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Mardi 24 février 2026, retrouvez Thibault de Saint Vincent (Président, BARNES INTERNATIONAL REALTY), Gaetan d'Amécourt (Directeur de l'immobilier, ETYO) et Arnaud Guennoc (Directeur général, AG REAL ESTATE) dans SMART IMMO, une émission présentée par Fabrice Cousté.
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00:06Musique
00:17Bonjour et bienvenue à tous, je suis ravi de vous retrouver pour cette nouvelle édition de Smartimo.
00:21Au programme aujourd'hui, dans quelques instants, on va voir quelle est la ville préférée des ultra-riches.
00:27L'an dernier, on s'en souvient, c'était Madrid qui était en pole position.
00:30On va voir le top 5 dans un instant.
00:32Un expert, un cabinet de conseil, va également nous parler logistique et résidentiel qui sont en train de tirer le
00:38marché.
00:39Et puis enfin, non, le bureau n'est pas mort, il séduit à nouveau.
00:43On va voir où et comment dans un instant.
00:46Smartimo, c'est parti !
00:53Dans Smartimo, on s'intéresse aux villes préférées des ultra-riches.
00:57Ultra-riches, alors chaque année, Barnes City Index analyse les tendances du marché immobilier de prestige
01:03et établit un classement des villes les plus prisées par non seulement les super-riches,
01:07les ultra-high net worth individuals, c'est-à-dire les personnes disposant d'au moins 30 millions de dollars
01:13sous Actifnet.
01:142025, on a une surprise de taille puisque Madrid était en tête.
01:18Alors est-ce que Madrid garde sa pole position pour 2025 ?
01:222026, on en parle avec Thibaut de Saint-Vincent.
01:24Bonjour Thibaut.
01:24Bonjour.
01:25Vous êtes président de Barnes et tout de suite, on lève le suspense.
01:28Est-ce que Madrid conserve sa place de leader ?
01:30Oui, alors Madrid, c'est effectivement une ville qui, pour la deuxième année consécutive,
01:34est en tête du Barnes City Index,
01:37qui recense les 50 villes les plus prisées par cette clientèle fortunée
01:43sur la base de trois critères.
01:45Donc on investit dans une ville pour des questions pratiques,
01:48parce qu'il y a des bonnes écoles, des bonnes universités, des bons moyens de transport.
01:55Aussi pour des questions de passion, d'émotion, parce qu'il y a une belle architecture, une belle culture.
02:02Et enfin pour des questions financières, parce qu'il y a une possibilité de plus-value intéressante.
02:08Et sur ces trois critères-là, finalement, Madrid conserve le leadership,
02:14derrière Milan, ensuite on a Dubaï, Miami et enfin Marbella.
02:23Alors c'est intéressant aussi de voir cette arrivée de Marbella dans le top 5,
02:27parce qu'il y a dans le top 50 aujourd'hui l'arrivée de 6 ou 7 destinations,
02:31qui sont autrefois des destinations qui étaient lieux de villégiature
02:35et qui deviennent aujourd'hui des villes à l'année.
02:39Oui, on s'installe.
02:40Où on s'installe.
02:41Et donc tout ça a été amplifié par la pandémie,
02:45mais aujourd'hui effectivement on vit, on travaille remote,
02:49on est très mobile,
02:51et du coup ces destinations comme Marbella,
02:53Mayork, Aspen, Whistler,
02:57Whitcomb au Canada,
02:58ou Palm Beach,
02:59deviennent des destinations où on va vivre à l'année.
03:02Oui, c'est-à-dire qu'on y est allé pour le télétravail,
03:03et puis petit à petit, on y reste de plus en plus de temps.
03:07On peut regarder justement dans votre Barnes Global Property Handbook,
03:12ce sont les tendances et perspectives pour 2026,
03:14alors c'est disponible dans les agences Barnes.
03:17Voilà, c'est disponible.
03:19Naturellement, vous pouvez le commander sur notre site internet, etc.
03:21C'est très bien fait, parce qu'on a beaucoup d'études justement sur ces ultra-riches.
03:25Alors vous avez fait une nouvelle catégorie d'ailleurs,
03:27ultra-high networks individuelles,
03:29on connaissait les high networks individuelles,
03:31qui étaient déjà, on va dire, assez fortunés,
03:34mais là il y a une catégorie au-dessus, pourquoi ce changement ?
03:37Oui, alors en fait cette étude, on l'a fait maintenant depuis 10 ans,
03:40et on étudie le comportement des HNWI,
03:44alors ce n'est pas nous qui avons créé cette catégorie,
03:47en fait on travaille avec Well6,
03:51qui est un cabinet d'études,
03:52qui étudie chaque année beaucoup plus la partie chiffres.
03:57Nous, on va étudier leur comportement.
03:59Donc il y a aujourd'hui trois catégories,
04:01une nouvelle catégorie qui a été créée.
04:03Donc la première, c'est à partir de 1 million d'euros de patrimoine,
04:06c'est ce qu'on appelle les HNWI.
04:08Il y en a plus de 45 millions,
04:12puisque effectivement avec le phénomène de l'inflation,
04:14aujourd'hui c'est devenu, et ils sont devenus extrêmement nombreux.
04:18Alors on a créé cette nouvelle catégorie qui est les Veri HNWI,
04:22qui est à partir de 5 millions d'euros,
04:24et puis enfin les ultras,
04:27qui sont à partir de 30 millions d'euros.
04:31Enfin de dollars, pardon.
04:32De dollars.
04:32Dans votre étude, on voit que justement,
04:34on parle beaucoup moins de fiscalité,
04:36beaucoup plus de qualité de vie,
04:38voilà, on a envie de vivre.
04:40Est-ce qu'on assiste à un changement de mentalité justement ?
04:43Oui, alors en fait, le début de l'étude,
04:46c'est qu'on va surtout s'intéresser au comportement de cette clientèle.
04:50Et ce que l'on constate, tout particulièrement ces dernières années,
04:55et plus particulièrement en 2025,
04:56c'est que cette clientèle est en quête de sens.
05:01Achète, va acheter, va s'intéresser à une ville
05:04sur la base de certains critères qui sont très importants,
05:08qui sont évidemment la qualité de vie en premier,
05:13on va s'installer dans telle ou telle destination,
05:15type Marbella ou Mallorque ou Madrid,
05:18parce qu'il y a une vraie qualité de vie,
05:20parce qu'il y a une grande sécurité,
05:22parce qu'il y a une fiscalité attractive,
05:25parce qu'on est aussi,
05:26cette population, il faut le savoir,
05:28des ultra-high networks individualis,
05:29étant principalement composés d'entrepreneurs.
05:33Donc on a plus de 70% de ce qu'on appelle
05:35des self-made men, des entrepreneurs.
05:37Et donc, à partir de là,
05:40ils vont vouloir aussi regarder un peu la fiscalité,
05:44parce qu'il y a quitte à entreprendre,
05:46autant qu'il reste quelque chose à la fin de l'année.
05:49Ensuite...
05:50C'est pour ça qu'on avait Dubaï pendant des années,
05:52qui a été détrôné, alors qu'il reste sur le podium.
05:54On est toujours sur un modèle.
05:57Et puis, je voulais parler aussi,
05:58et on en parle beaucoup en ce moment,
05:59évidemment, Jeux Olympiques d'hiver oblige,
06:00Milan, Milan deuxième à la capitale de la Lombardie.
06:03Est-ce que c'est le nouveau hub des grandes fortunes européennes ?
06:06Oui, alors Milan et, j'irais, l'Italie en général,
06:09c'est vrai qu'aujourd'hui, on voit que dans le top 5,
06:12vous n'avez plus de villes françaises,
06:14mais vous avez deux villes européennes
06:17que sont deux villes italiennes.
06:19Il y a même deux villes espagnoles
06:21et une ville italienne.
06:23Donc on voit que l'Italie et l'Espagne
06:25sont les grands gagnants ces dernières années,
06:29avec ce focus qu'ils ont fait sur la fiscalité.
06:33Il faut savoir qu'en Espagne, vous avez la Beckham Tax,
06:3620% d'impôts forfaitaires pendant 5 ans,
06:38et pour les entrepreneurs.
06:40Et puis, de l'autre côté, on a en Italie ce forfait
06:44qui a augmenté cette année,
06:46qui a commencé à 100 000 euros, puis 200 000,
06:48et qui, depuis janvier, est à 300 000 euros,
06:50mais qui attire les très grosses fortunes
06:53qui vont effectivement pouvoir s'installer en Italie.
06:56Alors Milan en tête, c'est la capitale,
06:58c'est effectivement une ville qui attire énormément de familles.
07:05Rome également.
07:06Mais aujourd'hui, on voit que même des villes comme Venise
07:08deviennent des villes de vivre à l'année
07:11et sont dans le top 50 des destinations,
07:14parce que ce sont des villes qui ont su se remettre en question,
07:20avoir insisté sur aussi tous ces sujets
07:25que sont la sécurité, la qualité de vie,
07:27mais également l'expérience.
07:29Comme on disait qu'ils sont en quête de sens,
07:32ils sont en quête d'expérience.
07:34Aujourd'hui, ils veulent vraiment avoir la possibilité
07:40de, je dirais, s'élever, d'enrichir leur cerveau
07:43quand ils vont dans des destinations.
07:45Oui, Thibaut Saint-Lançois, vous vous parliez d'attractivité,
07:47de sécurité, de fiscalité, bien évidemment.
07:50À l'autre côté, on est un petit peu vexé,
07:52ça veut dire que Paris, la ville lumière, n'attire plus,
07:53puisqu'on est sortis de ce top 5.
07:55Alors, Paris est sixième,
08:00et New York est septième.
08:03C'est vrai que, traditionnellement,
08:06vous aviez toujours trois villes en tête,
08:07qui étaient New York, Londres et Hong Kong.
08:10Aujourd'hui, New York est septième,
08:13mais Londres est passée en onzième place,
08:16et Paris résiste effectivement à la sixième place.
08:19C'est ce qu'on appelle des valeurs fondamentalement fortes,
08:24des villes fondamentalement fortes,
08:26mais qui n'ont pas su se remettre en question comme d'autres,
08:30où il y a des sujets de sécurité importants,
08:33que ce soit d'ailleurs à Paris, comme à New York ou à Londres.
08:36À Londres, aujourd'hui, vous avez effectivement des gens
08:40qui se font attaquer chez eux,
08:43ce qui ne s'était pas vu depuis...
08:44On vit dans ces trois villes certaines choses
08:48qu'on vivait autrefois dans des pays d'Amérique du Sud.
08:51Donc ça, c'est un vrai sujet.
08:54La propreté, qui n'est pas toujours la priorité
08:58des maires de ces villes.
09:00Et puis enfin, la fiscalité,
09:03avec des villes qui sont avec une fiscalité record,
09:06où on dépasse largement les 50-60% d'imposition
09:10si on cumule toutes les différentes taxes.
09:12Oui, au global. Bon, très bien.
09:14Donc on comprend peut-être ce...
09:15Allez, pas encore le décrochage,
09:17mais c'est vrai qu'on passe derrière Madrid-Milan.
09:20Alors maintenant, ce qui est intéressant quand même,
09:22si on revient sur Paris,
09:24c'est que malgré ça, c'est une ville accueillante
09:27pour les étrangers qui reste très forte
09:29avec cette architecture qu'on connaît,
09:31cet art de vivre qui nous reste encore.
09:33Et du coup, je dirais qu'aujourd'hui,
09:36on voit quand même que c'est une ville
09:38où il y a toujours une forte présence d'étrangers.
09:41On fait plus de 50% de nos ventes dans le Marais
09:45à une clientèle étrangère,
09:46avec les Américains en tête.
09:48Et puis, le Saint-Germain-des-Prés
09:50ou d'autres quartiers du centre de Paris
09:53sont très prisés par la clientèle étrangère.
09:55Bon, petit passage, petit appel
09:57au futur maire de Paris,
09:59pour redonner du lustre à notre belle capitale.
10:02Merci Thibaut de Saint-Vincent.
10:03Je rappelle que c'est le président de Marthe.
10:05A bientôt sur Smartymo.
10:06Merci bien.
10:11Tout de suite dans Smartymo,
10:13on va voir comment la logistique et le résidentiel
10:15continuent à attirer le marché
10:17à l'inverse du bureau qui est toujours à la peine.
10:19On discute avec d'autres invités.
10:21C'est un spécialiste qui a été en Américourt.
10:22Bonjour.
10:23Bonjour.
10:23Vous êtes directeur de l'immobilier chez Etio,
10:26avec un Y.
10:27Absolument.
10:28Etio qui est un AMO, un cabinet de conseil.
10:31Avec vous, justement, on va discuter
10:33de ce nouvel environnement.
10:35Il faut s'adapter, il faut être agile.
10:36Vous venez de rejoindre ce poste
10:39de directeur de l'immobilier chez Etio.
10:40Un petit mot, justement, sur l'ADN de cette marque.
10:43Déjà, pour l'histoire d'Etio,
10:46c'est l'aventure d'Alexandre Serlin
10:49qui est issue du monde de l'immobilier logistique
10:52et qui a voulu répondre à un besoin,
10:54une problématique,
10:56constatant que ses clients
10:58n'avaient pas d'accompagnement
11:00et d'expertise pour les accompagner
11:02sur leurs problématiques immobilières.
11:05Donc, il a créé en 2012 Etio,
11:08qui est aujourd'hui un cabinet de conseil
11:09en assistant sa maîtrise d'ouvrage,
11:11un cabinet indépendant,
11:12qui a d'abord développé son expertise
11:15autour de la logistique,
11:16puis qui l'a étendu sur l'immobilier de bureau,
11:19le résidentiel, l'hôtellerie.
11:21Et puis, qui a également élargi le conseil
11:25pour sortir de l'immobilier,
11:27pour rentrer à l'intérieur de la boîte logistique,
11:29sur la supply chain,
11:30et puis également sur tout ce qui est environnement durable.
11:35Alors, ça paraît assez évident aujourd'hui,
11:36étant dans mes cours,
11:37parler de logistique,
11:38sauf que c'est vrai qu'en 2010-2012,
11:40c'était pas si évident,
11:43on ne parlait même pas de classe d'actifs,
11:44c'était vraiment quelque chose de très petit
11:45qui a explosé ces dernières années.
11:47Absolument.
11:49On le voit avec tout l'impact
11:51qu'ont pu avoir des leaders comme Amazon,
11:53qui ont entraîné la diversification du marché,
11:57et une spécialisation accrue
11:59pour délivrer plus rapidement.
12:02Ça a nécessité toute une automatisation,
12:05et du coup, une réimplantation
12:08de bâtiments logistiques sur tout le territoire.
12:11Oui.
12:11Alors, on parle beaucoup, effectivement,
12:12des géants américains,
12:13sauf qu'il y a aussi les géants du e-commerce chinois,
12:15qui arrivent aujourd'hui,
12:16et qui vont peut-être faire un autre relais.
12:18Ce qui vous a plu, justement,
12:20pour rejoindre l'aventure Etio,
12:23qu'est-ce que c'est ?
12:23C'est les valeurs ?
12:24C'est l'engagement ?
12:25C'est cet ADN, justement ?
12:26Absolument.
12:27Dans l'ADN d'Etio,
12:30il y a ce que vous évoquiez tout à l'heure,
12:32cette notion d'agilité.
12:34Et l'agilité fait que
12:36tous les process, aujourd'hui,
12:38sont maîtrisés chez Etio
12:39autour de l'immobilier,
12:41mais encore sur un des aspects plus larges,
12:43puisqu'on a toute cette partie d'accompagnement
12:48autour du développement durable
12:50et l'intralogistique à l'intérieur de la boîte.
12:53Oui.
12:54On parle beaucoup d'intelligence artificielle,
12:55à peu près,
12:56sur toutes les activités,
12:59tous les métiers qui seraient disruptés.
13:01Est-ce que, justement,
13:03dans le bâtiment,
13:04dans la logistique,
13:05alors on sait qu'à l'intérieur,
13:06il y a beaucoup d'intelligence artificielle,
13:07mais pour concevoir ces bâtiments,
13:09est-ce qu'on fait appel à l'IA ?
13:10Alors, on peut se faire accompagner par de l'IA
13:12pour automatiser un certain nombre de process,
13:16mais aujourd'hui,
13:17ce ne sont pas les robots
13:17qui vont construire nos bâtiments,
13:19donc on a encore un peu de temps devant nous.
13:20Mais je profite de votre question
13:23pour annoncer un axe de développement
13:27de chez Etio pour cette année 2026,
13:30puisqu'on va créer une équipe dédiée
13:33au data center,
13:36qui viendra s'appuyer sur les compétences
13:39et les expertises qu'on peut avoir
13:40dans le secteur de la logistique
13:41ou de l'industrie,
13:42tout le volet environnement durable
13:45et avec une équipe d'acteurs dédiés
13:46pour pouvoir accompagner
13:48des maîtres d'ouvrage
13:49sur le déploiement de data center
13:51le plus green possible.
13:52Accompagner cette révolution technologique,
13:55on n'en est qu'aux prémices.
13:57Gaëtan Demécourt,
13:57une question d'actualité,
13:59on sait qu'on est à moins d'un mois
14:00maintenant des élections municipales,
14:02est-ce que ça a un impact sur votre activité ?
14:05Parce qu'on sait qu'en général,
14:06sur l'immobilier,
14:06sur les édentiels en particulier,
14:07ça peut bloquer.
14:08Est-ce que dans votre cas,
14:09ça bloque également ?
14:11Alors, deux choses.
14:12Pour Etio,
14:13on fait à peu près 75% de notre activité
14:16dans le secteur privé
14:18et puis 25% dans le public.
14:20Effectivement,
14:22le contexte des élections municipales
14:25impacte notre activité.
14:27Dans un premier temps,
14:28ça a eu un effet catalyseur,
14:29puisque un certain nombre de collectivités,
14:32décideurs locaux ont décidé,
14:34enfin,
14:34ont eu la volonté
14:35d'accélérer le mouvement
14:37pour pouvoir lancer des opérations.
14:39Là,
14:40on est dans un entre-deux,
14:41mais ça va repartir après les élections.
14:43Et puis,
14:45le marché ne s'est pas arrêté pour autant.
14:47Les investisseurs continuent
14:48d'étudier de nouvelles opportunités.
14:50Donc,
14:50on a toujours de l'activité soutenue
14:53malgré cette période d'élection.
14:55Voilà,
14:55donc pause en ce moment
14:56et peut-être fait un petit rebond.
14:58Juste après,
14:59vous êtes positionné quoi
15:01sur les transactions dites
15:02CORE+,
15:03aujourd'hui ?
15:03Alors,
15:04on couvre vraiment
15:06un scope très large
15:07de transactions,
15:08puisqu'on intervient
15:09depuis des phases d'acquisition,
15:11sur les due diligence,
15:12ou encore,
15:13sur des études de faisabilité
15:15ou de programmation,
15:16jusqu'à la livraison du bâtiment.
15:18Donc,
15:18sur le marché CORE+,
15:20il y a toujours de l'activité,
15:22même si aujourd'hui,
15:23on constate que nos maîtres d'ouvrage
15:26souhaitent davantage
15:27de création de valeur
15:28et du coup,
15:30on a besoin d'un accompagnement
15:31et d'expertise
15:32pour pouvoir sélectionner
15:34les projets immobiliers
15:35qui seront en mesure
15:36de pouvoir
15:39donner cette rentabilité maximale.
15:41Bien sûr.
15:42Est-ce que vous sentez quand même
15:43une reprise ?
15:44On a dit,
15:44voilà,
15:45depuis 2-3 ans,
15:46on était un petit peu
15:47dans le marasme,
15:48notamment au niveau des bureaux,
15:50la logistique toujours
15:51en plein boom,
15:52quoique il y a eu tellement
15:53d'investissements
15:53que peut-être ça cape un peu,
15:55et puis le résidentiel
15:56serait en train de repartir.
15:57Qu'en pensez-vous ?
15:58Alors,
15:59déjà,
15:59effectivement,
16:01quand on a eu cette remontée
16:03des taux d'intérêt
16:05qui a été brutale et forte,
16:08la conséquence,
16:08c'est que ça a arrêté le neuf,
16:10notamment dans la partie résidentielle
16:12et puis dans la partie tertiaire également.
16:17le marché reprend,
16:19mais de façon différenciée,
16:20avec des projets qui sont plus petits,
16:23des projets qui crachent davantage de valeur
16:26et puis des localisations aussi
16:30qui sont différentes.
16:31Et à côté de ça,
16:32on a toujours des classes d'actifs
16:33qui continuent à bien fonctionner,
16:36tels que le retail park,
16:39tels qu'également le self-storage,
16:41la logistique qui continuent à fonctionner
16:43puisqu'aujourd'hui,
16:44on a des bâtiments
16:45qui ont besoin
16:46de se remettre au goût du jour.
16:49On en parlait un petit peu tout à l'heure.
16:51Et du coup,
16:52les standards ont changé
16:54et du coup,
16:55il faut accompagner
16:57cette évolution
16:58vers du plus et du mieux.
17:00Oui,
17:00on pense justement
17:00aux retail parks,
17:01parfois un peu vieillissants,
17:03il faut les repimper,
17:04faire quelque chose d'attractif
17:05pour les populations.
17:07Oui,
17:07pour les retail parks,
17:08pour la logistique également,
17:09on accompagne un maître d'ouvrage
17:11sur deux plateformes
17:13dans le sud de l'Oise
17:14pour les remettre
17:16aux standards
17:17les plus élevés aujourd'hui.
17:18Les bureaux,
17:19ils doivent faire aussi
17:20ce travail
17:21de transformation
17:23dans le sens
17:24plus de sobriété,
17:25de rénovation également ?
17:26Alors ça,
17:27c'est un enjeu,
17:27il y a un enjeu long terme
17:28sur le bureau
17:29pour pouvoir éviter
17:31de se retrouver
17:31dans la situation
17:32dans laquelle on est
17:33avec des taux de vacances
17:35alors qu'ils sont variables
17:37autour de 6%
17:38si on prend la moyenne
17:41régionale
17:42hors Ile-de-France
17:43et puis aux alentours
17:44de 11%
17:44en Ile-de-France
17:45avec une grande disparité.
17:48Donc effectivement,
17:49un des enjeux aujourd'hui
17:51c'est de refaire revenir
17:52les travailleurs
17:53au bureau
17:53et du coup,
17:56ça nécessite
17:57de repenser
17:57l'usage des bureaux
17:58qu'on peut avoir aujourd'hui
17:59et donc là aussi
18:01de nouveaux aménagements,
18:02de nouveaux services
18:03et donc de nouvelles opportunités.
18:04J'ai une dernière question
18:06pour vous,
18:06c'est tout simplement
18:07comment vous voyez
18:07cette année 2026 ?
18:09Alors, à commencer
18:09sur les chapeaux d'euros
18:10on imagine,
18:11très bon démarrage
18:12sur la logistique,
18:13sur le résidentiel,
18:15sur le reste de l'année ?
18:16Alors, effectivement,
18:17on a eu chez ITIO
18:18notamment un très bon début d'année
18:19avec notamment
18:21des gros portefeuilles
18:22en logistique,
18:23en résidentiel
18:23qui sont rentrés chez nous.
18:27Je le disais,
18:28cette année 2026,
18:30c'est un enjeu fort
18:31autour de la création
18:32de valeur.
18:33du coup,
18:34la nécessité
18:37d'avoir un accompagnement accru
18:39et puis le dernier point,
18:40c'est ce que j'évoquais
18:40tout à l'heure également,
18:41les data centers,
18:43un enjeu fort
18:45pour l'utilisation
18:46des données
18:47et des enjeux environnementaux
18:49qu'il peut y avoir autour.
18:50Donc, nous serons là.
18:52Oui, avec une montée en charge
18:54des données,
18:55fois deux,
18:55fois quatre.
18:56C'est considérable
18:57ce qu'on attend.
18:58Absolument.
18:58Là, on envisage
19:00de quadrupler
19:01la puissance
19:03d'un data center
19:05installé aujourd'hui
19:06en France.
19:07On a une électricité
19:09à bas coût
19:11et décarbonée.
19:11Donc,
19:12on a toutes les raisons
19:14d'y arriver en France.
19:15Voilà,
19:15c'est un de nos atouts.
19:16Il faut en disposer
19:17et en profiter
19:18de ce parc nucléaire.
19:19Merci Gaëtan,
19:20Gaëtan Namikour.
19:21Je rappelle que vous êtes
19:21directeur de l'immobilier
19:22chez Etio.
19:23À très bientôt
19:24dans Smartimo.
19:24Merci beaucoup.
19:30On se pose la question
19:31dans Smartimo.
19:31Est-ce que le bureau
19:33séduit à nouveau ?
19:34C'est la question
19:34qu'on va poser
19:35à notre invité.
19:36C'est un expert
19:36de la fabrique de la vie
19:37sur les bureaux,
19:38sur le résidentiel,
19:39sur le commerce.
19:40Arnaud Guénoc,
19:40bonjour.
19:41Bonjour.
19:42Vous êtes directeur général
19:43de AG Real Estate
19:44et avec vous,
19:45on va voir justement
19:46un point sur votre activité
19:47et puis aussi
19:48qu'avec peut-être
19:49la fin du télétravail,
19:51en tout cas la fin annoncée,
19:53les gens reviennent
19:53petit à petit au bureau.
19:54On va voir si c'est un effet.
19:55Mais tout d'abord,
19:56un petit mot justement
19:56de AG Real Estate
19:57pour ceux qui ne connaissent
19:58pas votre groupe.
19:59Oui, alors la société
20:01AG Real Estate
20:01est la filiale immobilière
20:03d'AG Insurance,
20:04première compagnie
20:05d'assurance belge.
20:06Donc en tant que filiale
20:08immobilière d'une compagnie
20:09d'assurance,
20:09notre premier métier
20:10est bien sûr
20:11la gestion d'actifs
20:12avec un portefeuille
20:14bureau important,
20:15mais également
20:15de la logistique
20:16et des centres commerciaux.
20:17C'est un portefeuille
20:18qui représente
20:19à peu près
20:206 milliards d'actifs
20:21en environ 11%
20:22de la valeur
20:24des actifs
20:25d'AG Insurance,
20:26donc une exposition
20:27importante en immobilier,
20:28ce qui témoigne
20:29de la confiance
20:30de notre actionnaire
20:31envers notre structure.
20:34Mais nous sommes également
20:35un acteur
20:36assez diversifié
20:37en immobilier.
20:38On est,
20:38ce que je disais,
20:39gestionnaire d'actifs,
20:40on est également
20:41promoteur,
20:42promoteur en bureau,
20:44en résidentiel,
20:45en centres commerciaux.
20:46Ce n'est pas évident
20:46en ce moment le promoteur,
20:48on voit qu'il y a pas mal
20:48de vos confrères
20:50qui ont mis la clé
20:51sous la porte
20:51dans les deux,
20:52trois dernières années.
20:53Oui, alors ce n'est pas
20:53effectivement la période
20:55la plus évidente.
20:57Nous, on a la chance
20:58d'avoir un groupe
20:59solide au-dessus de nous
21:00en tant qu'une compagnie
21:02d'assurance,
21:04ce qui nous permet
21:05de passer aussi
21:06cette période
21:07un peu plus compliquée.
21:08Et puis,
21:08on n'est pas
21:11monoproduits,
21:11ce que je disais,
21:12nous sommes promoteurs
21:13mais également
21:13gestionnaires d'actifs.
21:14On réalise aussi
21:15de nombreux PPP,
21:17partenariats publics-privés
21:18en Belgique.
21:18On a réalisé
21:19plus de 200 écoles
21:20en Flandre
21:21pour un montant
21:23de plus d'un milliard cinq.
21:24Et nous sommes également
21:25opérateurs de parking
21:26sous la marque
21:27Interparking,
21:28présent en Belgique,
21:30en France,
21:30et également opérateurs
21:32de résidence senior
21:33sous la marque Anima,
21:34ce qui nous permet
21:35effectivement
21:35d'avoir différents métiers.
21:37On a l'impression
21:37que c'est la clé d'ailleurs,
21:38la diversification
21:39pour passer les chocs,
21:40notamment le choc
21:42de l'immobilier
21:42qu'on a connu
21:43ces dernières années.
21:44Ah oui, complètement.
21:45Oui, oui.
21:45Je pense que les opérateurs
21:47qui sont monoproduits
21:48ont souffert.
21:49Alors justement,
21:50vous continuez
21:51les projets,
21:52notamment vous êtes
21:53en cours d'acquisition
21:53de nouveaux projets.
21:55Est-ce que vous pouvez
21:56nous en parler ?
21:56On va du côté
21:57tout d'abord
21:58de Paris.
21:58Paris 13.
21:59Oui, on vient de...
22:01On essaye d'être
22:01effectivement actifs
22:02dans cette période.
22:03Ce que je disais,
22:04c'est qu'une de nos forces,
22:05c'est les fonds propres,
22:07l'accès aux fonds propres
22:08de la part de notre actionnaire.
22:09Donc, on essaye
22:10d'être actifs
22:11et on vient de signer
22:13une promesse de vente
22:14la semaine dernière
22:15sur une nouvelle opération,
22:17donc opération Valuade
22:18dans Paris 13e,
22:20opération mixte,
22:22résidentiel bureau
22:23d'environ 10 000 m2,
22:25qui prévoit le développement
22:26d'environ 1 500 m2
22:28de résidentiel
22:29et le reste en tertiaire.
22:30Donc, on trouve encore
22:31du foncier dans Paris ?
22:32Du foncier,
22:33ce sont des actifs
22:34à restructurer,
22:35mais oui,
22:36il y a encore des actifs
22:38et des opérations
22:39Valuade dans Paris.
22:40C'est une opération intéressante
22:42sur laquelle on se positionne
22:44avec un permis déjà obtenu,
22:46donc pas de risque administratif,
22:47ce qui permet aussi
22:48de déployer cette opération
22:49rapidement,
22:50ce qui est un point positif
22:51pour le TRI,
22:53puisqu'on est attentif
22:55au TRI des opérations.
22:57Et c'est une opération
22:58qui a de fortes ambitions
22:59environnementales,
23:01évidemment,
23:02ce qui est un de nos critères
23:03importants.
23:04Donc, conservation du bâti
23:06existant au maximum
23:07avec des surélévations
23:08et des extensions
23:09en structure bois,
23:11une forte végétalisation
23:13du programme.
23:14Mais ce qui est également
23:14intéressant dans ce programme
23:15et ce qui a séduit
23:16notre actionnaire,
23:17c'est une forte connotation sociale.
23:19Quand je dis
23:20connotation sociale,
23:21parce qu'on met souvent
23:21l'accent sur l'environnement
23:23des opérations,
23:24c'est qu'on va réaliser
23:25des bureaux
23:25pour une fondation
23:28d'intérêt public
23:29liée à la santé,
23:31qui va se faire
23:32se porter acquéreur
23:32de ces bureaux
23:33sur environ
23:343000 m2.
23:35On va également réaliser
23:37des bureaux
23:37pour GRDF,
23:41donc utilité publique.
23:43Et on va réaliser
23:44de nombreux logements sociaux
23:46et des logements aussi
23:47pour le personnel hospitalier.
23:49C'est la norme,
23:49de toute façon,
23:50un petit peu aujourd'hui.
23:51On focalise aussi
23:52sur une opération
23:53à Bordeaux.
23:54Oui.
23:54Alors là,
23:55on est en exclusivité
23:56et on espère
23:57pouvoir signer
23:58la promesse de vente
23:59dans les prochaines semaines.
24:01Donc,
24:01opération mixte,
24:02encore une opération
24:03valuade,
24:04c'est la restructuration
24:05d'un immeuble
24:05des années 70,
24:07situé en plein centre
24:09du cœur historique
24:10de Bordeaux.
24:11Et donc là,
24:12nous allons réaliser
24:12une opération mixte,
24:15bureau,
24:16hôtel.
24:17Ce qui témoigne
24:18de notre volonté
24:19de continuer
24:19à développer du bureau
24:20et du bureau en blanc.
24:22C'est ce que je voulais
24:22vous dire justement,
24:23puisque c'est vrai
24:24que beaucoup nous disent
24:25voilà,
24:26le bureau s'est terminé.
24:28Alors,
24:28sauf vraiment
24:28dans le QCA,
24:30le quartier central
24:31des affaires à Paris,
24:32on voit qu'il y a
24:32cette dichotomie
24:33entre l'hypercentre
24:34qui est toujours privilégié
24:35et puis la périphérie.
24:37Quel est votre regard,
24:38Arnaud Guénogne,
24:39justement sur ce bureau ?
24:40Vous,
24:40vous y croyez ?
24:41Nous,
24:41on continue à y croire,
24:42oui.
24:43Regardez,
24:44tous les jours,
24:44on va au bureau,
24:45il y a toujours
24:46la nécessité d'avoir du bureau.
24:47Ce qui est certain,
24:48c'est que le Covid
24:49et le télétravail,
24:50la mise en place
24:51du télétravail
24:51ont un peu modifié
24:53la recherche
24:54et la demande
24:55des utilisateurs.
24:56Également,
24:57la recherche des talents
24:58qui était importante
25:00ces dernières années
25:01et donc,
25:02les entreprises
25:02voulaient des bureaux
25:04plus prime,
25:05mieux localisés
25:05et rechercher
25:07la centralité.
25:08Ce qui fait qu'on a vu
25:09un marché très hétérogène
25:10avec une très forte dynamique
25:12sur Paris-Centre
25:13et certains marchés
25:15totalement sinistrés
25:16comme la première
25:17couronne nord
25:18ou la péridéfense.
25:20On sent quand même
25:21aujourd'hui...
25:22Est-ce que la tendance
25:23est en train
25:23de s'infléchir ?
25:25S'infléchir
25:26ou s'inverser,
25:27peut-être pas,
25:27mais elle est en train
25:28de changer un petit peu.
25:30On voit quand même
25:31que les utilisateurs
25:32ont du mal
25:33à payer des loyers
25:34à plus de 1000 euros
25:35et ce qu'on commence
25:37à apercevoir,
25:38finalement,
25:38c'est une légère
25:39augmentation
25:40de l'offre
25:41dans Paris,
25:43des valeurs locatives
25:44qui ont tendance
25:44à stagner
25:45voire baisser
25:46avec des mesures
25:47d'accompagnement
25:47qui baissent également.
25:49Donc,
25:49on commence à atteindre
25:50un plafond de verre
25:51et des entreprises
25:51qui aujourd'hui
25:52sont peut-être
25:53moins à la recherche
25:53de ces talents
25:54parce qu'elles vivent
25:57aussi une situation
25:57économique compliquée
25:59et qui commencent
26:00à faire attention
26:01à ces loyers.
26:02Et c'est un petit peu
26:02finalement aussi,
26:03nous,
26:04notre stratégie,
26:05c'est qu'on continue
26:06à être sélectif
26:07sur la localisation,
26:08c'est ce qu'il y a
26:09de plus important
26:09dans le bureau,
26:10mais on regarde
26:12dans Paris,
26:13également en dehors
26:13du QCA,
26:14c'est le cas
26:15dans notre opération
26:16du 13e,
26:17opération qu'on va
26:18développer demain,
26:19c'était le cas hier
26:20avec une opération
26:21qu'on a livrée
26:22Place de la Nation
26:23et qu'on a louée
26:24à 650 euros
26:26à la société Citeo
26:27et puis,
26:28cette année,
26:29on va livrer également
26:30une opération
26:31dans le 18e
26:32à côté du quartier
26:33Jules Geoffrin,
26:345000 m2
26:34de bureaux
26:35qui sont restructurés,
26:37ce que l'on développe
26:40avec le bureau
26:41d'architecture intérieure
26:43ASL,
26:43Atelier Saint-Lazare.
26:44On reste quand même
26:45dans Paris.
26:46On reste dans Paris,
26:47mais on reste sur des opérations
26:49avec des loyers
26:50autour de 600-650 euros.
26:52650 euros,
26:53c'est finalement
26:53le prix d'il y a quelques années
26:55de la périphérie
26:56où il fallait aller
26:57déjà en première couronne.
26:59Là, on est sur les extérieurs,
27:00Paris 13 nations,
27:01mais finalement,
27:02on reste dans Paris.
27:03On reste dans Paris
27:04avec un spread
27:05qui est quand même
27:07significatif
27:07par rapport au QCA
27:08où on va être
27:09entre 900 000
27:10voire plus de 1 000 euros
27:11pour les meilleurs actifs
27:13et les mieux localisés.
27:14Voilà.
27:15Un dernier mot
27:15sur vos perspectives
27:16pour 2026
27:17qu'on va envoyer
27:18cette année ?
27:19Je pense que cette année
27:20va encore être calme
27:21en termes de transactions
27:24à l'investissement.
27:25Nous, on a néanmoins
27:27un gros programme
27:27de cession
27:28puisque chaque année,
27:29notre actionnaire
27:30nous demande de réaliser
27:31à peu près pour 100 millions
27:32de plus-values
27:32sur la France et la Belgique.
27:36Je pense que les transactions
27:37vont être encore calmes.
27:38Nous, on va se focaliser
27:39sur ces deux acquisitions,
27:41sur la localisation
27:43de nos actifs en cours
27:44puisqu'on a des actifs
27:46à louer
27:46donc ça va être
27:48nos enjeux principaux
27:49et puis on va rester
27:50attentifs
27:51à certaines opportunités
27:53s'il y en a.
27:54Voilà, sur Paris,
27:55sur Lyon,
27:55les grandes villes ?
27:56Paris et puis les grandes villes,
27:58sur les grandes villes,
27:59grandes métropoles
27:59telles que Lille,
28:00Lyon,
28:02Bordeaux,
28:02on se focalise
28:03sur l'hypercentre
28:04et le QCA.
28:05Voilà, on l'a compris,
28:06le bureau n'est pas mort.
28:07Merci Arnaud Guénard,
28:09je rappelle que vous êtes
28:10directeur général
28:11de AG Real Estate.
28:13Cette émission touche à sa fin,
28:15merci de nous avoir suivis,
28:16on se retrouve très prochainement
28:17pour un nouveau numéro 1
28:18de Smartimo.
28:19A très bientôt.
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