- il y a 2 jours
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
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00:03BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur De Roura.
00:07Et il est midi sur BFM Business, heure des experts de l'IMO, mais avant cela, un rappel des principaux
00:11titres de l'actualité.
00:12Les tensions qui persistent sur les marchés financiers à quelques heures du blocus annoncé par les Américains sur les ports
00:18iraniens.
00:18Le CAC 40 dans le rouge ce midi, côté pétrole, le baril de Brent est nettement repassé au-delà des
00:23100 dollars.
00:24On est autour de 102 dollars. Le marché obligataire reste lui aussi particulièrement tendu.
00:29Le 10 ans français oscille autour des 3,7% et le 10 ans allemand au-dessus des 3%.
00:36Il faut dire que la trêve décidée il y a moins d'une semaine semble de nouveau menacer.
00:39L'armée américaine ayant donc annoncé le blocage des ports iraniens pour aujourd'hui 16h.
00:44Heure française, décision prise après l'échec des pourparlers.
00:47Démarré ce week-end au Pakistan, l'Iran qui dénonce un blocus illégal parle de piraterie et menace de nouveau
00:54ses voisins du Golfe.
00:55Notez qu'Emmanuel Macron annonce ce midi l'organisation par la France et le Royaume-Uni d'une conférence dans
01:00les tout prochains jours
01:01pour monter une mission multinationale pacifique destinée à restaurer la liberté de navigation dans le détroit d'Hormuz.
01:08Mission qui aura vocation à se déployer dès que la situation le permettra.
01:12Voilà ce que précise le président français sur les réseaux sociaux.
01:15Allez, c'est l'heure des experts de l'IMO.
01:17Une bonne journée commence avec de bonnes infos.
01:19C'était votre programme avec Ikea pour les pros.
01:21Toute l'offre et les services d'Ikea dédiés aux pros.
01:24Ikea !
01:25Votre programme avec Bien Ici.
01:27On est bien ici.
01:29Trouvez votre futur logement par vie de quartier et temps de trajet sur bienici.com.
01:37BFM Business présente les experts de l'IMO.
01:40Marie-Cœur de Roi.
01:41Et les experts de l'IMO, c'est tous les jours à l'heure de votre déjeuner sur BFM Business.
01:45Une demi-heure pour parler de notre immobilier, de nos logements.
01:48Et comme tous les jours, ça démarre par cette séquence qui vous concerne, amis professionnels de ce secteur de l
01:54'IMO
01:54et qui nous concerne, usagers de l'immobilier, de nos logements.
01:57Aujourd'hui, on va avoir un témoignage terrain d'une belle rénovation.
02:01Qui a dit qu'on ne pouvait pas gagner trois notes de performance énergétique ?
02:05Qui a dit qu'on ne pouvait pas passer de la note E à la note B ?
02:08Évidemment, pas moi.
02:09Et vous allez voir dans quelques instants que c'est possible.
02:11Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
02:14Ça faisait longtemps qu'on n'avait pas parlé SCPI.
02:16Mais voyageons en dehors de la France avec nos chers et tendres SCPI.
02:20Allez, d'abord, c'est l'heure du Pro de l'IMO.
02:23Les experts de l'IMO, le Pro de l'IMO.
02:27Et on est en ligne avec David Guérin, responsable de l'agence Ilico Travaux de Marche Coulonné en Loire-Atlantique.
02:33Bonjour, David.
02:35Bonjour.
02:36Et je le disais, on va avoir votre témoignage d'une rénovation quand même assez spectaculaire.
02:41Parce que passer de la note E à la note B, ce n'est pas donné à tout le monde.
02:44J'imagine qu'il a fallu un peu bosser quand même.
02:47Oui, effectivement, j'ai accompagné un couple de retraités qui souhaitaient remplacer leur chaudière à fioul.
02:55Et j'aurais proposé justement de faire un dossier MAR, mon accompagnateur Rénovation,
03:00pour faire de la rénovation d'ampleur.
03:03Et on leur a proposé aussi de faire des isolations par extérieur et changer quelques menuiseries.
03:08Ce qui fait que je passais de la note de E à B.
03:10Mais ça, en l'occurrence, on est d'accord, c'est une maison.
03:13Ce n'est pas dans le collectif.
03:16C'est une maison.
03:17C'est une maison des années 70 qui n'avait pas d'isolation et qui se chauffait au fioul à
03:21l'époque.
03:23Et donc, ils souhaitaient faire des économies.
03:27Ils étaient classés en revenus en catégorie très modeste.
03:32Donc, ils avaient besoin d'aide.
03:33Donc, ils sont venus nous voir pour trouver des solutions et comment bénéficier de ma prime rénovation.
03:38Donc, après, on a suivi le cursus avec le MAR, en commençant par un audit énergétique.
03:45On a présenté les devis.
03:47Donc, ça, ça a duré trois mois.
03:50Ensuite, il a fallu attendre six mois de l'accord de l'ANA pour valider le montant de la prime.
04:00Et un mois après, ils ont pu bénéficier de la compte de 30%.
04:05Et on a démarré les travaux trois, quatre mois après, justement, l'accord.
04:11Et ça a pu aller au bout ? Parce que quand vous parliez, vous disiez six mois, l'accord de
04:17l'ANA, l'Agence nationale de l'Habitat, qui distribue ma prime rénovation.
04:20C'est chaud quand même.
04:22On ne va pas se mentir, David, quand on lance les travaux.
04:24Effectivement, c'est très, très long.
04:27Pour le genre de dossier, il faut au moins compter 18 mois entre les premières démarches de l'audit avec
04:34le MAR et entre l'accord et les travaux.
04:37Et maintenant, on est dans l'attente de recevoir ma prime rénovation.
04:41Donc, les travaux sont terminés.
04:42Ah oui, vous ne l'avez toujours pas reçu, là !
04:44Non, pour attendre entre six mois et neuf mois, ce qu'on nous annonce.
04:49Et je sais que l'ANA, là, font des contrôles complémentaires, justement, pour savoir si les travaux ont été bien
04:55réalisés.
04:56Donc, voilà, nous sommes dans l'attente.
04:58C'est quand même dramatique, ce dont vous parlez.
05:00Parce que, vraiment, David, là, vous parlez vraiment d'un cas concret de personnes âgées qui sont éligibles aux aides
05:06pour la rénovation,
05:08qui font partie des ménages très modestes et qui, là, sont toujours en attente.
05:13Il faut quand même avoir les reins financiers suffisamment solides.
05:16En plus, là, pour le coup, c'est très à propos, votre histoire, puisqu'en plus, eux, ils sont passés
05:19d'une chaudière fuel à une pompe à chaleur.
05:22Donc, dans cette vague d'électrification que tout le monde réclame et que le gouvernement appelle de ses voeux,
05:28avoir comme ça des aides qui, six mois, huit mois, dix mois, dix-huit mois après, ne sont toujours pas
05:34versées, c'est quand même désespérant.
05:37Oui, oui, surtout que c'est long, déjà, le temps que Lala prenne leur décision.
05:41Donc, là, ils avaient un souci avec leur chaudière fuel qui tombait en panne, qui réparait, qui réparait, qui réparait,
05:46en espérant pouvoir bénéficier de cette aide-là pour pouvoir la remplacer par la pompe à chaleur.
05:51Donc, c'était les premières difficultés.
05:53Là, ça y est, les travaux sont faits.
05:55La chance qu'ils ont eue, s'ils ont pu avancer les aides pour les travaux,
06:00maintenant, ils attendent le retour du remboursement pour eux, pour ne pas être pénalisés par rapport à leur revenu.
06:08Heureusement qu'il y a des professionnels comme vous pour épauler ces gens qui n'ont pas perdu la foi
06:12dans la rénovation,
06:13parce que, franchement, c'est Palana et MaPrimeRénov qui aident véritablement à déclencher les actes de rénovation.
06:20Donc, si on pouvait profiter de votre témoignage et de cette volonté d'électrification de notre bâti en France
06:26pour peut-être essayer d'accélérer un tout petit peu les choses, ce serait pas mal.
06:29Merci, David, pour votre témoignage.
06:31David Guérin, responsable de l'agence Illico-Travaux de Marche Cool en Loire-Atlantique.
06:35Si, comme David, vous avez un témoignage à nous apporter, n'hésitez pas à nous écrire.
06:39On a une adresse mail lesexpertsdelimo.com, à rebase bfmbusiness.fr.
06:43Allez, c'est l'heure du débat.
06:50Et forcément, quand on parle SCPI, forcément, il y a Paul Bourdois, le cofondateur de France SCPI.
06:55Bonjour, Paul.
06:56Bonjour, Marie-Cœur de Roi.
06:57Alors, c'est moins forcément, mais quand même, vous venez assez régulièrement chez Orial.
07:00David Fink, directeur général d'Orial.
07:02Bonjour, David.
07:02Bonjour, Marie-Cœur.
07:03Et on s'était dit qu'aujourd'hui, pour parler SCPI, on allait voyager.
07:07Alors, pas très loin, mais on va voyager quand même.
07:10Parce qu'effectivement, de plus en plus, quand on parle SCPI, on nous vend des SCPI hors de France.
07:16Ça veut dire quoi, hors de France, concrètement, messieurs ?
07:19Je voudrais savoir de quoi on va parler aujourd'hui.
07:21Hors de France, c'est l'Europe.
07:23C'est l'Europe.
07:25Mais c'est même plus loin que l'Europe, parce qu'aujourd'hui, certaines SCPI vont au-delà d'Europe
07:29en attaque le marché d'Amérique du Nord.
07:32Mais pourquoi ? Il est pourri, notre marché, non ?
07:33Non, il n'est pas pourri, mais il est petit, il est étroit, il est cher.
07:38Et donc, nous, ça fait plus de 10 ans avec notre SCPI qu'on est sur le marché européen.
07:42Pourquoi ? Parce qu'en réalité, on est sur le secteur de la santé.
07:44On ne peut pas se contenter uniquement d'acheter de l'immobilier en France.
07:47Même si 30% de nos investissements se font en France, le marché européen est un marché indispensable.
07:53Et puis, en plus, dans la santé, le vieillissement, les moteurs en réalité de la santé, ils sont mondiaux.
07:58Ils se valent partout, oui.
07:59C'est ça.
07:59Les évolutions démographiques sont les mêmes partout en ce moment, qui plus est en Europe.
08:03Ma question, c'est...
08:05OK, la France a un petit marché, mais j'imagine qu'il y a d'autres intérêts à partir un
08:08peu en dehors de nos frontières, Paul ?
08:10Il y a deux intérêts majeurs, vous avez raison, Marie.
08:13Il y a deux intérêts majeurs.
08:14Le premier, c'est qu'en effet, comme l'a dit David, il y a un marché qui est plus
08:16grand, donc il y a plus d'opportunités.
08:18Et en ce moment, la France a moins le vent en poupe que les autres marchés européens,
08:22donc la Belgique, l'Allemagne, les Pays-Bas, l'Espagne, l'Italie.
08:26Ça, c'est le premier intérêt, un marché plus opportuniste, plus grand.
08:29Et le deuxième, évidemment, c'est la fiscalité.
08:31La fiscalité qui est plus avantageuse dans d'autres pays que celle de la France.
08:35Pourquoi, c'est-à-dire ?
08:37Il va falloir entrer dans le détail, parce que moi, vous me parlez de fiscalité,
08:40j'ai envie de dire, c'est quoi ? Qu'est-ce qui va différencier mon investissement ?
08:44La fiscalité des revenus fonciers, parce qu'il faut la rappeler quand même à ceux qui nous écoutent,
08:48et là, ils vont comprendre la martingale.
08:50La fiscalité des revenus fonciers, qui est la fiscalité des SCPI classiques,
08:54c'est votre tranche marginale d'imposition sur les revenus, plus les prélèvements sociaux, la CSG, CRDS.
08:58Donc 17,2.
09:00Si vous êtes dans une tranche à 30%, vous avez quasiment 50% de fiscalité.
09:04Ça pique un peu.
09:04Les SCPI européennes, si vous êtes dans des SCPI 100% hors de France,
09:09eh bien, premièrement, vous n'avez pas de CSG, CRDS, pas de 17,2%.
09:13Donc ça, c'est un premier point.
09:14Les gens qui nous écoutent, là, doivent se dire, ah, c'est pas mal.
09:17Mais il y a un deuxième effet qui se coule, c'est que,
09:19quand vous investissez dans une SCPI qui est 100% européenne, hors de France,
09:23eh bien, vous n'avez pas votre tranche marginale d'imposition qui est appliquée.
09:26Vous avez la fiscalité...
09:27La flat tax ?
09:28Même pas.
09:29La fiscalité qui est liée au pays dans lequel se trouve l'actif.
09:32Et, alors, ça diffère de quelques points selon les pays,
09:35mais on peut arrondir à 20%, donc, en clair...
09:37En dessous de la flat tax ?
09:38En dessous de la flat tax.
09:39Donc, quand vous investissez dans des SCPI 100% hors de France,
09:43vous avez une fiscalité qui est à peu près de 20% sur vos revenus fonciers.
09:47Ce qui est quand même pas mal.
09:47Quelle que soit ma tranche marginale d'imposition ?
09:50Oui, absolument.
09:51C'est pour ça, David, que vous êtes baladé ?
09:54Non, pas du tout.
09:55Alors, je pense que le critère d'investissement,
09:58ça n'a jamais la fiscalité.
10:00Ça, c'est la première chose.
10:01Mais c'est vrai que la fiscalité,
10:03c'est quelque chose qui va intéresser l'investisseur.
10:06Donc, du côté investisseur, je peux comprendre
10:08qu'ils ont un intérêt aujourd'hui à rechercher des SCPI
10:11qui vont délivrer, en fait, des rendements élevés.
10:13Parce que les marchés étrangers sont plus rémunérateurs
10:17que le marché français et la fiscalité est plus faible.
10:20Mais pour rappeler tout simplement,
10:21il y a quand même une fiscalité, c'est la SCPI qui la paye.
10:24La SCPI paye la fiscalité dans chacun des pays
10:26dans lesquels est situé son immeuble.
10:28Mais c'est vrai que l'investisseur ne repaie pas une fiscalité
10:30parce qu'il y a des conventions internationales
10:33entre la France et tous les pays d'Europe
10:35et même au-delà de l'Europe.
10:36Donc, c'est très, très avantageux.
10:38Mais ce n'est pas le critère essentiel.
10:40Mais aujourd'hui, les investisseurs se sont quand même
10:41beaucoup focalisés sur les SCPI internationales.
10:44Je vais vous donner un chiffre.
10:46En termes de SCPI, 80% des investissements
10:48sur ces derniers trimestres ont été faits à l'international.
10:52Pas en France ?
10:53Pas en France.
10:54Et si je regarde sur une période un petit peu plus longue,
10:58entre 2018 et 2020,
11:00ça représentait un tiers, l'Europe.
11:03Aujourd'hui, c'est deux tiers.
11:04Entre 2024 et 2025.
11:06Donc, vous voyez qu'il y a une tendance naturelle
11:08à aller vers de la SCPI internationale.
11:11Alors, vous dites que ce n'est pas la fiscalité le premier.
11:13Mais quand même, c'est quand même concomitant
11:16avec nos débats, nos problématiques politico-budgétaires en France.
11:20Ce petit changement de paradigme, non ?
11:22Oui. Alors, nous, on y va parce que, bien évidemment,
11:25la fiscalité, c'est la cerise sur le gâteau.
11:26Mais on n'y va pas que pour ça.
11:27Parce qu'on a besoin d'investir sur le territoire européen
11:31en termes de santé.
11:32C'est certain.
11:33Mais il ne faut pas oublier que nos investisseurs
11:35et toutes les nouvelles SCPI,
11:37vous avez vu qu'il y avait quand même beaucoup de nouvelles SCPI
11:39qui sont arrivées sur le marché depuis 2024-2025,
11:42ce sont des SCPI diversifiés, opportunistes,
11:45ce qu'on appellerait,
11:46et qui ont une stratégie d'investissement très européenne
11:49pour justement répondre à ces avantages fiscaux
11:52que nos investisseurs recherchent.
11:54Il ne faut pas être naïf.
11:57Et du coup, Paul, moi, je vous regarde,
11:58parce que là, effectivement, à Curiel,
12:00on parlait de SCPI de santé,
12:01mais j'imagine que, oui, effectivement,
12:03les évolutions démographiques sont telles
12:05que, finalement, on a les mêmes problématiques en France,
12:08aux Pays-Bas, au Royaume-Uni, enfin voilà.
12:10Il y a des thématiques qui ne sont peut-être pas les mêmes
12:12et qui n'ont peut-être pas les mêmes perspectives de croissance
12:17partout sur n'importe quel territoire, non ?
12:19Non, c'est ce qui fait d'ailleurs la complexité
12:21de l'investissement européen.
12:24C'est qu'aujourd'hui, en effet,
12:26les épargnants, l'épargne est plutôt fléchée
12:28vers ces pays européennes.
12:29Mais vous avez raison,
12:31toutes les thématiques ne marchent pas dans tous les pays,
12:33si ce n'est que, quand même,
12:34on a des situations démographiques
12:35qui sont à peu près les mêmes,
12:37quels que soient les pays d'Europe.
12:39Alors, il y a des pays d'Europe
12:40où c'est plus intéressant d'investir
12:42dans des hubs logistiques.
12:43Il y a des pays d'Europe
12:44où c'est plus intéressant d'investir
12:46dans des locaux commerciaux.
12:48Donc, il faut faire attention
12:49et il faut faire confiance aux sociétés de gestion
12:51qui, normalement, sont expertes là-dedans.
12:53Mais là encore, il y a à boire et à manger.
12:54C'est-à-dire qu'il y a des sociétés
12:56qui se retrouvent à investir en Europe
12:58parce que c'est un peu la mode.
12:59Et donc, là, il faut faire sa sélection.
13:01Et justement, moi, je vous pose la question.
13:03Selon vous, quels sont les pays
13:05sur lesquels j'ai moins de réticence à avoir
13:08quand je vais voir une SCPI qui est présente là-bas ?
13:10Les thématiques que je devrais éviter,
13:12que je devrais privilégier, messieurs ?
13:14Voilà, qu'on puisse essayer,
13:15justement, comme vous le disiez,
13:16c'est une espèce de mode, là, en ce moment.
13:18Donc, super, OK, j'ai compris.
13:20Maintenant, lesquels sont vraiment dans cette tendance
13:22juste pour la mode et pour la fiscalité ?
13:24Ou est-ce qu'il y a un vrai sous-jacent sérieux derrière ?
13:27Alors, moi, je vais vous dire, phénomène de mode.
13:30Nous, on est allés, depuis 2015, on était en Europe.
13:32Le premier pays sur lequel on est allés,
13:34c'est l'Allemagne.
13:35Parce qu'à l'époque, l'Allemagne était réputée
13:37comme étant un pays sécure, sûr, en termes d'économie.
13:41Et il est bien évident que quand on va investir dans un pays,
13:43on va s'intéresser à la fiscalité,
13:45mais pas qu'à la fiscalité, à la partie réglementaire
13:47et à tout ce qui peut être l'économie du pays.
13:50Donc, on a privilégié les pays les plus riches.
13:52En 2020, on est allés au Royaume-Uni.
13:54Alors, le Royaume-Uni a une particularité.
13:56C'est un marché très dynamique.
13:57C'est certainement le marché le plus dynamique dans toute l'Europe.
14:00Par contre, il a un petit inconvénient,
14:01c'est qu'il n'a pas la même monnaie
14:03que, je veux dire, l'ensemble de l'Europe.
14:05Donc là, on a essayé de travailler sur des sujets
14:08pour, justement, essayer de minimiser ce risque
14:11qui est le risque de taux de change.
14:14Donc, nous, qu'est-ce qu'on a fait ?
14:15On a fait signer à nos locataires des baux en euros.
14:18Donc, ça n'a pas été facile, mais on l'a fait.
14:21On peut aussi avoir d'autres moyens
14:23qui sont de mettre des couvertures de taux sur les loyers.
14:27Et puis, la mutualisation du risque,
14:29c'est la chose la plus importante dans une SPI.
14:31C'est la diversification.
14:32C'est être sur plusieurs pays.
14:34On est sur neuf pays.
14:35Il n'y a pas un pays qui représente, à part la France,
14:37plus de 20% de notre patrimoine immobilier.
14:40Donc, si c'est plus avantageux dans un pays,
14:42on y va au moment où c'est opportun.
14:44Mais il n'y a pas de pays sur lequel vous dites
14:47attention, warning, quoi.
14:48Dans toute l'Europe ?
14:50Oui.
14:50Oh, si, sûrement.
14:51Il y a des pays qui sont quand même moins...
14:53En tout cas, nous, on est sur les pays,
14:54les grands pays, les...
14:56Parce que, voilà, c'est ça.
14:57Vous dites, nous, en tout cas,
14:58on s'est basé sur les pays les plus solides,
15:01avec des croissances qui restent quand même confortables.
15:03Enfin, pas confortables.
15:06En fait, nous, on demande,
15:09on encourage nos clients,
15:11ceux qui viennent sur France et ces pays,
15:12à regarder des sociétés de gestion.
15:14On les encourage, après, c'est eux qui ont le dernier mot,
15:16bien évidemment, à aller vers des sociétés de gestion
15:18qui ont un historique européen de savoir-faire.
15:21C'est le cas de votre société de gestion.
15:23Mais il y a des sociétés de gestion, en effet,
15:24qui ont des bureaux qui sont dans différents pays.
15:27Alors, plus que la typologie d'actifs
15:29sur lequel vous nous questionniez tout à l'heure,
15:31c'est plutôt sur la connaissance et l'expertise
15:34de la société de gestion.
15:35Je peux citer d'autres sociétés de gestion.
15:37Allez-y, moi.
15:37Edmond Rothschild, qui a des bureaux dans différents pays,
15:41qui est intéressante.
15:42Advenisse aussi, Rial, bien évidemment.
15:44C'est des sociétés de gestion
15:45qui ne vont pas là-bas par opportunisme.
15:47Mais vraiment, c'est hyper important.
15:48Oui, mais comment ?
15:48Alors, ma question, Paul,
15:49c'est comment je détermine et comment j'identifie
15:52celles qui y sont, justement, par simple opportunisme ?
15:54C'est simple.
15:55C'est la mode des pays européennes depuis 2-3 ans.
15:59Mais à juste titre, parce qu'il y a des affaires à faire, en effet.
16:01Vous regardez celles qui sont sur ces pays européens,
16:03qui investissent sur ces pays européens,
16:05bien avant cette période-là.
16:07Oui, mais imaginez, ça veut dire que les dernières arrivées
16:09sont forcément...
16:10Non, pas du tout.
16:11Parce que vous avez l'exemple de Rial,
16:12qui crée une nouvelle SCPI.
16:15On peut se dire, il faut que j'aille sur ces nouvelles SCPI.
16:17Oui, mais quand vous regardez l'historique
16:18de la société de gestion,
16:19ça fait déjà une dizaine, quinzaine d'années
16:21qu'elle est sur ces pays européens.
16:23Donc, non, il faut regarder aussi l'historique.
16:26Évidemment, ça ne vient pas dans le sens
16:28des nouvelles SCPI qui viennent de ce genre.
16:30C'est ce que j'allais vous dire.
16:30Ah oui, donc forcément, ça veut dire
16:32que je vais vraiment éviter les nouvelles SCPI ?
16:35Non, vous ne les évitez pas,
16:36mais vous diversifiez le risque
16:37en investissant sur différentes SCPI.
16:39Alors, il ne faut peut-être pas dire
16:41que toutes les nouvelles SCPI ne sont pas spécialisées,
16:43mais en réalité, il y a des SCPI,
16:45comme nous, une société de gestion.
16:46On a deux SCPI à l'international.
16:48Vous avez d'autres SCPI
16:49qui avaient déjà un peu commencé à initier
16:52une internationalisation
16:54sur des SCPI qui existaient déjà.
16:57Et puis, vous avez ces sociétés de gestion
16:59qui ont créé de nouvelles SCPI
17:01sur lesquelles ils ont fait un choix
17:02de se dire qu'on sera totalement international
17:05parce que c'est la recherche du rendement.
17:07Aujourd'hui, il faut être pragmatique.
17:10Les investisseurs cherchent du rendement élevé
17:14et une fiscalité allégée.
17:16Mais alors, du coup, en termes de rendement,
17:18c'est quoi la différence entre une SCPI 100% française
17:20et une SCPI 100% hors de France, par exemple, aujourd'hui ?
17:23Il y a des rendements qui sont supérieurs en moyenne
17:26dans les SCPI 100% européennes.
17:27Je prends vraiment ce point 100% hors de France
17:30parce que vous avez beaucoup de SCPI aujourd'hui
17:32qui investissent à la fois en Europe
17:35et à la fois en France.
17:36Les SCPI européennes, je rappelle la moyenne
17:39des SCPI aujourd'hui sur le marché en 2025,
17:41taux de distribution, 4,91%.
17:44Ça, c'est la moyenne de tout ce qu'on peut avoir.
17:46Les SCPI 100% européennes,
17:48on est quasi à un point au-dessus,
17:50entre 5,5 et 6%.
17:51Donc, ça, c'est la première chose.
17:53C'est le premier effet qui se coule,
17:54pour reprendre l'expression de tout à l'heure.
17:55Le deuxième effet, c'est que la fiscalité,
17:58comme on l'a vu, elle est moins forte.
18:00Donc, ce que vous avez en brut,
18:02ce que vous avez en net,
18:03c'est aussi plus élevé
18:05puisqu'on a une fiscalité qui est 20%.
18:07Plus douce.
18:08Plus douce, exactement.
18:09Donc, il faut regarder aussi ça.
18:10Donc, pour une SCPI avec un rendement
18:13de 5%, 100% française
18:14et une SCPI de 5%, 100% européenne...
18:17À la fin, je récupère quand même davantage.
18:18Exactement.
18:19Et du coup, est-ce qu'on pourrait se dire
18:21que les SCPI à l'étranger en Europe
18:24s'adressent peut-être à ceux qui,
18:26aujourd'hui, ont la fiscalité la plus lourde ?
18:29Peut-être que c'est aussi ça le sujet,
18:30c'est se dire que,
18:32pour ceux qui ont quand même des revenus
18:35assez confortables,
18:35c'est peut-être pour eux
18:36qu'il y a des opportunités à saisir
18:38ou vous pensez que c'est pour tout profil d'investisseurs ?
18:40Pour moi, c'est pour tout profil.
18:42La SCPI s'est beaucoup démocratisée,
18:43quand même, ces dernières années.
18:45Vous avez des investisseurs
18:47qui font des petits tickets,
18:48des tickets à 5 000 euros, 10 000 euros,
18:50pas obligatoirement, des tickets à 300 000.
18:52Et puis, vous avez beaucoup d'investisseurs
18:54qui ont fait le choix de diversifier,
18:55qui détiennent 5, 6, 7 SCPI différentes.
18:59Donc, c'est pour tout le monde,
19:00mais bien évidemment,
19:01que si vous avez une fiscalité
19:03qui est beaucoup plus importante,
19:05c'est sûr que ça va être plus intéressant.
19:07Mais attention à l'IFI,
19:09parce que l'IFI existe.
19:11C'est-à-dire ?
19:12Redites-le-moi, ça ?
19:14C'est de l'immobilier.
19:15Oui, et donc à la fin des fins,
19:17quand même, ça ne change rien.
19:18Non, que vous soyez investi en France
19:19ou à l'étranger,
19:21il y a toujours de l'IFI.
19:22Sauf, Marie,
19:23si vous investissez en e-propriété.
19:25Oh là là, ça y est !
19:26Mais il faut qu'on en refasse
19:27de la SCPI en e-propriété,
19:28c'est ça ?
19:29C'est du démembrement de SCPI,
19:30c'est ça ?
19:31Oui, absolument.
19:32Oui, alors je sais,
19:32ça a l'air technique comme ça
19:34ou alors glauquissime,
19:35mais en fait,
19:35l'idée, c'est de distinguer,
19:37on est d'accord,
19:38les murs de l'usage,
19:39on est d'accord,
19:40c'est à peu près l'idée.
19:41Exactement, exactement.
19:41Vous dites,
19:43le droit de propriété d'une SCPI,
19:45quand j'investis en pleine propriété,
19:46je peux le diviser en deux droits,
19:48ça y est,
19:48on commence cette technique,
19:49l'usufruit et la nue-propriété.
19:51L'usufruit,
19:51c'est le fait de percevoir des revenus
19:52et la nue-propriété,
19:53c'est quand je dis,
19:54je ne vais pas percevoir de revenus,
19:56en revanche,
19:57j'achète bien des parts
19:58et puisque je ne perçois pas des revenus,
20:00la société de gestion
20:01accepte de me vendre les parts
20:02à un prix qui est décoté.
20:04Plus faible.
20:04Et quand j'investis
20:05dans cette nue-propriété,
20:07eh bien ça,
20:07ça sort de l'IFI.
20:09Oui, mais moi,
20:09je me suis toujours posé la question,
20:10alors je vais peut-être
20:11perdre tout le monde là-dessus,
20:12mais moi,
20:12sur le démembrement de la SCPI,
20:13parce que comme on l'a dit,
20:15quand on fait de la SCPI,
20:16c'est quand même pour le rendement,
20:18pas la plus-value potentielle en sortie.
20:20Donc là,
20:20on est sur une autre forme
20:22d'investissement à SCPI, non ?
20:23Pas tout à fait.
20:24Parce que l'objectif,
20:26en fait,
20:26des gens qui font de la nue-propriété,
20:27c'est de se dire,
20:28moi j'ai 45 ans,
20:29je veux organiser ma retraite,
20:31je n'ai pas besoin
20:32d'avoir de revenus
20:32pendant 10-15 ans.
20:34Donc pourquoi percevoir
20:35les revenus
20:36qui vont être très fortement fiscalisés
20:38alors que je n'en ai pas besoin ?
20:39Je préférerais avoir
20:40100% de mes revenus
20:41au moment où ça va se remembrer.
20:44C'est un peu technique.
20:44L'usufruit et la nue-propriété
20:46vont se remembrer
20:47mettons dans 10 ou 15 ans.
20:48À ce moment-là,
20:49je percevrai des revenus
20:50qui seront fiscalisés,
20:52mais j'aurai,
20:52entre guillemets,
20:53moins de revenus du travail.
20:55Donc en fait,
20:55c'est une modalité,
20:56si vous voulez,
20:57d'investissement
20:59pendant une période
21:00pendant laquelle
21:00vous n'avez pas réellement
21:01besoin de revenus.
21:02Mais avec la conviction profonde
21:03que forcément,
21:04je ferai une culbute à la fin
21:05parce que sinon,
21:05je ne vois pas l'intérêt.
21:06Si, parce que vous payez
21:07moins cher au départ.
21:08Oui, mais imaginez que,
21:10par exemple,
21:10la crise est passée par là.
21:12Covid,
21:13guerre en Ukraine.
21:15Non, mais ce que je veux dire,
21:16c'est que c'est vrai
21:17que traditionnellement,
21:18quand dans l'émission
21:19on parlait de ces pays,
21:20on parle effectivement
21:21du rendement immédiat
21:22plus que de la plus-value
21:23potentielle en sortie
21:24et on sait que
21:24les soubresauts de marché existent.
21:26Non, mais là,
21:27ce n'est pas de la plus-value
21:28potentielle que vous espérez,
21:30c'est un revenu
21:31qui est différé
21:32et que vous augmentez
21:34au terme du remembrement.
21:36Donc, ça commence
21:36à être un peu technique.
21:37On s'éloigne du sujet
21:38des ces pays européens.
21:39Mais oui, mais c'est vachement
21:39intéressant.
21:40Du coup, moi, j'y vais.
21:41Et d'ailleurs,
21:41on peut faire du démembrement
21:43hors de France ?
21:44Bien sûr.
21:44Et bien voilà,
21:45vous voyez,
21:45on reboucle la boucle.
21:46Sur des ces pays européennes
21:47qui sont situées
21:48hors de France, en effet.
21:49Oui, tout à fait.
21:50Et ça, c'est un truc
21:51qui monte ?
21:52Et dans notre SCPI,
21:54on a à peu près
21:54entre 20 et 25 %
21:56de nos investisseurs
21:57qui sont démembrants.
21:58Ah ouais ?
21:59Je ne me rendais pas compte
22:00de la proportion
22:02et parce que c'est ultra technique.
22:04Déjà, le mot SCPI,
22:05vous disiez que ça s'était
22:06quand même démocratisé,
22:08la SCPI.
22:08On est d'accord,
22:09mais enfin,
22:09personne ne vous y a aidé,
22:10clairement,
22:11à part nous.
22:13Mais en plus de ça,
22:14rentrer dans cette technicité,
22:16mais là,
22:16c'est des gens
22:17qui ont des revenus confortables.
22:18Vous disiez 45 ans,
22:20plutôt au moment de la carrière
22:22où j'ai mes revenus importants
22:24et j'ai...
22:24Voilà,
22:25où je cherche vraiment
22:26à me poser la question
22:26de la retraite
22:27et comment je vais constituer
22:28ma retraite.
22:29Mais après,
22:29il y a des conseillers
22:29en gestion de patrimoine
22:30qui sont là pour ça,
22:31qui sont là pour éduquer
22:32leurs clients,
22:33pour leur expliquer
22:34quel est le meilleur montage financier
22:36pour acheter de l'immobilier.
22:37Vous en faites beaucoup
22:38de démembrement ?
22:39On en fait beaucoup.
22:40On accompagne nos clients
22:41sur toutes les SCPI.
22:43On peut démembrer
22:44toutes les SCPI.
22:45Et encore, Marie,
22:46on n'a pas parlé de l'usufruit,
22:47mais ça,
22:47ce sera dans une prochaine émission.
22:49Busus,
22:49fructus,
22:50abusus,
22:51c'est ça.
22:51Et donc,
22:52c'est là qu'on démembre,
22:53en fait,
22:53à ce moment-là
22:54où ça devient compliqué.
22:56Juste d'un moment,
22:57messieurs,
22:57parce qu'il ne nous reste
22:57que 4 minutes.
22:58J'aimerais vraiment
22:59qu'on revienne quand même
23:00sur les thématiques.
23:00J'ai bien compris
23:01la diversification.
23:02J'ai bien compris
23:03qu'il y a des sujets
23:04qui se jouent en France
23:04comme ailleurs en Europe.
23:06Malgré tout,
23:06j'insiste encore lourdement,
23:08quand je vais diversifier,
23:09est-ce qu'il y a
23:10des gros warnings ?
23:11Parce qu'à chaque fois,
23:12on vend la SCPI
23:13et c'est votre rôle,
23:13évidemment.
23:14Maintenant,
23:15je voudrais quand même
23:15qu'on ait des gros warnings
23:17et des mises en garde.
23:18On a dit,
23:18alors,
23:18le track record,
23:19c'est important
23:20pour celui ou celle
23:21qui va se lancer
23:22et qui va voir
23:22que vous n'avez pas déboulé
23:23il y a deux ans
23:24quand tout le monde y allait.
23:25OK.
23:25Mais est-ce qu'il y a des thématiques
23:28où vous vous dites
23:29attention en ce moment
23:30et en particulier hors de France ?
23:32Alors moi,
23:32je ne dirais pas en thématique,
23:33mais je dirais surtout
23:34en taille et en expertise.
23:36C'est-à-dire qu'en taille du véhicule,
23:39notre SCPI,
23:39nous,
23:39elle a déjà plus de 12 ans,
23:42elle fait 3 milliards d'euros,
23:43elle a 250 immeubles
23:44et on est sur 9 pays.
23:46Donc,
23:46ça veut dire que
23:47cette diversification,
23:48au-delà de la fiscalité
23:49qui va être très intéressante
23:50pour notre investisseur,
23:52elle va se traduire
23:53par,
23:53en réalité,
23:54des risques différents
23:56suivant les pays
23:57et puis surtout,
23:58il va y avoir
23:58des opportunités de marché.
24:00L'année dernière,
24:01on a beaucoup investi en Italie
24:02parce qu'on pense
24:02que c'est un marché
24:03qui est très porteur d'Italie.
24:05On a désinvesti
24:07un petit peu au Royaume-Uni
24:08parce qu'on a considéré
24:09qu'on était
24:10trop investi au Royaume-Uni.
24:11On avait plus de 25%
24:12de notre patrimoine
24:12qui était au Royaume-Uni.
24:13Aujourd'hui,
24:14on l'a ramené à 20%.
24:15Donc,
24:15vous voyez,
24:15on peut jouer
24:16des thématiques,
24:17on peut jouer des pays
24:18en fonction des opportunités.
24:18Parce que la taille
24:19vous le permet,
24:20c'est ça l'idée.
24:20C'est la taille
24:21qui nous le permet.
24:21Paul ?
24:22Moi,
24:22je dirais qu'au-delà
24:23de la diversification,
24:24à chaque fois,
24:25je le répète,
24:25mais diversification
24:26sur plusieurs SCPI,
24:27il faut prendre en compte
24:28trois risques
24:29qui sont extrêmement importants
24:30dans les SCPI européennes.
24:32C'est un,
24:33la complexité des marchés.
24:35C'est-à-dire qu'il faut
24:35voir quelle SCPI
24:36peut gérer
24:37la complexité des marchés.
24:38Il y a différents marchés,
24:39différents pays,
24:40différents cadres juridiques.
24:41Il faut donc aller
24:42vers des SCPI
24:42qui ont des sociétés
24:43de gestion
24:44qui ont de l'expérience.
24:45Deuxième,
24:46le risque locatif,
24:47mais ça,
24:47c'est propre
24:47à toutes les SCPI.
24:49Et puis trois,
24:49le taux de change.
24:51Quand même,
24:51on en parlait
24:52il y a quelques instants,
24:53c'est extrêmement important.
24:54Parce que
24:55ce n'est pas parce
24:55qu'un marché se porte bien
24:56que la monnaie
24:58ne se dévalue pas.
24:59Donc voilà,
25:00c'est important.
25:03citer une expression,
25:04la mode s'esquisse des modes.
25:05Attention,
25:06attention
25:07aux SCPI
25:08qui disent
25:08on va vers l'Europe
25:10parce que c'est la mode.
25:11Je pense que
25:12dans quelques temps,
25:13vous m'appellerez
25:13pour qu'on parle
25:14des SCPI 100% françaises.
25:15C'est sûr et certain.
25:16Il y aura des opportunités.
25:17Votre conviction aussi,
25:19David ?
25:19Ma conviction,
25:20c'est la même que Paul.
25:21Pour moi,
25:22c'est vrai que la stratégie
25:24pour nous,
25:24elle est sur la santé.
25:25Donc on ne peut pas
25:26échapper au fait
25:27d'investir dans tous
25:28les pays d'Europe
25:29et même au-delà
25:30puisque nous avons créé
25:30une SCPI
25:31qui va investir au Canada
25:33et aux Etats-Unis
25:34parce qu'on considère
25:37qu'aujourd'hui,
25:37ce marché est porteur.
25:39Ce marché,
25:39il y a des opportunités
25:40parce que le vieillissement
25:41de la population,
25:42le besoin d'infrastructures,
25:45l'amélioration
25:45en termes de santé
25:46fait qu'il faut construire,
25:48il faut porter
25:49de l'immobilier
25:50et puis nos opérateurs
25:51qui sont nos exploitants
25:52ont besoin
25:53d'être accompagnés
25:54pour se développer fortement.
25:55Et nous,
25:56on est un accélérateur
25:57du développement
25:57des exploitants
25:58du secteur de la santé
25:59depuis plus de 12 ans.
26:00Mais vous allez revenir
26:00pour nous faire du 100% français,
26:02c'est ça aussi ?
26:02Mais je fais du français,
26:0330% est en France.
26:06Merci à tous les deux,
26:07c'était passionnant.
26:07Il faudrait vraiment
26:08qu'on se refasse un truc
26:09sur le démembrement
26:09de la SCPI.
26:10Ça a l'air hyper technique
26:11comme ça,
26:11mais moi je trouve ça
26:12vraiment passionnant
26:13et savoir pour quel profil
26:14aussi on investit
26:16parce que certes,
26:16on a aussi appris des côtés
26:17donc on peut se dire
26:18qu'effectivement,
26:19ça peut être intéressant
26:20pour ceux qui rentrent
26:21sur ce marché,
26:21mais en réalité,
26:22souvent le démembrement,
26:23c'est plutôt pour des investisseurs
26:25un peu avisés.
26:26Alors je ne vais pas dire senior
26:27parce que ça va me faire du mal,
26:29mais voilà,
26:30quand on a passé 40 ans,
26:31je pense que c'est le mieux
26:32et pour les jeunes,
26:32peut-être rester sur de la SCPI classique,
26:34mais on pourrait se faire ça,
26:35ça serait vraiment chouette.
26:36Ou SCPI par emprunt aussi,
26:37c'est envisageable.
26:38Oui,
26:38on a plein de thématiques
26:39en fait dès qu'on parle de SCPI.
26:41Merci à tous les deux
26:42d'avoir été avec moi,
26:43David Fink,
26:44directeur général de Rial
26:45et Paul Bourdois,
26:46le cofondateur de France SCPI.
26:47Merci de nous avoir suivis.
26:48Les experts de l'IMO
26:49reviennent demain
26:50sur BFM Business.
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