- il y a 3 mois
Acheter, vendre, investir...quels sont les bons choix dans un contexte d'instabilité économique et politique...Stéphane Desquartiers, SD conseils, auteur du livre " Manuel de survie dans la jungle immobilière (éditions du Rocher) et Franck Vignaud, directeur du Laboratoire de l'immobilier, spécialiste des études de marché, échangent avec Olivier Marin, dans l'émission Figaro Immo sur Figaro TV.
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00:00L'instabilité politique, les incertitudes économiques, tout cela va-t-il peser sur le marché immobilier ?
00:06Faut-il attendre ou au contraire profiter des opportunités ?
00:10Eh bien on va voir ça avec nos experts.
00:12Figaro Imo, c'est parti !
00:18Deux invités dans cette émission Figaro Imo pour nous aider à décrypter l'évolution du marché,
00:26à y voir plus clair dans cette période un peu trouble d'instabilité, d'incertitude.
00:31Deux invités qu'on est très heureux de recevoir sur le plateau.
00:34Tout d'abord Stéphane Descartier. Bonjour Stéphane.
00:36Bonjour Olivier.
00:37SD Conseil et auteur du livre « Manuel de survie dans la jungle immobilière »
00:44qui paraît qu'ils sauront en ce moment aux éditions du Rocher.
00:47Franck Vigneault, bonjour.
00:48Bonjour Olivier.
00:49Franck, directeur du laboratoire de l'immobilier, spécialiste des études de marché dans l'immobilier.
00:55Alors, on attend.
00:57On va voir avec vous, évident de se projeter, mais vos éclairages.
01:01Et tout d'abord en introduction, j'ai envie de vous demander justement
01:03est-ce que l'instabilité politique, les incertitudes économiques,
01:06tout cela va peser sur l'activité immobilière et les intentions d'achat et de vente ?
01:13Qui veut démarrer ? Stéphane ?
01:15Pour acheter sa résidence principale, sans doute non,
01:19parce que là, les enjeux sont différents.
01:22Alors, peut-être que l'instabilité va nous amener une petite hausse de taux,
01:26puisque notamment les banques refrisottent un petit peu à la hausse en termes de taux.
01:31Donc, pour celui qui veut acheter sa résidence principale,
01:35ça n'aura que peu d'incidence.
01:37Le marché est sain, les prix sont stables.
01:39En tout cas, ils ont arrêté de baisser.
01:41Les taux sont corrects.
01:43Donc, pour sa résidence principale, c'est le moment d'y aller.
01:45En revanche, pour les investisseurs, c'est plus compliqué.
01:48L'instabilité, et notamment, comme tout le monde le sait,
01:53ce fameux statut du bailleur privé qui devait arriver là,
01:58et notamment à partir de décembre,
02:01qui va le présenter ?
02:02Qui va le voter ?
02:03Bon, tout ça, aujourd'hui, on n'en sait plus rien.
02:05Est-ce qu'on va arriver à faire voter le projet de loi de finances pour l'année prochaine ?
02:11Donc, tout ça, ce sont des incertitudes qui font que, notamment,
02:15les investisseurs en immobilier attendent, attendent, n'achètent pas.
02:20Donc, le marché est collé.
02:22Et avec les besoins de logements qu'on a, qu'on connaît, qu'on connaît tous,
02:26ce n'est pas une bonne nouvelle, ça, par contre.
02:28Résidence principale, pas de changement, on y va.
02:30Du côté de l'investissement, de la prudence, la fiscalité,
02:33tout ça peut évoluer.
02:34Franck ?
02:35Alors, s'il y a bien deux choses dont les investisseurs ont horreur,
02:39ce sont l'incertitude et l'instabilité.
02:42Donc, effectivement, en ce moment, on cumule les deux.
02:45Pour autant, je pense qu'il y a deux choses qu'il ne faut pas oublier.
02:48D'abord, l'immobilier s'inscrit sur un temps long.
02:51Donc, on est au-delà d'un horizon de 3-5 ans.
02:54C'est 15 ans, 20 ans, etc.
02:56Et, effectivement, quand on regarde, quand on lit les informations, etc.,
03:01il y a une espèce de sentiment de sidération.
03:03On a l'impression qu'on a la maîtrise sur rien,
03:05sur tous les événements géopolitiques.
03:07Or, s'il y a bien une chose dont on a la maîtrise,
03:09ce sont ses projets, c'est son avenir.
03:12Projet de retraite, projet de constitution de patrimoine.
03:14Nous, le message que l'on donne aux investisseurs,
03:16c'est n'attendez pas.
03:18De toute façon, le temps joue contre vous.
03:21Il y a de l'inflation.
03:22Donc, votre capital s'érode mécaniquement.
03:25Si vous attendez, ne croyez pas que les prix vont baisser.
03:29Il y a une inflation régulière des prix de l'immobilier.
03:31Je ne sais pas si on peut regarder les courbes,
03:33mais si on regarde l'indice des prix de vente notaire INSEE,
03:37que ce soit l'ancien ou le neuf,
03:39vous prenez deux points écartés à 10 ans,
03:41on a systématiquement un point à 10 ans
03:43qui est au-dessus du point précédent.
03:45Donc, première leçon, c'est que, déjà,
03:47on est sur un temps long,
03:48et que, deux, mécaniquement,
03:49les prix vont continuer à augmenter.
03:51Les taux, effectivement, ça pèse sur les intentions d'achat,
03:54parce qu'on s'est dit, ma mensualité va augmenter.
03:56Si vous êtes investisseur, n'oubliez pas que les intérêts
04:00viennent en déduction de vos revenus locatifs.
04:03Donc, ça n'a quasiment pas d'incidence.
04:05Et si jamais les taux devaient baisser dans 2, 3 ans, 4 ans,
04:08vous pouvez toujours renégocier votre crédit.
04:10Donc, le message qu'on donne, c'est ne restez pas passifs,
04:13agissez, c'est la seule chose sur laquelle vous ayez une emprise.
04:16Voilà, c'est votre sort.
04:18Alors, justement, Franck et Stéphane, on va rentrer dans le détail.
04:21On va dresser un panorama pour y voir clair,
04:23à la fois sur le neuf, sur l'ancien,
04:25et puis, évidemment, donner des conseils pratiques
04:27à tous ceux qui nous écoutent et vous écoutent.
04:29Tout d'abord, sur le neuf.
04:31Alors, le neuf, de moins en moins d'investisseurs,
04:34la fin du Pinel depuis décembre 2025.
04:37Quand on souhaite investir dans le neuf,
04:39qu'est-ce qu'on peut faire ?
04:40Et est-ce que ça vaut encore le coup, Stéphane ?
04:42Oui, ça vaut encore le coup, parce que,
04:44alors, dans le neuf, actuellement,
04:46il y a des promos extraordinaires.
04:48Les promoteurs font de très belles réductions de prix
04:52parce qu'ils ont besoin de boucler leur programme.
04:54Donc, effectivement, il y a des opportunités.
04:57Alors, le LLI, ce n'est pas un franc succès.
05:00Alors, le logement locatif intermédiaire.
05:02Le logement locatif intermédiaire, c'est un petit peu complexe.
05:04Les avantages ne sont pas énormes.
05:06Il faut monter une ESCI, etc.
05:07Il reste, effectivement, le géré, l'immobilier géré,
05:12donc les résidences-services,
05:14qui ont aussi des contraintes.
05:16Donc, il faut être aussi prudent sur ce marché.
05:19L'étudiant ne se porte pas trop mal,
05:21mais il faut être aussi prudent sur ce marché.
05:22Ce n'est pas la même liquidité qu'un studio classique, etc.
05:27Alors, on a peut-être, je sais que certains promoteurs,
05:29notamment avec le statut du bailleur privé,
05:32acceptent des contrats de réservation
05:34sous conditions suspensives que le statut voit réellement le jour.
05:40Donc, j'ai échangé des promoteurs qui me disaient que oui,
05:42ils l'acceptaient,
05:43parce que c'était quand même à peu près probable.
05:45Et effectivement, notamment si on veut louer en nu,
05:48le statut du bailleur privé,
05:49si d'aventure il voit le jour,
05:52est quand même beaucoup plus favorable en location nue.
05:55Bon, ça ne change pas grand-chose,
05:56mais en location nue, c'est beaucoup plus favorable.
05:58Avec l'amortissement.
05:59Avec un principe d'amortissement, etc.
06:02Donc, pour ceux qui veulent, dans le neuf,
06:04notamment, profiter des opportunités de prix,
06:06qui sont quand même très importantes en ce moment,
06:08en sécurisant en même temps le moyen terme
06:11pour pouvoir bénéficier de statut,
06:12de pouvoir réserver un bien,
06:15en mettant en condition suspensives
06:16le fait que le statut du bailleur privé voit le jour.
06:20Donc ça, c'est peut-être possible.
06:22En tout cas, je sais que certains promoteurs
06:23l'acceptent d'ores et déjà.
06:25Donc voilà, pour les investisseurs,
06:26c'est peut-être intéressant.
06:27Et puis sinon, pour ceux qui veulent acheter
06:29leur résidence principale dans le neuf,
06:31c'est intéressant.
06:31Il y a le PTZ en plus, le PADO0.
06:33PADO0, oui.
06:34Donc il y a des avantages sur le neuf
06:36qui sont très intéressants,
06:38notamment pour les ménages
06:40qui ne gagnent pas des fortunes,
06:42les classes moyennes.
06:43Ça peut être tout à fait intéressant
06:44d'acheter dans le neuf
06:45pour sa résidence principale.
06:47Préat O0, on le rappelle.
06:48Donc pour les primo-excédents
06:49qui permettent de couvrir jusqu'à 30%
06:51pour l'achat d'une maison neuve
06:52et 50% pour l'achat d'un logement neuf
06:55dans le collectif.
06:56Alors, sur le neuf, Franck ?
06:58Alors, je rejoins totalement Stéphane.
06:59C'est un pari sur l'avenir aussi.
07:00Il faut avoir confiance.
07:01Il faut se projeter.
07:02Un actif qui va prendre de la valeur dans le neuf.
07:04Clairement.
07:05Alors, je rejoins tout à fait Stéphane
07:06sur la partie accession.
07:07En ce moment, des offres commerciales,
07:10il y en a partout, des frais de notaire,
07:11des réductions par nombre de pièces,
07:13des cuisines.
07:14Enfin voilà.
07:14Donc, n'hésitez pas, profitez-en.
07:16Vous êtes en position de force pour négocier.
07:20Il y a le PTZ qui peut donner un coup de pouce,
07:21effectivement, aux ménages plus modestes.
07:25Côté investissement dans le neuf,
07:27c'est très violent.
07:28On a eu les chiffres de la Fédération
07:29des promoteurs immobiliers la semaine dernière.
07:32Il y a à peu près 4800 réservations
07:34qui ont été faites au cours des six premiers mois.
07:36On a des volumes qui sont divisés par six
07:38par rapport aux meilleures années.
07:39Donc, c'est vraiment la grosse dépression.
07:41Ça veut dire que le LLI, effectivement,
07:42n'a pas trouvé son public
07:43pour les raisons évoquées par Stéphane.
07:46C'est complexe, c'est lourd, c'est coûteux.
07:49Et derrière, le taux de rendement interne,
07:51qui est vraiment ce que ça vous rapporte
07:52au bout du bout du bout,
07:53en tenant compte des flux financiers,
07:55n'est pas très dynamique.
07:56Il est inférieur à celui du livret A.
07:58Donc, effectivement,
07:59prendre autant en risque pour si peu,
08:01ça ne convainc pas beaucoup d'investisseurs.
08:04Je crois qu'il y a un gros virage
08:06qui s'est opéré depuis la fin 2024
08:09avec l'arrêt du Pinel Pinel Plus.
08:11Et ça, on peut le mesurer avec des statistiques
08:13d'un logiciel de simulation
08:14qui s'appelle Top Invest,
08:16qui est utilisé par plus de 10 000 personnes.
08:18Vous avez 3 500 conseillers en gestion de patrimoine,
08:20des réseaux bancaires, des distributeurs, etc.
08:23L'an dernier, le Pinel Pinel Plus
08:24était plus de 56 % des simulations.
08:27Donc, c'était vraiment le produit par excellence
08:29pour les investisseurs dans le neuf.
08:31Aujourd'hui, ce qui arrive en tête,
08:32c'est le LMNP,
08:33donc le loueur en mobiles professionnels,
08:35neuf essentiellement.
08:36Alors, on le voit,
08:3760 % des simulations.
08:38Attention, ce ne sont pas des réservations,
08:39mais c'est vraiment le dispositif
08:41qui est le plus proposé.
08:43Et ensuite, c'est de l'ancien
08:44avec le Denormandie.
08:45Comme ça, on fait la transition avec l'ancien.
08:47Alors, Denormandie, ça fonctionne ?
08:49Alors, ça fonctionne.
08:49Vous disiez que c'était le Pinel de l'ancien.
08:51Alors, il faut acheter un logement,
08:53enfin, de la rénovation.
08:54Il y a dans les cœurs de ville, il y a...
08:56C'est du cœur de ville.
08:57Alors, il y a 1 971 communes et quelques...
09:00Éligibles.
09:00La liste évolue régulièrement.
09:03Il faut effectivement
09:04qu'il y ait au moins 25 % de travaux.
09:06Vous êtes obligés de faire appel
09:07à un opérateur externe
09:09pour pouvoir présenter les factures, en fait,
09:10et que ces travaux représentent
09:12donc un minimum un quart du prix.
09:14J'allais dire, attention au prix.
09:16C'est le vrai sujet pour moi
09:17sur le Denormandie.
09:18Il faut qu'on voit
09:18sur un vrai logement intermédiaire,
09:20tout comme le logement Pinel.
09:22Ça veut dire qu'on a des loyers plafonnés.
09:25Et donc, si vous voulez avoir
09:26des rendements locatifs intéressants,
09:28vous devez être vigilant sur le prix.
09:30On a fait une petite étude.
09:31On a analysé plus de 1 300 logements
09:33Denormandie.
09:35Il faut savoir que l'an dernier,
09:36il y a eu à peu près...
09:37Enfin, un peu moins de 3 000 logements
09:38Denormandie.
09:38Donc, on est quand même
09:39sur un marché assez confidentiel.
09:41On est en moyenne
09:41aux alentours de 3 800 euros le mètre carré.
09:44Entre 3 000 et 3 800.
09:45Donc, ça, c'est du vrai logement intermédiaire
09:47avec des rendements locatifs bruts
09:49de 4 voire plus, 4 en moyenne.
09:52Et donc, des enveloppes
09:53de l'ordre de 171 000 euros.
09:55Donc là, on a un vrai écart de prix.
09:56Je vous rappelle que le neuf aujourd'hui,
10:00hors stationnement,
10:01on est à 5 200 euros le mètre carré.
10:03Ça fait du 5 500 stationnement inclus.
10:04Voilà, 3 800, 5 500,
10:06on a un vrai écart entre les deux.
10:07Et du coup, on retrouve du rendement
10:08et des produits qui font sens.
10:10Stéphane, le Denormandie
10:11pour un investisseur.
10:13Oui, c'est pas mal.
10:14C'est pas mal du tout.
10:16Si on est sur des secteurs intéressants,
10:18c'est bien.
10:19Il faut être prudent sur le Denormandie
10:21parce qu'il y a à peu près 70%
10:23des villes qui sont dans des zones détendues,
10:26donc qui ne sont pas ultra dynamiques.
10:28Mais ça, ça fait partie,
10:29notamment, des conseils
10:30qu'on peut donner,
10:32des conseils de bon sens aussi.
10:34C'est que si on vit sur une ville Denormandie,
10:37qu'on connaît les prix,
10:38qu'on voit passer une opération intéressante,
10:40qui est cohérente avec les prix du secteur,
10:44ben oui, effectivement,
10:45il faut y aller parce qu'on a un bien
10:46qui est refait à neuf,
10:48qui ne nécessitera pas de travaux
10:50ou d'entretien pendant de longues années.
10:52Les rendements sont corrects.
10:53On a quand même de belles économies d'impôts.
10:55Donc oui, sur un secteur qu'on connaît,
10:58avec un opérateur sérieux,
10:59ça peut être tout à fait intéressant.
11:00D'accord.
11:01Le Denormandie, oui, Franck ?
11:02La bonne nouvelle, justement,
11:03en termes de sectorisation,
11:04c'est qu'en théorie,
11:05on a 75% des communes en zone C,
11:08je crois que c'est 84% en zone B2C,
11:10mais en pratique,
11:11on le voit avec la répartition,
11:12on a des opérations qui sont plutôt
11:13en zone B1 et B2.
11:15Donc naturellement,
11:15les opérateurs se sont recentrés
11:17vers les secteurs les plus dynamiques.
11:19Donc vous nous dites,
11:20résidence principale, on y va.
11:22L'investissement, très prudent.
11:23On attend un petit peu, justement,
11:25si le statut du bailleur privé verra le jour.
11:26Autrement, il y a quand même,
11:27dans chaque crise aussi,
11:28des opportunités.
11:29Le Denormandie, ça s'étudie.
11:32Dans l'ancien,
11:33tout ce qui est gestion,
11:34enfin, en tout cas,
11:35avec les résidences étudiantes,
11:37les résidences services, très bien.
11:39Sur les conseils pratiques,
11:40maintenant, on va voir sur ce marché.
11:42Tout d'abord, un mot, bien sûr, Stéphane,
11:44du manuel de survie dans la jungle immobilière.
11:48On en a bien besoin.
11:49Là, ce sont des conseils très pratiques.
11:51C'est plusieurs années,
11:53on ne va pas dire plusieurs décennies,
11:54d'expérience.
11:55Oui, oui, 35 ans d'expérience.
11:57Et surtout, comme vous le savez,
12:00j'ai créé et développé pendant 25 ans
12:02un réseau d'agences immobilières spécialisées investisseurs.
12:05Donc, j'ai eu la chance de travailler,
12:07d'encontrer les meilleurs investisseurs de la place
12:10dans des villes différentes.
12:11Et j'ai pu constater qu'ils avaient
12:14à peu près toujours les mêmes stratégies.
12:17C'est-à-dire plutôt des petites surfaces
12:19dans des secteurs,
12:21pas dans les secteurs bourgeois,
12:23plutôt dans les secteurs intermédiaires
12:25ou populaires,
12:26avec aussi cet aspect très important
12:29d'un investissement local.
12:32C'est-à-dire que, voilà,
12:33il faut investir près de chez soi,
12:35sur un marché qu'on connaît,
12:36dont on connaît les prix.
12:37Et pour faire des bons coups,
12:40il faut être sur tous les coups.
12:41Ça veut dire qu'il faut travailler
12:42un petit secteur le plus petit possible,
12:45le sud de Boulogne
12:46ou le nord de Clermont-Ferrand.
12:48Il faut travailler vraiment
12:49un tout petit secteur,
12:51être sur tous les coups.
12:52Et ensuite, avoir aussi en tête
12:54qu'il faut s'en occuper en partie soi-même.
12:58Quand j'entends parler de revenu passif,
13:00je bondis à chaque fois,
13:01parce que c'est tout sauf passif.
13:03Il faut y mettre de l'énergie.
13:05C'est des soucis.
13:06C'est de la charge mentale.
13:08Il faut en avoir aussi conscience.
13:10On peut développer des patrimoines importants,
13:12mais il faut aussi avoir
13:14ces notions en tête
13:15qui sont très importantes.
13:16Et puis aussi, bien entendu,
13:18il faut savoir travailler la fiscalité.
13:20Parce que la fiscalité,
13:22elle est quand même très lourde.
13:24Il n'y a pas de pays
13:25qui taxent plus les loyers
13:26que la France dans le monde.
13:27Là, on est champion du monde.
13:29Donc, effectivement,
13:31il faut anticiper l'impôt.
13:33Donc, heureusement,
13:34il y a des solutions.
13:36Il y a les intérêts d'emprunt.
13:37Il y a les travaux,
13:38si on veut louer ou en nu.
13:39Il y a les amortissements,
13:40si on veut louer ou en meublé.
13:41Il y a les transferts de loyers,
13:42ensuite, à ces enfants étudiants, etc.
13:44Il y a des solutions,
13:45mais il faut les anticiper.
13:47Parce que sinon, assez vite,
13:49il y a la moitié
13:50ou les deux tiers
13:51de vos loyers nets
13:52qui repartent en impôts.
13:53Donc ça, ce n'est pas possible.
13:54Il faut absolument l'anticiper.
13:55Et c'est ce qu'on retrouve
13:56dans le livre, ici,
13:57avec justement les fondamentaux.
13:59Les fondamentaux, tout ça peut évoluer,
14:00mais il y a vraiment des fondamentaux.
14:02Et vous l'expliquez très bien, Stéphane.
14:04Le livre fait 320 pages,
14:06donc manuel de survie
14:07dans la jungle immobilière.
14:09Les conseils pratiques, Franck ?
14:11Les conseils sont des conseils de bon sens,
14:13comme toujours.
14:13D'abord, l'emplacement.
14:15Ça fait un peu poncif,
14:17mais l'emplacement est essentiel.
14:20L'emplacement,
14:21on peut avoir deux stratégies,
14:23d'ailleurs, en termes d'investissement.
14:24Soit on va prendre un produit très sécure
14:26avec un emplacement premium,
14:27l'inconvénient,
14:29enfin la contrepartie,
14:29c'est que vous allez payer cher
14:31et vous aurez un rendement
14:32si vous êtes investisseur
14:33qui est plutôt modeste.
14:34Ou alors, effectivement,
14:35un quartier en devenir,
14:37en tout cas intermédiaire.
14:38Là, tout de suite,
14:39on a une décote de prix très importante
14:40et un rendement locatif qui augmente.
14:42Mais vous prenez un peu plus de risques.
14:44C'est toujours le lien
14:45entre le risque et le rendement.
14:47En immobilier, c'est la même chose.
14:49Et c'est du travail en plus.
14:51Et c'est du travail.
14:52Autre conseil, Stéphane.
14:53Oui, c'est...
14:54Alors, en ce moment,
14:55je pense qu'il y a vraiment
14:56des opportunités aussi
14:57sur les passoires thermiques.
14:59Oui.
14:59Parce que...
15:01Donc, la CSG, G+,
15:02et G, les G, les F et G.
15:05Enfin, G sont déjà interdits
15:06maintenant de louer.
15:08Les F, dans deux ans.
15:11Donc, tout ça va très vite.
15:13Donc, je pense qu'il y a vraiment
15:13des opportunités
15:14sur les passoires thermiques.
15:16Parce que...
15:17Alors, vous avez vu passer l'info
15:18cet été.
15:19Par un tour de passe-passe,
15:21on a remis 850 000 logements
15:23dans le parc
15:24qui étaient exclus,
15:25des G qui ont été remis
15:27dans le parc.
15:28Deux nouveaux calculs
15:29pour permettre de sortir.
15:31Deux nouveaux calculs
15:31qui ne pénalisent plus
15:32le chauffage électrique.
15:34C'est d'ailleurs une aberration
15:35parce qu'on nous pousse
15:36à rouler à l'électrique,
15:37notamment,
15:38mais pour le chauffage,
15:39si on était chauffé à l'électrique,
15:40on était pénalisés.
15:41Donc là, on ne comprenait rien.
15:43Quand même, l'électricité,
15:44c'est décarboné
15:45grâce au nucléaire.
15:46Enfin, bon, bref.
15:47Donc, et puis surtout,
15:48MaPrimeRénov',
15:50vous avez vu passer l'info
15:51aussi cet été,
15:52elle a été reniée
15:53des deux tiers
15:53et sera plafonnée
15:55en nombre de dossiers.
15:56C'est-à-dire qu'il y aura,
15:57je crois,
15:57de prévus
15:58d'autoriser 13 000 dossiers,
16:00je crois,
16:00pour l'année 2026.
16:02Donc, il y a 5 millions
16:03de passoires thermiques.
16:04À ce rythme-là,
16:04il faudra 384 ans.
16:07Oui.
16:08384 ans
16:09pour rénover
16:09le parc.
16:11Donc,
16:11on pourrait en rire,
16:13mais c'est quand même grave
16:14parce que ce sont
16:16des centaines de milliers
16:17de logements
16:17et bientôt des millions
16:18de logements
16:19qui, potentiellement,
16:20vont sortir du parc.
16:21Donc, moi,
16:22j'ai fait un pari
16:23déjà officiellement
16:24depuis quelques mois.
16:25On n'ira pas au bout.
16:26Les dates qu'on connaît
16:28vont sauter.
16:29Ce n'est pas possible.
16:30Ce n'est pas tenable.
16:32Chacun voit et constate
16:33et en septembre,
16:34c'est pire que jamais.
16:34On rappelle les dates.
16:352028,
16:36interdiction de l'allocation
16:37pour les biens classés
16:39F
16:39et 2034
16:41pour les biens classés
16:42C.
16:42Mais les G sont déjà
16:44potentiellement interdits
16:45aujourd'hui.
16:45Donc, moi,
16:46je fais partie
16:47de ceux
16:47de plus en plus nombreux
16:49qui pensent que
16:49les dates ne sont pas tenables
16:51donc que les dates
16:51vont sauter
16:52ou être reportées
16:54au calendre grec.
16:55En tout cas,
16:56on n'a pas les moyens.
16:57Tout simplement,
16:58on n'a pas le parc locatif
16:59suffisant.
17:00À Paris,
17:01je crois,
17:01en septembre,
17:02c'est 800 demandes
17:04pour un studio.
17:06800 demandes
17:06de dossiers complets
17:07avec les garants,
17:08etc.
17:09Donc,
17:10on n'a pas les moyens
17:11de sortir autant
17:12de logements du parc.
17:14La rénovation,
17:14on n'a plus les moyens
17:15non plus
17:16d'assurer
17:17de grosses parties
17:18de sponsoring
17:18sur ces rénovations.
17:19Alors que c'est le centre
17:20de l'histoire
17:21qu'il faut y aller.
17:22Ça, on est tous d'accord.
17:24Mais donc,
17:24il faudra prendre
17:25plus de temps que ça.
17:26Tout simplement,
17:27peut-être au travers aussi
17:28de plus de construction,
17:29de plus de neuf.
17:30Mais enfin,
17:31en tout cas,
17:31moi,
17:31je suis persuadé
17:32que ces interdictions
17:32vont sauter.
17:34Or,
17:34aujourd'hui,
17:35le marché,
17:35notamment des jets,
17:36il est flat.
17:37personne n'en veut.
17:38Il n'y a pas d'appel,
17:39il n'y a pas de visite.
17:40Donc,
17:40il y a des opportunités
17:42très intéressantes
17:43pour ceux qui se positionnent
17:45sur du jet
17:45parce qu'il y a encore
17:47une psychose collective
17:48autour de ces interdictions
17:50de louer.
17:51Donc,
17:52là,
17:52il y a des opportunités.
17:53Il y a des coups de fusil
17:53à faire sur des jets
17:54dont personne ne veut
17:55aujourd'hui.
17:55Franck,
17:56pour rebondir
17:57sur ce que dit Stéphane,
17:58effectivement,
17:59le calendrier
17:59loi climat et résilience
18:00est absolument intenable.
18:02On parle de 5 millions
18:03de logements,
18:03effectivement.
18:045 millions,
18:05si vous prenez un ticket
18:06à 30 000 euros,
18:08je suis très,
18:09très optimiste.
18:11On parle de 150 milliards
18:13d'euros à trouver
18:14pour faire des rénovations.
18:15On n'a pas les moyens
18:16et en plus de ça,
18:17on n'a pas les entreprises.
18:18Il n'y a pas suffisamment
18:19d'entreprises qualifiées
18:20aujourd'hui
18:20pour effectuer
18:21ces travaux de rénovation.
18:22Donc,
18:23c'est clair
18:23qu'on ne pourra pas
18:24tenir ce calendrier.
18:25C'est une évidence.
18:26Sur les opportunités,
18:28alors oui,
18:29effectivement,
18:29la rénovation,
18:30ça fait partie
18:31des enjeux.
18:33En termes de conseils,
18:34aujourd'hui,
18:35je conseillerais
18:36d'être vigilant
18:37sur les prix.
18:39Il y a plein de moyens
18:39d'information aujourd'hui
18:40quand on est un particulier
18:41pour s'assurer
18:43que les prix
18:43qu'on nous propose
18:44sont cohérents.
18:45On a les sites des notaires,
18:46le problème des notaires,
18:47c'est qu'on est toujours
18:47un petit peu,
18:48on regarde un peu
18:48dans le rétroviseur.
18:49C'est un acte authentique
18:51de vente.
18:51Exactement.
18:52Il y a un site
18:52qui n'est pas très facile
18:55à utiliser,
18:56mais qui est très précis
18:57pour le coup,
18:57c'est le site
18:58des demandes
18:59de valeurs foncières,
18:59les DVF,
19:00où là,
19:01vous pouvez regarder
19:02vraiment à côté de chez vous,
19:03qu'est-ce qu'il y a eu
19:03comme transaction,
19:04à quel prix,
19:05les caractéristiques du bien,
19:07son adresse,
19:08vous avez vraiment
19:08toutes les informations.
19:09Il y a plein de sites d'annonce,
19:10alors ça vaut ce que ça vaut,
19:12mais ça vous donne
19:12une tendance de prix,
19:15donc vous voyez
19:15si votre bien
19:16est peut-être
19:17un petit peu au-dessus
19:18ou en-dessous
19:18en fonction de ses caractéristiques.
19:20Donc l'essentiel,
19:20c'est vraiment
19:21de bien s'informer
19:22avant de se lancer.
19:23Pour ceux qui sont
19:24en capacité d'acheter,
19:25bien mesurer son budget,
19:27au départ,
19:27faire le tour des aides,
19:29on l'a évoqué,
19:32par d'autres aides.
19:33Surtout donc
19:33si c'est un premier achat,
19:35mettre les banques
19:35en concurrence,
19:36faire appel à un courtier,
19:37il faut prendre en compte
19:38bien sûr la valeur du bien.
19:40L'immobilier,
19:41c'est pas qu'un prix
19:41et des mètres carrés.
19:43L'emplacement,
19:43vous l'évoquiez,
19:44la proximité des transports,
19:46la qualité du bâti,
19:47bien anticiper
19:48le coût d'éventuels travaux.
19:49Regardez,
19:50il faut le voir quand même
19:51le DPE,
19:51ce fameux diagnostic
19:52de performance énergétique,
19:54faire des simulations,
19:55on compare,
19:56on n'hésite pas à négocier,
19:58pas se précipiter.
20:00Le projet immobilier
20:00est souvent lié à un projet de vie,
20:02Stéphane.
20:03Oui,
20:04alors profiter des aides,
20:06oui,
20:06il faut regarder les aides,
20:08mais il ne faut pas non plus
20:09être,
20:10s'accrocher trop
20:12à des aides
20:12qui vont en plus
20:13être reniées,
20:14etc.
20:15Si elles existent.
20:16Oui, bien sûr,
20:17mais il faut aussi
20:18regarder dans le détail.
20:19Moi,
20:19ce que j'ai constaté,
20:20notamment par rapport
20:20à ma prime Rénov',
20:22pour rénover
20:22du bâti ancien,
20:24etc.,
20:25c'est que globalement,
20:27alors à part pour les ménages
20:28très modestes
20:28où on peut aller jusqu'à 60,
20:3170% d'aides.
20:32Mais pour les classes moyennes,
20:33globalement,
20:34vous allez avoir
20:3530% d'aides.
20:37Mais sauf que
20:37les artisans RGE
20:38sont,
20:40en moyenne,
20:41il y avait eu
20:41des études,
20:42effectivement,
20:43de que choisir,
20:44etc.,
20:4550 à 60% plus chères
20:46que les artisans classiques.
20:48Donc,
20:49à quoi ça sert ?
20:50Je parlais d'aide
20:51notamment le prêt à taux zéro.
20:52C'était plus
20:53les aides locales
20:55pour aider
20:55ceux qui veulent accéder
20:57à la propriété.
20:57Le prêt à taux zéro,
21:00c'est très bien.
21:01Et c'est une très bonne chose
21:02qu'il a été accordé
21:04sur tout le territoire
21:04parce que jusqu'à l'année dernière,
21:06c'était uniquement
21:07sur les zones tendues
21:08et les maisons individuelles
21:10étaient exclues.
21:11Donc là,
21:11effectivement,
21:12c'est revenu
21:12sur les maisons individuelles
21:14et sur l'ensemble
21:15du territoire.
21:16Donc ça,
21:16c'est très bien.
21:16Le PTZ,
21:18là,
21:18c'est un coup de pouce
21:19bienvenu.
21:20Effectivement,
21:21de toute façon,
21:22l'État,
21:23on le sait,
21:24les taxes,
21:26les impôts
21:27sur l'immobilier,
21:28ça représente
21:2997 milliards d'euros.
21:33Et effectivement,
21:34il y a 50 milliards
21:35de dépenses
21:36de l'État
21:38sous forme de subventions,
21:39d'aides, etc.
21:40Donc,
21:40on peut dire
21:41que l'immobilier
21:41est une vache à lait
21:42malgré tout.
21:44Donc,
21:45les aides,
21:46elles sont données
21:46et quand on voit,
21:47par exemple,
21:47les aides
21:48qui ont été supprimées
21:49dans le neuf,
21:50c'est quand même
21:50un peu une aberration
21:51parce que,
21:51notamment sur la loi Pinel,
21:53dans sa dernière version,
21:55ça,
21:56effectivement,
21:56c'était 14%,
21:58je crois,
21:58qui était accordé
21:58de réduction d'impôt,
22:00mais ça rapportait
22:00tout de suite 20%.
22:01Donc,
22:02l'État était
22:03très,
22:03très gagnant.
22:04Il prenait 20%
22:05tout de suite
22:05et il donnait
22:0614%
22:07sur 9 ans.
22:09Donc,
22:09il y a eu un manque
22:10à gagner extraordinaire,
22:11ce qui ne nous aide pas
22:12pour notre projet
22:13de loi de finances.
22:14Et c'était
22:15un dispositif
22:15pro-cyclique,
22:16donc dans un marché
22:17en plus
22:17qui est déprimé,
22:18vous accélérez
22:19la chute
22:20de ce marché-là.
22:21Politique du logement,
22:22qu'est-ce qu'il faudrait
22:23justement ?
22:23Qu'est-ce que vous conseillez
22:24ou même pour aussi,
22:26au final,
22:26fluidifier l'activité immobilière,
22:28Franck ?
22:29Alors,
22:30pour...
22:31Déjà,
22:32il faudrait changer
22:32un petit peu de stratégie
22:33parce que jusqu'ici,
22:34depuis,
22:35on prend une date au hasard,
22:362017,
22:37on a eu quand même
22:37une série de mesures
22:38qui ont pilonné
22:39systématiquement le logement.
22:40Ça a démarré
22:41avec la réduction des APL,
22:44enchaîné avec l'instauration
22:45de l'IFI,
22:46on a tapé
22:47dans les recettes
22:49des logements sociaux,
22:50on a supprimé le...
22:51Enfin, bref,
22:51on a supprimé
22:52la taxe d'habitation
22:53qui a été une bêtise
22:54monumentale,
22:54mais maintenant,
22:55à part augmenter
22:56la taxe foncière,
22:57on ne sait pas trop quoi faire.
22:58Il faudrait déjà donner
22:59de la visibilité,
23:01de la stabilité.
23:02Alors,
23:02effectivement,
23:03c'est ce qui est préconisé
23:04par le fameux rapport
23:05parlementaire...
23:06Pour le statut
23:07du bailleur privé.
23:07Voilà,
23:08avec le statut du bailleur privé.
23:09Reconnaître l'investisseur privé
23:10comme un acteur économique...
23:11C'est un grand pas en avant
23:13parce que jusqu'ici,
23:13effectivement,
23:14on considérait
23:15le propriétaire bailleur
23:16comme une espèce de nantie
23:17qui abusait du locataire.
23:19Il ne faut pas oublier
23:19qu'aujourd'hui,
23:20il y a plus de 95%
23:22du parc locatif privé
23:23qui est détenu
23:24par des particuliers.
23:26Ça veut dire
23:26que la réponse
23:26ne sera pas que fiscale,
23:27c'est aussi changer le regard
23:28sur l'investisseur privé.
23:29Changer le regard,
23:30effectivement,
23:31et reconnaître
23:32ce rôle essentiel.
23:34Les particuliers
23:35hébergent
23:36un quart des ménages français,
23:37il ne faut pas l'oublier.
23:38Donc,
23:38à force de les décourager,
23:40on va définitivement
23:41déstabiliser
23:42le parc locatif.
23:43Stéphane,
23:44inciter à investir
23:44dans l'immobilier ?
23:45Oui,
23:46le souci qu'on a,
23:48c'est qu'on est pris
23:49en quelque sorte
23:49dans un étau,
23:52c'est-à-dire un étau
23:52avec notamment
23:54des plafonnements
23:55des loyers.
23:55Aujourd'hui,
23:56quasiment toutes les métropoles
23:57plafonnent les loyers.
23:58Donc,
23:59on a un étau
24:00à la hausse,
24:01c'est-à-dire
24:01qui nous empêche
24:02de louer
24:02un prix de marché
24:03et une fiscalité
24:05de l'autre côté
24:06qui vous mange.
24:08Encore une fois,
24:09il n'y a pas de pays
24:10qui taxent plus
24:10les loyers
24:11que la France
24:11puisque c'est
24:12votre tranche marginale
24:13d'imposition
24:13plus les prélèvements sociaux
24:16à 17,2
24:16plus la taxe foncière
24:18qui a pris 33%
24:19en 10 ans
24:20plus l'IFI
24:21que le cas échéant.
24:22donc voilà,
24:24le net net,
24:26notamment si on est
24:27en zone tendue
24:27qui plafonne les loyers,
24:30si vous êtes à l'IFI,
24:30vous êtes quasiment
24:31en rendement négatif.
24:33Donc,
24:33à Paris,
24:34on est passé
24:34encore au début
24:36des années 90,
24:37il y avait 600 000
24:38logements locatifs
24:39privés à Paris,
24:39on est à 350 000
24:41aujourd'hui.
24:42Mais à Paris,
24:43effectivement,
24:44les rendements
24:46sont faibles
24:47et après les impôts,
24:48il ne reste rien du tout
24:49si vous êtes à l'IFI.
24:51Donc,
24:51il faut desserrer
24:52cet étau,
24:54soit en haut
24:54en supprimant
24:55le plafonnement
24:56des loyers,
24:57mais je n'y crois pas,
24:58soit en bas
24:58avec la fiscalité,
25:00le statut
25:01du bailleur privé
25:02pourra y faire
25:03quelque chose.
25:04Mais il y a aussi
25:05quelque chose
25:05qui ne coûterait rien
25:06au pays,
25:08c'est de desserrer
25:09aussi les taux
25:09réglementaires
25:10parce qu'on est encore
25:12sur des lois
25:12absurdes.
25:14Je ne sais pas
25:14si vous avez vu passer
25:15aussi cet été
25:17cette info.
25:18Il y a un magistrat
25:18qui s'est fait
25:19squatter sa maison
25:20à côté de Nîmes,
25:21je crois.
25:22Assez curieusement,
25:23le problème s'est réglé
25:24en huit jours.
25:26Selon que vous serez
25:27puissants ou misérables,
25:29on connaît l'histoire,
25:31mais moi,
25:33j'y vois quand même
25:33ça quelque chose
25:34de positif
25:36parce que
25:37si ceux qui sont chargés
25:38d'appliquer les lois
25:39se rendent compte
25:40que
25:40est-ce que c'est normal
25:42que quelqu'un
25:42qui force les sérieux
25:43en mette deux ans,
25:44deux ans et demi
25:44pour libérer un logement,
25:46si eux-mêmes
25:47ça rendent compte,
25:47je pense que
25:48ça pourra peut-être
25:49participer à une évolution
25:51des esprits
25:55ou en tout cas
25:55de ceux qui sont
25:56demain capables
25:58d'appliquer
25:59ou de voter les lois.
26:00Il suffirait d'une chose
26:01toute simple,
26:02c'est que
26:02dans la loi française,
26:04on n'a pas de bail
26:05vos bailes,
26:05c'est-à-dire que
26:05vous rentrez dans un logement,
26:07peu importe
26:08comment vous rentrez,
26:10vous mettez l'électricité
26:11à votre nom,
26:11vous n'avez pas de bail,
26:12c'est comme si vous en aviez un.
26:13Il faut arrêter avec ça.
26:16On est quand même
26:17à un bail numérique,
26:19on pourrait faire
26:19un fichier des bouts numériques
26:21extrêmement simple
26:21ou en attendant,
26:22obliger un bail
26:23écrit par un professionnel.
26:25En cinq minutes,
26:26le problème des squats
26:27est réglé.
26:27Les squats,
26:28c'est quand même
26:28une grosse angoisse
26:29pour les propriétaires,
26:31ça n'arrive pas souvent,
26:32mais c'est un peu
26:32comme l'avion,
26:33les accidents d'avion,
26:34c'est rare,
26:34mais quand vous êtes
26:35dans l'avion,
26:35ça vous fait une belle jambe
26:36qu'il soit rare.
26:39On va rester positif.
26:41En conclusion,
26:42un mot à chacun,
26:44on y croit,
26:44jour l'immobilier.
26:45On y croit,
26:46oui,
26:46il y a trois leviers
26:47aujourd'hui,
26:48notamment pour les investisseurs.
26:49Le premier,
26:50c'est l'action.
26:51N'attendez pas,
26:51prenez-vous en main,
26:54prenez en main
26:54votre patrimoine,
26:55vos projets,
26:56ça c'est la première règle.
26:58Ensuite,
26:58les deux leviers,
26:59c'est le levier du crédit.
27:01Aujourd'hui,
27:01vous pouvez investir,
27:02vous constituez un patrimoine
27:03avec l'argent de la banque,
27:04ça c'est important,
27:05et vous pouvez déduire
27:06les intérêts derrière
27:07de vos revenus.
27:08Et l'autre levier,
27:09c'est le levier fiscal.
27:10Donc ça peut être
27:11via de l'amortissement,
27:12avant la fiscalité,
27:13mais c'est de l'amortissement,
27:14ou alors de la réduction d'impôts.
27:15Voilà,
27:16vous avez vraiment
27:16trois leviers aujourd'hui
27:17pour agir et être performant.
27:2030 secondes,
27:20conclusion.
27:21Oui,
27:21il y a encore un petit chemin
27:22pour développer un patrimoine
27:24immobilier,
27:25j'en parle bien sûr
27:26longuement dans mon ouvrage,
27:28il y a un petit chemin,
27:29mais il est là.
27:30On peut effectivement
27:31encore arriver
27:32à gagner de l'argent,
27:34à créer du capital,
27:35surtout avec l'immobilier,
27:36en utilisant les leviers,
27:38les éponges,
27:40surtout fiscales,
27:40mais il y a encore
27:41un petit chemin
27:42qui est compliqué,
27:43mais qui est faisable.
27:44Eh bien,
27:45merci en tout cas
27:46pour vos éclairages
27:47à tous les deux.
27:47Stéphane Descartier
27:48avec le manuel
27:49de survie
27:51dans la jungle immobilière
27:52à lire aux éditions
27:53Durocher,
27:54Franck Vigneault,
27:55Laboratoire de l'immobilier.
27:56Merci à tous les deux
27:57et à très bientôt
27:59pour une prochaine émission
28:00de Figaro.
28:01Vigneault.
28:02Vigneault.
28:02Sous-titrage Société Radio-Canada
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