- il y a 8 heures
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur de Roua.
00:07Et les experts de l'IMO c'est tous les jours sur BFM Business à l'heure de votre déjeuner.
00:11Une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements.
00:14Et comme tous les jours ça démarre par cette séquence qui vous concerne, amis professionnels de ce secteur de l
00:20'IMO
00:20et qui nous concerne, nous aussi usagers de ce secteur de l'IMO, le pro de l'IMO.
00:24Des témoignages terrain de vos métiers et de vos produits.
00:28Aujourd'hui, on va construire écolo et on va jouer au Lego.
00:32J'adore ça, vous verrez ça dans quelques instants.
00:34Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour et on va parler immobilier haut de gamme.
00:39On va faire un point sur l'état du marché et puis on va se poser la question de savoir
00:43si cette guerre au Moyen-Orient peut avoir un impact sur nos stratégies d'investissement dans l'immobilier haut de
00:48gamme.
00:48Après tout, est-ce que finalement ça ne pourrait pas bénéficier à l'immobilier haut de gamme en Europe
00:53et à fortiori en France et à fortiori à Paris ?
00:55On verra ça dans quelques instants mais d'abord c'est l'heure du pro de l'IMO.
01:00Les experts de l'IMO, le pro de l'IMO.
01:03Et on est en ligne avec Fabrice Testu, dirigeant de Planète Isobloc.
01:07Bonjour Fabrice.
01:09Bonjour.
01:10Je le disais, on va jouer au Lego avec vous.
01:12C'est exactement ça.
01:14Alors racontez-nous comment je joue au Lego.
01:16Est-ce que c'est des vrais Lego ou est-ce que c'est juste une blague mais quand même
01:18ça y ressemble sacrément ?
01:20Alors oui, des vrais Lego un peu géants.
01:24Ah bah vous allez en chercher un, super !
01:26Voilà, vous voyez je le lève, ça pèse 3 kilos et la majorité des gens jouent au Lego tout
01:31en étant adultes et grands et en montant leur maison avec notre système constructif.
01:36Et en plus, c'est comme on l'a dit, c'est notre haute performance thermique.
01:39Alors justement ce Lego de 3 kilos que vous avez soulevé quand même hyper facilement,
01:43parce que moi j'aurais pas pu faire ce que vous venez de faire à un bras.
01:46Je salue mon kiné au passage d'ailleurs.
01:48Donc tout ça pour dire, c'est quoi votre produit justement ?
01:51C'est quoi cet isobloc ?
01:52C'est ça qu'il s'appelle l'isobloc ?
01:54Oui, alors isobloc.
01:56Alors il y a beaucoup de blocs, mais il y a beaucoup de blocs qui à la base sont faits
01:58pour de la piscine.
02:00Nous on a un vrai bloc constructif, nouvelle génération, que l'on peut, on coule du béton,
02:05que l'on peut vibrer, on fait du gros bâtiment, on fait de la maison individuelle,
02:09mais quand je dis on fait, c'est surtout les gens qui font.
02:12Voilà, parce que notre principe de construction, c'est de pouvoir laisser aux gens le choix
02:16de faire leur maison eux-mêmes lorsqu'on a un budget très serré,
02:19sans négliger la performance thermique lorsque justement le budget est serré.
02:23Des fois, on cherche du pas cher, du basique, du bas de gamme.
02:27Nous c'est l'inverse, c'est du béton isolé par l'extérieur, on le voit,
02:31on a un petit isolant intérieur et un gros isolant extérieur
02:34puisque le chaud et le froid viennent de dehors.
02:36Et on accompagne les clients, les particuliers, en autoconstruction assistée,
02:41c'est plus de 80% aujourd'hui de notre chiffre d'affaires.
02:44On a trois formules d'accompagnement, vous pouvez voir sur le site Planète IsoBloc.
02:48Formule de base, on les accompagne deux jours.
02:51Formule confort, dix jours.
02:52Et pour ceux qui ont un vrai problème avec les banques,
02:55ce qu'on comprend, les banques sont un peu frileuses,
02:57on peut donner notre garantie décennale,
02:59moyennant un nombre de jours de 20 jours d'accompagnement.
03:03On accompagne vraiment les gens au montage, au coulage,
03:05et on leur donne notre décennale.
03:07Bien sûr, études de sol G2, études de structure.
03:10D'abord, je trouve ça génial, Fabrice, et ça me fait penser,
03:13il y a des constructeurs, je pense à Miquit,
03:15notamment qui fait de la construction de maisons individuelles en kit,
03:18mais alors évidemment, vous êtes quand même aidé,
03:21mais est-ce que c'est à peu près sur le même état d'esprit
03:24que vous avez créé votre boîte ?
03:25Est-ce que l'idée, c'est de dire, vous pouvez le faire vous-même
03:27et on vous a simplifié la tâche ?
03:29D'où ma blague sur le Lego,
03:30parce qu'effectivement, il s'agit d'assembler ces blocs les uns aux autres.
03:34Oui, alors je n'ai rien contre Miquit,
03:35chacun a ses avantages et ses inconvénients.
03:38Nous, notre système, c'est vraiment, non seulement on fait de sa maison,
03:41on ne se casse pas le dos, une maison, plein pied, très rapidement monté,
03:45mais surtout, on a du béton qui fait l'inertie, la structure, l'acoustique,
03:51l'étanchéité à l'air,
03:52et on a un manteau qui se met bien sûr sur la maison, rappelez-vous,
03:56les moutons ne font pas la laine à l'intérieur,
03:58ça serait dur à les tondre.
03:59Les moutons font la laine dehors,
04:01donc le froid et le chaud, c'est dehors qu'on protège le mur.
04:04On est en béton armé,
04:05le béton armé, c'est réservé à des gens qui travaillent,
04:08qui construisent sur la Côte d'Azur, sur Saint-Tropez.
04:11Nous, on fait du béton armé pour des particuliers
04:13qui montent leur maison eux-mêmes et qu'on accompagne.
04:16Et il y a un dernier mot que je trouvais hyper intéressant
04:18dans votre présentation de boîte,
04:19c'est que non seulement, effectivement,
04:20vous pouvez m'aider à construire de toutes pièces,
04:22mais en plus, je peux aussi m'adapter à mes changements de vie,
04:25c'est-à-dire faire de la surélévation, de l'agrandissement,
04:28ça aussi, c'est ce que permet finalement votre matériau.
04:32Oui, alors là, on lance justement, on lance, c'est tout nouveau,
04:36c'est vous qui démarrez le débat avec ça,
04:37puisqu'on n'en a pas encore parlé.
04:39On va parler de la maison évolutive accessible à tous.
04:42Lorsque je faisais les salons, je m'apercevais que les gens nous disaient,
04:45nous, on voulait construire, mais on voulait faire 110, 120 m²,
04:48mais on a le budget que pour faire 80.
04:51Eh bien, faites-la, votre maison de 80 m².
04:54Demain, cette maison de 80 m², elle est pensée à l'avance
04:56pour évoluer par la droite, par la gauche, par le haut.
05:01Tout est pensé avant, et Planète Isobloc propose toute la solution de plan
05:05sur une base de maison de 80 m²,
05:08qui peut être déclinable en toit plat, en toit de pan, en toit quatre pans,
05:11et qui, demain, en fonction de l'évolution,
05:14va évoluer à droite, à gauche, en fonction des besoins, tout simplement.
05:18Et ça, c'est la clé, Fabrice, parce qu'effectivement,
05:21on a vu qu'aujourd'hui, le prêt à Tau-Zéro est revenu
05:23pour les constructeurs de maisons, mais à un moment donné,
05:25où il avait disparu, les constructeurs de maisons nous disaient,
05:27« On construit de plus en plus petit, force est de constater que le foncier
05:30coûte de plus en plus cher, qu'on est moins aidé, etc. »
05:32Et en fait, ce n'est pas grave, en fait.
05:34Ce que vous nous dites, c'est qu'on peut construire petit au démarrage
05:36avec la perspective de s'étendre plus tard.
05:39C'est exactement ça, c'est le but.
05:41C'est dommage.
05:42Ce n'est pas parce qu'on n'a pas les moyens,
05:43je l'ai dit tout à l'heure, qu'on doit acheter du basique et du bas de gamme.
05:46On n'a pas les moyens, on fait avec ses moyens.
05:49On va, plutôt que d'acheter un appartement de 80 mètres carrés
05:51parce qu'on a le moyen de 80,
05:53eh bien, on fait la maison de 80.
05:54Et c'est nos plans, d'ailleurs, sont tout faits là-dessus.
05:56Et demain, des enfants arrivent, la situation change.
06:00On vend la maison, les gens disent,
06:01« C'est dommage, l'endroit nous plaît, mais il nous manque deux chambres. »
06:03Pas de problème, Planète Isobloc va proposer les solutions annexes
06:07qui vont se rajouter à droite, à gauche,
06:09soit un montage intégral par les blocs, avec des blocs sur place,
06:13soit on va proposer également le pan de mur qui arrive tout prêt
06:17avec les menuiseries intégrées.
06:18Ça se fait déjà avec le bois.
06:20Nous, avec notre système,
06:21Bloc Coffrant, Planète Isobloc, nouvelle génération,
06:23on est capable de le faire en pré-mur,
06:25des grands pans de mur qui arrivent,
06:27volets roulants, menuiseries, tout est intégré.
06:29On monte le matin les pans de mur,
06:31on coule l'après-midi.
06:32Deux jours après, on peut attaquer le plancher.
06:34Très rapidement, on est en béton isolé.
06:37Et on ne fait pas des délires de modifications,
06:40de plans, de permis.
06:41Tout est pensé à l'avance pour évoluer.
06:44C'est super, Fabrice, merci.
06:46Franchement, super commercial, vraiment génial.
06:49La prochaine fois, vous viendrez en plateau
06:50et je veux que vous veniez avec votre isobloc
06:52pour nous le montrer,
06:53pour que j'essaie de voir si moi j'arrive à le lever à une main, à un bras.
06:56Merci Fabrice.
06:57Fabrice Testu, dirigeant de Planète Isobloc.
07:00Merci beaucoup.
07:00Et si, comme Fabrice, vous avez des témoignages terrain à nous apporter,
07:04que ce soit sur vos matériaux de construction,
07:06sur vos coups de cœur, vos coups de gueule,
07:07des histoires d'immobilier, des histoires d'entreprise,
07:09vous n'hésitez pas, on a une adresse mail.
07:12lesexpertsdelimo.com
07:16Et on va parler d'immobilier de prestige aujourd'hui parce qu'il y a beaucoup de choses à dire.
07:25À mes côtés, Laurent Demeur pour Colwell Banker.
07:27Je dis Laurent Demeur pour Colwell Banker Europa Realty.
07:30Je l'ai encore très bien dit.
07:31Parfait.
07:32Et à qui je souhaite un très joyeux anniversaire.
07:34Je me permets de le faire parce qu'il nous fait la gentillesse d'être avec nous en ce jour
07:37si important pour lui.
07:38Donc merci Laurent.
07:39Et à mes côtés également, Richard Sipin, directeur général de Bounds.
07:43Bonjour Richard.
07:43Bonjour Marie.
07:44Et je suis ravie de vous avoir tous les deux sur ce plateau.
07:46Effectivement, il y a beaucoup de choses à dire sur ce marché de l'immobilier de prestige.
07:49On va déjà faire une photographie du marché aujourd'hui avant de pouvoir, ou d'essayer en tout cas, de
07:55se projeter.
07:55Mais déjà, aujourd'hui à date, bon, on est déjà quasiment au mois d'avril.
08:00On a fait un trimestre.
08:01On a fait un trimestre.
08:03Ça va comment ?
08:05Ça dépend.
08:06Si on regarde...
08:07Non, on a eu une année de 25 qui a été une année qui était plutôt une année de redémarrage.
08:12C'était plutôt une année active, qui n'avait pas encore repris, je dirais, sur l'intégralité du territoire.
08:19Mais la locomotive parisienne s'était mise en marche.
08:21Et derrière, les principaux spots d'immobilier de luxe avaient redémarré.
08:27Et on s'attendait sur 2026 à, je dirais, un effet de ruissellement sur l'ensemble du territoire.
08:32Bon, je dirais qu'on n'est pas aidé par la géopolitique actuellement.
08:36Donc, on a des clients, vendeurs et acquéreurs qui se posent des questions.
08:42Est-ce que c'est le bon moment, tout à coup ?
08:44Donc là, on ressent...
08:45Là où on aurait été beaucoup plus optimiste, vraisemblablement, la géopolitique,
08:49et là, comme on l'a annoncé, ça fait un mois, un mois de conflit en Iran,
08:54rend un certain nombre de décisions qui ont tendance à se reporter.
08:58On s'attendait à une année de confirmation.
09:00On est dans une phase de fragilité pour l'instant.
09:03C'est ça, à peu près, Richard ?
09:04Oui, nous, très clairement, en 2025, je pense que tous les projets qui ont été retenus en 2023 et 2024,
09:10qui étaient les deux années de crise qu'on a vécues compliquées, se sont lâchés.
09:14Donc, 2025...
09:15Débouclage, quoi, en gros.
09:16Ah oui, je pense, débouclage.
09:17Donc, 2025, ça a été une année pour nous assez exceptionnelle.
09:21On était à plus 20% d'activité en 2025.
09:24Donc, on en parlait tout à l'heure avec Laurence.
09:26C'était l'une de nos meilleures années, peut-être la meilleure année depuis 20 ans, à part l'année
09:292022.
09:31Et en fin 2025, à partir d'octobre, on commence à sentir un refroidissement.
09:36Donc, ça, c'est plutôt lié à la politique française, avec les gouvernements successifs, avec les attentes...
09:41Votre instabilité politique au budget.
09:43L'instabilité absolument du fiscal, économique, etc.
09:46Donc, en octobre, on commence à sentir pas terrible.
09:48On sent bien que les élections municipales, dans un premier temps, mais certainement présidentielles, vont rafraîchir le marché.
09:57Janvier, février, mars, avril, nous, on sait évidemment à peu près jusqu'à avril ce qu'il va se passer,
10:01parce qu'on a toutes les promesses qui vont se signer en avril.
10:04Donc, sur 2026, on est sur une baisse de, on va dire, autour d'entre 5 et 8% par
10:10rapport à la même période en 2025.
10:11Donc, il y a un vrai rafraîchissement lié au contexte politique interne.
10:16Mais en plus, vous avez cette guerre qui vient se rajouter au problème.
10:20Et là, pour le coup, je pense que ça fragilise beaucoup la décision des acheteurs.
10:24Mais messieurs, j'ai une question à vous poser.
10:26Alors, je sais qu'après, on va me dire que je suis l'éternel optimiste, mais quand même, il y
10:29a un sujet.
10:30C'est quand tout est instable, est-ce que justement cet immobilier ne devient pas ou ne redevient pas cette
10:36valeur refuge
10:37dont on parle quasiment quotidiennement dans l'émission ?
10:40Enfin, à un moment donné, justement, quand on voit l'évolution des marchés financiers,
10:44un coup de pétrole qui remonte au-dessus des 115 dollars, et puis le lendemain, ça y est, il est
10:46repassé sous les 100 dollars,
10:47le marché obligataire, le CAC 40, enfin, est-ce que, compte tenu de cette instabilité financière mondiale,
10:55l'immobilier, qui plus est l'immobilier de prestige que vous représentez tous les deux,
10:59n'est pas cette valeur refuge vers laquelle, normalement, tous les grands investisseurs du monde devraient s'orienter s'ils
11:04en ont les moyens ?
11:05C'est la classe d'actifs qui présente le plus de sécurité dans un contexte géopolitique,
11:10très particulier.
11:12On a eu beaucoup de clients qui ont fait des retraits sur l'or,
11:15on a bien vu l'or qui a corrigé fortement, là, récemment, au mois de mars,
11:18donc ça veut dire recherche de liquidité,
11:21et replacé sur des actifs moins spéculants,
11:24moins risqués,
11:25moins risqués, comme l'immobilier de luxe.
11:27Après, là où sur un marché national,
11:30il ne faut pas oublier, c'est qu'il y a aussi le marché de la résidence secondaire.
11:33Et le marché de la résidence secondaire, c'est un marché de confiance, celui-là.
11:36On achète des résidences secondaires quand on est en confiance,
11:39quand on sait que l'activité économique est porteuse,
11:41quand on sait que son entreprise va faire des bénéfices,
11:44et donc là, on se fait plaisir et on achète une résidence secondaire.
11:48On cumule à peu près, un petit peu actuellement,
11:50comme l'a dit Richard, je dirais,
11:52et je partage complètement son analyse, évidemment,
11:54et on cumule les élections municipales,
11:58et on va rentrer maintenant dans la séquence des élections présidentielles.
12:03Traditionnellement, les élections présidentielles
12:05n'ont jamais été des grandes années, des grands crus.
12:07Sur tout l'immobilier d'ailleurs,
12:08pas uniquement l'immobilier de prestige,
12:10tout l'immobilier.
12:10Et là où la France, peut-être,
12:14là où on devrait jouer plus la valeur refuge,
12:19c'est que les débats à l'Assemblée sur la taxation ceci,
12:22la taxation cela, la taxation...
12:25On sait que ces sujets vont revenir à la présidentielle.
12:27Et donc, peuvent constituer un certain nombre de freins
12:30et avoir des reports de clientèle sur d'autres marchés européens
12:34qui ne sont pas dans la même dynamique.
12:36Vous pensez à qui ?
12:37L'Italie qui nous concurrence beaucoup actuellement.
12:39L'Italie est très fortement compétitive aujourd'hui
12:42et attire beaucoup d'investisseurs immobiliers.
12:45Bien évidemment, Milan n'a pas encore l'aura de Paris.
12:49Mais là, on voit que l'Italie nous grignote.
12:52Et pourquoi ? Parce qu'il y a plus de stabilité.
12:53Je ne sais pas ce que tu comprends avec les chiffres aussi.
12:56Il y a deux choses.
12:57D'abord, il y a le taux d'intérêt.
12:58Si la guerre qui a démarré,
13:00qui a peut-être du mal à se terminer,
13:02dure trop longtemps,
13:03les taux d'intérêt vont progresser fortement
13:05et ça va venir pénaliser, évidemment,
13:07l'immobilier en France, en tous les cas,
13:10puisqu'on parle de la France,
13:11de façon très claire.
13:12Donc, plus vite ça s'arrêtera,
13:13mieux ça repartira.
13:15Donc moi, je veux dire, en tous les cas,
13:16aujourd'hui, il faut se précipiter à acheter ou à vendre
13:19parce qu'on sait que les taux d'intérêt
13:20sont encore relativement corrects
13:23et qu'on ne sait pas ce qui se passera
13:25dans un mois ou deux
13:26si la guerre continue.
13:27Si la guerre s'arrête,
13:29tout va bien, on continue comme ça.
13:30Si elle continue,
13:31les taux d'intérêt vont sans doute progresser
13:33et là, ça va être compliqué.
13:34Après, il y a le prestige,
13:36les grands clients internationaux,
13:38ceux qui ont vraiment les moyens,
13:39qui sont évidemment moins sensibles
13:41aux taux d'intérêt.
13:42Et là, effectivement,
13:42on peut dire que la France
13:45et Paris en particulier,
13:46ou la Riviera,
13:47qui sont sans doute les deux endroits
13:48qui attirent le plus cette clientèle,
13:49c'est un endroit sécurisant
13:52pour ses actifs.
13:53Et donc, toute cette clientèle
13:54qui vit dans des endroits
13:55de plus en plus compliqués,
13:57que ce soit les pays de l'Est,
13:59que ce soit les Moyen-Orient, évidemment,
14:01regarde la France en se disant
14:02finalement, ce n'est pas génial
14:04du point de vue de la fiscalité,
14:06mais au moins,
14:06on ne se prendra pas une bombe sur la figure.
14:07Donc, ce n'est pas idiot d'investir.
14:09Et vous faites très, très bien la transition,
14:10Richard,
14:11parce que moi, c'est ma question aussi.
14:12C'est que finalement,
14:13est-ce que cet immobilier européen
14:15et on l'espère français,
14:16ne va pas finalement avoir
14:18une carte à jouer dans ce contexte-là ?
14:20Est-ce qu'on ne va pas avoir
14:20des gens qui investissaient
14:21à Dubaï, par exemple,
14:23et qui viendraient plutôt
14:25s'orienter vers des investissements
14:26chez nous ?
14:27On l'a déjà vu.
14:28On a déjà vu des clients
14:29qui étaient partis
14:30pour commencer à investir sur Dubaï
14:31revenir sur la vieille Europe,
14:33sur la France, sur Monaco.
14:34Et on voit ces clients
14:35qui reviennent
14:36et qui commencent à se dire
14:38finalement,
14:39je vais rééquilibrer
14:40mes actifs immobiliers.
14:42Plutôt que partir sur Dubaï,
14:43qui avait des taux de progression
14:44énormes,
14:4560% d'augmentation des prix
14:46depuis 2022.
14:48Mais là, c'était une bulle
14:49en plus, là, quand même.
14:50On peut le dire, non ?
14:51Là, aujourd'hui,
14:51ils se disent finalement
14:52je vais revenir aussi
14:54sur des actifs français
14:55qui n'auront peut-être pas
14:56la même plus-value future,
14:57mais qui seront
14:58une stratégie de moyen long terme,
15:00de conservation du patrimoine.
15:02De résilience.
15:03L'avantage de la France,
15:04et on le dit souvent,
15:04c'est complexe,
15:06c'est très encadré
15:07du point de vue réglementation,
15:08c'est cher en fiscalité,
15:11mais c'est un marché prévisible.
15:13Et on sait qu'on garde
15:15quoi qu'il arrive son patrimoine.
15:16Et Emmanuel Macron
15:17l'avait fait, je crois,
15:18depuis Davos
15:19avec le fameux forcheur,
15:20mais oui, effectivement,
15:21l'Europe,
15:21il y a plein de choses
15:22qui ne vont pas,
15:22mais il y a quand même...
15:23Je ne vais pas comparer
15:23mon accent anglais aussi.
15:26Je ne veux pas le faire
15:27parce qu'en régie,
15:28il risque de garder
15:28cette séquence derrière.
15:30Mais pour le coup,
15:32c'est vrai qu'il y a quand même
15:32une réalité sur cette résilience
15:34et cette force finalement
15:35du marché européen et français.
15:38On peut nous faire
15:38toutes les critiques du monde,
15:39n'empêche,
15:40il y a quand même une vraie stabilité
15:43de notre pierre.
15:44Il y a une sorte de pérennité
15:45de certaines grandes villes
15:47comme Paris,
15:48qui fait que nous,
15:49vous savez,
15:49on sort chaque année
15:50une étude sur les désirs,
15:53les souhaits des grandes fortunes
15:55en matière d'immobilier.
15:56Et en fait,
15:56vous avez des grandes villes
15:57comme New York, Paris.
15:59Je parle un peu moins de Londres
16:00aujourd'hui parce que
16:00c'est un peu plus compliqué
16:01parce que la fiscalité là-bas
16:02devient très, très compliquée.
16:03Mais vous avez des grandes villes,
16:04même Madrid aujourd'hui
16:05qui est arrivée en numéro un.
16:06Vous avez des villes
16:07qui sont pérennes
16:08et qui restent toujours
16:10dans les cinq, six villes
16:12les plus séduisantes.
16:13Puis vous avez des villes
16:14comme ça a été le Portugal
16:17avec Lisbonne,
16:18ça a été aujourd'hui Milan,
16:19ça a été plus ou moins Dubaï
16:21il y a très peu de temps
16:22parce que Dubaï,
16:23on ne paye quasiment pas d'impôts.
16:24Vous avez tous les jeunes entrepreneurs
16:26surexcités qui vont là
16:27il y a un énorme boom, etc.
16:28Mais ces villes finalement
16:29elles montent, elles descendent,
16:30elles montent alors que
16:31Paris, New York
16:32et c'est Madrid, etc.
16:34restent stables.
16:35Donc il y a quand même
16:36quelque chose de très rassurant,
16:37de très sécurisant,
16:38de très pérenne.
16:39Et effectivement,
16:40on peut jouer la hausse,
16:42la baisse sur certaines villes
16:43mais celle-ci au moins
16:44on est rassuré.
16:45Et tout client,
16:46tout grand client international
16:48de toute façon
16:49a envie de passer à un moment donné
16:50par Paris.
16:50Et vous avez eu des coups de fil
16:51messieurs justement dans la lignée.
16:53Est-ce que vous pourriez nous raconter
16:53un peu votre quotidien depuis ?
16:55Donc là, on rentre dans la cinquième semaine,
16:56dans le deuxième mois de conflit
16:57au Moyen-Orient.
16:59Donc ma question, c'est
16:59est-ce qu'à quel rythme
17:01vous avez des appels
17:02de clients que vous n'aviez plus
17:03ou peu ces derniers temps
17:04et qui reviennent ?
17:05Enfin voilà,
17:05est-ce que vous avez
17:06des exemples concrets
17:08de ce réinvestissement
17:09sur l'Europe
17:10et en particulier la France ?
17:11Alors ce qu'on voit
17:12en réinvestissement,
17:13je dirais que c'est plutôt
17:13des family office
17:14qui avaient des stratégies
17:15où ils avaient un peu
17:16orienté peut-être trop
17:17sur l'immobilier de Dubaï
17:18qui était un immobilier
17:20en forte croissance
17:22qui se rééquilibre aujourd'hui.
17:24C'est plutôt ça
17:25que j'ai comme contact
17:26ou des banquiers privés
17:27sur leurs clients
17:28en disant finalement
17:28on va réattribuer
17:29sur de l'immobilier parisien,
17:31sur de l'immobilier Madrid aussi,
17:33évidemment, Milan,
17:34avec des immobiliers
17:34très sécurisés.
17:35Après, on voit émerger aussi
17:37et je pense que ça sera
17:37un sujet sûrement
17:38dans quelques temps
17:40parce que Dubaï
17:42qui était zéro impôt finalement,
17:44on commence à se voir
17:44des personnes
17:45qui nous intéressent
17:46sur la Bulgarie.
17:47La Bulgarie ?
17:48La Bulgarie,
17:48oui, 10% d'impôt,
17:49la Bulgarie.
17:51Et donc,
17:51on commence à avoir
17:52des personnes
17:53qui se disent
17:53finalement,
17:53je ne vais pas aller à Dubaï,
17:55je vais chercher
17:55dans l'Union Européenne
17:56et ils cochent
17:57la case bulgare.
17:58La Bulgarie,
17:59c'est ça,
18:00Sofia,
18:00le nouveau Dubaï.
18:02Nouveau Dubaï,
18:03peut-être pas.
18:04Ce n'est pas la même ambiance.
18:06La vie est agréable,
18:08c'est sécurisé,
18:09ce n'est pas le nouveau Dubaï,
18:10ce n'est pas encore ça.
18:12Nous,
18:12la première étape
18:13de ce type de clientèle
18:14qui peuvent se rapprocher
18:15de Paris,
18:16c'est surtout la location.
18:17On voit des clients
18:19très très aisés
18:20qui viennent de ces pays
18:21un peu avec des turbulences
18:22qui commencent à louer
18:23des appartements
18:25à des niveaux très élevés.
18:27C'est une étape d'attente,
18:28voir ce qui va se passer,
18:29voir si derrière
18:30on ne va pas acheter forcément.
18:31Ils se réfugient d'abord
18:33géographiquement eux-mêmes.
18:34Ils testent le marché
18:36et après pour acheter plus tard.
18:37Absolument.
18:38Donc,
18:38il y a quand même vraiment...
18:39ça commence comme ça.
18:40On commence d'abord
18:40par tester le marché
18:41sur de la location.
18:42On voit,
18:43on se réinstalle
18:44parce qu'il faut aller assez vite.
18:45Les process d'achat en France,
18:46ils sont longs quand même.
18:46c'est-à-dire qu'entre le moment
18:48où on a une offre,
18:49le moment où on a une promesse
18:49de vente et le moment
18:50où on a un acte authentique
18:51dans une ville comme Paris,
18:52on est plus proche
18:53des cinq mois
18:53que des quinze jours.
18:56Et nos Français,
18:57nos entrepreneurs français,
18:58puisque vous parliez aussi
18:59de certains
18:59qui ont eu
19:00très envie de partir
19:01et puis maintenant
19:01qui ont très envie
19:02de revenir.
19:03Mais nos entrepreneurs français
19:04qui avaient des envies
19:06de voyage,
19:07est-ce que vous sentez
19:08qu'ils modifient leurs plans ?
19:10Est-ce que vous avez eu
19:10des coups de fil ?
19:11J'avais l'intention d'un
19:13et puis finalement non.
19:14Pour ceux qui voulaient partir
19:15à Milan,
19:16ils restent...
19:17Non, là, Milan,
19:17il y a votre problème.
19:19Effectivement,
19:19aujourd'hui,
19:20le Moyen-Orient,
19:20Dubaï en particulier,
19:22les gens...
19:22D'abord,
19:22il y a pas mal d'expats
19:23qui reviennent en France
19:25dans leur résidence secondaire
19:26en attendant de voir
19:27ce qui va se passer.
19:28Les enfants,
19:28pareil,
19:29sont en scolarité virtuelle,
19:31entre guillemets.
19:32Et puis,
19:34voilà,
19:35donc pour l'instant,
19:36ils attendent de voir
19:36comment évolue la guerre
19:38parce que c'est compliqué.
19:39Oui, Tensi.
19:39Il y a un sujet
19:40que vous avez évoqué,
19:41Richard,
19:41moi qui m'intéresse
19:41tout particulièrement
19:42sur ce qui se passe
19:43au niveau de la dette
19:44de l'État français à 10 ans,
19:45donc cette flambée
19:46de l'OAT
19:47et du marché obligataire.
19:48Cette perspective
19:49et ce risque inflationniste
19:50qui pourrait quand même
19:52ou qui devrait,
19:53parce qu'on va éviter
19:54trop de conditionnels,
19:56augmenter ses taux
19:57de la Banque centrale européenne
19:58et qui pourrait inciter
19:59les banques
20:00à augmenter leur taux d'intérêt
20:01sur les crédits immobiliers.
20:02Et vous le disiez très justement,
20:03on a quand même
20:04une clientèle
20:05sur cet immobilier de prestige
20:06qui est quand même
20:07plus protégée
20:07parce qu'elle a moins recours
20:09au crédit.
20:09On a vu comment finalement
20:10vos marchés respectifs
20:11s'en sont mieux sortis
20:13au moment de la crise inflationniste
20:14et du déclenchement
20:15de la guerre en Ukraine.
20:16Est-ce que là aussi,
20:17vous vous dites,
20:18on sera quand même
20:19un peu préservés ?
20:20Alors, bien c'est évidemment
20:21que plus la clientèle est aisée
20:23et plus les acquisitions
20:25sont importantes,
20:27plus faible est la part
20:28de crédits classiques
20:29hypothécaires,
20:30c'est assez évident.
20:31Maintenant,
20:33ça a des contraintes aussi
20:34quand les taux remontent,
20:35ça a des contraintes aussi
20:36sur le marché,
20:36je dirais,
20:38non pas le très haut de gamme,
20:40mais le haut de gamme
20:41où vous avez des personnes,
20:43des chefs d'entreprise
20:44de PME
20:44ou des professions libérales
20:45qui ont acheté
20:46un bel appartement
20:47et quand il faut déménager,
20:49passer d'un crédit
20:50à 1 à 2%
20:51et tout d'un coup
20:52se dire,
20:52il faut que je reprenne
20:53une tranche à 3,5
20:54donc je vais lâcher
20:54un ou deux
20:55pour passer à une tranche à 3,
20:57ça freine certaines décisions
20:58et ça,
20:59c'est typiquement un sujet
21:00qui devrait arriver,
21:01qui serait parfait
21:03pour les présidentielles,
21:04c'est la portabilité
21:04du crédit immobilier
21:05et conserver son taux,
21:06simplement,
21:06on déplacerait la garantie.
21:08Alors,
21:09même combat
21:09qu'avec le patron
21:10de la FNIM
21:10qu'on salue,
21:11qui se bat depuis
21:12il y a assez longtemps,
21:12mais je ne suis pas sûre
21:13que les banques commerciales
21:14apprécient.
21:15Mais oui,
21:16c'est un vrai sujet
21:16si on peut garder
21:17son taux d'intérêt.
21:19Après,
21:19on peut le renégocier
21:20quand même.
21:21mais ce que je veux dire,
21:22c'est que moi,
21:22j'aimerais,
21:23puisque le débat présidentiel,
21:24avoir un candidat
21:25à l'élection présidentielle
21:26qui comprenne
21:27que l'immobilier,
21:28c'est le cœur du réacteur
21:29de la croissance économique
21:30du pays.
21:32Et on le disait toujours
21:32avant,
21:33le bâtiment va,
21:33tout va.
21:34Et c'est vrai,
21:35quand il y a de la confiance,
21:36quand il y a
21:37des investissements immobiliers,
21:38l'ensemble de l'économie
21:39est dynamique.
21:40Et quand l'immobilier
21:44prend un coup de froid aussi.
21:46Et Richard,
21:47vous aussi,
21:48cette perméabilité
21:48ou non,
21:49en fait,
21:49finalement,
21:50à ce contexte de taux ?
21:52Alors d'abord,
21:53évidemment,
21:53Laurent a raison,
21:54c'est-à-dire que les gens
21:55qui ont beaucoup d'argent
21:55sont beaucoup moins concernés.
21:56Mais malgré tout,
21:57on a beau dire
21:58l'immobilier de prestige,
22:00ça reste relativement marginal
22:01par rapport à l'essentiel
22:01de notre activité.
22:02On a quand même
22:03beaucoup de foyers
22:04qui achètent
22:05des très beaux appartements
22:05à 2 ou 3 millions
22:06et qui sont sensibles
22:08au taux d'intérêt.
22:09Au taux d'intérêt,
22:09bien sûr.
22:10Donc nous,
22:10la clientèle internationale
22:11n'y est pas sensible
22:12parce qu'en général,
22:13quand on achète
22:14un pied-à-terre à Paris
22:14à 1, 2 ou voire plus
22:163, 4 millions,
22:17alors là,
22:17ce qu'il faut,
22:18il n'y a aucun problème.
22:19Donc cette clientèle,
22:20mais c'est encore
22:20relativement marginal
22:21et pour le reste,
22:22évidemment,
22:22ça va jouer
22:22et ça ne va pas dynamiser
22:24notre activité
22:25si le taux augmente.
22:27Et du coup,
22:27ça m'emmène
22:28et il ne nous reste
22:28que 3 minutes,
22:29donc on va bien
22:29conclure là-dessus
22:30parce qu'à chaque fois,
22:31moi,
22:31j'aime toujours vous poser
22:32une question sur les prix
22:32parce que le sujet,
22:34c'est souvent
22:35qui dit hausse de taux
22:36dit baisse de prix.
22:38Bon,
22:38on voit que ça met du temps
22:39à chaque fois
22:39alors que dans l'autre sens,
22:40ça va très vite,
22:40c'est marrant.
22:42Du coup,
22:43c'est quoi vous pronostique ?
22:44C'est comme le prix de l'essence.
22:45C'est comme le prix de l'essence.
22:48Mais du coup,
22:48messieurs,
22:49je sais que c'est compliqué
22:49parce que là,
22:50faire des prévisions
22:52à ce stade
22:52et compte tenu
22:53de l'incertitude géopolitique
22:54et même politico-française,
22:55c'est compliqué.
22:56Mais enfin,
22:58de votre expérience,
22:59de vos expériences,
23:00vous pourriez dire
23:00qu'on va vers
23:03quelle évolution des prix ?
23:05Alors moi,
23:05je dirais que c'est très clair.
23:08C'est un gâche-toi.
23:09Je ne vois pas
23:10comment les prix
23:10pourraient augmenter.
23:11Ce n'est pas possible.
23:14Au pire,
23:15ils vont baisser.
23:16Ce qui est clair aussi,
23:17c'est qu'il y a
23:18une grosse variation
23:19entre le bien
23:21de grande qualité,
23:22ce qui peut être
23:22un 100 m²,
23:23mais si au dernier étage,
23:24ensoleillé,
23:25pas de travaux,
23:26jolie vue, etc.,
23:28nous,
23:28on vend encore
23:29ce qu'on appelle
23:29les ventes flash.
23:30C'est-à-dire que
23:30les beaux appartements
23:31se vendent
23:32potentiellement
23:32en 24 heures
23:33à des prix très élevés.
23:34Mais celui
23:35qui a des défauts
23:36ou celui qui est moyen
23:37risque de baisser,
23:39voire de baisser beaucoup
23:39s'il a beaucoup de défauts.
23:40Donc,
23:41il va y avoir
23:41un grand écart type
23:43entre le top
23:45sans défaut
23:46et le reste.
23:46Voilà ce qui risque
23:47de se passer.
23:48C'est quand même
23:48vraiment intéressant.
23:49À chaque fois
23:50qu'on est dans une crise,
23:51on a le sentiment aussi
23:52que le marché,
23:52finalement,
23:53devient plus sain
23:54parce qu'effectivement,
23:56on se rend compte
23:56qu'il y a des biens
23:57qui ne méritent pas
23:57un prix à ce point élevé
23:59et d'autres
23:59qui sont vraiment sans défaut.
24:01Est-ce que finalement,
24:02ce n'est pas un mal
24:02pour un bien ?
24:03En fait,
24:04ce qu'on oublie souvent,
24:04c'est que l'immobilier,
24:05c'est toujours des cycles.
24:06C'est des cycles favorables
24:06aux vendeurs,
24:07des cycles favorables
24:08aux acquéreurs.
24:09ils ne ressemblent plus
24:09à rien nos cycles.
24:11On les allonge
24:12nos cycles
24:13avec la baisse des taux,
24:13on les allonge
24:14avec l'augmentation
24:15de la durée du crédit.
24:16Après,
24:16on est allé jusqu'à 30 ans,
24:17après,
24:17on est descendu
24:17sur des taux
24:18jusqu'à 1%.
24:19Donc,
24:19on a fini
24:20les allongements
24:22artificiels.
24:23Maintenant,
24:23ce qui est clair,
24:24c'est comme le dit Richard,
24:25c'est qu'une pièce unique,
24:27elle aura toujours preneur
24:28parce qu'elle est unique
24:29et que quelqu'un
24:29voudra la posséder.
24:31En revanche,
24:32quand le marché
24:32va se resserrer
24:33et sur 2026,
24:35moi,
24:35je pense qu'il va y avoir
24:36une...
24:37Finalement,
24:37on s'attendait
24:38à un nouveau cycle
24:39avec une légère croissance
24:40des prix.
24:40Au mieux,
24:42ça restera flat,
24:43stabilisé,
24:44voire une légère baisse
24:46de nouvelles corrections.
24:48Pourquoi ?
24:48Parce que la bourse baisse,
24:49parce que les actifs baissent
24:51dans cette phase-là
24:52et les clients,
24:52même s'ils sortent
24:53de leur argent en bourse
24:54pour racheter des mobiliers,
24:55ils ont moins d'argent
24:56qu'ils en avaient
24:56il y a encore trois mois.
24:57Donc,
24:57on va être clair,
24:58cette reprise de 2025,
24:59elle aura finalement été
25:00sans doute de courte durée ?
25:03Non,
25:03je ne dis pas
25:04qu'elle sera de courte durée,
25:05elle va être plus long
25:05à redémarrer réellement
25:07pour retrouver son cycle.
25:08Elle va retrouver
25:09vraisemblablement son cycle.
25:10Je pense qu'il y a
25:10des opportunités tactiques
25:11sur les acquisitions en 2026.
25:13C'est tactique.
25:14Il y aura des opportunités
25:19les déos ont été jetés.
25:20On aura un peu de clarté
25:22sur les programmes,
25:23on aura un peu de clarté
25:24sur les cinq ans qui viennent
25:25et à ce moment-là,
25:26on va repartir.
25:27Et peut-être même
25:28que la guerre au Moyen-Orient
25:29sera finie.
25:30Espéramment.
25:31Peut-être même.
25:31C'est toujours dans ces phases-là
25:33qu'il faut investir.
25:34Parce qu'après,
25:35attendre, attendre,
25:36c'est attendre que les prix remontent.
25:37Mais encore une fois, Laurent,
25:38et je suis désolée,
25:38je vais un peu déborder,
25:39mais encore une fois, Laurent,
25:40le sujet, c'est aussi
25:41effectivement les opportunités.
25:42Quand les taux augmentent,
25:43c'est quand les prix ont baissé.
25:48Un peu pourri.
25:50Donc, j'ai envie de dire,
25:51limite, soit vous aviez
25:52votre projet qui était
25:53vraiment là à portée de main,
25:55donc oui, accéléré.
25:56Mais si ce n'était pas le cas,
25:57peut-être attendez
25:58un tout petit peu quand même.
25:58Je ne suis pas sûre
25:59parce que si les taux montent,
26:00si on a besoin d'en s'endetter,
26:01ce qu'on a aujourd'hui
26:02est mieux que ce qu'on aura
26:03dans trois mois en matière de taux.
26:04Sauf si les prix baissent
26:05et qu'un taux,
26:06ça se renégocie
26:07et pas un prix.
26:08Non ?
26:08Si on veut acheter un appartement
26:10avec plein de défauts,
26:10il faut attendre un peu.
26:11Oui, c'est ça.
26:13C'est une question de maths.
26:14C'est une question de maths.
26:16On s'en reparlera.
26:17Merci à tous les deux,
26:17Laurent Demeur
26:18pour Colwell Banker
26:19Europe A Realty.
26:20Et merci aussi
26:21à Richard Sipin,
26:22directeur général de Bairns,
26:23d'avoir été avec nous.
26:24Vous allez revenir
26:25dans pas très longtemps.
26:26Je pense qu'il faudra
26:26refaire un petit point
26:27sur l'évolution
26:28de ce qui est en train
26:28de se passer
26:29en souhaitant
26:29que ça ne dure pas
26:30trop longtemps.
26:31Merci de nous avoir suivis
26:32et on se retrouve demain
26:32pour un nouvel épisode
26:33des Experts de l'IMO.
26:37Les Experts de l'IMO
26:38sur BFM Business.
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