- il y a 8 heures
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur de Roi.
00:07Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours à l'heure de votre déjeuner et une demi
00:11-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements.
00:14Et j'allais dire que comme tous les jours, ça a démarré par le pro de l'IMO, vous savez,
00:17cette petite séquence en visio.
00:18Mais non, aujourd'hui, il n'y aura pas de pro de l'IMO, il y aura trois pro de
00:21l'IMO en plateau pour un débat long.
00:24Parce qu'on va prendre le temps de parler d'une des préoccupations majeures des propriétaires d'ailleurs.
00:30Le risque d'impayé. Alors, je rassure tout le monde, je n'ai pas changé d'avis. Il reste ultra
00:34minoritaire, ces impayés.
00:35Mais la peur est réelle. Comment s'en protéger ? Quel type d'assurance, de garantie qu'elle soit payante
00:40ou gratuite ?
00:40On va faire le tour de toute cette boîte à outils que vous pouvez avoir pour vous protéger contre ce
00:47risque d'impayé et répondre à vos craintes.
00:49On y va tout de suite, le débat.
00:52Les experts de l'IMO, le débat.
00:55Mais oui, je suis sacrément bien entourée aujourd'hui.
00:58Bonjour Nadia Bouillet, directrice générale d'Action Logement.
01:01Bonjour Marie.
01:01Bonjour Zahir Kinour, président de Foncia ADB. Bonjour Zahir.
01:05Bonjour Marie.
01:06Et bonjour Christelle Caterino, responsable du pôle immobilier chez Nous Assurons.
01:10Bonjour Marie.
01:11Je le disais, on est nombreux en plateau parce que c'est un sujet quand même qui angoisse les propriétaires
01:15bailleurs.
01:15On ne va pas refaire le topo sur ça représente combien les impayés de loyer en réalité dans le parc
01:20locatif privé.
01:21On est autour de 3% globalement.
01:23Bon, oui, ça se maintient à un niveau élevé, ça reste ultra minoritaire.
01:27Mais on le redit, quand ça arrive, c'est vraiment problématique pour les propriétaires bailleurs.
01:32Pire, ça contraint des gens à se dire, bon, je vais vendre ou alors je ne vais carrément pas investir
01:36alors que je voulais le faire parce que j'ai peur de ça.
01:39Du coup, le meilleur moyen de se protéger contre ces impayés de loyer, c'est d'être assuré.
01:44Et ça tombe bien, on a tout un tas d'assurances garanties et j'ai quand même envie de démarrer
01:50avec vous Nadia parce que la première d'entre elles, elle est complètement gratuite, c'est Visal.
01:53Tout à fait, donc Visal est une, en fait, est une caution qui est apportée par Action Logement.
01:59Action Logement est un groupe paritaire, donc géré par les partenaires sociaux.
02:03Visal, donc c'est entièrement gratuit et c'est une, ça s'adresse à tous les locataires qui ont moins
02:10de 30 ans.
02:11Donc là, sans aucune, je dirais, condition, il y en a quand même quelques-unes, je vais les préciser.
02:15Et pour les plus de 30 ans, c'est pour des salariés qui sont en mobilité professionnelle ou qui sont
02:21sous certains plafonds de ressources.
02:23Donc on a, voilà, le public de Visal, c'est ça pour les locataires.
02:26Et les propriétaires, en fait, reçoivent des candidats locataires qui ont ce visa, Visal.
02:33Et pour eux, c'est très simple, il suffit d'activer, et ça se fait vraiment très facilement, un contrat
02:38de cautionnement.
02:39Et en fait, on va couvrir avec Visal des loyers avec jusqu'à un certain montant.
02:45Donc c'est 1940 euros en région Île-de-France, un petit peu moins.
02:49C'est le max du max, voilà.
02:50Voilà, c'est ça. Donc on ne couvre pas tous les niveaux de loyer, mais il y a des niveaux
02:53de loyer plafonds qui sont couverts.
02:55Donc si vous proposez le logement avec ces niveaux de loyer, vous pouvez avoir comme caution Visal.
03:02Et on va couvrir 36 mois d'impayé de loyer avec cette caution qui est gratuite pour le propriétaire et
03:09pour le locataire.
03:10Après, comment on le calcule ce montant ?
03:12Puisque dans le visa, vous avez le montant qui est couvert.
03:15Donc vous savez jusqu'à où Action Logement peut couvrir, donc si vous êtes éligible ou pas.
03:20Et votre locataire, en fait, on va regarder ses ressources.
03:23Donc quand c'est un étudiant, c'est forfaitaire.
03:24Ça va être 800 euros en province, 1000 euros en Ile-de-France.
03:29Mais quand ce n'est pas un étudiant et qu'il a moins de 30 ans, on regarde ses revenus.
03:32Et un salarié qui va gagner, par exemple, 2500 euros par mois, on va le couvrir jusqu'à un loyer
03:39plus charge de 1250 euros, c'est-à-dire la moitié.
03:42Il gagne 3000 euros, c'est 1500 euros.
03:45Donc on regarde le taux d'effort jusqu'à 50%.
03:47Donc ça va un petit peu plus loin que des assurances privées.
03:50Et ça permet de s'assurer aussi que le locataire va être en capacité de payer ce loyer, puisque c
03:57'est bien une garantie.
03:58Et l'idée, c'est effectivement de pouvoir avoir un reste à vivre suffisant aussi pour le locataire qui va
04:04rentrer.
04:05Et donc ensuite, le propriétaire, si tout va bien, tout va bien.
04:09Il est enregistré avec un compte en ligne.
04:11S'il y a un problème à un moment d'impayé, on va prendre le relais.
04:15Et c'est Action Logement qui prend le relais pour recouvrer, en fait, les sommes dues et puis accompagner le
04:22propriétaire dans ses démarches.
04:23Bon, pourquoi j'irais payer alors avec Foncia, du coup, Zahir ?
04:27Je suis une peste, mais oui, parce qu'il y a Vizal et puis il y a des garanties contre
04:32les impayés de loyer qui, elles, sont payantes.
04:35Oui, mais Foncia propose aussi Vizal.
04:36Je pense que Zahir va dire.
04:38Mais justement, en fait, c'est la promo de Vizal.
04:41Non, non, mais effectivement, c'est important ce que Nadia a rappelé.
04:45Il existe effectivement deux grandes garanties, en fait, sur le marché.
04:50Les garanties gratuites que Nadia vient d'exposer et des garanties plutôt payantes.
04:55Je pense que Christelle l'abordera également.
04:57Donc, il y a les assurances de loyer impayé assez classiques dispensées par des compagnies d'assurance
05:02et des garanties loyer impayé que nous proposons chez Foncia.
05:05La particularité chez Foncia, c'est que la garantie loyer impayé GLI, Foncia, elle a une sécurisation maximum,
05:13quasiment la plus haute du marché locatif, puisqu'elle va couvrir au-delà des loyers impayés, charges incluses,
05:20puisqu'elle va pouvoir couvrir également les frais de procédure, les huissiers, les avocats,
05:25également des frais de dégradation immobilière.
05:27Oui, ça, c'est un vrai sujet parce qu'une fois qu'on récupère les lieux, dans quel état sont
05:31les lieux ?
05:32Et à quel niveau je vais être aidé pour revêtre mon état ?
05:35On va même aller jusqu'à prendre aussi en compte, en charge complète, des frais aussi de mobilier,
05:42mais également des frais de déménagement ou de garde-meubles, quand cela est nécessaire.
05:46Ce qu'il faut rappeler aussi pour les propriétaires bailleurs, encore hésitants,
05:50ne serait-ce que parce que vous avez évoqué, Marie, en préambule de cet échange,
05:54c'est vrai qu'aujourd'hui, on a beaucoup, beaucoup, beaucoup de propriétaires bailleurs qui sont inquiets,
05:58parce qu'ils veulent une sécurité maximum, mais surtout une visibilité.
06:02Et c'est vrai que lorsqu'on se lance dans l'investissement locatif,
06:05qui n'est plus aussi rentable que ce qu'il a pu être il y a quelques années,
06:08ce qu'on souhaite avant tout et surtout, c'est se sécuriser, avoir une tranquillité d'esprit,
06:12et également avoir une gestion totalement déléguée.
06:16Et c'est vrai que nos équipes, qu'elles soient sur la partie gestion locative,
06:20mais également location, mais également nos experts aussi en contention juridique,
06:24vont venir soulager les propriétaires bailleurs sur tout le cycle locatif,
06:29afin justement qu'ils dorment tranquilles et qu'ils aient une tranquillité d'esprit,
06:33peu importe ce qui peut se passer autour d'un logement.
06:38Et je finirai, Marie, mais on le détaillera aussi tout à l'heure,
06:41on attache une importance capitale dans ce qu'on appelle la relation locative tripartite
06:47chez Foncia, entre effectivement les propriétaires bailleurs, les locataires,
06:51mais également les professionnels de l'immobilier que nous sommes,
06:54un locataire aujourd'hui peut être primo-accédant demain,
06:56il peut devenir copropriétaire, et puis un jour investisseur.
06:59Donc on a tous intérêt, collectivement, à ce que cela se passe bien.
07:04Donc lorsqu'on va venir étudier, ce que Nadia rappelait tout à l'heure,
07:08la sauvabilité de chaque candidat locataire,
07:11notre objectif, il est avant tout et surtout de protéger,
07:14pas d'exclure, mais réellement de protéger,
07:16parce qu'on est convaincus chez Foncia que l'étude en amont d'un dossier,
07:20il bénéficie sur le long terme, à la fois aux propriétaires, mais également aux locataires.
07:25Je me retourne vers vous, Christelle, parce que moi je suis convaincue par ce que j'entends de toute façon,
07:30maintenant il y a un coût aussi à ces garanties payantes, à ces assurances payantes,
07:34que ce soit celles de Foncia ou celles d'autres assureurs,
07:37pour le coup on est quoi ? Autour de 2,5%, 3%, 3,5% ?
07:412,7% en moyenne sur tout le territoire.
07:432,7% des loyers que je vais percevoir vont être dédiés à cette assurance contre les impayés de loyer.
07:50Vous allez reparler quand même du fait que l'investissement locatif était quand même de moins en moins rentable.
07:55Est-ce que ça, dans la balance, ce n'est pas problématique aussi du coup ?
07:59Ce qu'il faut se dire, c'est qu'aujourd'hui, une procédure d'impayé, vous pouvez me confirmer ça,
08:05mais une procédure d'impayé, c'est 18 mois.
08:0718 mois d'impayé de loyer, avec ensuite les frais de procédure,
08:10les frais possibles de détérioration immobilière,
08:13et tout ça va entraîner une réelle perte pour l'investisseur.
08:19Donc en moyenne, on a dit 18 mois de délai d'impayé, mais un coût moyen de 21 000 euros.
08:25Ah ouais !
08:25Donc à 21 000 euros, aujourd'hui, un investisseur qui se lance là-dedans,
08:30ce n'est pas forcément un gros promoteur immobilier,
08:33c'est peut-être vous, moi, on investit,
08:35et c'est vraiment une stabilité et une sécurité qu'on a besoin pour faire vivre notre foyer.
08:41Donc c'est aussi important.
08:42Aujourd'hui, 2,7% sur un loyer moyen à 800 euros,
08:46ça va coûter 21 euros pour le planétaire,
08:49sachant qu'en plus, c'est déductible de ses revenus fonciers.
08:52Donc voilà, aujourd'hui, il y a effectivement cette...
08:54Il y a plus d'intérêt aujourd'hui à être couvert d'une manière ou d'une autre,
08:58plutôt que de ne pas l'être.
08:59Ça va faire 270 euros de cotisation annuelle sur un impayé de loyer.
09:04Si on prend un loyer moyen à 800 euros, ça va, par mois, ça va vraiment...
09:07Sauf qu'il y a quand même une grosse différence,
09:08parce que là, on parle de garanties payantes versus visales entièrement gratuites.
09:14J'imagine quand même qu'il n'y a pas exactement les mêmes réalités derrière.
09:21Et donc, peut-être...
09:22Moi, il y avait quelque chose, quand j'avais travaillé sur le sujet, par exemple,
09:24qui m'avait beaucoup intéressée,
09:25c'est l'éligibilité aussi de certains locataires.
09:28Les garanties payantes, est-ce qu'elles ne font pas une espèce de tri à l'entrée
09:32en se disant, pour être sûr de ne pas avoir à payer s'il y a des impayés,
09:37on va essayer d'être très exigeants.
09:39J'ai eu quand même un gestionnaire qui me disait,
09:42nous, on a une assurance qui fait que, pour certains profils à risque,
09:46avec peut-être pas de sacro-saint CDI,
09:49on va demander jusqu'à 4 fois le montant du loyer,
09:51sinon on n'est pas couvert par l'assurance.
09:52Je pense qu'il va y avoir des solutions pour tout type de locataires
09:56et pour tout type de propriétaires.
09:58Donc, Vizal en fait effectivement partie.
10:00Les assureurs traditionnels en garantie, loyers payés,
10:04portés par les courtiers, par exemple, du réseau Nous Assurons,
10:08font partie des solutions.
10:10Chez Foncia, il y a aussi également cette solution-là.
10:13Aujourd'hui, la priorité, c'est sécuriser effectivement
10:16la relation du propriétaire avec son locataire,
10:19de sécuriser aussi la relation du propriétaire avec son administrateur.
10:22Un administrateur de biens qui gère son bien,
10:24parce qu'effectivement, quand on confie son bien à un administrateur de biens,
10:27ce qu'on veut, c'est de la sérénité.
10:30Donc, effectivement, les critères de sélection de candidats locataires
10:33sur un assureur particulier, peut-être effectivement plus restrictifs,
10:37n'ira pas jusqu'à 50% des capacités.
10:41Ce qui est le cas de Vizal aujourd'hui.
10:42Ce qui est le cas de Vizal.
10:42Mais après, à contrario, Vizal est limité jusqu'à 30 ans,
10:46tandis que les assureurs particuliers,
10:47enfin les assureurs n'ont pas cette limitation-là.
10:50Et puis, il y a aussi surtout une possibilité de caution locataire.
10:53On en avait déjà parlé plusieurs fois,
10:56qui permet au candidat locataire de se garantir en loyers payés,
11:01parce que son dossier n'est pas un mauvais dossier,
11:04mais son dossier ne rentre pas dans les critères de solvabilité
11:06d'une assurance traditionnelle, pour plein de raisons.
11:10Il vient de l'étranger, il est travaillant non salarié,
11:13il est retraité, il a vendu son bien,
11:14mais n'a plus effectivement de revenu traditionnel.
11:17Donc, aujourd'hui, il y a plein de solutions qui existent
11:20et qui peuvent permettre à ce que chacun trouve la bonne sérénité sur son bien.
11:27Nadia, vous vous adressez à qui alors du coup ?
11:29Vous vous adressez au plus modeste ?
11:31Vous vous adressez ?
11:32Alors, ça a été dit, c'est principalement les jeunes en fait.
11:34La cible du dispositif Vizal, c'est les moins de 30 ans.
11:37C'est totalement assumé par les partenaires sociaux,
11:39puisque c'est vraiment l'entrée dans la vie active.
11:42C'est le moment où on est encore en formation
11:44et on prend son premier emploi.
11:46Donc, c'est vraiment très ciblé jeune.
11:47Il y a quand même 10% qui vont avoir plus de 30 ans,
11:50mais on est vraiment sur les salariés en mobilité,
11:52qui est le cœur de cible d'Action Logement,
11:54qui est le loger des travailleurs.
11:56Et je pense que c'est important ce que vous dites.
11:58En fait, il y a quatre grandes familles, je dirais, de garanties,
12:01si on les regarde, on a la caution personne physique.
12:04Voilà, votre père, un ami, un oncle qui se porte garant pour vous
12:10et le propriétaire peut le prendre.
12:11Donc, on va dire que ça aussi, c'est gratuit.
12:13Mais tout le monde n'a pas forcément cette caution.
12:17Oui, mais voilà, d'amis qui a suffisamment de moyens.
12:19Vous avez Vizal, où là, effectivement, si vous avez moins de 30 ans,
12:22c'est un dispositif qui est bien adapté pour les jeunes.
12:25Et donc, c'est une caution aussi.
12:27Alors, elle est gratuite pour le locataire et le propriétaire,
12:30mais il y a un coût et il est pris en charge par Action Logement.
12:32Donc, il faut aussi remettre les choses comme elles sont.
12:36Et ensuite, ce que vous dites, c'est-à-dire les garanties loyers impayés classiques
12:41comme celles que Foncia propose, par exemple,
12:43qui sont des assureurs privés,
12:45ou alors un système où les locataires prennent eux-mêmes
12:49une caution qui est payante aussi.
12:51Donc, c'est la quatrième famille et ces quatre possibilités...
12:54Moi, j'ai un peu du mal quand même, je vais vous le dire.
12:56J'ai un peu du mal avec l'idée que le locataire, en plus de ça...
12:58En fait, le message, c'est de dire qu'il y a une famille de possibilités.
13:02Ce qui est important, c'est qu'un propriétaire,
13:03il sache les différentes options qui existent
13:06et qu'il puisse faire son choix en fonction aussi de ce qu'il souhaite.
13:10S'il met son bien en gestion, c'est vrai que souvent,
13:12dans le package de la gestion,
13:14il y a aussi des garanties proposées par les administrateurs de biens.
13:18Ceux qui gèrent en direct vont peut-être avoir aussi un choix différent.
13:21Et peut-être aussi en fonction du candidat locataire qu'il va avoir,
13:24il va souscrire à telle ou telle option.
13:27Et donc, c'est vrai que là, nous, si on a un cœur de cible,
13:30c'est vraiment ces jeunes de moins de 30 ans.
13:32Et ce qu'on observe, c'est qu'on a quand même 80% des propriétaires
13:36qui nous disent qu'ils ont adapté leurs critères
13:39grâce justement au fait qu'il y ait cette caution visale.
13:42Donc ça aussi, c'est important.
13:43Ça a permis d'élargir par rapport à ce qu'ils auraient choisi eux-mêmes.
13:47Donc ça, c'est aussi ça qu'on recherche,
13:49c'est-à-dire plus de possibilités pour ces jeunes pour l'accéder au logement.
13:53Parce qu'aujourd'hui, on sait bien qu'on a plutôt un problème de pénurie d'offres
13:57que de trop d'offres de logements sur le marché.
14:00Mais vous m'aviez parlé de quelque chose au téléphone
14:01quand on avait fait un sujet là-dessus.
14:03Je me souviens, ça m'avait vachement marqué sur l'idée qu'en plus de ça,
14:05il y a des secteurs où typiquement, je vais pratiquer un loyer
14:10et je sais que je vais m'adresser à une catégorie de locataire
14:13qui de fait ne serait pas couvert par une garantie privée.
14:17Et donc quelque part, parfois, vous êtes Visal et là
14:21parce qu'il n'y aurait pas de garantie privée à cet endroit-là en fait.
14:24Oui, typiquement, quand les critères de revenus, par exemple,
14:27vous avez un revenu où on va avoir un taux d'effort de 40%,
14:32on va pouvoir le couvrir avec Visal.
14:34Ça ne va pas être le cas de toutes les assurances privées.
14:36Et donc je pense qu'on a vraiment, en fonction des publics et des types de logements,
14:40c'est vrai que Visal, on va être plus sur des plus petits logements.
14:44Visal s'adresse aussi aux étudiants, donc au logement dans les Crous,
14:47qui est très utilisé aujourd'hui.
14:49Donc ce qui est important, c'est d'avoir en tête ce panel de possibilités
14:53et je pense de rassurer aussi les propriétaires sur cette inquiétude qu'ils ont
14:59et qui est légitime de se dire c'est long, c'est compliqué.
15:01Mais en fait, il y a des professionnels pour vous accompagner
15:04justement dans la mise en location d'un bien.
15:06Et il ne faut pas que ce soit un frein aujourd'hui,
15:08que ce soit avec Visal ou si vous faites le choix d'un autre type de garantie.
15:13Sachez qu'en tout cas, il y a des professionnels pour vous accompagner
15:16et qu'aujourd'hui, on a vraiment besoin de remettre sur le marché des logements.
15:21Et je pense que c'est aussi, nous, ce qu'on souhaite chez Action Logement
15:24et le message qu'on adresse aux propriétaires, avec tous nos partenaires,
15:28c'est qu'il y a besoin de logements et notamment pour conforter l'activité
15:34et l'activité professionnelle des salariés.
15:37Zahir, j'avais une question d'Alban, notre réalisateur, dans l'oreillette
15:40qui est tout le temps partie prenante de l'émission et qui me disait
15:43« Est-ce que je peux changer, prendre une garantie en cours de bail ? »
15:48Moi, propriétaire, bailleur, par exemple, je sais que, Foncia,
15:51vous avez un portefeuille énorme.
15:52Est-ce que moi, typiquement, j'étais chez vous depuis un paquet d'années,
15:55je n'avais pas de garantie contre les impayés de loyer ?
15:57J'ai écouté l'émission parce que j'adore les experts de l'IMO sur BFM Business.
16:01Est-ce que je peux, en cours de bail, dire à Foncia
16:04« Je veux prendre une garantie contre les impayés de loyer, la vôtre, Visal ? »
16:08Est-ce que je peux, à tout moment, même si j'ai déjà un locataire dans les lieux,
16:13choisir une garantie ?
16:14C'est typiquement, Marie, ce que nous constatons, nous, chez Foncia,
16:18depuis à peu près 2-3 ans, puisque notre taux de pénétration
16:21sur notre portefeuille géré, à peu près 400 000 biens en gestion locative,
16:25ne cesse d'augmenter.
16:26Parce qu'il y a des phénomènes sociétaux,
16:28parce qu'on a malheureusement des accidents de la vie,
16:30et puis parce qu'il y a eu également, ce que j'avais pu exprimer sur ce même plateau,
16:34un effet post-Covid qui est venu énormément inquiéter, finalement, les propriétaires bailleurs.
16:40Ce que je voulais rappeler aussi, à l'aune de ce que Nadia et Christelle
16:44l'exprimer, en matière d'éthique, je regardais là, dans les notes que j'avais prises,
16:50je voulais signaler que depuis 7 ans, chez Foncia,
16:53on a intégré une clause spécifique de non-discrimination
16:56dans tous nos mandats de gestion locative.
16:58C'est-à-dire que lorsqu'on a un client, quel qu'il soit, propriétaire bailleur,
17:02ou une demande de le faire, on a une clause,
17:04et on a dispensé plus de 3 000 heures de formation
17:06à nos gestionnaires, justement, pour répondre à parfois ces demandes
17:11qui peuvent arriver, et qu'on peut comprendre discriminatoire.
17:14Et depuis l'année dernière, je regardais aussi,
17:16on a été co-signataire et co-auteur du guide Loué sans discriminer,
17:21qui a été publié l'année dernière par le Défenseur des Droits,
17:24et c'est un élément sur lequel justement on insiste,
17:27et peut-être justement, en termes de distinction,
17:31Christelle a beaucoup évoqué, à juste titre, les assurances impayées,
17:35la garantie loyer impayée de chez Foncia,
17:37sa particularité première, c'est que c'est une garantie sur fonds propres,
17:42c'est-à-dire que nous n'avons pas d'intermédiaire,
17:44c'est-à-dire que si on a un locataire, un de vos locataires,
17:47typiquement Marie, qui rentre dans les lieux aujourd'hui,
17:49qui ne paye pas demain, dès le premier euro de défaillance,
17:53Foncia intervient pour indemniser les loyers impayés
17:57dès le premier euro de défaillance.
18:00– Juste d'un mot, c'est le cas de Vizal aussi ?
18:01– Oui, tout à fait.
18:03– Et ça, ça se fait de manière complètement automatisée,
18:07ça ne nécessite aucune avance et aucune intermédiation
18:11par une compagnie, un tiers ou un courtier.
18:13– Parce que c'est toujours ce sujet-là,
18:14c'est-à-dire que le jour où je veux activer cette garantie…
18:17– Est-ce qu'il y a une carence, etc., est-ce que ça prend du temps ?
18:19Est-ce qu'il faut monter un dossier ?
18:21Là, en l'occurrence, ce n'est pas le cas.
18:22Et ça, je pense que c'est important de le souligner.
18:24– Et alors, juste d'un mot, parce que je vous avais lancé sur
18:26« Est-ce que je peux trouver, prendre une garantie en cours de bail ? »
18:29Nadia, me regarde à ce moment-là, Vizal, ce n'est pas possible.
18:31– Ah non, Vizal, il faut vraiment souscrire la caution
18:34avant de signer le bail.
18:35Ça, c'est très important.
18:36C'est-à-dire que vous avez le visa du locataire.
18:38Par contre, il y a un cas où ça sera le cas,
18:40c'est quand le locataire est déjà là,
18:42on arrive à la fin du bail,
18:43le bail est renouvelé automatiquement.
18:45– Au moment du renouvellement, dans ce cas-là, on peut.
18:48– Bien sûr, là, on peut renouveler.
18:49– Et on est sur des baux de trois ans,
18:51donc à priori, au moment du renouvellement…
18:53– Ça, c'est possible, mais pas en amont, c'était vraiment un choix.
18:56Contrairement, effectivement, aux garanties privées,
18:59où là, on peut, en cours de route, souscrire une garantie.
19:02– Alors, Christelle, on s'amusait, là, justement,
19:04à faire les petites différences entre Vizal et puis une garantie privée.
19:07J'imagine que vous faites ça au quotidien, les différences.
19:10C'est quoi les différences majeures ?
19:12Alors, on a parlé déjà de l'idée de la dégradation derrière,
19:17jusqu'à 20 000 euros, c'est ça, je crois ?
19:18– Tout à fait.
19:19– On est à combien ?
19:20– Deux mois de loyer pour la garantie d'action logement.
19:23– Mais alors, du coup…
19:24– Chez les administrateurs de biens qui prennent des contrats
19:27sous des compagnies d'assurance,
19:29on a des plafonds, effectivement, jusqu'à 20 000 euros.
19:31– C'est quelque chose que les propriétaires bailleurs regardent,
19:35ce sujet de la dégradation potentielle du bien en sortie du locataire ?
19:38– Oui, parce qu'en fait, aujourd'hui,
19:40les dépôts de garantie ne comblent pas les détériorations
19:44qu'il peut y avoir au sein des logements rendus.
19:48En plus de l'impayé de loyer, quand il y a effectivement 5 000 euros
19:51de peinture à faire refaire, mais que le loyer était de 800 euros,
19:55forcément, il manque quelque chose.
19:57Donc après, il y a aussi les administrateurs de biens
20:00qui, eux, gèrent les biens immobiliers,
20:03font une veille tout au long de la négociation auprès de leurs locataires.
20:09Ils vérifient que tout va bien, dû l'impayé de loyer.
20:12Mais il n'y a pas que ça, c'est la relation quotidienne avec leurs locataires.
20:17Mais effectivement, oui, il y a plein de différences comme ça
20:19qui sont un peu plus étendues chez les assureurs privés
20:22plutôt qu'avec la solution d'action logement
20:25qui correspond effectivement aussi à un certain nombre de candidats locataires.
20:30Mais les assureurs privés ont cette faculté-là
20:33et ont la possibilité, alors chez FONCIA,
20:35c'est un contrat qu'ils ont fait en interne,
20:37mais avec les assureurs privés, on a aussi la possibilité de négocier.
20:41De panacher en fonction de mes inquiétudes, en fait.
20:43On va répondre, je vais payer pour calmer mes angoisses.
20:47Parce qu'en fait, suivant la zone,
20:49on n'a pas les mêmes besoins, on n'a pas les mêmes envies.
20:51En région parisienne, il va y avoir des besoins
20:53qui sont différents sur le montant du loyer.
20:55Et en région, ça sera peut-être plus sur les aménagements extérieurs
20:59en détérioration aux miliaires.
21:00Donc voilà, il va y avoir différentes solutions
21:02que les assureurs vont pouvoir mettre à disposition des administrateurs de biens
21:08pour leurs clients candidats propriétaires et locataires.
21:12Et aujourd'hui, le courtier détenteur de ce contrat-là,
21:15souvent, ils ont aussi des délégations d'assurance et d'encaissement
21:18et de paiement pour aller très très vite
21:20sur le moment de l'indemnisation
21:22pour justement payer dès le premier mois d'impayé de loyer
21:25sans carence, sans rien du tout.
21:27Mais j'imagine aussi que vous parliez de différences,
21:29mais il y a des différences régionales aussi
21:30sur ces taux d'impayés, en fait.
21:31J'imagine qu'en plus de ça, en termes de couverture,
21:34on ne doit pas être au même niveau.
21:36C'est très...
21:38Enfin, on ne peut pas donner de moyenne
21:40parce qu'une agence...
21:41Ça va dépendre comment l'agence gère le premier impayé de loyer.
21:44C'est-à-dire qu'aujourd'hui...
21:46En gros, c'est peut-être plus la manière...
21:48Si, par exemple, je suis une agence qui a beaucoup d'impayés,
21:50mes tarifs seront très importants ou plus élevés qu'ailleurs.
21:53C'est ça l'idée ?
21:53Sûrement.
21:54Mais c'est surtout que peut-être qu'il y a une problématique
21:56de sélection de candidats locataires
21:58ou de gestion de la première relance d'impayés de loyer.
22:02Donc, nous, c'est vrai qu'avec nos partenaires,
22:04on forme les collaborateurs en agence
22:06pour sélectionner le candidat locataire
22:08et tout de suite appeler, aller sur le terrain
22:10pour aller récupérer peut-être...
22:12C'est peut-être juste un petit accident de vie
22:14et qui permet juste d'avoir un petit retard de paiement.
22:16Et si on laisse passer ce premier impayé de loyer,
22:20souvent, derrière, la procédure va se lancer,
22:23l'administrateur de biens va devoir déclarer
22:24et là, il va effectivement avoir un taux de loyer un pays
22:28qui sera rehaussé sur les années suivantes.
22:31Mais est-ce que ce n'est pas ce...
22:32Oui, Nadia, oui.
22:33C'est très, très important ce qui vient d'être dit ici.
22:35Je pense qu'on est vraiment dans la confiance
22:37entre un bailleur et son locataire.
22:40Et juste pour vous dire, ça résonne,
22:42puisque nous, dans nos procédures,
22:44en fait, on se donne 60 jours
22:45pour recouvrer à l'amiable
22:48les sommes du locataire.
22:50Parce qu'effectivement, comme vous dites,
22:51ça peut être quelquefois un petit accident,
22:54un retard aussi pour avoir eu son salaire.
22:56Enfin, on peut avoir des choses comme ça.
22:58Et effectivement, il y a une phase amiable.
23:00Et ça, c'est très efficace
23:02de pouvoir très tôt engager un dialogue,
23:04comprendre, mettre en place un plan.
23:06Un étalement.
23:07Et souvent, quand on arrive à passer cette phase-là,
23:10généralement, on arrive dans les...
23:11Voilà, on a indemnisé le propriétaire.
23:14Mais ça permet de ne pas rentrer
23:17dans des phases contentieuses
23:18qui peuvent être tout de suite plus crispantes
23:22des deux parties, en fait.
23:23Et donc, je pense que c'est cette méthode,
23:25en fait, de pouvoir avoir ce temps d'échange.
23:28En tout cas, c'est ce que nous, on pratique.
23:29Et ça produit vraiment des résultats positifs.
23:32Et ça permet aussi de déminer très tôt
23:34et de ne pas rentrer dans des spirales
23:36qui sont plus compliquées.
23:36Parce que quand on commence à avoir
23:383, 4, 5 mois d'impayé,
23:40là, c'est plus compliqué
23:41d'avoir des plans d'appui en main, en fait.
23:43Non, non, mais effectivement.
23:44Et moi, je me souviens d'un témoignage
23:45d'un gestionnaire à l'antenne
23:46qui disait effectivement
23:47« Attention, première impayée,
23:49il ne faut surtout pas sortir les dents,
23:51il faut négocier
23:52parce qu'il y a évidemment
23:53une négociation pour récupérer les fonds
23:55et puis garder une relation sereine
23:56avec son locataire.
23:58C'est horrible.
23:58Je viens de regarder le timing.
23:59Il nous reste 30 secondes. »
24:01Je voulais quand même d'un mot
24:01dire quelque chose.
24:02Est-ce que c'est garanti
24:04contre les impayés de loyer ?
24:06Alors là, pour le coup,
24:07je fais la promo de Visa
24:08et d'Action Logement.
24:09Mais est-ce que c'est garanti, finalement ?
24:11Ce n'est pas du nivellement par le bas
24:12et vers plus de sélections.
24:13Vous parlez de non-discrimination, Zahir.
24:15Mais il y a quand même,
24:16moi, le risque que je vois,
24:17c'est, vous le savez,
24:18je suis locataire à ce stade,
24:20bientôt plus peut-être.
24:22Est-ce qu'il n'y a pas un risque aussi
24:24pour les locataires les plus fragiles
24:25qu'au bout d'un moment,
24:26les assureurs deviennent tellement exigeants
24:28que finalement, moi,
24:29je ne trouve plus personne pour me louer
24:31parce que je ne correspond pas
24:32au profil type du moins risqué ?
24:35Encore une fois,
24:35ce que je disais tout à l'heure,
24:37Marie, chez Foncien,
24:39on s'efforce justement
24:40d'appliquer strictement la loi.
24:42Il y a encore eu des réformes
24:43encore il y a quelques temps.
24:45Mais donc, ça n'arrive jamais
24:46qu'on me demande quatre fois
24:47le niveau de loyer ?
24:49Chez nous, on est sur trois fois le loyer
24:51avec effectivement la sélection
24:53qui devient capitale.
24:54Pourquoi elle devient capitale ?
24:55Si vous regardez à Paris,
24:56je donne une stat comme ça,
24:59même si on avait dit
24:59qu'on ne parlait pas de chiffres,
25:00Marie,
25:01on se l'était promis,
25:03plus d'un ménage sur deux
25:04a dépensé plus de 34%
25:05de son budget par mois
25:07pour se loger.
25:08Et en fait,
25:10les conséquences sont dramatiques
25:11parce que c'est un appel à la fraude
25:13et donc,
25:14faire appel à un professionnel
25:15de l'immobilier,
25:16faire appel à l'action logement,
25:17faire appel à une assurance,
25:19quelle qu'elle soit,
25:20ça permet justement
25:21de s'assurer
25:22qu'en fait,
25:22les pièces justificatives
25:24qui vont nous permettre
25:25à nous professionnels
25:26de vérifier
25:28les revenus stables,
25:29la fiabilité,
25:30la stabilité des revenus,
25:31en fait,
25:31ce sont des documents
25:34corrects
25:34et justifiés.
25:35Et aujourd'hui,
25:36en fait,
25:37cette tension locative,
25:38elle pousse certains ménages français
25:39justement à fournir
25:41des documents frauduleux.
25:42Ouais,
25:43et bien donc,
25:43c'est pour ça qu'il vaut mieux
25:44être honnête
25:45et puis à chaque fois,
25:45négocier si vous avez un pépin.
25:47Je m'adresse au propriétaire bailleur,
25:48on vous a fourni
25:49tout un tas de bonnes idées
25:50pour vous protéger
25:51contre ce risque d'impayé
25:52et aux locataires aussi,
25:53d'apporter tout l'éclairage
25:55qu'il faut sur leur situation
25:56parce qu'il y a des assurances
25:57qui fitent pour tout le monde
25:59aujourd'hui
25:59et ça tombe bien
26:00qu'on en ait parlé aujourd'hui,
26:01malheureusement,
26:02le temps nous est compté.
26:03Alban me fâche dans l'oreillette.
26:04Merci à tous les droits.
26:06Christelle Caterino,
26:07responsable du pôle immobilier
26:08chez Nous Assurons,
26:09Zahir Kinou,
26:09présidente foncier ADB
26:11et Nadia Bouillet,
26:11la directrice générale
26:12d'Action Logement
26:13d'avoir été avec nous
26:14dans Les Experts de l'IMO.
26:15On revient demain
26:16pour un nouvel épisode.
26:19Les Experts de l'IMO
26:20sur BFM Business.
26:21BFM Business.
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