- il y a 2 jours
Stéphane Fritz, directeur général du réseau Guy Hoquet et Ludovic Huzieux, cofondateur de Artémis Courtage, livrent leurs indicateurs et échangent sur les perspectives dans l'émission Figaro Immo, animée par Olivier Marin sur Figaro TV.
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00:00Dans un marché immobilier compliqué, il y a des freins, mais il y a aussi des leviers, des opportunités pour
00:06acheter, pour louer, pour investir.
00:09Décryptage et conseils pratiques, Figaro Imo, c'est parti !
00:19Deux experts sur le plateau de Figaro Imo pour analyser l'activité des marchés de l'immobilier,
00:25mais aussi parler de politique du logement, des perspectives dans un contexte un peu compliqué.
00:31Stéphane Fritz, bonjour.
00:33Bonjour Olivier, merci pour votre invitation.
00:35Président du réseau Guy Hauquet l'Immobilier, Ludovic Usieux, bonjour.
00:39Bonjour Olivier.
00:40Fondateur du réseau Artemis Courtage.
00:43Alors en introduction, pour avoir un petit peu votre état d'esprit, les tensions internationales, les incertitudes économiques, politiques,
00:49tout ça, est-ce que ça ne constitue pas un frein pour l'activité du marché ? Stéphane.
00:54Alors déjà, dire que l'année 2025 a été exceptionnelle, puisqu'on fait quand même 940 000 transactions dans l
01:00'ancien,
01:00ce qui est un marché extrêmement dynamique, on fait un premier trimestre aujourd'hui avec une augmentation des volumes,
01:06on imagine un volume à plus 3 déjà en fin d'année, c'est ce qu'on projette, donc non,
01:12le marché est plutôt dynamique.
01:14Est-ce que ce le sera encore ? On est un peu dans une incertitude aujourd'hui avec les événements
01:19géopolitiques,
01:20donc pour le moment, le marché tient.
01:21Bon, pour le moment, donc, ça tient. Ludovic ?
01:24Quand le marché de la transaction va, le crédit va en général.
01:28L'année 2025 était une bonne année, une année de reprise et de normalisation,
01:34pour une raison qui est simple, c'est que tout était stable, les taux de crédit et les prix à
01:37peu près,
01:38donc c'est un marché, quand le marché est stable, c'est un marché de confiance,
01:41et en règle générale, ça fonctionne plutôt bien.
01:43Depuis quelques semaines, effectivement, c'est un peu agité sur les marchés de taux,
01:47c'est un peu agité, le contexte géopolitique n'est pas simple, et pour le moment, et à date,
01:53il n'y a pas de changement, c'est tout aussi dynamique, mais il va falloir regarder de près,
01:58notamment, les conditions de taux pour savoir si ça va continuer.
02:02Eh bien, justement, Ludovic, on va le voir avec vos indicateurs.
02:05Tout d'abord, ceux du réseau Guy Hauquet.
02:08Alors, Stéphane, tout d'abord, l'offre, la demande, le marché, où en est-on alors ?
02:12Alors, la demande, elle augmente de 10%, ce qui est quand même énorme.
02:15Aujourd'hui, l'offre, elle est stable, elle est globalement stable, et les prix, ils évoluent.
02:19Les prix, ils évoluent tout le temps, mais ça, on peut le comprendre,
02:22ça fait 10 ans qu'on ne construit pas, ou en tout cas pas suffisamment,
02:24donc forcément, on parle d'aujourd'hui, on entend les politiques parler de choc d'offres,
02:29mais il n'y a pas de choc d'offres à proprement parler,
02:31donc il n'y a que des freins, malgré tout, on arrive à avoir un marché dynamique.
02:36Donc, moins on construit, et moins on a d'offres, et plus le prix augmente.
02:40Donc, voilà ce qui se passe, on a une augmentation de la demande de 10%,
02:43et on a forcément un impact sur les prix, au national, de 1,6%.
02:48D'accord, il y a des disparités selon les régions ?
02:51La Bretagne, moins 3%, Paris, 4,9%, on a évidemment des disparités par région,
02:56mais globalement, au national, on a une augmentation,
02:58et on continuera d'avoir une augmentation des prix, compte tenu de la pénurie de biens.
03:04Mais donc, selon vous, en tout cas pour l'instant,
03:06et sur les études que vous avez faites, entre janvier et mars,
03:09c'est-à-dire le premier trimestre, donc une augmentation de 10%,
03:13et depuis avril, vous ne sentez pas, il n'y a pas de baisse, en tout cas,
03:16de la demande ou de consultation sur le site du réseau Guy-Hocquet, pas de changement ?
03:21Non, il n'y a pas de baisse, au contraire, même il y a une demande plus forte,
03:23c'est juste que l'offre, elle, on n'a pas plus de biens pour autant.
03:27On le voit bien d'ailleurs, on a une augmentation de 4 jours sur les délais de vente,
03:32on voit bien que ça ralentit un tout petit peu, mais ça n'empêche pas les projets.
03:37Ludovic l'a bien dit, quand les taux sont stables, ça déroule.
03:40Avec des prix de l'immobilier qui augmentent très légèrement, c'est ça ?
03:45Oui, mais qui continueront d'augmenter dans le temps, et comme l'immobilier, c'est un temps long,
03:49ce n'est pas un temps court, et puis on parlait tout à l'heure de climat géopolitique quand même
03:55bien tendu,
03:56il y a des tas de guerres un peu partout, c'est très tendu en France également,
04:00donc j'ai le sentiment que ça, ça ramène des gens vers plus l'immobilier,
04:06Valeurs-Refuges, c'est pas ce temps long, c'est pas comme un caddie où on va pouvoir l'ajuster
04:13jour par jour,
04:14aujourd'hui le prix de l'essence, on ajuste son caddie jour par jour, l'immobilier non,
04:18on met de l'argent de côté, et on est sûr que demain on récupérera plus d'argent que ce
04:24qu'on a payé,
04:24puisque de toute façon, encore une fois, on n'a pas construit depuis 10 ans,
04:27donc les prix, qu'on le veuille ou non, continueront d'augmenter.
04:32D'accord, alors vous avez aussi réalisé une étude sur le marché locatif,
04:36qui est très difficile, c'est pas évident de trouver une location dans le privé depuis pas mal d'années,
04:41qu'est-ce qu'on peut retenir en synthèse sur votre étude ?
04:44Alors en synthèse, quand il n'y a pas de logement, il y a 18 candidats pour une location, c
04:51'est fou quoi,
04:52donc on voit que c'est extrêmement tendu, ça touche forcément les ménages les moins aisés,
04:58et puis on a, encore une fois, parce qu'on n'a pas construit, parce que les propriétaires ne sont
05:02pas tés,
05:03parce que les investisseurs sont plutôt un peu partis, et qu'ils ont du mal à revenir,
05:07parce que c'est pareil, ce sont des temps longs, quand on a pris son investissement et qu'on l
05:09'a mis ailleurs,
05:11dans quelque chose de plus liquide ou différent, pour le faire revenir dans l'immobilier,
05:15il va falloir un peu de temps.
05:17Donc pour l'instant, on a marché extrêmement tendu dans la location,
05:20ajouté à ça, les contraintes, notamment, on va certainement en parler,
05:24mais les contraintes de rénovation énergétique ont écarté un certain nombre d'appartements alloués du marché,
05:33donc ce qui tend encore plus le marché.
05:35Et vous dites que la surface accessible en France est en recul,
05:39on est en moyenne à 54 mètres carrés pour un loyer moyen de 818 euros,
05:45pour le même prix, on loue en Ile-de-France un 30 mètres carrés,
05:48c'est ce que vous dites dans l'étude.
05:49Très bien, Ludovic, sur les indicateurs en matière de conditions d'emprunt,
05:55déjà de production de crédit immobilier.
05:57Alors les indicateurs, pour le moment, vous savez, la Banque de France a toujours deux mois de retard
06:02pour donner ses chiffres, mais ce sont des chiffres certifiés.
06:06Donc ce que je peux vous dire, c'est que le marché du crédit dans ses volumes a été en
06:12reprise en 2025,
06:14on a décaissé un peu plus de 146 milliards d'euros de crédit,
06:18après une année de 2024 qui a été passée sous le seuil des 120 milliards.
06:23Donc vous voyez, c'est une belle année.
06:25Et on démarre l'année 2026 avec, sur janvier et février,
06:29une hausse de 5,6% de la production de crédit au national.
06:33Les chiffres de mars devraient accroître un petit peu ce pourcentage d'augmentation.
06:38Donc pour le moment, mais avec un peu de décalage, effectivement,
06:43tout va bien dans un marché un peu plus complexe,
06:46avec des conditions de taux qui sont sous tension et un peu nerveuses.
06:51Mais ce qu'il est important de rappeler à ce stade,
06:53au moment où on se parle, à la fin du mois d'avril, après un mois de conflit à peu
06:55près,
06:56c'est d'abord que les taux se sont ajustés.
06:59Je ne vais pas vous dire le contraire.
07:01On observe une hausse sur deux mois d'à peu près 25 points de base, 0,25 sur votre taux
07:07de crédit.
07:07Donc on empruntait à 3,20 en début d'année sur 20 ans en moyenne.
07:13On est plutôt aux alentours de 3,45 aujourd'hui.
07:15Donc une progression, une lente progression en moyenne,
07:17même si on nous indique aussi qu'il y a des stratégies bancaires un peu différentes.
07:21Certaines augmentent leur barème, d'autres les ajustent ou les baissent.
07:25Là-dessus, il y a des attitudes très différentes des banques.
07:27Pourquoi ? Parce qu'en réalité, elles ont accès à des ressources qui ne sont pas toujours les mêmes,
07:30au même moment, en même condition.
07:32Donc elles répercutent aussi avec une petite marge.
07:36En ce moment, les marges sont pincées pour les banques.
07:38Évidemment, elles se refinancent à moins bon compte et elles prêtent avec une marge pincée.
07:44Alors effectivement, les répercussions sur les barèmes d'autos sont différentes.
07:48Il y a des barèmes qui sont stables dans certaines banques,
07:49d'autres qui les ont augmentées de 0,30%.
07:52Et puis après, qu'ils s'aperçoivent que c'était finalement un peu trop
07:56et qu'ils acceptent des dérogations ou des demandes de dérogations sur les barèmes.
08:01En réalité, pourquoi elles sont comme ça ?
08:05Elles avancent à pas feutré.
08:08C'est qu'on est en pleine période du printemps de l'immobilier,
08:11qu'elles n'ont pas envie de rater cette saison,
08:13que toutes les banques, sans exception aujourd'hui, sont à la table du crédit.
08:17Elles financent toutes de l'immobilier à plus forte raison.
08:19Forte concurrence entre les banques, bien sûr.
08:21Évidemment.
08:22On sort d'une période de quasiment deux ans.
08:24Donc l'année 2025 a été une année de douze reprises
08:27et de confirmation d'un contexte plus normal.
08:31Mais les deux années précédentes, il n'y a pas eu de conquête de clients.
08:34C'est-à-dire que les banques se sont un peu recroquevillées.
08:37Certaines ne prêtaient plus, se sont arrêtées
08:39et n'ont pas fait tourner non plus le stock de leurs clients,
08:42n'ont pas fait entrer de nouveaux clients.
08:43Donc elles sont tout autour de la table du crédit
08:46et en conquête de nouvelles parts de marché
08:49et de distribution de crédit.
08:50Donc on est un peu contrarié effectivement
08:53par cette tension sur les marchés obligataires
08:56qui dicte la tendance des taux de crédit immobilier.
08:59Aujourd'hui, c'est ajusté.
09:01C'est un peu moins de 30 euros sur un capital emprunté
09:06de 200 000 euros sur 20 ans.
09:08Donc ce n'est pas quelque chose encore
09:09qui va faire changer le jeu ou changer l'idée.
09:11Il n'y a pas de bascule, il n'y a pas de approchage.
09:13C'est vraiment à la marge.
09:15C'est à la marge.
09:15Et puis on est de l'ordre encore,
09:17cette hausse, elle est de l'ordre d'une bonne négociation.
09:19Vous voyez, quand on augmente de 25 points de base,
09:22si on n'est pas trop mauvais dans la négo
09:23ou si son courtier fait son métier,
09:25on va s'en sortir à peu près avec une facture équivalente,
09:28en jouant le jeu de l'assurance déléguée,
09:29en faisant une négo, en rallongeant d'une petite année.
09:33On est encore au stade où il y a des solutions
09:36pour tous les projets.
09:36On va voir justement là deux exemples
09:38d'emprunteurs type chez Artemis Courtage.
09:42Donc on va voir primo-accédant, notamment, voilà.
09:4533 ans, 59 000 euros de revenus moyens annuels par foyer.
09:50Et puis il emprunte donc 303 000 euros.
09:53Et je vous laisse le commenter.
09:54En réalité, on a construit cette infographie
09:58pour plusieurs raisons.
10:00La première, c'était pour souligner en 2025,
10:03et ce n'est pas démenti en 2026,
10:05le retour des primo-accédants dans nos livres et dans nos comptes.
10:08En force, grâce au PTZ notamment ?
10:10Grâce au PTZ, grâce à une stabilisation des taux de crédit,
10:15un léger recul dans certaines régions du prix de l'immobilier,
10:18puis un retour de la confiance.
10:19On était descendu aussi à des proportions qui étaient anormales.
10:24Dans mon réseau Artemis, en 2025,
10:26on finance pour 43% des primo-accédants.
10:28Donc ce n'est pas autant que ça ne l'a été,
10:30mais en tout cas, c'est bien mieux que l'année précédente.
10:33On voit aussi que la durée moyenne des emprunts,
10:37elle est quand même particulièrement haute.
10:4022 ans et 3 mois, ça laisse quand même peu de place
10:43aux emprunts courts.
10:45Donc on emprunte en majorité dans mon réseau,
10:47mais dans tous les réseaux et dans toutes les banques,
10:50on va dire entre 20 et 25 ans.
10:54Et puis, pour faire écho à ce que disait Stéphane tout à l'heure
10:58sur le marché de la résidence locative,
11:01ce n'est pas une alerte, c'est une confirmation.
11:03C'est-à-dire qu'en 2025,
11:05et ce chiffre est confirmé sur les 4 premiers mois de l'année 2026,
11:09je finance moins de 10% en volume de mes crédits
11:13de résidence locative, toute résidence locative comprise.
11:16D'investissement locatif.
11:17D'investissement locatif, oui, tout à fait.
11:19C'est-à-dire un studio, un deux-pièces,
11:23un éventuel programme de défiscalisation.
11:26C'est des chiffres qui sont passés pour la première fois
11:28depuis la création de mon réseau sous 10%.
11:30C'est-à-dire que dans des années normales,
11:32je finançais entre 18 et 20% de ma production.
11:35Oui, ça fait quand même un décrochage de moitié.
11:37C'est ça, destiné à l'investissement locatif.
11:39Aujourd'hui, c'est moins de 10%.
11:41Et c'est la conséquence de plein d'indices
11:46qui ont été en défaveur de l'investissement locatif.
11:49L'alourdissement de la fiscalité immobilière,
11:52les DPE qui ont probablement éloigné
11:54certains candidats potentiels à l'investissement locatif.
11:57Et puis effectivement, c'est un temps long.
11:59Donc si vous choisissez d'entrer dans un programme d'assurance vie
12:04ou si vous choisissez des placements
12:06avec des durées de détention de biens
12:09qui sont de 5 à 8 ans dans des valeurs mobilières,
12:12c'est tout autant d'épargne qui ne sera pas destinée
12:15à aller potentiellement financer de la résidence locative.
12:17Donc c'est un petit warning.
12:20Dans un moment qui va plutôt bien,
12:22en réalité, la production de crédit est repartie à la hausse.
12:24Sauf pour la résidence locative,
12:26tous les autres indicateurs sont au vert.
12:28Ça vous étonne ou une réaction justement Stéphane ?
12:30Non, non, c'est ce qu'on dit depuis le début déjà.
12:33Déjà, pour citer que deux contraintes,
12:35la rénovation énergétique a été faite quand même
12:37avec beaucoup de brutalité.
12:39Aujourd'hui, on arrive au bout.
12:42Donc ils finissent par plier devant le mur.
12:44Mais on peut dire merci maintenant
12:47puisque ça se libère un peu.
12:48Mais on dirait merci aux pompiers qui ont foutu le feu.
12:51Donc ça ne sert un peu à rien.
12:53Donc oui, évidemment, il y a ça.
12:54Il y a toutes les contraintes fiscales également.
12:56L'encadrement des loyers, pour citer aussi celui-ci,
12:58l'encadrement des loyers qui, à l'origine,
13:01joua sur Paris par exemple,
13:02qui est une caricature de l'encadrement des loyers.
13:05On a 18, 20, 25 candidatures pour un logement.
13:09C'est le vendeur au bout du compte qui choisit le candidat.
13:12Il ne va pas prendre la personne qui habite dans le fin fond du 9-3
13:15pour pouvoir habiter à Paris.
13:18Il va prendre le meilleur dossier,
13:20celui qui n'avait pas besoin d'encadrement de loyers.
13:22Donc j'ai envie de vous dire que c'est presque une prime au riche,
13:25l'encadrement des loyers dans des villes aussi tendues que Paris.
13:27Donc oui, je suis d'accord avec ça
13:30et j'espère que les investisseurs vont en revenir,
13:32mais ce n'est pas gagné.
13:32Sur le projet de loi logement annoncé il y a quelques jours
13:36par Sébastien Lecornu,
13:38bon, rien n'est fait, ce n'est pas encore acté,
13:40mais déjà le fait de remettre sur le marché
13:42des passoires thermiques,
13:44on va dire les biens classés les plus énergivores,
13:46les biens classés G, F.
13:48Est-ce que pour vous, c'est un recul par rapport à l'écologie ?
13:51Est-ce que ça va dans le bon sens de la bonne direction
13:54parce qu'il y a besoin de logement ?
13:55Quel est-vous votre sentiment, Ludovic ?
13:59Moi, je vais vous donner surtout mon sentiment
14:01par rapport à la possibilité d'accéder au crédit
14:04pour financer ce type de biens.
14:06En réalité, si vous le faisiez à destination d'habiter ce bien,
14:10c'était jouable, relativement jouable.
14:12Il fallait montrer pas de blanche, quelques devis,
14:14un engagement de faire des travaux.
14:16Et dans ces cas-là, on arrivait quand même
14:18à financer les plus mauvaises lettres de DPE.
14:21Là où c'était très pénalisant,
14:23c'était quand on achetait ses biens
14:25pour imaginer en faire de l'investissement locatif.
14:28Pourquoi ? Parce que la plupart des banques,
14:29sur ces deux lettres,
14:31n'acceptaient même plus de prendre en considération,
14:33même pondéraient d'éventuels revenus fonciers.
14:35Donc vous achetiez, entre guillemets, à vide.
14:38Pas de prêts bonifiés en cas de travaux,
14:40en encourageant, en disant, mais on va vous aider.
14:42On pouvait aller chercher quelques petites aides,
14:45mais en tout cas, quand vous montez un dossier de crédit
14:48pour financer l'investissement locatif,
14:50en face de la future mensualité de crédit,
14:53vous y mettez des futurs revenus fonciers.
14:55Sur ces deux lettres-là, la plupart des banques,
14:57pas toutes, mais la plupart des banques,
14:59ne prenaient plus en considération ces revenus fonciers
15:02en partant du principe que l'interdiction était trop proche
15:04et que la banque allait partir avec, au départ,
15:09trop de cailloux dans la godasse
15:10pour imaginer que ce soit un placement vertueux.
15:13Donc, à tout le moins, ce recul et cette obligation
15:17d'entreprendre des travaux, mais avec des durées plus longues,
15:19trois ou cinq ans, selon qu'on rénove une maison ou un appartement,
15:22ça va permettre quand même probablement
15:24de resolvabiliser quelques milliers de dossiers
15:27et je vois ça plutôt d'un bon oeil.
15:29Je ne dis pas que la mesure, sur le fond, est mauvaise,
15:32juste que le timing et la violence avec laquelle ça a été fait,
15:35sans concertation, dans un laps de temps.
15:39En réalité, il faut un peu de cap
15:42et pouvoir prévoir ces temps-là, s'organiser,
15:46que ce soit dans le marché de la transaction,
15:48dans le marché du crédit,
15:49quand ça tombe du jour au lendemain,
15:51c'est quand même un peu compliqué
15:53justement d'avoir la faculté de regarder devant
15:56et de se dire qu'on va mettre en place tel ou tel produit.
16:00Maintenant, le stop and go, ce n'est pas terrible non plus,
16:01mais en tout cas, dans ce sens-là, ça me convient plus.
16:04Très bien. Stéphane, votre sentiment ?
16:06On a fait du mal pendant longtemps,
16:08près de dix ans, qu'on n'a pas envie de construire,
16:10qu'on n'a pas envie d'aider des propriétaires
16:11et aujourd'hui, on appellerait un peu au secours
16:13pour que ça se relance, ça va prendre du temps
16:16parce que quand on s'est fait piquer,
16:17quand on a vu la vitesse avec laquelle c'est venu,
16:19Vous parliez de l'écologie tout à l'heure, Olivier.
16:21L'écologie, ce n'est pas le sujet.
16:23C'est le monde dans lequel vont habiter nos enfants demain.
16:25Donc, évidemment qu'on est concerné.
16:27L'écologie, ce n'est pas un parti politique,
16:29c'est une conscience générale.
16:30Donc, évidemment, et on peut très, très bien construire
16:33soucieux de l'environnement,
16:36intergénérationnel, vertical, pourquoi pas.
16:38On peut très bien construire.
16:39Pour autant qu'il y a une volonté d'accompagner les constructions.
16:41Il faut savoir que la plus grande majorité
16:44aujourd'hui des propriétaires investisseurs,
16:46c'est des gens qui ont un bien,
16:47un bien qui mettent de côté,
16:49qui ont besoin du loyer pour payer le crédit.
16:51C'est de ça dont on parle.
16:52On ne parle pas de grosses machines de guerre et d'investissement.
16:55C'est ça qui soutient aujourd'hui
16:57la possibilité de construire en France
16:58pour accompagner la démographie
17:00et loger tous les Français.
17:02Et c'est ça qui est aujourd'hui,
17:03qui est entravé,
17:04parce qu'on sent cette volonté d'avoir...
17:07Si on fait les deux tiers de l'investissement en France,
17:10c'est de l'immobilier.
17:11Et un tiers, c'est du liquide.
17:13La volonté de la présidence aujourd'hui,
17:15et plus largement les ministres,
17:17c'était de faire l'inverse,
17:18d'avoir beaucoup plus de choses liquides
17:19qui ressemblent un peu aux Etats-Unis.
17:22Nous, on est des propriétaires,
17:24on épargne,
17:25on a un gros taux d'épargne,
17:26on met des sous de côté et on fait attention.
17:28C'est ça notre pays.
17:29Donc aujourd'hui, je crois qu'il faut accompagner
17:31pour pouvoir loger les gens,
17:32parce que la conséquence de ça,
17:34de ne pas avoir construit pendant longtemps,
17:35de ne pas avoir accompagné les investisseurs aujourd'hui,
17:38c'est qu'on a du mal à loger les Français,
17:39notamment les jeunes étudiants.
17:41Donc on a beaucoup de mal à loger les Français.
17:42Mais alors justement,
17:43le dispositif Jean Brun,
17:45sur l'investissement locatif,
17:47reconnaître aussi le bailleur privé
17:48comme un acteur économique et social à part entière,
17:50qui permet en achetant et en mettant un bien en location,
17:53de loger des familles,
17:54de loger des étudiants,
17:55ça va dans le bon sens ça ou pas ?
17:57Ou le dispositif est trop complexe ?
17:58Ce sont deux bonnes mesures,
17:59quoi qu'il arrive.
18:00Je disais tout à l'heure,
18:02est-ce qu'on va dire merci à ceux qui ont allumé le feu
18:04d'arriver avec un saut ?
18:06Je ne sais pas.
18:08Mais ce sont deux bonnes mesures.
18:10Ça va dans le bon sens.
18:11Ludovic, oui.
18:13Oui, je m'ai lu toutes les mesures d'incitation
18:16qui vont en direction de l'immobilier
18:18ou de son financement.
18:19Une fois qu'on a dit ça,
18:21est-ce que ça va déclencher les passions
18:24et les foules pour ce type de dispositif ?
18:27On se reparlera dans quelques mois.
18:29Il est trop tôt encore.
18:31Je pense qu'il est un peu tôt.
18:32Je pense que ça va favoriser en réalité
18:34ce système de détention et d'amortissement.
18:37Ça va probablement favoriser là aussi
18:41les mieux lotis, en tout cas les plus riches.
18:45Je ne suis pas certain que ça remette au goût du jour
18:48l'investisseur lambda,
18:50celui qu'on finançait par le passé
18:53et qui avait un dossier normal, moyen
18:56et qui effectivement construisait son patrimoine
18:59et faisait dans sa vie un ou deux investissements
19:02pour préparer sa retraite
19:04ou pour loger ses enfants
19:05au moment de la période des études.
19:06Qu'est-ce qui permettrait, selon vous,
19:08et même en termes de proposition,
19:10de fluidifier l'activité de l'immobilier,
19:13du marché de l'immobilier, Stéphane ?
19:15Rien à court terme.
19:16Parce que l'immobilier, c'est un temps long.
19:18Donc rien à court terme, sauf des incitations fiscales fortes,
19:21ce qu'on ne fera pas, puisque de toute façon,
19:22il n'y a pas d'argent.
19:23Donc c'est comment on habite demain ensemble.
19:26C'est ça le vrai sujet.
19:27Et comment on accompagne ça,
19:29et notamment l'investissement ?
19:30On manque de logements.
19:31Et inévitablement, les prix continueront d'augmenter.
19:34Donc ça, c'est une prime aux riches,
19:36c'est un peu ce qu'on disait.
19:37Quoi qu'il arrive, tous ceux qui ont la possibilité d'acheter,
19:40demain, ils sont sûrs qu'ils vendront plus cher.
19:42Parce qu'il n'y a de toute façon pas suffisamment de logements.
19:44Donc une vraie politique du logement, concertée,
19:46et dans un temps long, quel que soit le gouvernement,
19:49qu'elle appartienne au pays.
19:53L'un des freins, actuellement,
19:55c'est une petite musique qu'on entend de plus en plus
19:57quand on passe par la case emprunt,
19:59c'est le taux d'usure.
20:00Le taux d'usure qui est le taux d'intérêt,
20:02mais on ajoute les frais de dossier,
20:04les garanties, les assurances.
20:05Et certains commencent à dire,
20:07attention, peuvent être bloqués des dossiers
20:09de prime aux excédents, voire de seniors.
20:11Est-ce que c'est ce que vous rencontrez, Ludovic ?
20:14Très rapidement, le taux d'usure, effectivement,
20:17c'est un taux global,
20:18où on met le taux d'intérêt, du crédit,
20:20le taux d'assurance,
20:22la garantie exprimée en pourcentage,
20:25les frais de dossier bancaire,
20:25les frais de courtage, les frais de tenue de compte.
20:27On ajoute tout ça,
20:28et par rapport au trimestre précédent,
20:30on rajoute un tiers,
20:31et ça vous donne le taux d'usure
20:32pour le trimestre suivant.
20:34Vous voyez, là aussi, c'est des temps longs,
20:37c'est que les taux d'usure,
20:38ils sont publiés pour un trimestre.
20:39Donc, celui qui a été publié le 1er avril
20:41va tenir jusqu'au 30 juin.
20:42Et c'est la moyenne des crédits
20:43qui ont été tirés du 1er janvier au 31 mars.
20:45Donc, on se retrouve sur des périodes un peu longues
20:47quand on a de la tension sur les taux,
20:49ce qui arrive aujourd'hui
20:50avec le conflit au Moyen-Orient.
20:53J'en entendais plus parler
20:54depuis un an et demi, deux ans.
20:56J'ai le réseau qui m'a fait remonter,
20:58je leur ai demandé de me faire remonter
21:01les dossiers qui avaient tapé l'usure
21:03pour alerter notre association professionnelle.
21:06J'en ai quelques dizaines
21:08à l'échelle de mon réseau.
21:09Pour l'instant, c'est quelques dossiers.
21:11J'en finance entre 1 500 et 2 000 par mois
21:14en dossier,
21:14donc 3 000 emprunteurs.
21:15Voyez bien que ça ne représente pas grand-chose.
21:18Mais ça avait complètement disparu.
21:19Et puis, j'ai envie de vous dire
21:20que ce qu'on m'a fait remonter,
21:21c'est des offres de pré-édité
21:22avec des taux qui, finalement,
21:24ont été négociés il y a un mois et demi, deux mois.
21:26Et qui ne reflètent pas l'augmentation
21:28qu'on a pu avoir,
21:29notamment au cours du mois d'avril
21:31et qui peut se poursuivre...
21:32Donc, à surveiller.
21:33Donc, à surveiller, effectivement,
21:35ce qui peut être intelligent
21:37de remettre en place
21:38dans pas trop longtemps
21:39et pas attendre que les flammes
21:42montent à 10 mètres
21:43pour réagir comme on avait pu le faire
21:45il y a deux ans maintenant,
21:46on connaît les mots,
21:47on connaît les remèdes.
21:48La précédente crise,
21:49elle l'a de deux ans.
21:50C'est le seul avantage
21:51dans ce tempo.
21:54En réalité, il faudrait...
21:55Ce taux, il est trimestriel.
21:57Et quand vous tombez avec un dossier
21:59qui est à l'usure
21:59un mois après la publication
22:02de ce taux d'usure au mois d'avril,
22:04vous remisez votre dossier
22:05si vous ne pouvez rien faire,
22:06qu'il y a vraiment trop d'écarts,
22:07vous remisez ce dossier
22:08et vous le représentez
22:09deux mois après.
22:10C'est long.
22:11C'est long parce que parfois
22:12il y a des ventes en cascade,
22:13on achète et on vend,
22:14parfois on a des problèmes
22:15de relogement,
22:16de garde de meubles,
22:17de garde d'enfants,
22:18de changement d'école,
22:19etc.
22:20Ce qui serait pas mal d'envisager
22:21si les taux sont encore
22:22orientés à la hausse
22:23au mois de mai,
22:24c'est de repasser en mensuel
22:26la publication de ce taux d'usure
22:28justement pour permettre
22:29chaque mois
22:30de remettre dans le circuit
22:31les dossiers du mois précédent
22:33qui ont tapé l'usure.
22:34Et qui reflètent
22:35une forme de réalité
22:36qui soit bien ajustée
22:37et non pas en décalage.
22:38C'est ça.
22:39Et j'ajoute juste
22:41en 20 secondes
22:42sur ce sujet,
22:42c'est que ce taux d'usure
22:44qui est censé protéger
22:45les emprunteurs
22:46dans les 25 dossiers
22:48qu'on m'a fait remonter,
22:49c'est des dossiers
22:50parfaitement solvables
22:51d'emprunteurs et d'acquéreurs
22:53qui veulent aller
22:54au bout de leur projet.
22:55C'est-à-dire que ça protège
22:56pas vraiment dans ces cas-là
22:57et effectivement,
22:58ça concerne
22:59à plus forte raison
23:00les emprunteurs âgés,
23:04les petites sommes empruntées
23:05aux alentours
23:06de 100 000 euros,
23:06là où en proportion
23:07les frais de garantie,
23:08frais de dossier,
23:09etc.
23:09représentent le plus.
23:11Sur les courtes d'usure,
23:12on met encore à l'écart
23:14soit des gens
23:16dont l'âge
23:17au moment de l'accès
23:18au crédit
23:18est un peu élevé,
23:20soit des petits emprunteurs
23:21et donc,
23:22en règle générale,
23:23des petits revenus.
23:24On l'évoquait,
23:25on l'évoque là,
23:26bien sûr,
23:26d'une période
23:27qui est quand même
23:28compliquée,
23:28il faut regarder,
23:29mais c'est aussi
23:29une période
23:29où il y a des opportunités,
23:32où il ne faut pas hésiter
23:33à se lancer.
23:34Stéphane,
23:34notamment,
23:35quels conseils
23:35vous pourriez donner
23:36à ceux qui,
23:37aujourd'hui,
23:38ont envie justement
23:38de se lancer
23:39dans l'acquisition
23:40d'un logement ?
23:41Quels sont vos conseils pratiques ?
23:44Bien négocier son taux de crédit,
23:46allez voir un courtier,
23:47un cadeau à Ludovic.
23:49Il faut investir
23:50quoi qu'il arrive maintenant
23:51et quand on est jeune
23:52et dès qu'on peut le faire.
23:54Aujourd'hui,
23:55il faut investir
23:56dans de la pierre.
23:57Je vous l'ai dit,
23:58de toute façon,
23:58ça coûtera plus cher
23:59à la sortie,
24:00donc vous ferez
24:01de facto un delta.
24:03Pour autant
24:04que vous puissiez le faire,
24:05évidemment,
24:06mais dès que c'est possible,
24:07l'investissement dans la pierre,
24:08il est quelque chose
24:08de solide.
24:11Ça fonctionne en ce moment,
24:12les taux sont bas,
24:13encore 3%,
24:15ça reste encore des taux bas,
24:16on a eu emprunté,
24:17nous les plus anciens,
24:18à des taux supérieurs
24:20à 10%.
24:20Donc,
24:21ça reste un marché stable
24:23pour le moment.
24:24Il faut attendre
24:25un petit peu,
24:27on va voir
24:27ce qui va se passer
24:28en 2027,
24:29mais j'ai le sentiment
24:30que la période de crise,
24:31elle fait l'effet inverse
24:32de ce qu'on pourrait attendre.
24:33La période de crise,
24:34elle emmène des gens
24:35vers de l'immobilier.
24:36Donc,
24:36elle renforce
24:37l'attrait pour l'immobilier
24:39parce que l'immobilier,
24:40c'est solide
24:41et c'est dans le temps.
24:43Les conseils
24:44en matière d'emprunt,
24:45Ludovic.
24:45En matière d'emprunt,
24:47et plus que jamais,
24:48c'est vraiment la période
24:49où il faut préparer son dossier
24:51pour plein de raisons.
24:52La première,
24:53c'est que
24:54sa capacité d'emprunt
24:55qu'on a fait calculer
24:56en fin d'année dernière,
24:57elle a peut-être
24:57un peu changé
24:58et que peut-être
25:00qu'on peut emprunter
25:0010, 20 000 euros en moins.
25:02Donc, il faudra soit
25:03récupérer un peu d'épargne
25:05côté parents,
25:06grands-parents,
25:06soit faire une bonne négo,
25:08soit envisager quelque chose
25:09d'un peu plus petit
25:09ou d'un peu plus loin.
25:10Donc, refaire valider
25:12son dossier,
25:13sa capacité d'emprunt.
25:14Il faut évidemment
25:15faire le tour
25:16de tous les prêts bonifiés,
25:20toutes les enveloppes,
25:21toutes les aides
25:21auxquelles on peut prétendre
25:23et pas bouder cela
25:24parce que
25:25ces aides,
25:26on les a regardées
25:27un peu de travers
25:27quand les taux étaient à 1%,
25:29emprunter 20 000 euros
25:30sur 300 000 euros
25:31à 0%
25:32quand les taux sont à 1%,
25:33ça ne représente pas
25:33grand-chose comme différence.
25:35Les prêts bonifiés
25:36auxquels on peut prétendre
25:36aujourd'hui,
25:38les banques d'abord
25:39en distribuent toujours.
25:41Il y a des prêts
25:41complémentaires
25:42à l'échelle locale,
25:43voire régionale,
25:44que les gens ne savent pas ?
25:45C'est pour ça
25:46qu'il faut effectivement
25:48bien préparer son dossier
25:49en amont.
25:50On peut prétendre
25:51à des aides
25:52soit de la ville de Paris,
25:54soit des conseils départementaux
25:57à peu près partout.
25:58En tout cas,
25:59ça ne coûte pas grand-chose
26:00que de demander.
26:01Et puis,
26:01les banques en proposent aussi,
26:02donc il faut bien penser
26:03à solliciter cela,
26:05notamment pour les prêts
26:06moins excédents,
26:06mais pas que.
26:07Pour les acheteurs
26:08dans le neuf également,
26:09c'est des prêts bonifiés
26:10qui en général représentent
26:11entre 30 et 50 000 euros
26:12et sont aux alentours
26:14de 2%.
26:15Ça permet une petite poche
26:17et une baisse du taux moyen
26:18qui parfois peut faire
26:21déclencher un achat
26:21ou vous faire passer
26:22sous le taux des 35%.
26:23Très bien.
26:24En conclusion, Stéphane,
26:25optimiste pour 2026 ?
26:27Qui nous laisse tranquille.
26:28Ah bon ?
26:29Bon.
26:30Oui, tout va bien.
26:31Pour l'instant, tout va bien.
26:32Bon.
26:32Ludovic, le mot de la fin ?
26:34Non, non, mais c'est...
26:35Écoutez, on est encore...
26:36Il y avait beaucoup d'embarqués.
26:37Donc, pour l'instant,
26:38effectivement, tout va bien.
26:39On va regarder attentivement
26:41et précisément tous les jours,
26:44notamment les taux directeurs
26:45pour savoir si on ne part pas
26:46dans une flambée,
26:47une inflation des prix et des taux.
26:49Mais pour le moment,
26:50ce n'est pas le cas.
26:51Le mois de mars,
26:52ça a été solide
26:52et avril va se terminer
26:54sur de très bonnes notes également.
26:56Très bien.
26:57Eh bien, merci à tous les deux.
26:58Merci pour vos éclairages.
26:59Stéphane, Fritz,
27:00Réseau, Guy Hauquet,
27:01merci beaucoup.
27:02Merci Olivier.
27:03Ludovic Uzieux,
27:05Artemis Courtage,
27:05merci infiniment.
27:06Merci Olivier.
27:07Et à très bientôt
27:08pour une prochaine émission
27:09de Figaro, IMO.