- il y a 2 jours
Etat des marchés, évolution des transactions, des prix, des taux, projections...Yan Jéhanno, président de Laforêt et Jean-Marc Vilon, directeur général de Crédit Logement, décryptent les tendances dans l’émission Figaro Immo, animée par Olivier Marin.
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00:00Vous vous intéressez à l'immobilier, vous avez raison, mais comment évoluent les conditions d'emprunt, les marchés de l'immobilier ?
00:07Eh bien, c'est ce qu'on va voir avec nos experts. Figaro Imo, c'est parti !
00:15Deux invités sur le plateau de Figaro Imo, qu'on est très heureux de recevoir, pour décrypter l'activité du marché de l'immobilier,
00:25mais aussi les conditions d'emprunt à portée, des indicateurs et puis des conseils pratiques.
00:29Yann Géhano, bonjour.
00:31Bonjour Olivier Marin.
00:32Président du Réseau La Forêt France, Jean-Marc Villon, bonjour.
00:36Bonjour Olivier.
00:37Directeur général de Crédit Logement.
00:40Alors peut-être en introduction à tous les deux, nous sommes à la mi-novembre.
00:44Il y a un contexte un petit peu mouvementé, économique, politique.
00:48Dans quel état d'esprit êtes-vous, vous qui logez les Français, que ce soit l'acquisition, la location ou l'emprunt ?
00:56Yann.
00:56Un état d'esprit plutôt positif, parce que le marché a retrouvé ses fondamentaux.
01:03On va atterrir en fin d'année, vraisemblablement, au-dessus de 900 000 transactions en France,
01:08ce qui est un dimensionnement normal.
01:11Des acquéreurs qui ont desserré le frein à main et qui compartimentent la vie politique d'un côté
01:16et les effets d'annonce, en effet.
01:18Et de l'autre côté, les ratios, les indicateurs qui vont leur permettre de savoir s'ils doivent se lancer dans un projet immobilier.
01:26Donc ça va nettement mieux après une année 2023 très difficile.
01:302024, on avait commencé à voir le marché reprendre des couleurs à l'été.
01:35Donc ça va mieux.
01:36Ça va mieux.
01:37Ça va nettement mieux.
01:38Dian, Jean-Marc.
01:40Ça va mieux, effectivement.
01:41Et 25 aura été plutôt une année correcte.
01:44On est vraiment sortis du trou.
01:46En même temps, on n'est pas dans une forme d'euphorie comme on a pu la connaître à d'autres moments.
01:51D'accord.
01:51Très bien.
01:52Alors on va voir avec vous les différents indicateurs.
01:54Tout d'abord, on va démarrer par la forêt.
01:56Alors l'offre, les conditions, les prix, l'évolution des prix, si on devait faire une synthèse, Yann ?
02:04Si on doit faire une synthèse, les acquéreurs sont revenus massivement sur le marché en 2025.
02:10Plus 20% d'acquéreurs dans nos bases de données.
02:14Alors ce ne sont pas des intentions d'achat, ce sont les acquéreurs avec des projets qualifiés,
02:18des noms, des prénoms, des adresses e-mail, des téléphones, des budgets, des surfaces.
02:23Donc des Français qui veulent concrétiser.
02:25Plus 20%, c'est pas anodin.
02:26Non, c'est pas anodin.
02:27Bon, on était tombé quand même bas en 2023.
02:31Mais en effet, des Français qui regardent et qui se disent qu'emprunter finalement entre 3 et 3,5,
02:36c'est plutôt une norme et une bonne fenêtre de tir,
02:40qui voit que les prix immobiliers entre 2023 et 2024, au cumul des deux années, ont reculé de 7 à 8%.
02:46Donc ils ont compris qu'aujourd'hui les prix ne baisseraient pas, en tout cas dans les mois à venir,
02:50que les taux ne devraient pas reculer non plus.
02:53On voit l'évolution des prix.
02:54Voilà, on voit l'évolution des prix. Alors là, on est à fin septembre, plus 1,1 au national.
03:01Paris, au mois d'octobre, s'est stabilisé. Pas d'évolution sur le mois d'octobre.
03:05L'Île-de-France, hors Paris, qui continue de voir ces prix se redresser légèrement,
03:12du fait que finalement les transactions se font.
03:14En 2024, il y avait très peu de transactions en Île-de-France.
03:17Les propriétaires restaient campés sur leur position.
03:21Et puis, toujours une évolution. On voit les Français revenir vers la maison.
03:24Ils l'avaient boudé en 2023-2024. Et ils reviennent vers le Graal, pour beaucoup de Français, la maison individuelle.
03:31On va voir notamment une carte de France avec l'évolution des prix.
03:34Alors évidemment, on est aussi, on le sait, sur des marchés à plusieurs vitesses.
03:37Bon, ça donne quand même une tendance. Yann, commentaire ?
03:40Commentaire ?
03:41On voit que la majorité, quand même, des marchés sont orientés à la stabilité, voire à la hausse.
03:47On a quelques marchés qui sont stables ou qui continuent de reculer.
03:51Mais là encore, on est dans l'épaisseur du trait.
03:530% à Lille, moins 0,7% à Strasbourg, moins 2% à Biarritz.
03:59Donc, on voit un marché qui se stabilise avec des prix qui ont plutôt tendance à augmenter légèrement.
04:07Mais là encore, on est dans un bas de cuvette.
04:12Et il semble certain que pour les mois à venir, en tout cas, que la baisse des prix est plutôt derrière nous que devant nous.
04:16Donc, selon vous, il y aura une hausse de prix qui va continuer progressivement ?
04:22Oui, on est sur un phénomène de tâche d'huile.
04:24Au moins, un rééquilibrage des prix.
04:26Il ne faut pas s'attendre à des prix d'immobilier qui vont baisser dans les mois qui viennent.
04:30Très bien. On va voir les marges de négociation, notamment.
04:32Où en est-on, alors ?
04:34Alors, sur les marges de négociation, on est autour de 4,5%.
04:38Dans l'absolu, ça ne veut pas dire grand-chose.
04:40Le point de référence, il faut se dire qu'il y a quelques années, on négociait jusqu'à 7,5%.
04:44Donc, on voit justement que le rapport entre vendeurs et acquéreurs s'équilibre un peu plus, que les acquéreurs prennent toujours leur temps pour acheter leur logement.
04:56Mais lorsqu'ils voient que les conditions principales sont réunies, ils négocient un peu moins.
05:02Et évidemment, Paris est le marché qui a commencé à retrouver, on va dire, sa normalité il y a maintenant presque un an et demi.
05:11Donc, les négociations sont encore moindres puisque les biens qui arrivent sur le marché sont beaucoup plus en phase avec les capacités d'achat et avec les niveaux de prix.
05:208 000 euros du mètre carré sur l'Est parisien en moyenne, 9 000 euros à l'Ouest et puis 11 500 et plus dans les arrondissements du centre.
05:27Un mot, parenthèse, sur l'impact du DPE, notamment sur la valeur des biens.
05:31Comment ça se situe ? Qu'est-ce qu'on observe chez la forêt sur le DPE ?
05:36Alors, c'est très variable. Ça dépend des territoires, en effet, des tensions des territoires.
05:41La leçon qu'on peut en tirer dans les grandes lignes, c'est qu'un DPE peu favorable, G, essentiellement, parfois F, appelle à une baisse des prix
05:51ou en tout cas un recul des prix de 5% à 20% selon la typologie de biens par rapport à un bien qui est bien classé.
05:59Vous n'avez pas observé d'afflux sur le marché de biens les plus énergivores à un moment donné, comme on a pu l'entendre ?
06:05Non, non, non. Les biens F&G, c'est 13% aujourd'hui de l'offre de biens que nous avons à la vente.
06:12Et cet effet prix, il se ressort beaucoup plus sur les grandes maisons qui nécessitent, lorsqu'elles ont une mauvaise étiquette énergétique,
06:20une grosse rénovation, une pompe à chaleur, des changements de fenêtres, de l'isolation, des combles également.
06:25Donc, rapidement, on se retrouve au-delà de 50 000 euros de travaux, alors que sur un studio, des fois, un simple ballon thermodynamique
06:34peut faire gagner une lettre avec quelques travaux. Et ce que, paradoxalement, on voit un certain nombre de primo-accédants
06:42lorsqu'ils peuvent financer et que ça n'effraie pas les banques, qui justement nous demandent des logements énergivores
06:47parce qu'ils savent qu'ils seront plus négociables, qu'ils seront moins chers et qu'ils vont pouvoir les faire rentrer
06:52dans leur enveloppe de budget, qu'ils feront les travaux ensuite avec leurs copains, avec leurs familles.
06:57Au fil de l'eau, ils ont déjà les factures de consommation énergétique. Ils savent où ils mettent les pieds.
07:01Très bien. On va poursuivre et reprendre tout à l'heure. Mais bien sûr, Jean-Marc Vizan, sur les conditions de crédit,
07:07la production de prêts immobiliers, où en est-on aujourd'hui ?
07:11Ce qu'on voit, c'est qu'on est revenu sur des taux d'intérêt qui se sont stabilisés aux alentours de 3%.
07:16Alors, on est loin des 1% qu'on a connus il y a longtemps, mais qui est au fond une anomalie,
07:21une heureuse anomalie, mais au fond une anomalie économique. On est monté jusqu'à 4,30 à la fin de l'année 2023.
07:29Et on en a vu les conséquences sur le marché. Depuis, on a rebaissé de manière assez continue jusqu'à la fin du printemps,
07:35jusqu'à l'été, on va dire. Ça dépend des réseaux, ça dépend des situations, pour revenir aux alentours de 3, 3,10.
07:42Et depuis, on est stabilisés. Ça reprend un tout petit peu. En tout cas, l'enseignement qui est clair,
07:48c'est que les taux ont connu une baisse significative, qui a redonné de la solvabilité,
07:52et que cette baisse, elle est finie. Elle est derrière nous. Il ne faut pas attendre de baisse de taux supplémentaires,
07:57notamment dans le contexte de financement de l'État, de tout ce qui peut être le contexte de financement des banques.
08:03On n'attend pas de baisse de taux supplémentaires.
08:05Donc du point de vue des emprunteurs, aujourd'hui, on le voit sur les prix, il y a eu des ajustements, c'est fini, c'est derrière nous.
08:13Voir même, on peut avoir des prix qui commencent à repartir un peu.
08:16Sur les taux, il y a eu des ajustements, c'est bien, mais c'est aussi derrière nous.
08:19Donc au fond, par rapport à tous ceux qui sont dans des logiques de « j'ai un projet, mais j'attends de meilleures conditions »,
08:25je pense qu'ils sont tous en train de se rendre compte que ce n'est plus le moment d'attendre qu'il faut faire.
08:29Et c'est ça qui amène aussi, je dirais, de l'activité sur le marché, avec des banques en face,
08:34qui ont une vraie volonté de faire du crédit, de capter de la clientèle par le crédit immobilier.
08:39Et si on regarde dans le rétroviseur, les taux baissent légèrement.
08:44En tout cas, par rapport à l'année dernière, on était à 3,31% en moyenne.
08:48Durée confondue, on était à 3,14%.
08:50Et vous nous dites, Jean-Marc, il n'y a pas de raison objective d'attendre une future ou proche baisse de prix.
08:56Non, parce qu'ils sont même descendus jusqu'à 3,06%.
08:59Donc on voit qu'on a commencé à remonter un peu, mais c'est un petit peu l'épaisseur du trait.
09:04Et nous, nos prévisions, c'est de revenir vers des niveaux aux alentours de 3,20, 3,25.
09:09Mais on voit que ça va être très lent, très graduel.
09:11Ce n'est pas complètement neutre, mais ça ne change pas totalement la physionomie d'un financement.
09:16Ceci étant, en tout cas, ce que ça enseigne, c'est qu'il ne faut pas attendre que les taux rebaissent ou passent, par exemple, en dessous de 3%.
09:23C'est sans doute très illusoire aujourd'hui dans les conditions économiques que l'on connaît.
09:28Donc même s'il est difficile de se projeter, pour vous, pas d'évolution, une stabilité jusqu'à la fin de l'année ?
09:33Une stabilité légère hausse, mais pas plus que ça.
09:36Y a-t-il eu un effet prêt à taux zéro pour les primo-excédents sur la distribution de crédit ?
09:40Oui, ça a joué.
09:41Ça a joué sur les maisons, c'est clairement quelque chose qui a apporté une bouffée d'air.
09:47Mais c'est une bouffée d'air, ce n'est pas non plus une révolution.
09:51Je dirais que ça a apporté sa contribution.
09:54Mais voilà, je dirais que le sujet n'est pas forcément uniquement là dans l'évolution du marché.
10:00L'évolution du marché, c'est, je le pense, cette vision qu'ont les Français d'avoir un projet, notamment autour de la résidence principale.
10:07Tout le monde est bien conscient de l'importance d'avoir sa résidence principale lorsqu'on arrivera à la retraite.
10:13C'est sûrement un peu la pierre angulaire de son patrimoine.
10:17Et à partir de là, ceux qui le peuvent, ceux qui en ont les moyens, sont passés de la logique de réflexion d'attentisme à une logique de « je fais »
10:26parce que les taux ne baisseront plus, parce que les prix ne vont plus baisser non plus.
10:30Le prêt immobilier, qui est toujours un produit d'appel pour les banques, qui ont d'ailleurs la plupart réalisé leurs objectifs,
10:35donc aussi le positionnement.
10:37Et pour bien comprendre, par rapport à l'emprunt d'État, l'OAT sur 10 ans, qui est à 3,45%, qui est plus élevé que le particulier.
10:45Pourquoi ? Comment l'expliquer ?
10:46Oui, c'est vrai que ça peut paraître toujours un peu mystérieux.
10:49La réalité, c'est que les banques ne se financent pas qu'à partir des marchés financiers.
10:53Alors, elles ont une partie qui est financée de leur crédit immobilier à partir des marchés financiers,
10:58effectivement, via ce qu'on appelle des « covered bonds », qui ont des taux proches des emprunts d'État.
11:03Mais une autre partie, et sans doute la partie la plus significative, se fait sur l'ensemble de leur pool de ressources,
11:08et notamment les dépôts à vue, les livrets d'épargne.
11:11Et ils jouent leur rôle de transformation financière entre des ressources courtes apportées par les emprunteurs,
11:17qu'ils reprêtent à l'économie et aux emprunteurs particuliers, mais c'est vrai pour les entreprises aussi, sur du plus long terme.
11:24Donc ça, c'est, je dirais, la logique économique d'une banque, c'est de jouer ce rôle de transformation.
11:29Donc l'OAT joue un rôle dans la formation des prix sur le crédit immobilier.
11:32C'est un des indicateurs, mais voilà.
11:33C'est un des éléments, mais ce n'est pas le seul élément.
11:36L'autre élément qui joue beaucoup, c'est la concurrence.
11:39On le voit bien aujourd'hui, il y a des banques qui sont sorties du marché en 2023 pour des questions de rentabilité financière,
11:47notamment à l'époque où la question du taux d'usure qui ne remontait pas assez vite
11:51par rapport à ce qu'auraient voulu les banques pour atteindre leurs objectifs de rentabilité financière,
11:55certaines banques sont sorties un peu volontairement du marché.
11:59Elles l'ont fait de manière délibérée.
12:02En même temps, elles ont vu les conséquences que ça avait sur leur développement commercial.
12:07Et maintenant que la question du taux d'usure est derrière nous,
12:10elles ont repris d'autant plus ardemment leur volonté de développement sur le crédit immobilier,
12:15d'accompagnement pour reconquérir de nouveaux clients.
12:18Donc on va dire que la quasi-totalité des banques sont à la manœuvre dans une logique très concurrentielle pour capter des clients.
12:25– Et juste un mot sur l'indicateur de solvabilité. Alors où en est-on ?
12:30– La solvabilité, elle est correcte. Elle s'est largement améliorée dans les derniers temps
12:36puisqu'on a eu cette baisse des taux qui a accompagné.
12:39Les conditions de crédit ont été plutôt plus favorables.
12:43Les revenus des emprunteurs se sont plutôt bien comportés.
12:47Par contre, dans la toute dernière période, si on regarde vraiment sur les tout derniers mois,
12:51on voit un effet de la hausse des prix qui peut exister à certains endroits,
12:54qui fait que cette solvabilité est un tout petit peu moins bonne qu'elle était il y a encore quelques mois.
13:00Mais elle reste tout à fait correcte et elle permet aux banques d'être présentes.
13:03– La confiance, vous parlez de solvabilité, en tout cas la confiance c'est vital,
13:07c'est essentiel pour l'immobilier pour mener à bien un projet.
13:09– C'est déterminant. On mène un projet.
13:13Alors, projet immobilier, il y a deux types de projet immobilier.
13:15Il y a les projets de nécessité.
13:17– La présence principale.
13:18– Oui, mais plutôt aux nécessités liées à des événements de la vie.
13:22– Oui.
13:23– Un couple qui se sépare, une succession, une mutation, perdre son emploi.
13:30Donc ça, c'est quand même un fonds très important des transactions immobilières.
13:35C'est 80% des transactions immobilières, ce sont des transactions de nécessité.
13:39Et puis à côté, on a les transactions de confort, 20%.
13:43Et là, en effet, le driver, le moteur, c'est la confiance.
13:47Est-ce que je pense que mon entreprise va me donner des perspectives de développement dans l'entreprise ?
13:52Est-ce que j'ai confiance en l'avenir de mon pays ?
13:55Est-ce que j'ai confiance aux projets politiques menés dans mon pays
14:00pour vendre mon deux pièces, passer sur un trois pièces,
14:02acheter une maison avec un garage pour deux voitures
14:04alors que j'ai un garage pour une seule voiture ?
14:07C'est un élément déterminant.
14:09Et là, je reviens sur ce que j'évoquais en introduction.
14:13Les Français ont vraiment compartimenté.
14:15Ils ont beaucoup moins confiance en la politique,
14:20mais ils ont plus confiance en ce qui est sonnant et trébuchant,
14:24ce qu'ils maîtrisent, des taux d'intérêt, des prix de l'immobilier.
14:29Et c'est à partir de ça qu'ils lisent et qu'ils construisent leurs projets aujourd'hui.
14:32– Quelque part, heureusement, Jean-Marc.
14:34– Heureusement.
14:34– Oui, mais c'est vrai qu'il y a une époque,
14:37où on voyait un lien plus fort entre ce qui se passait du point de vue politique
14:42et justement la confiance et l'envie.
14:44– Ça joue un peu pour les investisseurs un petit peu quand même,
14:45pour les investisseurs qui attendent.
14:47– Alors pour les investisseurs, je pense que c'est effectivement un sujet plus prégnant,
14:50notamment pour des questions d'instabilité fiscale,
14:52pour des questions… Là, ça joue beaucoup plus.
14:56Ça joue beaucoup plus.
14:56Par contre, pour les ménages, dans leur volonté d'aller vers la résidence principale,
15:01je dirais, ils ont un peu mis de côté le sujet politique.
15:04D'ailleurs, on voit bien, depuis un an, l'incertitude, elle est là,
15:07elle ne fait que grandir, elle ne diminue pas.
15:09Et en même temps, le marché est plutôt dynamique aujourd'hui.
15:12Ce n'est pas l'euphorie, mais c'est quand même plutôt dynamique.
15:14Donc on voit bien qu'ils ont mis ça de côté.
15:16L'investisseur, c'est autre chose.
15:17– Qu'est-ce qu'il faudrait, selon vous, pour fluidifier l'activité,
15:21que ce soit en matière de politique du logement ou autre, Yann ?
15:23Pour fluidifier l'activité.
15:24– Là, on vient de parler du marché.
15:28Donc le marché immobilier va mieux.
15:31900 à 950 000 transactions en France, c'est un dimensionnement normal.
15:36On retrouve une harmonie des prix, on retrouve une hiérarchie des prix,
15:42on emprunte à des taux qui sont tout à fait raisonnables.
15:45Mais le marché est porté par les secondos accédants,
15:48ceux qui sont déjà propriétaires,
15:50qui ne passent pas ou peu par la case financement.
15:54Et on a deux catégories qui sont à l'arrêt.
15:56Les investisseurs, on vient de les évoquer.
15:58Alors là, ponctuellement, parce que tous les jours,
16:01c'est le concours l'épine de la nouvelle mesure fiscale
16:03pour essayer de paralyser encore plus le marché du logement.
16:06Donc les investisseurs ont tiré le frein à main.
16:08On n'en a plus du tout, depuis le début des débats.
16:11– Dans l'ancien et évidemment dans le neuf.
16:12– Alors moi, je parle pour l'ancien, mais dans le neuf,
16:14évidemment depuis longtemps, et ce n'est pas mieux non plus.
16:21Donc ces investisseurs, ils ont besoin de lisibilité.
16:23On parle beaucoup du statut du bailleur privé
16:25qui graverait dans le marbre une fiscalité pour l'investisseur.
16:29C'est un premier étage de la fusée qui est absolument incontournable.
16:33– Donc pour vous, ça, c'est indispensable.
16:34– C'est indispensable, mais ce n'est pas une solution magique.
16:37Parce que l'investisseur, il est aussi derrière touché par une fiscalité locale.
16:40Et nous, les investisseurs, nous demandent tous les jours,
16:42« Monsieur l'agent immobilier Laforêt, est-ce que vous pouvez me garantir
16:44que les loyers ne sont pas encadrés sur ma commune ? »
16:46« Est-ce que vous pouvez me garantir que la taxe foncière ne va pas faire plus de 30% en 5 ans ? »
16:50Et ça, ça impacte beaucoup le reste à charge.
16:53Et la deuxième catégorie à soigner, ce sont les primes excédents.
16:57Le PTZ fonctionne globalement, mais ce n'est pas miracle.
17:01Dans l'ancien, il ne fonctionne pas si bien que ça.
17:03Il y a un zoning, il est réservé à certaines zones, il faut le dire.
17:06– Avec des travaux avec…
17:07– 25% de quantité de travaux sur la totalité de l'opération, c'est totalement dissuasif.
17:13Donc je crois qu'on devrait refondre aussi le PTZ et revoir cette quantité de travaux,
17:18l'ouvrir sous condition de revenu à tout le territoire français.
17:21Jean-Marc ?
17:21– Oui, la difficulté, c'est que toutes ces mesures, à un moment,
17:25ça mobilise le budget de l'État, ça coûte de l'argent,
17:28y compris par exemple le statut du bailleur privé.
17:30Je veux dire, c'est de l'amortissement, c'est du décalage.
17:33Donc oui, il faut absolument qu'on aille vers ce genre de choses,
17:36mais en même temps, ça coûte de l'argent et aujourd'hui, il n'y en a pas.
17:40Et en plus de ça, ça va s'adresser à des catégories de population
17:44qui ne sont pas celles qui sont le moins dans le viseur aujourd'hui
17:48du concours lépine fiscal auquel on assiste.
17:49– Pour vous, il n'en faudrait pas alors ?
17:51Il ne faudrait pas mettre en place un statut fiscal du bailleur privé ?
17:54– Je pense qu'il en faut un, mais je pense qu'on ne peut pas se le payer en France aujourd'hui.
17:59– Vous êtes plutôt pessimiste sur le fait qu'il n'y en aura pas.
18:01– Oui, je suis plutôt pessimiste sur la capacité à le mettre en œuvre.
18:03– D'accord.
18:03– Parce que ça coûterait de l'argent, quelque part, aux finances de l'État.
18:07On amortit, donc forcément, ça coûte de l'argent aux finances de l'État,
18:11qui n'en a déjà pas.
18:12Et en plus, imaginez, mettre en place des mesures
18:14qui facilitent le bailleur privé.
18:16Je ne suis pas sûr que dans le populisme ambiant
18:20dans lequel on se situe dans les mesures aujourd'hui,
18:23regardez quand on parle de fortune improductive ou de choses comme ça…
18:27– J'ai le regard aussi sur l'investisseur qui n'est pas forcément un anti-musique propriétaire.
18:31– Oui, mais ça ne va pas se faire en deux jours.
18:32Et pourtant, il faudrait le faire.
18:33Aujourd'hui, on a une vraie difficulté sur l'immobilier locatif.
18:38On parle de difficulté dans l'ancien, dans le neuf,
18:42c'est bien plus compliqué encore.
18:43Mais sur l'immobilier locatif, il y a des tensions
18:46qui sont extrêmement problématiques
18:48et qui supposeraient que les bailleurs privés reviennent.
18:52Aujourd'hui, ils ont fui, ils ont déserté,
18:54parce qu'ils ont été pointés du doigt comme au fond de villes usuriers
18:59qui profitent d'une situation
19:01et qui sont à la base propriétaires d'une forme de fortune improductive.
19:06– Yann ?
19:07– Ils ont été plus que pointés du doigt.
19:09Il y a eu en effet ce discours,
19:10mais derrière, il y a des effets concrets.
19:12L'encadrement des loyers, la taxe foncière,
19:15la loi climat et résilience.
19:18Moi, je vous rejoins.
19:19Aujourd'hui, on n'a pas les moyens
19:20parce qu'on n'a pas placé la politique du logement
19:23au centre de la politique française.
19:25Et pourtant, le logement, c'est l'accès à l'emploi,
19:28c'est l'accès à l'éducation,
19:30c'est la vie des communes,
19:32c'est l'aménagement du territoire.
19:34Et évidemment, si on ne le fait pas,
19:36les trois voies aujourd'hui d'accès au logement,
19:38que sont le logement social,
19:40parce que l'État devrait pouvoir aider les Français
19:42à accéder au logement via le logement social,
19:45il est absolument incapable de le faire.
19:46Cette voie est bouchée.
19:47La primo-accession, on l'a vu,
19:50est extrêmement compliquée
19:51si on n'est pas aidé familialement non plus.
19:54Et puis la troisième voie,
19:55qui était à peu près ouverte pour tout le monde,
19:57qui était accédée au parc locatif privé,
19:59cette fois-ci est aussi bouchée.
20:01Donc il y a un moment,
20:02il va falloir bien comprendre quand même
20:04que le logement, il va falloir s'y attaquer.
20:06Le logement, c'est de la TVA,
20:07le logement, c'est de l'emploi,
20:08le logement, c'est de la rénovation,
20:10le logement, c'est de la vente de meubles,
20:11le logement, c'est de la création de valeur
20:12dans notre pays.
20:14Et si on ne le positionne pas,
20:15ce qui n'a pas l'air d'être le cas, en tout cas,
20:17et c'est là que je peux rejoindre
20:18une partie de votre pessimisme,
20:20si on ne le positionne pas au centre
20:22du projet national,
20:24ça ne va pas s'améliorer.
20:26Quels sont maintenant vos conseils pratiques,
20:28vos bons conseils quand on souhaite
20:30vendre, acheter un bien immobilier,
20:33emprunter ?
20:34Des conseils malins ?
20:35Alors pour emprunter, déjà,
20:37il faut prendre le temps d'analyser
20:39sa capacité d'emprunt,
20:40c'est ce qu'on pourra obtenir.
20:42Donc, il y a des tas de simulateurs en ligne
20:44pour regarder ça.
20:45Anticiper en amont.
20:47Anticiper, aller voir son banquier,
20:48avoir une idée un peu précise
20:50de ce qu'on pourra obtenir
20:51comme financement.
20:52Ça ne veut pas dire qu'on aura un accord
20:54de la banque avant qu'il y ait
20:55un véritable projet,
20:56qu'il y ait même un compromis
20:58qui soit sur la table,
20:59mais je dirais d'avoir une vision
21:00un peu réaliste
21:01de ce qui est possible,
21:02de ce qui n'est pas possible,
21:03et de ce qu'on peut anticiper aussi en amont.
21:06C'est des choses toutes simples,
21:07mais auxquelles les gens ne pensent pas
21:08forcément spontanément.
21:09Si j'ai encore des crédits consommation
21:12qui vont se terminer
21:13dans pas si longtemps que ça,
21:14et qui me mangent
21:15une partie de ma capacité,
21:17de ma solvabilité pour emprunter,
21:20il faut peut-être voir
21:21comment sortir de ces opérations
21:23pour arriver avec un dossier
21:24qui se présente mieux.
21:26Et ça, ça suppose un peu d'anticipation,
21:28un peu de réflexion.
21:29Et moi, j'incite beaucoup
21:30à ce qu'on se pose ces questions
21:32en amont d'aller se précipiter
21:34dans une agence La Forêt
21:35pour trouver le bien qui va bien.
21:37Alors après, les agents immobiliers
21:39vont savoir guider, orienter,
21:42accompagner sur ces sujets-là,
21:43mais je pense qu'il faut réfléchir
21:45et se faire accompagner peut-être
21:47pour réfléchir à ça
21:48par des banques, par des courtiers,
21:49par des amis, par des professionnels.
21:50Mettre en concurrence les banques,
21:52chacune a aussi ses barèmes, ses taux.
21:54Oui, et puis les banques peuvent avoir,
21:57effectivement, il y a une logique
21:58concurrentielle assez forte
21:59entre les banques.
22:00Et puis, les banques peuvent avoir,
22:02suivant leur politique commerciale,
22:04des envies d'aller plus vers
22:05tel type de clientèle,
22:06plus vers tel type de financement.
22:08Et ça, ça évolue au fil du temps.
22:10Donc, il faut regarder ça aussi
22:11d'assez près.
22:12Donc, anticiper, prendre le temps
22:14de réfléchir à son projet,
22:16y compris sur la partie financière.
22:17Y a-t-il beaucoup de prêts bonifiés
22:19en ce moment, dans certaines banques,
22:21pour justement aider au financement
22:23de biens classés F ou G,
22:25pour accompagner, justement ?
22:26Oui, ça, c'est quelque chose
22:27que les banques ont commencé
22:28à regarder d'assez près,
22:30c'est d'apporter de la bonification
22:31de taux sur l'UF et G,
22:35notamment quand il y a
22:35une partie complémentaire de travaux
22:38et un crédit qui est lié à ça.
22:41Et nous-mêmes, en tant que caution,
22:44on apporte aussi une contribution
22:45en ayant des tarifications
22:47avec les banques qui le souhaitent,
22:49qui soient favorables
22:50sur ces opérations-là
22:51dès lors qu'elles sont accompagnées
22:52de travaux.
22:54Donc, c'est une façon d'inciter.
22:55Très bien.
22:56Yann, les conseils
22:57quand on souhaite vendre
22:58ou acheter un bien immobilier
23:00actuellement ?
23:00Déjà, ça fait du bien
23:01d'entendre cette notion
23:03de bonus et de bonifier.
23:06Ce n'est pas très à la mode.
23:08Mais on voit en tout cas
23:09que toute la chaîne
23:10travaille ensemble.
23:10Alors, nous, évidemment,
23:11on fait cette découverte financière
23:13et on envoie nos clients
23:14avant qu'ils viennent chez nous
23:15vérifier leur enveloppe financière
23:18auprès de leurs banquiers,
23:19auprès des courtiers
23:19avec lesquels on travaille.
23:21C'est la première étape.
23:22Vous avez parlé tout à l'heure
23:23de réalisme
23:23et je reprends ce terme-là.
23:25Ensuite, il faut aussi être réaliste
23:27sur son projet immobilier.
23:28La liste avec 70 critères,
23:31une double exposition Est-Ouest,
23:32des WC séparés
23:33avec une fenêtre dans les WC,
23:35une cuisine dans laquelle
23:36on peut jeûner.
23:37Il y a un jour qui vous demande ça.
23:38Oui, au début de recherche.
23:40Il faut être assez pragmatique.
23:42Il faut resserrer.
23:43Je cherche un logement
23:44avec une chambre,
23:45avec deux chambres,
23:46dans tel territoire,
23:48dans telle zone.
23:49Je suis prêt à faire des travaux.
23:50Je ne suis pas prêt
23:50à faire des travaux.
23:52Mon enveloppe financière
23:53est la suivante.
23:54Et je commence
23:55avec un cahier des charges
23:56allégé.
23:57Je vais regarder la copropriété,
23:58ce que va me coûter
23:59la copropriété aussi
24:01en fonctionnement,
24:01la fiscalité locale aussi.
24:04Il faut être réaliste,
24:05emprunt de réalisme.
24:06et vous l'avez dit tout à l'heure
24:07et on l'a dit
24:07au cours de cette émission,
24:09celles et ceux qui achètent
24:10aujourd'hui sont réalistes,
24:12sont pragmatiques.
24:13Celles et ceux
24:13qui n'achètent pas aujourd'hui
24:15continuent de vivre
24:16dans une utopie
24:17avec une baisse des prix,
24:19avec une baisse des taux
24:20en se disant
24:20dans un an,
24:21dans deux ans,
24:22on verra,
24:22ce sera mieux,
24:23on va gagner 10 mètres carrés,
24:25une chambre.
24:25Et eux,
24:26ils n'achètent pas.
24:28Et déjà aussi bien s'entendre
24:29parfois entre les couples,
24:30déjà sur que ce soit
24:32deux hommes,
24:33deux femmes
24:33ou un homme et une femme.
24:34Ça, vous le voyez souvent ?
24:36Des disputes sur le...
24:37Oui, alors il y a toujours
24:39évidemment des approches
24:41différentes
24:42entre les centres
24:44d'intérêts de préoccupation.
24:46Mais ça aussi,
24:46il faut le travailler avant
24:48et être capable de savoir
24:49où est-ce qu'on est prêt
24:50à trouver un territoire
24:52de concession
24:53sur un projet immobilier.
24:54Ça va assez vite
24:56un projet immobilier,
24:57un projet d'acquisition
24:57dans l'existant.
24:58En tout cas,
24:59le stock,
24:59il est là,
25:00il est présent.
25:00Quand il arrive,
25:01il est immédiatement
25:02sur le marché
25:03avec un cahier des charges
25:05réfléchi,
25:05raisonné,
25:07raisonnable,
25:08on passe très rapidement
25:09du rêve à l'action.
25:11Donc tout ça,
25:11il faut le régler avant.
25:12Jean-Marc,
25:13un mot sur l'apport personnel.
25:14Où en est-on aujourd'hui ?
25:16À peu près 10%,
25:1715%,
25:17ça dépend là aussi
25:18des banques
25:19pour alléger
25:19les mensualités.
25:20Oui,
25:21mais on peut aussi avoir
25:210% d'apport personnel.
25:23Ça existe.
25:24Alors,
25:24moins qu'avant,
25:25parce que les règles
25:26du Haut Comité
25:27de Stabilité Financière
25:28imposent certaines normes minimales,
25:31mais il est possible
25:32d'avoir un financement
25:34à 100%
25:35dès lors qu'on a
25:37certains critères
25:38qui vont assurer
25:39une solvabilité suffisante.
25:40Les banques
25:40ont des marges
25:41de manœuvre
25:41autour de ça.
25:42Mais il est évident
25:43que si on arrive
25:44avec de l'apport,
25:46ça va faciliter
25:47l'obtention du dossier.
25:49Pas juste
25:50parce que ça limite
25:51le financement,
25:51mais parce que ça montre aussi
25:52une capacité
25:54à épargner,
25:54une capacité
25:55à se projeter,
25:56une capacité
25:56à avoir réfléchi
25:58son ambition
25:59et l'avoir préparé,
26:01ce que j'évoquais
26:02déjà tout à l'heure.
26:03Donc, bien sûr.
26:04Moi, je pense que
26:05là-dessus,
26:06ce qui pourrait peut-être
26:07être réfléchi
26:08au niveau des autorités,
26:09c'est que les critères
26:10qui ont été mis en place
26:11par le HCSF
26:12au moment où le marché
26:14était dans une euphorie
26:15peut-être un peu exubérante
26:17et qui peut-être
26:19était nécessaire
26:20pour calmer
26:21un peu le jeu
26:22et éviter
26:23qu'on ait trop
26:24de débordements,
26:25ce qui aurait pu conduire
26:25à des difficultés
26:27par la suite
26:28sur le plan
26:28d'une crise immobilière,
26:30par exemple.
26:31Aujourd'hui,
26:31on n'est plus du tout
26:32dans la même situation.
26:33Desserrer les contrats.
26:34Or, les règles
26:35sont les mêmes.
26:36Donc, au moins,
26:37les réexaminer
26:38et peut-être
26:39les adapter.
26:40Voilà.
26:40Sans aller jusqu'à
26:41les desserrer,
26:42en tout cas
26:43les supprimer,
26:44mais en tout cas
26:45les réexaminer,
26:46les adapter
26:46à la réalité
26:47de la situation.
26:47Parce que ce que je trouve
26:49gênant,
26:49c'est que ce sont
26:50les mêmes
26:50alors que la situation
26:51n'est plus la même.
26:52Très bien.
26:53Un mot, tiens,
26:53on n'en a pas parlé
26:54de l'IA et l'immobilier
26:55dans l'immobilier.
26:56Yann ?
26:57L'IA, ça semble nouveau
27:00pour beaucoup.
27:01C'est très à la mode
27:02depuis quelques mois.
27:05En réalité,
27:06ça fait des années
27:07que c'est déjà
27:09onboardé en partie.
27:11Un chatbot,
27:12c'était déjà de l'IA.
27:13La rédaction automatique
27:14des annonces
27:15par de l'IA,
27:16nous,
27:16on l'a utilisé
27:17à partir de 2017.
27:19C'est vrai qu'aujourd'hui,
27:20on arrive sur du génératif
27:21qui permet de qualifier
27:23les projets des clients
27:26qui permettent de gérer
27:27une partie
27:28du suivi des clients
27:29et qui permet surtout
27:30d'automatiser
27:31des tâches
27:32extrêmement chronophages
27:33sans aucune valeur ajoutée.
27:35Et ça,
27:35c'est un super bon point
27:36parce que ça permet
27:37à nos collaboratrices
27:38et à nos collaborateurs
27:39de se concentrer
27:40sur ce qui fait
27:40la valeur de leur métier.
27:42C'est l'accompagnement humain
27:43à un moment
27:44où on a besoin de confiance
27:45et où on a besoin
27:46de certitude.
27:47Et d'émotion.
27:48Merci à tous les deux.
27:49Merci pour vos éclairages.
27:50Merci Olivier.
27:51Yann Géhano,
27:51merci beaucoup.
27:52Jean-Marc Villon,
27:54merci infiniment.
27:55Merci Olivier.
27:55Et à très bientôt
27:56pour une prochaine émission
27:57de Figaro,
27:59IMO.
28:00Sous-titrage Société Radio-Canada
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