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Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur Deroura.
00:07Et il est midi une sur BFM Business lors des experts de l'IMO, mais avant cela, un rappel des
00:12principaux titres de l'actualité.
00:13Les marchés qui sont dans l'attente de la concrétisation d'un accord de paix au Moyen-Orient.
00:17Les principales bourses européennes sont à l'équilibre après l'euphorie d'hier.
00:21La détente se poursuit du côté des prix du pétrole avec un baril de Brent désormais sous les 100 dollars
00:26sur le marché obligataire.
00:27La dette de l'État français à 10 ans se stabilise autour des 3,62% ce midi et le
00:3210 ans allemand sous les 3% sur le front diplomatique.
00:35Ces dernières heures, Donald Trump a affirmé que le conflit avec l'Iran serait réglé rapidement.
00:41Les autorités iraniennes ont de leur côté confirmé être en train d'étudier une proposition d'accord destinée à mettre
00:47officiellement fin à la guerre.
00:49Accord qui ne réglerait pas dans l'immédiat la question du programme nucléaire iranien ou celle de la réouverture du
00:54détroit d'Hormuz.
00:55Côté français, le ministre des Affaires étrangères a déclaré ce matin qu'il était hors de question, je cite, de
01:00lever la moindre sanction contre l'Iran tant qu'Hormuz resterait bloqué.
01:04Allez, c'est l'heure des experts de Limon.
01:10Une bonne journée commence avec de bonnes infos.
01:17C'était votre programme avec Ikea pour les pros.
01:20Toute l'offre et les services d'Ikea dédiés aux pros.
01:23Ikea !
01:27BFM Business présente les experts de Limon, Marie-Cœur d'Auroa.
01:32Et les experts de Limon, c'est tous les jours à l'heure de votre déjeuner sur BFM Business.
01:36Une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements.
01:39Et aujourd'hui, exceptionnellement, pas de pros de Limon en tant que tel, mais des pros de Limon en plateau.
01:44On va prendre le temps, tout le temps nécessaire pour parler de l'alpha et de l'oméga, de ce
01:49marché de l'immobilier, le crédit immobilier.
01:52On y va tout de suite.
01:55Les experts de Limon, le débat.
01:58Je suis hyper bavarde traditionnellement et là, clairement, c'est le sommaire le plus court que j'ai jamais fait.
02:03Mais parce que j'ai envie qu'on prenne le temps parce que j'ai trois invités en plateau aujourd
02:07'hui.
02:07Ludovic Uzieux, cofondateur d'Artémis Courtage.
02:10Bonjour Ludovic.
02:11Bonjour Marie.
02:11Julien Langlade, le président de CAFPI.
02:14Bonjour Julien.
02:15Bonjour Marie.
02:15Et Thierry Vignal, le fondateur d'Atom.
02:17Bonjour Thierry.
02:18Bonjour Marie.
02:19Alors, on va prendre le temps de parler de ce crédit immobilier parce qu'on ne va pas se cacher
02:23derrière notre petit doigt.
02:24Il se passe deux, trois petites choses à l'échelle internationale, je le disais en rappel de titre.
02:28Mais c'est ça qui va aussi driver la politique des banques en matière de crédit immobilier.
02:31Ludovic, on va démarrer tout de suite.
02:33Je parlais de l'OAT, la dette de l'État français à 10 ans, qui quand même, même si elle
02:38se stabilise autour de 3,6 aujourd'hui,
02:40bon, globalement, elle a eu des petits coups de chaud ces dernières semaines.
02:44Je crois qu'on est monté à un moment jusqu'à 3,9.
02:46Ça a quand même embrayé derrière sur la politique bancaire et on attend la Banque Centrale Européenne en juin, probable
02:53hausse des taux.
02:54Ça monte, là, dans les banques ?
02:56Oui, ça monte un petit peu.
02:58C'est sous forme d'ajustement.
03:00On a pris entre 0,15 et 0,30% dans la globalité des banques avec lesquelles on travaille depuis
03:07deux mois et l'entrée dans le conflit au Moyen-Orient.
03:10Vous dire qu'il n'y a pas de tension sur les marchés de taux, ce serait vous mentir.
03:14En réalité, c'est un fait.
03:15Ça augmente un petit peu.
03:16C'est de l'ordre de l'ajustement.
03:18C'est de l'ordre d'une bonne négo.
03:19On n'est pas encore sur des augmentations de taux qui…
03:21Ça ne ressemble pas à la guerre en Ukraine, vous voulez dire au déclenchement de la guerre en Ukraine, pour
03:24l'instant ?
03:25Non.
03:25Non, parce que, pour le coup, au bout de deux mois de guerre en Ukraine, on avait un phénomène d
03:29'inflation et d'augmentation des taux qui étaient…
03:32Plus fort, plus rapide.
03:33Oui, qui étaient déjà plus appuyés.
03:34Et puis, en réalité, on voit bien que c'est purement conjoncturel.
03:38À chaque fois qu'il y a une annonce de cesser le feu ou une reprise du conflit, ça fait
03:43effectivement bouger les marchés obligataires et le fameux OAT 10 ans,
03:47sur lequel les taux de crédit immobilier, au particulier, sont plus ou moins d'excès.
03:52Ce qu'il faut rappeler, au-delà de ces soubresauts et de ces ajustements de taux, c'est que toutes
03:58les banques, sans exception, sont prêteuses aujourd'hui.
04:01On rentre les deux pieds dans le marché de l'immobilier et il est quand même bon de rappeler, à
04:06contrario de cette crise d'il y a deux ans,
04:08que toutes les banques sont autour de la table du crédit et prêtes pour tout type de projet, plus majoritairement
04:14pour des résidences principales, évidemment,
04:16mais en tout cas pour tout type de projet, tout type d'emprunteur.
04:18Julien, même constat chez Caspi, j'ai envie de dire, en gros, oui, ça se tend un peu, mais pas
04:23de grosse inquiétude et non, rien à voir avec la guerre en Ukraine il y a trois ans.
04:29En 2022, donc mars 2022, donc début de la guerre en Ukraine, juillet 22, donc première problématique liée au taux
04:35d'usure,
04:35donc on est passé de moins de 1% à plus de 4%, comme l'a dit Ludovic, aujourd'hui
04:40on est sur 5, 10 points de base, mois par mois.
04:43Ça reste plutôt…
04:44Pour le moment, on est de l'ordre de l'ajustement, tout à fait.
04:45Et les banques, quand vous leur parlez, même chose que ce que disait Ludovic, elles vous disent, oui, bon, on
04:51va augmenter un petit peu,
04:52mais on continue à être très prêteuse, nos petites lignes de prêts bonifiés, parce que ça, on en a beaucoup
04:56parlé ces derniers mois, quand même,
04:58parce qu'au-delà du taux global qu'on va nous proposer du taux de marché, il y a plein
05:03de banques qui nous proposent, pour peu qu'on soit jeunes,
05:05primo-accès dedans, qu'on achète un logement neuf, qu'on fasse un grand sourire aux banquiers.
05:09Bref, on peut avoir des petites lignes avec des taux bonifiés, ça, ça existe encore.
05:13Ça existe beaucoup, même.
05:15Donc, effectivement, derrière un taux nominal sur 25 ans à 3,40 ou 3,45, on peut avoir un certain
05:22nombre de prêts bonifiés PTZ, de PTZ-X, éco-PTZ,
05:25qui peuvent vraiment baisser drastiquement le taux moyen du crédit, qui peut tendre même vers 2% sur des biens
05:31neufs.
05:32Bon, je vais bien, tout va bien, Thierry, même chose ?
05:34Plutôt de l'optimisme, quand même ?
05:36Pas du tout.
05:37Ludovic a dit à demi-midi, mais on a un effondrement au sein de la production de crédit,
05:42des prêts destinés aux investissements locatifs.
05:44Ça fait longtemps, on n'a pas attendu la guerre au Moyen-Orient pour ça.
05:47Ça s'empire à chaque fois.
05:49Non, mais c'est un problème social, en fait, c'est du OHCSF et à la règle des 35%.
05:52Le Haut Conseil pour la stabilité financière.
05:55Qui a décidé de mettre une règle à 35% et de ne pas prendre en compte le reste à
05:59vivre.
05:59Le taux d'endettement ?
06:00Exactement.
06:00Non, mais c'est du lexique, quand même.
06:02Voilà, donc il y a un taux d'endettement qui est assez strict.
06:04On a un député, Lionel Cos, qui a essayé d'introduire une proposition qui a été rejetée, finalement,
06:09pour introduire cette notion de reste à vivre.
06:10Le problème de cette règle de 35% qui prétend protéger les ménages,
06:14elle protège en fait les banques d'un risque qui se matérialise ailleurs.
06:19Parce que tous les gens qui ne peuvent pas acheter à cause de cette règle,
06:21ils deviennent locataires par défaut.
06:23Et du coup, ça crée du sur-endettement locatif.
06:25Ça crée, ça transfère, ça matérialise ce risque chez les locataires.
06:30Et donc, en fait, on transforme un risque de crédit en un risque social.
06:33Et le HCSF, qui n'est pas normalement destiné à faire de la politique du logement,
06:37de facto, c'est le ministère du logement.
06:38Alors, oui, oui. Alors, du coup, d'ailleurs, Thierry, pour bien faire...
06:42Alors, le HCSF, donc, ce haut conseil pour la stabilité financière,
06:45vous me dites, si je me trompe, c'est le régulateur des banques en matière de crédit immobilier.
06:49Et il y a plusieurs gens qui décident.
06:52Voilà, il n'y a pas... Donc, il y a la Banque de France, il y a le ministère de
06:55l'économie, enfin voilà.
06:57Oui, il y a un représentant des régulateurs des assurances, il y a deux, trois profs à la fac et
07:02en école de commerce.
07:02Mais en gros, il n'y a personne d'élu, donc il n'y a pas de mandat démocratique au
07:05sein de ces huit personnes.
07:06Ces huit personnes qui ne sont pas vraiment du secteur immobilier et qui, pourtant, décident de facto de la politique
07:10immobilière,
07:10parce que deux tiers des transactions immobilières en France, c'est financé à crédit.
07:14Donc, en fait, l'immobilier français est décidé par le HCSF, qui sont des gens issus du secteur bancaire.
07:19Bon, ça, ça me dérange un peu, parce que c'est vraiment un détournement d'un outil macro-prudentiel vers
07:24un outil de politique du logement.
07:25Et le problème, c'est que les règles du HCSF, elles surprotègent les banques qui n'en ont pas besoin,
07:29parce que c'est leur métier de pricer du risque et de tarifier ce risque.
07:32Et en fait, elles décalent le problème dans les dossiers de surendettement des locataires,
07:36où on a 80% des dossiers de surendettement qui concernent les locataires,
07:39parce qu'on a refusé, on leur a empêché d'accéder à la résidence principale.
07:43Mais donc, ce que vous dites, Thierry, c'est que le problème aujourd'hui du crédit immobilier,
07:46ce n'est pas les enjeux géopolitiques, c'est le HCSF.
07:49Mais ma vie, de votre côté ?
07:51Parce que, je vous regarde, vous avez les mains dans le fonds.
07:53Sur le locatif, très factuellement, en 2025, la production de crédit destinée à financer
08:00d'immobilier locatif, charte et viscourtage, c'est moins de 10%.
08:02C'est la première fois que ça arrive depuis la création en 2009.
08:05On est passé sous 10%, alors qu'avant, c'était concrètement plutôt autour de 18-20%.
08:11Et donc là, très clairement, ce n'est pas la géopolitique qui justifie la disparition,
08:16ou quasi-disparition des électriques.
08:17Non, mais ce n'est pas que le HCSF, c'est une grosse partie,
08:18c'est une grosse barrière à l'entrée du crédit,
08:21financée de l'immobilier locatif, avec cette norme de 35% d'endettement.
08:26Mais en réalité, c'est aussi la conséquence de plein de petites graines
08:30qui ont été semées ces dernières années,
08:32alourdissement de la fiscalité immobilière,
08:34les DPE, les lettres F&G,
08:36même si tout ça a temps à revenir sur des choses.
08:39Une surmédiatisation des cadres d'impayés
08:43qui reste ultra minoritaire, on le rappelle.
08:46Et en réalité, et comme l'immobilier est un temps long,
08:48à plus forte raison l'immobilier locatif,
08:50si vous décidez de flécher votre épargne ou votre projet
08:54sur d'autres produits à plus long terme,
08:56valeur mobilière ou autre,
08:58le momentum est passé et vous passez à autre chose.
09:01Et ce cycle, il a du mal à redémarrer,
09:04malgré quelques bonnes volontés.
09:07Ce cycle, il a du mal à redémarrer.
09:09Le HCSF, c'est évidemment,
09:11c'est quand même une grosse épine dans le pied
09:12parce que je rappelle qu'il faut,
09:14y compris avec son crédit d'investissement locatif
09:16et ses revenus fonciers pondérés,
09:18il faut que la somme de ses crédits,
09:20y compris celui de la résidence principale,
09:21ne représente pas plus de 35% de ses revenus.
09:24Je rappelle quand même que les banques,
09:26elles sont censées avoir le droit de déroger à ces règles
09:29dans une partie d'écart, pourquoi elles ne le font pas pour les investisseurs ?
09:32Si, elles le font, mais là, c'est un peu technique,
09:35mais il y a une poche de flexibilité dans les banques de 20%.
09:37Et à l'intérieur de ça, c'est...
09:40Essentiellement pour l'acquisition de sa résidence principale.
09:42Et en fait, quand on réflèche ce qu'elles ont le droit de faire
09:45en flexibilité sur l'investissement locatif,
09:47c'est entre 4 et 6% de leur production de crédit.
09:49Donc, ça ne représente pas grand-chose, en réalité.
09:52Même chose du côté de CAFPI, Julien.
09:54Ma question, c'est est-ce qu'effectivement,
09:57les problématiques que constate Ludovic chez Artemis
09:59avec cette baisse drastique, quand même,
10:01de la part de crédit pour de l'investissement locatif ?
10:04Vous la constatez aussi chez CAFPI.
10:06Et qui est responsable, selon vous ?
10:08Alors oui, effectivement, suite à la fin de la loi Pinel,
10:10on a vu quand même un effondrement, effectivement, du locatif.
10:12On a vu quelques velléités gouvernementales
10:15avec le dispositif Jean Brun.
10:16Peut-être un dispositif Jean Brun qui pourrait être élargi au mois de juillet.
10:19Donc aujourd'hui, ça reste en redémarrage,
10:22mais les constats sont équivalents à ce que peut présenter Olivier.
10:26Et vous pensez que le Haut Conseil pour la stabilité financière,
10:29à l'image de ce que dit Thierry,
10:30est globalement responsable aussi de...
10:36Parce qu'effectivement, on a eu la suppression du Pinel
10:38pour l'achat de logements neufs, on rappelle quand même.
10:40Mais enfin, ça ne justifie pas qu'on ait arrêté d'investir tout court.
10:43En fait, il n'y avait pas que le logement neuf à acheter et à investir.
10:46Non, le HTSF, effectivement, d'autant plus sur la période 2022-2024,
10:50avec la prise en compte uniquement du taux d'endettement à 35%
10:54et de pas du reste à vivre, effectivement, avec des taux hauts,
10:57était vraiment très difficile.
10:58Et puis, il y avait une spécificité, non ?
10:59Je dis peut-être une bêtise, Julien, mais dites-moi.
11:01Mais il y avait une spécificité pour les investisseurs locatifs
11:05dans ce calcul du taux d'endettement.
11:07Il y avait eu un truc...
11:08Voilà, exactement.
11:09Qui a fait qu'en fait, en changeant la façon dont on voit les choses
11:14alors que les bornes n'ont pas bougé, on dépassait plus souvent...
11:17Oui, c'est vraiment la double peine.
11:18Il y a le 35% et la fin du calcul différentiel.
11:21Exactement.
11:22Et donc, les 20% aujourd'hui, ils ont été difficilement mis en œuvre
11:27par les banques, difficiles à piloter.
11:29Aujourd'hui, c'est un peu mieux.
11:31Néanmoins, on constate aujourd'hui un blocage qui demeure.
11:34Donc, le HTSF a sa part de responsabilité.
11:36Ludovic a évoqué également d'autres éléments.
11:38Oui, et notamment la digitalité, c'est clair.
11:40Donc, on est aujourd'hui et on espère qu'on puisse redémarrer
11:44la création de logements neufs et une fluidification du marché locatif
11:48grâce à de la dette privée.
11:49Bon, il y a quand même un sujet.
11:52Alors, c'est pas vraiment le HTSF, bien que la Banque de France en fasse partie,
11:57parce que là, ça va s'adresser à tout le monde,
11:59ce fameux tour d'usure.
12:01Parce que vous me dites qu'on n'est pas du tout dans la période de la guerre en Ukraine.
12:04N'empêche que, et chez CAFPI, vous avez particulièrement alerté là-dessus,
12:07vous n'êtes pas les seuls, mais voilà, cet effet ciseau.
12:11Alors, le taux d'usure, taux maximal auquel les banques sont autorisées à prêter,
12:15taux tout compris, qui fait référence à la moyenne des taux accordés
12:19les trois mois précédents pour les trois mois suivants.
12:22Le tout assorti, je rajoute un tiers, vous n'avez rien compris,
12:25mais en réalité, ça peut bloquer le marché.
12:28Messieurs, vous nous expliquez pourquoi ça peut bloquer le marché.
12:30Ça l'a bloqué au moment du déclenchement de la guerre en Ukraine.
12:33Est-ce que ça va le bloquer maintenant ?
12:35Rapidement, avant d'expliquer pourquoi c'est sur le retour
12:38et pourquoi ça peut éventuellement bloquer le marché,
12:40il faut quand même rappeler que la création de ce taux d'usure,
12:44c'est pour protéger les emprunteurs de prêts usuraires
12:47qui seraient distribués par les banques.
12:49Donc au départ, c'est effectivement une protection destinée
12:53à ne pas emprunter trop cher.
12:54Là, c'est un petit peu dévoyé pour le coup
12:57et on est sur une période où, par exception,
13:02c'est quelques dizaines de dossiers sur les milliers de dossiers
13:04qu'on traite chaque mois.
13:05Donc par exception, on ne l'avait plus vu,
13:08ça faisait 18 mois ou 24 mois qu'on n'avait plus parlé d'usure
13:10parce qu'il n'y avait plus de dossiers qui tapaient l'usure.
13:13Aujourd'hui, on en a quelques-uns
13:14et pour rentrer pratiquement et concrètement
13:17quels dossiers, quels emprunteurs,
13:19c'est des petits montants, des petites durées
13:21et des emprunteurs un peu âgés.
13:23D'ailleurs, parce qu'ils ont un taux d'assurance qui est élevé.
13:25Ils ont un taux d'assurance élevé
13:26et les petits montants sur les petites durées,
13:31ça offre un poids en pourcentage aux frais fixes
13:33que vous avez dans un crédit immobilier.
13:35Frais de dossier bancaire, frais de courtage,
13:38frais de garantie partie fixe
13:39qui est du coup un peu surélevé
13:41quand vous empruntez 100 000 euros
13:42par rapport à un crédit de 500 000 euros.
13:44Donc aujourd'hui, par voie d'exception,
13:46emprunteurs âgés, petits prêts, petites durées.
13:48Bon, en gros, les plus modestes, quoi.
13:51Les vieux.
13:52Merci Thierry pour mettre les pieds dans le plat.
13:54Mais en gros, on est en train de dire
13:56à ceux qui avaient d'ores et déjà des difficultés
13:58pour emprunter ou pour qui le crédit
13:59n'était peut-être pas le plus facile à obtenir,
14:01c'est eux qui payent en premier
14:03cette problématique autour du taux d'usure.
14:05Donc les personnes âgées,
14:06ceux qui ont des problèmes de santé,
14:07qui voulaient emprunter peu sur des courtes durées,
14:09on n'est quand même pas sur les ménages
14:10les plus solides aujourd'hui, quoi.
14:11Oui, alors sur les durées courtes,
14:13on peut avoir également des profils plus jeunes
14:16et pas les plus fragiles.
14:19Néanmoins, ça les invite à prolonger leur durée de prêt.
14:22Donc aujourd'hui, par rapport au taux d'usure,
14:23ce qu'on voit, c'est un taux qui est entre 4 et 5,20 %
14:27en fonction des durées.
14:28Donc la difficulté, comme l'a évoqué Ludovic,
14:30c'est aujourd'hui, si les barèmes bancaires
14:32augmentent plus vite que le taux d'usure
14:34qui est bloqué trimestriellement,
14:35surtout en fin de trimestre,
14:36on peut se retrouver dans des situations de blocage.
14:38Aujourd'hui, ce qu'on estime
14:39et effectivement, ce qu'on a pu partager
14:41par d'autres médias,
14:42c'est entre 15 et 20 % des dossiers
14:44qui pourraient être bloqués au courant du mois de juin.
14:47Donc ce ne sont pas des dossiers
14:47qu'on mettrait à la poubelle, néanmoins.
14:48Ce sont des dossiers qui redeviendraient éligibles
14:50au mois de juillet,
14:51mais peut-être dans des conditions de taux
14:52un petit peu différentes.
14:53Et ça, ça peut pousser Thierry
14:54à pousser un nouveau coup de gueule.
14:56Parce que là, en l'occurrence,
14:57ce n'est pas le Haut Conseil pour la Stabilité Financière,
14:58c'est la Banque de France
15:00et qui avait, pendant la guerre en Ukraine,
15:02au moment où ça protait,
15:04mensualiser le calcul du taux.
15:06Est-ce que ce n'est pas, par exemple,
15:07ce type de décision qui aussi règle ce marché ?
15:10Ce n'est pas ce qui bloque le plus,
15:11le taux du sur.
15:12Aujourd'hui, non, mais ça l'a été.
15:13Oui, c'est vrai.
15:14Oui, je me rappelle.
15:15Il y avait eu quand même carrément
15:17des sites dédiés au taux du sur
15:19qui s'étaient créés.
15:20C'était la folie il y a deux ans.
15:21Mais aujourd'hui, on voit le spectre
15:23revenir post-guerre en Iran
15:24parce que l'inflation repart.
15:25Les attentes sur la BCE repartent à la hausse.
15:27Donc peut-être que ce serait un sujet
15:28pour le troisième trimestre.
15:29Ce n'est pas ce qui bloque le plus.
15:30Moi, ce qui m'étonne,
15:31c'est surtout que les taux
15:33continuent à monter plus fortement
15:35que chez les pays voisins comme l'Espagne.
15:37Je parlais à Geoffroy Reiser,
15:38qu'on connaît bien,
15:38qui me dit que ses clients empruntent
15:40à 2...
15:40Terreta.
15:41Terreta, oui.
15:42Ses clients empruntent à 2,70, 2,80,
15:45alors que nous, on emprunte à 3,40 sur 20.
15:46Pourquoi ?
15:47Parce qu'il y a un système concurrentiel bancaire
15:49qui marche mieux en Espagne.
15:51Les banques se font vraiment concurrence.
15:52En France, le HCSF a vachement homogénéisé
15:55les conditions d'octroi du crédit
15:56en disant aux banques
15:59vous prenez que les super profils
16:00avec des taux d'endrêtement très bas,
16:01des gros CDI.
16:02Donc, en fait,
16:03il n'y a plus de concurrence sur le risque.
16:04Ça s'homogénéise un peu.
16:05Moi, je pense que les banques
16:07se font moins la guerre qu'en Espagne
16:08où elles sont hyper agressives
16:10et le prêt est un produit d'appel.
16:13Et donc, en Espagne,
16:14comme il y a un marché concurrentiel
16:15qui marche bien,
16:16ils sont à 2,80, nous, à 3,40.
16:18Donc, eux, ils n'ont pas ce problème
16:18de taux d'usure, par exemple.
16:19Les deux courtiers qui sont sur ce plateau
16:21à qui on dit
16:21qu'il n'y a pas trop de concurrence
16:22entre les banques françaises,
16:23je ne suis pas sûr que...
16:24Il y a de moins en moins de courtiers,
16:24d'ailleurs.
16:25Je crois que les chiffres de l'Orient,
16:26ça ne fait que baisser.
16:28Non, la concurrence existe
16:30entre les banques françaises.
16:31On voit vraiment
16:31un écart-type important
16:33entre les propositions.
16:34Donc, après, effectivement,
16:35comme l'a évoqué Ludovic
16:35à l'introduction,
16:36je pense que les taux
16:37et les barèmes bancaires
16:38aujourd'hui sont indexés
16:39sur une anticipation
16:40de dette française
16:41peut-être un peu différente
16:42de celle espagnole,
16:43ce qui peut expliquer, effectivement,
16:44un environnement de taux
16:46légèrement différent
16:46par rapport à l'Espagne.
16:47Aujourd'hui, on voit que,
16:49et comme l'a dit Ludovic
16:50encore une fois en introduction,
16:51les banques sont prêteuses
16:52dans des conditions
16:53qui sont compétitives
16:54par rapport aussi
16:55à la réalité du marché immobilier.
16:56Un marché immobilier
16:57qui est quand même un rebond
16:58depuis 2025.
17:00Donc, je ne serais pas
17:01peut-être aussi...
17:04Catégorique.
17:04Catégorique ou négative
17:05C'est la signature de Thierry.
17:06Ludovic, il y a quand même
17:07des écarts quand même
17:08entre les banques.
17:09Oui, il y a des écarts
17:09et on est un des pays européens
17:12développés avec le plus
17:13d'offres bancaires
17:14pour le coup sur le crédit.
17:17Accessoirement, en Espagne,
17:18je ne suis pas certain
17:18que 100% des crédits
17:20soient prêtés à taux fixe
17:21ce qui peut aussi expliquer
17:23que sur une période de fixité
17:24il y a un taux d'appel
17:26un peu plus bas
17:26et que ça augmente après.
17:28Et puis Thierry se garde bien
17:29parce qu'on avait eu le sujet
17:30à l'antenne d'ailleurs
17:31avec le patron de Tereta
17:33que vous connaissez bien
17:33qui nous disait
17:34que la grosse différence aussi
17:35c'était le niveau
17:36d'apport personnel
17:37réclamé par les banques là-bas
17:38qui est stratosphérique
17:40par rapport à ce que nous
17:41on demande.
17:42Oui, peut-être pas stratosphérique.
17:43C'est quoi le taux d'apport
17:44actuellement chez vous ?
17:44C'est 10% ?
17:4510% ?
17:46Les frais.
17:47Oui, on montait à 30-40%
17:48en fonction des vies
17:49et des profits.
17:51En tout cas, on a la même BCE
17:52et il y a des pays
17:53qui sont mieux logés
17:53que d'autres sur le taux
17:54donc c'est bizarre.
17:57Il est en train de nous dire
17:58d'investir en Espagne là.
17:59Non, moi je vous dis
18:00investis dans des chambres de bonnes.
18:01Non, mais là vous êtes pas là
18:03pour nous vendre.
18:03De toute façon,
18:03vous ne pouvez plus acheter
18:04votre résidence principale.
18:05Vous reviendrez pour en parler.
18:06Mais si, on peut.
18:08Mais alors justement,
18:10on a parlé de ces investisseurs locatifs
18:12et je reste persuadé
18:12qu'effectivement,
18:13il n'y a pas que le HCSF
18:15et les conditions bancaires
18:17qui les empêchent
18:17d'accéder au crédit
18:18ou à leur projet
18:19mais je pense qu'il y a surtout
18:20quelque chose de très psychologique.
18:21Qu'en est-il de ceux
18:22qui achètent pour habiter ?
18:23Messieurs, entre guillemets,
18:25est-ce que c'est le moment d'acheter ?
18:26Est-ce que c'est le moment
18:27d'aller négocier son prêt ?
18:28Est-ce qu'il vaut mieux attendre
18:29que Donald Trump
18:31ou quelqu'un d'autre
18:31réussisse à trouver une paix
18:32au Moyen-Orient
18:33et calme nos inquiétudes
18:34sur l'inflation ?
18:35Ce qu'on peut dire aujourd'hui
18:37c'est qu'il est peu probable
18:38qu'on ait une baisse des taux
18:39dans les mois qui arrivent.
18:41Néanmoins, l'ajustement
18:43de 10 ou 20 points de base,
18:44qu'est-ce que ça veut dire ?
18:45Oui, concrètement.
18:46Sur un prêt de 200 000 euros
18:48sur 25 ans,
18:49c'est 10 ou 20 euros par mois
18:50en plus de remboursement.
18:51Ce n'est pas neutre
18:52mais ça reste absorbable
18:53quand même pour la plupart
18:54des ménages.
18:55Donc aujourd'hui,
18:56j'ai coutume de dire
18:57que c'est toujours
18:57le bon moment d'acheter
18:58dès lors qu'on a trouvé
19:00le bien de ses rêves,
19:01dès lors qu'on est prêt
19:02soit seul, soit en couple
19:04d'accéder à la propriété.
19:05Après, ça se renégocie.
19:06Donc dès lors qu'on peut emprunter,
19:07bien sûr qu'il faut y aller.
19:09Oui, quitte à renégocier plus tard
19:10s'il est au baisse.
19:11Oui, il y a plus forte raison
19:12quand on envisage
19:12d'emprunter pour s'y loger
19:14et que c'est sa résidence principale.
19:15Si vous avez fait
19:16les trois quarts des recherches
19:17que vous êtes sous offre
19:18ou sous promesse de vente,
19:19il faut aller au bout.
19:20Et puis si vous êtes,
19:21sincèrement,
19:23à 20 euros d'écart par mois
19:25sur le crédit que vous envisagiez,
19:27ça ne vaut pas de remiser
19:28le projet de la remettre dans les cartes.
19:30Parce que c'est ça cette question,
19:31vous avez rarement des clients
19:32qui sont à 20 euros près,
19:33sinon ça ne passerait pas
19:34auprès de la banque.
19:35Non, mais ça peut évidemment.
19:37Enfin, je veux dire,
19:38c'est aussi une question mathématique.
19:40Les 20 euros,
19:41les 30 euros sur le crédit,
19:42sur les profils les plus fragiles,
19:45ça peut faire basculer
19:46du mauvais côté des 35%.
19:47Mais en réalité,
19:49on peut toujours quand même
19:50trouver des solutions
19:50à cette différence de taux.
19:53Aux alentours de 0,20,
19:54on trouve toujours des solutions
19:56sur des projets.
19:57Et puis, comme les taux,
19:58effectivement,
19:59sont plutôt haussiers,
20:01est-ce que c'est un bon calcul
20:02avec des prix qui, globalement,
20:04stagnent ?
20:05Est-ce que c'est un bon calcul
20:05que d'attendre le trimestre
20:07ou l'année prochaine
20:08pour remettre son projet immobilier ?
20:10Je ne suis pas certain.
20:11Si vous avez ça,
20:11vous avez trouvé
20:12le bon appartement,
20:14la belle maison ?
20:16Alors, vous dites quand même,
20:17Ludovic,
20:17je vous prends au mot,
20:18que effectivement,
20:19si,
20:20vous avez dit spécifiquement
20:21a fortiori,
20:22si c'est pour habiter,
20:23mais alors du coup,
20:23je me replace du point de vue
20:24de l'investisseur,
20:25c'est-à-dire qu'à contrario,
20:26pour l'investisseur,
20:27mieux vaut attendre ?
20:28Thierry ?
20:29Là, le marché de l'investissement locatif,
20:31comme il n'y a plus de financement
20:32de l'investissement locatif,
20:33grosso modo,
20:33tous les courtiers me disent
20:34qu'ils soient moins de 10.
20:35Oui, mais encore une fois,
20:36est-ce que c'est lié au crédit
20:37ou est-ce que c'est lié au marché ?
20:38C'est ça le sujet.
20:39Mais en gros,
20:39si là, moi,
20:40j'avais des velléités d'investir,
20:41vous me dites,
20:42non, n'y allez pas ?
20:43Alors, il s'avère que,
20:45comme il y a moins de financement,
20:46il y a moins de concurrence à l'achat
20:49et du coup,
20:49les prix baissent.
20:50Moi, ce que je vois
20:50sur mon marché de l'investissement locatif,
20:51le marché de l'investissement locatif,
20:52c'est grosso modo du studio à Paris.
20:54C'est le produit investisseur,
20:55c'est le petit studio,
20:56la petite chambre de bonnes.
20:56Donc, voilà,
20:57les prix baissent.
20:58C'est flagrant.
20:59Comme les banques ne le financent plus,
21:01il y a moins de gens à l'achat
21:02et donc, ça baisse,
21:02ça baisse, ça baisse.
21:04Ou comme il y a moins de gens à l'achat ?
21:07Oui.
21:07Non, mais parce que ça dépend
21:08de quel côté on se place.
21:09Parce que les banques ne le financent pas plus,
21:10en fait.
21:11Je n'ai pas le sentiment que...
21:12Enfin, vous me dites,
21:13vraiment, messieurs,
21:13les banques ne financent plus,
21:14j'arrive chez vous ?
21:15C'est pas ces 18 à 10 ?
21:16Oui, c'est ça.
21:17Ce n'est pas qu'elles ne financent plus,
21:18elles font des efforts.
21:19Si le dossier est bien monté,
21:20le projet préparait,
21:21qu'il y a un peu d'épargne résiduelle
21:23et que le taux d'endettement
21:23n'est pas complètement délirant,
21:25elles peuvent y aller.
21:26Mais c'est devenu quand même compliqué
21:28de faire passer un dossier
21:29en investissement locatif
21:30sous 35%.
21:31C'est quand même très compliqué.
21:32C'est factuel.
21:33C'est-à-dire que vraiment,
21:33niveau financement,
21:34les clients galèrent
21:36à se financer sur du locatif.
21:37Donc, quand bien même
21:37ils auraient envie de le faire,
21:39ils ne vont pas forcément obtenir...
21:40C'est très dur.
21:40Du coup, les budgets
21:41ne font que se réduire.
21:42Moi, je vends des chambres de ban
21:43à moins de 100 000 euros
21:43parce que les gens
21:44ne peuvent pas financer plus
21:45avec la règle des 35%, etc.
21:47Préto me dit la même chose.
21:47Ils sont passés sous les 10%
21:49de financement de l'investissement locatif
21:51alors qu'avant,
21:51ils étaient plutôt entre 15 et 20.
21:53C'est pareil chez tout le monde.
21:54Et donc, ça crée une fenêtre
21:55de tir intéressante
21:56sur le marché IMO
21:56parce que comme il n'y a plus personne
21:58à l'achat,
21:58les prix baissent
21:59et donc c'est un peu les soldes
22:00sur les studios parisiens
22:02en tout cas ou équivalent.
22:03Donc, au contraire,
22:04vous y voyez une opportunité.
22:05Pour ceux qui arrivent
22:06malgré tout à se financer,
22:08il y a une super fenêtre de tir
22:09parce que le marché
22:11spécifiquement
22:12sur les produits d'investisseurs
22:13est en baisse,
22:13faute d'investisseurs,
22:14faute de financement.
22:15Mais du coup,
22:15je rebondis sur le sujet
22:16et sur la question
22:17que me pose Alban en régie
22:18qui adore me poser des questions
22:19pendant l'émission.
22:21Il me dit
22:21mais alors du coup,
22:22il faut apporter aussi des solutions.
22:23C'est-à-dire que pour peu
22:24qu'effectivement,
22:24je réussisse à choper la perle
22:26qui a vu son prix
22:28relativement baisser.
22:29Là, on entend sur le plateau
22:30depuis tout à l'heure
22:31que c'est compliqué
22:31d'obtenir son crédit.
22:35C'est dur le banquier, quoi.
22:38Des choses qui sont
22:39un peu contre-intuitives
22:40quand on finance
22:40un investissement locatif,
22:41à savoir d'augmenter
22:43un petit peu sa part d'apport
22:44alors qu'en réalité,
22:45le crédit est un levier
22:47pour faire l'investissement locatif
22:48et déduire ses intérêts d'emprunt,
22:50des revenus fonciers, etc.
22:51Enfin, je ne reviens pas sur le sujet.
22:52Là, vous en ferez un peu moins
22:53et puis vous allez vous départir
22:54d'une partie de votre épargne
22:56de précaution
22:56que ce n'est pas vraiment destiné
22:58à la base
22:59à financer de l'immobilier locatif.
23:01L'accès au crédit
23:02sur le locatif
23:03n'est pas génial.
23:04Sur la résidence principale,
23:05ça se passe plutôt très bien.
23:08Je rajouterais quand même
23:09que sur l'investissement locatif,
23:11vous regardez votre rendement
23:12et quand on reviendra
23:13sur des rendements
23:13un peu plus sympas,
23:15probablement que ça dégrippera
23:16aussi un petit peu.
23:18Il n'y aura pas d'autocensure
23:19sur le sujet
23:20et il y aura peut-être
23:21plus de dossiers présentés
23:22sur du locatif en banque
23:23et ces pourcentages
23:24augmenteront peut-être
23:25un petit peu.
23:26Aujourd'hui,
23:27quand vous espérez
23:292,5-3% de rentabilité
23:30sur quelque chose
23:31où vous allez vous engager
23:32sur 20 ans
23:33où vous allez avoir
23:34potentiellement
23:35de la carence locative,
23:36de la vacance locative.
23:38Je ne parle même pas
23:39de squat, etc.
23:40Mais c'est quand même
23:41des petits rendements
23:42sur des investissements longs
23:44et il faut,
23:45je pense,
23:46avant toute chose,
23:46pouvoir espérer
23:48un rendement
23:48un petit peu supérieur
23:50pour pouvoir se remettre
23:52dans un cycle
23:52d'investissement locatif.
23:53Mais pour peu
23:54que cette envie soit là,
23:55donc 1,
23:56je peux essayer
23:56d'apporter davantage
23:57et donc de réduire
23:59mon enveloppe de crédit.
24:00il y a d'autres solutions
24:01ou pas ?
24:02Julien,
24:02est-ce que par exemple
24:03ça vaut mieux
24:04d'acheter dans le 9
24:05avec justement
24:06notre nouveau jambrin,
24:07on ne va pas avoir
24:07le temps d'en reparler
24:08mais voilà,
24:09que dans l'ancien
24:10où il faut mieux
24:11que je chope
24:12de l'ancien tout pourri
24:13avec une note de DPE
24:15dégoûtante
24:15pour essayer
24:16de négocier le prix ?
24:18Oui,
24:19mais si je négocier le prix
24:20et que je prévois
24:21le métravant ?
24:22Oui,
24:22c'est très mal financé,
24:23c'est l'enfer.
24:24Aujourd'hui,
24:24effectivement,
24:25le crédit DPE
24:25rentre en ligne de compte,
24:26le 9,
24:27comme vous l'avez dit,
24:29bénéficie de boost
24:31lié au barème bancaire
24:32donc ils vont...
24:32Y compris pour l'investisseur
24:34d'ailleurs ?
24:34Oui,
24:34tout à fait.
24:35Donc voilà,
24:36effectivement,
24:37tu réduis ta part d'emprunt,
24:39donc tu as plus de chance
24:39de passer sous les 35%,
24:41tu as un taux d'intérêt
24:42qui peut permettre
24:43d'avoir des rendements
24:44qui sont un petit peu supérieurs
24:45et donc qui peuvent permettre
24:48donner vie à un projet
24:50d'investissement locatif
24:51qui doit revenir quand même
24:52quelque chose
24:53de plus important en France.
24:54On a une problématique
24:54de logement plus générale,
24:57l'ancien redémarre,
24:59le 9 demeure à l'arrêt.
25:00Quand une fois,
25:01les dispositifs
25:02Jean-Brun et peut-être
25:03Jean-Brun et Largi
25:03vont plutôt dans le bon sens
25:04mais c'est que le début.
25:06On attend autre chose
25:07pour aller encore plus loin
25:09dans la capacité
25:10à loger les Français.
25:10Mais il y a quand même
25:11en tout cas,
25:12voilà,
25:12quelque chose de dire...
25:14Parce qu'on a bien compris
25:15jusqu'à présent
25:16plutôt discours optimiste
25:18de tous les trois,
25:18j'ai envie de dire,
25:19globalement sur l'accédant
25:21à la propriété pour vivre,
25:22pour l'investisseur plus tendu
25:24mais donc avec des petites solutions aussi.
25:26Choper la bonne décote
25:27parce que précisément
25:27il y a moins de demandes,
25:29essayer de mobiliser
25:31un peu plus d'épargne
25:32pour réduire son enveloppe d'emprunt
25:34et puis éventuellement
25:35se diriger vers
25:35des logements performants.
25:36Ce serait ça le dernier mot ?
25:37Oui.
25:38Parce que vous croyez
25:39que ça sera toujours plus rentable
25:41d'investir dans des bons DPE ?
25:42C'est horrible de vous dire ça
25:435 secondes avant la fin,
25:44enfin 50 secondes avant
25:45la fin de l'émission
25:46mais justement
25:47l'assouplissement
25:48qui a été annoncé
25:49sur l'allocation des passoires
25:5050 plus pour les apparts
25:513 ans de plus pour les maisons
25:53est-ce que ça
25:53ça pourrait modifier aussi
25:55la politique bancaire
25:56à l'égard des logements
25:56en fonction de leur diagnostic
25:58de performance énergétique ?
26:00La modifier
26:00c'est un bien grand mot
26:01mais en réalité
26:02il y a même certaines banques
26:03qui refusaient
26:04de prendre en considération
26:05des revenus fonciers
26:06quand vous présentiez
26:07une lettre
26:07trop dégradée
26:08sur le DPE
26:09ça méritera au moins
26:10pour celle-là
26:11de pouvoir repondérer
26:12des revenus fonciers
26:13et abaisser le taux d'endettement
26:14je ne vois pas
26:15d'autres avantages
26:16à cette mesurette
26:18Oui parce que
26:18les DPEG
26:19c'est les meilleurs décotes
26:20mais les banques
26:20n'en veulent pas
26:22et le problème
26:22c'est que les produits
26:23d'investisseurs
26:23c'est des studios
26:24les studios
26:24ils sont tous en G
26:25et les G
26:26ne sont pas financés
26:26donc en fait
26:27c'est tout ce qui concerne
26:28le locatif
26:28Sauf si vous prévoyez
26:29quand même l'enveloppe
26:30on est d'accord
26:30Non mais un G
26:31quoi qu'on fasse
26:32il n'est pas finançable
26:33grosso modo
26:33Mais si
26:34si on a le projet
26:35il est d'accord
26:35Alban avec moi
26:36il est d'accord
26:37il nous suit tous les jours
26:38C'est finançable
26:39mais c'est un 110 mètre
26:41il faut être prêt
26:42à présenter
26:43Alban est hyper sportif
26:45Un dossier solide
26:46avec effectivement
26:47un engagement
26:48de faire les travaux
26:48plusieurs devis
26:49etc etc
26:50donc c'est parfois
26:51un peu contraignant
26:51Il est sportif
26:52mais il est aussi
26:53très tenu par le temps
26:54il a fait partir
26:54le jingle
26:55de la fin de l'émission
26:56vous reviendrez
26:57sur ce plateau
26:58Merci à tous les trois
26:58d'avoir été avec nous
26:59Ludovic Uziot
27:00cofondateur d'Artemis Courta
27:02Julien Langlade
27:03le président de CAFPI
27:04et Thierry Vignal
27:04le patron d'Atome
27:05Merci de nous avoir suivis
27:07et à demain
27:07pour un nouvel épisode
27:08des experts de l'IMO
27:09sur BFM Business
27:11Les experts de l'IMO
27:13sur BFM Business
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