00:01Tout pour investir, la boîte à outils.
00:04Et on ouvre la boîte à outils avec Marie-Christine Sonquin des Echos.
00:08Bonjour.
00:08Bonjour Antoine.
00:09Merci d'être avec nous Marie-Christine ce matin.
00:11Justement, on va regarder un des outils les plus précieux de cette boîte à outils patrimoniale.
00:15Un de vos placements préférés, l'immobilier.
00:18Ça faisait longtemps qu'on n'avait pas fait un petit point immobilier sur la tendance,
00:23les dynamiques de marché, surtout avec cette année qui s'ouvre.
00:26Alors, en termes de prix, est-ce que la reprise à laquelle on assistait ces derniers mois se confirme un
00:32petit peu ?
00:32Alors jusque-là, tout allait plutôt bien.
00:35Quand soudain !
00:36Voilà, à un printemps de l'immobilier, il y avait un consensus pour dire que les prix allaient légèrement augmenter
00:43en 2026.
00:44On se situait à un peu moins de 1%.
00:48Donc vraiment, on s'attendait à une bonne reprise pour l'immobilier.
00:52Alors pas spécialement en termes de prix, ce qui n'est pas d'ailleurs forcément une mauvaise nouvelle.
00:56Mais en termes d'activité, puis l'immobilier, c'est quand même la valeur refuge par excellence.
01:02Complètement.
01:02Et puis de toute façon, il faut se loger, ne serait-ce qu'avoir sa résidence principale.
01:06Alors actuellement, bien évidemment, avec la guerre en Iran, les cartes sont quand même rebattues
01:11parce que tout a une influence, tous les facteurs économiques ont une influence très importante sur l'immobilier.
01:18Et le facteur le plus important, c'est celui des taux d'intérêt.
01:21Donc qui dit tension sur les taux d'intérêt, dit problème sur l'immobilier.
01:27Donc aujourd'hui, c'est quand même extrêmement difficile de faire un pronostic.
01:32Donc il y a le côté effectivement immobilier, valeur refuge, tout va mal.
01:36On essaie de sécuriser son patrimoine, que ce soit côté résidence principale ou côté investisseur.
01:42De l'autre, reprise de l'inflation.
01:45Alors là, ça peut aussi jouer en faveur de l'immobilier parce que l'immobilier protège relativement bien contre l
01:51'inflation
01:51dans la mesure où les loyers sont indexés sur l'inflation.
01:56Mais effet négatif, hausse des taux, ça veut dire évidemment effet sur l'immobilier.
02:03Pourquoi ? Parce que les ménages ont plus de mal à emprunter pour leur résidence principale.
02:07Pour les investisseurs, ils ont aussi plus de mal à emprunter.
02:10Mais surtout, c'est beaucoup moins intéressant d'investir dans l'immobilier
02:14parce qu'il faut un différentiel, bien sûr, entre le coût de l'argent et ce que va leur rapporter
02:18l'immobilier.
02:20Donc bien sûr, il y a un arbitrage qui se fait.
02:23Et la hausse des taux, c'est toujours une mauvaise nouvelle pour l'immobilier.
02:27Puis on le voit sur les marchés obligataires.
02:30On a malgré des anticipations de statu quo de la BCE, qui va être très prudente,
02:37on a des anticipations de hausse de taux assez étonnantes.
02:41Donc du coup, ça durcit un petit peu les conditions d'emprunt en ce moment.
02:44Alors pour l'instant, ça ne se voit pas, puisque les barèmes sont ceux qui ont été communiqués début mars.
02:52Et les nouvelles étaient plutôt bonnes.
02:54On assistait, on grappillait encore une petite baisse de quelques points de base,
03:01voire quelques dizaines de points de base,
03:03avec des taux qui restaient quand même très raisonnables,
03:07de l'ordre de 3,40 pour un emprunt sur 20 ans, en moyenne bien sûr,
03:12parce que les très bons dossiers peuvent accéder à des conditions de crédit encore beaucoup plus favorables.
03:18Mais quid demain ? Est-ce que les banques vont prendre peur ?
03:23Est-ce qu'elles vont vouloir prendre plus de marge ?
03:25Alors pour l'instant, on était plutôt dans un contexte de compétition entre les établissements
03:29qui cherchaient justement à ramener de nouveaux clients.
03:34Et c'est vrai qu'une des armes favorites des établissements bancaires
03:37pour conquérir de nouveaux clients, ce sont les taux de crédit immobilier.
03:42Et en ce moment, on est encore pas mal placés.
03:45Les établissements offrent des conditions de crédit qui sont relativement avantageuses.
03:51Quid demain ? C'est la grosse incertitude.
03:53Et face à ça, évidemment, on va être beaucoup plus sourcieux et pointilleux
03:57sur ce que nous rapporte l'immobilier, sur les rendements.
04:02De quelle manière on peut appréhender et se fixer comme objectif en termes de rendement
04:06sur un investissement immobilier en ce moment ?
04:09De toutes les manières, il faut que le rendement de votre immobilier soit un à deux points
04:14au-dessus de ce que vous coûte l'argent.
04:16Deux points.
04:16Après, il y a d'autres paramètres qui sont extrêmement importants
04:19quand on décide de faire un investissement immobilier.
04:22L'un des premiers, c'est quelle est la demande locative dans le secteur dans lequel je compte investir ?
04:28Parce que vous avez parfois sur le papier des taux de rendement extrêmement élevés
04:33qui peuvent être très tentants puisque les loyers restent relativement hauts
04:38par rapport à ce que va vous coûter cet investissement.
04:40En revanche, si vous n'avez pas de locataire, ce beau rendement, il va rester écrit sur le papier
04:44mais il ne va pas se retrouver dans votre portefeuille.
04:47Donc, il faut être extrêmement attentif.
04:50Autre chose qu'on oublie aussi souvent quand on fait un investissement immobilier,
04:54c'est la liquidité du bien.
04:55Tout à fait.
04:56C'est capital même.
04:57Le jour où vous allez vouloir revendre, est-ce que vous allez attendre deux semaines, trois semaines,
05:02trois mois, six mois, trois ans ?
05:04Parce qu'on voit parfois des propriétaires immobiliers qui restent avec des biens sur les bras.
05:08Alors, évidemment, si vous écrasez le prix, vous finissez de toute façon par vendre.
05:12Mais cette notion de liquidité, elle est trop souvent occultée.
05:16Elle est extrêmement importante.
05:17Alors, où se trouve la meilleure liquidité ?
05:19Bien sûr, ce sont dans les grandes villes, les villes qui sont des bassins d'emploi,
05:23les villes dont la population augmente.
05:25Donc, ça, ce sont des critères aussi extrêmement importants.
05:28Et puis, il faut faire aussi, bien évidemment, aujourd'hui, très attention au DPE.
05:33Parce que, bien sûr, avec les interdictions de louer qui pendonnaient des propriétaires
05:38et qui vont tomber année après année.
05:41Donc, il faut voir si le bien dans lequel vous investissez a un bon DPE.
05:44Et si ce n'est pas le cas, parce que ce ne doit pas être repoussoir,
05:47il faut vraiment évaluer quels travaux vous pouvez faire de manière à gagner ce DPE.
05:53Alors, attention, parce que parfois, vous vous dites,
05:56bon, j'investis, ce n'est pas cher et je vais faire les travaux qui vont bien.
06:00Mais vous ne pourrez pas forcément les faire.
06:03Parce que ça va être un immeuble haussmannien.
06:05Parce que ça va être un bien très petit.
06:08Et vous ne pourrez pas faire de l'isolation par l'extérieur.
06:11Et l'isolation en intérieur, ça va vous prendre de la place.
06:14Donc, ça va vous manger une partie de votre rentabilité.
06:16Donc, c'est des choses auxquelles il faut être extrêmement attentif
06:19avant de se décider et avant de réaliser un investissement.
06:23Toute petite question pour terminer.
06:25Il nous reste une trentaine de secondes.
06:27Mais globalement, on en parlait déjà hier sur le marché des SCPI.
06:30On avait un intervenant, David Sexic, de Remake,
06:32qui nous disait attention au rendement alléchant à nouveau.
06:36Parce qu'on sait qu'on est passé par des années de crevaison
06:39d'une bulle spéculative un petit peu autour de cette forme de placement immobilier.
06:43Là, le marché reprend.
06:44Il nous dit attention au rendement trop alléchant.
06:47Il ne faut pas en attendre trop.
06:48Et là aussi, il faut vraiment être très sourcilleux sur la liquidité.
06:52Vous pensez un petit peu la même chose ?
06:54Absolument, il faut être prudent.
06:55Alors, c'est vrai qu'il y a une foule de nouvelles SCPI
06:58qui affichent des rendements extrêmement alléchants.
07:00Attention, il faut voir dans quelle mesure
07:02elles seront capables de délivrer ce même rendement dans la durée.
07:06Or, le fait est que ça ne sera probablement pas le cas.
07:10Alors, ça ne va pas forcément écraser complètement le rendement de la SCPI.
07:13Mais il faut s'attendre vraiment à perdre quelques points par rapport aux rendements faciaux qui sont affichés.
07:18Et là encore, être extrêmement prudent, bien diversifier.
07:21Et regarder le portefeuille de la SCPI, voir vraiment quel est le potentiel de rendement dans la durée.
07:27Encore du palpable, du concret.
07:30N'hésitez pas à aller voir directement les actifs qui sont gérés par cette SCPI.
07:34C'est toujours bien mieux et ça aide à faire des investissements beaucoup plus judicieux.
07:41Marie-Christine, son qu'un des échos, merci infiniment d'avoir été avec nous.
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