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Lundi 26 octobre 2026, retrouvez Eric Allouche (Directeur éxecutif, ERA Immobilier), Gaëtan Benezech (Cofondateur, Hop Hop Immo), Fabrice Cousté (Journaliste, B SMART) et Pascale Ohnona (Directrice générale, La centrale de Financement) dans SMART IMMO, une émission présentée par Fabrice Cousté.
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00:16Bonjour, bienvenue à tous, bienvenue dans Smartimo, je suis ravi de vous retrouver pour cette nouvelle édition.
00:21Au sommaire, tout d'abord on va s'intéresser au statut du LMNP, le loueur meublé non professionnel.
00:26Est-ce que ce statut en 2027 s'est terminé ?
00:29On verra ensuite du côté de l'immobilier neuf que c'est toujours la crise, mais qu'il existe peut
00:34-être des solutions,
00:35grâce notamment à l'intelligence artificielle pour la commercialisation.
00:39Et puis enfin, du côté des taux, c'est la grimpette, la hausse s'accélère, compliqué de trouver un crédit
00:46immobilier.
00:47Pas tant que ça, on verra toutes les astuces en fin d'émission.
00:50Smartimo, c'est parti.
00:55Dans Smartimo, on se pose cette question.
00:57En 2027, est-ce que le statut LMNP, loueur meublé non professionnel, s'est terminé ?
01:03On le sait, le gouvernement veut revoir les avantages fiscaux de la location meublée, amortissement plafonné, fiscalité moins attractive.
01:09Ce LMNP, longtemps considéré comme un eldorado pour les investisseurs, est-il en train de perdre tout son intérêt ?
01:16Quelles conséquences pour les propriétaires et le marché locatif dans son ensemble ?
01:20Autant de questions qu'on va poser.
01:22À notre invité, c'est un expert, Éric Allouche.
01:24Bonjour.
01:24Bonjour Fabrice.
01:25Éric, vous êtes directeur exécutif d'ERA Immobilier.
01:28Et on rentre tout de suite dans le vif du sujet, avec cette proposition de loi, ce n'est pas
01:34encore gravé dans le marbre,
01:35mais c'est vrai qu'on aurait un coup de rabot, effectivement, sur les avantages, ou prétendus avantages, de ce
01:40statut, loueur meublé non professionnel.
01:43Pour vous, qu'est-ce que ça veut dire ?
01:45On sait que le gouvernement a besoin d'argent.
01:46Mais est-ce que c'est la bonne solution ?
01:47Alors, que le gouvernement ait besoin d'argent, ce n'est pas un scoop, tout le monde le sait.
01:51On est dans une période de déséquilibre budgétaire.
01:53Ceci dit, si vous coupez les investissements, parce que je rappelle que ce statut de loueur en meublé non professionnel,
02:00qui n'est pas un Eldorado, qui est juste une possibilité pour des gens d'investir dans l'immobilier,
02:06et on sait que les gens qui investissent dans l'immobilier, dans ce type d'investissement, ne sont pas des
02:09nantis,
02:10ce sont des gens, je crois qu'il y a une étude qui a été sortie, qui gagnent environ 3
02:14000 euros par mois.
02:16Donc, ce ne sont pas des gens qui gagnent beaucoup d'argent, ce ne sont pas des gros investisseurs, etc.
02:21Donc, raboter ce régime reviendrait à priver de la possibilité d'avoir des gens qui investissent dans l'immobilier,
02:28ce qui est nécessaire dans notre pays pour avoir des logements.
02:31Donc, quand on coupe les investissements, on se coupe les pattes, et effectivement, pour prendre l'image de la poule,
02:38si vous empêchez la poule, si vous bridez la poule et qu'elle ne peut plus manger, il n'y
02:43aura pas d'œufs,
02:43et demain, il n'y aura pas de poussins.
02:45On sait que l'immobilier, c'est du temps long, donc l'immobilier de demain, c'est aujourd'hui.
02:49Et déjà, il est trop tard quand on voit la pénurie de logements, notamment avec les étudiants aujourd'hui.
02:54On n'a pas fait ce qu'il fallait pendant deux quinquennats.
02:57On espère que ça va peut-être changer de manière à ce qu'il y ait un peu plus de
03:01place pour l'investisseur.
03:02Oui, d'autant que c'était pour le coup réellement une poule aux œufs d'or.
03:06C'est vrai qu'il y a, bien sûr, les logements qui ne sortent pas, mais aussi tout l'aménagement.
03:11On sait qu'il y a un halo autour de ce logement qui fait que, voilà, c'est des revenus.
03:15Et puis, des taxes d'habitation, des taxes foncières, en tout cas, il y a tout un écosystème.
03:19Là, on a l'impression qu'on est en train de renier un peu aux entournières et ça devient de
03:25plus en plus compliqué.
03:26Absolument. Alors moi, je ne parlerai pas de poule aux œufs d'or, même si j'ai pris l'image
03:29de la poule,
03:29parce que ce n'est pas des œufs d'or, c'est juste un bénéfice qui est tiré par des
03:34gens qui investissent.
03:35Il faut savoir qu'en France, on a plus de 2 000 milliards qui sont placés dans les assurances-vie,
03:40qui rapportent, je ne sais pas, un petit peu évidemment à l'État, mais qui pourraient être beaucoup mieux fléchés
03:45en allant dans le logement.
03:46Puisque le logement, je rappelle, ça profite à tout le monde. Le logement, c'est un besoin vital.
03:51Donc, il faudrait que le gouvernement, quel qu'il soit demain, quel qu'il sera,
03:55et on espère que la préoccupation va commencer maintenant, prendra en compte cette nécessité.
04:00Oui, et justement, est-ce que vous avez l'impression qu'on en parle suffisamment, selon le monde,
04:04ce qui est un peu l'éléphant dans la pièce, en tout cas dans le budget des Français ?
04:06C'est vrai qu'on parle beaucoup de l'énergie, on parle de l'essence, etc.,
04:09mais c'est une dépense contrainte obligatoire pour la plupart des Français ?
04:13Absolument. Alors, on n'a pas pris ça en compte pendant encore une fois longtemps.
04:17Là, c'est revenu à l'agenda des principaux candidats,
04:20puisque tout le monde a un petit peu des propositions là-dessus.
04:23Je pense que c'est une bonne nouvelle,
04:25parce que c'est quelque chose qui devrait transcender les intérêts politiciens des uns et des autres.
04:30Le logement concerne toute personne.
04:31Et ce qui est certain, c'est que demain, si on n'a pas des gens qui investissent,
04:35et a priori, c'est des gens dans le privé, on n'aura pas suffisamment de logement.
04:39Donc, il faut s'en préoccuper maintenant, et il faut que ce soit attractif.
04:42Il faut que les gens ont les yeux qui brillent lorsqu'on parle d'immobilier,
04:46puisqu'encore une fois, l'immobilier, c'est toute une chaîne derrière,
04:49et c'est du temps long.
04:50C'est de la TVA, évidemment, c'est des entreprises qui travaillent,
04:53c'est des Français qui sont socialement beaucoup plus intégrés dans la société.
05:00Donc, c'est extrêmement important, le logement.
05:02– Alors là, effectivement, avec ce projet de loi,
05:05plafonnement des amortissements à 2,5%, 7000 euros par an maximum à déduire,
05:10on sait à peu près combien les propriétaires risquent-ils de perdre ?
05:14– Ils risquent de perdre beaucoup.
05:16Je dirais, en alignant le régime des meublés non professionnels
05:20sur, effectivement, le régime classique de l'allocation,
05:24on est quand même dans un schéma où on va restreindre les possibilités,
05:30et alors sous prétexte de réduire les niches fiscales pour faire des économies,
05:34mais c'est toujours une réduction, c'est-à-dire qu'on se réfère toujours
05:37par rapport au statut le moins intéressant.
05:40Vous savez, ça s'était passé avec les Gilets jaunes,
05:42lorsque l'on avait aligné le prix, la fiscalité du diesel sur l'essence.
05:48On pourrait faire l'inverse aussi, on pourrait dire,
05:51effectivement, il faut de l'incitation,
05:53puisque je rappelle qu'il y a énormément de coercition,
05:55c'est-à-dire de la taxation, alors qu'en fait, il faut de l'incitation,
05:58c'est-à-dire donner envie aux gens d'investir,
06:00et ce, dans l'intérêt des Français.
06:02Donc c'est le logiciel qu'il faut changer, la manière de voir les choses.
06:06– D'autant que les Français sont toujours attachés à la pierre
06:08et à l'investissement immobilier, à un particulier qui vient
06:11et qui pousse la porte d'une agence, qui veut investir dans l'immobilier.
06:15Qu'est-ce que vous conseillez aujourd'hui ?
06:16On achète emmeublé, on loue vide, on attend ?
06:19– Ça dépend du profil, ça dépend du profil de chacun,
06:23ça dépend de son taux d'imposition,
06:24ça dépend effectivement de paramètres qui sont personnels.
06:28Ceci dit, investir dans l'immobilier,
06:30déjà, si les gens peuvent être propriétaires de leur résidence principale,
06:33avant de courir, on essaie de marcher.
06:35Je rappelle que seulement 50%, 57% des Français sont propriétaires
06:39de leur résidence principale,
06:40donc c'est important aussi d'être propriétaire de sa résidence principale.
06:42Ensuite, un investissement locatif,
06:44il faut regarder la qualité du logement.
06:47Aujourd'hui, on peut même investir dans une passoire thermique
06:51parce que, contrairement à ce qu'on peut penser,
06:53si demain on a un régime plutôt de gauche, pour faire simple,
06:56on aura forcément des aides qui seront augmentées.
06:59Si on a un régime plutôt de droite, encore une fois pour faire simple,
07:02on aura certainement un assouplissement des obligations.
07:05Donc dans les deux cas,
07:07investir dans une passoire thermique n'est pas forcément une mauvaise idée,
07:10surtout si c'est pour une résidence principale.
07:11Si c'est pour du locatif, effectivement, il faut regarder,
07:14il faut regarder le montant des travaux, etc.
07:16Donc ça, ça suppose d'avoir un regard de spécialiste.
07:21Il faut aller voir pour ça une agence immobilière RERA,
07:23puisque des agences immobilières RERA sont habituées à ce genre de choses,
07:27à mettre en place les projets,
07:29à accompagner les gens pour que leurs projets soient réalisés
07:33de la meilleure façon possible.
07:34Tiens, justement, vous parliez de votre groupe,
07:37c'est vrai, plus de 400 agences en France.
07:40C'est compliqué, une fois de plus cette année,
07:42malgré quand même un volume assez important.
07:44Alors, on n'est pas sur les records d'il y a quelques années.
07:47Qu'est-ce que vous entendez, là, en agence ?
07:49On entend qu'il y a surtout un delta,
07:50un grand gap entre les gens qui sont restés accrochés à leur prix,
07:55peut-être de 2022,
07:57et ceux qui veulent acheter et qui sont contraints,
07:59parce que nous oublions-t-on qu'entre-temps,
08:00on a multiplié les taux d'intérêt par 4.
08:02Aujourd'hui, on en peut prendre à 1%.
08:04Aujourd'hui, c'est 4%.
08:05En tout cas, on s'en dirige.
08:06Alors, c'est normal et c'est une constante.
08:08Tout le monde veut vendre le plus cher possible.
08:10Les gens qui ont acheté en 2022 qui veulent vendre aujourd'hui,
08:12déjà, ce n'est pas la majorité,
08:13parce qu'en général, un bien est gardé beaucoup plus que ça.
08:16On est à 12 ans, voire même un peu plus parfois.
08:19Donc, ce n'est quand même pas l'essentiel.
08:20C'est sûr que quand on a en mémoire l'après-Covid,
08:23on a une augmentation du volume de vente
08:25et aussi des prix immobiliers qui étaient anormales.
08:29Aujourd'hui, on se retrouve avec un taux à 3,5%,
08:31entre 3,5% et 4%.
08:33On fait la tête. Ceci dit, moi qui ai acheté il y a 24 ans,
08:37j'étais à 5%, vous voyez, et ce n'était pas une grosse histoire.
08:40Donc, évidemment, on se réfère à la période qui était une période anormale.
08:45Aujourd'hui, l'immobilier ne va pas si mal que ça.
08:47On va terminer l'année, en gros, à 950 000 transactions,
08:51peut-être un petit peu moins, je dirais, aux alentours de 900 000, 920 000.
08:54Donc, ce qui est plutôt pas mal, quand même, dans une période agitée.
08:58C'est moins qu'on puisse dire.
08:59Il faut continuer à investir dans l'immobilier.
09:01C'est ça que je veux dire.
09:02C'est qu'investir, déjà, dans sa résidence principale,
09:05c'est être propriétaire.
09:07C'est ne pas perdre son argent avec des loyers qui sont perdus.
09:10Il vaut mieux payer un crédit, et même à 4%,
09:13plutôt que de continuer à être locataire.
09:16Et ça, ce sera toujours vrai.
09:17Donc, les gens qui peuvent acheter aujourd'hui, il faut le faire,
09:20parce que les taux vont monter.
09:21Bon, en tout cas, c'est dit.
09:24On continue, même si, effectivement, tout n'est pas simple
09:26pour l'investissement locatif privé.
09:28On est en attente, évidemment, des nouvelles mesures.
09:30Mais achetez, achetez surtout votre résidence principale,
09:33si vous pouvez.
09:34Voilà le conseil d'Éric Allouche,
09:35le directeur exécutif des rats immobiliers.
09:37Merci, Éric.
09:39Merci, Fabric.
09:39Et à très bientôt dans Smartimo.
09:45Dans Smartimo, on s'intéresse à la promotion immobilière.
09:49Le neuf, c'est compliqué en ce moment.
09:51Crise des ventes, stocks qui s'accumulent,
09:53promoteurs sous pression.
09:54L'immobilier neuf cherche désespérément un second souffle.
09:57Et si l'intelligence artificielle pouvait changer la donne,
10:01mieux cibler les acheteurs, les ventes,
10:03accélérer les ventes, réduire les coûts,
10:05promesses marketing ou véritable révolution commerciale,
10:08on en discute avec notre invité, Gaëtan Benezache,
10:10Bonjour.
10:11Bonjour.
10:12Gaëtan, vous êtes le cofondateur de HopHopImo
10:14et vous avez décidé, fort de votre expérience,
10:18parce que ce n'est pas nouveau,
10:20vous connaissez bien cette promotion immobilière,
10:22de changer un petit peu la donne grâce à l'intelligence artificielle.
10:25Vous allez nous expliquer ça dans un instant,
10:26mais tout d'abord, juste un petit mot de HopHopImo.
10:29C'est amusant comme titre de société.
10:32C'est vrai, on cherchait un mot qui est résonné,
10:34qui sonnait plutôt bien.
10:36Et puis, en retour d'une réunion,
10:39on est tombé sur HopHopImo
10:40et on a lancé ça comme ça.
10:42HopHopImo, c'est un site internet, tout d'abord,
10:44qui est dédié aux B2C,
10:47ce qu'on va dire, aux utilisateurs,
10:48aux gens qui cherchent un logement.
10:50Tout le monde peut y aller.
10:51Exactement, tout le monde peut y aller.
10:52C'est un site internet qui est dédié à l'immobilier neuf,
10:54dans un premier temps.
10:55Voilà, parce que moi, tout mon parcours a été fait dans l'immobilier neuf
10:58et je trouve que c'est un milieu qui est passionnant,
10:59même si on connaît une crise de certaines aujourd'hui.
11:01Donc, avant tout, c'est un site sur lequel on trouve des logements neufs,
11:05d'une nouvelle manière, d'une nouvelle façon.
11:07En tout cas, on a voulu, avec mon associé Julien,
11:11recentrer un peu la recherche de l'écart sur les portails immobiliers.
11:13Donc, un, un site immobilier.
11:15Deux, HopHopImo Partners,
11:17qui concerne la commercialisation des logements neufs pour les promoteurs.
11:20Est-ce que ça veut dire, parce qu'on le voit de plus en plus,
11:21maintenant, les moteurs de recherche qui intègrent,
11:23qui disent, dites-moi ce que vous voulez,
11:24en langage naturel, comme on dit,
11:26donc je cherche, je ne sais pas moi,
11:28un T3, ici les Moulineaux,
11:31voilà, quatrième étage, avec un petit jardin.
11:33Est-ce que ça va trouver ça,
11:34ou est-ce que ça intègre d'autres paramètres ?
11:36Ça va trouver complètement ça.
11:37En effet, on a développé HopHopI,
11:39notre petit agent immobilier virtuel,
11:41avec qui on peut échanger par la voix.
11:43D'où vient cette idée, en fait ?
11:45On est dans une tendance aujourd'hui,
11:46où, on le remarque, les jeunes ne font plus,
11:48ne tapent plus.
11:49Les jeunes n'écrivent plus.
11:50On est dans une phase, aujourd'hui,
11:51où on fait du vocal.
11:53Ils n'écrivent plus sur l'ordinateur, sur le clavier.
11:55Moi, j'ai deux ados à la maison,
11:56ils font des vocaux.
11:57Et je pense, aujourd'hui,
11:58que la tendance sera de parler avec sa machine,
12:02avec son ordinateur, avec son smartphone, en fait.
12:04Et donc, on a développé HopHopI.
12:05HopHopI, on lui parle,
12:06on lui donne des indications,
12:08on lui dit qu'on cherche un logement à Bordeaux,
12:10en trois pièces, dans les 250 000 euros,
12:11300 000 euros de budget.
12:13Et HopHopI va faire la recherche pour nous,
12:14il va nous proposer des logements.
12:16D'accord.
12:18Gaëtan Bénezèche, vous venez,
12:19l'immobilier, on le sait,
12:20à neuf, est en crise profonde.
12:22En ce moment, c'est compliqué.
12:23Est-ce que c'est par manque d'acheteurs
12:26ou est-ce que c'est par incapacité à vendre
12:29ou à bien vendre ?
12:30Alors, les acheteurs, non.
12:31Des acheteurs, il y en a.
12:33On voit, de toute façon,
12:34et moi, je suis en relation
12:35avec beaucoup de promoteurs,
12:36des contacts, il y en a plein.
12:38La problématique qu'on a,
12:39c'est que les contacts
12:39ne sont pas souvent qualifiés.
12:43On manque de qualification de contacts.
12:44On va sur un site internet,
12:45on se dit, tiens,
12:46je vais faire une demande
12:47pour acheter un appartement
12:48à 200 000 euros,
12:49mais je ne sais pas
12:50si j'ai 200 000 euros de budget,
12:51je ne connais pas réellement mon apport,
12:52si j'en apporte ou pas,
12:53je ne sais pas si j'ai le droit
12:54au prêt au zéro,
12:55je ne sais pas si je suis éligible
12:57à des aides type le BRS,
12:59le baril réel solidaire,
13:00dont on entend beaucoup parler aujourd'hui.
13:02Donc, en fait,
13:03des acquéreurs, il y en a,
13:03ce n'est pas les acquéreurs
13:04qui manquent aujourd'hui,
13:05et ça va surtout être
13:06la qualification du contact.
13:07D'accord.
13:08Ça veut dire que,
13:09pour suivre votre exemple,
13:10on a beaucoup de demandes,
13:12et finalement,
13:13peu d'élus ou peu d'élus solvables.
13:15Est-ce que,
13:16comment vous misez aujourd'hui
13:17sur l'intelligence artificielle,
13:18justement,
13:18pour débloquer ce marché ?
13:20L'idée, c'est qu'on arrive
13:21à qualifier le plus possible le contact.
13:23Alors, c'est une grande idée
13:23qu'on a depuis 10, 15 ans,
13:25c'est comment on qualifie le contact.
13:26Aujourd'hui, j'ai cette conviction
13:28qu'avec l'IA,
13:29on peut qualifier le contact.
13:31Pourquoi ?
13:32Parce qu'on a de la donnée.
13:33La donnée, c'est la pièce essentielle.
13:35Donc, un,
13:36avec toute la donnée
13:37qu'on a aujourd'hui,
13:38on peut donner des solutions,
13:40aujourd'hui,
13:40pour les utilisateurs
13:41de notre site internet,
13:42par exemple,
13:43de se dire,
13:44déjà, dans un premier temps,
13:45est-ce que je suis éligible
13:46à des aides ?
13:47Premièrement.
13:47D'accord.
13:48Premièrement.
13:48Donc, ça va scanner,
13:49en quelque sorte,
13:50le prospect.
13:50Comment on transforme
13:51un simple prospect en acheteur ?
13:53Est-ce que vous avez
13:53un exemple concret ?
13:54Oui.
13:55Alors, on peut avoir
13:56des exemples.
13:57En fait, aujourd'hui,
13:57nous, quand on écoute
13:58un peu les conversations
13:59qui sont faites sur Hopi,
14:00on a des gens qui disent,
14:01écoute, oui, bonjour,
14:03est-ce que, déjà,
14:04dans un premier temps,
14:04est-ce que je peux
14:05acheter un appartement ?
14:07Eh bien, Hopi va lui répondre.
14:08Il va lui dire,
14:08oui, alors,
14:09on va regarder
14:10quelle est votre capacité
14:11d'emprunt ?
14:12Est-ce que,
14:12dans cette capacité
14:13d'emprunt,
14:13je peux trouver
14:14des logements
14:15qui vous correspondent ?
14:16Donc, on a des cas
14:16comme ça qui se manifestent
14:18sur le site Hopi.mo.
14:19Tout à fait.
14:19D'accord.
14:20Pour le promoteur,
14:21le gain, c'est quoi ?
14:22Des ventes plus rapides,
14:24moins de dépenses commerciales,
14:26davantage de clients,
14:27in fine ?
14:28Alors, le promoteur,
14:29en fait,
14:29le gain,
14:29il est multiple.
14:30Dans un premier temps,
14:31je parlais de la donnée
14:31tout à l'heure.
14:32On a aujourd'hui,
14:33depuis un an et demi
14:34qu'on existe à peu près,
14:35on a 300 ou 400 000 recherches
14:37qui ont été faites sur le site.
14:38Donc, de la donnée.
14:39Le promoteur,
14:40le gain,
14:40pour lui,
14:40ça va être déjà de savoir
14:41est-ce que je construis
14:42quelque chose
14:43dont il y a un besoin ?
14:46Ça, c'est aussi une information
14:47qu'on peut essayer
14:47de donner au promoteur,
14:48qu'on peut travailler
14:49avec le promoteur.
14:49Ça, ça ne sert à construire
14:50un immeuble
14:51de trois étages
14:52à Brival-Garriard
14:53si le marché là-bas
14:55c'est de la maison individuelle.
14:56Bien sûr.
14:56Voilà.
14:56Donc, un,
14:57pour le promoteur,
14:58le gain,
14:58c'est de pouvoir justement
15:00avoir de la donnée
15:01fiable sur les recherches
15:02des clients.
15:04Deuxièmement,
15:04pour le promoteur,
15:05le gain,
15:05c'est d'avoir du contact qualifié.
15:07Les équipes commerciales
15:08passent un temps infini
15:09aujourd'hui
15:10à structurer
15:11leur relance téléphonique
15:13et à appeler des contacts
15:14qui n'ont pas
15:15de vrai projet
15:16ou qui cherchent une location
15:18ou des contacts
15:18qui ne sont pas finançables.
15:19Avec l'intelligence artificielle
15:21et toute la donnée
15:21qu'on peut avoir aujourd'hui
15:22sur le site
15:23ou les sites gouvernementaux
15:24parce qu'il y a plein de sites
15:25aujourd'hui en open data,
15:26on peut qualifier le contact
15:28et l'équipe commerciale
15:29peut se concentrer uniquement
15:30sur les contacts
15:31qui ont un vrai projet.
15:31D'accord.
15:32Est-ce que l'IA
15:32remplace quand même
15:33les commerciaux
15:34et il doit renciter quelques-uns ?
15:35Non.
15:36L'IA ne remplacera jamais
15:37les commerciaux.
15:38Moi, ce n'est pas ma conviction.
15:39Ma conviction est la suivante.
15:41L'IA va préparer le terrain,
15:43va préparer le game,
15:44va préparer le jeu.
15:45Le commercial prendra le relais
15:47à un moment donné
15:47quand le prospect sera qualifié
15:51et qu'il aura vraiment
15:52un vrai projet.
15:53L'humain ne sera pas remplacé.
15:55Pourquoi est-ce qu'on a monté
15:56aujourd'hui en Papimo ?
15:57Moi, je fais le lien
15:58souvent avec l'automobile.
15:59Aujourd'hui, on achète
15:59une voiture sur Internet,
16:0150, 60, 80 000 euros,
16:02on achète sur Internet.
16:03L'humain, qu'est-ce qu'il vient faire ?
16:05Il vient finaliser à un moment donné
16:07la livraison de la voiture.
16:08Il vient amener à un moment donné
16:10un côté un peu émotionnel
16:12aussi au moment de la livraison de la voiture.
16:13Pourquoi pas la même chose
16:14dans l'immobilier ?
16:15Oui, surtout que c'est souvent
16:17le plus gros investissement
16:19ou achat qu'on puisse faire.
16:20Mais justement,
16:21quand une partie des Français
16:22n'a plus les moyens,
16:23en plus avec les taux
16:24qu'ils augmentent,
16:25est-ce que c'est vraiment
16:26l'intelligence artificielle,
16:27ce genre d'outil,
16:27qui va sauver une situation
16:28qui paraît aujourd'hui déséquilibrée ?
16:30Le sentiment, Gaët ?
16:31Moi, je pense qu'aujourd'hui,
16:32avec l'intelligence artificielle,
16:34on peut réduire les coûts.
16:35Très clairement.
16:36Si on réduit les coûts,
16:37on peut réduire les prix.
16:39Je parlais tout à l'heure
16:40d'un promoteur, par exemple,
16:41qui cherche à faire
16:42un projet immobilier à Rennes.
16:43Admettons Rennes.
16:45Qu'est-ce qu'il construit à Rennes ?
16:46Est-ce qu'il faut faire
16:47des deux pièces,
16:48des trois pièces,
16:48des quatre pièces ?
16:49Déjà, il va gagner sur ses études
16:50parce que l'IA va être là
16:51pour l'aider.
16:52Avec la demande,
16:52vous allez lui dire,
16:53nous, on a eu tant de demandes
16:54pour un des deux, un des trois.
16:55Donc, voilà ce qu'il faut faire.
16:57On va réduire les coûts
17:00de commercialisation aussi.
17:01À quoi bon d'aller chercher
17:02100 prospects
17:03si finalement,
17:0450 suffisent
17:05pour les chercher de vente ?
17:06D'accord.
17:07Voilà.
17:07Donc, à mon sens,
17:08l'IA peut être un vrai gain
17:10pour diminuer les coûts
17:11pour les promoteurs.
17:12Donc, aujourd'hui,
17:12votre proposition avec Hopimo,
17:14c'est du B2B2C
17:15puisque vous aidez évidemment
17:16les promoteurs.
17:17On a ce site
17:18qui est très centré aujourd'hui
17:19sur la Nouvelle-Aquitaine.
17:20Oui.
17:21Tiens, justement,
17:22on va finir par ça.
17:23Qu'est-ce que vous observez
17:23sur cette région
17:24entre des pôles très différents ?
17:26On a l'Ultoral,
17:27la Côte-Basque,
17:28on a Bordeaux,
17:29on a Acachon
17:30qui était un petit peu touché
17:31cet été.
17:32On a le Sud-Est,
17:34Pau-Pierre-Atlantique,
17:35etc.
17:35Où est-ce que se concentrent
17:37les forces d'attraction ?
17:38Parce qu'on a des grandes différences
17:39dans cette région.
17:40C'est un marché,
17:41la Nouvelle-Aquitaine.
17:41Alors, on développe déjà
17:42la Nouvelle-Aquitaine
17:43parce que nous sommes de Bordeaux,
17:45donc un marché
17:45que l'on connaît bien.
17:47C'est vrai,
17:48ce sont des territoires
17:48qui sont extrêmement diversifiés.
17:50Ce qui fonctionne très bien,
17:51c'est le côtier.
17:52Mais on voit que le côtier
17:53fonctionne de toute façon
17:53un peu partout.
17:55Alors, Arcachon,
17:55on connaît une phase
17:57un peu critique en ce moment
17:58à cause des incendies
17:59qu'on a pu avoir cet été.
18:00Mais vraiment,
18:01le côté côtier
18:02fonctionne très bien.
18:03Bordeaux,
18:04plus difficile.
18:07Bordeaux,
18:07les promoteurs ont pas mal
18:08de stocks sur Bordeaux
18:09aujourd'hui.
18:10Après de très belles années.
18:11Après de très belles années.
18:12J'avoue qu'on a passé
18:13de très belles années.
18:14Aujourd'hui,
18:14c'est un peu plus compliqué.
18:15Mais le marché,
18:16on sent que
18:16quand on a des prix,
18:18des logements
18:18et des prix qui sont abordables,
18:21en fait, on vend.
18:22Des logements,
18:23des deux pièces
18:23à 170,
18:24180 000 euros,
18:25on les vend.
18:26Des trois pièces
18:27à moins de 300 000 euros,
18:28on les vend.
18:29Donc, encore une fois,
18:30le besoin du client,
18:31le besoin financier du client
18:33ramené avec l'offre
18:34qu'on a en face,
18:35ça continue à vendre.
18:36Voilà, avec un soupçon d'IA
18:37en plus.
18:38Et là, le tour est joué.
18:40Merci Gaëtan Bénézé.
18:41Je rappelle que vous êtes
18:42le cofondateur
18:43de HopHopImo
18:44et à très bientôt
18:44dans Smartimo.
18:45Merci beaucoup,
18:46à très bientôt.
18:51Mauvaise nouvelle
18:51pour les emprunteurs.
18:53Les taux de crédit immobilier
18:54repartent à la hausse
18:55et le mouvement
18:56semble s'accélérer.
18:57Alors, pourquoi cette remontée ?
18:58Jusqu'où peut-elle aller ?
19:00Et surtout,
19:01comment limiter la facture
19:02si vous investissez ?
19:03On décrypte tout ça
19:05avec notre invité.
19:05C'est Pascale Onona.
19:07Bonjour.
19:08Bonjour.
19:08Pascale, vous êtes
19:09directrice générale
19:10de la centrale de financement
19:11et tout de suite,
19:13on rentre dans le vif du sujet.
19:14On voit que les taux immobiliers
19:17accélèrent,
19:17leur remontée.
19:19On a, vous dites,
19:20presque autant de hausses
19:22en un mois
19:22sur le seul mois d'octobre
19:23que pendant les neuf mois
19:25de janvier à septembre.
19:26Que s'est-il passé ?
19:27Comment l'expliquer ?
19:28Effectivement, en janvier,
19:29vous pouviez emprunter
19:30sur 20 ans en moyenne
19:31à 3,25%.
19:33Au mois de septembre,
19:34ça avait augmenté
19:34jusqu'à 3,44%
19:36et sur le mois d'octobre,
19:373,61%.
19:38Donc, on avait pris
19:3919 points de base
19:40de janvier à septembre
19:41en neuf mois
19:42puis 17 points de base
19:43en un seul mois.
19:45Alors, pourquoi ?
19:45Parce que les banques
19:47qui financent
19:47les emprunts immobiliers
19:48se financent elles-mêmes
19:50et donc, tout cela
19:51est lié
19:53à l'OAT à 10 ans,
19:55le fameux OAT à 10 ans,
19:56en tout cas,
19:56des taux d'emprunt d'État
19:57qui sont en lien
19:59avec la situation géopolitique
20:00avec International,
20:02les tensions économiques
20:03qu'on connaît,
20:04tout un contexte
20:05qui fait que les banques
20:06se refinancent elles-mêmes
20:07et donc,
20:07le coût du financement
20:08augmente.
20:09Ça a été vrai
20:10tout au long de l'année 2026
20:11mais les banques, en fait,
20:12ont limité l'impact
20:14de ces hausses
20:15pour leurs propres conditions
20:17en réduisant leur marge.
20:18On a vu que
20:19la Banque Centrale Européenne
20:20elle a augmenté
20:21beaucoup plus vite
20:22et c'est vrai que
20:23ces taux,
20:24en tout cas au niveau des banques,
20:25ça n'a pas tellement évolué
20:25et là, d'un coup,
20:26on a l'impression
20:27que ça accélère.
20:27En fait, elles ont pris sur elles
20:28tout au long de l'année
20:29en réduisant leur marge.
20:30Là, on arrive à la fin de l'année
20:31donc on est un peu
20:32à la limite du système
20:33et donc, effectivement,
20:34on a une hausse
20:35un peu plus forte
20:36là, sur le mois d'octobre.
20:38Oui, parce que ça veut dire
20:39qu'à terme,
20:39elles perdraient de l'argent
20:40si elles faisaient des conditions
20:41trop favorables.
20:41Oui, à un moment donné,
20:49une année.
20:50Donc là, on arrive
20:50à la fin de l'année
20:51effectivement,
20:51on a cette hausse
20:52qui est plus marquée
20:53sur ce mois
20:54mais qui ne préjuge pas
20:55de ce qui se passera
20:55dans les mois à venir.
20:56Bien sûr.
20:57Alors, Pascal,
20:57justement,
20:58on va rester très concret
21:00à quel taux peut-on emprunter
21:02si vous êtes en contact
21:04dans le courtier
21:05avec beaucoup de banques
21:06sur 15 ans,
21:0720 ans, 25 ans,
21:08qu'est-ce qu'on peut espérer
21:08avec un dossier moyen ?
21:10Sur 15 ans,
21:12aujourd'hui,
21:12sur le mois d'octobre,
21:13vous pouvez emprunter
21:14aux alentours
21:14de 3,5%.
21:16Ça, c'est le taux moyen
21:17mais on va accompagner
21:19un dossier
21:19où on va aller chercher
21:20sur 15 ans
21:20un taux de 2,85%
21:22pour les meilleurs profils.
21:23Sur 20 ans,
21:24c'est 3,61% en moyenne
21:26et on peut aller chercher
21:27des taux à 3%,
21:28toujours pareil
21:28sur des très bons profils.
21:30Et sur 25 ans,
21:31c'est 3,72%
21:32et avec des meilleures conditions
21:34à 3,35%.
21:36Voilà ce qu'on observe
21:37aujourd'hui
21:37sur le mois d'octobre.
21:39Alors, vous allez me dire
21:39qu'est-ce qui fait
21:40un bon profil ?
21:41Ce qui fait un bon profil,
21:42c'est un dossier
21:44qui est solide finalement,
21:46c'est quelqu'un
21:46qui a évidemment
21:48une bonne situation professionnelle.
21:50Le CDI toujours ?
21:52Ah oui,
21:52la stabilité professionnelle
21:54est importante,
21:54ça va être aussi
21:55le niveau d'apport,
21:56ça va être aussi
21:57est-ce que le projet,
21:59est-ce que l'emprunteur
22:00a de l'épargne
22:01par ailleurs ?
22:02Et puis,
22:02ça va être aussi
22:03pour les banques
22:04la capacité de voir
22:05le potentiel
22:06en fait d'un client
22:07qui entre dans la banque
22:09par le biais
22:09du crédit immobilier.
22:10Est-ce qu'on va pouvoir
22:11l'accompagner
22:12sur de l'épargne plus tard,
22:13sur des solutions
22:14d'assurance ?
22:14C'est tout ça
22:15que les banques vont jauger
22:16et puis c'est important
22:17aussi de dire
22:18qu'elles ont chacune
22:19finalement
22:20leurs propres objectifs
22:21et donc leurs propres cibles
22:22qu'elles souhaitent accompagner.
22:24D'accord.
22:25Justement,
22:26vous qui êtes au contact
22:27de l'ensemble
22:28des banques,
22:30comment ça se passe ?
22:31Est-ce que vraiment,
22:32quel est votre rôle
22:32auprès des emprunteurs,
22:34auprès des banques ?
22:35Vous êtes l'intermédiaire,
22:36vous essayez d'aller négocier
22:37le meilleur taux
22:38pour le meilleur profil,
22:38pour le profil adéquat ?
22:40Nous, nous sommes intermédiaires
22:41donc je vous parlais
22:42à l'instant
22:42de politiques commerciales
22:44de banques
22:44qui vont être très différentes.
22:46Elles vont être très différentes
22:47à certains moments de l'année,
22:49elles vont aussi être
22:49très différentes
22:50selon la région
22:51dans laquelle on se trouve
22:53et le rôle
22:55d'un courtier en crédit,
22:56c'est quelqu'un
22:56qui va vous accompagner
22:57à un moment donné,
22:59lorsque vous avez
23:00un projet immobilier,
23:01à choisir
23:02les meilleures conditions
23:03pour vous.
23:04Pourquoi ?
23:04Parce qu'il connaît
23:05parfaitement
23:05ses politiques commerciales
23:06des banques,
23:07parce qu'il y a
23:08une capacité
23:10à négocier,
23:11mais aussi
23:12c'est quelqu'un
23:12qui va vous accompagner
23:13à proposer
23:15le meilleur montage.
23:16Si vous aviez
23:17par exemple en tête
23:18de garder davantage
23:19d'épargne
23:20et de minimiser
23:20votre apport,
23:21il va peut-être
23:22vous conseiller
23:22d'insister davantage
23:24sur l'apport
23:25parce qu'au final
23:26ça sera intéressant
23:27pour vous,
23:27vous allez pouvoir
23:28aller chercher
23:28de meilleures conditions.
23:30Il va également
23:31être là
23:31pour monter le dossier
23:32de bout en bout,
23:33donc de sécuriser
23:34votre projet.
23:35Est-ce qu'on a également
23:37une aide sur les aides
23:38j'allais dire ?
23:39Parce que c'est vrai
23:39que souvent
23:39on peut avoir
23:40le prêt à taux zéro,
23:41le bail-ré solidaire.
23:42Vous intervenez là également ?
23:44Bien sûr,
23:44on connaît évidemment
23:46les critères
23:47qui vont correspondre
23:48par exemple
23:48au prêt à taux zéro
23:49pour les primo-accédants
23:51par exemple.
23:51Il y a également
23:52des banques
23:52qui proposent
23:53des taux bonusés
23:54sur un certain
23:54nombre de profils.
23:55Donc ce sont des taux
23:56qui sont propres aux banques.
23:57Ça pareil,
23:58l'expertise d'un courtier
23:59c'est de vous accompagner
24:00encore une fois
24:01sur toute cette partie montage.
24:03Ce n'est pas simplement
24:03le meilleur taux,
24:04c'est comment je monte
24:05mon projet
24:06pour qu'il corresponde
24:07à un moment donné
24:08à ce que je vais pouvoir acheter
24:10et assumer
24:11sur de nombreuses années.
24:13Pascal,
24:13une question un petit peu
24:14plus piquante pour vous.
24:15Évidemment,
24:16votre service
24:16n'est pas gratuit.
24:17Si on additionne
24:21le coût
24:21par exemple
24:22de la centrale
24:22de financement
24:23du courtier
24:24et on met ça
24:25en regard
24:26de ce qu'on économise,
24:27est-ce qu'on s'y retrouve
24:28toujours
24:28ou est-ce qu'il vaut mieux
24:29passer en direct
24:30avec sa banque ?
24:30Lorsqu'on a un très bon profil
24:32et qu'on a une très bonne
24:33proposition de sa banque,
24:34on peut considérer
24:35que ça nous convient
24:35et dans ce cas,
24:36très bien.
24:38L'accompagnement
24:39d'un courtier
24:40et son expertise
24:40a un coût.
24:41Dans l'immense majorité
24:42des cas,
24:43on y gagne.
24:44On y gagne d'abord
24:45parce qu'on n'y passe pas de temps
24:46et on y gagne
24:47parce que la plupart du temps,
24:48le courtier en crédit,
24:49en l'occurrence nous,
24:50la centrale de financement,
24:51on travaille avec plus
24:52de 110 établissements bancaires.
24:53Il va être en capacité
24:54de comparer
24:55et de négocier
24:56avec beaucoup plus de banques.
24:58Donc, vous savez,
24:59les emprunteurs
25:00ne s'y trompent pas.
25:01Il y a une quinzaine d'années,
25:02on avait entre 10 et 15 %
25:04des emprunteurs
25:05qui passaient
25:05par un courtier en crédit.
25:06Aujourd'hui,
25:07c'est plus de 40 %.
25:08Et lorsqu'on regarde
25:09les moins de 35 ans,
25:10c'est plus de la moitié
25:11des emprunteurs
25:12de moins de 35 ans
25:13qui passent
25:13par un courtier immobilier.
25:15Donc, la valeur
25:15n'est plus à démontrer.
25:17Oui, c'est vrai
25:17qu'on...
25:18Comme nos amis anglo-saxons,
25:19c'est vrai que ça se...
25:20Il y a beaucoup
25:21d'intermédiations désormais,
25:23comme on dit.
25:24Justement,
25:25vous qui voyez
25:25beaucoup de dossiers,
25:27vous êtes au contact
25:27des Français
25:28qui veulent épargner,
25:29qui veulent se loger,
25:32logement neuf,
25:33que ce soit sur le locatif,
25:35la machine est en train
25:36de se gripper.
25:37Qu'est-ce qu'ils vous disent,
25:38vos clients ?
25:39Ils ont toujours envie
25:40d'investir ?
25:41Ils ont toujours envie
25:42de trouver la perle rare ?
25:45Est-ce que l'envie
25:45est toujours là ?
25:46Bien sûr.
25:47Les projets de vie
25:49des Français
25:49ne s'arrêtent pas.
25:50Et heureusement.
25:52Donc, effectivement,
25:53le marché est plus compliqué
25:55que lorsqu'on avait
25:56des taux à 1 %,
25:57évidemment.
25:58Mais les projets de vie
25:59des Français
25:59ne s'arrêtent pas.
26:01L'année 2026
26:02va avoir entre 900 000
26:04et 950 000 transactions
26:05dans l'ancien.
26:06Donc, en fait,
26:07les Français
26:07ne sont pas freinés,
26:10pas autant qu'on ne le croit,
26:11par l'augmentation des taux.
26:12C'est faux.
26:13Ils ne vont pas renoncer
26:15à leur projet
26:15parce que c'est un projet de vie.
26:17À un moment,
26:18j'ai envie de devenir propriétaire
26:20ou j'ai besoin
26:20d'avoir une chambre de plus
26:21parce que ma famille s'agrandit,
26:23parce que je suis mutée,
26:24parce qu'il y a également
26:25des séparations.
26:27Donc, tout ça,
26:27ces projets de vie
26:28ne s'arrêtent pas.
26:28En revanche,
26:29ils vont s'adapter.
26:30Ils ont bien conscience,
26:31vous voyez,
26:32la hausse de taux
26:33qu'on a eu
26:33de plus de 17 points
26:35entre septembre et octobre,
26:37elle est très concrète.
26:38Ça veut dire que
26:39pour une mensualité moyenne
26:40sur 20 ans,
26:41pour une mensualité
26:42de 1250 euros
26:43sur 20 ans,
26:44au mois de septembre,
26:45je pouvais emprunter
26:45un peu plus de 216 000 euros.
26:48Au mois d'octobre,
26:49je ne peux plus
26:49qu'emprunter
26:50que 213 000
26:51et quelques euros.
26:51Donc, on a perdu
26:523 000 euros,
26:53c'est ça,
26:53par cette hausse mécanique ?
26:53Exactement,
26:54un peu plus de 3 000 euros
26:56de capacité d'emprunt.
26:57Bon, 3 000 euros,
26:59bien sûr,
26:59c'est une somme,
27:00ça veut dire
27:01que je vais reconsidérer
27:03mon projet.
27:04Et puis,
27:04il y a autre chose
27:05qu'il faut avoir en tête,
27:06il faut relativiser
27:07ces 3 000 euros.
27:08Une autre façon
27:09de le lire,
27:09c'est de dire,
27:10toujours pour une mensualité
27:11de 1250 euros,
27:12cette hausse de taux,
27:13en fait,
27:13c'est 19 euros d'écart
27:15par mois
27:15dans ma mensualité.
27:16Je ne dis pas
27:17que c'est rien
27:17dans un contexte
27:18où le pouvoir d'achat
27:19est crucial pour les Français,
27:21je dis juste
27:21que ça ne remet pas en cause
27:23un projet de vie.
27:24Voilà.
27:25Et puis,
27:27rappelons-nous aussi
27:28que lorsque les taux
27:29augmentent,
27:30on a une capacité
27:31de négocier
27:32les biens immobiliers
27:34un petit peu plus
27:34qu'on l'a
27:35lorsque les taux sont bas.
27:36Donc,
27:36finalement,
27:37ça peut se compenser
27:38parce que je peux aller chercher
27:39un petit peu plus
27:40de négociations
27:40auprès du vendeur.
27:42Voilà,
27:42face à cette hausse des taux
27:43que le conseil de Pascal Honona
27:46négocier davantage,
27:47peut-être avec la banque
27:48et peut-être,
27:49c'est sûr,
27:50avec votre vendeur.
27:51Merci,
27:51Pascal.
27:52Pascal Honona,
27:52je rappelle que vous êtes
27:54directrice générale
27:54de la centrale de financement
27:56et à bientôt
27:57dans ce parti mot.
27:58Merci à vous,
27:58à bientôt.
27:59Cette édition de Smartimo
28:01se termine.
28:01Merci de l'avoir suivie.
28:03Vous nous retrouverez bien sûr
28:03en replay
28:05et à très bientôt
28:06pour une nouvelle émission.
28:08Sous-titrage Société Radio-Canada
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