00:10Le foncier inoccupé représente un potentiel sous-estimé par les collectivités locales.
00:16Encore faut-il maîtriser les outils juridiques ?
00:19On fait le point avec mon invité, Bastien Marguerite Garin, associé chez Avocop.
00:25Bastien, bonjour.
00:25On va parler ensemble du foncier comme outil sous-exploité par les collectivités locales.
00:33Pour commencer, on va s'intéresser aux outils juridiques.
00:38Quels sont les outils juridiques qui permettent de valoriser un foncier,
00:43qu'il soit public ou privé, qui est inoccupé ?
00:46Déjà, il faut peut-être revenir aux bases de ce qu'est le foncier inoccupé des collectivités territoriales.
00:53Elles peuvent se retrouver avec des biens inoccupés, que ce soit des anciens bâtiments administratifs,
01:00que ce soit des locaux qu'elles ont pour habitude de mettre à disposition des associations,
01:05ou parfois, et ça arrive de plus en plus souvent, des éléments patrimoniaux, des gares,
01:11plein d'éléments, des immeubles historiques, qu'elles ont souhaité racheter pour éviter qu'ils ne soient détruits ou qu
01:16'ils passent dans le parc privé,
01:17mais qu'elles doivent entretenir.
01:19Et ça, ça a un coût, évidemment, pour les collectivités, parce qu'un bâtiment qui est vide se dégrade.
01:23Bien sûr.
01:24Et donc, il faut payer les fluides, il faut payer l'entretien.
01:28Et parfois, un bâtiment vide, ça peut aussi être un facteur d'insécurité,
01:32ou en tout cas de trouble à l'ordre public dans ces villes-là.
01:36Et donc, elles cherchent à le valoriser.
01:38Pour le valoriser, évidemment, il faut mettre quelqu'un dedans.
01:42Donc, bon, elles peuvent soit le vendre, soit faire des opérations assez classiques,
01:45mais de plus en plus, ce qui se met en place, c'est ce qu'on appelle les opérations d
01:48'urbanisme transitoire.
01:49De quoi s'agit-il ?
01:50Une opération d'urbanisme transitoire, en fait, ça consiste à se dire qu'on a un bien qui est inoccupé,
01:57qu'on a des acteurs qui sont des acteurs d'économie sociale et solidaire, des acteurs associatifs,
02:02des entreprises à but non lucratif qui ont une volonté de développer des services ou des activités dans ce foncier
02:08-là,
02:09et donc on leur met à disposition.
02:11Et donc, pour ça, je reviens sur les outils.
02:12On a un certain nombre d'outils qui peuvent être soit de court, soit de long terme.
02:16Alors, quels sont ces instruments juridiques ?
02:18Les instruments juridiques de court terme, ça peut être, sur le domaine public de la collectivité,
02:23une autorisation d'occupation du domaine public, conclue à court terme.
02:26C'est le moyen qu'on utilise le plus souvent.
02:29Et sur le domaine privé, ça va être des baux plus classiques.
02:32Le plus souvent, un bail civil de court terme,
02:36puisque une association peut exercer ses activités dans des locaux classiques,
02:40bail civil, comme on connaît pour notre appartement.
02:42Court terme, c'est quoi la durée ?
02:44Un an, un an, ou des baux précaires qui parfois peuvent être pour moins que ça.
02:49D'accord.
02:49En fait, ce qu'il faut comprendre dans l'urbanisme transitoire,
02:52c'est que cette phase de court terme, elle est très importante.
02:55Parce qu'il ne faut pas se précipiter vers une solution de long terme
02:58sur des montages qu'on maîtriserait mal.
03:02Et donc, se retrouver coincé pour 4, 5, 9 ans, si on fait du bail commercial,
03:07avec finalement des acteurs dont l'équilibre économique n'est pas garanti.
03:11Et donc, quand on veut faire de l'urbanisme transitoire,
03:13il faut bien respecter les différentes étapes
03:15qui permettent d'aboutir à un projet économique
03:18qui soit pérenne à la fois pour occuper le bâtiment,
03:21mais aussi pour que cela rayonne sur l'intégralité du quartier
03:26ou du territoire qui est concerné.
03:27C'est quoi ces étapes ?
03:28La première étape, c'est l'étape de diagnostic.
03:30On a un bâtiment.
03:32Donc, est-ce qu'il est du domaine public ou privé ?
03:34Est-ce qu'on va être soumis à des obligations d'appel d'offres ou pas ?
03:37Quelles sont les règles d'urbanisme, du PEU,
03:40qui s'appliquent à ce bâtiment ?
03:42Et quel est le besoin du territoire ?
03:44Finalement, quel est le besoin du territoire ?
03:46Et quels sont les acteurs qui pourraient répondre à ce besoin ?
03:48Une fois qu'on a fait ce diagnostic-là,
03:50on va mettre en place finalement la phase de test courte
03:52dont je parlais avec les autorisations d'occupation du domaine public
03:54ou des baux précaires.
03:56Et donc, on va continuer finalement à voir
03:58quel est l'usage, comment il fonctionne,
03:59est-ce qu'on répond bien aux préoccupations
04:02qui sont celles des habitants du quartier
04:03et des acteurs qui vont occuper le bien ?
04:05Et à la fin de cette phase-là de test,
04:08là, on va pouvoir finalement mettre en place
04:11les outils nécessaires, le conventionnement nécessaire
04:13pour garantir une exploitation qui soit économiquement pérenne
04:18et surtout juridiquement sûre
04:21pour l'intégralité des acteurs.
04:23Alors, pour avoir un aspect un peu plus pratique,
04:25on va venir sur la structuration de certains projets.
04:29Comment concrètement on peut structurer
04:31des projets de type tiers-lieu
04:33ou foncier solidaire dans un cadre sécurisé ?
04:36C'est ça. Et bien donc là, du coup,
04:37on arrive à cette troisième étape finalement
04:39qui est celle où on a trouvé le modèle,
04:40on a trouvé les acteurs
04:41qui ont trouvé eux leur équilibre économique
04:43et maintenant on se dit
04:44bon ben on va mettre ça dans un cadre sécurisé
04:45pour que ce soit pérenne.
04:48Et là, il y a toute une série de modèles.
04:50Donc, on a parlé évidemment du conventionnement
04:52qui vise à encadrer l'occupation du bien,
04:55donc autorisation d'occupation du domaine public,
04:57là ça peut être à plus long terme.
04:59On peut mettre en place un bail amphithéotique aussi
05:02qui permet à la fois une exploitation économique
05:05du bâtiment sur le long terme,
05:06mais à la commune de garder le foncier
05:10et de récupérer l'intégralité à la fin
05:12de ce bail amphithéotique.
05:14Et après, il peut y avoir sur du patrimoine privé,
05:16des baux civils ou commerciaux plus long.
05:19Mais ce n'est pas la seule étape.
05:21Ce qu'il faut bien comprendre,
05:22c'est que ça, ça ne vise finalement
05:24qu'à sécuriser le modèle d'occupation du foncier.
05:27D'accord.
05:27Après, il y a aussi l'exploitation et la gestion.
05:30Alors comment on fait ?
05:31Comme c'est des modèles un petit peu hybrides
05:32où il va y avoir des associations,
05:34il va y avoir des acteurs privés,
05:35il va y avoir des acteurs publics.
05:36On va passer par différents types de sociétés
05:39en fonction finalement du modèle.
05:40On crée des solutions sur mesure.
05:42On peut avoir des sociétés coopératives,
05:44telles des skis,
05:45qui permettent en fait
05:46de réunir dans une seule structure coopérative
05:49publique, privée et associative.
05:51Mais on peut aussi avoir,
05:53basiquement, construire des SAS
05:54avec des pactes d'associés
05:55qui vont fixer quelque part
05:57les règles de fonctionnement.
05:58Mais c'est très important de bien cadrer
06:01la forme juridique et surtout son contenu
06:03pour sécuriser l'occupation et le fonctionnement.
06:06Parce que si on veut une occupation pérenne
06:08qui soit efficace,
06:09il faut au sein de ce conventionnement
06:11aller vraiment définir
06:12qui détient,
06:14qui exploite,
06:15qui porte le risque,
06:17qui gère les assurances,
06:18qui fait les travaux
06:19et surtout comment potentiellement
06:21on met fin à tout ça.
06:22Pour sécuriser tout le projet.
06:24Exactement.
06:25Comme dans tout projet immobilier,
06:26finalement,
06:26sauf que là,
06:27on a cette spécificité
06:28qui est de réunir du public,
06:29du privé et de l'associatif.
06:30Et par contre,
06:31il faut vraiment avoir,
06:32voilà, sécuriser de manière
06:33très professionnelle,
06:35quelque part,
06:36l'intégralité du conventionnement
06:37et du fonctionnement
06:38de ces types de structures
06:40pour permettre à chacun,
06:41finalement,
06:42de s'y retrouver
06:43et à la fin,
06:44au territoire,
06:44d'en bénéficier.
06:45Justement,
06:46on va parler sur les bénéfices.
06:48Comment concrètement
06:49une collectivité
06:51peut arbitrer
06:52entre valorisation économique
06:54intérêt général
06:55et contrainte réglementaire ?
06:58Alors,
06:58la contrainte réglementaire,
06:59c'est celle qui,
07:00finalement,
07:01s'inscrit dans,
07:01à la fois,
07:02les obligations
07:03qui sont liées
07:04au marché public
07:05lorsqu'on est sur
07:05le domaine public,
07:07qui sont liées aussi
07:08au plan loco d'urbanisme.
07:10Mais sur l'intérêt économique,
07:12déjà,
07:12il y a un intérêt économique
07:13qui est basique,
07:13c'est-à-dire que
07:14le bien est occupé,
07:16il est entretenu,
07:17il est attractif.
07:18Et donc,
07:18c'est de toute façon
07:19pour une collectivité
07:20économiquement plus avantageux
07:22que d'avoir
07:23un bien vide
07:24qu'elle doit entretenir.
07:25Mais au-delà de ça,
07:26en fait,
07:27on va mettre dedans
07:28des acteurs
07:28qui vont créer l'emploi,
07:30qui vont faire
07:31du café associatif,
07:32des résidences d'artistes,
07:33du co-working,
07:34que sais-je,
07:35c'est des modèles
07:36qui sont très évolutifs,
07:37et qui,
07:37finalement,
07:38vont créer l'emploi,
07:39attirer des personnes,
07:41attirer du public,
07:42faire rayonner
07:43le territoire
07:44et donc générer
07:45un grand nombre
07:45d'externalités positives.
07:47Et donc,
07:48en fait,
07:48de ce bâtiment vide
07:49dont on ne savait pas
07:50quoi faire,
07:50on a réussi à faire
07:52un élément
07:53d'attractivité économique,
07:55mais aussi parfois
07:55touristique,
07:56mais en tout cas
07:57d'attractivité territoriale
07:58pour une commune.
07:59Ça veut dire
07:59que c'est un cercle vertueux
08:00une fois qu'on a mis
08:02ce projet en avant ?
08:04Tout à fait,
08:05parce qu'on a fait
08:07ce cercle vertueux
08:07économique,
08:08on met en place
08:08un cercle vertueux
08:10qui est associatif,
08:11qui va bénéficier aussi
08:12à la société civile
08:13présente,
08:13et à la fin,
08:14un cercle vertueux
08:15qui est un cercle vertueux
08:16pour le territoire
08:17et pour les habitants
08:17qui auront des services,
08:20des associations
08:21qui remplissent
08:21d'objectifs d'intérêt général,
08:23parfois de la programmation
08:24culturelle,
08:26artistique,
08:27parfois des projets sportifs,
08:28bref,
08:28finalement,
08:29un territoire
08:30qui va vivre
08:31encore davantage
08:32et attirer davantage
08:34d'acteurs
08:34et d'habitants
08:35à la place
08:36d'un territoire
08:38qui avait une partie
08:39qui était vide.
08:39On va conclure là-dessus,
08:41merci Bastien Marguerite Garin,
08:43je rappelle que vous êtes
08:43associé chez Avocop.
08:45Merci.
08:45C'est la fin de cette émission,
08:47merci de votre fidélité,
08:49restez curieux
08:50et informés,
08:51à très bientôt
08:51sur Bismarck for Change.
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