00:12On se pose la question dans Smartimo, est-ce que le bureau séduit à nouveau ?
00:16C'est la question qu'on va poser à notre invité, c'est un expert de la fabrique de la
00:19vie, sur les bureaux, sur le résidentiel, sur le commerce, Arnaud Guénoc.
00:22Bonjour.
00:23Bonjour.
00:24Vous êtes directeur général de AG Real Estate et avec vous on va voir justement un point sur votre activité.
00:29Et puis aussi qu'avec peut-être la fin du télétravail, en tout cas la fin annoncée, les gens reviennent
00:35petit à petit au bureau, on va voir si ça a un effet.
00:37Mais tout d'abord un petit mot justement de AG Real Estate pour ceux qui ne connaissent pas votre groupe.
00:41Oui, alors la société AG Real Estate est la filiale immobilière d'AG Insurance, première compagnie d'assurance belge.
00:48Donc en tant que filiale immobilière d'une compagnie d'assurance, notre premier métier est bien sûr la gestion d
00:53'actifs,
00:54avec un portefeuille bureau important, mais également de la logistique et des centres commerciaux.
00:59C'est un portefeuille qui représente à peu près 6 milliards d'actifs, environ 11% de la valeur des
01:06actifs d'AG Insurance,
01:08donc une exposition importante en immobilier, ce qui témoigne de la confiance de notre actionnaire envers notre structure.
01:16Mais nous sommes également un acteur assez diversifié en immobilier.
01:20On est, ce que je disais, donc gestionnaire d'actifs, on est également promoteur, promoteur en bureau, en résidentiel, en
01:27centres commerciaux.
01:28C'est pas évident en ce moment, le promoteur, on voit qu'il y a pas mal de vos confrères
01:31qui ont mis la clé sur la porte dans les deux, trois dernières années.
01:35Oui, alors ce n'est pas effectivement la période la plus évidente.
01:39Nous, on a la chance d'avoir un groupe solide au-dessus de nous, en tant que compagnie d'assurance,
01:46donc ce qui nous permet de passer aussi cette période un peu plus compliquée.
01:49Et puis, on n'est pas monoproduits, ce que je disais, nous sommes promoteurs, mais également gestionnaires d'actifs.
01:56On réalise aussi de nombreux PPP, partenariats publics-privés en Belgique.
02:00On a réalisé plus de 200 écoles en Flandre, pour un montant de plus d'un milliard cinq.
02:06Et nous sommes également opérateurs de parking sous la marque Interparking, présent en Belgique, en France,
02:12et également opérateurs de résidence senior sous la marque Anima, ce qui nous permet effectivement d'avoir différents métiers.
02:19On a l'impression que c'est la clé, d'ailleurs, la diversification pour passer les chocs,
02:22notamment le choc de l'immobilier qu'on a connu ces dernières années.
02:26Ah oui, complètement, oui, oui.
02:27Je pense que les opérateurs qui sont monoproduits ont souffert.
02:31Alors justement, vous continuez les projets, notamment vous êtes en cours d'acquisition de nouveaux projets.
02:37Est-ce que vous pouvez nous en parler ? On va du côté tout d'abord de Paris, Paris 13.
02:41Oui, on essaye d'être effectivement actifs dans cette période.
02:45Ce que je disais, c'est qu'une de nos forces, c'est les fonds propres, l'accès aux fonds
02:50propres de la part d'un actionnaire.
02:51Donc on essaye d'être actifs et on vient de signer une promesse de vente la semaine dernière sur une
02:58nouvelle opération,
02:59donc opération Value Ad, dans Paris 13e, opération mixte, résidentiel bureau d'environ 10 000 m2,
03:06qui prévoit le développement d'environ 1 500 m2 de résidentiel et le reste en tertiaire.
03:12Donc on trouve encore du foncier dans Paris ?
03:14Du foncier, ce sont des actifs à restructurer, mais oui, il y a encore des actifs et des opérations Value
03:21Ad dans Paris.
03:22C'est une opération intéressante sur laquelle on se positionne avec un permis déjà obtenu,
03:28donc pas de risque administratif, ce qui permet aussi de déployer cette opération rapidement,
03:32ce qui est un point positif pour le TRI, puisqu'on est attentif au TRI des opérations.
03:38Et c'est une opération qui a de fortes ambitions environnementales, évidemment, ce qui est un de nos critères importants.
03:46Donc conservation du bâti existant au maximum, avec des surélévations et des extensions en structure bois,
03:53une forte végétalisation du programme.
03:55Mais ce qui est également intéressant dans ce programme et ce qui a séduit notre actionnaire,
03:59c'est une forte connotation sociale.
04:01Quand je dis connotation sociale, puisqu'on met souvent l'accent sur l'environnement des opérations,
04:06c'est qu'on va réaliser des bureaux pour une fondation d'intérêt public liée à la santé,
04:13qui va se porter acquéreur de ces bureaux sur environ 3000 m².
04:17On va également réaliser des bureaux pour GRDF, donc utilité publique,
04:25et on va réaliser de nombreux logements sociaux et des logements aussi pour le personnel hospitalier.
04:30C'est la norme, de toute façon, un petit peu aujourd'hui.
04:33On focalise aussi sur une opération à Bordeaux.
04:36Oui, alors là, on est en exclusivité et on espère pouvoir signer la promesse de vente dans les prochaines semaines.
04:43Donc, opération mixte, encore une opération valuade, c'est la restructuration d'un immeuble des années 70,
04:49situé en plein centre du cœur historique de Bordeaux.
04:53Et donc là, nous allons réaliser une opération mixte, bureau-hôtel.
04:59Ce qui témoigne de notre volonté de continuer à développer du bureau et du bureau en blanc.
05:04C'est ce que je voulais vous dire, justement, puisque c'est vrai que beaucoup nous disent, voilà, le bureau,
05:08c'est terminé.
05:09Alors, sauf vraiment dans le QCA, le quartier central des affaires à Paris.
05:14On voit qu'il y a cette dichotomie entre l'hypercentre, qui est toujours privilégié, et puis la périphérie.
05:19Quel est votre regard, Arnaud Guénoc, justement, sur ce bureau ? Vous, vous y croyez ?
05:23Nous, on continue à y croire, oui.
05:25Regardez, tous les jours, on va au bureau, il y a toujours la nécessité d'avoir du bureau.
05:29Ce qui est certain, c'est que le Covid et le télétravail, la mise en place du télétravail,
05:33ont un peu modifié la recherche et la demande des utilisateurs.
05:39Également, la recherche des talents, qui était importante ces dernières années.
05:43Et donc, les entreprises voulaient des bureaux plus prime, mieux localisés, et rechercher la centralité.
05:50Ce qui fait qu'on a vu un marché très hétérogène, avec une très forte dynamique sur Paris-Centre,
05:55et certains marchés totalement sinistrés, comme la première couronne nord ou la péridéfense.
06:02On sent quand même, aujourd'hui...
06:04Est-ce que la tendance est en train de s'infléchir ?
06:06Alors, s'infléchir ou s'inverser, peut-être pas, mais elle est en train de changer un petit peu.
06:12On voit quand même que les utilisateurs ont du mal à payer des loyers à plus de 1000 euros.
06:18Et ce qu'on commence à apercevoir, finalement, c'est une légère augmentation de l'offre dans Paris.
06:24Des valeurs locatives qui ont tendance à stagner, voire baisser,
06:28avec des mesures d'accompagnement qui baissent également.
06:31Donc, on commence à atteindre un plafond de verre,
06:33et des entreprises qui, aujourd'hui, sont peut-être moins à la recherche de ces talents,
06:36parce qu'elles vivent aussi une situation économique compliquée,
06:41et qui commencent à faire attention à ces loyers.
06:44Et c'est un petit peu, finalement, aussi, nous, notre stratégie.
06:48C'est qu'on continue à être sélectif sur la localisation.
06:50C'est ce qu'il y a de plus important dans le bureau.
06:52Mais on regarde dans Paris, également en dehors du QCA.
06:56C'est le cas dans notre opération du 13e, opération qu'on va développer demain.
07:01C'était le cas hier avec une opération qu'on a livrée Place de la Nation,
07:05et qu'on a louée à 650 euros à la société Citeo.
07:09Et puis, cette année, on va livrer également une opération dans le 18e,
07:14à côté du quartier Jules Geoffrin.
07:165 000 m2 de bureaux qui sont restructurés,
07:19que l'on développe avec le bureau d'architecture intérieure ASL, Atelier Saint-Lazare.
07:26On vous reste quand même dans Paris ?
07:28On reste dans Paris, mais on reste sur des opérations avec des loyers autour de 600-650 euros.
07:34650 euros, c'est finalement le prix d'il y a quelques années de la périphérie,
07:38où il fallait aller déjà en première couronne.
07:41Là, on est sur les extérieurs, Paris 13 nations, mais finalement, on reste dans Paris.
07:45On reste dans Paris avec un spread qui est quand même significatif par rapport au QCA,
07:50où on va être entre 900 000, voire plus de 1 000 euros pour les meilleurs actifs et les mieux
07:56localisés.
07:56Voilà, un dernier mot sur vos perspectives pour 2026, comment vous voyez cette année ?
08:01Je pense que cette année va encore être calme en termes de transactions à l'investissement.
08:07Nous, on a néanmoins un gros programme de cession,
08:10puisque chaque année, notre actionnaire nous demande de réaliser à peu près pour 100 millions de plus-values,
08:15donc sur la France et la Belgique.
08:18Je pense que les transactions vont être encore calmes.
08:20Nous, on va se focaliser sur ces deux acquisitions,
08:24sur la localisation de nos actifs en cours, puisqu'on a des actifs alloués,
08:28donc ça va être un de nos enjeux principaux.
08:31Et puis, on va rester attentif à certaines opportunités, s'il y en a.
08:36Voilà, sur Paris, sur Lyon, les grandes villes.
08:38Paris et puis les grandes villes.
08:40Sur les grandes villes, grandes métropoles, telles que Lille, Lyon, Bordeaux,
08:44on se focalise sur l'hypercentre et le QCA.
08:47Eh bien voilà, on l'a compris, le bureau n'est pas mort.
08:49Merci Arnaud Guénac, je rappelle que vous êtes directeur général de AG Real Estate.
08:55Cette émission touche à sa fin.
08:57Merci de nous avoir suivis.
08:58On se retrouve très prochainement pour un nouveau numéro 1 de Smartimo.
09:01A très bientôt.
09:02Sous-titrage Société Radio-Canada
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