00:00Le Figaro Imo vous souhaite une bonne année 2026, alors vous souhaitez acheter dans le neuf ou dans l'ancien, ça tombe bien, on va tout vous dire.
00:08Les projections, les indicateurs, les conseils pratiques, Figaro Imo, c'est parti !
00:16Deux invités sur le plateau de Figaro Imo pour décrypter l'activité des marchés, à la fois du neuf mais aussi de l'ancien,
00:28qu'on est très heureux de recevoir aujourd'hui, en cette nouvelle année 2026, bonne année à tous les deux.
00:33Charles-Marie Nakis, bonjour !
00:35Bonjour Olivier, meilleur vœu !
00:36Meilleur vœu, président du réseau Century 21 France, Didier Bélier-Gagnère, bonjour !
00:42Bonjour Olivier, meilleur vœu aussi !
00:44Meilleur vœu, délégué général de la FPI France, la Fédération des promoteurs immobiliers de France.
00:51Tout à fait !
00:51Alors, tous les deux, on va voir effectivement, à la fois, on va prendre les indicateurs, vos indicateurs sur l'année 2025,
00:59les projections, on va tenter de se projeter sur 2026, à la fois dans l'ancien et le neuf,
01:03mais peut-être en introduction à tous les deux.
01:07En ce début d'année, j'ai envie de vous demander, dans quel état d'esprit êtes-vous ? Charles.
01:11Alors, si j'osais, je dirais très bon, parce que c'est ma nature de dire ça, mais franchement bon, Olivier, vous le savez,
01:18on vient de sortir d'une bonne année dans les transactions dans l'ancien, le marché est donné pour faire 940, 945 000 sessions,
01:27c'est un top 5 des 20 dernières années, donc c'est pour vous situer la tonicité de ce marché 2025,
01:32et puis on est surtout très content parce qu'on sort de deux années et demie très compliquées,
01:37on avait perdu 32% de volumétrie de transactions, donc c'est bien qu'on ait vu un petit peu le bout du tunnel
01:43et 2025 aura fait du bien à tout le monde, donc on est enthousiastes, en tout cas, on est content de cette année 2025,
01:49et puis on s'engage dans 2026 avec autant d'énergie, une confiance mesurée malgré tout,
01:56parce que ça reste des équilibres fragiles, mais en tout cas, le bon esprit est là.
02:01Donc, de l'enthousiasme, alors Didier, dans le 9, l'année 2025 ?
02:07C'est bien plus compliqué puisque l'année 2025 a été très difficile, puisqu'on a encore baissé par rapport à l'année 2024,
02:14je disais, 2024, est-ce un palier ou un plancher ?
02:18Palier, ça veut dire qu'on peut encore descendre, plancher, ça veut dire qu'on peut remonter.
02:21En fait, on était sur un palier, on continue à descendre, on y reviendra sans doute tout à l'heure de façon plus détaillée,
02:27mais bon, malgré cela, l'état d'esprit, c'est combatif.
02:31On est remonté sur notre cheval et on va tout faire, justement, pour faire en sorte que 2026 soit une année meilleure que 2025.
02:38Donc, on est gonflé à bloc.
02:40Très bien, gonflé à bloc, très bien.
02:42Charles, on commence par l'ancien.
02:44Alors, les indicateurs clés à retenir déjà de l'année 2025.
02:47Alors, d'abord, ce qu'il faut retenir de l'année 2025, d'abord, c'est cette capacité incroyable du marché,
02:54la transaction de l'ancien, si vous voulez, de s'auto-réguler.
02:57Vous m'avez souvent entendu dire ça, mais là, il vient d'en faire une démonstration implacable,
03:02parce que les critères, si vous voulez, ont totalement changé.
03:06Les prix avaient beaucoup augmenté dans la période post-Covid.
03:09Les taux, vous l'avez vu, ont beaucoup augmenté à partir de 2022.
03:12Et là, il a retrouvé une vraie situation d'équilibre.
03:14C'est-à-dire, les prix ont baissé, pas tout à fait, pas suffisamment pour compenser les taux,
03:18mais ils ont quand même baissé nettement sur les trois dernières années.
03:21Et puis...
03:21Charles, juste on rappelle que les taux, effectivement, avaient augmenté de 1 à 4 %
03:25et ça avait littéralement bloqué le marché.
03:27Exactement.
03:27Comme si vous aviez donné un coup de frein à 150 km heure sur l'autoroute
03:31et vous aviez appuyé à fond sur la pédale de frein.
03:34Le marché s'était quasiment stoppé.
03:37Et je vous dis, sur 2023-2024, la décroissance en volume de transaction, c'est moins 32 %.
03:43Donc, c'était colossal, si vous voulez.
03:45Depuis, de l'eau a coulé sous les ponts et la BCE a baissé 7 fois de suite le taux,
03:51si vous voulez, d'accès au crédit.
03:53Et aujourd'hui, on est aux alentours de 3,2 %, ce qui sont malgré tout des taux normaux.
03:58Dans l'intervalle, les prix ont quand même baissé parce que le marché s'est autorégulé.
04:02Pas partout et pas au même rythme.
04:03Pas partout et pas au même rythme, vous avez raison.
04:05Mais dans l'ensemble, si vous voulez, c'est quand même une tendance baissière.
04:08Il y a des régions d'exception.
04:10On va regarder, là, on le voit bien, si vous voulez, l'écart qu'il y avait entre le prix du mètre carré et les taux.
04:16Quand les taux montent, les prix baissent.
04:19Et quand les taux baissent, les prix montent.
04:21Et on voit cette courbe qui a une tendance, si vous voulez, à se rejoindre, qui symbolise cette situation d'équilibre.
04:26Donc là, on a un alignement des planètes qui, c'est vrai, nous a été de nouveau très favorable cette année.
04:32Je dois dire quand même qu'il a fallu que les Français fassent un effort d'apport personnel supplémentaire.
04:39Sur un achat de 300 000 euros, ils ont amené 15 000 euros de plus en apport personnel qu'ils ont puisé dans leur épargne,
04:45parfois dans la donation, dans les successions.
04:47Ils ont aussi bien utilisé le prêt à taux zéro, une partie de la prime rénov' pour les primo-accédants, etc.
04:54Voilà, donc la conjonction de tous ces facteurs-là donne une bonne année dans l'ancien, vraiment.
04:58L'évolution, on peut en dire un mot quand même, des marges de négociation, où est-ce qu'on en est actuellement ?
05:03C'est toujours aux alentours de 4%, les prix négociés aux alentours de 4%.
05:07Quand c'est au-delà, c'est qu'on n'a pas très bien fait notre travail et qu'on a rentré un mandat qui n'est pas à son prix.
05:13Ce qui est très marqué pour la première fois.
05:15Délai de vente aussi ?
05:16Oui, alors délai de vente légèrement augmenté, on frise les 100 jours aujourd'hui, 97, 90 jours.
05:2290 jours, vous l'avez là aux alentours de 100 jours.
05:25Bon, après, est-ce que c'est la situation des 60 jours qui était normale ou les 90 jours qui sont normaux ?
05:30La réalité, est-ce que c'est dramatique de mettre 90 ou 100 jours avant de son bien immobilier ?
05:34La réponse, évidemment, c'est non.
05:36C'était la situation, si vous voulez, des 60 jours qui était tout à fait anormale.
05:40Cette espèce de précipitation de course en avant qu'on a vécu dans la période post-Covid où à peu près tout ce qu'on mettait en vente était vendu.
05:47Je caricature un peu en disant ça, mais on n'était pas loin d'être dans un espace, dans une spirale un peu qui a aspiré, notamment d'ailleurs, les prix de manière un peu artificielle.
05:58Ce qu'il faut noter cette année sur les prix, ça c'est la première analyse, la première fois qu'on a vraiment une analyse factuelle, c'est sur les biens qui sont classés E, F ou G.
06:07Les plus énergivores.
06:08Les plus énergivores.
06:09Et là, on voit une décote factuelle, si vous voulez, de 5 à 10% selon que c'est une maison ou un appartement pour ce qui est classé E, et de 10 à 20% pour ce qui est F ou G.
06:19Voilà, donc là, c'est un fait marquant, une analyse supplémentaire qu'on a faite cette année parce que, évidemment, c'est un sujet, le sujet des DPE, on en reparlera tout à l'heure.
06:27Mais là, c'est très marqué, donc cette décote, elle est réelle.
06:30Alors, je ne sais pas quelle est l'infographie qu'on a là, mais vous l'avez, vous avez ce niveau de décote, ce qui est un fait marquant de l'année.
06:35C'est la première fois que sur 12 mois complets, on arrive à mesurer cette décote.
06:40Mais à cette parenthèse près, malgré tout, de l'imputation du prix, c'est vraiment une année très, très équilibrée, des prix qui ont augmenté, mais de 1,4%, des taux qui ont baissé, qui restent relativement stables.
06:53Les banques, disons-le aussi, qui ont retrouvé de la prétence, voilà, prêteuses, parce que, finalement, si on se dit les choses, c'était sympa d'avoir des taux à 1,2% avec des banques qui ne prêtaient pas d'argent.
07:03Pour le coup, c'était assez peu efficace pour le marché.
07:05Elles ont retrouvé du produit net bancaire, il faut appeler un chat, un chat, elles ont une marge, et donc, elles ont de nouveau réouvert les vannes.
07:13Et je sais que le dernier chiffre connu de la Banque de France, de mémoire, c'est le mois d'octobre 2025, et on est à 13,2 milliards.
07:19Voilà, donc, on revient dans des niveaux, si vous voulez, qui sont plus conformes à ce qu'on espérait des banques, voilà.
07:26Parfait, merci, donc, pour ce panorama dans l'ancien.
07:30On va passer au neuf, Didier.
07:32Les éléments clés à revenir de l'année 2025, évolution des ventes, évolution des prix ?
07:39Alors, les éléments clés, on suit plusieurs indicateurs.
07:42Le premier indicateur, ce sont les mises en vente.
07:44En gros, les mises en vente, c'est quoi ?
07:45C'est les logements qui sont apportés sur le marché, mis en commercialisation par les promoteurs immobiliers.
07:522025 par rapport à 2024, c'est encore moins 10%.
07:55Donc, comme je vous le disais, on continue à baisser.
07:59Il y a sans doute les chiffres qui sont présentés.
08:01Mais avec un élément, et ça, c'est un indicateur qu'on ne suit pas, mais qu'on suit maintenant depuis deux ans,
08:07ce sont les retraits d'opérations.
08:09Et ça, c'est vraiment significatif.
08:11Ce sont des opérations que les promoteurs mettent en vente et, en fait, ne trouvent pas leur clientèle.
08:17Donc, à un moment donné, on arrête les frais et on retire les opérations.
08:2025% à peu près des opérations.
08:22C'est ça, 25%, je veux dire.
08:23Pour donner un chiffre qu'on retient assez facilement, c'est en gros une opération sur cinq
08:30qui a été mise en vente et qui a été retirée de l'avant.
08:32Donc, ça, c'est déjà un premier élément.
08:34Et puis surtout, ça veut dire qu'on prépare un peu la pénurie de demain en termes de logements
08:39et de logements qui, un jour, deviendront des logements anciens.
08:43Ça, c'est le premier élément, premier indicateur.
08:44Deuxième indicateur, bien sûr, les ventes.
08:46Il y a trois segments.
08:48Je crois qu'il faut faire la distinction entre trois segments, puisqu'on a les ventes aux particuliers,
08:53donc pour l'accession.
08:54Il y a aussi les ventes aux investisseurs particuliers aussi, c'est-à-dire les gens qui achètent pour louer un bien.
09:00Et ensuite, les ventes en bloc.
09:03Pour l'essentiel, les ventes aux bailleurs sociaux.
09:06Donc, là, globalement, si on regarde la totalité des ventes, on est également à moins 10%.
09:11Après, la situation est un peu contrastée entre les différents segments.
09:16Premier segment, les ventes en bloc, elles baissent un petit peu.
09:20Mais un effet statistique, c'est que sous le gouvernement Borne à l'époque,
09:25donc ça remonte à plusieurs premiers ministres,
09:28il y avait le dispositif, un plan de rachat des logements par les bailleurs sociaux,
09:34Axiologement notamment, et puis la CDC Habitat de l'autre.
09:37Donc, forcément, il y a eu un boom d'achat de logements en bloc.
09:41Donc, statistiquement, même si en volume, on est pratiquement équivalent, il y a une petite baisse.
09:45Permis de construire et mise en chantier, où en est-on ?
09:48Alors, permis de construire et mise en chantier,
09:50alors plutôt les permis de construire, ça, c'est assez intéressant.
09:52Je voulais finir par les permis de construire, mais allons-y tout de suite.
09:56Parce que c'est une note optimiste.
09:58On a eu, alors, il y a deux effets, mais on reviendra sur le deuxième effet.
10:01Le premier effet, on a eu une hausse des permis de construire délivrés,
10:05plus 30% sur les neuf premiers mois de l'année,
10:10par rapport à la même période sur l'année 2024.
10:14Donc, ça veut dire que les promoteurs sont, quelque part, d'éternels optimistes.
10:19Ils se disent, on a quand même reconfiguré notre appareil de production,
10:22on construit des logements peut-être un peu moins grands, mieux situés, etc.
10:27Donc, on retrouve un marché, on retrouve des clients.
10:31Donc, on relance le processus en amont, c'est-à-dire les permis de construire.
10:35Mais tous m'ont dit, mais attention, il faut que tu aies bien conscience de cela.
10:38Ce n'est pas parce qu'on a augmenté les permis de construire que les opérations vont sortir.
10:42Après, il faut qu'il y ait les conditions économiques pour tout ça.
10:45Mais quand même, ça montre qu'il y a de l'optimisme.
10:47Les promoteurs se disent, mon portefeuille, je le réaugmente,
10:51et puis j'appuierai sur le bouton au moment où ça ira mieux,
10:54où le contexte géopolitique sera plus apaisé,
10:58où on aura une visibilité plus grande.
11:00Un mot, juste, Didier, un mot, justement, sur des opérations
11:03menées par des promoteurs immobiliers en France.
11:05On a un concours qui s'appelle les Pyramides d'or.
11:07Oui, tout à fait.
11:08Il faut bien avoir en tête aussi ce que font, justement,
11:10à la fois les promoteurs immobiliers et tous les acteurs, en fait,
11:13de la fabrique de la ville.
11:14Il y a quelques opérations qu'on va voir en diaporama
11:17pendant que vous parlez, justement, Didier.
11:19Moi, ce qui m'a épaté cette année,
11:23le concours 2025 par rapport au 2024,
11:25même si c'était déjà un petit peu le cas en 2024,
11:28j'ai senti trois forces structurantes majeures
11:31dans ces opérations.
11:32Première force structurante, c'est vraiment ces opérations,
11:35on est vraiment sur...
11:36On refait la ville sur la ville.
11:38Et beaucoup d'opérations...
11:38Le ZAN, ce n'est pas un sujet.
11:41Beaucoup d'opérations, déjà, sur des sols artificialisés,
11:43des friches, de la récalification urbaine,
11:47un hôpital qui est transformé.
11:48Transformation de l'existence.
11:49On transforme l'existant.
11:51Et alors, ce qui a été assez intéressant,
11:52c'est que non seulement on transforme l'existant,
11:54mais on fait de la renaturation.
11:55C'est-à-dire que c'était des terrains totalement artificialisés
11:58et on met un petit parc, un petit jardin, des éléments-là.
12:01Il y a beaucoup d'opérations de ce type-là.
12:03Donc, c'est le premier élément qui m'a marqué
12:06dans les pyramides.
12:08Deuxième élément, bien sûr, le bas carbone.
12:10Maintenant, c'est un sujet complètement intégré.
12:13On a des innovations assez épatantes,
12:16de la paille de riz pour de l'isolation,
12:19du bois, bien évidemment, du béton bas carbone, etc.
12:22Ou d'une série d'innovations.
12:23Des circuits courts, des innovations.
12:25On est vraiment très...
12:28On est vraiment en avance de face.
12:30On est vraiment exemplaire.
12:33Et troisième élément,
12:35j'ai envie de dire que les promoteurs,
12:37ils ne construisent pas de logements.
12:37Ils construisent la vie des autres, des gens.
12:40Et donc, les opérations,
12:41c'est vraiment des opérations...
12:43Alors, il y a bien sûr des sujets de confort d'été,
12:45qui est un sujet important,
12:46la luminosité, des logements lumineux,
12:49traversants, des espaces partagés.
12:51Enfin, beaucoup d'opérations aussi
12:53qui apportent une qualité de vie
12:56assez importante.
12:58Et ça, c'est peut-être le sujet le plus important
13:00que j'ai pu voir dans les pyramides.
13:02Qualité de vie, on va justement l'évoquer avec Charles,
13:05très important aussi.
13:06On a vu revenir vraiment des sujets
13:09concernant des projets de vie.
13:10L'année dernière, en tout cas dans l'ancien,
13:12on sortait un peu de l'achat
13:14ou de la vente contrainte.
13:16Il y a eu véritablement des projets de nouveau
13:18parce qu'on a prêté plus aussi.
13:20Vous l'avez senti, Sacha ?
13:21Oui, on voit bien, si vous voulez,
13:22que dans ce rééquilibrage du marché,
13:24il n'y a pas que le rééquilibrage financier
13:26ou volumétrique.
13:27Il y a aussi le rééquilibrage social,
13:29c'est-à-dire que les transactions
13:31qu'on réalise aujourd'hui,
13:32elles sont choisies et pas subies.
13:34Voilà, ce qui donne toute la différence
13:35et la nuance, c'est-à-dire qu'on retrouve
13:37des projets de famille, des agrandissements,
13:40des choix aussi de réimplantation ailleurs,
13:42en province ou en grande banlieue parisienne
13:44pour ceux qui habitent à Paris.
13:46Mais oui, il y a un choix de...
13:48C'est redevenu, si vous voulez,
13:50un acte familial et sociétal
13:53que de devenir propriétaire
13:54de sa résidence principale,
13:55ce qui est quand même une obsession
13:57chez les Français depuis la nuit des temps
13:58et tous les sondages.
14:00À chaque fois, on fait des sondages
14:01pour essayer de nous démontrer le contraire
14:02et chaque sondage qu'on fait démontre
14:04que les Français sont déjà très attachés
14:06à devenir propriétaire de leur résidence principale.
14:08Donc, c'est quelque chose
14:09auquel ils sont très sensibles
14:10et ce choix-là, on le retrouve, je vous dis,
14:13dans des acquisitions,
14:14des acquisitions choisies avec le cœur
14:16et non pas avec la capacité financière.
14:19Didier, qu'est-ce qu'il faudrait
14:20pour fluidifier l'activité dans le neuf ?
14:23D'autant que le Pinal terminait,
14:26l'investissement locatif,
14:29qu'est-ce qui vous permettrait
14:30d'aller mieux, en fait,
14:32dans la promotion immobilière ?
14:33Ça a été notre obsession toute l'année 2025.
14:37Ça l'est encore aujourd'hui.
14:38C'est vraiment réinventer un dispositif
14:40que nous, on appelle le statut du bailleur privé
14:42pour faire revenir les investisseurs particuliers,
14:45c'est-à-dire les particuliers
14:47qui achètent pour louer un logement.
14:49Je fais une petite parenthèse technique,
14:51mais c'est vrai que dans le processus de vente
14:54d'un promoteur,
14:55souvent, le premier acquéreur,
14:56ce n'est pas celui qui achète pour vivre
14:59parce que lui, il a besoin de voir,
15:01il a besoin d'avoir une sécurité,
15:02il a un horizon temporel qui est assez court.
15:05Donc, il intervient plutôt
15:06quand le chantier a débuté.
15:08Mais avant, ce sont les investisseurs particuliers
15:10parce qu'ils ont un petit peu plus de temps
15:12et ce sont eux qui manquent.
15:14C'est l'étincelle qui permet
15:15de produire des opérations qui manque.
15:17Donc, il faut retrouver
15:18des investisseurs particuliers
15:19pour avoir cet étincelle
15:21et faire en sorte qu'on puisse de nouveau
15:22produire des logements
15:24et sortir de terre des opérations.
15:25Et reconnaître l'investisseur
15:27comme un acteur économique et social
15:28à part entière
15:29qui permet, en mettant un bien en location
15:31qu'il achète,
15:32de loger des familles,
15:33de loger des étudiants.
15:35Donc, c'est comme un producteur de logements.
15:37C'est important dans le neuf,
15:39dans l'ancien aussi, vous le soutenez ?
15:40Pareil.
15:41Alors, on partage cette préoccupation.
15:46D'abord, ce que je voudrais dire,
15:47on en a parlé avec Didier
15:48avant le début de cette émission,
15:50il n'y a pas d'antagonisme
15:52entre l'immobilier neuf et l'ancien.
15:53Il faut que les gens comprennent bien ça.
15:55Nous, on ne se réjouit pas du tout
15:56des difficultés rencontrées
15:59par les promoteurs,
15:59parce que c'est autant de logements
16:01qui ne se déversent pas,
16:02d'une part,
16:03dans le parc locatif privé,
16:04donc ce qui maintient
16:06ce segment de marché
16:07sous tension absolue,
16:09mais qui ne nous permet pas,
16:11le neuf d'aujourd'hui
16:12étant l'ancien de demain,
16:13qui va forcément
16:14nous pénaliser
16:16dans 8, 10, 12 ans
16:17où cette pénurie de construction
16:19telle qu'on la vit aujourd'hui,
16:20on la retrouvera forcément
16:21à un moment ou à un autre.
16:22Donc nous,
16:23on souhaite que la chaîne
16:25du logement soit
16:26solidaire de ce point de vue-là
16:27et que ces trois segments
16:28de marché fonctionnent
16:29en même temps.
16:30C'est ça les situations
16:31de crise,
16:32ou plutôt si on veut éviter
16:33cette crise,
16:33c'est que ça fonctionne
16:34en même temps.
16:35Donc nous,
16:36cette tension,
16:36si vous voulez,
16:37on la connaît
16:37et des investisseurs,
16:39ils ont le même raisonnement
16:40si vous voulez,
16:41chez nous.
16:41Vous l'avez dit,
16:42tant qu'on n'aura pas
16:43cette reconnaissance statutaire,
16:45voire sociale,
16:46du bailleur privé.
16:47Qui n'est pas forcément
16:49un multi-propriétaire d'Anti.
16:50Non, c'est une caricature.
16:52Vous avez bien raison.
16:53Il faut changer déjà
16:54les rapports,
16:56le rapport entre le locataire
16:58et le bailleur
16:58et il faut changer la perception
17:00que les Français ont parfois
17:02et en particulier
17:03certains de nos hommes politiques
17:04sur le bailleur.
17:05Le bailleur,
17:06ce n'est pas un monsieur
17:07richissime,
17:08multi-propriétaire,
17:09qui est propriétaire
17:10de 50 ou 100 appartements,
17:12qui est un aigrier,
17:13qui se maltraite
17:14ses locataires.
17:15Ça, c'est une vue de l'esprit
17:17déjà.
17:17Et puis, c'est une situation
17:18qui a disparu
17:19depuis de très longues années.
17:22Aujourd'hui,
17:22les propriétaires bailleurs
17:23qui investissent,
17:24ce sont souvent,
17:25effectivement,
17:26des cadres,
17:26cadres supérieurs,
17:27voire certains employés,
17:29d'accord,
17:29qui font des économies
17:30et qui créent un patrimoine
17:32ou un capital supérieur.
17:33Préparer la retraite.
17:34Préparer la retraite,
17:35etc.
17:35Ou parfois même
17:37s'aménager un cadre de vie
17:38en deux temps.
17:39Moi, je connais beaucoup
17:39de couples
17:40qui achètent une résidence secondaire
17:42qui la mettent en location
17:43parce que c'est leur choix
17:44de vie à la retraite
17:45et qui l'occuperont eux-mêmes
17:46au moment où ils seront
17:47à la retraite.
17:48Donc, ils achètent du neuf.
17:49Ils le louaient à l'époque
17:50avec Allure et Pinel
17:52pendant 8, 9, 10 ans.
17:54Et une fois qu'ils l'avaient loué,
17:55ensuite, ils l'occupaient.
17:55Donc, il y avait un espèce
17:56de cycle, si vous voulez,
17:57vertueux qu'on ne retrouve pas.
17:58Et pourtant,
18:00moi, je dis aux investisseurs,
18:01même dans l'ancien,
18:02je leur dis,
18:03certes, la rentabilité directe,
18:04il ne faut pas se voiler la face,
18:05elle a diminué, Olivier.
18:06C'est une réalité.
18:07Quand vous ajoutez
18:08le plafonnement du loyer,
18:10l'augmentation de la taxe foncière,
18:12les contraintes
18:13de décence énergétique,
18:16les travaux,
18:17les contraintes
18:18de décence locative,
18:19que moi, je ne conteste pas,
18:20si vous voulez.
18:21Tout ce qui a évolué
18:22autour aujourd'hui
18:23de l'investissement locatif,
18:25tout a été mis à la charge
18:26du bailleur.
18:27Pratiquement,
18:28tous les bailleurs aujourd'hui
18:29viennent chez nous
18:30et prennent une garantie
18:31des loyers impayés
18:32parce que c'est une sécurité
18:33dont ils ne peuvent plus se passer.
18:34Ils achètent du neuf
18:35ou de l'ancien, d'ailleurs.
18:37Donc, c'est vrai
18:38que la rentabilité directe
18:39a baissé.
18:39Là où je dis aux investisseurs,
18:41il ne faut pas vous détourner
18:42de l'immobilier,
18:42neuf ou ancien, d'ailleurs,
18:44il y a deux autres raisons.
18:45D'abord,
18:46si vous intégrez la rentabilité,
18:48il faut intégrer
18:48la rentabilité indirecte.
18:49C'est-à-dire,
18:50il y a une plus-value latente
18:51que personne ne prend
18:52en considération
18:53mais qui est réelle.
18:54Si vous regardez
18:54dans les infographies
18:55qu'on a fournies
18:56à notre conférence de presse,
18:57le prix de l'immobilier,
18:58si vous voulez,
18:59sur les dix dernières années
19:00a pris entre 25 et 30 %
19:02du mètre carré.
19:03Donc, quand ce que vous avez acheté 100,
19:04ça vaut 125 ou 130 aujourd'hui.
19:07Certes, c'est virtuel,
19:08mais à terme,
19:09c'est une plus-value latente.
19:11Ensuite, 2,5 %,
19:12c'est à peu près
19:13la rentabilité directe
19:14que vous avez aujourd'hui.
19:14C'est au moins l'équivalent
19:15de ce que vous avez
19:16dans un livret A.
19:17Ce n'est pas pire.
19:19Mais surtout,
19:20ça vous met à l'abri
19:21parce que l'actif immobilier,
19:23neuf ou ancien,
19:24c'est extrêmement tangible.
19:26Et dans une période
19:27où la géopolitique
19:28est aussi volatile,
19:29aussi fragile,
19:30avec des risques
19:31très importants.
19:32Moi, je dis que
19:33les portefeuilles boursiers,
19:34avec des spéculations
19:35à moyen ou long terme,
19:37est en risque
19:37parce que la géopolitique
19:38influence bien plus
19:39les portefeuilles boursiers
19:41qu'elles influencent
19:42la propriété immobilière.
19:43Moi, je vous le dis très honnêtement,
19:44l'investisseur chez nous,
19:46le sort de Nicolas Maduro,
19:47je vous le dis franchement,
19:48il s'en fout un peu.
19:49Voilà, soyons clair.
19:50Voilà.
19:51C'est ça la réalité.
19:52Charles, justement,
19:53investir dans le neuf, Didier,
19:54on peut ?
19:56En attendant le statut
19:58du bailleur privé,
19:58on peut ?
19:59On peut.
20:00Il reste quelques outils,
20:02notamment ce qu'on appelle
20:03le...
20:03Alors, c'est très technique,
20:04c'est le LLI en SCI.
20:05Donc, c'est le logement
20:06locatif intermédiaire.
20:07Il y a possibilité.
20:08Il suffit de créer
20:09une SCI
20:10et vous bénéficiez
20:12des avantages
20:13du logement
20:14locatif intermédiaire,
20:15c'est-à-dire une TVA
20:15à 10%
20:16au lieu de 20%.
20:17Donc, ça,
20:18c'est déjà assez intéressant.
20:21Il y a la nulle propriété aussi ?
20:23Après, oui.
20:25Et puis ensuite,
20:25on peut aussi
20:26être exonéré
20:27de taxes foncières,
20:27ce qui est important
20:28parce que ça prend
20:29des proportions
20:29assez phénoménales.
20:32Après,
20:32vous avez aussi
20:33l'usufruit
20:34ou l'usufruit locatif,
20:36c'est-à-dire
20:36vous achetez un bien,
20:37vous remettez un bailleur social
20:39qui le loue pendant
20:39un certain nombre d'années
20:40et puis vous récupérez
20:41la valeur du bien
20:42en totalité
20:43alors que vous n'en avez
20:43payé qu'une partie.
20:45Il y a quelques petits dispositifs
20:47de ce type-là
20:47qui permettent aussi
20:48de devenir
20:48soit immédiatement propriétaire,
20:50soit propriétaire
20:51dans quelques années.
20:53C'est à la fois
20:54un pari sur l'avenir,
20:55mais c'est aussi,
20:56il faut avoir confiance
20:57pour se lancer
20:58dans une acquisition
20:58dans le neuf.
20:59Mais c'est,
21:00voilà,
21:01il faut voir loin
21:01et vous inciter
21:03à investir dans,
21:04il y a beaucoup
21:05de programmes immobiliers,
21:07Île-de-France,
21:07partout en France.
21:08En fait,
21:09l'investissement,
21:09oui,
21:09il y a encore
21:10des programmes.
21:11On l'a vu tout à l'heure,
21:12il y en a moins,
21:13mais il y en a quand même
21:14beaucoup.
21:15Et puis,
21:15je le redis,
21:15c'est vraiment
21:16des programmes de qualité.
21:18On est vraiment,
21:19ce matin,
21:20on recevait des représentants
21:21de l'Union européenne,
21:22de la Commission européenne,
21:24qui vont faire ensuite
21:25des recommandations
21:25à la France
21:26et on leur a expliqué,
21:28ce qu'ils reconnaissent aisément,
21:29c'est qu'en termes
21:30de performance énergétique
21:31des bâtiments,
21:32de réglementation environnementale,
21:34on est,
21:35on a pratiquement
21:35dix ans d'avance
21:36avec les mesures imposées
21:38par l'Union européenne.
21:39On est les meilleurs.
21:40Exemplaires.
21:40On est exemplaires,
21:41on est les meilleurs.
21:42La France est le meilleur pays.
21:44Et donc,
21:45nos productions
21:46sont vraiment
21:46de très,
21:47très grande qualité.
21:48Donc,
21:48se projeter dans l'avenir,
21:49c'est aussi être sûr
21:50de la qualité du bien
21:52que l'on acquiert.
21:53Et donc,
21:53avec le neuf,
21:54ça devient ensuite
21:55de l'ancien
21:55qui reste de très grande qualité.
21:58Un mot justement
21:59sur le DPE.
22:00Le nouveau calcul,
22:00là,
22:01depuis le 1er janvier 2026,
22:02le fait que,
22:03voilà,
22:04on va maintenant
22:04moins pénaliser,
22:05au contraire,
22:06même favoriser
22:07ceux qui sont
22:08les logements chauffés
22:09par l'électricité.
22:10Donc,
22:10ça peut potentiellement
22:12aussi remettre
22:13sur le marché
22:13des logements
22:14qui étaient classés G,
22:16qu'on ne pouvait pas louer.
22:17Est-ce qu'il va y avoir
22:17un impact selon vous,
22:18Charles ?
22:19Oui,
22:19alors,
22:19clairement,
22:20mais là aussi,
22:22si on avait écouté
22:24les professionnels
22:25à l'époque,
22:26on aurait fait autrement
22:26sur le DPE.
22:27Ce n'est pas faute
22:27de l'avoir dit.
22:28Donc,
22:28là,
22:29du coup,
22:29on fait machine arrière,
22:30on revoit
22:31les techniques de notation,
22:32etc.
22:33Mais c'est très bien
22:33parce qu'on revient
22:35à quelque chose
22:35qui est du bon sens.
22:36C'est-à-dire qu'on ne peut pas
22:36demander à un moment donné
22:38de la décence énergétique
22:39et de pousser les gens
22:40vers l'électrique
22:41et de les pédaliser
22:42quand ils ont du chauffage électrique.
22:44Donc,
22:44ça,
22:44c'est très bien.
22:45Ça va remettre
22:45un certain nombre
22:46de logements
22:46sur le marché.
22:48Pour la cession,
22:49malheureusement,
22:49l'ironie,
22:50si vous voulez,
22:50c'est que typiquement,
22:51vous voyez un bien FEG
22:52si vous le vendez aujourd'hui
22:54et si c'est votre résidence principale,
22:56vous n'êtes pas obligés
22:57de le mettre en conformité.
22:58C'est toute l'ironie du sort.
22:59Alors que si vous le mettez
23:00sur le parc locatif,
23:01vous ne pouvez pas le faire,
23:02il faut le mettre
23:03en conformité énergétique.
23:04Mais c'est dommage
23:05parce que,
23:06je voudrais,
23:07il y a aussi
23:08une forme d'ironie
23:09dans ce que dit Didier.
23:10On est très en avance,
23:12on ne vend rien,
23:13mais on le vend.
23:14Mais c'est fou,
23:16quoi,
23:16je veux dire.
23:17Alors que moi,
23:18je souscris,
23:18les programmes neufs
23:19sont de plus en plus jolis,
23:20de plus en plus designés,
23:22c'est plus intelligent,
23:23c'est plus encadré dans la ville.
23:24Étiquette A ou B ?
23:25Étiquette A ou B.
23:26C'est la sécurité énergétique,
23:28c'est la garantie décennale.
23:29Enfin,
23:30il y a plein de garanties.
23:31Franchement,
23:32les Français ne se rendent pas compte.
23:33En matière d'immobilier,
23:35que ce soit d'ailleurs
23:35dans le neuf ou dans l'ancien,
23:37il y a un encadrement,
23:38il y a une sécurisation
23:39des transactions
23:40à tous les niveaux.
23:41Je ne suis pas certain
23:42qu'on retrouve ça
23:42dans beaucoup de pays d'Europe.
23:43Je ne suis pas un très grand spécialiste
23:45de ces sujets-là en Europe.
23:46Mais ce que je sais,
23:47typiquement,
23:48le Haut Conseil
23:48et la stabilité financière,
23:50tout le monde a crié
23:50à Rau sur le Baudet
23:52quand il y a eu
23:52ces problèmes de taux d'usure,
23:53etc.
23:54Mais c'est quand même
23:55une garantie.
23:55Il y a beaucoup de pays d'Europe
23:56où vous êtes encore
23:57à des taux variables
23:58ne plus qu'en Angleterre,
23:59etc.
23:59Donc, vous voyez,
24:00il y a un environnement,
24:01il y a une sécurisation juridique,
24:03financière et technologique
24:05de l'immobilier en France.
24:07Et je pense qu'il faut
24:07que les Français
24:08aient confiance en ça.
24:09C'est très sécurisé.
24:10Alors, justement,
24:11en conclusion,
24:11peut-être à tous les deux,
24:12si on se projette là,
24:13bien sûr,
24:14sur 2026,
24:15en quoi il faut être
24:15particulièrement attentif
24:17et puis inciter aussi
24:18à acheter dans l'ancien
24:19ou dans le neuf,
24:20dans le neuf Didier ?
24:21L'emplacement,
24:24c'est toujours un sujet,
24:25il faut être attentif
24:26à l'emplacement,
24:26mais j'ai envie de dire,
24:28je ne veux pas dire
24:28acheter les yeux fermés,
24:30mais c'est presque
24:31le message
24:31qu'on pourrait faire passer.
24:32Ne pas investir aussi
24:33à distance,
24:34faire attention
24:34pour aussi se rendre sur place,
24:36se renseigner sur...
24:38Oui, oui, oui.
24:39Mais il y a eu vraiment
24:40un travail,
24:41on en parlait tout à l'heure
24:42aussi,
24:43d'assainissement,
24:44même parfois
24:45à la demande
24:45de la profession
24:46ou notamment
24:48pour le dispositif final
24:49qui n'existe pas,
24:50mais qui les opérations
24:52sortent actuellement,
24:53où il y avait
24:53des localisations,
24:54on ne pouvait plus construire
24:55là où il n'y avait pas
24:56de besoin,
24:57on construit dans
24:57les zones denses.
24:59La Cour des comptes
25:00a fait un rapport
25:01sur ce dispositif-là,
25:02a montré que toute la qualité,
25:04que les opérations
25:05sont de très grande qualité,
25:07ont permis parfois
25:08des requalifications
25:09de territoriales
25:10parce que,
25:11comme je vous le disais,
25:12il y a cet effet
25:12d'entraînement
25:13de l'investisseur particulier
25:14sur le reste des opérations,
25:16sur vraiment la grande...
25:18que ce soit à la fois
25:20les propriétaires
25:21ou les investisseurs
25:23ou les locataires
25:24qui étaient très très heureux.
25:26Juste une toute petite anecdote,
25:27une opération
25:28qui vient d'être livrée,
25:29qui a été visitée,
25:30la première opération
25:31visitée par le ministre
25:33du logement.
25:34On voyait,
25:35c'était absolument extraordinaire,
25:36c'était dans une ville,
25:38une petite ville
25:39des Yvelines,
25:41et c'était les habitants
25:42qui habitaient juste
25:44à côté de cette nouvelle opération
25:45qui avaient acheté
25:46un logement
25:46pour pouvoir y loger.
25:48La grand-mère
25:48qui venait de perdre son mari,
25:51elle est à proximité,
25:52elle continue à vivre chez elle
25:53et grâce à ce dispositif
25:55d'investissement locatif,
25:56ils ont pu acheter le logement
25:57et permettre
25:58d'avoir une vie familiale
26:00de proximité.
26:01Donc, voilà,
26:03un peu tous les atouts
26:04du logement,
26:05du neuf,
26:06mais pas que.
26:07Charles,
26:09acheté dans l'ancien,
26:10aujourd'hui,
26:10un projet immobilier.
26:11Il faut distinguer deux choses.
26:13Nous,
26:13ce qui nous concerne
26:14essentiellement,
26:14c'est pour 82%,
26:15c'est la résidence principale,
26:17donc c'est de l'accès
26:18à la propriété.
26:19Et là,
26:19vous l'avez dit,
26:20Olivier,
26:20il faut rester,
26:21c'est un choix.
26:22Il faut faire
26:23un investissement choisi,
26:25ça veut dire
26:25dans un environnement
26:26où vous avez envie de vivre,
26:27avec des surfaces
26:28et des conditions
26:29de vie
26:30qui vous conviennent
26:32en matière
26:33technique,
26:35de surface,
26:36d'aménagement,
26:37etc.
26:37Et puis aussi,
26:38avec des conditions
26:39financières raisonnables.
26:40Moi,
26:40je dis,
26:40quand on fait l'acquisition
26:41d'une résidence principale,
26:42ça doit être un vrai moment
26:44de plaisir
26:44et c'est quelque chose
26:45qu'on capitalise sur l'avenir.
26:47Il ne faut pas se mettre
26:47en difficulté financière
26:48parce que ce n'est pas
26:49la vocation de ce type
26:50d'acquisition.
26:50Il faut faire quelque chose
26:51qui soit raisonnable
26:52et quelque chose
26:53qui est choisi.
26:55Choisissez là
26:55où vous avez envie de vivre.
26:56Souvent,
26:57les gens me posent la question
26:58est-ce que c'est le moment
26:59d'acheter ?
26:59Mais en fait,
26:59ce n'est pas nous
27:00qui décidons
27:00à quel moment
27:01il faut acheter.
27:02C'est à vous de savoir
27:03quel est le bon moment
27:04pour vous d'acheter.
27:06Ça,
27:06c'est pour la résidence principale.
27:07Pour l'investissement,
27:08rien de plus
27:09que ce que vous avez dit.
27:09Je crois qu'il faut,
27:11là aussi,
27:12on va voir l'environnement,
27:14on regarde où c'est implanté,
27:15on regarde s'il y a
27:16de la tension immobilière
27:17parce que là,
27:17il faut trouver
27:18un revenu locatif,
27:19on regarde s'il y a
27:20des programmes
27:21qui ont été faits à côté,
27:22si le promoteur
27:22a fait des bons programmes,
27:23comment il les a faits.
27:24Voilà.
27:25Donc,
27:25il faut un peu,
27:26il faut s'investir
27:26malgré tout.
27:30Et puis,
27:32ça doit être un plaisir
27:33de faire un achat immobilier
27:34après tout.
27:35Eh bien,
27:35on va rester sur ce mot
27:36de plaisir
27:37pour vous remercier
27:38tous les deux.
27:39Merci pour vos éclairages.
27:41Bonne année aux neufs.
27:42Merci.
27:43Bonne année à l'existant.
27:44Merci Olivier.
27:45Merci à tous les deux,
27:46Didier Bélier et Gagnère,
27:48Charles-Marie Naguis
27:49et à très bientôt
27:50pour une prochaine émission
27:52de Figaro.
27:53IMO.
Commentaires