- il y a 8 heures
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
Catégorie
📺
TVTranscription
00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur Deroura.
00:07Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours à l'heure de votre déjeuner, une demi-heure
00:11pour parler de notre immobilier, de nos logements.
00:13Et comme tous les jours, ça démarre par cette séquence à mi-professionnelle de ce secteur de l'immobilier,
00:18le pro de l'IMO, des témoignages terrain de vos métiers, des anecdotes, des coups de cœur, mais aussi des
00:24coups de gueule.
00:24Et ce sera le cas aujourd'hui si on veut construire des chambres pour nos aînés et nous plus tard.
00:30Il faut aussi nous inciter à investir dans ces maisons de retraite.
00:33Encore faut-il que les exploitants nous mettent en confiance.
00:36On verra ça dans quelques instants.
00:37Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
00:39Bon, vous l'avez vu, le contexte n'est pas folichon.
00:41La guerre au Moyen-Orient doit-elle nous inciter à investir plus que jamais en Europe ?
00:46Et si à l'intérieur de l'Europe, on se tentait un petit match, là, France-Espagne, ça vous dit
00:50?
00:50On fera ça dans quelques instants, mais d'abord, donc, c'est l'heure du pro de l'IMO.
00:55Les experts de l'IMO, le pro de l'IMO.
00:58Et on est en ligne avec Didier Ribel, président de l'ASCOP Ehpad.
01:02Bonjour, Didier.
01:04Bonjour.
01:05Alors, je le disais, c'est une forme de coup de gueule que vous vouliez passer à l'antenne
01:09parce que, oui, on connaît les enjeux démographiques.
01:11Oui, on va avoir besoin de chambres dans nos EHPAD, dans nos maisons de retraite,
01:16dans nos structures pour accueillir nos personnes âgées d'aujourd'hui et de demain.
01:19Pour autant, il va falloir que nous soyons incités à investir.
01:23Et aujourd'hui, il se passe encore deux, trois petites choses qui nous incitent à la méfiance
01:27et donc qui pourraient, justement, empêcher la création de ces nouvelles chambres
01:31pour accueillir les générations.
01:34En effet, effectivement, comme vous l'avez dit,
01:37il va falloir construire énormément de chambres d'EHPAD dans les années qui viennent.
01:40On parle de 100 000 chambres à l'horizon 2035,
01:44c'est-à-dire à peu près 15 milliards d'euros à investir,
01:47en plus des travaux à faire dans les EHPAD actuels.
01:51Et évidemment, ces investissements seront à faire par les investisseurs privés
01:55puisque l'État, on se doute bien que l'État et les collectivités locales
02:01ne vont pas trouver tout cet argent.
02:03C'est dommage quand même parce que c'est un peu de leur responsabilité,
02:05loger les gens quel que soit leur âge,
02:07puisqu'on parle beaucoup du logement étudiant,
02:08le logement de nos personnes âgées, c'est quand même un vrai sujet.
02:11Bref, passons là-dessus.
02:13Mais effectivement, du coup, il faut inciter nous particuliers à aller là-dessus.
02:16Et ce que vous, vous rencontrez au quotidien,
02:19c'est des investisseurs qui ont été un petit peu échaudés par les choses
02:22et le traitement qu'ils ont reçus
02:24et comment ça s'organise justement quand on est investisseur.
02:28Vous avez une anecdote à ce sujet-là à partager avec nous ?
02:30En effet, effectivement, aujourd'hui, il va falloir rétablir une certaine confiance
02:34entre les investisseurs et les exploitants.
02:37Historiquement, les chambres d'EHPAD ont été vendues
02:40comme des placements de bons pères de famille,
02:42placements sans risque, avec un bon rendement, etc.
02:45Bon, ce n'est pas tout à fait le cas, en fait, en réalité.
02:48Je vais vous citer l'exemple, effectivement,
02:50de quelqu'un qui a acheté une chambre
02:52pour à peu près 150 000 euros
02:54il y a une quinzaine d'années,
02:56chez un grand exploitant.
02:58Donc, 150 000 euros pour 17 mètres carrés.
03:01Je vous laisse faire le calcul.
03:02Ça fait à peu près 9 000 euros du mètre carré,
03:04donc très au-dessus du prix normal de l'immobilier.
03:07Et on se rend compte, au bout d'un, effectivement,
03:10du premier bail, qui est en général de 9 ans,
03:13que les choses ne sont pas aussi roses que ce qu'on a prévu.
03:17C'est-à-dire ?
03:18Parce qu'en fait, là, le sujet, ça va être sur comment l'exploitant,
03:23finalement, a géré derrière.
03:25C'est surtout ça, le sujet.
03:26Voilà. Alors, effectivement, ce qu'on n'a pas dit à l'investisseur
03:29quand il a acheté ce bien,
03:31c'est qu'au bout du premier bail de 9 ans,
03:35l'exploitant pouvait, évidemment, renégocier son bail,
03:39voire même s'en aller s'il n'était pas satisfait de l'exploitation.
03:43Donc, vous laissez avec un bâtiment, évidemment,
03:46qui ne peut plus être exploité en tant qu'EHPAD,
03:48puisqu'il n'a plus les autorisations qui sont données à l'exploitant
03:52et non pas aux bailleurs, non pas aux propriétaires.
03:55Donc, vous vous retrouvez en situation de négociation difficile
03:58avec un exploitant qui peut vous demander
04:00de réduire fortement vos loyers,
04:03voire de dire, écoutez, je ne renouvelle pas mon bail
04:06ou si je le renouvelle, c'est un bail en 3-6-9
04:09dont je peux partir tous les 3 ans ou renégocier tous les 3 ans
04:13ou je peux éventuellement, comme je l'ai dit,
04:16quitter, arrêter l'exploitation
04:18si mes résultats ne sont pas suffisamment profitables.
04:21Donc, vous êtes à risque, évidemment, avec un risque très important même.
04:27Vous pouvez avoir aussi, l'exploitant peut aussi avoir ses propres surfaces
04:32dans le bâtiment, avec donc les parties privatives,
04:37les parties communes qui sont propriétés de l'exploitant
04:40et se verser un loyer important sur ces parties privatives
04:44au détriment des propriétaires des chambres, évidemment.
04:47Mais du coup, Didier, je vous interromps, mais en gros, c'est quoi votre appel aujourd'hui ?
04:51C'est un appel aux exploitants ?
04:52C'est un appel au pouvoir public de mettre la main là-dedans
04:55et de se dire comment on fait pour qu'il y ait plus de transparence
04:57et d'encadrement ? C'est quoi le sujet ?
04:59Voilà, on a les deux sujets.
05:01Aujourd'hui, on travaille les deux parties.
05:04Donc, avec les exploitants d'un côté,
05:06on cherche à rééquilibrer la situation,
05:10rétablir un niveau de confiance.
05:11On a mis en place une charte de bonnes pratiques
05:13au niveau de l'association, donc de la Scope-Epad.
05:16Certains exploitants jouent le jeu avec nous
05:18et on renégocie des baux dans de bonnes conditions.
05:22Donc, on travaille avec les exploitants,
05:25également avec le SINERPA, qui est leur syndicat,
05:27et également avec l'État, les pouvoirs publics,
05:30pour retravailler le cadre réglementaire
05:33de façon à mieux sécuriser ces investissements.
05:36Parce que l'argent privé existe.
05:39Oui, on le sait, il y a de l'épargne à placer.
05:41Il y a beaucoup d'épargne.
05:42Il faut simplement redonner de la confiance
05:45aux copropriétaires, aux bailleurs,
05:47pour investir à nouveau pour le futur dans les épargnes.
05:50Mais vous avez tellement raison de passer cet appel
05:53à l'antenne de BFM Business et des experts de l'IMO.
05:55On ne cesse de le répéter.
05:56Quand ça a été le sujet de l'investissement locatif traditionnel,
05:59j'ai envie de dire, avec les attentes de la profession
06:02et des investisseurs d'un dispositif incitatif,
06:04c'est exactement la même chose pour nos aînés.
06:05Merci d'avoir partagé justement cet appel.
06:08Didier Ribel, président de l'ASCOP Ehpad.
06:11Mais oui, investissons dans les chambres d'Ehpad,
06:14dans nos maisons de retraite.
06:16C'est pour nos aînés, mais pour nous plus tard aussi.
06:18Merci à Didier d'avoir été avec nous.
06:20Si comme Didier, vous souhaitez intervenir
06:21à l'antenne de BFM Business,
06:23vous n'hésitez pas à nous écrire.
06:24On a une adresse mail, lesexpertsdelimo.bfmbusiness.fr.
06:28Allez, c'est l'heure du débat.
06:30– Les experts de l'IMO, le débat.
06:34– On va voyager aujourd'hui, mais on va voyager en Europe.
06:37On ne va pas partir très très loin.
06:39Contexte géopolitique oblige.
06:40Bonjour, Geoffroy Rézor, cofondateur de Tereta,
06:43est avec nous.
06:43– Bonjour.
06:44– Bonjour Marie.
06:45– Et Thierry Vignal, le fondateur d'Atom.
06:46– Bonjour.
06:47– Bonjour.
06:47– Alors, je disais, je voulais partir aussi du constat
06:50qu'effectivement, on ne va pas se mentir,
06:52ces dernières semaines, un peu compliquées.
06:55Et effectivement, avec cette idée de
06:57on veut continuer à investir dans l'immobilier
06:58parce que précisément, quand on voit la volatilité
07:01des marchés financiers, et j'en parle quotidiennement,
07:04la pierre s'impose quand même comme la valeur refuge par excellence.
07:07Encore faut-il savoir où investir.
07:09Et c'est vrai que compte tenu de ce qui se passe au Moyen-Orient,
07:12on a tendance à se dire, le bon plan quand même,
07:14c'est notre bonne vieille Europe.
07:15Non, Geoffroy, c'est à peu près ça l'idée ?
07:16– Oui, pour être précis, il se trouve que nous, en Espagne,
07:20durant les 30 derniers jours, on a accompagné à acheter
07:23un client du Koweït, un du Qatar et un de Dubaï.
07:27Chose nouvelle, parce qu'auparavant, on avait beaucoup d'Européens
07:29et beaucoup de gens qui habitaient partout,
07:31mais pas ces nationalités-là,
07:33ou pas des gens qui habitaient dans ces pays-là.
07:34Donc on voit qu'il y a une espèce de…
07:36– De report.
07:37– De clair report, ça c'est une certitude.
07:40Et puis la deuxième chose, moi, à titre personnel,
07:43je me suis toujours senti européen et j'ai toujours senti
07:46que justement l'intérêt…
07:47– Ce n'est pas qu'une sensation, Geoffroy, je crois.
07:49– Oui, non mais je veux dire, même dans l'investissement,
07:52c'est-à-dire que la frontière, pour l'avoir fait,
07:53moi j'ai habité en Suisse, quand j'ai habité en Suisse,
07:55j'ai acheté à Lyon, quand j'ai habité en France,
07:57j'ai acheté en Espagne.
07:58Donc le fait de changer de pays pour l'investissement,
08:00ça ne m'a jamais bloqué,
08:02mais je n'ai jamais eu envie d'acheter en dehors de l'Europe,
08:05juste pour des histoires de distance, etc.
08:06Donc je trouve que c'est assez rassurant comme cadre.
08:09– Thierry, je me retourne vers vous,
08:11parce qu'en fait j'ai envie de dire,
08:11est-ce que finalement, alors ce n'est pas du cynisme,
08:14mais est-ce que finalement, ce qui est en train de se passer là,
08:16cette incertitude géopolitique globale,
08:19et puis qui ne date pas que du déclenchement
08:21de la guerre au Moyen-Orient d'ailleurs,
08:22est-ce que finalement elle ne va pas faire les affaires
08:24de l'immobilier européen, et pourquoi pas français,
08:26et pourquoi pas parisien par exemple ?
08:29– Je n'ai pas eu de coétien qui m'a acheté
08:31de chambre de bonne pour l'instant.
08:32Mais c'est vrai que les gens qui étaient attirés
08:35par les paillettes de Dubaï font moins les malins.
08:37– Mais vous savez que c'est assez terrible,
08:38parce que je l'ai déjà dit, je crois,
08:40je ne sais plus si c'était cette semaine ou la semaine passée,
08:42il y a quelques semaines, quelques mois en tout cas,
08:44avant le déclenchement de l'offensive contre l'Iran,
08:48on avait calé un débat à venir dans les prochaines semaines
08:51sur pourquoi investir à Dubaï.
08:53Là, ça paraît complètement horrible de le faire,
08:56et on ne va pas le faire de fait,
08:57ou alors je ne sais pas comment on va le traiter,
08:59mais effectivement, il y a plein d'influenceurs
09:01de l'immobilier qui nous disent depuis,
09:03j'allais dire des mois, mais des années,
09:04il faut investir à Dubaï, etc.
09:06Le fait est qu'aujourd'hui, on revient à cette valeur sûre
09:09qu'est l'immobilier européen,
09:11et à fortiori français ou parisien.
09:12– Oui, c'est vrai qu'investir en France,
09:16ça a quand même le mérite de donner accès
09:17à un certain levier qu'on ne retrouve pas ailleurs,
09:19surtout sur des opérations transfrontalières.
09:21Le levier bancaire, c'est quand même l'ADN
09:23du système immobilier français,
09:24c'est pour ça que c'est un des plus gros marchés d'Europe.
09:26On a le niveau d'apport le plus bas d'Europe,
09:28les taux les plus bas d'Europe,
09:30ils sont fixes, contrairement à l'Espagne,
09:32on a encore un tiers de variable,
09:33ce qui soumet le marché à une certaine volatilité
09:35quand les taux remontent post-guerre.
09:37C'est un marché qui est stable,
09:38on est locataire solvable,
09:39on a la fiscalité à l'MNP,
09:40on a quand même pas mal de choses,
09:42mais avant tout, on a un levier.
09:43Et quand on va à Dubaï,
09:44ou quand on va investir en Espagne,
09:47on doit quand même mettre beaucoup de cash de sa poche.
09:49– Ça y est, il est déjà rentré dans le match, Thierry,
09:51contre l'Espagne.
09:52– Il a raison.
09:53– Oui, et alors en fait, il a raison, oui et non, Geoffroy,
09:56parce que moi, on s'est déjà eu au téléphone
09:58ces dernières semaines,
09:58parce que vous avez sorti une étude hyper intéressante
10:00chez Terreta, donc voilà.
10:02Et typiquement, sur ce levier bancaire,
10:03c'est quand même assez passionnant.
10:05Mais effectivement, l'un des points,
10:07on ne veut pas dire noirs,
10:09mais disons l'une des fragilités
10:11du système bancaire espagnol
10:12et du crédit immobilier bancaire espagnol,
10:14c'est exactement ce que disait Thierry,
10:15c'est le fait que l'apport personnel
10:18réclamé par les banques espagnoles,
10:19il est quand même nettement supérieur
10:21à celui qu'on réclame en France.
10:23– Oui, et je vais le dire de manière assez concrète.
10:26Si aujourd'hui, on achète un appartement en France,
10:28par exemple, de 300 000 euros,
10:30la banque va nous demander, disons,
10:33minimum 30 000 euros d'apport,
10:34mais elle ne va pas forcément nous demander
10:35beaucoup plus que ça, nécessairement.
10:38En Espagne, pour acheter un appartement à 300 000,
10:40l'apport moyen qu'on va faire,
10:42c'est plutôt aux alentours des 80 000.
10:44Ce n'est pas du tout la même chose.
10:45– Ce n'est pas pareil.
10:46– Et en fait, il y a quelque chose
10:47de très intéressant quand on regarde
10:49l'immobilier en Europe,
10:51c'est l'âge du premier achat immobilier.
10:53– Ce qui fait que les Espagnols sont nettement plus âgés
10:55que les Français quand ils accèdent à la propriété.
10:58– Nettement plus âgés.
10:59Les seuls qui font pire en Europe, c'est les Suisses.
11:01Les Suisses, c'est 48 ans.
11:03Le record d'Europe du plus tardif
11:05pour l'achat du premier bien.
11:07L'Espagne, on a 41.
11:09Là où la France…
11:10– C'est une moyenne.
11:11– C'est une moyenne.
11:12– Oui, parce que ceux qui, comme moi,
11:13pensent que ce n'est pas tard,
11:15ne vous inquiétez pas, il y a pire.
11:17– Non, non, mais bien sûr.
11:18Et en fait, le vrai sujet aujourd'hui,
11:19c'est qu'il y a un problème de justice sociale
11:24qui se pose là-dedans.
11:25Parce qu'en fait, et en Espagne,
11:27ils en parlent beaucoup dans la presse économique
11:28et dans la presse immobilière,
11:29il y a réellement les gens qui ont la chance
11:31d'avoir les donations des parents
11:32et qui peuvent se permettre d'acheter.
11:34Et les autres, qui sont condamnés quelque part
11:36à être locataires.
11:37Un autre problème étant qu'en fait,
11:39le loyer aujourd'hui en Espagne, en l'occurrence,
11:42prend une grosse part de l'épargne possible des gens.
11:45Donc en fait, finalement…
11:46– Il ne peut pas mettre de côté, quoi.
11:47– Non, il ne peut pas mettre de côté.
11:47– Il faut plafonner.
11:48– Mais oui, il faut plafonner les loyers.
11:50Eh, enregistrez.
11:51Bon, vraiment, en régie.
11:53Je veux que vous enregistriez Thierry
11:55qui dit qu'il faut plafonner les loyers en Espagne.
11:57– Alors forcément, il y a quand même
11:58le revers de la médaille, le côté positif.
12:01On a fait un classement des top 10 villes françaises
12:04et des top 10 villes espagnoles
12:05et on l'a mélangé dans les 10 plus grandes villes,
12:08les plus rentables.
12:09Si on fait le top 20, France et Espagne confondus,
12:129 sur 10 des plus rentables sont espagnoles.
12:14Ça veut dire que pour le coup, en termes de rentabilité,
12:17c'est une victoire par chaos.
12:19Donc la seule chose à retenir qui est très importante,
12:21c'est qu'en fait, les gens qui ont l'apport nécessaire
12:24ont intérêt à acheter en Espagne
12:25parce que c'est plus rentable.
12:26Les gens qui n'ont pas beaucoup d'apport
12:28ont intérêt à acheter en France
12:29parce que pour le coup, le levier bancaire est supérieur.
12:31– C'est juste que vous ne vous adressez pas
12:32au même public en fait, Thierry ?
12:33– Oui, et aussi se rappeler que le rendement,
12:37il reflète le risque en finances et en immobilier.
12:40Et quand on a des gros rendements,
12:41c'est aussi pour compenser un risque plus élevé.
12:45Ce risque, il est à plusieurs niveaux.
12:47Déjà, les locataires espagnols
12:48ont un revenu médian plus bas qu'en France.
12:50– Le loyer, j'imagine qu'il est le plus faible aussi qu'en France.
12:53– Oui, c'est vrai.
12:54À Mourcia, on va être à 9 euros du mètre carré.
12:56Mais du coup, dès qu'on doit changer de machine lavé,
12:58c'est six mois de loyer qui s'envole.
12:59Non mais je veux dire, vraiment le risque,
13:01en fait, je vais le dire autrement,
13:02et on a un grand avantage en France à part le levier,
13:04c'est qu'on a le système notarial.
13:06Et ça, on ne s'en rend pas compte,
13:07mais c'est extrêmement sécurisant.
13:09En Espagne, ils ont des avocats,
13:11mais il n'y a pas le check du cadastre,
13:14la pure hypothécaire.
13:15– Il n'y a pas le cadastre en Espagne.
13:16– Si, si, mais il n'y a pas de…
13:18– Ça a changé quand même.
13:19Alors pour le coup, je connais bien l'Espagne,
13:21j'y allais souvent, effectivement à une époque,
13:23mais ça s'est très vite développé quand même.
13:25– C'est assez sécure, mais en France,
13:27on a des notaires, c'est des officiers publics.
13:29En Espagne, et dans pas mal de pays européens,
13:31on a des avocats.
13:32Les avocats, ils facturent,
13:33les notaires, ils protègent.
13:34Nous, on est bien protégés là-dessus.
13:35– Ah, parce qu'on ne paye pas le notaire ?
13:37– Si, si, mais…
13:38– Toutes celles et ceux qui nous écoutent
13:39et qui nous regardent
13:40et qui pensent aux droits de mutation à titre onéreux…
13:42– Qui sont plus bas en France qu'en Espagne,
13:44n'est-ce pas ?
13:45Encore un point.
13:46Et donc ce rendement brut, déjà, il refait…
13:48– Bonjour France !
13:48– Non, non, mais je laisse.
13:49– C'est la culture rap qui m'anime.
13:51Le rendement brut, il est grignoté
13:53par les frais qui sont plus élevés en Espagne
13:55et par le risque et par l'insécurité notariale,
13:58notamment, mais je dois admettre
13:59que vous gagnez le combat sur la rentable pure.
14:01– On parle de combien en rentabilité
14:03et après on viendra sur les histoires
14:04de frais annexes, etc.
14:05Mais d'abord, juste Geoffroy,
14:06on parle de combien de rentabilité
14:08et quelles villes affichent les meilleurs rendements ?
14:11– Le match France-Espagne sur la rentabilité,
14:14c'est en gros, on parle en France 5,50
14:16contre en Espagne 7 de moyenne.
14:18Si on regarde les grandes villes françaises,
14:21les grandes villes françaises,
14:22elles sont entre 3 et 5 de rentabilité,
14:25là où les villes espagnoles sont entre 5 et 7.
14:28– Les grandes villes espagnoles,
14:29là on ne parle pas de…
14:30On parle de Barcelone, Madrid, Valence…
14:33– Je vais donner un exemple très concret
14:34parce qu'on parlait des loyers
14:36en disant que les loyers étaient inférieurs en Espagne.
14:38C'est complètement faux.
14:39Je vais donner un exemple extrêmement précis,
14:41Bordeaux et Lyon.
14:41Je ne prends pas Paris.
14:43Paris, on sait que c'est 30 euros,
14:4433 euros le mètre carré, d'accord ?
14:46Mais Lyon et Bordeaux,
14:47c'est à peu près 15-16 euros le mètre carré en loyer, d'accord ?
14:50Sauf qu'à l'achat,
14:51on est à 4 500 ou 5 000 le mètre carré.
14:54Pour faire 15 euros ou 16 euros le mètre carré en loyer en Espagne,
14:57il ne faut pas acheter à 4 500 ou à 5 000,
14:59il faut acheter à 3 000 ou à 3 500.
15:01Par exemple à Valence.
15:02Donc en fait, on achète 50% moins cher
15:04pour arriver au même loyer.
15:06– À Valence, le loyer est de 15 euros du mètre carré ?
15:09– On est à 15 euros le mètre carré,
15:10alors qu'à l'achat, on est entre 3 000 et 3 500.
15:12Donc on est nettement moins cher,
15:14tout aussi rentable.
15:15Et donc il y a vraiment un sujet de rentabilité qui est important.
15:17Je reviens sur un point,
15:18parce que je ne peux pas laisser ça passer sur le côté notarial.
15:21La protection de l'acheteur en Espagne,
15:24on est dans l'Union Européenne,
15:25bien sûr qu'on est protégé,
15:27bien sûr qu'il y a un cadastre,
15:28et bien sûr qu'il y a aussi un notaire qui fait les choses bien.
15:30Simplement, dans l'accompagnement de l'achat,
15:32il vaut mieux travailler avec une société
15:34qui accompagne en tant que chasseur immobilier,
15:37comme nous chez Terretta Spain ou d'autres évidemment.
15:39Pourquoi ?
15:39Parce qu'il y a des spécificités,
15:41et pour le coup,
15:42un Français qui achète seul en Espagne
15:44peut faire des erreurs extrêmement coûteuses,
15:46notamment sur le fait qu'il n'y a la plupart du temps
15:48pas de clause suspensive d'obtention du crédit,
15:50ou qu'en tout cas elle est refusée.
15:51Ça s'applique un peu ça.
15:52Ça s'applique.
15:53Donc il ne faut pas faire ce genre d'erreur-là,
15:55mais bien sûr qu'on le fait de manière très safe,
15:58et pour donner un truc très précis,
15:59en Espagne,
16:00il y a quand même 20% d'acheteurs étrangers,
16:02les Français représentent chaque année
16:04des milliers d'achats,
16:06donc en fait il n'y a pas d'inquiétude à avoir non plus,
16:07c'est sécure,
16:08on n'est pas dans un pays exotique non plus.
16:11Ouais, je vois la tête de Thierry,
16:13ouais ouais,
16:14mais pas convaincu quoi.
16:15Si, si,
16:16en fait,
16:17si on se compare à tout ce qui est en dehors de l'Union Européenne,
16:19de toute façon,
16:20l'immobilier en Union Européenne est très sécurisé,
16:23mais en France,
16:24on est au max de ce qui est possible.
16:26On est au top du top.
16:27Parce que la loi protège systématiquement l'acheteur.
16:28C'est un peu positif de toutes les choses négatives
16:30que vous dénoncez assez souvent sur le plateau d'ailleurs.
16:32Oui, c'est vrai.
16:33Et quand je me regarde,
16:33je me désole,
16:34et quand je me compare,
16:35je me console,
16:36comme disait Talleyrand.
16:37Et c'est vrai qu'en France,
16:39on a aussi le LMNP qui est bien agréable.
16:41Le loire meublé non professionnel,
16:42genre vers lexique.
16:43Que vous n'avez pas en Espagne,
16:45où on arrive à avoir une fiscalité locative à zéro,
16:47quasiment,
16:48pendant au moins 10-15 ans.
16:49Et on a plein d'avantages.
16:50L'acheteur est tout le temps protégé
16:52avec la condition de prêt qui est d'ordre public.
16:54Il y a peu d'erreurs à faire.
16:55Alors les rendements sont un peu plus bas,
16:57mais je crois que le rendement net,
16:58il se vaut,
16:58parce qu'il y a moins de frais annexes.
17:01On a des locataires solvables.
17:02Et on a un marché qui est stable.
17:03Et ce que j'aime bien sur le marché français en ce moment,
17:05c'est qu'il est déprimé.
17:05Ça veut dire quoi ?
17:07Contrairement à l'Espagne qui cartonne
17:08et qui fait du plus 14% par an,
17:10ça veut dire que j'ai l'impression
17:12qu'on est en fin de cycle en Espagne.
17:13Et j'ai l'impression qu'on a un bon point d'entrée
17:15en ce moment en France.
17:16où on sort d'une période de nettoyage,
17:19de purge du marché.
17:20Et là, on peut enfin racheter les chambres de vol
17:22à moins de 100 000 euros
17:23et commencer à avoir des bons prix d'entrée en tout cas.
17:25Et on est en début de cycle en France,
17:27fin de cycle en Espagne.
17:27Alors pas du tout.
17:29Si je peux juste rebondir,
17:30parce que ça n'a pas du tout.
17:31Non mais c'est très bien,
17:31on avait promis un match France-Espagne,
17:33on est à fond dedans.
17:33Mais vraiment, mais pas du tout.
17:33C'est le plus gros hors-sujet du jour.
17:35La hausse des prix en Espagne
17:37prévue sur les prix de vente.
17:39Nouvelle étude de BBUBA Research,
17:41donc c'est une des plus grosses banques espagnoles.
17:4210,2% de hausse moyenne en Espagne
17:45sur les prix de vente cette année.
17:476,6% l'an prochain.
17:48Donc en fait, en deux ans, ça va prendre 16.
17:50Donc fin de cycle, absolument pas.
17:52On en reparlera en 2028.
17:53Mais pour l'instant, l'Espagne se porte très bien.
17:55Et pourquoi l'Espagne se porte extrêmement bien ?
17:57La crise a été violente.
17:58La crise de l'immobilier en Espagne.
18:00En 2008, la crise de 2008 avait été très violente.
18:03Parce qu'à l'époque, justement,
18:05les banques prêtaient 100%, 110% du prix du bien.
18:08Puis il y avait des constructions partout
18:09qui ont été abandonnées.
18:10Donc il y avait des saisies hypothécaires.
18:12Et à l'époque, le marché était sur des crédits
18:14à taux variable, très bon point.
18:16Et le chômage est nettement inférieur en Espagne.
18:18Depuis, le marché s'est assaini
18:20et reconstruit différemment.
18:21Et juste un tout petit point qu'on oublie souvent.
18:23On parle de géopolitique avec le Moyen-Orient.
18:25Mais oublions pas aussi l'Amérique latine.
18:27Et le fait que les États-Unis
18:28ont globalement fermé leurs frontières,
18:30l'Amérique latine, elle arrive en Espagne.
18:31L'Espagne, en solde migratoire,
18:33depuis 6 ans de suite,
18:35ça fait 500 000 ou 600 000 nouvelles personnes nettes
18:38chaque année.
18:39Donc c'est la plus grosse croissance démographique d'Europe
18:41et plus grosse croissance économique.
18:43C'est pour ça que fin de cycle en Espagne,
18:45il ne faut pas exagérer.
18:46On n'y est pas du tout.
18:47Oui.
18:48En tout cas, c'est un marché
18:48qui est historiquement plus volatile.
18:50La France, elle a l'avantage de la stabilité.
18:52Et quand on la regarde par contraste,
18:54on se rend compte des petits trésors qu'on a.
18:56Et je les réénumère,
18:59le notaire,
19:00le levier bancaire,
19:01les taux bas,
19:03le LMNP.
19:04Le loire meublé non professionnel.
19:06Les taux sont meilleurs en Espagne.
19:07Alors j'allais dire,
19:08parce que quand on avait préparé un sujet
19:09il y a une dizaine de jours,
19:10vous me disiez qu'il y avait des taux
19:11qui me paraissaient plus faibles qu'en France,
19:13en Espagne.
19:13Alors notre record,
19:15pour nos clients qui ont acheté avec nous
19:16le mois dernier, par exemple,
19:17meilleur taux 1,70 fixe.
19:201,70 fixe.
19:21Bon courage.
19:22Sur combien d'années ?
19:23C'était sur 25 ans.
19:25Sur 25 ans.
19:26Non, non, sur 25 ans.
19:27Alors qu'en France,
19:28nous aussi on accompagne des clients
19:30à acheter à Paris.
19:30Pour le coup,
19:31on ne fait que Paris en France.
19:32Mais en France,
19:33on est sur nos clients récemment
19:35entre 3,20 et 3,60.
19:37Donc 1,70 en Espagne,
19:39bon courage.
19:39Il y a la réalité aujourd'hui
19:41sur Matisse de 2008 aussi,
19:42parce que maintenant,
19:43les gens cherchent du taux fixe.
19:44Mais c'est un vrai sujet.
19:46C'est quoi la part des taux variables ?
19:49Un tiers.
19:49Maintenant, c'est un tiers de variable,
19:50deux tiers de fixe.
19:51Et il y a aussi du mixte,
19:53où parfois,
19:54on est capable de le fixer
19:56sur un certain nombre d'années,
19:57puis de le variabiliser
19:57une fois que le capital restendu
19:59est inférieur.
20:00Je ne rentre pas dans la technique.
20:01Non, mais il y a un sujet
20:02qui m'intéresse,
20:02parce qu'à un moment donné,
20:03en France,
20:03on avait parlé du crédit à taux variable
20:04au moment, je crois,
20:05c'était du déclenchement
20:06de la guerre en Ukraine
20:07et de la crise inflationniste
20:08au moment du déclenchement
20:09de la guerre en Ukraine.
20:09C'est capé, non ?
20:10Pareil qu'en France,
20:11quand il y a du taux variable,
20:12parce qu'il y a très peu
20:13de taux variable chez nous,
20:13mais quand il y en a eu
20:14et quand il y en a encore,
20:15c'est capé,
20:16avec un point de plus,
20:17un point de moins.
20:17Est-ce que c'est capé ?
20:18Parfois, oui,
20:18mais le plus fréquent,
20:20ce n'est pas ça,
20:20c'est de mettre Euribor,
20:22qui est donc le taux
20:22auquel les banques empruntent,
20:24plus la marge de la banque,
20:25qui en général est comprise
20:27entre 1 et 2 %.
20:28Alors évidemment,
20:29dans des taux bas
20:30ou alors sur des montants
20:32relativement bas,
20:32ce n'est pas grave.
20:33Si par contre,
20:34on achète une villa
20:35à 1 million d'euros,
20:36les taux fixes
20:37sont quand même nettement
20:38plus rassurants.
20:39Oui.
20:40Je voudrais rentrer
20:41sur la typologie
20:41parce qu'effectivement,
20:42d'un mot,
20:43mais parce que c'est
20:43sa spécialité à Thierry,
20:44donc il nous a parlé
20:45des chambres de bonnes
20:46parce que c'est son truc.
20:47Mais maintenant
20:47qu'on a donné quand même
20:48quelques clés d'investissement
20:49à ceux qui nous écoutent
20:50et qui nous regardent,
20:51je voudrais savoir
20:51dans quoi il faut
20:52qu'ils investissent
20:52et qu'on cite les villes
20:53parce qu'on a cité Valence.
20:54Je sais que Valence,
20:55c'est votre chéri,
20:56mais en Espagne,
20:56mais voilà.
20:57Et puis Paris,
20:57c'est la chérie de Thierry.
20:59Mais ma question,
21:00c'est quelle typologie
21:02de biens
21:03en fonction des villes
21:04dans lesquelles je vais investir
21:05et des pays
21:05dans lesquels je vais investir.
21:06Il faut que je privilégie
21:07aujourd'hui.
21:08Thierry ?
21:08Alors, il y a eu,
21:09à l'époque où les taux
21:10étaient très bas,
21:10il y a eu une grande note
21:11des immeubles de rapport
21:12en France
21:13et on en est un peu revenu
21:15parce qu'on se rend...
21:15Pas dans les grandes villes
21:16parce qu'on est venu des tarifs.
21:18les immeubles de rapport
21:18à Roubaix, à Saint-Étienne,
21:20dans des villes moins chères
21:20et plus rentables sur le papier
21:21où les investisseurs
21:23étaient attirés
21:23par les sirènes du rendement
21:25et on en est un peu revenu
21:27parce qu'on se rendait compte
21:28qu'il y avait une sinistralité locative
21:29qui n'était pas reflétée
21:30dans le rendement.
21:31Et donc, ça a fait pas mal
21:33de désastres et de ravages
21:34à cette époque-là
21:35et maintenant,
21:36il y a eu un recentrage
21:37sur les grandes villes
21:38et à budget équivalent
21:40entre un immeuble
21:40de rapport à Roubaix
21:41et Paris,
21:42on a de quoi acheter
21:43un petit studio.
21:44En fait, aujourd'hui,
21:46on est plus sur du studio
21:47dans de la grande ville
21:49en France et en Europe
21:50et moins dans des produits
21:52d'investissement agressifs
21:53qu'on avait à l'époque.
21:54Il y a encore un petit sujet colloque
21:56mais là,
21:57c'est vraiment le studio
21:57qui revient beaucoup à la mode
21:58surtout que les ménages s'éclatent
22:00et on a beaucoup de gens
22:01s'éclatent derrière.
22:03Mais à chaque fois,
22:03il faudra qu'on refasse un sujet
22:04parce que précisément,
22:05ce n'est pas parce que
22:06les ménages s'éclatent.
22:07Pour peu qu'on ait des enfants,
22:07on n'a pas besoin d'un studio,
22:09on a besoin de trois chambres,
22:10les gens ne font plus d'enfants.
22:10Oui, mais quand c'est trop tard
22:11et qu'ils sont là
22:12et qu'on les aime,
22:13mince, même question.
22:14Ils ne sont pas là
22:15et donc les gens sont en studio maintenant.
22:17Avec leur môme.
22:18C'est un très bon point
22:19parce que Thierry dit
22:21les ménages s'éclatent, etc.
22:22Il y a un chiffre très précis
22:23qui reflète ça.
22:24C'est la taille moyenne des ménages
22:25qui, globalement,
22:26il y a 30 ans,
22:27en Espagne,
22:28je n'ai pas le chiffre en France,
22:29mais en Espagne,
22:29on était à 4,2 personnes par foyer.
22:32Là, aujourd'hui,
22:32on est à 2,5.
22:33Donc, on se rapproche
22:34dangereusement des deux
22:35et donc, il y a un phénomène
22:36de décohabitation.
22:38Quand on parle de phénomène
22:39de décohabitation,
22:40ce qu'il faut imaginer,
22:41c'est qu'en fait,
22:41on est dans un marché immobilier,
22:43en l'occurrence,
22:43l'Espagne,
22:44sur lequel, chaque année,
22:45en termes de foyer,
22:46on crée 250 000 foyers.
22:49Supplémentaires.
22:49Supplémentaires.
22:50Juste par décohabitation.
22:51Juste par la décohabitation
22:53et la croissance démographique,
22:54mais qu'en parallèle,
22:55on n'arrive à construire
22:56ou à sortir de terre
22:57que 80 000 logements.
22:58Donc, on augmente le déficit.
22:59Donc, on est en pénurie structurelle
23:01comme on l'est en France.
23:02On est en pénurie structurelle.
23:03Mais du coup,
23:03ce que ça rajoute,
23:05c'est que ça crée
23:05une espèce de tension
23:06sur un marché
23:07qu'on connaît,
23:08effectivement, la colocation.
23:09Mais la colocation,
23:10on a tendance à en parler
23:11que pour les étudiants.
23:12Or, aujourd'hui,
23:13en Espagne,
23:13la colocation,
23:14ce n'est plus les étudiants,
23:15c'est tout le monde.
23:16Parce que, notamment,
23:17on a un problème
23:17d'accessibilité du logement
23:19sur les loyers.
23:19Et donc, la chambre
23:20devient une vraie option,
23:22notamment pour les jeunes travailleurs.
23:23Mais quand je dis
23:23jeunes travailleurs,
23:24c'est...
23:24Thierry, il faut arrêter
23:25de toucher le micro,
23:26ça fait du bruit.
23:27Pardon.
23:28Il n'y a pas vraiment de limite.
23:30En fait, cette colocation-là,
23:31c'est un moyen aussi
23:32pour booster les rendements.
23:33Pour être très précis,
23:36le rendement moyen
23:39en entier,
23:39on gagne 2% de rentable
23:40en moyenne en Espagne.
23:41Donc, c'est vraiment un moyen
23:43d'aller chercher de la rentabilité
23:44et en même temps,
23:45de permettre de proposer
23:46à des gens
23:46qui ne pourraient pas
23:47payer un logement entier
23:48parce que ça ne correspond pas
23:49à leur taux d'épargne,
23:51à leur taux d'effort,
23:52une vraie option.
23:53Thierry, vous vouliez pas ?
23:54Et ce qui est drôle,
23:55c'est qu'on se plaint
23:56de l'enfer réglementaire
23:58qu'on vit en France,
23:59mais c'est le même
24:00dans les autres pays.
24:00Et quand on regarde l'Espagne,
24:01il y a un projet
24:03d'interdiction totale
24:04de Airbnb à Barcelone,
24:05comme Emmanuel Grégoire
24:06veut le faire à Paris.
24:07On a le plafonnement
24:08des loyers,
24:08la version très stricte
24:10qui est...
24:10Alors, je ne suis pas d'accord,
24:12Emmanuel Grégoire,
24:12je ne peux pas vous laisser dire ça.
24:13Il ne veut pas interdire
24:14Airbnb à Paris,
24:15ce n'est pas vrai.
24:16Non, mais à un moment donné,
24:17il faut dire la vérité.
24:18Si on a des investisseurs
24:20ou des gens
24:20qui sont propriétaires
24:21de leur résidence principale
24:22à Paris
24:22et qui lootent de temps en temps
24:23quand ils ne sont pas là,
24:24sachez-le,
24:24vous n'êtes pas menacés.
24:25Il a fait une vidéo
24:25assez virulente.
24:27En tout cas,
24:28ce que je veux dire,
24:28c'est que l'enfer réglementaire
24:29qu'on a l'impression
24:30de vivre qu'en France,
24:31il existe aussi en Espagne,
24:32donc plafonnement des loyers.
24:33Parce que pénurie structurelle.
24:35En Catalogne
24:36et au Pays Basque uniquement,
24:37il ne faut pas oublier
24:37qu'en Espagne,
24:38tout est national
24:39puis régional
24:40puis au niveau de la ville.
24:41Il y a trois niveaux de sécurité,
24:42ce qui fait qu'en fait,
24:43l'encadrement des loyers
24:44dont tu parles,
24:44ce n'est que la Catalogne
24:45et le Pays Basque.
24:46Et on a des luttes anti-Airbnb
24:48et on a probablement
24:49des mairies
24:50qui vont s'attaquer
24:50au colloque, au living
24:51comme ça se passe à Paris.
24:53Le vrai sujet,
24:54moi je trouve ça intéressant
24:54ce que vous dites Thierry
24:55parce que pour le coup,
24:56le sujet c'est de dire
24:56là on ne vous parle pas
24:57d'un investissement
24:58sur de l'allocation saisonnière
24:59depuis le début de cette émission
25:00et on arrive au bout.
25:01On parle vraiment
25:02des investissements long terme.
25:04On n'est pas sur
25:05l'allocation saisonnière.
25:05Oui d'accord,
25:06mais il y a quand même
25:06le plafond des loyers
25:07qui vient un peu grignoter
25:09ce rendement.
25:10Chaque fois il me fait le coup
25:11en fin d'émission
25:12de me parler
25:12de l'allocation des loyers.
25:13Et après il y a la flexibilité des beaux
25:15parce qu'on a quand même
25:15des sujets de squat
25:16d'un payé en Espagne
25:17comme en France.
25:18Non mais qui sont difficiles
25:19à gérer en Espagne
25:20comme en France.
25:21C'est beaucoup,
25:21c'est des procédures
25:23de 12-18 mois
25:24et donc la flexibilité des beaux
25:26elle peut permettre
25:27de contrer ça
25:27et cette flexibilité
25:28elle est remise en cause
25:29systématiquement.
25:30Donc il n'y a pas des,
25:31il y a un environnement
25:31réglementaire qui est plutôt
25:33structurellement défavorable
25:34en Espagne comme en France
25:35mais à contraire
25:36on a une sécurité locative
25:38assez stable en France
25:41et donc tout ça
25:41vient compenser.
25:42Et il y a juste
25:43un tout dernier point sur ça.
25:44Vous y allez
25:44parce qu'on est terminé
25:45mais allez-y.
25:46Tout dernier point
25:46c'est que par rapport
25:47justement au cycle
25:48et où investir
25:49on pense aussi au temps long
25:50il y a un truc
25:51qui est très important
25:52c'est qu'aujourd'hui
25:52en Espagne
25:53on est sur 3% de croissance
25:54du PIB
25:55c'est pas la première année
25:56c'est pas la dernière année
25:57en France on est à 0,7
25:580,8
25:59Mais attention à cette
26:00agflation dont on nous parle
26:01à cause de la guerre
26:01au Moyen-Orient
26:02ça veut dire pas de croissance
26:03c'est une inflation
26:04et ça ça peut toucher
26:05pas que la France
26:06ça peut aussi toucher
26:07le reste de l'Europe
26:07mais on sait qu'en ce moment
26:08la locomotive de l'Europe
26:09c'est vrai
26:09je ne dis pas que l'Espagne gagne
26:11mais là en l'occurrence
26:11c'est l'Espagne
26:12merci à tous les deux
26:13il a gagné
26:14c'est terminé
26:15on embrasse nos amis espagnols
26:17en particulier
26:17un petit coup de coeur
26:18pour mes amis catalans
26:19merci à Geoffroy Rezer
26:20cofondateur de Tereta
26:22et Thierry Vignal
26:22le fondateur d'Atom
26:23j'espère qu'on vous aura aidé
26:24à vous situer en Europe
26:26pour investir
26:26parce que c'est toujours
26:27le moment d'acheter
26:28dans les experts de l'immobilier
26:30si c'est votre moment
26:31en tout cas
26:31merci de nous avoir suivis
26:33à demain sur BFM Business
26:35les experts de l'IMO
26:37sur BFM Business
Commentaires