00:00Comme chaque vendredi à 9h30, c'est un dirigeant d'entreprise qui nous accompagne.
00:04Ce matin, c'est Émar de Germay qui est avec nous, secrétaire général d'Argan et membre du directoire.
00:09Bonjour Émar de Germay.
00:10Bonjour.
00:11Merci d'être avec nous ce matin.
00:13Si vous êtes là ce matin, c'est pour revenir sur les résultats d'Argan qui ont été publiés hier soir.
00:18Alors Argan, c'est une foncière qui est spécialisée dans les entrepôts de logistique.
00:24Vous êtes coté à la Bourse de Paris.
00:26Aujourd'hui, Argan, c'est un peu plus d'1,5 milliard de capitalisation boursière.
00:31Hier soir, vous avez annoncé des revenus locatifs en hausse de plus de 7 %, un résultat net en hausse de plus de 13 %.
00:36Un patrimoine qui est à 4 milliards d'euros en hausse de 4 %.
00:40Comment aujourd'hui ce secteur de la logistique évolue ?
00:44Sachant que quand on parle de logistique, ça peut autant être des entrepôts, je ne sais pas, d'un distributeur, d'une chaîne de supermarché,
00:50comme être un entrepôt du e-commerce.
00:52Aujourd'hui, on l'a bien vu depuis le Covid, on est sur des éléments très clés, très critiques.
00:58Oui, c'est un élément, la logistique est un élément clé dans la croissance et le développement des entreprises.
01:02Et donc, il y a eu une organisation, une réorganisation de la chaîne logistique,
01:08avec un maillage géographique qui a été revu par la plupart des grandes entreprises.
01:12Et nous, nous sommes là pour les accompagner dans ce développement, dans cette croissance,
01:16en mettant à leur disposition des entrepôts les plus premium possibles, les plus efficaces énergétiquement et d'un point de vue des émissions carbone.
01:24Donc, nos locataires sont des grandes entreprises françaises ainsi que des logisticiens
01:28qui nous font confiance pour mettre à disposition ces outils essentiels pour eux.
01:33Et contrairement à Idélogistique, d'ailleurs, qui était sur ce plateau dans cette émission en septembre,
01:37vous, vous êtes une foncière, c'est-à-dire que vous n'êtes pas là, en fait, pour gérer la supply chain,
01:41vous êtes une foncière cotée, donc il y a des entreprises qui viennent vous voir,
01:44qui ont envie d'ouvrir un entrepôt, et donc avec eux, vous allez trouver la meilleure solution,
01:50le meilleur site et trouver, au final, l'entrepôt qui leur correspond.
01:54Alors, c'est exactement ça, à une différence près, c'est que nous construisons l'entrepôt pour eux.
01:57En fait, on a en face de nous un client qui exprime un besoin, nous trouvons pour lui l'emplacement idéal.
02:02Ensuite, nous mettons d'accord avec lui sur l'entrepôt et la configuration de l'entrepôt qui convient à son activité.
02:10Nous construisons, et puis ensuite, nous lui mettons à disposition, dans le cadre d'un bail,
02:15d'une durée initiale, normalement de 9 à 12 ans.
02:17Et puis ensuite, nous assurons, évidemment, pendant toute la durée du bail, la gestion locative.
02:21La gestion locative, des loyers, j'imagine, qui sont indexés sur l'inflation.
02:26Sur l'ILAT, qui est un index spécifique, effectivement, qui prend en compte l'inflation, notamment.
02:30Ça, ça a été un gros moteur de croissance ces dernières années.
02:34Aujourd'hui, l'inflation se stabilise.
02:35Comment se portent les loyers dans ce secteur de la logistique ?
02:39Effectivement, on a bénéficié de quelques années de fortes indexations.
02:43Pour vous donner des chiffres précis, sur 2025, l'indexation moyenne chez Ergan, c'est de plus 3,45%.
02:50Ça sera 0,6% en 2026.
02:54Alors, comment on fait pour augmenter notre revenu locatif ?
02:57Le revenu locatif de 2025 a augmenté, vous l'avez évoqué, de 7%.
03:04Et nous annonçons une hausse des revenus locatifs de 4% en 2026.
03:08Comment fait-on ?
03:09Puisque l'indexation est extrêmement faible.
03:11Tout simplement en développant et en ouvrant de nouvelles surfaces, en louant de nouvelles surfaces.
03:15Donc, l'effet de la mise à disposition de ce patrimoine nouveau permet de favoriser la croissance de nos revenus locatifs.
03:21Ce qui explique en partie notamment cette croissance du résultat net de 13%, parce qu'au final, vous louez différemment, en quelque sorte.
03:28Oui, alors on a bénéficié aussi en 2025 d'un coût de la dette assez bas, qui explique ce décalage, au-delà même de la maîtrise de nos frais généraux,
03:38ce décalage entre la progression des revenus locatifs de plus 7% et la progression du résultat net récurrent de 13%.
03:45La dette, en effet, c'est un sujet, ça pesait sur l'ensemble des foncières, avec la remontée des taux il y a quelques années.
03:51C'est ce qui explique que votre cours de bourse a un petit peu corrigé.
03:53Néanmoins, quand je regarde depuis 2007 et la première séance, on a toujours un parcours qui fait x4 hors dividendes,
03:59sachant bien sûr que les dividendes sont importants dans ce segment des foncières cotés.
04:03Comment aujourd'hui vous regardez l'OAT française, un petit peu le coût du financement,
04:07sachant que là, vous allez devoir vous refinancer dans les années à venir,
04:11à des coûts qui sont forcément supérieurs aux emprunts que vous avez pu octroyer il y a 4-5 ans,
04:15quand les taux étaient à zéro ?
04:17En fait, si on a une certitude, elle est là, effectivement, on ne se refinancera pas au même coût.
04:21Pour vous donner des chiffres précis, évidemment, on a un refinancement à hauteur de 500 millions à opérer cette année.
04:27C'était une obligation souscrite à un taux de 1%.
04:31Donc, effectivement, on va avoir un coût beaucoup plus élevé.
04:34Nous, on vise un taux de l'ordre de 3,5 et on intègre évidemment dans nos projections 26
04:40cette évolution du coût du crédit, comme toutes les autres foncières.
04:44Et l'un des moyens de se désendetter, c'est les cessions d'actifs.
04:47Cessions d'actifs, en septembre, vous avez abandonné partiellement des cessions d'entrepôt logistique
04:54en condition de marché défavorable.
04:57C'est-à-dire que vous n'avez pas réussi à les vendre au prix que vous voulez ?
04:58Est-ce qu'aujourd'hui, le marché s'améliore un petit peu ?
05:01Alors, surtout, il y avait une hypothèque qui a été levée avec la non-refacturation de la taxe foncière à nos locataires,
05:07qui a été un élément assez déterminant dans l'hésitation de l'investisseur qui était prêt à acquérir ce portefeuille.
05:14On est tombé au mauvais moment où ce texte législatif, le projet de loi de simplification de la vie économique,
05:19a intégré cet article qui n'était pas prévu au départ.
05:21Et donc, ça a brouillé, effectivement, nos négociations qui étaient en phase finale.
05:26Et plutôt, effectivement, de revoir à la baisse le prix, on a préféré retirer le portefeuille du marché.
05:32Alors, comment on se désendette ?
05:33Pas seulement en réalisant des cessions, aussi parce que nous, nous avons une partie importante de notre dette qui est amortissable.
05:39Donc, chaque année, on rembourse de l'ordre de 90 à 100 millions d'euros.
05:43Ce qui fait que, naturellement, si on n'emprunte pas, on se désendette.
05:46Et ce qui est exactement le résultat de cette stratégie de désendettement qui aboutit à un ratio LTV de 41% à fin 25.
05:53Est-ce que maintenant que le budget va passer, on l'espère, on verra ce que ça donne aujourd'hui,
05:59vous voyez un petit peu plus de visibilité pour cette année, notamment sur le cadre fiscal ?
06:04Oui, on est comme toutes les entreprises, on attend une stabilité du cadre fiscal.
06:08Et donc, le feuilleton du budget a été, de ce point de vue-là, assez pénible.
06:11Donc, on espère qu'on va rentrer dans une zone un peu plus stable.
06:16Et donc, le moteur de la consommation, notamment, qui est un moteur important pour nos clients,
06:21va redémarrer à un niveau supérieur à ce qu'il est aujourd'hui,
06:25même si, encore une fois, la consommation en France n'est pas déprimée.
06:28Elle n'est pas déprimée ? Ça, vous le voyez aujourd'hui, au niveau de vos clients ?
06:32On a des activités logistiques qui restent soutenues ?
06:35Oui, alors nous, on a la chance d'avoir dans notre portefeuille à peu près de 40% de nos entrepôts dédiés à la consommation alimentaire.
06:40Et cette consommation-là, elle est relativement stable.
06:43Ce qui fait que, de notre point de vue, et du point de vue de nos clients,
06:46on est sur un environnement qui, certes, est quand même assez morose, mais pas déprimé.
06:52Pas déprimé. Parce que, parfois, on entend des filières de la distribution qui disent
06:56que le consommateur, il fait attention dans ses choix, etc.
06:59Pour vous, ça n'a pas d'impact en direct ?
07:01Écoutez, avec la baisse de l'inflation, on voit, a priori, le pouvoir d'achat qui en passe de remonter.
07:07Donc, on peut espérer qu'en 26, on aura un regain de consommation.
07:10Merci beaucoup, Émar de Germain, de nous avoir accompagné ce matin.
07:14Vous êtes secrétaire générale de Argan.
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