00:10La loi de simplification de la vie économique apporte plusieurs évolutions majeures en matière de beaux commerciaux.
00:16On fait le point tout de suite avec mon invité Joël Pereira Carvalho, avocat au barreau de Paris.
00:21Joël Pereira Carvalho, bonjour.
00:23Bonjour Arnaud.
00:23On va faire le point ensemble sur la loi de simplification de la vie économique et les apports concrets sur
00:30les beaux commerciaux.
00:32La première question que j'ai envie de vous poser, c'est sur la mensualisation du loyer.
00:37La loi consacre ce principe. Quelles sont les conséquences ?
00:41Effectivement Arnaud, c'est la mesure la plus visible de cette loi, à savoir la possibilité pour le locataire de
00:47demander à son bailleur la possibilité de mensualiser son loyer.
00:50Donc on met un terme à une tradition qui était le paiement du loyer par trimestre d'avance.
00:57Le locataire a désormais plus de souplesse dans son paiement.
01:01On voit ici que c'est une mesure qui permet de réinjecter de la trésorerie auprès du locataire.
01:07Ça va nécessiter auprès du bailleur, en contrepartie, une gestion plus attentive des paiements.
01:13Le bailleur ne devait contrôler que 4 paiements.
01:15Maintenant, il devra faire attention aux 12 paiements dans le cas où cette mensualisation est demandée par le locataire.
01:20Autre apport de la loi, c'est l'encadrement des garanties. Concrètement, que prévoit le texte ?
01:27Le texte prévoit effectivement un encadrement des garanties.
01:31Donc le dépôt de garantie, on a des baux commerciaux dans lesquels on voit des dépôts de garantie qui correspondent
01:37à 12 mois de loyer.
01:39Désormais, la loi encadre cela à 3 mois de loyer pour le dépôt de garantie, 6 mois de loyer pour
01:44les autres types de garantie.
01:46C'est mieux cette évolution selon vous ?
01:48Ça permet effectivement d'éviter aux locataires de mobiliser, de bloquer des fonds pendant une durée qui peut être assez
01:56longue.
01:56On le sait, dans les baux commerciaux, les relations contractuelles peuvent s'étaler dans le temps.
02:00Donc c'est une mesure effectivement économique pour relancer un petit peu l'activité, je pense,
02:07et éviter justement cet effort financier dès l'entrée pour le locataire qui devait parfois immobiliser des dizaines de milliers
02:13d'euros.
02:13Alors vous avez évoqué les délais en matière de garantie.
02:16La loi fixe désormais aussi les délais en matière de restitution en fin de bail.
02:22Quels sont-ils ? Pouvez-vous nous les présenter ?
02:24Effectivement, donc la contrepartie c'est également d'encadrer la restitution, les délais de restitution.
02:30C'est une mesure qui fait écho à une difficulté qu'on rencontrait assez souvent pour les locataires,
02:36de récupérer cette possibilité de récupérer le dépôt de garantie.
02:40Aucun délai n'était réellement prévu.
02:43Désormais la loi prévoit effectivement un délai de 2-3 mois pour la restitution du dépôt de garantie.
02:48Au moins c'est plus clair, maintenant c'est encadré dans les délais.
02:51On va parler d'un autre élément aussi, c'est la loi qui organise une création de clauses d'indexation
03:00dites « tunnel ».
03:01De quoi s'agit-il ?
03:03Le bail commercial est soumis à la révision dite « triennale »,
03:07donc la possibilité de faire varier le montant du loyer tous les 3 ans,
03:13suivant l'indice des loyers commerciaux.
03:15Donc le loyer varie à la hausse ou à la baisse.
03:17Et donc c'est quelque chose qui se faisait déjà dans certains baux commerciaux,
03:23la possibilité de prévoir un plancher et un plafond,
03:26de sorte à ce que la variation ne puisse pas dépasser certains seuils.
03:30C'est une chose consacrée désormais dans la loi.
03:33Ça permet une protection des deux parties finalement.
03:36Autant le bailleur peut se prémunir contre une baisse déraisonnée du loyer.
03:40Le locataire pareil, une augmentation inconsidérable du loyer.
03:43Donc on prévoit par exemple 3% d'augmentation maximale et de baisse maximale.
03:48C'est cette idée du tunnel finalement.
03:52Il y a également des dispositions sur le droit de préférence du locataire commercial.
03:58Quelles sont ces dispositions ?
04:00C'est plus une clarification qu'une nouvelle disposition.
04:03La loi Pinel en 2014 était venue instituer un droit de préférence,
04:09un droit de priorité pour le locataire.
04:12On ne savait pas bien à quel type de baux commerciaux ça pouvait s'appliquer.
04:17Dans la loi de simplification de la vie économique,
04:20le législateur est venu préciser qu'étaient exclus de ce droit de priorité
04:24les locaux à usage exclusif de bureaux ou d'entrepôts.
04:28Donc voilà, là on est vraiment sur une clarification.
04:31Est-ce qu'il y a d'autres éléments importants à souligner,
04:33d'autres apports de ce texte en matière de baux commerciaux ?
04:36On a également le contrôle des procédures en matière d'impayés.
04:44Voilà, donc dans le cas où le locataire souhaiterait se maintenir dans les lieux,
04:49face à la juridiction, il devra justifier de moyens réels de pouvoir solder sa dette,
04:55dans le cas où il a une dette locative.
04:58Donc également un élément en faveur du bailleur en ce sens.
05:01Est-ce qu'en définitive, que pensez-vous de ce texte ?
05:05Est-ce que finalement c'est des avancées ?
05:07On voit qu'il y a beaucoup de choses qui sont reprises dans les textes,
05:11qui existaient dans la pratique, qui sont consacrées dans cette loi.
05:16Mais au final, qu'est-ce que vous pensez de ce texte ?
05:20On ne va pas parler vraiment d'une réforme qui bouscule le droit des baux commerciaux.
05:24En réalité, ce sont des éléments qui sont repris,
05:27mais quand même de nouveaux éléments auxquels il faut faire attention,
05:31étant donné qu'ils peuvent être d'application immédiate.
05:32C'est le cas par exemple de la mensualisation du loyer,
05:34qui s'applique au bout en cours.
05:37Donc ce sont quand même des éléments à avoir à l'esprit,
05:40autant pour les preneurs que pour les bailleurs,
05:42pour éventuellement reconsidérer les contrats en cours.
05:44Pour finir, est-ce qu'il y a des grandes tendances qui se dessinent actuellement
05:49en matière de baux commerciaux ?
05:51Peut-être une faveur faite aux locataires, effectivement.
05:56On le voit, ce texte vient encadrer les garanties,
05:59leur délai de restitution.
06:00On voit qu'on essaye d'impulser finalement le commerce,
06:04éviter, faire tomber peut-être les barrières justement
06:06pour le développement des commerces.
06:09Est-ce que le législateur aurait pu aller encore plus loin ?
06:12Sans doute, sans doute qu'il y a encore davantage de choses à faire.
06:16L'avenir nous le dira.
06:17On va conclure là-dessus.
06:19Merci Joël Pereira-Carvalho.
06:21Je rappelle que vous êtes avocat au barreau de Paris.
06:23Merci.
06:24C'est la fin de ce Lex Inside.
06:26Merci de votre fidélité.
06:28Restez curieux et informés.
06:30A demain sur Bismarck for Change.
06:32Sous-titrage Société Radio-Canada
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