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Vincent Lamotte, Directeur général délégué de Perial AM et Matthieu Navarre, Directeur de l'offre de Perial AM présentent l'investissement immobilier en SCPI (société civile de placement immobilier) ainsi que l'état du marché en Europe et indiquent quelles sont les nouvelles opportunités en Europe, au UK et sur quelles classes d'actifs.
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00:12Smartimo, spécial investissement immobilier. On est en compagnie de deux experts de Périal.
00:17On est ravis d'accueillir Vincent Lamotte. Bonjour Vincent. Bonjour Fabrice. Vous êtes
00:21le directeur général délégué de Périal Asset Management. Bienvenue à vous et à vos côtés
00:25Mathieu Navarre. Bonjour Mathieu. Bonjour Fabrice. Mathieu, vous êtes directeur de l'offre chez
00:29Périal. Alors offre B2B et professionnelle si on veut être tout à fait complet. On va voir dans
00:34un instant à vous messieurs que Périal est en pleine mutation avec une nouvelle équipe et même
00:38une nouvelle dynamique. Mais tout d'abord Vincent, un petit mot sur le contexte, le contexte géopolitique.
00:43On le connaît incertain. Les taux qui sont en train de flamber, on sait qu'en général l'immobilier n
00:48'aime
00:48pas trop ça. Alors comment on réagit à cette nouvelle donne ? Oui alors tout à fait. Depuis six
00:53mois donc depuis le contexte géopolitique nouveau au Moyen-Orient, on a noté une hausse de l'inflation
00:59et mécaniquement une hausse des taux d'intérêt. Tout ça auquel on a ajouté le coût de la dette
01:05la française avec un OAT qui flirte avec les 5% et mécaniquement effectivement la valeur des actifs
01:11n'aiment pas tellement la hausse des taux sans risque. Donc c'est un sujet évidemment pour la
01:15valorisation de certains fonds mais c'est également des opportunités à l'acquisition puisque qui dit hausse des
01:21taux disent potentiellement baisse de certaines valorisations, certaines valeurs d'immeubles et dit
01:25potentiellement la possibilité d'acheter des actifs à moindre coût. Alors ça c'est bien. Pour les
01:29investisseurs c'est vrai qu'il va y avoir peut-être un arbitrage à faire avec comme vous le disiez
01:34du taux
01:34sans risque qui commence à payer et puis des SCPI qui, on le sait, des sociétés civiles de placement
01:39immobilier, on va expliquer dans un instant, qui sont certes pas très risquées mais quand même si les
01:43rendements sont en train de s'éroder, il va y avoir match. Alors il y a match puisque effectivement à
01:47partir du
01:48moment où la SCPI offre un taux de rendement entre 6 et 7% et l'obligataire a les mêmes
01:52rendements
01:53avec potentiellement un risque moindre, la question pour l'investisseur va se poser. Le sujet aujourd'hui
01:58c'est que aussi la valeur aujourd'hui du portefeuille immobilier, des portefeuilles immobiliers ne va
02:03plus dépendre uniquement des taux. Elle va dépendre également du travail de l'asset manager et
02:07c'est un vrai aujourd'hui nouveau contexte nouveau, nouveau momentum où la valeur des patrimoines
02:12immobiliers va être liée totalement à ce que l'asset manager va réaliser de l'immeuble.
02:18Et on a une conviction chez Perial, c'est que la mécanique des taux qui va baisser mais
02:22qui baissera dans les dix prochaines années, aujourd'hui il faut l'oublier. Il y aura
02:26sûrement un taux sans risque autour de 3 à 5%, mais on ne sera plus sur les taux à zéro.
02:30Et donc pour trouver de la valeur, il va falloir être granulaire, il va falloir être sélectif
02:34et puis il va falloir travailler l'asset management et la création de valeur.
02:37Des taux très bas ou des taux négatifs, je pense qu'on l'étudiera dans le livre d'histoire
02:41dans quelques années. Mathieu, on parlait juste à l'instant dans un contexte nouveau
02:45d'un nouveau momentum et même une nouvelle équipe, en tout cas une nouvelle dynamique
02:48chez vous, chez Perial. Expliquez-nous.
02:50Oui, globalement Perial, on disait se transforme assez largement, ça a commencé par des arrivées
02:55successives, plutôt significatives, qu'on peut citer tout à fait brièvement, Vincent
03:00qui est ici présent, Nicolas Léonard, Sébastien Chauveau, avec une ambition finalement
03:05et un mandat qui était assez clair, qui était de faire évoluer la société de gestion vers
03:10les deux grandes missions. La première, être extrêmement transparent sur les actions
03:14qui étaient menées sur les fonds les plus anciens de la gamme et puis être extrêmement
03:18discipliné dans la gestion et puis dans les acquisitions des fonds les plus dynamiques.
03:22Vincent le disait à juste titre, on existe depuis 60 ans maintenant, 6 milliards d'euros
03:26d'actifs sous gestion et donc globalement on embarque des fonds qui ont parfois composé
03:31un patrimoine il y a un certain temps déjà. Et donc il est illusoire de se dire qu'on ne
03:36peut pas,
03:36qu'on devrait en tout du moins modifier, changer, adapter totalement les trajectoires
03:41de ces fonds. En revanche, on peut adapter les méthodes avec lesquelles on accompagne
03:45le marché et les accompagner, on le disait, avec transparence et énormément de discipline
03:49surtout.
03:49Oui, je pense à ceux qui nous rejoignent sur cette émission et qui ne sont peut-être pas
03:53très familiers de cette activité. Vous collectez l'argent du public, des épargnants et vous
03:59l'investissez dans des bureaux, dans de la logistique, dans de l'hôtellerie. C'est ça, vous
04:03réorganisez un pool de fonds pour l'investir au mieux. C'est exactement ça. Notre métier
04:07finalement en tant que société de gestion, c'est d'imaginer, c'est de créer, c'est
04:11de gérer des fonds immobiliers qui sont ensuite mis à la disposition d'investisseurs
04:16particuliers ou institutionnels. Et donc l'idée c'est d'accompagner l'épargne de
04:20ces investisseurs tout au long, depuis le moment où finalement ils vont nous confier
04:24leur argent jusqu'au moment où on va devoir leur rendre.
04:27Avec une précision Mathieu, c'est que les gens ne vous apportent pas leur petit billet,
04:34leur livret A, ils passent eux-mêmes par des conseillers en gestion de patrimoine, c'est
04:37une profession intermédiaire, qui ensuite s'adressent à vous ou à d'autres. C'est ça pour investir.
04:41Absolument. Et notre métier est assez clair, il est de donner les billes suffisantes aux conseillers
04:47en gestion de patrimoine qui eux-mêmes conseillent leurs clients, de manière à ce qu'ils puissent
04:50leur importer le niveau d'information le plus haut possible pour qu'ils comprennent finalement
04:55ce que l'on fait au niveau de la société de gestion et la manière dont on gère dans le
04:58temps.
04:58C'est tout à fait clair. Plusieurs fonds dans la gamme avec des positionnements à chaque fois différents ?
05:05Plusieurs fonds, des positionnements différents, des CPI qui sont parfois plus anciennes,
05:10qui ont été lancées et qui embarquent des patrimoines qui sont parfois plus anciens,
05:13des fonds plus dynamiques et finalement des nouveaux fonds et notamment fonds professionnels dont on parlera.
05:20Le mandat, et puisqu'on parlait de transformation finalement, est assez clair.
05:24Aujourd'hui, si on devait retenir un mantra, je dirais pour Périal, c'est beaucoup moins de promesses,
05:29beaucoup plus de discipline. Discipline parce que la période l'exige,
05:33parce que nous devons adresser les fonds les plus anciens de la gamme et c'est une attente du marché.
05:37Ces fameux conseillers en gestion de patrimoine qui ont parfois conseillé des fonds
05:40qui sont investis sur du bureau.
05:43Et qui l'ont conseillé pendant des années, voire, vous le disiez, pendant plusieurs dizaines d'années.
05:46Parce que c'est quelque chose qu'on garde finalement.
05:49Exactement. Qui l'ont conseillé Madame Michu, la fameuse Madame Michu en 2015.
05:53Et bien notre métier, c'est de donner à ce conseiller en gestion de patrimoine toutes les billes
05:55pour comprendre la trajectoire de ce fonds.
05:59Alors parfois, les choses sont peut-être moins faciles que d'autres.
06:02Le dividende peut parfois s'éroder.
06:04Les patrimoines embarqués sont parfois dans des situations qui sont tout autres
06:08que ceux que l'on constitue aujourd'hui, puisque le marché est beaucoup plus favorable aujourd'hui
06:11qu'il ne l'était hier.
06:13On a cette profonde conviction, en tout cas aujourd'hui chez Perial,
06:17que beaucoup de choses passent par de la communication.
06:20Alors la communication dans une société de gestion, c'est très souvent résumé à l'effet marketing.
06:23Je communique parce que j'ai un très bon taux de distribution
06:26et voici ce que je suis capable de vous donner et regarder mon très beau produit.
06:30On a cette conviction chez Perial que la communication, elle doit aller bien au-delà.
06:34Alors on est dans une position qui est celle d'une société de gestion de 60 ans d'âge,
06:39qui est un encours qui est installé.
06:40Et donc la communication doit aller vers la transparence et l'ouverture du capot
06:45de l'intégralité de nos fonds.
06:46Être capable de dire au marché, voilà de quoi est composé mon patrimoine,
06:52voilà la cartographie que j'en fais, voilà la trajectoire que je donne.
06:55Et lorsqu'il y a des difficultés, puisqu'on parle d'immobilier,
06:57il y a toujours des difficultés en immobilier,
06:59être capable d'expliquer ce que l'on fait avec le plus de pédagogie possible.
07:02On le disait tout à l'heure, les taux qui sont en train de monter,
07:05c'est vrai qu'on a connu un régime jusqu'ici de baisse graduelle.
07:09C'était extrêmement favorable justement à cet investissement immobilier.
07:12Patatras, en 2022, les taux, on a subi un premier choc sur les taux
07:16et c'est vrai que là, ça a été un petit peu plus compliqué.
07:19C'est pour ça qu'aujourd'hui, vous devez faire œuvre de communication par rapport à vos clients.
07:24Ce qu'il faut ajouter, c'est que la hausse des taux de l'intérêt a dégradé la valeur potentielle
07:31de l'immeuble.
07:32À partir du moment où l'immeuble n'est pas vendu dans le fond qu'il détient cet immeuble-là,
07:38la valeur n'est pas perdue pour l'épargnant.
07:41Et c'est ça qu'il faut aussi bien retenir.
07:43Ce qui aujourd'hui est intéressant à noter, c'est que ce qui fait la valorisation d'un patrimoine, c
07:48'est son dividende.
07:49C'est-à-dire sa capacité à produire des revenus locatifs, donc des loyers,
07:54et sa capacité à produire du dividende pour l'épargnant.
07:57La hausse des taux d'intérêt aujourd'hui, elle a mécaniquement baissé la valeur des immeubles,
08:02mais elle n'a pas baissé potentiellement le dividende.
08:04Si le locataire est toujours là, le dividende est toujours versé
08:07et il n'y a pas d'incidence pour l'investisseur qui a toujours ses parts de SCPI.
08:12Mais vous comprenez les craintes de certains qui se disent
08:14qu'on est passé par une certaine crise du bureau, le Covid est passé par là,
08:17les grands immeubles, les tours, ce n'est plus tellement la mode,
08:20on préfère des petites surfaces, un petit peu workspace.
08:23Du coup, aujourd'hui, on peut se dire, mais est-ce qu'on va trouver demain un locataire dans ces
08:26grands bureaux ?
08:26Alors déjà, l'immobilier, c'est cyclique.
08:29Il faut arrêter de penser que l'immobilier, ça ne s'arrête jamais de monter.
08:32Les cycles immobiliers, on a toujours eu, il y a eu 90, il y a eu 2008, 2008-2011.
08:38Donc, mécaniquement, quand il y a une hausse, il y aura une baisse.
08:40Donc là, on a effectivement noté une baisse depuis 2023.
08:44On est probablement aujourd'hui à la fin de cette baisse.
08:46On va commencer à redémarrer. Ce n'est pas encore flagrant, je le conçois.
08:50Mais néanmoins, il y a des cycles immobiliers.
08:52Le deuxième élément, c'est qu'effectivement, le bureau a un petit peu plus souffert en termes de classes d
08:57'actifs,
08:57mais le bureau est loin d'être mort.
08:59Si vous regardez un petit peu les actualités aujourd'hui, on est plutôt sur un retour des gens au bureau.
09:04Tout à fait.
09:05Avec beaucoup moins de télétravail.
09:06Avec beaucoup moins de télétravail.
09:08Donc, quand il y a une tension au niveau économique, on commence à revenir un petit peu en arrière sur
09:13le bureau.
09:14Donc, on est convaincu chez Perial que le bureau continue à avoir de l'avenir.
09:18Maintenant, le bureau, il faut le sélectionner. Il est devenu très sélectif.
09:22Et les attentes des locataires qui utilisent ces bureaux-là ne sont plus les mêmes qu'il y a dix
09:26ans.
09:26Et donc, à nous, gestionnaires d'actifs, de nous adapter à ce qu'attendent nos locataires.
09:31Qu'est-ce qu'ils attendent de nos locataires ?
09:32Ils nous attendent de la flexibilité.
09:34Ils attendent un accueil, ou en tout cas des bureaux plus accueillants, plus chaleureux.
09:38Ils attendent également d'avoir de la flexibilité avec des espaces partagés,
09:43potentiellement dont ils ne sont pas locataires directement,
09:45qui veulent prendre un bail pendant quelques mois, par exemple.
09:49Donc, il y a plein de solutions aujourd'hui qui s'offrent à nous pour re-remplir ces bureaux.
09:54On a aujourd'hui une conviction, c'est que le bureau, effectivement,
09:58reste une classe d'actifs prédominante dans l'intérêt des fonds.
10:03Maintenant, il faut diversifier également les fonds avec d'autres classes d'actifs,
10:06comme du commerce, de l'hôtellerie, qui sont aujourd'hui des classes d'actifs immobiliers
10:10qui ont de la rentabilité.
10:11Alors, bonne nouvelle, le bureau n'est pas mort.
10:13Un, et deux, effectivement, il y a ces SCPI, certains peuvent se dire,
10:17ces sociétés qui ont un emplacement immobilière, mais est-ce que je suis collé ?
10:20Alors, vous avez dit, pas vendu, pas perdu, on a bien compris.
10:22Est-ce que, finalement, je peux en sortir, si j'ai envie, à un moment de liquidité,
10:26voire d'acheter d'autres choses ?
10:27Alors, aujourd'hui, sur le marché, il y a quasiment 40 SCPI qui sont illiquides.
10:32Nous avons des SCPI qui ont souffert, à un moment donné, de sujets de liquidité.
10:36Donc, le plus important, c'est ce que met en place la société de gestion
10:39pour sortir de cette situation d'illiquidité.
10:42Et, finalement, deux choses qu'on pourra décrire.
10:45Il y a, d'une part, le marché secondaire.
10:47Si je suspends la variabilité du capital de mon fonds,
10:50j'offre une solution de liquidité,
10:52mais avec, finalement, une certaine décote imposée aux associés
10:56et qui se fait par le marché, finalement, des acheteurs.
10:59Mais, d'autre part, cela permet à la société de gestion de mener des actions immobilières.
11:02Donc, on en revient, finalement, au premier propos,
11:03qui est de dire, évidemment, sur certains fonds,
11:07et parce que le marché emporte cela,
11:10parce qu'il y a des expositions de bureaux de grande superficie,
11:12on peut parfois souffrir de liquidité.
11:14Et aussi parce que l'investisseur se dit à très juste titre,
11:17ou ça a pu se dire à très juste titre et très tôt,
11:19je vais céder mes participations dans cette SCPI
11:23pour aller sur une nouvelle SCPI qui semble m'offrir,
11:25être beaucoup plus attractive.
11:26Oui.
11:26On a parfois, d'ailleurs, ce phénomène en interne.
11:29Et donc, la question, c'est que...
11:30C'est-à-dire qu'on sort d'une plus ancienne pour aller toujours dans votre gamme,
11:34mais sur quelque chose de plus récent.
11:35Et c'est mécanique et c'est le comportement de l'épargnant.
11:37Si je peux avoir 7 lorsque le fonds sur lequel je suis aujourd'hui vaut 4,
11:41qu'est-ce que je fais ?
11:42Est-ce que je reste à 4 ou est-ce que je désire aller à 7 ?
11:44Et donc, le rôle de la société de gestion,
11:46ce n'est pas que de constater ça.
11:48Ça, c'est un fait.
11:49La question, c'est qu'est-ce qu'on met en place ?
11:50Comment on agit ?
11:51Comment on recrée la liquidité ?
11:53Et puis surtout, qu'est-ce qu'on met dans le temps en place
11:56d'un point de vue purement immobilier ?
11:58Donc, vous avez choisi effectivement d'ouvrir les portes
12:00et d'organiser finalement cette liquidité ?
12:02Tout à fait, oui.
12:03Sur deux SCPI, qui sont aujourd'hui des SCPI qu'on va appeler matures,
12:07puisqu'elles ont embarqué un certain nombre d'actifs immobiliers.
12:10Elles pèsent plusieurs milliards d'euros.
12:13Ces deux SCPI, on a constaté qu'effectivement,
12:16nos associés qui voulaient vendre n'y arrivaient pas.
12:19Et donc, on a pris la décision de ce qu'on appelle
12:22suspendre temporairement la variabilité
12:24et de mettre en place un marché secondaire.
12:25Suspendre la variabilité, c'est tout simplement fermer le capital.
12:28Plus personne ne peut investir dans cette SCPI tant que le capital est fermé.
12:32Cette suspension de variabilité permet la mise en place d'un marché secondaire
12:35et donc permet à ces vendeurs,
12:37ces gens qui voulaient sortir de la SCPI,
12:39de trouver un marché.
12:40Un marché de gré à gré entre acheteurs et vendeurs
12:44et donc d'avoir potentiellement une liquidité.
12:46Certes, avec une décote, comme le disait Mathieu,
12:48parce que mécaniquement, on est en position de force quand on achète
12:52et on est plutôt en position de vendre de l'Est quand on vend,
12:55quand il y a plus de vendeurs que d'acheteurs,
12:56les prix baissent.
12:57C'est assez mécanique.
12:59Le deuxième élément, c'est un élément immobilier.
13:02Travailler un patrimoine immobilier dans une SCPI
13:05qui est encore à capital ouvert
13:06est plus compliqué que le faire quand la SCPI a fermé son capital.
13:10Tout simplement parce qu'il y a des décisions immobilières
13:13qui sont potentiellement un petit peu plus dures à prendre
13:15et donc quand elle est à capital fermé, elles sont plus faciles à prendre.
13:19Par exemple, louer des locaux à des prix
13:22ou à un bail qui serait en dessous du marché par exemple,
13:25un petit peu en dessous du marché.
13:26Ça, quand on est ouvert au capital, c'est plus compliqué.
13:29Et quand on est fermé, c'est plus simple à faire.
13:32Vendre un immeuble avec une décote également,
13:33c'est un petit peu plus facile de le faire quand on est à capital fermé.
13:36Allez, il nous reste quelques secondes pour cette première partie sur ces opportunités.
13:40Opportunités, Mathieu, parce qu'on a parlé de décote,
13:42mais décote pour ceux qui vendent, mais pour ceux qui achètent.
13:44Pour ceux qui achètent, la situation est tout à fait différente
13:47puisqu'ils acquièrent sur un fonds sur lequel on leur donne des perspectives
13:51et un plan d'action immobilier le plus précis possible.
13:54Donc, ce qu'ils achètent, pour faire très simple,
13:56c'est un niveau très décoté par rapport à ce qu'il aurait été sur le marché primaire,
14:00puisqu'on observe des décotes de 30 à 40 % par rapport aux valeurs de réalisation,
14:04et un dividende dans le temps.
14:06Donc, la vraie question, c'est qu'est-ce qui permet d'acheter à moins 30 ou moins 40
14:08de ce que cela vaut réellement aujourd'hui,
14:10tout en ayant un dividende de 8 ou 9 ou 10 selon le niveau auquel je rentre dans le temps.
14:15Donc, évidemment, c'est une opportunité.
14:17Néanmoins, n'oublions pas, et ça, c'est très important,
14:19que les actions que l'on mène, ce sont pour les associés qui sont présents dans le fonds.
14:23Pas tant pour l'acheteur, qui est un acheteur opportuniste,
14:26que pour l'associé qui, lui, est désiré de rester,
14:28et pour qui, lui, une seule chose compte, finalement, c'est le dividende dans le temps.
14:31Et les actions immobilières que Vincent décrivait,
14:35arbitrer, renouveler, relouer, travailler sur la dette, ont un but précis.
14:40Alors, certes, ça offre de la visibilité à l'acheteur,
14:42mais c'est aussi pour offrir de la perspective,
14:46finalement, à l'associé qui est déjà présent dans le fonds.
14:48Voilà donc pour les opportunités chez Periel Asset Management.
14:51Merci de vos explications, messieurs. C'était Limpide.
14:53Dans un instant, on se penche sur les stratégies à choisir,
14:57notamment pour les investisseurs professionnels.
15:00Limpide.
15:06Puatcher.