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BFM Business
  • il y a 2 minutes
Ce mercredi 21 janvier, Antoine Larigaudrie a reçu François-Xavier Soeur, gestionnaire de Patrimoine chez Terrae Patrimoine, dans l'émission Tout pour investir sur BFM Business. Retrouvez l'émission du lundi au vendredi et réécoutez la en podcast.

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Transcription
00:00Tout pour investir, la boîte à outils.
00:03Il n'est pas là avec nous en plateau, mais il est avec nous par le truchement des ondes.
00:08Et il a un joli tableau derrière lui, d'ailleurs on dirait un Paul Signac, c'est très très joli.
00:13François-Xavier Sœur de Terrae, bonjour.
00:16Bonjour Antoine, bonjour à tous.
00:18On va parler avec vous d'un sujet qui vous tient à cœur, c'est de nous protéger contre les arnaques.
00:24Et revenir sur une histoire absolument rocambolesque, mais qui a fait vraiment jurisprudence dans le domaine des placements,
00:30dans le domaine de l'épargne, dans le domaine de la finance.
00:32C'est une arnaque géante qui s'appelait Apollonia.
00:36Est-ce que vous pourriez déjà dans un premier temps nous rappeler un petit peu les faits ?
00:40C'est vrai que ça date un petit peu, mais c'est vraiment un conseil en soi à retenir pour résister aux arnaques le plus possible.
00:49Exactement. En fait, il faut connaître les arnaques en tant qu'investisseur pour s'en protéger,
00:54parce que c'est ça qui va vous mettre, la petite alerte qui va vous permettre peut-être de ne pas investir
01:01dans ce dans quoi vous n'auriez pas dû investir.
01:04Apollonia, c'est finalement une arnaque assez ancienne, puisque ça a été réalisé entre 1997 et 2009,
01:09mais ça vient d'être jugé, c'est-à-dire que la première instance vient de rendre son verdict.
01:14Et d'ailleurs, les deux époux qui dirigeaient Apollonia ont fait appel, c'est important de le préciser.
01:20Mais en gros, entre 1997 et 2009, on a une société de conseil immobilier qui était basée à Aix-en-Provence
01:26et qui a fait des gros dégâts parce qu'en fait, ils ont démarché des personnes,
01:29essentiellement du milieu médical, qui est une clientèle qui habituellement aime bien les investissements immobiliers,
01:34médecins, dentistes, pharmaciens, biologistes, pour leur promettre d'investir dans des investissements immobiliers
01:41sans risque et qui s'autofinancent. Donc, c'était un investissement retraite clé en main pour beaucoup
01:48qui était présenté. Et le souci, c'est qu'on avait dit à ces investisseurs, ça va être autofinancé.
01:54Et autofinancé, ça veut dire que les loyers doivent rembourser intégralement les crédits.
01:59Et ça, c'est quelque chose qui implique une rentabilité extrêmement élevée.
02:02Et ils promettaient également de ne pas faire d'apport, pas faire d'apport en immobilier,
02:05il faut être fort quand même. Et à l'époque, ils ont profité de la loi loueur meublé professionnel,
02:09où il y avait un remboursement de TVA qui permettait notamment d'avoir un remboursement immédiat
02:12les premières années et de faire face aux premières années de crédit,
02:16ce qui a permis à l'arnaque de se prolonger. Et il n'y avait pas de fiscalité sur les revenus
02:19puisqu'on était sur des amortissements comme la fiscalité meublée aujourd'hui.
02:23Alors, j'allais vous dire, c'est un cas de figure assez classique, entre guillemets.
02:29On a l'impression d'être dans un film de Chabrol, c'est-à-dire on a la bourgeoisie de province
02:33qui cherche du rendement. Mais déjà, quand on lit « sans risque », « autofinancé »,
02:40moi je ne sais pas, je n'ai pas fait d'études économiques à proprement parler,
02:44je vais peut-être en décevoir beaucoup, mais « sans risque », « rendement garanti »,
02:50« pas de caution personnelle », il y a forcément un loup quelque part,
02:54enfin c'est forcément une carotte quelque part, comme dirait un philosophe célèbre.
02:58En fait, le loup, il a été… Il faut bien voir que c'est une arnaque.
03:04Et en fait, les personnes ont été embrigadées, on est quasiment sur un système sectaire,
03:08un gourou. C'est des personnes chez qui on est allé le soir,
03:11parce que c'est des médecins très occupés, donc des commerciaux sont allés
03:13chez eux le soir, sont restés longtemps, sont rentrés dans l'intimité, dans la famille.
03:18Et en fait, il y a ce discours qui est arrivé progressivement et auquel ils ont cru.
03:22Et ils y ont tellement cru que la plupart des investisseurs ont signé
03:26des documents entièrement vierges pour déléguer l'intégralité des démarches
03:30à la société Apollonia. Ils ont délégué l'acquisition des biens immobiliers
03:34et ils ont délégué le fait de contracter des crédits.
03:39Et en fait, ils n'ont pas maîtrisé leur investissement.
03:41Ils ne savent pas ce dans quoi ils ont investi et ils ne savent pas
03:44quel est leur taux d'endettement et quel est l'endettement réel.
03:47Et là, c'est une catastrophe parce qu'en fait, ça, ça doit être une première alerte.
03:51Ne perdez pas la maîtrise de votre investissement.
03:52Bon, première chose. Ensuite, peut-être se consacrer
03:57aux effets directs qu'ont eu la révélation de ce scandale.
04:01Qu'est-ce qui a fait déborder le vase finalement ?
04:04Alors, ce qui a fait déborder le vase, c'est une série de plaintes.
04:07Parce qu'en fait, à partir du moment où les crédits ne pouvaient plus
04:10être remboursés par les loyers, parce qu'en fait, les loyers ont été
04:12énormément surévalués et au bout d'un moment, le remboursement de TVA
04:16étant épuisé, les banques sont allées voir les investisseurs en leur disant
04:19« il va falloir payer ». Et les investisseurs ont dit « mais attendez,
04:22les loyers devaient couvrir, qu'est-ce qui se passe ? »
04:24Et les banques ont dit « vous ne pouvez pas payer, on va se saisir ».
04:26Et quand les banques ont commencé à vendre les biens, ils ont dit « mais attendez,
04:28ça vaut beaucoup, beaucoup moins que ce que ça a été acheté. »
04:31Parce qu'en fait, la société Apollonia a survendu les biens entre deux et six fois
04:35ce que ça valait.
04:36Donc, quand la banque est en prenant des marges, et ça, c'est parti dans la poche
04:38d'Apollonia.
04:39Et le souci, c'est que quand la banque arrive et vend, en fait, il vous reste la dette
04:43et il ne vous reste que la dette au final, parce que la vente ne permet pas de rembourser
04:46le crédit.
04:47Donc, on s'est retrouvé avec des investisseurs totalement piégés, totalement surendettés.
04:52Et il faut bien voir que ces crédits ont été accordés par des banques où il n'y
04:56a pas eu…
04:56Alors, la banque était sur le banc des partis civils, donc on estime qu'ils faisaient
05:01partie des victimes.
05:02Les banques ont été victimes parce qu'il y a eu la production de faux, donc il y a eu
05:06faux usage de faux, on leur a fourni des faux documents.
05:09Après, les associations de victimes trouvent qu'il y a quand même eu une…
05:13un contrôle qui a été limité et d'ailleurs, c'est la présidente du tribunal qui l'avait
05:16résumé en disant souvent que les dossiers étaient présentés dans plusieurs banques
05:21en même temps et parfois même jusqu'à cinq banques.
05:22Et quand vous présentez dans cinq banques, cinq dossiers à 500 000 euros, tout de suite,
05:26vous contractez 2,5 millions d'euros de crédit.
05:29Et il faut faire attention parce que ce montage-là, on l'a vu passer encore il n'y a pas si longtemps
05:32pendant la dernière période de folie immobilière qu'on a eue, on va dire, où on avait
05:37des personnes qui disaient sur les réseaux sociaux, je fais des doublettes ou des triplets,
05:39c'est-à-dire qu'ils présentaient deux fois, trois fois les dossiers immobiliers
05:42pour obtenir deux, trois fois le crédit.
05:44Le moindre grain de sable dans ce type de montage et tout s'écroule et à Polonia,
05:49on est la preuve, sachant qu'à côté, c'était une arnaque où les personnes prenaient des
05:52marges bien trop élevées.
05:54Bon, et donc les conséquences, elles sont sonnantes et trébuchantes et ça se chiffre
05:57à des millions d'euros, c'est monstrueux.
06:00À des centaines de millions, on n'est pas loin du milliard.
06:02Quand on compte l'intégralité des investissements, 5300 biens, des investisseurs, ils ont investi
06:09individuellement entre 800 000 et 4 millions d'euros.
06:12Le préjudice moyen, c'est 1 200 000 euros.
06:15Il faut se rendre compte de ça.
06:17Les investisseurs, quand on parle de gourou et de halo, ils avaient l'impression de rentrer
06:20dans un cercle très sélect, d'avoir la chance de pouvoir investir avec à Polonia.
06:26Méfiez-vous également de ça.
06:27Ça, c'est quelque chose qu'on retrouve énormément dans les arnaques de ces dernières années.
06:32Il y a 762 victimes, donc pour un montant total de 942 millions de préjudices.
06:38Il ne faut pas oublier qu'il y a trois personnes qui se sont suicidées.
06:41Parce que quand vous êtes un investisseur et que vous envoyez votre famille en sur-endettement
06:45du jour au lendemain, la culpabilité est terrible.
06:48Et en fait, il faut que ces personnes-là se rendent compte qu'ils ont été victimes.
06:52Ce ne sont pas des gens qui ont spéculé, qui ont fait des choses terribles.
06:55Ce sont des personnes qui ont été victimes d'une arnaque et qui est quasiment proche
07:00d'un système de gourous.
07:01Et voilà, il faut avoir les petites arnaques qui vous évitent de tomber dedans.
07:05Mais il ne faut pas jeter la pierre à ces personnes qui sont avant tout des victimes.
07:09Absolument.
07:09Alors, on le rappelle, sept ans de prison ferme pour le couple.
07:14Mandat de dépôt, 2,5 millions d'euros d'amende.
07:17Confiscation de biens, il y en a pour 20 millions d'euros.
07:19Comment on évite ? Quels sont les quelques conseils concrets qu'on peut vraiment donner
07:26pour éviter ce genre d'affaires totalement terribles ?
07:30Un investissement immobilier sans risque, ça n'existe pas.
07:34Vous avez toujours un risque de valorisation.
07:36Vous avez un risque de vacances locatives.
07:38Vous avez un risque si jamais vous faites des travaux.
07:39Il y a des risques partout lorsque vous faites de l'immobilier.
07:42Et il y a aujourd'hui un risque aussi d'instabilité fiscale et réglementaire.
07:46On le voit avec MaPrimeRénov', on le voit avec les discussions sur le budget.
07:49Il y a des risques permanents en immobilier.
07:51L'immobilier, c'est toujours risqué.
07:54Un bien autofinancé, il faut des rentabilités extrêmement élevées.
07:56Selon la durée du crédit, il faut des biens qui rapportent entre 7 et 10 % net de frais.
08:01Donc, ce sont des rentabilités énormes qui nécessitent des risques assez élevés
08:05d'acquérir dans des endroits où il y a parfois peu ou pas de pression locative
08:09pour obtenir ce type de rendement.
08:11Maîtrisez vos investissements.
08:12Il faut que vous soyez capables de refaire vous-même l'intégralité des calculs,
08:17l'endettement, la rentabilité, les frais.
08:19Si vous n'êtes pas capables de refaire vous-même les calculs,
08:21n'investissez pas en immobilier.
08:22Vous n'êtes pas fait pour investir en immobilier.
08:25Ne perdez pas la main sur le crédit.
08:27C'est vous qui allez voir le banquier.
08:28C'est vous qui signez tout cela.
08:29Ne perdez pas la main sur les acquisitions immobilières.
08:33Visitez les biens et allez chez le notaire.
08:35C'est extrêmement important.
08:37A noter que dans l'affaire Apollonia,
08:38les deux notaires ont été condamnés et interdits d'exercer
08:41puisqu'ils faisaient 70% de leur chiffre d'affaires avec Apollonia.
08:44C'était un peu compliqué d'expliquer qu'ils ne savaient pas de quoi ils parlaient.
08:47Effectivement.
08:48Passionnant encore une fois François-Xavier Seur de TerraE
08:51à retrouver en replay, en podcast,
08:53ces fiches techniques, cette vraie bibliothèque de l'investisseur
08:57et notamment ce volume consacré aux arnaques
08:59avec ce retour sur Apollonia.
09:01Merci infiniment d'avoir été avec nous.
09:03Merci d'avoir regardé cette vidéo !
09:04Merci d'avoir regardé cette vidéo !
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