- il y a 9 heures
Mardi 27 janvier 2026, retrouvez David Chouraqui (Directeur général adjoint, Crédit Agricole Immobilier), Michel Salem-Sermanet (Directeur Général, EFFICACITY) et Magali Marton (Directrice Études & Recherche, Knight Frank France) dans SMART IMMO, une émission présentée par Fabrice Cousté.
Catégorie
🗞
NewsTranscription
00:00Bonjour, bienvenue à tous et bienvenue dans Smartimo, je suis ravi de vous retrouver pour
00:20une toute nouvelle édition. Au sommaire, on va tout d'abord s'intéresser aux bureaux. Alors
00:25quelle perspective sur ces bureaux ? En 2026, on sait que le quartier central des affaires,
00:30le QCA à Paris, est de plus en plus prisé, mais qu'en est-il de la périphérie ? On s'intéressera
00:36également à la promotion immobilière, comment on construit une année d'élections et puis quel
00:42est ce nouveau statut du bailleur privé ? Enfin, on s'intéressera à cette question, comment décarboner
00:48la ville à horizon 2050 et même avant ? Des solutions techniques existent. Smartimo, c'est parti.
00:55Et tout de suite dans Smartimo, on s'intéresse aux bureaux. Qu'en est-il en 2026 après une crise
01:05qui est en 2025 et qui semble durer ? On en parle avec notre invitée, c'est une experte,
01:10Magali Martin, bonjour. Bonjour. Vous êtes directrice des études et de la recherche chez
01:14Night Frank. Vous avez dévoilé vos perspectives dès la semaine dernière et on en parle avec vous
01:20notamment sur ces bureaux qui n'en finissent pas d'inquiéter. On va donner quelques grands chiffres
01:27si vous voulez, je crois que vous avez presque tout en tête. On a déjà une érosion de la demande
01:33placée. Expliquez-nous ce que c'est.
01:34La demande placée dans notre vocabulaire, c'est la consommation d'espaces de bureaux. On a très
01:40longtemps vécu dans un marché où une bonne année se rapprochait en termes de consommation
01:45d'espaces de bureaux des 2 millions, 2 millions 100, 2 millions 3 dans les meilleures années,
01:50voire même 2 millions 8 pour le pic du marché. Aujourd'hui, la donne est très différente.
01:55On a enregistré en 2025 un volume de demandes placées de 1,6 million, ce qui fait un recul de 9%
02:01d'une année sur l'autre et surtout si on compare à une moyenne décennale, un recul de pratiquement
02:0624%. Voilà, donc c'est terminé, c'est 2 millions, voire au-delà. On a l'impression que c'est...
02:11Alors il y a plusieurs phénomènes qui sont à l'oeuvre, on les explique. Vous dites que c'est pas seulement
02:15une crise économique, mais ça va bien plus loin. On a l'impression d'un changement de modèle
02:19sociétal. Tout à fait. Alors il y a plusieurs éléments. D'abord, pour la lecture du chiffre de 2025,
02:25je pense qu'il faut quand même qu'on souligne le caractère très particulier de la fin de l'année,
02:28le quatrième trimestre de l'année, qui a été tumultueux, alors sur la scène internationale,
02:34mais de façon plus prégnante en termes de politique intérieure, qui prive finalement
02:39les entreprises d'une forme de lisibilité et qui du coup les tempère dans leurs enthousiasmes
02:45d'un projet immobilier. Donc on a eu un très très faible volume de commercialisation
02:49à la fin de l'année.
02:50Un coup de frein brutal.
02:52Brutal. Ce qui est assez inhabituel et ce qui fait qu'on a ce volume très très contraint
02:56pour l'année 2025. Alors ça, c'est conjoncturel. Mais il y a quelque chose de plus structurel
03:01qui est en train de se jouer. Les entreprises, d'abord, sont en train de changer leur mode
03:06d'organisation du travail. Télétravail, flex office. Ce qui fait que leur empreinte immobilière
03:12tente à se contracter. Elles prennent moins de mètres carrés. Et puis ce défaut de lisibilité
03:17fait qu'elles ont beaucoup reporté aussi, peut-être s'inédier à un certain nombre
03:21de projets immobiliers.
03:22Est-ce que vous pensez qu'il pourrait y avoir, justement, avec ce coup de frein,
03:25après ce coup de frein, une reprise pour ce premier trimestre ou ces premiers ? C'est
03:28ce qu'on va observer attentivement ?
03:30Alors c'est là un peu le paradoxe du marché français immobilier dans toutes ses composantes.
03:36C'est qu'on a plutôt des indicateurs macroéconomiques relativement positifs.
03:40Bien sûr, ils pourraient être plus élevés. Mais croissance supérieure à 1% en termes
03:45de PIB. On a encore un emploi salarié qui est un peu en deçà des ratios usuels.
03:52Mais il y a tout de même une dynamique économique, mais qui est complètement annihilée, finalement,
03:57un peu comme si elle était paralysée par des éléments exogènes qui font que les entreprises
04:03réfléchissent à deux fois avant d'initier un projet immobilier. Et quand elles l'initient,
04:08elles vont finalement actionner énormément de leviers pour modéliser finalement leurs besoins
04:14au plus juste, leur empreinte immobilière au plus juste de leurs besoins aujourd'hui
04:19sans aucune forme d'anticipation. Donc c'est une expression très réduite de la demande.
04:24D'accord. Donc peu de visibilité et finalement des investisseurs un petit peu frileux.
04:30Alors on voit aussi qu'il y a une décomposition entre l'âge d'or du QCA, donc ce quartier
04:35centre-affaires qui attire vraiment toutes les convoitises avec des valorisations qui s'envolent.
04:40Et puis on dirait un petit peu le reste du monde, de la périphérie notamment.
04:43Alors vous avez tout à fait raison. Le quartier central des affaires a un statut très particulier
04:48au sein d'un marché parisien qui a capté l'année dernière un mètre carré sur deux
04:52commercialisé en Ile-de-France. Et puis ce quartier central des affaires, parce que...
04:58Pour rappeler, c'est pour ceux qui...
04:59Alors c'est la grande majorité des arrondissements, le premier, le deuxième, le huitième, le neuvième,
05:04le seizième et le dix-septième. Donc retenez que c'est 7 millions de mètres carrés à peu près,
05:09avec des aménités de très grande qualité, avec un patrimoine aussi de très grande qualité,
05:15et avec des propriétaires qui ont à cœur de toujours maintenir une qualité très premium de leurs espaces.
05:22Ce qu'on appelle le bureau 5 étoiles.
05:23Exactement. Et donc du coup, cette localisation a une fonction un peu de catalyseur.
05:30Alors pour des entreprises qui ont bien évidemment des capacités financières importantes,
05:36puisqu'on a un loyer moyen, alors immeuble neuf ou restructuré,
05:41qui tangente pratiquement les 1 000 euros du mètre.
05:43Et puis pour de l'existant, on sera plutôt à 800 euros du mètre.
05:46Donc on est vraiment très haut en termes de valeurs locatives,
05:49mais ça fait sens pour un certain nombre d'entreprises à forte valeur ajoutée.
05:53Et donc ce quartier central des affaires, qui est la locomotive du marché tertiaire francilien,
05:59a relativement bien traversé l'année 2025,
06:03mais c'est plutôt 2026 sur lequel il va falloir être vigilant,
06:06parce que pour la première fois, enfin une rare fois de son histoire,
06:09on a aujourd'hui plus d'offres disponibles sur le marché dans le QCA
06:13que de consommation, finalement, de mètre carré.
06:17Et l'année 2026, on a identifié un afflux assez important de surface sur le marché,
06:23ce qui fait qu'on va se retrouver avec beaucoup plus d'offres
06:26que de demandes aujourd'hui exprimées et concrétisées au travers de transactions.
06:30Magui-Barton, toujours sur les bureaux,
06:31on a dit que les valeurs en périphérie, les valeurs locatives avaient corrigé.
06:35Est-ce que c'est suffisant ou est-ce que cette correction va continuer ?
06:39Alors 2025, c'est plutôt les premiers signes d'une correction
06:44qu'on attendait depuis longtemps,
06:46compte tenu d'un déséquilibre très important
06:48entre, encore une fois, l'offre et la demande.
06:52Ce sont des secteurs, alors toute la partie ouest,
06:55Haute-Seine, Mignes, mis à part la Défense,
06:58et puis la partie nord-sud et est,
07:01mais surtout la partie nord, Saint-Denis-Saint-Ouen,
07:03où là, on va avoir des taux de vacances de pratiquement 30%.
07:07Donc, un mètre carré sur deux existants est vide.
07:11Et en face de cette offre,
07:13on a une demande assez faible,
07:15plus de très très grands mouvements d'entreprises
07:19qui venaient consommer régulièrement ces espaces.
07:22Et donc, au bout d'un moment,
07:22la persistance de cette offre fait qu'on corrige les valeurs.
07:25C'est ce qui s'est passé en 2025.
07:28Correction entre moins 4, moins 5, moins 6% selon les secteurs.
07:31Ce n'est pas suffisant ?
07:32Alors, ce n'est pas suffisant pour absorber tout le stock, clairement.
07:39On est sur des marchés où le stock représente
07:42plusieurs années de commercialisation.
07:44Donc, c'est des situations toujours délicates pour les propriétaires.
07:48Il y a fort à parier qu'une partie de ces mètres carrés vacants
07:51ne trouveront plus jamais d'utilisateurs,
07:54en tout cas dans un usage bureau.
07:56Alors, à réfléchir sur une possible reconversion.
07:58Reconversion, réversibilité des bureaux en logement, en hôtel.
08:02Voilà, on en parle beaucoup sur cette antenne.
08:05On a évidemment, vous avez dans l'étude,
08:07fait un point sur le résidentiel.
08:10Mais je voudrais qu'on s'attache plutôt
08:11à tout ce qui est logistique et data center.
08:13On voit que c'est en train de...
08:15Le taux de vacances, en tout cas, est en train d'augmenter.
08:17Alors, très légèrement, mais c'est quand même peut-être un signe.
08:19On est passé à 6,8%.
08:21C'est 1% de plus que l'année précédente.
08:24Oui, tout à fait.
08:24Alors, ça, c'est une moyenne francilienne, effectivement,
08:27sur les surfaces d'entreposage vacantes.
08:31Derrière cette moyenne, on a des configurations de marché
08:34très, très différentes.
08:35Certains secteurs ont quelques pourcents de vacances,
08:37donc aucune inquiétude de ce côté-là.
08:39D'autres secteurs, le Nord, la Bourgogne,
08:42on a des taux de vacances de plus de 10%.
08:44Mais bon, pour le coup, sur ce marché dit de la logistique,
08:48on a plutôt eu...
08:50Alors, jusque les trois quarts de l'année,
08:53on était un peu en deçà des ratios usuels sur ce marché.
08:56Puis, le dernier trimestre a été très important
08:58et on a fini sur une demande placée
09:00d'un peu plus de 3 millions de mètres carrés,
09:02ce qui relance finalement ce produit immobilier
09:07qui est toujours très plébiscité par les investisseurs.
09:11Il y a un peu plus de 3 milliards d'euros
09:14qui ont été investis sur cette classe d'actifs l'année dernière
09:16et on peut imaginer qu'il y a encore de la place
09:19pour beaucoup plus d'investissements en 2026.
09:22En tout cas, c'est notre estimation.
09:24Voilà, peut-être rebond de l'investissement logistique en 2026.
09:27Derrière, bien sûr, il y a tout le e-commerce
09:29dont nous sommes friands et de plus en plus consommateurs.
09:31Voilà pour ces perspectives sur les bureaux et sur la logistique.
09:34Merci, Maggie Martin.
09:35Je rappelle que vous êtes directrice des études et recherches
09:37chez Nightfront France.
09:38Et à très bientôt sur Smartimo.
09:41Dans Smartimo, on s'intéresse à la construction,
09:46toujours à la peine en 2025.
09:49Alors, que va-t-il se produire en 2026
09:51avec des nouvelles réglementations du côté du bailleur privé,
09:55notamment ?
09:55C'est la question qu'on va poser à notre invité,
09:57David Choraki.
09:58Bonjour.
09:58Bonjour.
09:59David, vous êtes directeur général adjoint
10:00de Crédit Récoli Immobilier.
10:03Et on se pose cette question en préambule.
10:06C'est vrai qu'on a eu cette année 2025
10:07encore très difficile pour la promotion immobilière.
10:10comment vous, sur le terrain, vous professionnels,
10:13vous vous adaptez à cette nouvelle donne ?
10:16On s'adapte avec trois leviers importants.
10:20Le premier, c'est qu'on est beaucoup plus en amont
10:22sur les projets avec les acteurs du territoire.
10:27Donc, on renforce les liens qu'on peut avoir
10:29avec les collectivités, avec les aménageurs.
10:32On a des précommercialisations en bloc
10:36qui sont plus importantes, comme traditionnellement,
10:39dans les moments où c'est plus difficile.
10:41Et puis, on est dans une logique de co-construction locale.
10:45On est vraiment façonneur des territoires
10:47avec des projets qui vont aller plus dans la mixité,
10:50qui vont être de la rénovation, de la réhabilitation.
10:52Donc, on va rééquilibrer également notre offre.
10:55On va travailler beaucoup plus sur la dimension service,
11:00résidence gérée.
11:03Et puis, avec le redémarrage de la primo-accession,
11:06on travaille des programmes plus adaptés.
11:08Voilà.
11:09Donc, on a une sélectivité accrue.
11:11J'allais dire, dans les moments de crise,
11:13c'est toujours la même chose.
11:14On resserre les projets.
11:16Bien sûr.
11:16Alors, justement, vous avez parlé des collectivités.
11:18C'est une année d'élection, 2026, les municipales.
11:22Dans quelques semaines.
11:23Et on dit souvent, voilà, ça bloque un petit peu les décisions.
11:27Mère bâtisseur, mère battu.
11:29Voilà le slogan, en tout cas.
11:31Est-ce que c'est une réalité concrète ?
11:32Est-ce que c'est plus compliqué ces années préélectorales ou électorales ?
11:35Ce n'est pas la vision qu'on en a.
11:37Comme je le disais, on est vraiment bâtisseur des territoires.
11:40Et donc, les relations sont fortes avec les élus.
11:43Les projets ont changé.
11:45C'est des projets, je le disais, de mixité.
11:47C'est des projets de réhabilitation qui transforment la ville.
11:52Et là-dessus, on a des relations en profondeur
11:56sur la réflexion de ce que doit être la ville de demain.
12:01J'allais dire qu'on est finalement dans un temps différent.
12:04On n'a pas le sentiment que les élections changent beaucoup les choses
12:09sur ce dialogue qu'on a avec les élus.
12:11Très bien.
12:12En tout cas, on nous dit, les promoteurs,
12:14que vous construisez différemment aujourd'hui.
12:16Alors, il y a eu l'impact du télétravail qui a modifié un peu le bâti,
12:20les constructions.
12:23On habite aussi un petit peu différemment aujourd'hui.
12:26Vous avez parlé de services également.
12:28De plus en plus de nouvelles résidences sont équipées,
12:31services, garage, vélo, etc.
12:33Est-ce que là aussi, il y a une nouvelle façon de construire ?
12:37On construit mieux, on construit plus intelligemment et de manière plus frugale aussi peut-être ?
12:42Alors, on construit de façon différente.
12:44En effet, d'abord, on prend en compte les dynamiques sociologiques.
12:48Et vous l'avez dit, le télétravail est un marqueur très fort.
12:51Donc, on va apporter énormément de modularité dans les logements.
12:56Et puis, on intègre évidemment dans les résidences des services nouveaux.
13:05Ça, c'est une transformation, j'allais dire, sociologique.
13:07Après, on répond évidemment aux impacts de la crise climatique.
13:13Et on doit travailler différemment.
13:16On est, chez Crédit Agricole Immobilier, extrêmement impliqués.
13:20On veut être extrêmement vertueux.
13:22On s'est donné un objectif important.
13:25C'est de réduire de 10% notre empreinte carbone tous les ans.
13:29Donc, vous voyez que chaque année.
13:30Chaque année.
13:31Donc, on s'est fixé un plan de marche extrêmement ambitieux.
13:34100% de nos projets sont NF Habitat HQE.
13:38Et puis, on a un écologue sur chacun de nos programmes.
13:42parce qu'on travaille non seulement l'empreinte carbone,
13:46mais on veut désormais travailler l'empreinte en termes de biodiversité.
13:50Donc, vous voyez, la façon de travailler nos résidences,
13:54nos immeubles, nos bureaux,
13:57eh bien, sont extrêmement différents.
13:59Et c'est quelque chose qui est parti pour longtemps.
14:01Oui, écologue.
14:02C'est vrai que c'est un métier qu'on découvre qui n'existait pas.
14:05Alors, vous avez quelques années d'expérience.
14:06C'est vrai qu'ils n'étaient pas forcément intégrés dans la santé.
14:07Aujourd'hui, il faut détecter s'il n'y a pas un insecte,
14:10s'il n'y a pas une petite grenouille
14:11qui pourrait bloquer carrément des projets entiers, parfois.
14:16Ou alors, il faut les remettre dans leur habitat naturel.
14:19Tout à fait.
14:19Donc, c'est à la fois cette prise en compte
14:21et puis, c'est aussi la prise en compte
14:22de comment on a envie de vivre aujourd'hui
14:25dans les espaces que l'on produit.
14:29Donc, c'est aussi travailler sur ce qu'on appelle la nature en ville,
14:33être capable d'inventer des lieux nouveaux.
14:35D'autant qu'on en a besoin avec des températures
14:38qu'on prévoit à plus de 50 degrés dans les villes d'ici 2050.
14:41Il faut absolument, effectivement, reconvrir ces territoires.
14:44Si on parle du marché,
14:47c'est vrai qu'on observe aussi une fragmentation du marché.
14:50On dit partout qu'il y a aussi une réalité.
14:53Les bailleurs qui ont de moins en moins d'argent,
14:55tout ce qui passe par l'État,
14:56c'est de plus en plus compliqué.
14:58Comment vous observez cette fragmentation du marché ?
15:01Oui, je ne sais pas s'il faut parler de fragmentation.
15:03C'est vrai que c'est plus difficile.
15:05C'est plus difficile pour les investisseurs publics.
15:12Aujourd'hui, on n'oppose plus du tout le public et le privé.
15:16On fait véritablement les projets ensemble.
15:20Ils ont besoin de l'investissement privé.
15:23L'investissement privé a besoin de l'investissement public.
15:25Je le disais, on est sur des programmes de rénovation,
15:28de transformation mixtes.
15:30Les projets, on les fait vraiment ensemble.
15:35Il faut trouver des façons de faire des projets
15:38qui sont peut-être plus difficiles à monter aujourd'hui qu'avant.
15:43Mais j'allais dire, en étant innovant, en étant persévérant,
15:46je vais être optimiste.
15:47On arrive à construire la ville.
15:50Tant mieux.
15:51Question actualité, David Chouaraki.
15:54On a un dispositif, peut-être un dispositif Jean-Brun,
15:57du nom du ministre de la Jovain.
15:58Le Jean-Brun, surtout le statut du bailleur privé
16:02qui serait en cours de rédaction.
16:05Qu'est-ce qu'on en attend exactement ?
16:07Est-ce que ça pourrait débloquer la situation d'avoir des choses
16:10peut-être plus protectrices pour le bailleur demain ?
16:14Le bailleur privé, est-ce qu'on pourrait redorer le lustre
16:16avec ce nouveau statut ?
16:17Oui, on en attend du positif, clairement, à plusieurs niveaux.
16:22D'abord, le fait d'avoir un statut du bailleur privé,
16:25puisque avant de dire le Jean-Brun, c'était son nom de code,
16:29eh bien ça veut dire beaucoup, dans la dynamique que l'État veut donner
16:34à sa politique du logement, ça veut dire reposer, en partie,
16:38sur l'investissement privé.
16:39C'est important parce que, pendant longtemps,
16:42on a associé l'immobilier à une rente,
16:45on a voulu, finalement, combattre l'investisseur privé,
16:49et aujourd'hui, eh bien, le gouvernement dit non,
16:52on veut bâtir notre politique du logement aussi
16:54sur l'investissement privé.
16:56C'est un message important qui est donné aux investisseurs,
17:00et je retiens d'abord ce message symbolique.
17:02Alors, pourquoi je dis symbolique ?
17:04Parce que ce dispositif, on va attendre de voir
17:05comment on peut l'utiliser, il va falloir qu'on s'en saisisse,
17:08il va falloir qu'on soit à côté de nos clients ménages particuliers
17:13pour être capables de les conseiller au mieux,
17:16leur proposer quand c'est vraiment nécessaire et utile.
17:20Je pense que ça va dans le bon sens,
17:22ça remet la politique du logement clairement dans le sens de la marche,
17:25donc on ne peut que se satisfaire.
17:28En ce qui concerne l'ancien, je pense que le dispositif
17:30va devoir être un petit peu amélioré,
17:31parce que 30% de travaux pour ramener les logements
17:35dans des étiquettes A ou B, c'est un peu ambitieux,
17:38il faut être honnête, mais je pense que ça va être amélioré.
17:41En tout cas, on est extrêmement positif
17:43de voir qu'un dispositif fait confiance à l'investissement privé
17:47pour être capable de redynamiser la politique du logement.
17:50Ce sera le relais du feu Pinel ?
17:52Ce n'est pas exactement pareil.
17:54Certains veulent dire que c'est simplement un dispositif fiscal.
17:57On s'est beaucoup battu, la profession, depuis plus de 10 ans
18:01pour pousser ce statut du bailleur privé.
18:05Pour nous, c'est plus qu'un dispositif fiscal.
18:08C'est non pas un dispositif de droit commun, en tout cas pas encore,
18:13mais ça veut dire que l'investisseur a sa place dans le long terme,
18:17dans la politique du logement, dans la création du logement en France.
18:20Vous savez qu'aujourd'hui, 96% des logements qui sont loués
18:26par des investisseurs privés sont propriétés des ménages,
18:30des ménages français, des ménages qui achètent un logement
18:33pour préparer la retraite, deux logements.
18:35Donc ce ne sont pas des grandes fortunes, ce ne sont pas des rentiers,
18:38ce sont des gens qui sont dynamiques pour l'économie française
18:42et qui font vivre un secteur important qui est le logement.
18:46Je rappelle que le logement, ce n'est pas un bien comme les autres,
18:48donc c'est bien qu'on puisse aller dans le sens de ceux qui ont fait le choix,
18:53le choix de construire en France.
18:55Voilà, c'est de l'emploi non délocalisable, local,
18:57et ça aide évidemment notre économie.
18:59Voilà, vive ce nouveau statut, on en attend un petit peu plus très prochainement.
19:03Merci David Choraki, je rappelle que vous êtes directeur général adjoint
19:05du Crédit Agricole Immobilier, et à très bientôt sur Smartimo.
19:09Merci.
19:13Dans Smartimo, on se pose cette question,
19:15comment décarboner la ville à l'horizon 2050 et même avant.
19:20On en parle avec un spécialiste,
19:21Michel Salem-Sermaneh.
19:22Bonjour.
19:23Bonjour.
19:24Vous êtes directeur général de l'Institut Efficacity,
19:27et avec vous, on va se poser cette question,
19:29justement, comment on peut arriver concrètement ?
19:31Quelles sont les solutions qu'on peut mettre en place ?
19:33Des solutions réalistes, pas des solutions fantaisistes ou trop compliquées.
19:37Mais tout d'abord, on ressute ce que fait l'Institut Efficacity, Michel.
19:40Alors, Efficacity, Efficacity, c'est la ville efficace sur le plan énergétique.
19:46Nous avons été créés à l'initiative de l'État comme Institut de recherche et développement
19:50et d'innovation, il y a 12 ans, en 2014, et notre thématique, comme on l'a dit,
19:54c'est la transition énergétique et la décarbonation de la ville.
19:57Alors, pourquoi l'État a souhaité créer un institut dédié à cette thématique ?
20:00Parce qu'on ne le sait pas assez, je vous donne juste un chiffre,
20:03les villes représentent deux tiers des émissions de gaz à effet de serre en France.
20:06Deux tiers, c'est la ville ?
20:07Deux tiers, voilà, parce que c'est un pays urbanisé.
20:09Et du coup, si on veut décarboner la France, il faut décarboner ces villes.
20:12Et ce n'est pas simple du tout.
20:13Un deuxième chiffre, pour atteindre nos objectifs 2030-2050,
20:17comme vous l'avez cité, 2050, c'est la neutralité carbone,
20:19mais il y a des objectifs dès 2030,
20:21eh bien, il faut doubler l'effort.
20:23Il faut faire moins 5% par an d'émissions de gaz à effet de serre
20:27au niveau national et donc au niveau des villes.
20:29Et on en est à 2 à 3%.
20:31Donc, ce n'est pas simple.
20:32Alors, une question, Michel Sam-Sermanel, première,
20:36c'est est-ce que c'est réalisable ?
20:38Je vous dis ça parce qu'on nous a dit que finalement,
20:40la seule fois où on a atteint les moins 5%,
20:42c'est, on s'en souvient, cette année 2020,
20:45avec la crise sanitaire, où tout le monde était bloqué chez nous.
20:47Il y avait une paralysée complète de l'économie.
20:49Est-ce que c'est ce qu'il faut pour atteindre cet objectif ?
20:51Parce que ça va être quand même compliqué.
20:52Alors, il y a une deuxième année récente, c'est 2023.
20:56Donc, c'est important de voir que c'est possible.
20:58Ce n'est pas uniquement l'année du Covid.
20:59Alors, je vais vous faire une réponse qui est la suivante.
21:04C'est difficile, mais c'est nécessaire.
21:06C'est nécessaire parce qu'on voit les impacts du dérèglement climatique.
21:09Chaque dixième de degré compte.
21:11Donc, il y a réellement une urgence climatique.
21:13Et il faut donc accélérer.
21:15Et l'exemple que je vais vous donner juste après sur les bâtiments,
21:17on voit que c'est possible, sous réserve,
21:19de mettre en place un certain nombre de dispositifs et de nouvelles pratiques.
21:23Oui. Alors, tiens, justement, on attaque dans le vif du sujet.
21:25Concrètement, vous avez des exemples.
21:27Et c'est bien de dire que c'est possible, même si c'est compliqué.
21:31On a des exemples très concrets sur ces possibilités.
21:34Alors, je vais vous donner l'exemple du bâtiment.
21:36Alors, pourquoi c'est important le bâtiment ?
21:37Parce qu'avec la mobilité, le bâtiment, c'est vraiment le secteur le plus important
21:41en termes de consommation d'énergie dans les villes.
21:44C'est presque la moitié.
21:45Et au sein du bâtiment, en gros, vous avez deux grandes catégories.
21:49Deux tiers de logements et un tiers de tertiaires, bureaux, commerces, etc.
21:54Et donc, pour réduire les consommations d'énergie dans le tertiaire,
21:58c'est de ça dont je vais parler maintenant,
22:00il y a une réglementation depuis 2019.
22:02C'est le fameux décret tertiaire.
22:04Et donc, on voit qu'il y a déjà eu une amélioration.
22:09On a à peu près réduit de 15% depuis que le décret tertiaire a été institué.
22:14Ce sont des bâtiments de plus de 1000 mètres carrés ?
22:16Exactement.
22:17Sur le tertiaire de plus de 1000 mètres carrés.
22:19L'objectif 2030, je le rappelle, c'est moins 40%.
22:21Donc, on n'y est pas, puisqu'il reste à peu près 5 ans.
22:24Mais on a déjà réduit d'environ 15%.
22:26Donc, il faut accélérer.
22:27Alors, c'est possible.
22:28À quelles conditions ?
22:30À condition d'optimiser les investissements.
22:33Donc là, on parle de rénovation énergétique des bâtiments.
22:36Vraiment de les optimiser en fonction de leur coût
22:39et de leur impact énergétique et carbone.
22:41Et c'est là qu'on va aider, puisqu'on a développé,
22:44avec l'aide du CSTB, le Centre scientifique et technique du bâtiment,
22:46un outil vraiment d'aide à la décision,
22:49en particulier pour les propriétaires publics de patrimoine tertiaire,
22:52pour les aider à optimiser leur programme de rénovation énergétique.
22:54C'est important d'avoir les outils pour ces collectivités,
22:57pour les aider à faire le bon choix.
22:58Tout à fait.
22:58Alors, pourquoi c'est important de s'attaquer au patrimoine tertiaire public ?
23:02D'abord, je rappelle que c'est presque la moitié du patrimoine tertiaire.
23:06C'est environ 400 millions de mètres carrés sur à peu près un milliard.
23:09Donc, 100 millions d'États, propriétés d'État,
23:12et 300 millions à peu près de mètres carrés,
23:14propriétés des collectivités locales.
23:16Donc déjà, on voit que c'est presque la moitié.
23:17D'autre part, il y a un effet d'exemplarité.
23:20Si l'État et les collectivités montrent l'exemple,
23:22on peut s'attendre aussi que les gestionnaires privés de tertiaire
23:25montreront l'exemple.
23:26Et l'autre raison, c'est que c'est particulièrement difficile.
23:28Pour ses propriétaires, puisque ça ne vous a pas échappé.
23:31Il y a des tensions budgétaires fortes, côté État et côté collectivité.
23:34Mais l'impact de ce patrimoine tertiaire public,
23:37qui est pratiquement la moitié, est très important.
23:39Donc, il faut accélérer.
23:40Et c'est pour ça que l'on a mis en place une nouvelle méthode
23:43qui va en quelque sorte révolutionner les pratiques d'audit énergétique,
23:46qui sont des pratiques courantes,
23:48qui sont insuffisantes pour accélérer, comme on l'a dit,
23:51et passer à moins 40% dès 2030.
23:53Et c'est ça que je vais vous présenter un peu en détail maintenant,
23:55sur la base d'un exemple.
23:56Alors, justement, un exemple, on part du côté de Noisy-le-Grand,
24:00où là, on a rénové, où les bâtimentaires sont encore de rénovation.
24:05Expliquez-nous la dimension déjà du projet.
24:07Alors, pourquoi Noisy-le-Grand d'abord ?
24:08C'est une ville qui est assez en avance sur tout ce qui est innovation, numérique,
24:13et comme c'est aussi notre voisine,
24:15puisque nous sommes basés à la cité Descartes, juste à côté,
24:18sur un grand campus qui fait à peu près 3 000 chercheurs,
24:21Eh bien, nous avons décidé avec Noisy-le-Grand de tester pour la première fois,
24:25en vraie grandeur, cette nouvelle méthode,
24:27qui est basée sur un outil de simulation énergétique à l'échelle urbaine,
24:30qui est PowerDisk, qu'on a co-développé avec le CSTB.
24:33Alors, je donne une petite précision technique.
24:35Ça fait une vingtaine d'années qu'il existe des outils de simulation énergétique
24:38à l'échelle des bâtiments.
24:39Mais il n'en existait aucun à l'échelle urbaine,
24:42et c'est le premier en France, mais même en Europe.
24:44À l'échelle urbaine, ça veut dire quoi ?
24:45À l'échelle d'un quartier ou à l'échelle d'un patrimoine.
24:47Et pourquoi c'est important ?
24:48Puisque, à l'échelle d'une collectivité,
24:50quand vous avez un patrimoine de plusieurs centaines de bâtiments,
24:53et dans le cas Noisy-le-Grand, c'est 200 bâtiments équipés en public,
24:57vous ne pouvez pas faire une simulation énergétique de chaque bâtiment.
25:01Ça serait avec des outils de simulation bâtiment.
25:03Ça serait beaucoup trop long, beaucoup trop coûteux.
25:05Et du coup, la pratique actuelle des outils énergétiques,
25:07c'est que vous envoyez un technicien visiter vos bâtiments,
25:10il n'est pas outillé, il fait des préconisations de travaux.
25:12Or, pour vraiment optimiser la rénovation énergétique d'un patrimoine immobilier,
25:17il faut changer de méthode.
25:18Et cette petite révolution permet de faire la chose suivante.
25:21Assez facilement, grâce à l'outil PowerDIS,
25:23on peut modéliser 100% des bâtiments d'un patrimoine
25:27qui peut être de plusieurs centaines de bâtiments.
25:29On crée un jumeau numérique ?
25:30Exactement, c'est exactement ça.
25:31On crée un jumeau numérique du patrimoine,
25:33même s'il fait plusieurs centaines de bâtiments, de la collectivité.
25:35Et ensuite, c'est là que ça devient magique,
25:38de façon quasiment instantanée,
25:39on peut comparer autant de scénarios de rénovation énergétique,
25:42des dizaines si on le souhaite, pour chaque bâtiment.
25:45Et du coup, ça permet de faire les bons choix en comparant ces scénarios
25:48avec des critères qui sont les suivants.
25:50Un critère financier d'abord, économique.
25:52Donc, quel est le coût d'investissement ?
25:55Et parfois, c'est des investissements très importants,
25:57puisqu'on parle de rénovation énergétique avec des travaux lourds.
26:00Et quel est le gain énergétique en termes de réduction des factures énergétiques ?
26:03Donc ça, c'est le premier...
26:04C'est plusieurs dizaines de millions d'euros qu'on peut économiser à la clé.
26:06Alors, sur Noisy, je vous donne l'exemple qui est assez convaincant.
26:10Ils avaient commencé avec les méthodes classiques d'audiété énergétique.
26:15Ils étaient arrivés à 80 millions de coûts de rénovation de leur patrimoine.
26:19Ça mettait 50 ans.
26:20Donc, vous voyez le décret tertiaire, c'est absolument impossible.
26:23Donc, grâce à l'outil Power 10,
26:25on a pu les aider à optimiser leur scénario de rénovation énergétique.
26:28Et ça leur a permis d'économiser 10 à 20 millions,
26:32c'est-à-dire une part très substantielle.
26:33Alors, maintenant, on est en phase de déploiement.
26:36Parce que vous voyez, les collectivités, ça arrive au bon moment, ce type d'outil,
26:40puisqu'elles ont cette tension budgétaire,
26:42mais en même temps, elles souhaitent véritablement atteindre les objectifs du décret tertiaire.
26:45Donc, avec l'aide de la Banque des Territoires,
26:48le programme Édu-Rénov' et avec l'aide de la FNCCR,
26:51le programme Acté,
26:52nous allons déployer déjà à l'échelle d'un millier de bâtiments
26:55cette nouvelle méthode dans les prochains mois.
26:58Et ensuite, ça va être déployé au niveau national.
26:59Et donc, j'en profite pour indiquer à toutes les collectivités qui le souhaitent,
27:04qu'elles peuvent contacter Efficacity,
27:06puisqu'il y a une subvention très importante pour ce premier déploiement,
27:09puisqu'en gros, entre Efficacity, la Banque des Territoires et la FNCCR,
27:13on prend en charge deux tiers de cette étude d'optimisation
27:16de la rénovation énergétique de leur patrimoine.
27:18Donc, ça veut dire qu'il ne leur reste à charge que un tiers,
27:21c'est-à-dire 500 euros par bâtiment.
27:22Quand on voit les économies potentielles qui se chiffrent en millions,
27:25c'est vraiment quelque chose de très intéressant
27:27et de nécessaire à tester et à déployer ensuite au niveau national.
27:30Voilà, donc cette méthode conjointement développée
27:32avec Efficacity de la Banque des Territoires,
27:34le FNCCR, effectivement, ce programme Acté.
27:36En tout cas, c'est essentiel.
27:37Et on sait que le point de blocage, c'est souvent, effectivement,
27:39cette étude, cette pré-étude pour démarrer les travaux.
27:42Alors, effectivement, on a tous les instruments qui se mettent en place
27:44et on va pouvoir, effectivement, modéliser, comme ça,
27:46ces bâtiments tertiaires et faire ces économies.
27:48Donc, en route pour l'efficacité énergétique.
27:52Merci, Michel M. Sallem Sermané.
27:54Je rappelle que vous êtes directeur général de l'Institut Efficacity.
27:57On arrive, chers amis, au terme de cette édition de Smartimo.
28:02Merci de nous avoir suivis.
28:03On se retrouve très prochainement pour un nouveau numéro.
28:06Excellente journée à tous.
28:06Sous-titrage Société Radio-Canada
Commentaires