- il y a 1 jour
Entre les compléments de revenus, la constitution d’un patrimoine pour la retraite, l’immobilier offre des solutions. Emission Figaro Immo animée par Olivier Marin avec Philippe Crevel, directeur du Cercle de l'Epargne, auteur de "Epargner mieux pour vivre mieux" et Eve Xaé Blanchet, fondatrice de Orama Patrimoine.
Catégorie
🗞
NewsTranscription
00:00Vous souhaitez placer votre argent dans l'immobilier, vous avez raison, mais quels sont les pièges à éviter, les bons conseils pour investir ?
00:07C'est ce qu'on va voir dans cette émission avec toutes les innovations et les bons conseils pratiques.
00:12Figaro Imo, c'est parti !
00:16Deux invités dans cette émission pour parler épargne, pour parler investissement, comment bien placer son argent dans l'immobilier.
00:28Philippe Crevel, bonjour.
00:30Bonjour.
00:31Philippe, directeur du Cercle de l'épargne et auteur du livre Épargner mieux pour vivre mieux aux éditions Solar, un livre qui vient de paraître.
00:41Ève Xaie-Blancher, bonjour.
00:43Bonjour, Olivia.
00:44Fondatrice de Orama Patrimoine, créatrice d'immobilier Score Impact, on va le voir, c'est un outil basé sur plus de 100 critères pour évoluer, valoriser la performance durable des programmes immobiliers.
00:57Et on va voir tout ça en détail.
00:59Tout d'abord, comme on va évoquer bien sûr le placement, l'investissement dans l'immobilier, première question d'introduction.
01:06La période, on va dire, n'est pas simple, n'est pas facile, beaucoup d'incertitudes politiques, géopolitiques, économiques.
01:13Est-ce que c'est le moment de se lancer dans un investissement immobilier, Philippe ?
01:16Alors c'est vrai que nous traversons une période un peu complexe.
01:19Crise politique depuis plus d'un an, le retour de Donald Trump et les incertitudes que cela génère, la poursuite de la guerre en Ukraine, malheureusement, tout comme au Moyen-Orient.
01:29Donc ce sont des facteurs anxiogènes qui incitent les ménages à la prudence, à épargner.
01:34Le taux d'épargne n'a jamais été aussi élevé en France, 18,9% du revenu disponible brut à la fin du deuxième trimestre.
01:42Mais malgré tout, il y a quelques signes encourageants.
01:45Il faut regarder, par exemple, les taux d'intérêt.
01:48Les taux d'intérêt qui étaient montés pour l'immobilier au-delà de 4% sont revenus, avec la politique de baisse des taux directeurs de la Banque Centrale Européenne, autour de 3.
01:59Ce n'est pas évidemment les taux que nous avons connus durant la période 2015-2022, mais c'était des taux qui étaient extraordinairement faibles, historiquement faibles.
02:10Je dirais qu'à 3%, on pourrait faire un peu mieux, on pourrait être aux alentours de 2,2, 2,5, mais c'est déjà un progrès notoire par rapport à ce que nous avons connu.
02:20Par ailleurs, on voit bien qu'aujourd'hui, il y a une demande de logements qui se fait jour, de plus en plus,
02:26parce que les Français s'agglomèrent plus dans les grands centres urbains, il y a également la propension à aller sur le littoral,
02:34et donc il y a une demande de logements, et de ce fait, ça commence un petit peu à bouger, les prix se sont tassés, on a diminué ces deux dernières années,
02:41ça commence donc à frémir, donc oui, c'est le bon moment peut-être pour revenir sur le marché.
02:47Le bon moment pour revenir sur le marché, Ève, votre sentiment ?
02:51Alors mon sentiment Olivier, c'est qu'aujourd'hui, on a besoin d'épargner, et il est nécessaire d'épargner, encore plus dans l'immobilier,
02:58au vu de la crise de logement qu'on traverse aujourd'hui.
03:01Pour investir et pour épargner, il est nécessaire de réunir, je dirais aujourd'hui, encore plus de paramètres et de critères
03:08pour bien choisir son emplacement et son projet immobilier.
03:11Donc je dirais qu'aujourd'hui, oui, il faut épargner, oui, il faut le faire de l'immobilier,
03:15mais avec prudence et en intégrant beaucoup plus de paramètres qu'auparavant.
03:19Très bien. Alors on va faire un tour d'horizon, un panorama avec vous, tous les deux, vous avez des spécificités.
03:25On va démarrer, bien sûr, Philippe, avec notamment ce livre.
03:29Peut-être un mot sur le livre « Combien de temps pour l'écrire ? »
03:33Des années d'expérience, d'expertise.
03:37Il y a quelques années d'expérience, après, l'objectif de ce livre, c'était justement, en reprenant les propos précédents,
03:45c'était de dire, on épargne, mais pourquoi ? Pour quel objectif ?
03:48On n'épargne pas pour épargner, on épargne pour un projet, pour transmettre, pour faire quelque chose.
03:54Et donc le titre « Épargner mieux pour vivre mieux », c'est vraiment.
03:58Donc le fil conducteur de ce livre, c'est se donner des objectifs et avoir les meilleurs outils entre les mains pour atteindre cet objectif.
04:07On démarre par, bien sûr, la résidence principale, avant de parler d'investissement.
04:11Tout d'abord, c'est important.
04:12Les Français aiment la pierre.
04:15L'immobilier, au sens large du terme, c'est plus de 60% du patrimoine des ménages.
04:21Dans ce patrimoine immobilier, évidemment, que le point central, c'est la résidence principale.
04:2757% des Français sont propriétaires de leur résidence principale.
04:31Et je pense que si on fait un sondage immédiat, on aura 90% qui souhaitent être propriétaires de leur résidence principale.
04:39Ceux qui ne le sont pas, c'est souvent parce qu'ils n'y arrivent pas, parce qu'ils n'ont pas suffisamment de moyens ou qu'ils n'ont pas les bons outils entre les mains.
04:46Oui, la résidence principale, c'est une valeur sûre, ça rassure, c'est déjà un facteur psychologique important.
04:51Et on est dans le vivre mieux.
04:53C'est quelque chose qui stabilise, qui ancre donc le ménage sur un terrain.
04:58Et c'est pour ça que c'est extrêmement important en France.
05:02Autre chose qui est importante, c'est de se lancer dans un investissement immobilier.
05:06Alors, si on devait avoir une synthèse, Philippe, quels sont les différents types d'investissements dans l'immobilier aujourd'hui qui sont intéressants ?
05:14Alors, l'investissement immobilier, si on met à part donc la résidence principale, c'est évidemment quelque chose qui est important également.
05:21Pourquoi ? Parce que les rendements sont un peu déconnectés de la valeur de la bourse.
05:27C'est quelque chose de très régulier, c'est rassurant.
05:29On est sûr d'avoir un loyer, surtout quand on est en crise immobilière comme à l'heure actuelle.
05:34Donc, il y a ce rendement.
05:35Et puis, il y a la possibilité de dégager des plus-values en fonction du marché si on fait un bon investissement.
05:41D'autre part, il y a de nombreux outils en France qui existent pour favoriser l'investissement locatif.
05:48Il y a donc les dispositifs, par exemple, de Normandie qui visent à investir dans l'ancien avec de la réhabilitation.
05:58En contrepartie, on a une réduction d'impôt qui peut s'étaler de 6 à 12 ans en fonction de critères, de conditions de ressources, de conditions de loyer.
06:07Mais là-dessus, on a une réduction d'impôt qui peut aller jusqu'à 300 000 euros.
06:11Donc, c'est un investissement à 300 000 euros, pardon.
06:13– Ce n'est pas partout. Dans certaines villes, les villes…
06:15– Il y a 200 villes.
06:16– 200 villes.
06:17– Plus de 200 villes.
06:18En particulier, Le Havre, Rouen, Bayeux.
06:23Également des villes comme Béziers, comme Montpellier.
06:26Donc, c'est assez large.
06:27200 villes sont bénéficiaires de Normandie.
06:30Il y a évidemment d'autres formules.
06:32Il y a le Malraux.
06:33Là, ce sont sur de la réhabilitation d'immeubles anciens qui ont une valeur historique.
06:39C'est un avantage fiscal extrêmement important parce qu'il n'est pas plafonné.
06:43C'est assez rare en France.
06:45Et donc là, ça ouvre droit évidemment à des diminutions d'impôts substantielles.
06:48Il y a évidemment des conditions pour l'obtenir.
06:51Il y a d'autres mécanismes encore en vigueur pour l'immobilier locatif.
06:56– LMNP.
06:57– LMNP, j'allais y venir, location en meublé non professionnel.
07:01Qu'est-ce qui se cache derrière ?
07:03C'est la possibilité d'avoir un régime fiscal très attractif
07:07parce qu'on amortit fiscalement la valeur du bien.
07:10Ce qui fait que sur la première décennie, globalement d'investissement,
07:16vous ne payez pas d'impôts car vous allez amortir la valeur du bien.
07:21C'est donc une franchise fiscale extrêmement attractive.
07:24– Un mot sur la nue propriété.
07:26– Alors la nue propriété, le démembrement,
07:29le fait de séparer donc la propriété physique de l'usufruit,
07:34donc de l'utilisation.
07:35Quels sont les avantages de ce mécanisme ?
07:38C'est évidemment de diminuer le coût fiscal,
07:42par exemple au titre de l'IFI,
07:43parce qu'il va y avoir une moins-value sur l'IFI,
07:46l'impôt sur la fortune immobilière,
07:48on va avoir une moins-value fiscale.
07:49Et puis d'autre part, ça permet de préparer une succession,
07:52à travers des mécanismes de donation,
07:55on démembre, ce qui va permettre de diminuer la valeur du capital
07:59qui sera pris en compte au moment de la succession.
08:02– La pierre-papier.
08:03Ceux qui se posent des questions sur la pierre-papier,
08:06faut-il y aller ou pas ?
08:07Déjà, mode d'emploi, SCPI.
08:09– Les SCPI, alors ça a connu une période faste,
08:12pendant la période, donc on va dire, 2010-2024,
08:19et puis c'est vrai que les SCPI ont un peu été touchés
08:22par la hausse des taux d'intérêt,
08:24ça a un petit peu entravé leur essor,
08:26mais ça reste aujourd'hui un placement attractif.
08:29Je dirais même que ça a peut-être fait du bien aux SCPI,
08:31ce qui s'est passé ces deux dernières années,
08:33parce qu'il y avait eu des valorisations qui étaient élevées,
08:35ça a fait baisser la valeur des mauvaises SCPI,
08:37c'est pas mal.
08:38Mais derrière ça, qu'est-ce que c'est, les SCPI ?
08:41C'est la titrisation de l'immobilier.
08:43C'est donc des sociétés, des fonds,
08:44qui vont prendre l'épargne et qui vont acheter des biens immobiliers,
08:49des locaux professionnels, des bureaux, des entrepôts,
08:52des centres commerciaux, voire des logements.
08:55Et c'est le rendement de ces investissements,
08:58à la fois les loyers, puis à la fois les plus-values en cas de revente,
09:02qui dégagent donc des revenus qui sont reversés sous forme de dividendes
09:07aux propriétaires des parts de SCPI.
09:10Et donc, on n'a pas du tout la gestion immobilière du quotidien,
09:13on n'a pas à s'occuper évidemment du locataire,
09:15des problèmes de travaux, des fuites, etc.
09:18C'est donc le fonds d'investissement, la SCPI,
09:21qui va gérer tous ces problèmes.
09:22Et on a simplement le résultat de financier,
09:26plus, le cas échéant, la valorisation.
09:27Et quel type de rendement ?
09:29Alors le rendement, je dirais qu'un rendement moyen,
09:31autour de 4-5%, c'est très classique.
09:35On peut monter un peu plus, 6-7, en sélectionnant bien les SCPI.
09:39Ces dernières années, on avait tendance à prendre toutes les SCPI
09:41parce qu'il y avait du rendement qui était assez facile.
09:43Maintenant, il faut être un peu plus sélectif,
09:45regarder un petit peu la composition,
09:47les taux d'occupation des locaux
09:50pour être garanti qu'il y a du résultat derrière.
09:53Très bien, on y reviendra d'ailleurs tout à l'heure.
09:55avec Xavier Blanchet, Orama Patrimoine,
09:59peut-être expliquer ce que c'est qu'Orama Patrimoine
10:01et puis des nouveaux critères aussi à prendre en compte
10:03pour avoir une meilleure peut-être notion,
10:06valeur d'un bien immobilier, notamment dans le neuf.
10:09Orama Patrimoine.
10:10Alors, Orama Patrimoine est une agence de conseils en immobilier durable
10:14et nous avons développé en 2021 une méthode de scoring
10:18qui s'appelle l'immobilier Score Impact.
10:20Donc, c'est un outil qui est utile notamment pour les investisseurs,
10:24pour les acquéreurs, on parlait justement d'éléments de sélection
10:27et ça, c'est un élément qui est extrêmement important.
10:29Nous avons près de 300 critères qui permettent d'analyser
10:32toute opération immobilière, que l'on soit sur du neuf,
10:35ce qu'on appelle de la VFA en résidentiel,
10:37mais également des immeubles anciens, avec ou sans rénovation,
10:40toujours en résidentiel.
10:42Donc, effectivement, chaque opération va obtenir une notation
10:46à l'issue de tout ce processus d'analyse de data, d'analyse de données.
10:51Les immeubles peuvent obtenir une notation allant du triple A au triple D.
10:55Comme une agence de notation.
10:56Mais alors, d'où viennent ces données précisément ?
10:58À la fois de l'opérateur, mais aussi des données publiques ?
11:01Tout à fait. Un tiers des données qui sont collectées
11:03proviennent des données publiques, ce qu'on appelle de l'open data.
11:06Et les deux autres tiers proviennent directement de l'opérateur,
11:09notamment du promoteur, qui va nous donner des éléments
11:12qui vont nourrir l'algorithme, au travers des éléments du permis de construire,
11:17des éléments issus des bureaux d'études techniques
11:19et bien évidemment d'enquêtes également que nous allons mener
11:22auprès de l'opérateur et de l'opération.
11:25Donc, tenir compte des impacts à la fois économiques,
11:27impacts environnementaux et aussi sociétaux.
11:31Et vous vouliez nous donner, on va voir, trois exemples
11:33justement d'opérations immobilières.
11:35Vous allez nous expliquer justement, avec ces impacts et ces critères,
11:39la première est à hausseur.
11:41Tout à fait. Alors, l'immobilier score impact,
11:43c'est vraiment une analyse en 360 degrés d'une opération immobilière.
11:47On va retrouver trois grandes dimensions.
11:49La dimension économique, donc la qualité de l'opération
11:55sur le prix de vente, sur son environnement immédiat,
11:59l'impact environnemental et l'impact social-sociétal.
12:02Donc, l'exemple d'Ausserre est intéressant.
12:05Ça paraît super vert.
12:07Si Ausserre, c'est l'immeuble de l'institution,
12:09c'est une opération Vista Hadim,
12:10on est en hyper-centre-ville,
12:12donc ce qu'on appelle site patrimonial remarquable.
12:15L'opération est commercialisée en Malraux et de Normandie,
12:17qui sont deux des dispositifs qui permettent de réaliser
12:21une réduction d'impôt.
12:23Et je tiens à dire que c'est assez rare aujourd'hui
12:25d'avoir des dispositifs d'investissement qu'ils proposent.
12:28Très bien. Deuxième opération, alors là, direction Toulouse.
12:32Toulouse, l'opération, c'est du neuf,
12:34réalisée par Nexity en démembrement de propriétés.
12:39Vous parliez de la nue propriété,
12:40qui est un dispositif extrêmement intéressant
12:42et qui permet mécaniquement de décoter un prix d'acquisition,
12:45puisqu'on acquiert que le droit, en tout cas,
12:47à la nue propriété et non pas du marché.
12:49Et bien qu'ils sont 30 à 40 % moins chers au départ
12:51que sur le prix du marché,
12:52mais on est propriétaire des murs,
12:54mais pas du terrain, en gros.
12:56Pour une durée temporaire, exactement.
12:58Donc, pendant 15, 16, jusqu'à 20 ans environ.
13:01Ce qui est intéressant dans cette opération
13:02qui est particulièrement remarquable,
13:04c'est qu'on a une des notes les plus élevées.
13:07La moyenne des opérations aujourd'hui scorées par Orama,
13:09c'est-à-dire environ 300 programmes,
13:11on est plutôt sur du triple B.
13:12Là, on est sur du triple A,
13:14parce qu'on coche énormément de cases.
13:16La case la plus intéressante pour moi
13:17est certainement la dernière,
13:18l'impact social-sociétal,
13:20puisque c'est assez rare d'avoir une notation aussi haute.
13:23On est sur des loyers qui seront assez décotés,
13:25qui permettront à un grand nombre d'étudiants
13:27d'avoir accès à ces logements
13:29tout proche de Toulouse-Centre.
13:30Très bien.
13:31Et puis, dernier exemple,
13:32la direction de la Seine-et-Marne.
13:34Exactement.
13:34Une opération de réhabilitation assez importante,
13:37un immeuble emblématique
13:38qui s'appelle le pensionnat de Juilly,
13:40ancien pensionnat royal,
13:41totalement réhabilité par le groupe
13:43Histoire et patrimoine,
13:44d'Altari et à Cogedim.
13:46C'est plus de 200 logements
13:48qui ont vu le jour sur ce bâtiment,
13:51dans un mécanisme aussi très intéressant,
13:53monument historique.
13:54Il y en a très peu en France.
13:56Et une notation qui est particulièrement intéressante,
13:59c'est-à-dire ABB.
14:00Il est assez rare d'avoir des opérations anciennes rénovées
14:02avec un niveau A,
14:03le premier A qui correspond à l'impact économique.
14:06Très bien.
14:07À propos, justement, d'impact et de données,
14:09de calcul des données,
14:10l'impact de l'intelligence artificielle,
14:12l'IA sur l'immobilier,
14:13est-ce que ça change la donne ?
14:15Alors, Philippe,
14:16l'intelligence artificielle,
14:17évidemment,
14:18ça va changer la donne
14:19dans beaucoup de métiers
14:20et en particulier dans l'immobilier.
14:22Pourquoi l'immobilier ?
14:23Parce que c'est un métier
14:23qui produit énormément de données,
14:27que ce soit des prix,
14:29mais que ce soit des mètres carrés,
14:30que ce soit des caractéristiques techniques,
14:32que ce soit justement
14:33ce qui vient d'être dit
14:34sur l'environnement,
14:35sur le social,
14:37sur les conditions de ressources.
14:39Et donc,
14:39comme on a une masse
14:40extrêmement importante
14:41de données
14:42sur un très grand nombre de biens,
14:43il y a plus de 30 millions
14:44de logements en France,
14:46évidemment que l'intelligence artificielle
14:47permet des gains de productivité,
14:49permet de serrer,
14:51de faire des évaluations
14:53extrêmement rapides.
14:55Et donc, c'est utile,
14:56évidemment,
14:57pour tout ce qui est notation,
14:59agents immobiliers,
15:00pour pouvoir rapidement
15:01scorer les biens
15:04qu'on leur donne
15:05à vendre ou à louer,
15:06et également pour faire
15:08la jonction
15:09entre l'offre et la demande.
15:10Il y a des acheteurs
15:12qui veulent avoir
15:14des propositions
15:15extrêmement précises.
15:18L'intelligence artificielle
15:19permet évidemment
15:20d'analyser les besoins
15:21et les attentes.
15:22Donc ça, évidemment,
15:23c'est important.
15:23Il y a également les notaires
15:24qui vont s'en servir
15:25pour tout ce qui est actes,
15:26pour faire des recoupements.
15:28Et donc, on voit
15:29que l'intelligence artificielle
15:30au quotidien va forcément
15:32changer le métier
15:33de l'immobilier.
15:34Ève ?
15:35Sur l'intelligence artificielle,
15:37c'est un outil complémentaire
15:39qui permet d'améliorer
15:40et d'affiner justement
15:41sa sélection
15:42et encore plus
15:42dans une période
15:43aussi complexe
15:44que celle que nous
15:45traversons aujourd'hui.
15:47Ce qui va être important
15:47dans l'IA,
15:48ça va être la qualité
15:49du prompt,
15:50en tout cas de la demande,
15:51pour pouvoir obtenir
15:52l'information adéquate
15:53et améliorer une fois de plus
15:54ses prises de décision.
15:56L'IA ne doit pas
15:57nous servir à prendre
15:58les décisions à notre place,
15:59mais bien venir nourrir
16:00notre réflexion,
16:02connecter d'autres informations,
16:04d'autres éléments
16:04pour pouvoir faire
16:05un investissement
16:06qui ait du sens.
16:07Quelle mesure,
16:08selon vous,
16:09permettrait de fluidifier
16:10l'investissement
16:11dans la pierre,
16:12dans l'immobilier ?
16:13Philippe ?
16:14Alors,
16:14quelle mesure ?
16:15C'est vrai qu'aujourd'hui,
16:16on a un marché
16:17qui est un peu grippé,
16:19qui manque de souplesse.
16:21Moi,
16:21je suis toujours focalisé
16:23sur les problèmes fiscaux.
16:25Et donc,
16:26un des problèmes majeurs
16:26pour moi,
16:27c'est la taxation
16:28des plus-values.
16:30Et donc,
16:30je trouve que le système actuel
16:31qui fait que les abattements
16:32sont octroyés
16:33en fonction de la durée
16:34et donc on va être exonéré
16:36au bout de 23 ou 30 ans
16:37en fonction du fiscal
16:38ou en fonction
16:38des prélèvements sociaux,
16:40c'est contre-productif
16:41parce que cela
16:42ne favorise pas
16:43la mobilité des biens.
16:44Je préférais
16:45une taxation
16:45des plus-values
16:46en prenant en compte
16:47l'inflation immobilière
16:49et en déterminant
16:50une plus-value
16:51donc intégrant
16:53cette inflation
16:54et en mettant
16:55le taux classique
16:56des plus-values
16:57par ailleurs.
16:58Ce serait une révolution.
16:59Donc évidemment,
17:00si au bout de 10 ans
17:01vous vendez,
17:02les prix ont augmenté
17:02mais il y a une inflation
17:03des prix de l'immobilier,
17:05on l'intègre,
17:06c'est simplement
17:06le surplus
17:07qui serait taxé.
17:08Et là,
17:08c'est vraiment
17:08le côté spéculatif.
17:10Et ça permettrait
17:11pour moi
17:11d'avoir un marché
17:12beaucoup plus fluide.
17:13Plus-value,
17:13d'autres choses aussi
17:14qui permettraient
17:15de fluidifier justement
17:16l'investissement
17:17dans l'immobilier.
17:18On a parlé
17:19du statut
17:19du bailleur privé.
17:21Le statut du bailleur,
17:23c'est un vieux rêve
17:24qui revient tous les ans
17:25au moment des lois de finances
17:26et on l'attend toujours.
17:28Donc c'est pour ça
17:28que je n'y crois plus beaucoup.
17:29Ah !
17:30Voilà !
17:31Je pense que
17:32il faut faire attention
17:33en plus que derrière
17:34le statut du bailleur,
17:35on pourrait avoir
17:36quelques mesures fiscales
17:36qui ne soient pas forcément
17:37les plus clémentes.
17:39Je pense qu'aujourd'hui,
17:40il y a des très bons régimes
17:41fiscaux en matière d'immobilier.
17:43Le LMNP en est un.
17:44Je connais la tentation
17:45de certains
17:46au Parlement
17:47ou à l'administration fiscale
17:48de vouloir le remettre en cause.
17:49Pour moi,
17:49c'est un statut intéressant
17:51parce qu'il prend en compte
17:53l'ensemble des charges.
17:55Et donc ça,
17:55c'est très bien.
17:56Donc pour moi,
17:57ce serait plutôt
17:57la généralisation
17:58de ce statut
17:59qu'il faudrait.
18:00En revanche,
18:01aujourd'hui,
18:02le marché est pollué
18:03parce qu'on a eu
18:04une désorganisation complète
18:05avec les locations saisonnières
18:07qui fait que
18:08des propriétaires
18:09pouvaient avoir
18:10des rendements
18:10beaucoup plus importants
18:12en louant quelques semaines.
18:14Il y a eu des réglementations
18:14mais elles ne sont pas appliquées
18:15parce que les contrôles
18:16à exercer
18:17sont extrêmement complexes.
18:18Et sans obligation
18:19de rénovation.
18:20Et donc là-dessus,
18:22il faut arriver
18:23à une neutralité
18:24des statuts
18:25entre le saisonnier
18:27et donc
18:28la location traditionnelle.
18:29Ça a été fait
18:29dans le cadre
18:30de la dernière loi de finances
18:31mais on a des problèmes
18:32de contrôle.
18:33Il faut être là-dessus
18:33beaucoup plus sérieux.
18:35Ève,
18:35justement,
18:36qu'est-ce qui permettrait
18:36de fluidifier l'activité,
18:38en tout cas de rendre service
18:39à l'investisseur immobilier ?
18:41Dans un univers aussi contraint
18:44que celui que nous avons aujourd'hui,
18:46je pense que c'est l'innovation
18:47qui permettrait de le fluidifier.
18:49On a aujourd'hui
18:50des démarches qui sont menées
18:52qui sont extrêmement intéressantes.
18:54Je pense que depuis la fin
18:55de la loi Pinel,
18:56on n'a jamais vu autant
18:56d'innovation être mis
18:58sur le devant de la scène.
19:00Je pense par exemple
19:01à Grand Paris Aménagement
19:02qui a lancé un appel à projet
19:03en début d'année
19:04extrêmement intéressant.
19:05comment construire mieux
19:07avec un coût divisé par deux.
19:11On a déjà cinq lauréats
19:12et donc il y a des travaux
19:14qui sont menés.
19:15Ça, c'est intéressant.
19:17Je pense qu'on peut utiliser
19:18aussi des leviers juridiques.
19:20On a parlé des membrements
19:20de propriétés,
19:21donc c'est intéressant.
19:22Le viager peut revenir
19:23sur le devant de la scène.
19:24Les baux amphithéotiques aussi.
19:26Vous avez des structures
19:27comme Néoproprio
19:27qui envisagent justement
19:29des solutions
19:31pour permettre d'investir
19:32dans sa résidence principale
19:33de manière différente,
19:34voire même du leasing
19:35immobilier avec Sésame.
19:37Donc, il y a de l'innovation.
19:38Ce n'est peut-être pas
19:39de l'innovation de rupture,
19:40mais en tout cas,
19:40il y a des sujets
19:41qui sont travaillés
19:43avec des appels à projets aussi.
19:45Donc, c'est des bouquins.
19:45Oui, il se passe quelque chose.
19:47Ça bouge.
19:48Mais pour l'investisseur,
19:49on va dire classique,
19:50dans le neuf,
19:51notamment qui n'a plus le Pinal
19:52et qui ne sait pas trop
19:54aujourd'hui comment faire.
19:55Alors, on parle de LLI,
19:56il y a différents types
19:57d'investissements.
19:58Mais faudrait-il peut-être
19:59dans le neuf aussi
20:00un dispositif d'investissement
20:03locatif ou pas, Philippe ?
20:04Alors, moi, je suis plutôt opposé.
20:06Bon.
20:06Parce qu'en fait,
20:07ça crée évidemment
20:09des effets d'aubaine.
20:11Pas forcément ceux
20:12qui en ont réellement besoin
20:13qui les utilisent.
20:14Deuxièmement,
20:15on arrive parfois
20:15à des biens immobiliers
20:16qui ne sont pas
20:17de très bonne qualité.
20:18Et l'initiative de Hèvre,
20:19de scoring,
20:20va évidemment dans le bon sens
20:22parce qu'il faut proposer
20:23des logements de qualité.
20:25Et on sait que parfois,
20:26avec le Pinal,
20:27on avait quelques déceptions,
20:28des logements
20:29qui n'étaient construits
20:29pas là où on en avait besoin.
20:31Et donc, moi,
20:31je suis plutôt
20:32pour un système neutre,
20:34mais avec des règles
20:35identiques pour tous
20:36et simples.
20:37Et si possible,
20:38évidemment,
20:38des taux d'imposition faibles.
20:40C'est toujours la même règle.
20:41Une assiette large,
20:42des taux faibles.
20:42Et dans le neuf
20:43et dans l'ancien.
20:44Ève ?
20:44Oui, je voudrais vous parler
20:45d'un dispositif
20:46qui est passé un peu
20:46sous les radars
20:47et pourtant qui est tout aussi intéressant
20:48qui s'appelle
20:49le dispositif Locke-Avantages.
20:51Oui.
20:51Et c'est un dispositif
20:52qui permet là aussi
20:53de faire la réduction d'impôt.
20:55Encore une fois,
20:55il y a très peu de dispositifs
20:57qui le permettent.
20:57C'est réduction d'impôt
20:58par rapport aux loyers
21:00qui sont appliqués.
21:01Donc, voilà,
21:01il faut être conseillé,
21:03bien évidemment,
21:03être bien accompagné.
21:05Mais ça reste quand même
21:05un dispositif à regarder
21:07quand on cherche
21:08à investir dans l'immobilier
21:09et à obtenir
21:10un peu de rendement aussi.
21:11Très bien.
21:11Alors, justement,
21:12vos conseils pratiques
21:13quand on souhaite investir
21:15aujourd'hui dans l'immobilier
21:16à la fois les secteurs,
21:18à la fois les rendements
21:19ou allons plus loin.
21:21Philippe,
21:22quels conseils ?
21:23Quels conseils en matière
21:24d'immobilier ?
21:24Alors, je l'ai dit,
21:25ce qui est important,
21:26c'est la qualité du bien.
21:28La qualité de la construction
21:29ou de la réhabilitation,
21:31c'est important
21:32et ce n'est pas négligé.
21:33Deuxièmement,
21:34c'est évidemment
21:34où se trouve
21:35le logement,
21:37le bien immobilier.
21:38L'emplacement.
21:38L'emplacement.
21:40Aujourd'hui,
21:40ce qui est crucial,
21:41les transports publics,
21:42les services,
21:43la santé,
21:45la sécurité.
21:46Donc ça,
21:47évidemment,
21:47c'est à regarder
21:48de manière extrêmement importante.
21:50Et puis,
21:50quand on fait
21:50un investissement immobilier
21:51locatif,
21:52il faut évidemment
21:52regarder l'occupation.
21:54Et donc,
21:55il faut regarder
21:55s'il y a des pénuries,
21:57en matière locative,
21:58ce qui va permettre
21:59évidemment d'avoir
22:00un taux d'occupation élevé
22:01et le meilleur rendement possible.
22:03On mène l'enquête,
22:04on se rend sur place aussi.
22:05Bien sûr.
22:06On peut à distance,
22:06mais ça,
22:07vous ne le conseillez pas.
22:07Alors maintenant,
22:08avec les outils internet,
22:09on peut avoir évidemment
22:10des éléments d'information,
22:10mais on est sur un bien physique.
22:12Donc,
22:13il est important de le toucher,
22:14je dirais,
22:14et d'aller sur place.
22:15Il ne faut pas faire simplement
22:16confiance aux données informatiques
22:19ou à un conseiller en patrimoine.
22:23Il faut aller sur place,
22:24toucher le bien
22:24et surtout sentir l'ambiance.
22:27Très bien.
22:27Ève,
22:28les conseils pratiques.
22:29Alors,
22:29conseils pratiques,
22:30au-delà de tout ce que vous avez dit,
22:31Philippe,
22:32bien évidemment,
22:32c'est d'anticiper également
22:34la résistance du bâtiment,
22:36sa robustesse face aux différents
22:38aléas climatiques
22:39qui font de plus en plus l'objet
22:41des informations actuellement,
22:43que ce soit les périodes
22:44de canicule,
22:45de sécheresse,
22:46les reculs de traits de côte.
22:48Donc,
22:48en fait,
22:49aujourd'hui,
22:49on fait quand même face
22:50à un certain nombre
22:51d'aléas,
22:52de risques environnementaux,
22:53voire même technologiques.
22:55Donc,
22:55ce qui est important,
22:56c'est de prendre,
22:57je pense aujourd'hui aussi
22:58en compte ces éléments-là
22:59pour permettre à son bâtiment
23:01et à son logement,
23:02à son investissement
23:03d'être viable également
23:04dans le temps.
23:055,
23:0510,
23:0515,
23:0620,
23:0630 ans.
23:07Je peux prendre un exemple
23:08très simple.
23:08Face aux canicules,
23:10comment est-ce qu'on peut
23:10identifier un bien immobilier
23:12qui résistera ?
23:13En cas d'aléas,
23:14eh bien,
23:15la proximité
23:15d'îlots de fraîcheur,
23:17tout simplement.
23:18Le bâtiment,
23:18quand on est dans du neuf,
23:20son rapport,
23:20ce qu'on appelle
23:20de plus en plus,
23:21on voit ça,
23:22ce sont des bâtiments
23:23dits bioclimatiques.
23:24Donc,
23:25voilà,
23:25les orientations,
23:26le sens du vent,
23:28la couleur de la façade,
23:29est-ce qu'on est sur
23:30une toiture végétalisée
23:31ou en cool roofing,
23:32qui c'est aussi
23:33de plus en plus souvent,
23:33c'est le fait de peindre,
23:35d'avoir un revêtement
23:36sur la toiture
23:37plutôt de couleur claire
23:38ou encore des casquettes
23:40sur les terrasses,
23:40etc.
23:41Donc,
23:41c'est autant d'éléments
23:42qui viennent en complément
23:43et qui permettent
23:44d'assurer une forme
23:45de robustesse
23:46sur son investissement
23:47à terme.
23:48Le DPE,
23:48frein ou levier ?
23:50Diagnostic de performance
23:51énergétique.
23:52Alors,
23:53évidemment,
23:54comme ça,
23:55c'est perçu comme un frein.
23:57En disant,
23:57ça élimine
23:58un certain nombre
23:58de logements,
24:00donc,
24:00c'est perçu comme un frein.
24:01Mais c'est quand même
24:02un facteur important
24:03aujourd'hui.
24:04On ne peut pas,
24:05d'un côté,
24:05se plaindre des passoires
24:07énergétiques
24:08et, deuxièmement,
24:08récuser le DPE.
24:11Alors,
24:11évidemment,
24:11qu'il y a des coups prêts
24:12en fonction de ce qui a été
24:14prévu par la loi.
24:15Il y a eu des assouplissements
24:16qui ont été
24:16donc accordés
24:18pour les logements
24:19qui étaient les plus mal classés.
24:21Moi,
24:21je considère que,
24:22néanmoins,
24:22il faut conserver,
24:24et ça va dans le sens
24:24du nutris-corps
24:26qui a été présenté.
24:28Voilà,
24:28c'est dans le sens de l'histoire.
24:28Oui, oui, oui.
24:29Le DPE est une nécessité.
24:32Contrainte,
24:33certainement,
24:33mais en tout cas,
24:33une nécessité,
24:34ça c'est certain.
24:36Aujourd'hui,
24:36la France cherche
24:37à obtenir,
24:38en tout cas,
24:38à répondre
24:39à son objectif
24:39de neutralité carbone
24:41d'ici 2050.
24:42Ça passe par des mesures
24:43pour atténuer ce changement
24:44au travers,
24:45notamment,
24:45des DPE
24:46et donc de l'empreinte carbone
24:47des bâtiments.
24:48Donc,
24:48on a le DPE.
24:49Dans le neuf,
24:49on va retrouver
24:49les analyses
24:50en cycle de vie
24:51du bâtiment.
24:52Donc,
24:52c'est l'empreinte carbone
24:53du bâtiment
24:53depuis l'extraction
24:54des premières ressources
24:55et puis 50 ans plus tard
24:56jusqu'à sa démolition.
24:58Donc,
24:58on a besoin de calculer,
24:59on a besoin de connaître
25:00ces éléments-là.
25:01C'est indispensable.
25:03Je vous offre 300 000 euros.
25:06Où et comment investir
25:08malin dans l'immobilier demain ?
25:11300 000 euros.
25:12300 000 euros ?
25:13Allez.
25:14Avec donc,
25:14on recherche du rendement,
25:16avec du potentiel,
25:17avec de l'occupation.
25:18de l'occupation.
25:19Donc,
25:20aujourd'hui,
25:21évidemment,
25:21il y a quelques villes
25:21comme ça
25:22qui sont intéressantes.
25:23Sainte-Etienne,
25:24parce qu'il y a du milieu étudiant.
25:26Ça peut être une ville
25:27comme Dijon,
25:28au corps de ville,
25:28parce qu'il faut regarder
25:29les quartiers,
25:29parce que ça peut varier
25:31d'un emplacement à un autre.
25:33Ça peut être même Limoges
25:33qui a été pendant longtemps
25:35une ville délaissée
25:36mais qui offre aujourd'hui
25:36des rendements
25:37assez attractifs.
25:39New York,
25:39également,
25:40la ville des assureurs.
25:41Donc,
25:42il y a du cadre.
25:43Il y a également
25:43des écoles de formation
25:44pour l'assurance.
25:45Donc,
25:45il y a du passage.
25:46Donc,
25:46voilà pour quelques exemples.
25:49En région,
25:50en région parisienne,
25:51avec 300 000,
25:51ça devient un peu plus compliqué.
25:53Mais là,
25:53je dirais,
25:54il faut regarder
25:54sur les nouvelles lignes
25:56de métro
25:57qui vont être ouvertes
25:58à partir de 2026
26:00jusque dans les années 2030
26:01et regarder évidemment
26:03les points
26:03sans donc de connexion
26:06de station.
26:07Bon,
26:07le plateau de Saclay,
26:09Orsay,
26:10mais même si avec 300 000,
26:11ça commence un peu
26:11à devenir difficile.
26:12300 000 euros,
26:13Ève.
26:13C'est considérable
26:14avec 300 000 euros.
26:16Je ne regarderai pas tant
26:17les villes et le territoire
26:18mais plutôt
26:19l'emplacement direct
26:20du bâtiment.
26:21Notamment,
26:22j'utiliserai
26:23le concept de la ville
26:24du quart d'heure
26:24qui est bien évidemment
26:26cette capacité
26:27à sortir de chez soi
26:28et en 15 minutes à pied
26:29d'avoir toutes les commodités
26:30et au-delà des commodités.
26:32Ça va au-delà
26:32des établissements scolaires
26:33ou de la boulangerie
26:34mais également aussi
26:35son lieu de travail.
26:36En tout cas,
26:37tout ce qui permettrait
26:37de diminuer
26:38ces émissions carbone
26:40liées à la mobilité
26:41et surtout qui contribuent
26:42au confort
26:43et au bien-être.
26:45Eh bien,
26:45merci à tous les deux.
26:46Merci en tout cas
26:47pour vos éclairages,
26:48pour vous aider
26:49à y voir plus clair,
26:50pour investir
26:51dans l'immobilier.
26:52Ève-Xaë Blanchet
26:53au Rama Patrimoine.
26:54Merci beaucoup.
26:55Merci Olivier Marat.
26:56Philippe Revelle,
26:57auteur du livre,
26:59on le rappelle,
26:59Épargnez mieux
27:00pour vivre mieux
27:01aux éditions Solard.
27:03Merci infiniment.
27:04Merci Olivier.
27:04Nous vous conseillons
27:06tout le groupe Figaro
27:06et on vous dit
27:08à très bientôt
27:09pour une prochaine émission
27:10de Figaro Imo.
Recommandations
28:00
|
À suivre
9:31
27:54
27:46
28:22
28:03
28:08
1:38
1:32
11:03
13:42
Écris le tout premier commentaire