:26sur les postes
18:27que je peux
18:27entre guillemets
18:28optimisés.
18:29Ça aussi,
18:29vous les avez identifiés
18:30et ceux que je ne peux pas
18:31optimiser,
18:32évidemment,
18:32vous les avez bien identifiés.
18:34Pour les petites copros
18:35qui nous écoutent,
18:36est-ce que vous avez
18:37des points clés
18:39à dire ?
18:40Là,
18:40typiquement,
18:41vous pouvez faire
18:41des économies là-dessus
18:42et vous l'ignorez.
18:43Alors,
18:43la petite copro,
18:44il faut voir aussi
18:46ce que ça représente
18:46en termes de charges.
18:48Comment est-ce que
18:48c'est réparti ?
18:50Est-ce que la petite copropriété
18:51de 20 logements,
18:52par exemple,
18:53déjà,
18:53est-ce qu'elle est
18:53au chauffage collectif
18:54ou non ?
18:55Si elle est au collectif,
18:56clairement,
18:58qui passe dans l'énergie.
19:00Donc là,
19:01il n'y a pas de débat,
19:02on en a déjà parlé,
19:02courtier ou bien
19:03être accompagné
19:04par ou savoir le faire.
19:06Il va y avoir aussi
19:07est-ce que j'ai un ascenseur ?
19:09Parce que l'ascenseur,
19:10derrière,
19:10ça va pouvoir également
19:12représenter...
19:13C'est l'un des principes
19:13au coût.
19:14Exactement.
19:14Donc pareil,
19:15la copropriété
19:15et la petite copro qui n'a
19:16pas d'ascenseur,
19:17au moins,
19:17ça règle le sujet.
19:19En moyenne,
19:19sur une copropriété
19:20de 20 logements,
19:21si on est au chauffage collectif
19:22avec ascenseur,
19:23on est à peu près
19:24à 45 000 euros
19:25de charge annuelle
19:27versus 18 000 euros
19:28quand on est
19:29une petite copropriété,
19:3020 logements
19:31sans chauffage collectif
19:32et sans ascenseur.
19:34Nous,
19:34là où on va pouvoir intervenir,
19:36il va y avoir effectivement
19:36l'assurance,
19:37l'assurance qui est
19:38un poste important.
19:39Mais qui ne cesse
19:40d'augmenter,
19:41ça le disait,
19:41Zahir le disait,
19:42mais enfin,
19:42toutes les assurances
19:43aujourd'hui...
19:43Absolument.
19:44Nous,
19:44ce qu'on va pouvoir faire,
19:45c'est un petit peu
19:47comme la méthode Foncia,
19:48c'est-à-dire qu'on va chercher
19:49à anticiper
19:50en faisant des achats groupés.
19:52Simplement,
19:52au lieu d'avoir
19:5370 000 copropriétés,
19:54nous,
19:55il y en a 7 000
19:55qui sont sur notre plateforme
19:56et on va chercher
19:57à mutualiser
20:00sur l'ensemble
20:00d'un portefeuille
20:01ou sur plusieurs portefeuilles
20:03pour faire des offres.
20:05Et là,
20:05souvent,
20:05ce qu'on constate,
20:06alors pas forcément
20:07sur l'assurance,
20:07mais sur les DPE,
20:08les PPT,
20:08tous les diagnostics...
20:09Les PPT,
20:10alors,
20:10Jean-Robert Lexic !
20:12C'est vrai,
20:13les projets de plan
20:13pluriannuel de travaux,
20:14les diagnostics,
20:15on constate quand même
20:16souvent,
20:17enfin pas souvent,
20:18on constate systématiquement
20:19une baisse
20:19quand on fait des achats groupés
20:20de l'ordre de 15 à 20 %,
20:24parce qu'il n'y a qu'un seul
20:25interlocuteur,
20:25on fait une offre de masse
20:26et puis notamment pour,
20:28on parlait du personnel
20:29dont le prix augmente,
20:31quand on a plusieurs copropriétés
20:33à inspecter
20:34et qu'on peut faire
20:35des grappes d'intervention,
20:36forcément,
20:36le coût du déplacement,
20:37il est moins cher,
20:38on remplit son agenda
20:39et donc on peut proposer
20:40des prix plus attractifs.
20:41Vous parlez de travaux,
20:42là évidemment,
20:44on va mettre le doigt dessus
20:45parce que ça rejoint aussi
20:46le début de ce dont on parlait,
20:48il y a ce sujet du plan
20:50d'électrification du gouvernement
20:52compte tenu justement
20:53en ce moment
20:53de cette guerre au Moyen-Orient
20:55et de cette incertitude
20:56qui pèse sur les prix
20:58des carburants
20:58et aussi des énergies fossiles,
21:00on parlait du gaz,
21:01on peut parler du fuel.
21:03Aujourd'hui,
21:03est-ce que ce qui se passe
21:04aujourd'hui,
21:05ça doit être encore plus incitatif
21:06pour les copros
21:07qui nous écoutent,
21:08de se dire,
21:09bon,
21:09il serait peut-être temps
21:09que je passe à l'électrique ?
21:12Au niveau européen,
21:13c'est un plan massif
21:14qui ne vous a pas échappé,
21:15Marie,
21:16puisqu'on parle de près
21:17de 2 000 milliards
21:18d'investissements
21:19à l'échelle européenne,
21:21c'est un programme
21:22qu'on embarque
21:23chez Foncia
21:23dans le cadre
21:24des programmes
21:25de rénovation énergétique
21:26complète.
21:27Donc,
21:27c'est comme ça
21:28qu'on arrive à changer
21:29les installations
21:30de chaufferie
21:31et notamment
21:32toute la partie
21:33électrification.
21:34Ce qu'il faut aussi rappeler,
21:35c'est au-delà
21:36de l'aspect contractuel,
21:37au-delà de l'expertise
21:38qui a été évoquée,
21:39il y a aussi
21:40ce qu'on appelle
21:40chez Foncia,
21:41ce que j'appelle moi
21:42en tout cas
21:42les conseils
21:43de bon père de famille,
21:45je vais vous en donner
21:45trois,
21:46c'est important quand même
21:47de les rappeler
21:47parce qu'on les applique
21:49également,
21:49nous chez Foncia
21:50dans nos agences,
21:51dans nos bureaux.
21:52La première consigne,
21:53c'est de baisser
21:54d'un degré
21:54le chauffage
21:55chez vous,
21:57ça fait économiser
21:58près de 7%
21:59d'énergie.
22:01Entretenir
22:02correctement
22:02les installations
22:03de chaufferie,
22:03c'est de 3 à 5%
22:05d'économie.
22:06Et là,
22:06j'arrive sur ce que
22:07on a mis en place
22:08aussi depuis quelques années
22:09chez Foncia,
22:10c'est l'individualisation
22:11des frais de chauffage
22:12pour vous permettre
22:13à vous,
22:14Marie typiquement,
22:15dans le cadre
22:16de votre appartement
22:17copropriété,
22:18de payer votre consommation.
22:20Et de mieux mesurer
22:20peut-être.
22:21Et là,
22:21on parle de 17%
22:22d'économie.
22:24Donc là,
22:24quelque part,
22:25c'est pas
22:25Rocket Science,
22:26c'est effectivement,
22:27et d'ailleurs,
22:27on le voit
22:27dans les chiffres
22:28de Foncia,
22:29les postes d'entretien
22:30ont un peu augmenté
22:31parce qu'à un moment donné,
22:32il faut aussi
22:33pouvoir entretenir
22:34pour pouvoir économiser
22:36sur la durée.
22:36Mais après,
22:37il en va aussi
22:38de chaque citoyen français
22:40de se dire,
22:40je n'ai pas chauffé
22:41l'appartement à 22,
22:43je vais plutôt le mettre
22:44à 19 ou à 20,
22:45et ne serait-ce
22:46qu'en faisant ça,
22:47on arrive en moyenne
22:48à des économies
22:50de l'ordre de 7%.
22:50Donc c'est important
22:51quand même de le rappeler
22:52parce qu'il y a
22:53des éléments techniques,
22:54il y a la massification
22:55des achats
22:56que vous évoquiez
22:57tout à l'heure,
22:58aimé,
22:58mais après,
22:59il y a aussi
22:59le rôle de chaque citoyen
23:01de prendre conscience
23:02de ça.
23:02Et donc,
23:03quand on regarde aussi
23:04les chiffres de Foncia,
23:05ce qu'il faut aussi rappeler,
23:06c'est que Foncia
23:06est le seul acteur
23:08dans le syndic
23:09à avoir réussi
23:10avec ses copropriétaires
23:11à rénover
23:12plus de 47 000 logements.
23:14Et donc,
23:14quand on rénove
23:1547 000 logements,
23:16c'est juste colossal,
23:18on est le seul acteur français
23:19à le faire aujourd'hui,
23:21ça se reflète
23:22dans les coûts d'énergie
23:23et dans les chiffres
23:25qu'on vous a communiqués.
23:26Et donc,
23:26au 31 décembre 2024,
23:28c'était 30 000 logements
23:29rénovés,
23:29au 31 décembre 2025,
23:3117 000 logements de plus,
23:33après,
23:34les chiffres parlent
23:35d'eux-mêmes finalement.
23:35Et si je peux me permettre,
23:37ce qui est intéressant aussi
23:38de voir,
23:39c'est que l'anticipation
23:40dont on parle,
23:41dont Zahir parle notamment,
23:43elle a été engagée,
23:45ou en tout cas,
23:45elle est insufflée
23:46un petit peu quand même
23:47par le gouvernement,
23:48par certaines mesures.
23:49Donc,
23:49on parlait tout à l'heure
23:50du PPPT,
23:51du plan pluriannuel
23:52de travaux.
23:53L'idée,
23:54c'est de faire une liste,
23:55d'abord,
23:56de ce qui ne va pas
23:56dans la copropriété
23:57et d'anticiper les travaux
23:59sur 10 ans
23:59pour éviter de se retrouver
24:01à devoir remplacer
24:03la couverture en urgence.
24:04Parce que qui dit urgence,
24:05c'est le syndrome de la souris.
24:06On voit une souris,
24:07on est prêt à payer
24:08je ne sais pas combien
24:09de milliers d'euros
24:09pour qu'il n'y ait plus
24:10de souris chez soi.
24:11Là,
24:11c'est la même chose.
24:12Comment est-ce qu'on fait
24:12pour anticiper
24:14ces petits travaux ?
24:15Donc ça,
24:15il y a eu le plan pluriannuel
24:16et les gros travaux.
24:17Plan pluriannuel de travaux.
24:19Pour pouvoir mettre en place
24:21ce plan pluriannuel de travaux,
24:22il y a effectivement
24:23la technique,
24:24il y a les éléments
24:24dont vous parlez,
24:25et il y a aussi,
24:26c'est ce que Zahir dit également,
24:27il y a la pédagogie.
24:34Changer,
24:34il n'y a pas de sanctions,
24:35etc.
24:36Donc comment est-ce qu'on fait
24:36pour changer les mentalités
24:40avec de la pédagogie ?
24:41Voilà.
24:42Le deuxième sujet,
24:43j'essaie de reboucler la boucle,
24:45sur l'électrification.
24:45L'électrification,
24:46évidemment,
24:47la question va être de
24:48oui,
24:48mais qu'est-ce qu'on met
24:49à la place d'une chaudière gaz ?
24:50Qu'est-ce qu'on met
24:51à la place du fioul ?
24:52Une pompe à chaleur !
24:53Soit on se raccorde,
24:54soit on met une pompe à chaleur.
24:55Derrière la pompe à chaleur
24:56et derrière le raccordement,
24:58en fait,
24:58il y a plein de craintes,
24:59il y a plein de doutes,
25:00il y a plein de personnes
25:00qui disent non,
25:01mais ça ne fonctionne pas,
25:02ça fait du bruit,
25:02ça va vous coûter plus cher,
25:05qu'est-ce qui se passe
25:05si jamais,
25:06etc.
25:06Donc derrière aussi,
25:08cette histoire de pompe à chaleur,
25:09d'électrification,
25:10il y a eu du coup
25:10de l'anticipation.
25:12On a vu que les chaudières gaz,
25:13par exemple,
25:13avant elles étaient remplacées
25:15une chaudière gaz
25:15à haute performance,
25:16c'était avec une TVA 5.5,
25:19c'est passé à 10,
25:20aujourd'hui c'est à 20,
25:21c'est plus financé par l'ANA,
25:22c'est plus financé par l'éco-PTZ.
25:24Donc il y a une volonté
25:25quand même d'anticipation
25:27avec cette indépendance énergétique
25:29qui est promulguée
25:30par certaines lois
25:31et qu'il faut du coup
25:32appliquer avec la pédagogie
25:33et c'est de ça
25:35dont on parle en fait
25:35à chaque fois qu'on se voit,
25:36c'est la pédagogie.
25:36Mais vous aimez,
25:37et on en terminera là-dessus
25:39sur ce côté électrification,
25:40mais vous aimez,
25:41vous conseillez aux copros
25:43de passer à la pompe à chaleur
25:44à l'électrique là,
25:45à ce stade ou pas ?
25:46Alors moi je ne suis pas
25:46maître d'oeuvre
25:47ni bureau d'études fluides.
25:49Par contre ce que je vais leur dire,
25:50donc un bureau d'études fluides,
25:54un architecte de la chaufferie
25:55qu'on va faire venir
25:57pour dimensionner la chaufferie,
25:59pour savoir quels sont
26:00les besoins de la copropriété
26:01et pour consulter les entreprises.
26:03Donc déjà nous on dit
26:04aux copropriétés,
26:05enfin ne passez pas tout de suite
26:06par un chauffagiste,
26:07d'abord faites venir un expert,
26:09comme ça il va bien
26:10vous mettre en place
26:11ces installations.
26:13Donc moi je ne vais pas pousser
26:14forcément la mise en place
26:15d'une pompe à chaleur
26:15parce que je ne connais pas
26:16le bâtiment,
26:17je ne suis pas expert,
26:18je ne suis pas ingénieur,
26:20mais par contre je peux leur dire
26:21attendez,
26:23en fait,
26:24changer de fonctionnement,
26:25là on ne va pas fonctionner
26:25en mode urgence,
26:26on va fonctionner en mode
26:28anticipation
26:29pour bien faire les choses,
26:30pour qu'à la fin vous ayez
26:31une pompe à chaleur peut-être
26:32qui soit performante
26:33et qui réponde à votre besoin.
26:34C'est ça le sujet.
26:35Bon mais moi je vais le faire,
26:36je pense que quand même
26:36c'est le sens de l'histoire l'électrique,
26:38je ne veux pas être désagréable,
26:39mais si on veut une énergie décarbonée...
26:41Je suis d'accord,
26:41mais il faut bien le faire
26:42parce que si jamais ça déçoit...
26:43et anticiper,
26:44et on en parlait,
26:45c'est pareil pour les pannes d'ascenseur,
26:46ça vous coûte moins cher
26:47d'entretenir l'ascenseur
26:47et vous avez des trucs de détection
26:49de pannes qui vont arriver,
26:50c'est ça,
26:51on en avait parlé en présentation ?
26:52On a réussi à mettre en place
26:53des capteurs
26:54que les grands ascensoristes
26:57ont déjà à disposition,
26:59ce qui permet d'anticiper
27:01typiquement une porte d'ascenseur
27:02qui commence à rouiller
27:04au troisième étage,
27:05on sait que statistiquement
27:06dans 15 jours
27:06elle va tomber en panne.
27:07Et donc on prévoit la panne
27:09et donc on répare
27:10avant qu'il ne soit trop tard
27:10et que ça coûte plus cher.
27:12Un dernier mot
27:12parce qu'il nous reste 35 secondes
27:14et après on va me fâcher en régie
27:16parce que je vais déborder.
27:17Je voulais quand même
27:18qu'on parle,
27:19alors on a parlé,
27:20on ne va pas parler des régions
27:21même si je vous le dis
27:22quand même d'un mot,
27:23c'est en Bretagne
27:24à priori qu'on paye
27:25le moins cher
27:25les charges de copro
27:27si je ne dis pas trop.
27:271010 euros en moyenne par lot.
27:31Par contre,
27:31bon je n'autoderaie personne,
27:32c'est à Paris
27:33qu'on paye le plus cher
27:352251 euros.
27:35On est quand même en baisse
27:36à Paris.
27:37Mais on est en baisse
27:38partout globalement
27:39à part je crois
27:40la Normandie
27:40qui augmente un petit peu.
27:414,2%.
27:42Bon voilà,
27:43mais on mettra
27:44toutes les données
27:44de foncier quand même.
27:46Désolé les Normands.
27:47Non,
27:47il y avait un autre élément
27:48qui m'intéressait
27:49et on terminera là-dessus,
27:49c'est sur la taille
27:50de la copropriété
27:51qui permet aussi
27:52de déterminer
27:53si on paye plus ou moins cher
27:54ces charges de copro.
27:56C'est quoi le lien
27:56entre la taille de la copro
27:57puisque moi je me disais
27:58bêtement on divise
27:59par le nombre de lots
28:00et puis ça revient
28:01plus ou moins même.
28:02La typologie du bien
28:03va énormément influer,
28:06l'ancienneté aussi
28:07du bâti
28:07va influer
28:08et l'entretien
28:09qu'il y a eu historiquement.
28:11Il n'y a pas de mystère.
28:12Un immeuble
28:13qui a été correctement
28:14entretenu
28:15depuis des années,
28:16fatalement,
28:17les charges
28:18seront moins élevées
28:19qu'un bâtiment
28:20qui l'a moins été
28:21sur ces dernières années.
28:23Le dernier mot peut-être,
28:25Marie,
28:25parce que je vois
28:26le temps qui s'écoule,
28:26il y a écrit fini.
28:27Ne surtout pas céder
28:29à la panique.
28:30Ne surtout pas céder
28:31à la panique.
28:31Appelez votre syndic,
28:32quel qu'il soit,
28:33petit, moyen,
28:35également les services
28:36plateformes
28:37comme les vôtres.
28:38Ne surtout pas céder
28:39à la panique
28:39parce qu'aujourd'hui,
28:41on a beaucoup
28:42de dirigeants politiques
28:43qui prennent la parole
28:44et qui font flamber
28:45les prix.
28:46Je pense qu'il faut
28:47surtout temporiser
28:49avant de basculer.
28:50C'est beau ce message
28:50d'apaisement aimé.
28:51Un dernier mot aussi ?
28:52Je suis d'accord
28:54avec Zahir.
28:55Et surtout,
28:56ne pas hésiter
28:57à mettre en concurrence
28:59les prestataires.
29:00Ça, c'est quelque chose
29:00qu'on voit
29:02que ça a vraiment des vertus.
29:03Mais on ne cesse
29:04de le dire.
29:05En fait,
29:05sur tous les sujets,
29:06j'ai l'impression
29:06qu'on redit à chaque fois
29:07surtout comparer,
29:08comparer, comparer.
29:10Et c'est un peu le sujet
29:10des experts de Limon.
29:12Le problème,
29:13c'est que ça prend du temps
29:13et comparer,
29:15mais ne comparer
29:15pas non plus que le prix.
29:16Parce que parfois,
29:17le moins cher
29:18coûte finalement plus cher.
29:20Voilà.
29:21Ce que disait Zahir,
29:22appelez votre syndic.
29:23Normalement,
29:24c'est son métier
29:24et donc il va pouvoir
29:25vous aider là-dessus.
29:26Merci à tous les deux
29:27pour ce point de charge.
29:28Vous voyez,
29:28ça va mieux
29:29et ne redoutez pas
29:30le pire à ce stade.
29:31Mais par contre,
29:32anticiper,
29:32c'était le message du jour.
29:33Merci à Zahir Kinou,
29:34le président de Foncier ADB
29:35et Aimé de la Ville Jégue,
29:37le président de
29:38mondevicopro.fr.
29:39Je vous retrouve demain
29:40pour un nouvel épisode
29:41des experts de l'IMO.
29:42Je me fatigue.
29:43À demain.
29:45Les experts de l'IMO
29:46sur BFM Business.
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