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Lundi 12 octobre 2026, retrouvez Vincent Lamotte (Directeur général délégué, Perial AM), Matthieu Navarre (Directeur de l'offre partenaires BtoB et Institutionnels, Perial AM), Fabrice Cousté (Journaliste, B SMART) et Vincent Lamotte (Directeur général délégué, Perial AM) dans SMART IMMO, une émission présentée par Fabrice Cousté.
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00:16Bonjour, bienvenue à tous, bienvenue dans Smartimo. Je suis ravi de vous retrouver pour cette émission spéciale, une émission axée
00:22sur l'investissement et l'immobilier.
00:24On le sait, le contexte géopolitique est tendu, les taux d'intérêt sont en train de flamber, ce qui est
00:29naturellement peu favorable à l'immobilier.
00:32Alors quelles sont les opportunités qui restent ? On va voir ça avec les équipes de Periel Asset Management qui
00:37vont parler des sociétés civiles de placement immobilière, les SCPI, sur le marché primaire, mais également sur le marché secondaire.
00:44Et puis dans une deuxième partie, on verra quelles sont les opportunités, notamment pour les investisseurs professionnels avec des fonds
00:52professionnels.
00:52On verra comment investir notamment sur les suites hôtelières à Paris. Smartimo spéciale investissement et immobilier, c'est parti.
01:05Smartimo spéciale investissement immobilier, on est en compagnie de deux experts de Periel. On est ravi d'accueillir Vincent Lamotte.
01:12Bonjour Vincent.
01:13Bonjour Fabrice. Vous êtes le directeur général délégué de Periel Asset Management. Bienvenue à vous. Et à vos côtés, Mathieu
01:18Navarre. Bonjour Mathieu.
01:19Bonjour Fabrice. Mathieu, vous êtes directeur de l'offre chez Periel. Alors offre B2B et professionnelle, si on veut être
01:25tout à fait complet.
01:26On va voir dans un instant à vous, messieurs, que Periel est en pleine mutation avec une nouvelle équipe et
01:31même une nouvelle dynamique.
01:33Mais tout d'abord, Vincent, un petit mot sur le contexte, le contexte géopolitique. On le connaît incertain.
01:38Les taux qui sont en train de flamber. On sait qu'en général, l'immobilier n'aime pas trop ça.
01:42Alors comment on réagit à cette nouvelle donne ?
01:45Oui, alors tout à fait. Depuis six mois, donc depuis le contexte géopolitique nouveau au Moyen-Orient, on a noté
01:51une hausse de l'inflation et mécaniquement une hausse des taux d'intérêt.
01:55Tout ça auquel on a ajouté le coût de la dette, la française, avec un OAT qui flirte avec les
02:005%.
02:01Et mécaniquement, effectivement, la valeur des actifs n'aime pas tellement la hausse des taux sans risque.
02:06Donc c'est un sujet, évidemment, pour la valorisation de certains fonds, mais c'est également des opportunités à l
02:11'acquisition.
02:13Puisque qui dit hausse des taux, dit potentiellement baisse de certaines valorisations, certaines valeurs d'immeubles.
02:18Il dit potentiellement la possibilité d'acheter des actifs à moins de recours.
02:21Alors ça, c'est bien. Pour les investisseurs, c'est vrai qu'il va y avoir peut-être un arbitrage
02:25à faire avec, comme vous le disiez, du taux sans risque qui commence à payer.
02:28Et puis des SCPI qui, on le sait, des sociétés civiles de placement immobilier, on va expliquer dans un instant,
02:34qui sont certes pas très risquées.
02:35Mais quand même, si les rendements sont en train de s'éroder, il va y avoir match.
02:38Alors il y a match, puisque effectivement, à partir du moment où la SCPI offre un taux de rendement entre
02:436 et 7% et l'obligataire a les mêmes rendements avec potentiellement un risque moindre,
02:48la question pour l'investisseur va se poser.
02:50Le sujet aujourd'hui, c'est qu'aussi, la valeur aujourd'hui du portefeuille immobilier, des portefeuilles immobiliers, ne va
02:56plus dépendre uniquement des taux.
02:57Elle va dépendre également du travail de l'asset manager.
03:00Et c'est un vrai, aujourd'hui, nouveau contexte nouveau, nouveau momentum, où la valeur des patrimoines immobiliers va être
03:06liée totalement à ce que l'asset manager va réaliser de l'immeuble.
03:11Et on a une conviction chez Perial, c'est que la mécanique des taux qui va baisser, qui baissera dans
03:16les 10 prochaines années, aujourd'hui, il faut l'oublier.
03:18Il y aura sûrement un taux sans risque autour de 3 à 5%, mais on ne sera plus sur les
03:22taux à zéro.
03:23Et donc, pour trouver de la valeur, il va falloir être granulaire, il va falloir être sélectif, et puis il
03:28va falloir travailler l'asset management et la création de valeur.
03:30Des taux très bas ou des taux négatifs, je pense qu'on l'étudiera dans le livre d'histoire dans
03:34quelques années.
03:35Mais Mathieu, on parlait juste à l'instant, dans un contexte nouveau, d'un nouveau momentum, et même une nouvelle
03:39équipe, en tout cas une nouvelle dynamique chez vous, chez Perial.
03:43Expliquez-nous.
03:43Oui, globalement, Perial, on le disait, se transforme assez largement.
03:47Ça a commencé par des arrivées successives, plutôt significatives, qu'on peut citer tout à fait brièvement.
03:52Vincent qui est ici présent, Nicolas Léonard, Sébastien Chauveau, avec une ambition finalement et un mandat qui était assez clair,
03:59qui était de faire évoluer la société de gestion.
04:02Je dirais deux grandes missions.
04:04La première, être extrêmement transparente sur les actions qui étaient menées sur les fonds les plus anciens de la gamme,
04:09et puis être extrêmement discipliné dans la gestion et puis dans les acquisitions des fonds les plus dynamiques.
04:15Vincent le disait à juste titre, on existe depuis 60 ans maintenant, 6 milliards d'euros d'actifs sous gestion.
04:21Et donc, globalement, on embarque des fonds qui ont parfois composé un patrimoine, il y a un certain temps déjà.
04:27Et donc, il est illusoire de se dire qu'on ne peut pas, qu'on devrait en tout du moins
04:31modifier, changer, adapter totalement les trajectoires de ces fonds.
04:35En revanche, on peut adapter les méthodes avec lesquelles on accompagne le marché et les accompagner, on le disait, avec
04:40transparence et énormément de discipline surtout.
04:42Je pense à ceux qui nous rejoignent sur cette émission et qui ne sont peut-être pas très familiers de
04:47cette activité.
04:49Vous collectez l'argent du public, des épargnants, et vous l'investissez dans des bureaux, dans de la logistique, dans
04:55de l'hôtellerie.
04:56C'est ça, vous réorganisez un pool de fonds pour l'investir au mieux.
04:58C'est exactement ça.
04:59C'est exactement ça.
05:00Notre métier, finalement, en tant que société de gestion, c'est d'imaginer, c'est de créer, c'est de
05:04gérer des fonds immobiliers
05:06qui sont ensuite mis à la disposition d'investisseurs particuliers ou institutionnels.
05:10Et donc, l'idée, c'est d'accompagner l'épargne de ces investisseurs tout au long, depuis le moment où,
05:16finalement, ils vont nous confier leur argent jusqu'au moment où on va devoir leur rendre.
05:21Avec une précision, Mathieu, c'est que les gens ne vous apportent pas leur petit billet, leur livret A.
05:27Ils passent eux-mêmes par des conseillers en gestion de patrimoine, c'est une profession intermédiaire, qui ensuite s'adressent
05:32à vous ou à d'autres.
05:33C'est ça pour investir.
05:34Absolument. Et notre métier est assez clair. Il est de donner les billes suffisantes aux conseillers en gestion de patrimoine
05:41qui, eux-mêmes, conseillent leurs clients
05:42de manière à ce qu'ils puissent leur importer le niveau d'information le plus haut possible pour qu'ils
05:47comprennent, finalement, ce que l'on fait au niveau de la société de gestion
05:50et la manière dont on gère dans le temps.
05:52C'est tout à fait clair. Plusieurs fonds dans la gamme avec, effectivement, des positionnements à chaque fois différents.
05:59Plusieurs fonds, des positionnements différents, des SCPI qui sont parfois plus anciennes, qui ont été lancées,
06:04et qui embarquent des patrimoines qui sont parfois plus anciens, des fonds plus dynamiques et, finalement, des nouveaux fonds, et
06:11notamment fonds professionnels dont on parlera.
06:13Le mandat, et puisqu'on parlait de transformation, finalement, est assez clair.
06:17Aujourd'hui, si on devait retenir un mantra, je dirais, pour Périal, c'est beaucoup moins de promesses, beaucoup plus
06:22de discipline.
06:24Discipline parce que la période l'exige, parce que nous devons adresser les fonds les plus anciens de la gamme,
06:28et c'est une attente du marché.
06:30Ces fameux conseillers en gestion de patrimoine, qui ont parfois conseillé des fonds qui sont investis sur du bureau.
06:36Et qui l'ont conseillé pendant des années, voire, vous le disiez, pendant plusieurs dizaines d'années, parce que c
06:39'est quelque chose qu'on garde, finalement.
06:42Exactement. Qui l'ont conseillé, madame Michu, la fameuse madame Michu, en 2015.
06:46Eh bien, notre métier, c'est de donner à ce conseiller en gestion de patrimoine toutes les billes pour comprendre
06:49la trajectoire de ce fonds.
06:51Alors, parfois, les choses sont peut-être moins faciles que d'autres. Le dividende peut parfois s'éroder.
06:57Les patrimoines embarqués sont parfois dans des situations qui sont tout autres que ceux que l'on constitue aujourd'hui,
07:02puisque le marché est beaucoup plus favorable aujourd'hui qu'il ne l'était hier.
07:06On a cette profonde conviction, en tout cas aujourd'hui chez Périal, que beaucoup de choses passent par de la
07:12communication.
07:13Alors, la communication dans une société de gestion, c'est très souvent résumé à l'effet marketing.
07:16Je communique parce que j'ai un très bon taux de distribution et voici ce que je suis capable de
07:21vous donner et regarder mon très beau produit.
07:23On a cette conviction chez Périal que la communication, elle doit aller bien au-delà.
07:27On est dans une position qui est celle d'une société de gestion de 60 ans d'âge, qui a
07:32un encours qui est installé.
07:33Et donc, la communication doit aller vers la transparence et l'ouverture du capot de l'intégralité de nos fonds.
07:39Être capable de dire au marché, voilà de quoi est composé mon patrimoine.
07:44Voilà la cartographie que j'en fais, voilà la trajectoire que je donne.
07:48Et lorsqu'il y a des difficultés, puisqu'on parle d'immobilier, il y a toujours des difficultés en immobilier,
07:52être capable d'expliquer ce que l'on fait avec le plus de pédagogie possible.
07:55On le disait tout à l'heure, les taux qui sont en train de monter.
07:58C'est vrai qu'on a connu un régime jusqu'ici de baisse graduelle.
08:02C'était extrêmement favorable justement à cet investissement immobilier.
08:06Patatras, en 2022, les taux, on a subi un premier choc sur les taux.
08:10Et c'est vrai que là, ça a été un petit peu plus compliqué.
08:12C'est pour ça qu'aujourd'hui, vous devez faire œuvre de communication par rapport à vos clients.
08:17Quand même, ce qu'il faut ajouter, c'est que la hausse des taux d'intérêt a dégradé la valeur
08:23potentielle de l'immeuble.
08:25À partir du moment où l'immeuble n'est pas vendu, dans le fond qu'il obtient cet immeuble-là,
08:31la valeur n'est pas perdue pour l'épargnant.
08:34Et c'est ça qu'il faut aussi bien retenir.
08:36Ce qui aujourd'hui est intéressant à noter, c'est que ce qui fait la valorisation d'un patrimoine, c
08:41'est son dividende.
08:42C'est-à-dire sa capacité à produire des revenus locatifs, donc des loyers,
08:47et sa capacité à produire du dividende pour l'épargnant.
08:50La hausse des taux d'intérêt aujourd'hui, elle a mécaniquement baissé la valeur des immeubles,
08:55mais elle n'a pas baissé potentiellement le dividende.
08:57Si le locataire est toujours là, le dividende est toujours versé,
09:01et il n'y a pas d'incidence pour l'investisseur qui a toujours ses parts de SCPI.
09:06Mais vous comprenez les craintes de certains qui se disent
09:07« on est passé par une certaine crise du bureau, le Covid est passé par là,
09:10les grands immeubles, les tours, ce n'est plus tellement la mode,
09:13on préfère des petites surfaces, un petit peu workspace. »
09:16Du coup, aujourd'hui, on peut se dire « mais est-ce qu'on va trouver demain un locataire dans
09:19ces grands bureaux ? »
09:19Alors déjà, l'immobilier, c'est cyclique.
09:22Il faut arrêter de penser que l'immobilier, ça ne s'arrête jamais de monter.
09:25Les cycles immobiliers, on a toujours eu, il y a eu 90, il y a eu 2008, 2008-2011.
09:31Donc, mécaniquement, quand il y a une hausse, il y aura une baisse.
09:33Donc là, on a effectivement noté une baisse depuis 2023.
09:37On est probablement aujourd'hui à la fin de cette baisse,
09:39on va commencer à redémarrer, ce n'est pas encore flagrant, je le conçois.
09:43Mais néanmoins, il y a des cycles immobiliers.
09:45Le deuxième élément, c'est qu'effectivement, le bureau a un petit peu plus souffert en termes de classe d
09:50'actifs,
09:50mais le bureau est loin d'être mort.
09:52Si vous regardez un petit peu les actualités aujourd'hui,
09:55on est plutôt sur un retour des gens au bureau.
09:58Avec beaucoup moins de télétravail.
10:00Avec beaucoup moins de télétravail.
10:01Donc, quand il y a une tension au niveau économique,
10:04on commence à revenir un petit peu en arrière sur le bureau.
10:07Donc, on est convaincu chez Perial que le bureau continue à avoir de l'avenir.
10:11Maintenant, le bureau, il faut le sélectionner.
10:13Il est devenu très sélectif.
10:15Et les attentes des locataires qui utilisent ces bureaux-là ne sont plus les mêmes qu'il y a 10
10:19ans.
10:19Et donc, à nous, gestionnaires d'actifs, de nous adapter à ce qu'attendent nos locataires.
10:24Qu'est-ce qu'ils attendent de nos locataires ?
10:25Ils nous attendent de la flexibilité.
10:27Ils attendent un accueil, ou en tout cas des bureaux plus accueillants, plus chaleureux.
10:31Ils attendent également d'avoir de la flexibilité avec des espaces partagés,
10:36potentiellement dont ils ne sont pas locataires directement,
10:38qui veulent prendre un bail de manière… pendant quelques mois, par exemple.
10:42Donc, il y a plein de solutions aujourd'hui qui s'offrent à nous pour re-remplir ces bureaux.
10:47On a aujourd'hui une conviction, c'est que le bureau, effectivement,
10:51reste une classe d'actifs prédominante dans l'intérêt des fonds.
10:56Maintenant, il faut diversifier également les fonds avec d'autres classes d'actifs,
10:59comme du commerce, de l'hôtellerie,
11:01qui sont aujourd'hui des classes d'actifs immobiliers qui ont de la rentabilité.
11:04Alors, bonne nouvelle, le bureau n'est pas mort.
11:06Un, et deux, effectivement, il y a ces SCPI.
11:09Certains peuvent se dire, c'est ce qui est en placement immobilière,
11:11mais est-ce que je suis collé ?
11:13Alors, vous avez dit, pas vendu, pas perdu, on a bien compris.
11:15Est-ce que, finalement, je peux en sortir, si j'ai envie, à un moment de liquidité,
11:19voire d'acheter d'autres choses ?
11:20Alors, aujourd'hui, sur le marché, il y a quasiment 40 SCPI qui sont illiquides.
11:25Nous avons des SCPI qui ont souffert, à un moment donné, de sujet de liquidité.
11:29Et donc, le plus important, c'est ce que met en place la société de gestion
11:32pour sortir de cette situation d'illiquidité.
11:35Et, finalement, deux choses qu'on pourra décrire.
11:38Il y a, d'une part, le marché secondaire.
11:40Si je suspends la variabilité du capital de mon fonds,
11:43j'offre une solution de liquidité,
11:45mais avec, finalement, une certaine décote imposée aux associés
11:49et qui se fait par le marché, finalement, des acheteurs.
11:52Mais, d'autre part, cela permet à la société de gestion de mener des actions immobilières.
11:55Donc, on en revient, finalement, au premier propos,
11:57qui est de dire, évidemment, sur certains fonds,
12:00et parce que le marché emporte cela,
12:03parce qu'il y a des expositions de bureaux de grande superficie,
12:05on peut parfois souffrir de liquidité.
12:07Et aussi parce que l'investisseur se dit, à très juste titre,
12:10ou ça a pu se dire à très juste titre et très tôt,
12:12je vais céder mes participations dans cette SCPI
12:16pour aller sur une nouvelle SCPI qui semble être beaucoup plus attractive.
12:19On a parfois, d'ailleurs, ce phénomène en interne.
12:22Et donc, la question, c'est que...
12:23C'est-à-dire qu'on sort d'une plus ancienne pour aller toujours dans votre gamme,
12:27mais sur quelque chose de plus récent.
12:28Et c'est mécanique, et c'est le comportement de l'épargnant.
12:30Si je peux avoir 7, lorsque le fonds sur lequel je suis aujourd'hui vaut 4,
12:34et qu'est-ce que je fais ?
12:35Est-ce que je reste à 4 ou est-ce que je désire aller à 7 ?
12:37Et donc, le rôle de la société de gestion,
12:39ce n'est pas que de constater ça.
12:41Ça, c'est un fait.
12:42La question, c'est qu'est-ce qu'on met en place ?
12:44Comment on agit ?
12:44Comment on recrée la liquidité ?
12:46Et puis, surtout, qu'est-ce qu'on met dans le temps en place
12:49d'un point de vue purement immobilier ?
12:50Donc, vous avez choisi, effectivement, d'ouvrir les portes
12:53et d'organiser, finalement, cette liquidité.
12:55Tout à fait, oui.
12:56Sur deux SCPI, qui sont aujourd'hui des SCPI qu'on va appeler matures,
13:00puisqu'elles ont embarqué un certain nombre d'actifs immobiliers,
13:03elles pèsent plusieurs milliards d'euros.
13:06Ces deux SCPI, on a constaté qu'effectivement,
13:09nos associés, qui voulaient vendre, n'y arrivaient pas.
13:12Et donc, on a pris la décision de ce qu'on appelle
13:15suspendre temporairement la variabilité
13:17et de mettre en place un marché secondaire.
13:19Suspendre la variabilité, c'est tout simplement fermer le capital.
13:21plus personne ne peut investir dans cette SCPI
13:24tant que le capital est fermé.
13:25Cette suspension de variabilité permet la mise en place
13:27d'un marché secondaire et donc permet à ces vendeurs,
13:30ces gens qui voulaient sortir de la SCPI,
13:32de trouver un marché.
13:33Un marché de gré à gré entre acheteurs et vendeurs
13:37et donc d'avoir potentiellement une liquidité.
13:39Certes, avec une décote, comme le disait Mathieu,
13:41parce que mécaniquement, on est en position de force
13:45quand on achète et on est plutôt en position de vendre de l'Est
13:47quand on vend, quand il y a plus de vendeurs que d'acheteurs,
13:49les prix baissent. C'est assez mécanique.
13:52Le deuxième élément, c'est un élément immobilier.
13:55Travailler un patrimoine immobilier dans une SCPI
13:58qui est encore à capital ouvert
13:59est plus compliqué que le faire
14:01quand la SCPI a fermé son capital.
14:03Tout simplement parce qu'il y a des décisions immobilières
14:06qui sont potentiellement un petit peu plus dures à prendre
14:08et donc quand elle a capital fermé,
14:10elles sont plus faciles à prendre.
14:12Par exemple, louer des locaux à des prix
14:15ou à un bail qui serait en dessous du marché,
14:18par exemple, un petit peu en dessous du marché.
14:19Ça, quand on est ouvert au capital, c'est plus compliqué.
14:22Et quand on est fermé, c'est plus simple à faire.
14:25Vendre un immeuble avec une décote,
14:26également, c'est un petit peu plus facile
14:28de le faire quand on est à la capitale fermée.
14:30Allez, il nous reste quelques secondes pour cette première partie
14:32sur ces opportunités.
14:33Opportunités, Mathieu, parce qu'on a parlé de décote,
14:35mais décote pour ceux qui vendent,
14:36mais pour ceux qui achètent.
14:37Pour ceux qui achètent, la situation est tout à fait différente
14:40puisqu'ils acquièrent sur un fonds
14:42sur lequel on leur donne des perspectives
14:44et un plan d'action immobilier le plus précis possible.
14:47Donc, ce qu'ils achètent, pour faire très simple,
14:49c'est un niveau très, très décoté
14:51par rapport à ce qu'il aurait été sur le marché primaire,
14:53puisqu'on observe des décotes de 30 à 40%
14:56par rapport aux valeurs de réalisation,
14:58et un dividende dans le temps.
14:59Donc, la vraie question, c'est
15:00qu'est-ce qui permet d'acheter à moins 30 ou moins 40
15:01de ce que cela vaut réellement aujourd'hui,
15:03tout en ayant un dividende de 8 ou 9 ou 10
15:06selon le niveau auquel je rentre dans le temps.
15:08Donc, évidemment, c'est une opportunité.
15:10Néanmoins, n'oublions pas, et ça, c'est très important,
15:12que les actions que l'on mène,
15:13ce sont pour les associés qui sont présents dans le fonds.
15:16Pas tant pour l'acheteur, qui est un acheteur opportuniste,
15:19que pour l'associé, qui, lui, est désiré de rester,
15:21et pour qui, lui, une seule chose compte, finalement,
15:23c'est le dividende dans le temps.
15:24Et les actions immobilières que Vincent décrivait,
15:29arbitrer, renouveler, relouer, travailler sur la dette,
15:31ont un but précis.
15:33Alors, certes, ça offre de la visibilité à l'acheteur,
15:35mais c'est aussi pour offrir de la perspective,
15:39finalement, à l'associé qui est déjà présent dans le fonds.
15:41Voilà donc pour les opportunités chez Periel Asset Management.
15:44Merci de vos explications, messieurs.
15:46C'était Limpide.
15:46Dans un instant, on se penche sur les stratégies à choisir,
15:50notamment pour les investisseurs professionnels.
15:56Smart Imo spécial immobilier et investissement
15:59avec notre partenaire Periel Asset Management.
16:02On est toujours en compagnie de Vincent Lamotte,
16:04le directeur général délégué de Periel Asset Management,
16:07et de Mathieu Navarre, le directeur de l'offre chez Periel.
16:11Messieurs, on a vu dans une première partie,
16:13eh bien, ce contexte des sociétés civiles de placement immobilière,
16:17des investissements en immobilier à travers les bureaux
16:18ou à travers d'autres choses.
16:19On va voir maintenant quelles sont les stratégies,
16:21notamment pour les professionnels.
16:23Mais tout d'abord, un petit mot, Mathieu, sur l'actualité.
16:27Alors, des CPI chez Periel, bien évidemment,
16:30mais sur le marché primaire.
16:32On a vu qu'il y avait un marché secondaire,
16:33où on pouvait vendre en seconde main, si j'ose dire.
16:35Ce marché primaire, où est-ce qu'on en est ?
16:37Oui, pour le dire de manière succincte et la plus claire possible,
16:40pour nos auditeurs, finalement, on a trois axes de travail très importants.
16:44Le premier, c'est ne pas perdre de vue
16:46les fonds les plus anciens de la gamme de Periel AM.
16:50Et ce sont ceux dont nous avons parlé avec Vincent
16:53et qui, aujourd'hui, offrent la possibilité de rentrer sur le marché secondaire.
16:56Le deuxième, c'est de continuer à développer
16:58et aller capter les opportunités de marché.
17:00On parlera de fonds professionnels.
17:01Mais il ne faut pas oublier un troisième axe qui est très important
17:04et qui est de garder la dynamique sur les fonds
17:06qui collectent toujours, qui peuvent acquérir sur le marché,
17:09qui peuvent procéder à des acquisitions
17:11et, finalement, qu'on continue à dynamiser.
17:14Vous parliez, Fabrice, de Periel Opportunité Europe.
17:17Periel Opportunité Europe est la seule SCPI du marché
17:22qui a connu une décote en 2023
17:24et qui est revenue, finalement,
17:26et qui est totalement liquide aujourd'hui.
17:28L'ensemble des SCPI, je le dis tout à fait différemment,
17:30qui ont décoté en 2023,
17:32de manière plus ou moins forte,
17:34aujourd'hui, se retrouvent dans des situations totales des liquidités.
17:36C'est la seule qui est complètement dynamique encore aujourd'hui.
17:38On explique l'Europe, pourquoi aujourd'hui, il y a un tel focus,
17:41pourquoi un tel engouement ?
17:42Parce qu'on se dit, tiens, le marché français,
17:43on a quand même beaucoup d'actifs,
17:45beaucoup de bureaux, de l'immobilier,
17:46alors qu'on a l'impression que c'est la ruée sur l'Europe.
17:49Oui.
17:49Oui, alors, c'est effectivement, on a aujourd'hui...
17:52Globalement, la collecte SCPI, c'est 80%.
17:54Cette collecte-là, elle est redirigée pour des acquisitions en Europe.
17:57C'est assez étonnant, mais l'épargne des Français...
17:59C'est presque un petit peu dommage.
18:00À un moment, on parle souveraineté.
18:01On se dit, tiens, pourquoi la collecte des épargneurs français,
18:04finalement, elle part dans des bureaux et faire de l'emploi sur d'autres pays ?
18:07Effectivement, elle part totalement dans les pays étrangers.
18:10Alors, c'est dommage, mais il y a une explication.
18:13C'est d'abord, les rendements dans certains pays
18:15sont au-dessus de ce qu'on peut trouver en France.
18:17Chaque pays, aujourd'hui, offre une diversification
18:20qui permet de mutualiser le risque dans les SCPI.
18:24Si on prend des exemples concrets, les Pays-Bas,
18:26c'est un pays fort, par exemple, pour la logistique
18:28ou ce qu'on appelle le light industry hall.
18:30Si on descend plutôt en Europe du Sud, l'Espagne,
18:33l'hôtellerie fonctionne très, très bien.
18:35L'Italie, hôtellerie et aussi logistique.
18:38Donc, on a sur chaque pays des points forts
18:40qui permettent aux SCPI d'aller acheter des actifs immobiliers,
18:44des immeubles avec des rendements supérieurs
18:46potentiellement à ce qu'on peut trouver en France.
18:48Alors, on n'est pas tout à fait en Europe, quoique,
18:50mais le Royaume-Uni également a tendance, lors des crises,
18:53et on le voit à chaque fois, à décoter extrêmement brutalement
18:55et du coup à rebondir beaucoup plus vite.
18:57Est-ce que vous confirmez ?
18:57Complètement.
18:58Alors, le Royaume-Uni a été le pays le plus visité par les SCPI
19:04sur les trois dernières années,
19:05parce que les corrections de valeur sont beaucoup plus importantes
19:08dans les pays anglo-saxons.
19:10Si on part de l'Europe du Nord vers l'Europe du Sud,
19:13finalement, les premiers qui corrigent les prix,
19:15ça va être l'Europe du Nord.
19:17Donc, on va d'abord aller acheter en Europe du Nord.
19:19Et puis, les latins ont plutôt tendance à être un peu plus lent à corriger,
19:23ils vont se faire étaler sur deux, trois ans.
19:25Donc, aujourd'hui, on arrive effectivement au bout de trois ans de correction.
19:27Donc, l'Europe du Sud est intéressante également à l'acquisition.
19:30Mais c'est vrai que le Royaume-Uni était longtemps l'eldorado des SCPI.
19:34Mathieu, ça veut dire pour quelqu'un qui souhaite aujourd'hui s'orienter et diversifier,
19:39comme on dit son portefeuille, vers l'Europe,
19:41Père L'Opportunité Europe, qu'est-ce qu'on va y trouver ?
19:44Oui, parce qu'il a là une partie de son portefeuille qui est exposée en Europe.
19:47Et d'ailleurs, nous regardons le Royaume-Uni possiblement pour de futures acquisitions.
19:51Ce qui est intéressant avec Père L'Opportunité Europe,
19:53au-delà de cette situation qui est assez unique sur le marché et de son âge,
19:56puisqu'on disait qu'elle a 28 ans,
19:59finalement, c'est sa résilience.
20:01Et comment est-ce qu'on explique sa résilience
20:03et comment on explique qu'elle attire encore les flux aujourd'hui sur le marché
20:06et qu'elle est encore capable d'acquérir sur le marché,
20:09j'ai presque envie de dire malgré son âge ?
20:10Je pense qu'il y a deux phénomènes.
20:12Le premier, c'est son track record.
20:14C'est-à-dire que si on regarde les choses très factuellement,
20:16c'est une SCPI qui a 28 ans d'âge,
20:18qui a eu plusieurs vies,
20:19qui a d'ailleurs déjà connu des phénomènes de suspension de variabilité
20:23et de métamorphose de son patrimoine.
20:25Donc, ce que nous vivons sur Périal O2,
20:27sur Périal Grand Paris,
20:28n'est absolument pas une nouveauté pour Périal.
20:31C'est un track record qui est important dans les chiffres.
20:35Plus de 7% de TRI historique,
20:37un taux de distribution moyen sur 28 ans à 5,75,
20:42donc une stabilité dans le temps
20:43et qui s'explique très certainement par un triptyque en son sein,
20:47puisqu'elle est composée de bureaux de petite typologie,
20:50les bureaux qui ont souffert majoritairement de ces dernières années.
20:53Ce sont des grandes surfaces en périphérie de ville.
20:56Alors, on a véritablement des bureaux de plutôt petite typologie en France
20:59et puis un petit peu plus gros en Allemagne
21:01et notamment aux Pays-Bas.
21:03On a des commerces, des pieds d'immeubles.
21:06On a majoritairement du retail,
21:09pas de centres commerciaux massifs.
21:10Et puis, on a des hôtels finalement du 3 globalement aux 5 étoiles
21:15entre la France, l'Italie et l'Espagne.
21:17Et ce triptyque-là fonctionne plutôt bien
21:18puisque l'hôtel et l'e-commerce, ce sont deux classes d'actifs
21:20qui ont plutôt le vent en poupe,
21:21qui tirent leur repingle du jeu dans un contexte de marché français
21:24qui est compliqué pour l'ensemble des autres classes d'actifs
21:28et qui finalement poussent les SCPI
21:30et puis qui, au-delà de ça, a une bonne granularité.
21:32Est-ce que ce n'est pas ça finalement qu'on attend d'une SCPI ?
21:34C'est la capacité...
21:35Oui, de s'exposer à différentes classes d'actifs
21:38et à différents pays.
21:39Et une granularité dans la taille des actifs.
21:40On doit être autour des millions d'euros globalement l'actif
21:43sur un fonds qui avoisine les 800 millions d'euros total.
21:46On a beaucoup parlé donc de ces SCPI,
21:48les sociétés civiles de placement immobilière,
21:50mais il n'y a pas que ça.
21:51Il y a d'autres opportunités et stratégies de placement
21:55avec les fonds professionnels.
21:57Un mot, qu'est-ce que c'est en fonds professionnels ?
21:59Alors, un fonds professionnel,
22:01c'est un fonds qui est destiné à une catégorie d'investisseurs
22:03qu'on appelle qualifiés ou avertis,
22:06au sens de l'AMF.
22:07Et qu'on les poche peut-être un peu plus...
22:08Dans les poches un peu plus profondes,
22:09donc 100 000 euros étant le ticket, entre guillemets, minimum,
22:11pour pouvoir investir dans ce type de fonds.
22:13Modulo, alors, si on a déjà investi,
22:15on a un ticket un petit peu plus, un petit peu moins élevé ?
22:17Alors, Modulo, si on a déjà investi,
22:19on est capable de le démontrer,
22:20parce qu'on a dit quand même des cas où ici,
22:22il faut les respecter.
22:23On est capable de démontrer qu'on a déjà investi
22:25dans ces mêmes typologies de fonds,
22:26qu'on travaille déjà dans ce métier global.
22:30Très intéressant, notamment,
22:31il faut le signer tout de suite,
22:32pour le fameux article 150 au BTR.
22:35C'est les gens qui ont, par exemple,
22:36vendu une activité professionnelle,
22:37qui veulent réinvestir,
22:39qui bénéficient d'ailleurs, pas d'un crédit d'impôt,
22:41mais bon, d'arrangements fiscaux,
22:42on ne détaillera pas ici.
22:43Et à ce moment-là,
22:44on peut rentrer dans ces fonds professionnels
22:46pour réinvestir.
22:47Alors, effectivement,
22:48les fonds professionnels,
22:49ce qu'on appelle le private equity,
22:51globalement, le private equity,
22:52il existe hors immobilier,
22:53puis il existe également en immobilier.
22:55Ce private equity,
22:57il est éligible au réemploi,
22:59donc réutilisation par un entrepreneur
23:01qui a vendu son entreprise.
23:02Il peut réinvestir dans ce type de fonds,
23:05ça lui permet de décaler la fiscalité
23:07sur la plus-value qu'il a réalisé.
23:10La seule petite contrainte qu'il va avoir,
23:12puisque la loi de finances de 2026
23:14a changé un petit peu la donne
23:15au niveau de l'immobilier,
23:16c'est que le seul immobilier aujourd'hui
23:18qui est éligible au réemploi,
23:21au 150 au BTR,
23:22ça va être l'hôtellerie.
23:23Parce que l'hôtellerie,
23:24ce n'est pas uniquement de l'immobilier,
23:26c'est également de l'exploitation.
23:27Et donc, ce que cherche le législateur,
23:30c'est qu'on réinvestisse
23:31dans ce qui crée de la valeur
23:32de l'exploitation.
23:33D'accord.
23:34Alors, écoutez, je crois que ça tombe bien,
23:36puisque vous avez décidé justement
23:38de positionner,
23:39de créer un nouveau véhicule.
23:41Ça s'appelle Perial Suite Value.
23:43Oui, tout à fait.
23:44On a dans le prolongement
23:46du fonds professionnel précédent,
23:48Perial Next Value,
23:49qui était destiné à transformer
23:50des actifs immobiliers.
23:51Celui-là, il est rénové.
23:52Il est clôturé ?
23:53Il est clôturé.
23:54Il va se fermer à la commercialisation
23:56dans quelques semaines.
23:57Il aura fait une collecte très correcte.
23:59Et on a déjà aujourd'hui
24:00quatre acquisitions
24:01en cours de transformation,
24:03de rénovation.
24:03Donc, avec des beaux théories
24:05dans ce fonds,
24:07entre 15 et 20%.
24:08Donc, pour le moment,
24:09c'est une réussite.
24:10Il faut attendre le débouclage.
24:11C'est dans six ans, le débouclage.
24:13Donc, c'est des fonds de six ans.
24:14Il faut attendre le débouclage.
24:15On a lancé, effectivement,
24:16Perial Suite Value,
24:17qui va être un fonds
24:18qui va être avec une thématique
24:19qui aujourd'hui
24:20est la thématique hôtelière.
24:22Le constat qu'on a fait chez Perial,
24:25c'est que le tourisme,
24:26notamment à Paris-Intramuros,
24:28est en pleine expansion.
24:29Et qu'il y a des besoins,
24:30notamment des besoins
24:32de suite haut de gamme,
24:33d'hôtellerie haut de gamme.
24:35Et ce qu'on voulait, nous,
24:36c'est proposer à nos clients
24:39de pouvoir investir
24:40dans des actifs,
24:41aujourd'hui, bureaux ou commerces,
24:43qu'on transforme
24:44en suite hôtelière haut de gamme,
24:46qu'on exploite
24:47et ensuite qu'on va revendre.
24:49Et donc, ce fonds
24:50Perial Suite Value,
24:52qui est un FPCI,
24:53a pour objectif tout simplement
24:55d'aller finalement retravailler
24:57des actifs de très belles factures
24:59de l'haussmannien
25:00pour une clientèle
25:01moyenne orientale
25:01ou américaine
25:02qui souhaite aujourd'hui,
25:04plutôt que d'aller dans un palace
25:05ou dans un luxe hôtel,
25:08d'aller dans une suite hôtelière
25:09haut de gamme
25:09dans des beaux immeubles haussmanniens
25:11dans lesquels
25:11ils n'auraient jamais accès aujourd'hui.
25:13C'est des immeubles
25:14qui sont fermés
25:14aujourd'hui à l'accès.
25:15C'est surtout aussi
25:16comme à la maison.
25:17Comme à la maison,
25:18au cœur de Paris,
25:20au pied des monuments historiques.
25:22On a un très bel actif
25:23aujourd'hui identifié
25:24Quai de Grenelle
25:25qui a deux pas
25:26de la Tour Eiffel.
25:26Donc, vous sortez,
25:28vous êtes à la Tour Eiffel.
25:28C'est quand même formidable
25:29pour un touriste.
25:31Et donc,
25:32voilà,
25:32on transforme ces bureaux,
25:33on les exploite
25:34pendant 4-5 ans
25:35et ensuite,
25:36on revend ces actifs
25:37qui permettent
25:38à l'acheteur final
25:39d'avoir un rendement
25:41de 6 à 7 %.
25:41Oui.
25:42Et dans l'exploitation,
25:43Mathieu,
25:43on peut imaginer aussi
25:44que les taux de remplissage
25:45sont à l'avenant
25:45puisqu'on voit
25:46que l'offre parisienne
25:47est contrainte aujourd'hui.
25:49C'est ça.
25:49Alors,
25:50il n'y a pas de pénurie
25:51d'hôtels dans Paris.
25:52Il y a 1 800 hôtels
25:53globalement Paris-Intramuros.
25:54En revanche,
25:55le constat qui est fait,
25:56c'est que sur les catégories
25:57haut de gamme et luxe,
25:58on est à 200 sur la première,
26:00180 sur la seconde
26:01et avec un manque
26:02sur les arrondissements
26:03globalement 1 à 9.
26:05Et donc,
26:05c'est ce qui sera notre cible.
26:07Et donc,
26:07c'est effectivement
26:07ce que résumait parfaitement Vincent.
26:09La cible de clientèle
26:12finalement,
26:12pour cette para-hôtellerie,
26:15c'est exactement celle
26:16qui cherche finalement
26:17l'hôtellerie de luxe
26:19mais qui n'a pas forcément
26:20accès par une pénurie
26:22sur les arrondissements
26:23centraux parisiens.
26:24Un mot sur ce fonds
26:25pour terminer.
26:26Donc,
26:26période de suite de value,
26:27nouvelle stratégie,
26:28en tout cas opportunité aussi
26:29pour les investissements
26:30professionnels.
26:31Ticket d'entrée assez élevé,
26:32on l'a signalé.
26:33Période de blocage,
26:35si je veux dire,
26:35il faut attendre 6 ans,
26:36il faut être patient
26:36mais c'est normal,
26:37les bonnes choses arrivent
26:38avec le temps.
26:39Et puis,
26:40donc pareil,
26:41on passe par son conseiller
26:42en gestion de patrimoine
26:42pour y avoir accès.
26:43On passe par son conseiller
26:44en gestion de patrimoine,
26:45c'est un fonds effectivement
26:46qui est bloqué,
26:47c'est un fonds qu'on appelle
26:48value-ad,
26:48création de valeur,
26:49donc il n'y a pas de dividende.
26:50C'est pendant 6 ans,
26:52vous avez investi
26:53et pendant 6 ans,
26:54la création de valeur
26:55se fait dans le fonds
26:56et au bout de 6 ans,
26:57le fonds est liquidé
26:58avec le TRI cible
27:00qui est aujourd'hui proposé
27:01pour ce fonds
27:01qui est de 11%,
27:02le TRI minimum cible
27:03de 11%,
27:04donc c'est un beau TRI
27:05pour un fonds hôtelier.
27:07Oui,
27:08tout à fait,
27:08pour un horizon
27:09un peu plus long terme
27:10et pour ceux qui ont
27:11la capacité justement
27:12de se diversifier,
27:13pourquoi pas
27:14l'hôtellerie haut de gamme,
27:15hôtellerie de luxe,
27:16en tout cas,
27:17on aura plaisir
27:17à écouter vos récits
27:19sur ses prochaines acquisitions.
27:20Un grand merci messieurs
27:22pour ces stratégies immobilières.
27:24Ainsi s'achève cette émission
27:25sur l'investissement
27:27et l'immobilier.
27:28Merci à Vincent Lamotte,
27:30le directeur général
27:31délégué de Périal Asset Management
27:33et merci à Mathieu Navarre,
27:34directeur de l'offre Périal.
27:36Merci messieurs
27:37et à très bientôt
27:39pour une nouvelle émission.
27:40Quant à nous,
27:41on se retrouve très prochainement
27:42dans Smartimo.