- il y a 2 heures
Paul Cayla, président de Catella Résidential et Jean-Luc Guitard, directeur général de Consultim Groupe, apportent leurs conseils en matière d’investissement, dans l’émission Figaro Immo animée par Olivier Marin sur Figaro TV.
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00:00Vous souhaitez investir dans l'immobilier, vous avez raison, mais où et comment bien investir ?
00:05Quelles sont les nouveautés en matière de fiscalité ?
00:08Eh bien, on vous dit tout dans cette émission avec nos experts.
00:11Figaro Imo, c'est parti !
00:19Deux experts sur le plateau de Figaro Imo pour analyser, parler d'investissement immobilier
00:25à la fois dans le neuf, mais aussi dans l'ancien.
00:28Fiscalité, LMNP, on va parler Jean Brun.
00:31Quelles sont les clés, mais aussi les pièges à éviter ?
00:34Paul Caïla, bonjour.
00:35Bonjour Olivier.
00:36Vous êtes président de Catella Résidentiel, ou Residential à l'américaine.
00:42Vous êtes un expert dans l'immobilier, le conseil notamment pour investir son argent dans la pierre.
00:49Jean-Luc Guittard, bonjour Jean-Luc.
00:50Bonjour.
00:51Vous êtes directeur général du groupe Consultim, de Consultim Group.
00:56Et vous avez tenu hier une conférence de presse justement sur les différents types d'investissement.
01:02Et vous-même, Paul, un baromètre qui sort sur l'investissement immobilier.
01:07Première question, peut-être en introduction et pour avoir votre état d'esprit en cette période d'incertitude
01:12où la confiance joue un rôle clé.
01:15Le contexte économique, fiscal, politique, voire géopolitique, est-ce que tout cela, ça incite à investir dans l'immobilier ?
01:23Paul ?
01:24Écoutez, je pense que oui, paradoxalement.
01:26Évidemment, on a besoin de certitude et d'avoir une vision assez claire sur ce qui se passe dans l
01:32'avenir.
01:32Mais il ne faut pas oublier qu'investir dans l'immobilier, c'est un peu dans l'ADN des Français.
01:37Ça fait trois ans que c'est difficile.
01:38On a eu des taux qui sont remontés.
01:40Aujourd'hui, on pense que 2026, 2027 vont être des très bonnes années parce que les Français doivent revenir à
01:47l'immobilier.
01:47Il y a une sorte de demande refoulée depuis trois ans qui commence à s'exprimer.
01:51On le voit d'ailleurs avec le nombre de ventes qui ont commencé à reprendre un petit peu, à repartir
01:57à la hausse plutôt.
01:58Jean-Luc Guitard ?
02:28Il nous manque l'étincelle, le démarrage, mais je ne désespère pas qu'il ait lieu en 2026.
02:32Bon, ça a du sens.
02:33Quand vous dites que les prix ont baissé, pas partout, pas au même rythme.
02:36Bon, il y a une certaine stabilité, mais dans l'ensemble.
02:40On a constaté quand même, c'est un élément qui enclenche à nouveau l'achat.
02:44Puisque les taux, après avoir beaucoup monté, ont commencé à baisser.
02:47Pas suffisamment, mais ils ont baissé.
02:49Donc, vous avez les deux facteurs qui ont fait baisse des prix, baisse des taux.
02:52Alors, pas dans des proportions, je suis d'accord avec vous, qui sont phénoménales.
02:55Mais en tout cas, c'est ce qui déclenche souvent l'achat, puisqu'il y a des achats qui ont
02:58été retardés.
02:59Alors justement, on va démarrer avec Catella, Paul Cayla, sur le baromètre Catella, avec YouGov, je crois, qui est partenaire.
03:07Sur justement les critères d'achat, quelles sont les principales observations ?
03:13Effectivement, la première, c'est le prix, évidemment, des premiers critères de choix.
03:19Ensuite, on voit bien dans l'étude qu'on a menée que les taux le sont aussi.
03:23Donc, effectivement, on a eu des taux qui sont montés très fort depuis 2022, qui ont baissé pas mal, qui
03:29commencent à se stabiliser.
03:30Alors certes, on aimerait que ça baisse un peu plus, mais on est un peu au-dessus de 3 sur
03:33les taux moyens.
03:34Ça dépend de la durée. Mais c'est vrai que c'est un des critères principaux, aujourd'hui, qui pousse
03:39les Français à acheter.
03:41On voit aussi que les critères de qualité sont de plus en plus importants, comme la localisation, la proximité des
03:47transports et de différentes choses.
03:49Voilà, on voit d'ailleurs en images...
03:51On voit quelques chiffres, c'est effectivement ça.
03:53Donc, localisation et l'efficacité énergétique, qui reste assez faible à 36%, mais qui est plutôt en train de monter
04:00et qui devient de plus en plus important avec les DPE qui n'existaient ou qui n'étaient pas encore
04:04vraiment regardés il y a encore 5 ans
04:06et qui le sont de plus en plus.
04:07En tout cas, on voit, avec l'évolution qu'on fait avec ce baromètre d'année en année, que c
04:12'est plutôt un critère qui prend de plus en plus d'importance.
04:16Des envies plutôt d'investir dans le neuf ou dans l'ancien ? Je crois que vous avez posé la
04:19question.
04:20Écoutez, les deux sont intéressants. Pour revenir un petit peu sur ce qu'on a dit juste avant, c'est
04:26vrai que dans le neuf, c'est plus difficile d'investir.
04:27En tout cas, en 2025, l'investissement était quasiment nul ou à zéro, notamment par l'arrêt du Pinel qui
04:34s'est arrêté en décembre 24
04:36et qui fonctionnait plutôt bien depuis 10 ans. Il n'y avait plus d'incitation fiscale en 2025.
04:43Là, on espère un regain avec le Jean Brun. En tout cas, il faudrait que ça s'inscrive sur la
04:48durée parce qu'on voit que c'est aussi ça qui a permis au Pinel de monter en puissance
04:52parce qu'il y a une phase de pédagogie qui est importante et tant mieux pour nous parce que c
04:56'est notre travail.
04:57Mais il va falloir faire un petit peu d'éducation, de pédagogie pour comprendre et faire bien comprendre aux investisseurs
05:04le dispositif.
05:05Alors, vous le disiez, on avait été tous un peu surpris. Les taux d'intérêt étaient passés de 1 à
05:104%, ce qui avait littéralement quasiment bloqué l'activité.
05:14Depuis, les taux d'intérêt ont baissé, ils se stabilisent autour de 3,2% en moyenne toute durée confondue,
05:20hors assurance, il faut le signaler.
05:21Voilà, ça, ça redonne un petit peu confiance pour les acquéreurs ?
05:25Oui, pour revenir, c'est cette notion de stabilité. Évidemment, la baisse des taux, et si ça continue à baisser,
05:31c'est de toute évidence un critère important.
05:34Mais la stabilité l'est aussi, et on voit que c'est par rapport à votre première question sur l
05:39'instabilité politique ou le contexte international.
05:43Cette stabilité est évidemment importante, mais paradoxalement, la pierre est une valeur refuge.
05:48Et donc, ma conviction, c'est que les Français vont y revenir, parce que depuis trois ans, effectivement, on avait
05:55peut-être des alternatives sur les marchés financiers, sur les livrets A, qui étaient plutôt attrayantes.
06:00Aujourd'hui, on est revenu sur des taux sur le livret A qui sont autour d'un 50.
06:04Donc, le logement et investir dans le logement reste un must pour les Français, que ce soit pour leur résidence
06:11principale ou pour de l'investissement et préparer leur retraite.
06:14D'autres éléments clés à retenir de ce baromètre ?
06:17Je parlais tout à l'heure de la localisation. Je dirais que globalement, les Français sont plus exigeants dans leurs
06:24recherches et ne laissent plus rien au hasard.
06:28Avant, on avait des équations financières qui tournaient assez facilement, avec des taux à 1%, vous l'avez dit tout
06:32à l'heure, ou parfois moins.
06:34Donc, forcément, c'était assez facile. Et il y avait une certaine euphorie qui poussait à acheter vite et à
06:39saisir l'opportunité.
06:40Et on se trompait rarement parce que le marché allait dans le bon sens.
06:44Aujourd'hui, les Français sont plus regardants, les processus de décision sont un peu plus longs, plus sélectifs, et notamment
06:51dans le neuf, où, effectivement, l'investissement n'avait pas la carotte fiscale.
06:55Jean-Luc Guitard, sur l'environnement économique et fiscal, qu'est-ce que l'on peut dire ?
07:00Sur l'environnement économique, aujourd'hui, la crise iranienne a des avantages et des inconvénients.
07:06Des inconvénients, c'est que c'est vraisemblablement porteur d'une forme de hausse des taux, d'un retour potentiel
07:10d'inflation,
07:11qui, normalement, ensuite amène une baisse des taux, puisqu'on va ralentir l'économie.
07:15Donc, tout ça, on ne sait pas comment ça va s'enchaîner.
07:17D'ailleurs, cet après-midi, le Conseil des gouverneurs de la Banque Centrale Européenne se réunit de façon exceptionnelle.
07:22Donc, voilà, on n'a pas de scoop, mais ça prouve que les choses sont prises en considération.
07:27C'est plutôt une bonne nouvelle, dans l'absolu.
07:29Donc, cet environnement, il va amener, je pense, ce qu'on appelle un « fly to quality »,
07:32c'est-à-dire que les gens vont souhaiter avoir des investissements plus stables, plus maîtrisés, plus, j'ai tendance
07:37à dire, plus proches.
07:39L'immobilier est de cela.
07:40Donc, c'est une assez bonne nouvelle, je pense, pas la conjoncture internationale,
07:44mais le fait qu'on ait cette volonté d'aller chercher des actifs tangibles.
07:48D'accord ? Ça, pour moi, c'est une évidence qui est devant nous.
07:51Il faut la travailler, on a un nouveau dispositif fiscal, on a plusieurs éléments qui sont assez positifs.
07:55Alors, ce nouveau dispositif d'investissement locatif qui s'appelle le « Jean Brun »,
08:00avec ce statut du bailleur privé, reconnaître l'investisseur privé comme un acteur économique et social à part entière
08:07qui permet, en plaçant son argent, de loger des familles, de loger des étudiants.
08:12Expliquez-nous le principe.
08:13Donc, l'investisseur devient un entrepreneur.
08:16C'est ça qui est assez nouveau.
08:17On connaissait ça dans le LMNP, puisque c'est à peu près le même dispositif.
08:20Ce dispositif est étendu.
08:21Donc là, c'est une reconnaissance du rôle de l'investisseur.
08:24Moi, je suis très sensible à ce phénomène qui fait qu'on a un discours.
08:28Alors, c'est un peu plus complexe, à la vérité.
08:31C'est pour ça que c'est un dispositif qui va démarrer.
08:33Donc, il faut lui donner le temps du démarrage.
08:35Mais on amortit le bien qu'on a acheté.
08:37On est comme une entreprise.
08:38Une entreprise amortit les éléments qui lui permettent sa production.
08:41On amortit le bien.
08:42Donc, ça veut dire qu'on est sur des temps plus longs,
08:45versus les dernières versions du Pinel, qui descendaient à 6 ans.
08:486 ans en immobilier, c'est quand même assez court.
08:50Là, on revient sur des durées longues.
08:529 ans.
08:529 ans.
08:53Et on peut amortir jusqu'à 20, pendant 28 ans.
08:55Donc, on est sur une dimension économique réelle.
08:58Donc, c'est un bon dispositif.
08:59Il est assez centré sur les taux moyens d'imposition un peu plus élevés.
09:04Donc, à partir de 30 points de ce qu'on appelle la taux marginale d'imposition,
09:08donc le TMI.
09:09Mais c'est une population qui a les moyens d'investir.
09:11Donc, c'est ce qui peut aussi garantir le succès, finalement, du dispositif.
09:15Donc, c'est une simplification de la réflexion,
09:18puisque toutes les typologies d'investissement répondent à la problématique d'amortissement.
09:23Avec des plafonds de loyer, à la fois dans le social, très social, voire intermédiaire.
09:27Intermédiaire pour ce qui va venir toucher le marché privé,
09:30et puis très social, qui peut d'ailleurs relever, pour certains investisseurs,
09:33d'un choix d'investissement, qui est un choix contributif,
09:36dans un monde locatif, le marché locatif est extrêmement tendu.
09:40Et donc, recréer du logement aujourd'hui, c'est quand même investir dans un domaine
09:43où les besoins sont beaucoup plus grands que ce qu'on produit.
09:46Donc, sur le plan purement économique, ce n'est pas une mauvaise idée.
09:50Comment améliorer ce dispositif, avant de voir, justement,
09:53peut-être certaines différences avec le LMNP ?
09:56Quelles sont les possibilités d'ajustement de ce genre ?
09:59Alors, il n'a pas commencé. Aujourd'hui, ce qu'on peut dire,
10:01c'est que sur le 9, qui est le marché qu'il faut relancer,
10:04on l'a dit tout à l'heure, sur le 9, il est assez intéressant.
10:07Il se compare sur des TMI, je le disais, supérieurs à 30.
10:10Il est même un peu plus avantageux que le Pinel.
10:12Quand on pense au succès du Pinel, c'est pas mal de se projeter comme ça.
10:16Ça, c'est la bonne chose.
10:17Sur l'ancien, il a été imposé le fait que les étiquettes énergétiques
10:21de sortie post-travaux, qui doivent être de 30% de la valeur du bien,
10:24les étiquettes doivent être A ou B.
10:27L'expérience du Denormandie, qui est le dispositif sur l'ancien aujourd'hui,
10:30fait qu'on sort rarement, même presque jamais, au-dessus de C.
10:33Donc, en fait, aujourd'hui, sur l'ancien, le dispositif est morné.
10:36Oui, donc vous dites sur l'ancien, ça n'a aucun sens.
10:39Mais l'amélioration, donc ça veut dire qu'on peut l'améliorer.
10:40La bonne nouvelle, c'est qu'on peut l'améliorer.
10:42La mauvaise nouvelle, c'est que pour l'instant, on ne peut pas l'utiliser.
10:44Voilà, c'est ça ma vision sur l'ancien.
10:46Mais je ne désespère pas.
10:47Le Premier ministre, d'ailleurs, l'a clairement dit,
10:49en disant qu'on améliorera, on a mis en place le dispositif.
10:52Maintenant, il faut l'éprouver, c'est un peu notre rôle, finalement,
10:55celui des investisseurs, que d'éprouver ce nouveau dispositif.
10:58Et puis, il y a peut-être aussi le fait de pouvoir louer un parent, un enfant,
11:01peut-être aussi de faire revenir la maison individuelle.
11:03Enfin, voilà, il y a différentes choses.
11:05Il y a plein de sujets, il y a plein de pistes d'amélioration.
11:08Il va falloir faire le choix.
11:09C'est toujours le plus difficile.
11:10Et si l'on doit choisir avec le LMNP ?
11:12Alors, justement, Jean-Luc.
11:14Alors, le LMNP, j'allais dire, c'est une forme de...
11:16Le Jean-Brun, c'est nouveau.
11:16Donc, on découvre, il va falloir s'habituer, etc.
11:18Le LMNP, ça existe depuis très longtemps.
11:21L'Ouéran-Meuble est non professionnel.
11:23Et donc, là, on investit dans un schéma où on a en face de nous un exploitant,
11:28un bail commercial, et donc une maturité assez longue pour s'exprimer,
11:32et des revenus qui sont très réguliers,
11:34puisque finalement, on n'a pas de relation avec le locataire.
11:37En vérité, quand vous faites un Jean-Brun, vous avez un locataire,
11:39il peut changer, il peut avoir des éléments à demander, etc.
11:42Là, vous êtes derrière un exploitant qui, lui, gère lui-même.
11:45Si c'est du tourisme, c'est des touristes.
11:47Si c'est un EHPAD, c'est des personnes âgées dépendantes.
11:49Si c'est une résidence étudiante, ce sont des étudiants.
11:52Et cette intermédiation n'existe pas.
11:54Donc, c'est un investissement qui est plus sécurisé,
11:57parce que je n'ai pas du tout cette relation.
11:58Donc, aujourd'hui, les deux dispositifs répondent à des logiques d'amortissement.
12:01Ça, c'est plutôt bien.
12:02On s'est comparé, du coup, maintenant.
12:04Et ils ont deux destinations qui sont relativement différentes.
12:06Les publics du LMNP sont des publics généralement fragiles,
12:10étudiants, personnes âgées dépendantes ou non.
12:12Reste à côté de ça le tourisme,
12:14qui est quand même un élément très important de l'économie française.
12:16Plus de 100 millions de touristes l'année dernière.
12:19Il faut quand même qu'on les loge et qu'on les loge le mieux possible.
12:21Voilà, donc on est sur des schémas qui sont un tout petit peu différents.
12:23Je loge la population française d'un côté.
12:25Je loge des catégories de l'autre côté,
12:27qui sont des gens qui ont des besoins de logement ou spécifiques,
12:31ou avec des services d'accompagnement.
12:33Et c'est le principe des résidences-services.
12:35Très bien.
12:36Paul, votre regard sur, justement, ces différents dispositifs.
12:39Non, mais c'est vrai que c'est très intéressant.
12:41Et le Jean Brun, en fait, il y a une notion de...
12:44Socialement, c'est quand même très vertueux.
12:46On fait appel à l'épargne des Français.
12:47On a un niveau d'épargne qui est très élevé,
12:49qui est quasiment le double de la dette française.
12:51On dit que la dette est énorme.
12:53Donc, je vous laisse imaginer le niveau d'épargne.
12:55Donc, il faut profiter de cette épargne.
12:57Les Français doivent se saisir du dossier.
12:59Et c'est vertueux.
13:00C'est-à-dire qu'on fait appel à cette épargne
13:01pour loger des Français avec des loyers abordables.
13:05Je trouve ça beaucoup mieux que de plafonner les loyers
13:08et les effets pervers qu'on peut connaître.
13:11Un mot, Jean-Luc, justement, sur le plafonnement des loyers,
13:13ou ce qui permettrait de fluidifier, justement,
13:16à la fois l'activité et puis aider et soutenir les investisseurs.
13:20Alors, je ferais une différence.
13:21Le plafonnement des loyers, là, il est assorti, finalement,
13:24d'une condition fiscale.
13:25C'est-à-dire qu'on vous aide.
13:27L'État nous dit, je vous aide.
13:28Mais en contrepartie de quoi ?
13:29Vous ne mettez pas des loyers qui sont inaccessibles
13:31à la population qu'on souhaite loger.
13:32C'est assez vertueux et, pour moi, complètement légitime.
13:36Le plafonnement des loyers dans les villes tendues,
13:39ce n'est pas tout à fait pareil,
13:39puisqu'on s'aperçoit à l'usage que ça repousse l'investisseur.
13:44L'encadrement des loyers.
13:45L'encadrement, c'est l'encadrement dont je voulais parler.
13:47Et les deux sujets sont à bien traiter.
13:50L'un, il est légitime.
13:51L'autre, aujourd'hui, il a démontré qu'il était inefficient.
13:54C'est-à-dire qu'en fait, plus on va faire ça,
13:56moins on a d'investisseurs,
13:57et moins on a d'investisseurs, moins on a de logements.
13:59Et donc, en fait, on a l'effet inverse de celui qu'on souhaiterait et qui est légitime.
14:02Qu'un élu souhaite avoir une capacité à loger plus de monde
14:06dans des conditions financières meilleures,
14:07c'est évidemment tout à fait cohérent et légitime.
14:10Pour autant, ça ne marche pas.
14:12Alors, on l'évoquait tout à l'heure dans un contexte quand même très particulier.
14:17Vous qui êtes des experts, comment se projeter,
14:20imaginer justement les investisseurs, les particuliers qui vous écoutent ?
14:24Sur les perspectives cette année, à la fois sur les taux d'intérêt,
14:27je sais que c'est difficile, il n'y a pas de boule de cristal, mais quand même.
14:30Paul ?
14:30Il n'y a pas de boule de cristal, mais c'est vrai qu'on parle souvent de l'immobilier
14:33comme un investissement à long terme.
14:35Donc, on parlait de six ans.
14:36C'est vrai que six ans, un immobilier, c'est court,
14:37mais on peut se projeter à 20 ans, 30 ans.
14:40Il y a différents investissements possibles.
14:42On peut aussi faire de la nuit propriété,
14:44investir sur des temps longs, sur des produits gérés.
14:47Vous en avez parlé tout à l'heure.
14:50Il faut, je dirais, être un peu plus exigeant et regardant.
14:53Il faut surtout d'abord identifier sa stratégie.
14:56Est-ce qu'on investit pour sa retraite ?
14:57Est-ce qu'on investit pour un revenu complémentaire ?
14:59Est-ce qu'on investit pour loger un parent ?
15:02En fait, je dirais qu'avant tout, il faut bien définir sa stratégie.
15:08Définition de la stratégie.
15:09Je réponds, je ne vais pas dire à nouveau ce qu'a dit Paul.
15:12Je suis complètement d'accord.
15:13En revanche, moi, j'ajoute une chose.
15:14La première, c'est que c'est le seul investissement à l'immobilier
15:16où on a un effet de levier.
15:18Vous ne pouvez pas acheter d'autres choses avec un effet de levier.
15:20Je schématise un peu, mais quand même.
15:22Donc, pour les Français, aujourd'hui, c'est comme ça qu'on peut,
15:24le cas échéant, je ne sais pas si c'est s'enrichir,
15:26mais en tout cas, se constituer un patrimoine.
15:28Ça reste central.
15:30C'est central.
15:31Deuxième chose, on emprunte à taux fixe, en France, en tout cas.
15:34Quand on emprunte à taux fixe, on n'a pas les hausses.
15:37Donc, la perspective des taux, ils sont au niveau où ils sont aujourd'hui.
15:40Mais ils peuvent monter.
15:41Si vous empruntez à 3,20, vous disiez ça comme étant la référence,
15:45et je suis d'accord avec ça, vous paierez 3,20.
15:47Si les taux sont à 5, vous ne paierez pas 5.
15:49Et si jamais les taux arrivent à 2, vous irez voir votre banque
15:52et vous leur direz, je viens de m'apercevoir que les taux étaient à 2,
15:54et donc je vous demande de me passer mon taux à 2.
15:56Donc, en plus, vous bénéficierez de la baisse.
15:58C'est quand même un investissement qui est extrêmement, à mon sens, sécurisé.
16:01Notre seul frein aujourd'hui, c'est le fameux HCSF.
16:04Ce comité qui va piloter un certain nombre de normes qui s'imposent aux banques.
16:09Donc là, j'appelle de mes voeux une petite libéralisation du sujet du taux d'effort,
16:15puisqu'il y a des gens qui pourraient investir,
16:17sans mettre en péril leur quotidien, évidemment.
16:20Et c'est bien normal que de le surveiller.
16:21Mais 35%, c'est une espèce de 35% à 25 ans,
16:24puisque c'est les deux normes qu'avait posées M. Ville-Roy de Gallo.
16:27Qui s'en va ? C'est peut-être un espoir.
16:28En tout cas, avait posé deux normes qui, aujourd'hui, ont bloqué pas mal le marché de l'investissement.
16:33Alors qu'il y a beaucoup de Français, aujourd'hui, qui sont en capacité d'investir dans de l'immobilier,
16:38avec un effet de levier, à taux fixe, sans se mettre en péril.
16:42Paul, pour rebondir ?
16:43Non, non, je suis totalement d'accord.
16:45Si on pouvait même aussi pousser l'exercice et autoriser la transférabilité des prêts,
16:50ou incentiver un petit peu là-dessus,
16:52notamment, je pense que ça redonnerait de la fluidité au marché dont on a besoin,
16:56notamment pour les secondos excédents,
16:58qui se sont engagés à des taux parfois en dessous de 1,
17:01et donc qui ont du mal à bouger.
17:03Ils sont un petit peu enfermés dans ces acquisitions,
17:07avec des taux qui sont très, très bénéfiques.
17:09Côté prêt à taux zéro, aussi, vous voyez des améliorations possibles ?
17:12Prêt à taux zéro, c'est un levier extraordinaire.
17:15C'est vrai que l'année dernière, ça a été élargi à tout le territoire.
17:19Un crédit sur deux, à des primes aux excédents.
17:21Un crédit sur deux.
17:21On voit bien dans le baromètre qu'on a monté,
17:23que le taux est un des critères les plus importants.
17:27Et aujourd'hui, dans le neuf, ce qui a très bien fonctionné en 2025,
17:29c'est le prêt à taux zéro, couplé avec de la TVA à 5,5,
17:32c'est-à-dire dans les zones qui permettent d'en bénéficier.
17:35C'est ce qui a très bien fonctionné cette année.
17:36Et pareil, je trouve que c'est vertueux,
17:38parce que ça s'adresse à des primes aux excédents.
17:40Et donc, c'est le parcours pour pousser les gens à acheter leur logement
17:45qui reste un rêve, ou en tout cas, une demande très forte chez les Français.
17:49Sur les perspectives, Jean-Luc, justement, sur les taux d'intérêt,
17:53qui sont un peu le levier, en fait.
17:56Alors, comment voyez les choses ?
17:57Moi, je pense qu'on est plutôt sur un schéma où ça ne peut plus tellement baisser,
18:02me semble-t-il.
18:04L'impact de la crise en Iran va-t-il les faire monter de quelques 10, 15, 20 points de
18:09base,
18:09ou pas, c'est très difficile à dire, je ne sais pas le dire.
18:12Je pense que la Banque Centrale, aujourd'hui, ne devrait pas nous faire de trop mauvaises surprises.
18:16Le marché price aux Etats-Unis, une augmentation de 2 fois 25.
18:21Bon, en vrai, les Etats-Unis, c'est quand même assez volatile.
18:23Voilà, donc je pense qu'on est dans des niveaux de taux qui permettent d'investir.
18:26C'est ça ce que j'ai envie de dire.
18:27Et je répète, on est à taux fixe.
18:29Ça ne peut pas monter, et si ça baisse, on encaisse toute la baisse.
18:32On n'a pas encore évoqué les résidences-services.
18:35Expliquez-nous, éclairez-nous sur les résidences-services.
18:37Est-ce que c'est un intérêt d'investir dans les résidences-services, étudiantes,
18:41sur l'hôtellerie, résidences-sénieurs ?
18:43Là, j'arrive par l'angle du public.
18:45Ce sont des personnes âgées non dépendantes pour les résidences-sénieurs-services
18:49ou des personnes âgées dépendantes pour les EHPAD.
18:52La démographie étant une science à peu près exacte,
18:54on en aura de plus en plus et nous rejoindrons cette catégorie,
18:57malheureusement, un jour ou l'autre.
18:58Donc, c'est un public qui grandit.
19:00Ce sont des besoins qui sont nécessaires.
19:02Accessoirement, ça crée une rotation du parc qui est très intéressante.
19:05Je cite que quand on a 60 ans, on occupe en moyenne 60 mètres carrés.
19:08Quand on a 30 ans, on en occupe 30.
19:10Je vous laisse faire les maths, mais ça veut dire quand même
19:12que si on va vers des logements plus modernes, plus adaptés avec des services,
19:17on va libérer des logements qui feront, j'espère, le bonheur de ceux qui en cherchent
19:20et n'en trouvent pas aujourd'hui.
19:21Donc, on a derrière cette première catégorie, qui est le senior,
19:25quelle que soit sa situation, un vrai effet très positif.
19:28Sur les étudiants, on a un manque cruel de résidences-étudiants.
19:31Le marché locatif, presque partout en France, est de plus en plus tendu.
19:34Les taux de rotation s'effondrent.
19:36Donc, créer du logement étudiant aujourd'hui.
19:38Alors, je sais qu'on n'aura pas non plus 6 millions d'étudiants en France.
19:41On a plutôt 3 millions et ça va sans doute plafonner.
19:43Mais comme 3 millions ne sont pas tous logés,
19:45qu'il y a une mobilité maintenant de recherche qui est assez importante dans ces études,
19:50grâce à Parcoursup, sans doute d'ailleurs,
19:52on s'aperçoit du coup que le besoin est important.
19:55Reste tourisme et affaires.
19:57Le tourisme, je vous l'ai dit, il y a 100 millions de touristes.
19:59Bon, donc si on n'est pas capable de les accueillir,
20:01il y aura plus de 100 millions de touristes.
20:03Mais ça fait du PIB, c'est presque 8% du PIB français.
20:06Donc, c'est quand même très très important.
20:07Et les résidences d'affaires, c'est la capacité qu'on a à se déplacer à l'intérieur du pays.
20:11On sait que les problèmes de mobilité aujourd'hui,
20:13quand on change d'emploi, quand on cherche un emploi,
20:15ou quand on a des missions, est plus complexe.
20:18Parce que le marché locatif est très tendu.
20:20Eh bien, c'est aussi une réponse.
20:21Donc, je pense que l'ensemble du sujet des résidences,
20:23c'est du logement qui est opéré,
20:25c'est-à-dire qui offre un peu plus qu'un logement classique.
20:28C'est aujourd'hui une demande qu'on retrouve partout en Europe et en France.
20:31Et on l'a même trouvée dans les bureaux,
20:32puisqu'on est tous maintenant au sujet de co-working,
20:34qui, quelque part, répondent à la même demande.
20:36C'est une demande sociétale.
20:38Paul, justement, sur le type d'investissement,
20:41aussi peut-être les secteurs ou les typologies de biens
20:44que vous conseillez pour investir.
20:46C'est vrai que les résidences gérées sont prometteuses.
20:49On le voit bien sur l'étudiant,
20:50il y a un afflux massif des investisseurs institutionnels,
20:52français ou anglo-saxons.
20:55Le marché est très euphorique là-dessus.
20:57La démographie, il n'y a rien à dire,
20:59on va avoir besoin de résidences seniors.
21:00Donc, le marché est en train de se consolider.
21:02Et sur le tourisme, je suis parfaitement d'accord.
21:05Aujourd'hui, il y a deux villes en Europe qui sortent du lot.
21:07C'est Paris et Madrid avec les Sud-Américains.
21:11Et si on regarde au-delà de Paris,
21:12la France est le pays le plus touristique du monde.
21:15Donc, avec nos montagnes, nos régions,
21:17et ça s'adresse à tout le territoire.
21:20Donc, si on arrive à adresser cette clientèle-là,
21:22a priori, on ne se trompe pas.
21:24Et pour le résidentiel, peut-être des secteurs
21:26sur lesquels vous pourriez conseiller ?
21:28Le résidentiel, on voit bien qu'il y a des secteurs
21:31qui fonctionnent assez bien.
21:32Je trouve que la Côte d'Azur fonctionne très bien
21:34parce qu'elle séduit un grand nombre de nos retraités.
21:37Elle séduit un grand nombre de la population
21:39qui veulent aller chercher le soleil.
21:41C'est une ville, Nice, par exemple,
21:43est une ville monde.
21:43On a la proximité de la montagne,
21:45la proximité avec l'Italie,
21:46et un certain nombre de villes
21:48qui sont assez agréables à vivre.
21:50Donc, ça fonctionne assez bien
21:51et c'est un marché qui fonctionne.
21:54On s'en aperçoit.
21:56Je dirais que la Côte atlantique aussi marche bien.
21:59Et après, sur les grandes villes,
22:01c'est la proximité des transports
22:02qui fait qu'on se démarque complètement.
22:06Jean-Luc, oui.
22:06On a derrière les conséquences du Covid,
22:09je trouve qu'on a une meilleure appréciation
22:11dans les villes moyennes.
22:12Il y a des gens qui ont expérimenté finalement
22:15une vie un peu différente
22:16parce que c'est ce que ça a poussé
22:17tout le monde à comprendre.
22:18Et cette expérimentation fait qu'il y a des villes
22:20qui ont maintenant des destinées immobilières
22:22qui sont meilleures que celles
22:22qu'on leur avait prédies
22:24et notamment qui étaient plutôt
22:25un espèce de déclin définitif et systématique
22:28là où on voit revenir,
22:29pour des raisons de prix,
22:31dans des logiques de transport
22:32où le télétravail,
22:35les systèmes de visioconférence, etc.
22:37ouvrent quand même plus de possibilités.
22:38Et donc, ça redonne un peu de force à ces villes.
22:40Le Jean-Brun n'étant pas zoné,
22:43comme on l'a vu,
22:44ça peut permettre de créer dans ces villes-là
22:46des clusters qui peuvent être
22:47un peu plus intéressants
22:48que quand on avait le zoning à plus, etc.
22:51Et dans lequel on était évidemment coincé
22:53puisque si vous n'étiez pas au bon endroit,
22:54comme les endroits étaient déterminés
22:56par la densité et la tension,
22:58vous n'étiez finalement jamais au bon endroit.
23:00Vos derniers conseils pratiques
23:02quand on souhaite aujourd'hui investir
23:04dans l'immobilier,
23:05quels sont les bons choix à faire
23:06et puis les questions à se poser pour vous, Paul ?
23:10Encore une fois, je reviens un petit peu dessus,
23:11c'est d'essayer de se projeter
23:13à l'horizon qu'on s'est défini
23:15dans sa stratégie immobilière
23:16pour savoir ce qu'on attend réellement
23:19de cet investissement.
23:20Donc, est-ce que c'est d'avoir une certitude de louer ?
23:22Est-ce que c'est plutôt une croissance de loyer ?
23:24Est-ce que c'est un investissement plutôt patrimonial ?
23:26C'est-à-dire, on va plutôt miser
23:28sur la croissance de la valeur.
23:30Est-ce que c'est une future résidence secondaire ?
23:33Peut-être une future résidence principale
23:35pour ces vieux jours ?
23:36En fait, les résidences gérées peuvent être
23:38un bon moyen d'investissement,
23:41peut-être pour pouvoir y loger plus tard,
23:45pour avoir un rendement à un moment donné
23:47qui fonctionne bien.
23:48Donc, moi, je crois bien à ces outils
23:50et au LMNP.
23:52Et juste, les profils des investisseurs,
23:53évoluent-ils au fil des années ?
23:55Vous qui les suivez,
23:56qui avez de l'expérience,
23:57est-ce que vous sentez de tendance nouvelle ?
23:59C'est vrai que le profil évolue.
24:01Là, le profil, en tout cas dans le neuf,
24:02c'était vraiment arrêté l'année dernière.
24:05Là, on voit revenir une nouvelle population
24:08sur le Jean-Brun
24:09ou qui commence à s'intéresser à ce produit.
24:11C'est vrai qu'on a vu beaucoup de Français
24:13se tourner vers les marchés financiers.
24:15Je pense qu'ils vont revenir vers le résidentiel
24:18qui est la valeur refuge avant tout.
24:20Des conseils, Jean-Luc ?
24:22Alors, des conseils.
24:23Je suis également ce que dit Paul.
24:25Sur les sujets de LMNP,
24:27la question, c'est la liquidité du second marché.
24:29Aujourd'hui, elle existe.
24:30Il y a une masse de LMNP en France
24:35qui est suffisante
24:35qui fait qu'on peut acheter et revendre
24:37dans le neuf comme dans l'ancien.
24:38C'est assez intéressant,
24:39ce qui existe beaucoup dans le marché classique
24:40puisque le marché du neuf
24:41est très, très nettement supérieur
24:43au marché du neuf.
24:44Mais on se retrouve maintenant
24:45avec cette liquidité de second marché
24:46qui est assez intéressante
24:47puisqu'on accède à des biens,
24:48résidents, seniors, étudiants,
24:50ou tout ce que vous voulez,
24:51qui sont des biens qui ont déjà vécu,
24:52donc qui ont une expérience
24:53et qui sont directement rentables
24:55quand on les achète.
24:56Donc, on revoit,
24:57c'est un marché qui, je trouve,
24:58est encore assez peu considéré.
25:00Si je prends l'exemple de l'EHPAD,
25:01l'EHPAD, on sait qu'on va vers
25:02un manque cruel, finalement, de lits.
25:05Aujourd'hui, comme il y a eu
25:06quelques difficultés et scandales
25:08sur lesquelles je ne reviens pas,
25:09c'est un marché qui avait été
25:10un peu mis de côté.
25:12Et en vérité, du coup,
25:12aujourd'hui, c'est un marché
25:13qui est très intéressant
25:14parce que le besoin est tellement fort
25:15que c'est un très bon investissement.
25:18Dans l'ancien,
25:18puisque je vous rappelle,
25:19on n'ouvre plus d'EHPAD en France
25:21depuis un certain nombre d'années,
25:22il n'y a plus d'autorisations
25:23qui sont données.
25:24Donc, une rareté organisée,
25:25malheureusement, malgré nous.
25:26Cette rareté est intéressante
25:28pour l'investisseur aujourd'hui.
25:29Et la nue propriété,
25:30on n'en a pas parlé, un intérêt ?
25:32Oui, c'est un très, très...
25:34C'est d'abord assez limité
25:37parce qu'il faut quand même,
25:38pour pouvoir investir
25:38en nue propriété,
25:39accepter de ne pas avoir de revenus
25:41puisque vous ne disposez pas
25:41de l'usufruit,
25:42c'est-à-dire de la capacité
25:43à produire des revenus,
25:44mais vous disposez uniquement
25:45de la nue propriété.
25:46Donc, si vous êtes capable
25:46pendant 10, 12, 15, 18 ans
25:49de vous passer de revenus
25:52des intérêts fiscaux,
25:53si vous l'avez financé,
25:54par exemple, avec un crédit,
25:55vous pouvez déduire...
25:56Bon, il y a plein de petits avantages,
25:57mais qui doivent être bien compris
25:59dans l'acceptation
26:00de l'absence de revenus.
26:01Il y a beaucoup de gens
26:01qui font un primo-investissement,
26:03par exemple.
26:04Il faut quand même
26:04qu'il y ait des revenus
26:05pour payer le crédit.
26:06Oui, c'est vrai.
26:07C'est presque simpliste,
26:08mais malheureusement,
26:09c'est assez vrai.
26:10C'est un très bon produit,
26:12mais qui est quand même
26:13à adapter à une population.
26:15Et c'est pour ça que
26:15quand je fais mon choix d'investissement,
26:17et c'est pour ça que les conseillers
26:18ont un rôle immense,
26:20je dois avoir l'entonnoir
26:21d'analyse de mes besoins
26:22et de mes contraintes.
26:24Ce n'est pas que le produit.
26:25Il y a des bons produits,
26:26très bien placés,
26:28très rentables, etc.
26:29En revanche,
26:30si je n'ai pas réfléchi
26:31à mes capacités,
26:33au sens...
26:33En amont,
26:34c'est ce qu'il y a
26:34le plus important, bien sûr.
26:35Mais à ma volonté,
26:36vous disiez tout à l'heure,
26:37fort justement,
26:38je voudrais...
26:39J'aurai des enfants étudiants,
26:40j'aimerais bien les loger.
26:41Ça ne marche pas toujours,
26:42mais le simple fait de dire ça,
26:44ça induit pas mal de conséquences
26:45sur son investissement.
26:46C'est-à-dire que vous n'allez pas
26:47investir n'importe où,
26:48il faut des villes universitaires,
26:49si vous savez déjà un peu
26:49ce qu'ils veulent faire,
26:50vous allez...
26:50Il faut pas mal de réflexions,
26:53c'est intéressant.
26:54Les dispositifs sont un peu complexes,
26:56mais du coup,
26:57ce sont des décisions
26:57qui sont mûres
26:58quand elles sont prises.
26:59Je trouve que c'est assez intéressant.
27:01Et on a besoin
27:02d'être accompagnés.
27:03Eh bien, merci à tous les deux.
27:04Merci beaucoup
27:05pour vos éclairages.
27:06Paul Cayla,
27:07Catella,
27:08résidentiel,
27:09merci beaucoup.
27:10Jean-Luc Guitare,
27:12Consulting Group,
27:13merci infiniment.
27:14Merci beaucoup.
27:15Et à très bientôt,
27:16pour une prochaine émission
27:17de Figaro,
27:18IMO.