00:00 [Générique]
00:04 Et c'est parti pour les clés de l'IMO, le rendez-vous dédié à l'investissement ou à l'acquisition immobilière de Smart Patrimoine.
00:10 Aujourd'hui, un point sur les taux de crédit immobilier en cette fin mars 2024.
00:17 Des taux qui commencent à baisser un petit peu par rapport à ce que l'on a pu connaître en 2023.
00:22 Qu'est-ce que cela nous annonce pour l'année 2024 ? Une question que nous allons poser à Pierre Chapon.
00:27 Bonjour Pierre Chapon.
00:28 Bonjour.
00:28 Bienvenue sur le plateau de Smart Patrimoine. Vous êtes président et cofondateur de Pretto.
00:32 Alors ça y est, on commence à voir des taux de crédit immobilier qui baissent.
00:37 Est-ce qu'on peut parler de baisse ou en tout cas qui se calment un petit peu par rapport à ce qu'on a pu connaître l'année dernière ?
00:42 On peut parler de baisse. On est actuellement à à peu près 3,8 sur 25 ans.
00:48 On était monté au pic vers octobre-novembre 2023 à 4,3 à peu près.
00:53 Donc c'est une baisse d'à peu près 0,5. C'est une baisse très marquée.
00:57 Et comment on explique cette baisse ? Est-ce que c'est en lien avec les questionnements qu'on peut voir à l'heure actuelle sur les baisses de taux des banques centrales ?
01:04 Est-ce que c'est en lien avec des politiques commerciales de banque ?
01:08 Comment est-ce qu'on explique que le contexte redevienne un tout petit peu plus favorable pour les emprunteurs de crédit immobilier aujourd'hui ?
01:14 Alors effectivement, il y a deux effets. Le premier, c'est l'inflation qui baisse.
01:18 Donc des anticipations de baisse de taux des banques centrales.
01:22 En conséquence, les taux longs et notamment les emprunts d'Etat ont déjà baissé assez significativement.
01:28 Donc le coût de refinancement des banques a baissé.
01:32 Conséquence, et c'est le deuxième effet, toutes les banques sont revenues sur le marché.
01:37 Il y avait des banques qui, jusqu'à fin 2023, appuyaient sur le frein de la production de crédit.
01:42 Il n'y en a plus aucune qui est dans cette situation-là. Donc toutes les banques veulent y aller.
01:45 Et donc chaque banque a des conditions plus favorables pour se financer.
01:50 Et en plus, elles sont plus nombreuses à vouloir se battre sur les clients.
01:52 Donc il y a de la concurrence. Donc les crédits se pricent au plus juste.
01:57 Donc une offre plus conséquente qui amène plus de concurrence au sein de l'offre
02:01 et donc qui revient au bénéfice potentiellement de l'emprunteur
02:04 ou peut-être qu'on n'est pas encore jusqu'au bénéfice de l'emprunteur à l'heure actuelle ?
02:08 Alors si, on peut le dire. Il y a un bénéfice pour l'emprunteur.
02:11 Des baisses de taux longs qui se transmettent déjà sur les crédits.
02:17 Et au-delà des taux, c'est aussi le volontarisme des banques pour étudier,
02:22 faire passer les dossiers qui a monté d'un cran. Les banques veulent y aller.
02:26 Et donc quand on est candidat emprunteur, on peut être un peu gonflé de confiance
02:30 puisqu'il y a des solutions.
02:33 Les banques veulent y aller. Est-ce que ça veut dire que les volumes de crédits immobiliers
02:36 augmentent en début d'année 2024 ?
02:39 Alors de toute façon, les volumes qui sont annoncés par la Banque de France
02:43 correspondent aux concrétisations, c'est-à-dire au déplacement, au niveau des signatures notaires.
02:47 Oui, il y a toujours un délai effectivement.
02:48 Exactement, il y a toujours un délai. Donc les chiffres qu'on a vus sur janvier, février et même mars
02:54 vont continuer d'être assez bas. Donc on verra dans la presse que c'est production de crédits
02:58 toujours au plus bas. Néanmoins, si on se projette un petit peu,
03:01 la production de crédits pour le deuxième trimestre pourrait se redresser un petit peu
03:08 puisque là, on observe un peu plus de croissance sur les initiations de dossiers.
03:13 Et est-ce que, parce qu'effectivement on a beaucoup parlé l'année dernière
03:18 de cette hausse du taux de crédit immobilier, mais ça n'était pas le seul frein à la production
03:23 de crédits immobiliers, ou en tout cas au fait que les crédits se réalisent in fine.
03:26 Est-ce que quand même cette respiration qu'on peut voir sur les taux de crédit immobilier
03:31 suffit à redonner une dynamique au marché, ou les normes HTSF qui étaient beaucoup pointées du doigt
03:36 par exemple l'année dernière, continuent elles de bloquer ou de freiner encore l'octroi de crédit immobilier ?
03:41 Alors, c'est un élément la baisse des taux, mais ça ne suffit pas.
03:44 Quand on a des taux qui restent autour de 3,8, il y a quand même pas mal de dossiers
03:49 qui sont bloqués par les normes HTSF, et ça c'est toujours le cas.
03:54 Alors, ça s'amenuise plus les taux baissent, et si ça continue, ce problème va diminuer,
03:59 mais il serait de bon ton quand même d'accompagner la reprise en adoucissant,
04:03 voire en supprimant ces mesures, puisqu'elles n'ont plus lieu d'être avec des taux élevés
04:10 et un marché qui est plutôt mou, alors qu'elles ont été introduites au moment où il y avait un risque de surchauffe
04:16 parce que le marché était dopé par des taux exceptionnellement bas.
04:18 Elles ne sont plus en lien avec le contexte économique, ces normes HTSF, aujourd'hui,
04:22 elles protègent presque trop au risque de contraindre un peu trop l'accès à une résidence principale ou secondaire ?
04:30 Oui, tout à fait. Ces règles, il faut bien s'en rappeler en prenant du recul, elles ont été introduites fin 2019
04:35 avec un contexte où les taux étaient anormalement bas, on était à des taux de 1%,
04:40 et donc, à juste titre, le régulateur se dit qu'on a un phénomène anormal qui peut surstimuler la demande de crédit,
04:49 et donc, attention, il y a peut-être un risque d'endettement supplémentaire un peu trop élevé des ménages.
04:54 Bien sûr, alors que là, la hausse des taux le régule naturellement, c'est ce que vous dites ?
04:57 Exactement, là, aucun agent du marché, aucun emprunteur n'est surstimulé par des taux bas, actuellement, ça me paraît évident.
05:07 Alors, est-ce qu'on reviendra à une situation de taux à 1%, voire moins de 1%, ça semble quand même assez peu probable pour le moment.
05:15 Est-ce que pour autant, sur l'année 2024, on peut s'attendre à voir d'autres baisses de taux et des crédits immobiliers
05:22 qui coûteraient un petit peu moins cher en fin d'année ?
05:24 Oui, alors, effectivement, il y a un consensus sur le fait que la période de taux à 1%, c'est une parenthèse dans l'histoire économique,
05:32 et donc, il ne faut pas se projeter là-dessus. En revanche, nous, on anticipe que les taux vont continuer de baisser,
05:38 peut-être pour rejoindre 3% à la fin de l'année ou au début 2025.
05:43 Donc, il faut quand même accepter de vivre dans un environnement d'emprunts immobiliers à 3%, c'est l'objectif cible, quelque part.
05:51 Oui, alors, je ne sais pas si c'est un objectif, mais se projeter dans un monde comme ça, je pense que ça permet de prendre des bonnes décisions.
05:58 Et ce n'est pas un drame. 3%, ça reste très convenable comparé à d'autres périodes. Là, les prix reculent un petit peu.
06:06 Je ne sais pas combien de temps ça va durer, mais avec des taux qui vont baisser peut-être vers 3, 3,5%,
06:13 des prix qui se calment, qui ont baissé dans pas mal d'endroits par rapport au pic, on est en train de voir des baisses de l'ordre de 10% en fonction de certaines zones,
06:24 des salaires qui ont quand même progressé, embarqués par l'inflation, finalement, la solvabilisation de la demande sur le deuxième semestre 2024,
06:33 elle pourrait être en amélioration. Et donc, se projeter dans un monde où les taux sont à 3%, ce n'est pas une mauvaise nouvelle pour l'achat immobilier.
06:41 – Une dernière question, peut-être un petit peu difficile, parce que personne n'a la réponse aujourd'hui,
06:45 mais est-ce que selon vous, on en arrive quand même en 2024 à un équilibre coût du financement, niveau de prix de l'immobilier,
06:52 qui laisse entrevoir un peu plus de fluidité sur le marché de l'immobilier en 2024, 2025, 2026,
06:58 ou c'est encore trop tôt pour se dire si cet équilibre a été trouvé ?
07:01 – Alors, l'équilibre n'est pas encore là, par contre, si on se projette avec des taux plutôt autour de 3%…
07:09 – Et une stabilité surtout.
07:10 – Et une stabilité. Les prix qui vont montrer une baisse par rapport au pic de 10% et des salaires qui ont progressé,
07:19 on voit bien que là, les acheteurs et les vendeurs pourraient se rencontrer avec ces paramètres-là.
07:26 – Eh bien, souhaitons-le, Pierre Chapon, et on en reparlera dans quelques mois pour constater effectivement l'évolution des taux de crédit immobilier.
07:33 Pierre Chapon, je rappelle que vous êtes président et co-fondateur de Prétaux. Merci beaucoup.
07:36 – Merci.
07:37 – Et quand à nous, on se retrouve tout de suite dans Enjeu patrimoine.
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