- il y a 7 heures
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
Catégorie
📺
TVTranscription
00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur d'Aurora.
00:08Et il est midi sur BFM Business lors des experts de l'IMO, mais avant cela, un rappel des principaux
00:12titres de l'actualité.
00:13Le marché obligataire sous haute tension face aux risques inflationnistes liés à la guerre au Moyen-Orient.
00:18La dette de l'État français a 10 ans, aussi ce midi autour des 3,85%, un plus haut depuis
00:24l'été 2009.
00:26La dette allemande, elle, dépasse les 3%. Les cours du pétrole, eux aussi, restent orientés à la hausse.
00:31Regain de tension après la promesse de Donald Trump d'anéantir les centrales électriques iraniennes.
00:36Si Téhéran ne rouvrait pas le détroit d'Hormuz d'ici la nuit prochaine, l'Iran menace de son côté
00:41depuis ce matin de poser des mines navales dans la zone
00:43si les États-Unis et Israël venaient à attaquer ces côtes ou ces îles.
00:48L'actualité politique en France, marquée par l'annonce de la mort de Lionel Jospin au lendemain des élections municipales,
00:53et une pluie d'hommage pour l'ancien Premier ministre socialiste, artisan des 35 heures.
00:57Il incarnait une haute idée de la République, écrit notamment Emmanuel Macron sur son compte X.
01:02Jean-Luc Mélenchon salue, lui, un modèle d'exigence et de travail.
01:05Le nouveau maire de Paris, Emmanuel Grégoire, lui, dédie, lui, sa victoire d'hier soir.
01:11Enfin, notez que l'aéroport de La Guardia à New York va rester fermé aujourd'hui jusqu'à 14h.
01:15Heure locale, 19h, heure de Paris, fermeture.
01:18Après une collision entre un avion de la compagnie Air Canada et un véhicule de pompier sur une piste d
01:23'atterrissage.
01:24Accident qui a fait deux morts et plusieurs dizaines de blessés.
01:26Allez, c'est l'heure des experts de Limon.
01:28Une bonne journée commence avec de bonnes infos.
01:31Votre programme avec Ikea pour les pros.
01:33Toute l'offre et les services d'Ikea dédiés aux pros.
01:35Ikea.
01:38Votre rendez-vous avec JLL, votre partenaire pour réussir vos opérations immobilières.
01:48BFM Business présente les experts de Limon, Marie-Cœur d'Auroa.
01:52Et les experts de Limon, c'est tous les jours à l'heure de votre déjeuner sur BFM Business.
01:56Une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements mais aussi de nos assurances.
02:02Ce sera notre pro de Limon du jour.
02:04Aujourd'hui, un témoignage d'une courtière en assurance justement.
02:06Faire jouer la concurrence, c'est bien.
02:08Le faire régulièrement, c'est mieux.
02:11Vous verrez ça dans quelques instants.
02:12Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
02:14Aujourd'hui, focus sur une responsabilité dont on parle finalement assez peu pour nos agents immobiliers.
02:20Et la lutte contre le blanchiment d'argent, comment peuvent-ils lutter ?
02:24Quelles sont les exigences ?
02:25Quels sont les risques du métier ?
02:26On parlera de tout ça dans quelques instants.
02:28Mais d'abord, c'est l'heure du pro de Limon.
02:32Les experts de Limon, le pro de Limon.
02:35Et on est en ligne avec Myriam Stéphénoni-Courtière.
02:38Nous assurons à Chaumont.
02:40Bonjour Myriam.
02:41Bonjour.
02:42Je le disais, on va parler assurance.
02:44Assurance de prêt en particulier.
02:46Parce que c'est vrai que sur l'antenne de BFM Business et dans les experts de Limon,
02:49on dit régulièrement, votre assurance de prêt, si vous l'avez prise auprès de votre banque,
02:53elle est toute pourrie, il faut changer.
02:55Et vous vous dites, il faut changer.
02:56Oui, mais pas qu'une fois, peut-être plusieurs fois au cours de votre crédit.
02:59C'est à peu près ça votre appel, Myriam.
03:02Oui, en effet.
03:03Alors que ce soit pour tout type d'assurance,
03:05déjà je conseille à mes clients de revenir près de moi tous les trois ans pour les réviser.
03:10mais aussi en particulier pour l'assurance emprunteur.
03:14Parce qu'il y a vraiment des belles économies à faire.
03:18Aujourd'hui, je trouve que les gens ne sont peut-être pas assez informés
03:22sur les modalités de résiliation des contrats infranuels.
03:27Oui, ça c'est parce qu'ils n'écoutent pas assez BFM Business et les experts de Limon, Myriam.
03:32Alors justement, en fait, grâce à la capacité qu'on a désormais
03:36de pouvoir changer d'assurance de prêt à tout moment, n'importe quand,
03:39vous dites qu'il peut y avoir des opportunités en fait plusieurs fois dans la vie d'un crédit.
03:44Parce que c'est vrai qu'on a toujours tendance à penser, bon, on l'a fait une fois
03:47et puis après, notre état de santé, bon, peut-être qu'il a tendance à se dégrader
03:52et que ça ne vaut plus vraiment le coup de retenter de faire jouer la concurrence.
03:56Alors, peut-être que l'état de santé peut jouer en effet,
03:59mais après, tout se tente, une étude n'engage à rien
04:02et après, les compagnies d'assurance revoient leurs contrats régulièrement.
04:08Donc, il est possible d'avoir des nouvelles offres
04:10et des nouvelles opportunités d'économie à faire.
04:13Là, récemment, j'ai révisé un contrat pour un couple.
04:17Par exemple, là, je viens de le faire économiser sur un tarif finalisé
04:20avec questionnaires de santé remplis jusqu'au bout.
04:24Ils viennent d'économiser 24 000 euros sur le coût total de leur crédit.
04:28Donc, ce n'est pas rien.
04:29Non, ce n'est pas rien.
04:30Je commentais micro fermé.
04:32Je disais, ça fait plaisir.
04:33Oui, ça fait sacrément plaisir.
04:35Et du coup, justement, pour ce type d'histoire comme ça, un peu positive,
04:39que ce soit 25 000 euros, 10 000 euros, même 5 000 euros,
04:43parfois, tout ce qui est prix est quand même bon à prendre.
04:45Vous dites que vous, vous encouragez vos clients à vous rappeler
04:49tous les trois ans, en fait, pour essayer de revoir
04:51si leur situation éventuelle a évolué ou les tarifs ont évolué.
04:55Tout à fait, oui, oui.
04:57C'est intéressant de revoir, en effet.
05:00Rien n'est figé dans le temps.
05:02Mais il y a des cas, la plupart du temps,
05:04est-ce que vous avez eu déjà beaucoup de cas,
05:06et ce sera ma dernière question, Myriam,
05:07est-ce que vous avez eu beaucoup de cas
05:08où on était sur plusieurs renégaux, en gros ?
05:11Est-ce qu'on a changé plusieurs fois d'assurance de prêt ?
05:16Sur plusieurs cas, oui.
05:17Ça a été intéressant de rechanger au moins une deuxième fois.
05:20Donc, en résiliation infranuelle, en reprise du crédit bancaire.
05:26Et puis, peut-être deux ou trois ans après,
05:28de refaire une renégociation auprès d'une autre compagnie d'assurance
05:31qui était mieux placée, qui venait de sortir un nouveau produit.
05:34Donc, c'est l'intérêt, en fait, de revenir à peu près tous les trois ans
05:36pour savoir s'il n'y a pas de nouvelles conditions
05:39ou de nouvelles offres d'autres partenaires.
05:42Juste une dernière question, Myriam.
05:44Si je vous appelle et que vous me dites
05:44non, non, il n'y a pas mieux que ce que vous avez aujourd'hui,
05:46je paye quand même vos services,
05:47ou pas juste pour dire aux gens, ça vaut vraiment le coup de vous appeler
05:50ou à chaque fois, ça va quand même me coûter de l'argent
05:51pour qu'à la fin, vous me disiez, peut-être pas.
05:54Ça dépend des courtiers, mais pour nous, non, non, non.
05:57On essaie d'être au plus juste dans notre cabinet.
06:00Les études sont gratuites.
06:01Donc, n'hésitez pas à me le transmettre.
06:02Voilà, c'est ce que j'allais dire.
06:03On publiera votre numéro de portable
06:05pour toutes celles et ceux qui veulent essayer
06:07de tenter de renégocier leur assurance.
06:09Merci à Myriam Stéphénoni.
06:11Courtière, nous assurons à Chaumont.
06:12Allez, c'est l'heure du débat.
06:19Alors, si vous voyez mon titre écrit,
06:21il y a écrit « Narcotrafic, milliardaires russes,
06:23comment les agents immos luttent contre le blanchiment ? »
06:26Ça vous donne la teneur de ce dont on va parler.
06:28Vous allez voir qu'en réalité,
06:29c'est pas forcément, et notamment grâce à Sarah,
06:32mais vous allez voir que c'est pas forcément
06:33ces milliardaires russes ou le narcotrafic.
06:35Ça va au-delà, la lutte contre le blanchiment
06:38et la responsabilité de nos agents immobiliers.
06:41Et pour en parler, donc, Sarah Lassire, avocate
06:43en droit immobilier au cabinet Maid.
06:45Avocat, bonjour Sarah.
06:47Bonjour Marie.
06:48Et également à nos côtés, Laurent Demeur,
06:49le patron de Colwell Banker, Europa Realty.
06:52À chaque fois, c'est quand même un challenge
06:53pour moi de prononcer le Europa Realty.
06:56Bonjour Laurent.
06:57C'était parfait.
06:57Oui, mais je m'entraîne.
06:59Alors, je le disais, on va évoquer ce sujet-là
07:02parce que c'est une responsabilité dont finalement
07:04on parle assez peu, celle de nos agents immobiliers.
07:06Quand il s'agit de lutter contre le blanchiment,
07:09c'est pas une responsabilité,
07:10c'est une obligation.
07:12Laurent, de quoi on parle déjà ?
07:13C'est quoi votre obligation ?
07:15Tout simplement, l'agent immobilier,
07:17au même titre que la banque,
07:18au même titre que les professions du droit,
07:20a des obligations en matière de lutte anti-blanchiment
07:22et de financement du terrorisme.
07:23Et donc, on doit avoir une procédure
07:26qui veille à ce que l'on identifie le client,
07:29on identifie l'origine des fonds.
07:33Et à la fin, tout à la fin de la procédure,
07:36si jamais on a un doute,
07:38alors on doit faire une déclaration de soupçon.
07:41Je la résume très vite.
07:43Vous avez le temps, on a 20 minutes.
07:44Oui, mais ce que je veux dire,
07:46c'est que contrairement à ce que beaucoup de personnes pensent,
07:49l'agent immobilier, c'est une profession
07:50qui est définie par un cadre juridique
07:52qui est déjà la loi Huguet à l'époque.
07:53C'est-à-dire que le législateur a donné à l'agent immobilier
07:57une loi pour définir sa fonction.
08:00On a aussi un code de déontologie
08:03et on a des obligations en matière de lutte anti-blanchiment.
08:06Au même titre que toutes les professions du droit ou les banques.
08:09Et on est régi par les mêmes articles du code monétaire et financier
08:11que les banques.
08:12C'est-à-dire qu'on a exactement les mêmes obligations qu'eux.
08:15C'est ça le point le plus essentiel.
08:17Beaucoup d'agents immobiliers disent
08:18oui, mais il y a les banques qui vont faire la recherche,
08:20il y a les notaires qui vont faire la recherche.
08:22Et bien toi, tu dois faire aussi la recherche
08:24exactement de la même manière,
08:25avec le même sérieux
08:26et en appliquant une procédure interne aussi rigoureuse.
08:31Voilà, j'ai simplifié au maximum.
08:33Et on va rentrer dans le détail,
08:34mais là, Laurent, vous parlez au titre de Colwell Banker
08:36et c'est vrai qu'on se dit
08:37vous êtes sur un marché d'immobilier de prestige
08:39où effectivement, on sent aussi
08:42qu'on parle de montants qui sont considérables
08:44et donc forcément, il y a cette indication et ce rôle.
08:46Mais ça ne vaut pas que sur ce marché
08:48d'immobilier de prestige, Sarah.
08:50C'est tous les agents immobiliers
08:52qui d'une manière ou d'une autre
08:53peuvent être confrontés à un moment ou à un autre
08:56à de l'argent dont il va falloir trouver la provenance.
08:59Oui, tout à fait, Marie.
09:00C'est important de le rappeler.
09:01Ce n'est pas seulement les agences immobilières
09:03qui sont sur des secteurs du luxe, par exemple,
09:07mais c'est toutes les agences immobilières
09:09qui sont soumises à cette obligation TRAC-FIN.
09:12Donc oui, c'est ça.
09:13On parle de TRAC-FIN
09:13et quand vous me dites c'est tout,
09:15c'est-à-dire que là,
09:16qu'est-ce que vous allez checker ?
09:17Parce que quand je redis mon titre
09:18que moi, je me suis écrit sur ma petite note
09:20« Narcotrafic, milliardaire russe,
09:21on en est très loin ».
09:22Il y a quoi comme cas
09:24auquel un agent immobilier peut être confronté
09:26presque au quotidien au moment de l'achat immobilier ?
09:28On en est très loin.
09:29Et en fait, pourquoi TRAC-FIN a mis cette procédure en place ?
09:32Parce que TRAC-FIN, c'est un service de renseignement
09:35pour le ministère de l'Économie.
09:36Et forcément, les services de renseignement
09:38ne peuvent pas être partout.
09:39Et donc, c'est pour ça,
09:40comme le secteur de l'immobilier
09:42est quand même un secteur qui est enclin
09:43à blanchir des capitaux,
09:46comme le secteur de l'ennui
09:47et que les agences immobilières connaissent bien ce secteur,
09:51forcément, ils aident les services TRAC-FIN
09:53à chercher les opérations qui sont un peu atypiques.
09:57Alors, c'est quoi une opération atypique ?
09:58Non, mais concrètement, qu'est-ce que c'est ?
10:00Donc, forcément, une opération atypique.
10:02Par exemple, c'est une offre d'achat
10:05qui est acceptée tout de suite,
10:06enfin, une offre d'achat qui est émise
10:07à un prix qui est complètement décorrélée
10:09des prix du marché.
10:11Par exemple, les agences immobilières
10:13doivent faire une enquête
10:14de voir d'où proviennent les fonds,
10:16parce que qui est le bénéficiaire effectif
10:18et le bénéficiaire de l'opération ?
10:20Par exemple, quelqu'un qui achète
10:22un appartement sans le visiter.
10:24Oui, c'est suspect.
10:26C'est suspect, non, mais c'est suspect.
10:27Ça fait partie des signaux de vigilance.
10:30Parce qu'en fait,
10:31alors, on ne rentre pas dans le détail,
10:32mais en fait, chaque agence immobilière
10:34doit émettre une cartographie des risques,
10:36donc doit prendre son secteur d'activité,
10:38donc son marché,
10:39voir les risques,
10:41les professions qui sont à risque,
10:43parce qu'on ne parle pas forcément
10:44de narcotrafic.
10:45Oui, alors c'est quoi les professions à risque ?
10:46Il y a d'autres professions qui sont à risque.
10:48Il y a le secteur de la restauration,
10:52le secteur du bâtiment,
10:53tout ça, c'est des secteurs qui sont à risque.
10:56Parce qu'ils peuvent avoir quoi ?
10:57Des pourboires ou de l'argent en liquide ?
11:00Ils peuvent avoir une facilité
11:03à ne pas déclarer tous les revenus
11:06qui émanent de leur activité,
11:07et donc du coup, les réemployer
11:08pour des opérations immobilières.
11:10Et donc, c'est à ce moment-là
11:11que l'agent immobilier
11:12doit faire une enquête,
11:14demander d'où proviennent les fonds,
11:16la cohérence du projet aussi
11:18avec l'activité de l'agent.
11:23Par exemple, un jeune étudiant
11:27qui veut faire une acquisition
11:28de 500 000 euros,
11:29mais qui n'a pas eu un don de sa famille,
11:34ça c'est suspect.
11:36Ou par exemple, un jeune
11:37qui fait une visite
11:38accompagnée d'une personne
11:39qui n'est pas parente à lui,
11:42et qui en fait, finalement,
11:43l'opération est pour cette autre personne.
11:45Voilà, en fait,
11:46c'est tout ça au quotidien.
11:47Et pourquoi on demande
11:47aux agences immobilières
11:49de faire ce travail ?
11:50Parce qu'en fait,
11:50ils connaissent le marché,
11:53ils connaissent leurs clients,
11:54et donc du coup,
11:54ils sont plus enclins
11:56à avoir un soupçon.
11:57Voilà, un soupçon,
11:58c'est pas forcément une preuve,
11:59mais avoir un soupçon,
11:59et donc du coup,
12:00à l'identifier.
12:02Laurent ?
12:02Oui, alors le mot
12:03qui était important,
12:04j'ai entendu,
12:04c'est le mot cartographie.
12:06Très souvent,
12:07c'est là où je mets un bémol,
12:09c'est que très souvent,
12:10beaucoup de gens disent
12:11la loi TRACFIN,
12:12le process TRACFIN,
12:14TRACFIN,
12:14c'est quelque chose
12:15qui arrive tout au bout.
12:16Et ils oublient
12:17qu'il y a beaucoup de choses à faire,
12:18il y a 90% du travail
12:19qui se fait,
12:20ou 95%,
12:21sans même la notion
12:23de TRACFIN arriver.
12:24C'est-à-dire que derrière,
12:25on doit identifier
12:26à la fois le client,
12:28le réel client,
12:30s'il y a des doutes,
12:31et l'origine des fonds,
12:32et les risques
12:33liés à la transaction.
12:34Et dans le mot cartographie,
12:35on a le risque lié
12:38à l'opération
12:39et le risque lié
12:40au profil de la personne
12:41dans une matrice.
12:44Imaginons,
12:45j'ai un instituteur
12:49qui achète
12:49avec un prêt
12:50100% de la BNP,
12:51qui achète
12:51la carte de son voisin,
12:52l'opération en elle-même
12:54présente peu de risques,
12:552-3 000 euros,
12:57et on a un profil
12:58fonction publique,
13:00financement
13:00par une banque française,
13:02on est en vigilance
13:03plutôt allégée.
13:04C'est vert, quoi.
13:05On est en vert.
13:06De l'autre côté,
13:07pour passer aux extrêmes,
13:09je vais avoir
13:10un milliardaire
13:11d'un pays
13:12en conflit,
13:13par exemple,
13:14une cité de pays
13:15qui origine
13:16un pays en conflit,
13:17et de l'autre côté,
13:18sur une acquisition
13:19d'une propriété
13:20pied dans l'eau,
13:21à Saint-Jean-Cap-Ferrat.
13:22J'ai un risque fort
13:23qui est lié à l'opération,
13:24et j'ai un risque fort
13:25qui est lié
13:26au profil de l'acheteur.
13:27Voilà.
13:28Et donc,
13:28je suis plutôt en rouge,
13:29ça veut dire
13:30que ma procédure
13:31n'est plus du tout allégée,
13:33mais elle est renforcée,
13:34voire ultra renforcée,
13:35et donc je dois documenter
13:36mon dossier
13:37sur beaucoup,
13:38beaucoup d'éléments.
13:39Ça ne veut pas dire
13:39que la personne
13:42sera systématiquement,
13:43il y aura un soupçon
13:44systématique,
13:45mais je ne pourrais le savoir
13:46qu'à l'issue
13:47d'une procédure
13:48où je devrais contrôler
13:49l'origine des fonds,
13:52tout ce qui est lié
13:53à l'opération en elle-même,
13:54le profil de la personne,
13:55ses pièces d'identité,
13:56ses pays de résidence,
13:58il va y avoir
13:59tout un système de contrôle
14:00qui va se mettre en place.
14:01Si j'arrive au bout
14:02du contrôle
14:03et que tout semble
14:05normal,
14:06il n'y aura pas
14:07de déclaration de soupçon.
14:08Si j'arrive au bout
14:08du contrôle,
14:09mais dans l'exemple
14:10que j'ai pris,
14:10il y a quand même
14:11une probabilité assez forte,
14:13il y aura
14:13déclaration de soupçon.
14:14Mais du coup,
14:15j'ai une question,
14:16avant qu'on en arrive là
14:17à cette déclaration
14:17de soupçon,
14:18ma question c'est
14:19à quel moment
14:19comment vous arrivez
14:20à vérifier la provenance
14:21des fonds ?
14:22Quel est le droit
14:24de l'agent immobilier
14:26pour aller dire
14:26à l'acheteur
14:28quelle pièce
14:29il peut réclamer
14:30et qu'est-ce que je suis
14:31en obligation,
14:32moi, acheteur,
14:33de lui donner ?
14:34Excellente question.
14:35En fait,
14:36c'est regarder
14:37la cohérence
14:38de l'opération.
14:40Et évidemment,
14:42l'agent immobilier
14:43est en droit
14:43de demander
14:44des éléments
14:45pour prouver
14:46la provenance
14:47des fonds.
14:47Par exemple,
14:48une donation,
14:49l'acte de donation,
14:50oui.
14:51Il peut me demander,
14:52l'agent immobilier
14:53peut me demander.
14:54Il peut le demander.
14:55Et ce qui est important,
14:56alors peut-être que je saute
14:57des étapes,
14:58Marie,
14:58dans ce que vous allez dire,
14:59mais en fait,
15:00ce qui est important,
15:00c'est pourquoi ?
15:01Parce qu'eux,
15:02ils sont soumis
15:02à ces obligations,
15:03les agences immobilières,
15:04et après,
15:05ils doivent en répondre
15:06devant la DGCCRF
15:08et si la DGCCRF
15:09saisit la Commission nationale
15:11des sanctions,
15:11donc à Bercy,
15:13de ces éléments,
15:15enfin les éléments
15:15qu'ils vont récolter
15:16et de prouver
15:17que pour chaque dossier,
15:18ils ont pu,
15:19un,
15:21identifier le bénéficiaire
15:22effectif de l'opération
15:23et la personne
15:23qui l'a réellement acheté
15:25et de la provenance
15:26des fonds.
15:27Mais donc,
15:27l'agent immobilier
15:28est en mesure
15:29de me demander à moi
15:30de prouver les fonds ?
15:31On est en mesure
15:32de demander d'abord
15:32les pièces d'identité.
15:34Oui,
15:34et ça,
15:34ça me paraît assez logique.
15:35Quand ce sont des sociétés,
15:36les statuts,
15:37les registres de bénéficiaires
15:38effectifs,
15:39si c'est des filières
15:40ou des groupes étrangers.
15:40Mais votre milliardaire russe,
15:41là,
15:41ou d'un pays en guerre,
15:43peu importe,
15:43enfin,
15:44votre milliardaire,
15:44là,
15:44que vous avez face à vous
15:45qui veut acheter ?
15:47On a des milliardaires
15:48qui achètent
15:48et qui sont traçables.
15:50Les fortunes sont traçables,
15:51sont identifiées,
15:52sont de détériorité publique.
15:54Donc,
15:56ça simplifie les choses.
15:57Et puis,
15:58il y en a d'autres
15:58où c'est particulièrement opaque.
16:00Et là,
16:01je dirais,
16:02c'est tout de suite
16:02de la vigilance
16:03et de la vigilance renforcée.
16:04Mais,
16:05il y a aussi des exemples
16:06à contrario,
16:07très basiques.
16:10Quelqu'un,
16:11qui travaille en France
16:13régulièrement
16:13et qui emprunte de l'argent
16:15à ses parents
16:16qui ont 92 ans
16:19avec un prêt remboursable
16:21dans 10 ans
16:22sans intérêt
16:22ni amortissement.
16:24Bon,
16:26c'est son apport personnel.
16:28Ça ressemble quand même
16:29à une donation déguisée.
16:30Mais alors,
16:31attendez,
16:31parce que,
16:31en fait,
16:32Et donc là,
16:32il y a un souffle-saut
16:33qui se met en place
16:34tout de suite.
16:34Parce que je vous écoute
16:35tous les deux.
16:36J'avais mis
16:37narcotrafic,
16:38milliardaire russe,
16:38machin,
16:39tout ça,
16:39mais en fait,
16:40c'est un...
16:40Voilà.
16:41En fait,
16:41le sujet,
16:42il est fiscal.
16:42Parce que là,
16:43on s'est parlé de quoi ?
16:43On s'est parlé de restaurateurs,
16:46on s'est parlé de donations
16:49déguisées,
16:49de machin,
16:49de trucs.
16:50En réalité,
16:51les agents immobiliers
16:52sont les premiers remparts
16:53pour le fisc.
16:54C'est ça l'idée, quoi ?
16:56Disons qu'on a...
16:57Je ne sais pas si on est
16:58le premier rempart,
16:59on fait partie des remparts.
17:02Mais la question aussi,
17:03c'est derrière,
17:03à quoi sert cet argent ?
17:04Et c'est pour ça
17:05qu'on parle de financement
17:05du terrorisme aussi,
17:06parce que cet argent
17:07peut servir aussi
17:08à des activités criminelles.
17:09Oui, bien sûr.
17:10Et c'est là
17:11où tout est compliqué.
17:12Mais les cas de figure,
17:14quand on a,
17:15je dirais,
17:15une expérience
17:16de l'immobilier
17:17de quelques années,
17:18comme j'ai,
17:19on a été confronté
17:20à plein de cas de figure.
17:22Des personnes qui viennent
17:23en disant,
17:23oui,
17:23mais c'est pour un ami
17:24que je cherche,
17:26qui a été cité,
17:27qui veulent...
17:28Des clients
17:29ou qui passent
17:30par un agent immobilier
17:31qui n'est pas
17:32dans une grande marque,
17:33un petit indépendant
17:35qui est non traçable
17:36et qui ne veut pas
17:37nous donner le nom,
17:37qui vient nous contacter
17:38mais qui ne veut pas
17:39nous donner le nom
17:39de son client,
17:40parce que...
17:40Voilà.
17:41Tout ça fait qu'on est
17:43confronté à ces situations
17:44et donc on doit avoir...
17:46On a un devoir
17:47de vigilance
17:48et on doit être
17:49dans le cadre
17:50d'une procédure
17:50et cette procédure
17:51doit être assez stricte
17:52parce que l'agent immobilier
17:54est sanctionnable,
17:56bien évidemment,
17:56avec des sanctions
17:57de la CNS
17:58qui n'est pas...
17:58Comme son nom s'appelle...
17:59C'est pas...
18:00La Commission nationale
18:01des sanctions.
18:02Il y a le mot sanction.
18:03Ce n'est pas
18:04une commission nationale
18:05d'orientation,
18:06d'information,
18:07ce que vous voulez.
18:07Ça sanctionne.
18:08Et elle peut sanctionner
18:09à titre financier,
18:10elle peut sanctionner aussi
18:10à titre d'interdiction
18:12d'exercer.
18:14Vous me disiez d'ailleurs
18:15financier,
18:16je ne sais plus...
18:16C'est quoi les amendes
18:18possibles
18:18pour un agent immobilier ?
18:19Ça peut aller très loin.
18:20Ça peut aller très très loin.
18:22Ça peut aller très loin
18:23mais en moyenne,
18:24c'est une dizaine
18:24de milliers d'euros.
18:25D'accord.
18:26Il y a eu des condamnations.
18:27Après tout dépend,
18:28j'imagine,
18:29mais la demande
18:29de la personne
18:30qu'on a laissée passer
18:31et d'ailleurs,
18:31c'est le dirigeant
18:33qui peut être sanctionné
18:34à titre personnel
18:34et l'agence immobilière.
18:36Donc c'est double sanction.
18:38Et il y a eu
18:39une décision aussi
18:40de la CNS de 2024.
18:42Vous savez que
18:43les agences immobilières
18:44ont aussi
18:44des agents commerciaux
18:46qui sont libérales,
18:47qui sont indépendants
18:48et qu'on était...
18:49L'agent immobilier
18:50est responsable aussi,
18:51qui est co-responsable
18:53avec l'agent commercial.
18:53Donc c'est ça.
18:54Donc vous avez quand même...
18:55Il y en a un qui faillit
18:56et c'est toute la chaîne
18:58du réseau qui...
18:59Et alors moi,
19:00j'ai une bonne question aussi
19:01surtout,
19:01c'est à partir du moment
19:02où j'ai un doute,
19:04gros gros doute,
19:05je fais quoi ?
19:06Et du coup,
19:07ça veut dire quoi ?
19:07Ça veut dire que mon deal
19:09ne se fait plus ?
19:09Je dis quoi à mon acheteur ?
19:11Comment ça se passe
19:12techniquement ?
19:13Alors à partir du moment
19:14où vous avez un doute,
19:14Marie,
19:15c'est au bout
19:16de toute la cartographie
19:17que vous avez remplie,
19:18vous avez un doute.
19:19Donc vous devez déclarer
19:20un soupçon
19:21auprès de Traquefin
19:22par Internet.
19:23La plateforme RMS.
19:24La plateforme RMS,
19:25voilà.
19:26Et pendant ce temps-là,
19:27il y a un jour ouvrable
19:28pour que Traquefin
19:29vous fasse un retour
19:30sur l'opposition
19:31à cette opération.
19:32D'accord.
19:32Pendant un jour ouvrable,
19:33vous ne devez rien faire.
19:34D'accord.
19:35Après Traquefin,
19:36vous faites une opposition
19:37et dans ce cas-là,
19:38pendant dix jours,
19:39vous ne pouvez rien faire.
19:40Soit au-delà de ces dix jours,
19:41le tribunal judiciaire
19:42se saisit
19:43et poursuit les recherches,
19:45soit vous pouvez
19:46poursuivre l'opération.
19:47Mais donc en gros,
19:48il faut compter
19:48que mon deal
19:49qui était en train
19:50d'être négocié
19:51avec l'acheteur
19:51pendant onze jours,
19:53il ne se passe rien.
19:54Il faut éventuellement
19:54le stopper.
19:55Et d'ailleurs,
19:56ce qui est un peu compliqué,
19:58j'imagine en pratique,
19:59c'est que pendant ces onze jours,
20:01il ne faut surtout pas dire
20:03à l'acheteur
20:04que vous avez fait
20:06un soupçon
20:07parce que c'est des procédures
20:08qui sont confidentielles
20:09et d'ailleurs,
20:10au même titre,
20:11les agences immobilières
20:11qui font des soupçons
20:13auprès de Traquefin
20:14sont aussi protégées
20:15et il y a de la confidentialité.
20:17Même quand Traquefin
20:18envoie les sources
20:20au tribunal judiciaire,
20:23l'identité de l'agence immobilière
20:24n'est pas dévoilée.
20:24Oui, j'imagine bien
20:25parce qu'en plus de ça,
20:27je me retourne vers vous, Laurent,
20:28parce que vous avez dû,
20:29il faut que vous me racontiez
20:30quand même des histoires,
20:31vous avez dû être confronté
20:32à ce genre de cas.
20:33Ça se passe comment ?
20:35Ça se passe que c'est toujours
20:38très délicat, évidemment,
20:39parce que d'un côté,
20:39vous avez des commerciaux
20:40qui ont envie de faire le deal,
20:42de l'autre côté,
20:43vous avez un soupçon
20:44qui vient de naître
20:46et vous avez une obligation
20:48de faire le nécessaire.
20:50Après, je vous dirais que
20:53dans une grande marque
20:53comme Collet Banker,
20:55on a plutôt une clientèle.
20:57Ceux qui viennent vers nous
20:58savent qu'on a des procédures.
20:59Donc, ceux qui ont vraiment
21:00des choses à cacher
21:01ne viennent pas vers nous.
21:03Ils vont plutôt aller
21:04vers des intermédiaires
21:06qu'on ne connaît pas.
21:07Un peu solo, quoi.
21:08Un peu solo.
21:09Je vous donne un exemple.
21:10J'ai été contacté il y a trois mois
21:12par des importeurs d'affaires
21:15en Suisse
21:16qui voulaient représenter un client
21:19qui voulaient acheter
21:19sur la Côte d'Azur,
21:21mais qui ne voulaient voir
21:22que des biens off-market,
21:24rien qui n'était public.
21:25C'est un premier soupçon immédiat.
21:28Pourquoi allons-nous
21:29ne pas présenter
21:30des biens
21:31qui ne seraient pas publics,
21:32qui ne seraient pas en communication
21:34et qui ne seraient pas sur le marché ?
21:36Ça veut dire qu'on veut voir
21:37des opérations
21:37qui ne sont sous l'eau.
21:39Oui, qui ne sont pas...
21:43Donc ça, vous voyez,
21:44c'est un premier réflexe.
21:45Bon, alors qu'est-ce qu'on fait ?
21:47À la limite,
21:48on arrête l'opération tout de suite.
21:49Oui, mais imaginons...
21:50On ne va pas plus loin.
21:50Laurent, je vous pose vraiment la question.
21:52Vous avez forcément un exemple
21:53où vous êtes trouvé face à un acheteur
21:54où vous dites, lui,
21:55il y a Anguissourache.
21:57Et donc, comment vous faites
21:58pour stopper la communication
21:59pendant une dizaine de jours
22:00le temps que Traquefins vous dise
22:01c'est bon, vous pouvez y aller
22:02ou non, vous ne pouvez pas y aller ?
22:03En fait, ça dépend
22:04à quel stade vous en êtes
22:05parce que vous pouvez très bien
22:06être au stade.
22:07Vous avez une offre
22:08qui a été acceptée, validée
22:10par un vendeur.
22:11Après, vous envoyez un email
22:13de mise en relation à un notaire.
22:16Et pendant ce temps-là,
22:18je dirais,
22:19vous n'êtes pas le principal
22:20intervenant sur le dossier.
22:21Vous êtes dans un suivi
22:22mais vous n'avez pas...
22:24Si vous avez préparé
22:25tout votre dossier en amont,
22:25vous avez envoyé votre dossier.
22:27Globalement, pendant un mois,
22:29vous ne faites que répondre
22:30à une éventuelle demande de quelqu'un.
22:31Vous suivez votre dossier
22:32mais ce n'est pas vous
22:33qui êtes l'acteur principal,
22:34c'est le notaire
22:34qui a pris en charge le dossier.
22:36Débrouillez-vous avec le notaire !
22:37Donc, pendant cette phase-là,
22:39le délai peut être respecté.
22:42Mais vous n'êtes jamais
22:44confronté à une difficulté
22:46où en gros,
22:47vous êtes en train
22:48plus ou moins
22:49de balancer quand même
22:51quelqu'un
22:51qui est très douteux
22:53à l'administration fiscale.
22:54La difficulté,
22:54c'est si le client
22:56qui vous invite à déjeuner
22:57et que vous êtes en train
22:58de le dénoncer.
22:58Ça, c'est une difficulté
22:59professionnelle.
23:00Bah ouais.
23:01Effectivement.
23:01Bah ouais,
23:01mais c'est un vrai sujet.
23:03Et c'est pour ça
23:04ce que vous disiez, Sarah,
23:05c'est que visiblement,
23:06les autorités sont censées
23:07vous garantir quand même
23:08une forme de protection
23:09puisque vous êtes quand même
23:09en train de bosser pour elles.
23:11Mais on ne paye pas pour ça.
23:13Et bah alors,
23:13on va terminer là-dessus
23:14parce qu'il nous reste
23:15effectivement trois minutes.
23:16Alors, on se disait,
23:18si effectivement,
23:18vous ne le faites pas,
23:19il y a des condamnations financières,
23:21il y a des condamnations professionnelles.
23:22Des risques réputationnels.
23:24De réputation, évidemment.
23:26Mais justement,
23:26cette responsabilité
23:27que vous endossez
23:28en tant qu'agent immobilier,
23:29est-ce qu'elle est rétribuée
23:30d'une manière ou d'une autre ?
23:32Du tout.
23:32En fait,
23:34on fait la déclaration de soupçon.
23:36Il peut y avoir...
23:37Peut-être que l'opération
23:38ira quand même à son terme.
23:39Donc là,
23:40si l'opération va à son terme,
23:41on perçoit notre rémunération.
23:43Vous les remboursez ?
23:43Non, ce que je veux dire,
23:44c'est qu'on a l'amnistie
23:48fiscale et pénale
23:49si on a fait
23:50notre déclaration de soupçon.
23:52Même si l'opération
23:53va jusqu'à son terme.
23:54En revanche,
23:54si l'opération ne va pas à son...
23:56Enfin,
23:57si nous ne déclarons pas le soupçon
23:58et que le notaire le fait
23:59ou la banque le fait,
24:01par exemple,
24:01donc on va s'interroger
24:02pourquoi nous ne l'avons pas fait.
24:04Et dans ce cas-là,
24:05on devient passible de complicité
24:07fiscale et pénale.
24:09Voilà.
24:10Et dernier point
24:11qu'on n'a pas mentionné
24:11mais qu'il ne faut pas oublier
24:12quand même,
24:13c'est qu'on fait tout ça
24:14dans le cadre
24:15pour simplifier l'exercice
24:17et le rendre un peu plus ludique.
24:18On le fait dans le cadre
24:19du RGPD aussi.
24:20Ah oui,
24:20bah oui,
24:21c'est quand même
24:25assez particulier.
24:26Sarah,
24:26juste un dernier mot.
24:27Vous en avez beaucoup
24:29des professionnels
24:30de l'immobilier
24:31qui font appel
24:31à vos services
24:32précisément
24:33pour ce type de cas ?
24:34Alors,
24:34généralement,
24:35les professionnels
24:35qui me font appel
24:36à mes services,
24:37c'est souvent trop tard
24:38parce que c'est quand
24:39ils sont devant
24:39la Commission nationale
24:40des sanctions.
24:40Donc,
24:40j'en accompagne souvent
24:42devant la Commission nationale
24:43des sanctions.
24:43Et d'ailleurs,
24:45on voit en fait,
24:46parce que les agences immobilières,
24:47ils n'ont pas que
24:48les obligations
24:48de trac fin.
24:49il y a quand même
24:49une multitude
24:51de réglementations
24:52et d'obligations.
24:53Donc,
24:53il y a vraiment
24:54une distorsion quand même.
24:55Ils se rendent compte
24:56au moment où ils sont
24:58auditionnés devant
24:58la Commission nationale
24:59des sanctions,
25:00des distorsions
25:01entre leur activité
25:03au quotidien
25:04et toutes les réglementations
25:05auxquelles ils sont soumis.
25:06Oui,
25:06mais c'est quand même
25:07un vrai sujet.
25:08C'est un vrai sujet,
25:09oui.
25:09Je dis très souvent
25:10recrutement,
25:11parce que beaucoup de personnes
25:12ne se rendent pas compte
25:13qu'ils veulent faire
25:14de l'immobilier,
25:14c'est qu'il y a des rails
25:15dans la prairie
25:16et des chérifs
25:17dans la ville aujourd'hui.
25:18et que l'agent immobilier,
25:19le législateur
25:20avec la loi Loguet
25:21lui a donné une loi
25:22d'ordre public
25:23pour structurer son métier.
25:25Donc,
25:26le législateur a considéré
25:26que c'était un vrai métier
25:27avec plein d'obligations.
25:28Oui, bien sûr.
25:28Et donc,
25:29simplement,
25:29il faut que les professionnels
25:30se mettent au niveau
25:31de ce que le législateur
25:32leur a donné comme cadre.
25:34Oui,
25:34mais ce qui est incroyable
25:35et ce qu'on a vu
25:36tous les trois là aujourd'hui,
25:37je trouve que c'est assez intéressant.
25:38C'est un,
25:38d'abord,
25:40on a beaucoup tapé tous,
25:41moins y compris
25:41sur les agents immobiliers.
25:43Après tout,
25:43on tape aussi
25:44sur les journalistes
25:44et les politiques.
25:45Donc,
25:45de temps en temps,
25:46ça fait du bien aussi
25:47de redire ce que c'est
25:47que les métiers
25:48et quelles sont
25:48ses obligations aussi.
25:50Et puis,
25:50quand même,
25:50moi,
25:51mon sujet,
25:51c'est effectivement
25:52cette lutte
25:52contre le narcotrafic
25:54et effectivement
25:55les risques terroristes
25:56de financement,
25:57d'attentats,
25:58etc.
25:58C'est évidemment majeur.
26:00Mais pas que.
26:00Il y a aussi
26:01cette histoire
26:02de blanchiment d'argent
26:03pour un simple restaurateur,
26:05par exemple.
26:05C'est quand même
26:06assez dingue
26:06que ça aille jusque là.
26:08Il y a eu des condamnations
26:08pour des acquisitions
26:10de l'ordre
26:10de 100 ou 120 000 euros.
26:12C'est fou quand même.
26:13Et ben voilà.
26:14Non,
26:14mais moi,
26:14les agences immobilières
26:16qui sont auditionnées
26:16devant la Commission nationale
26:17des sanctions,
26:17c'est des petites agences immobilières
26:19de quartier
26:20dans des petites communes
26:21et qui font un chiffre d'affaires
26:22de 300,
26:24500 000 euros.
26:25Et ben,
26:25vous aviez peur du fils
26:26qu'il va falloir se plait
26:27de votre argent immobilier.
26:28Non,
26:29c'était pas le fait.
26:29Je fais juste un point,
26:30c'est qu'au-delà même
26:31de tout ça,
26:32quand on a des demandes
26:33d'informations
26:33des services fiscaux
26:34quelquefois
26:34sur certaines propriétés,
26:36sur le mandat
26:36et quel prix on a le mandat.
26:38Et on a une obligation
26:39de répondre.
26:40Oui,
26:40c'est ça,
26:41c'est la transparence
26:42que vous allez exiger
26:42du client acheteur.
26:43Vous devez l'imposer
26:44à vous-même aussi derrière
26:45et comment vous avez obtenu.
26:46C'est pas que les acheteurs,
26:47c'est les vendeurs aussi.
26:48C'est ça que vous nous dites.
26:49Et ben voilà,
26:49merci à nos agents immobiliers
26:50de faire preuve de transparence
26:52et merci à Sarah Lassir
26:53de défendre,
26:54avocate en droit immobilier
26:55au cabinet,
26:55Maid Avocat
26:56et Laurent Demeur,
26:57le président de Colwell Banker
26:59Europa Realty.
27:00Ça y est,
27:00je l'ai franchi deux fois.
27:01C'est quand même sacrément
27:03une belle performance.
27:03Merci à tous les deux
27:04d'avoir été avec nous.
27:06Les experts de l'IMO
27:07reviennent demain
27:07sur BFM Business
27:08à l'heure de votre déjeuner.
27:11Les experts de l'IMO
27:12sur BFM Business.
Commentaires