- il y a 22 heures
Ce lundi 24 novembre, les foncières cotées ont été abordées par Laurent Saint-Aubin, directeur de la gestion actions de Sofidy, dans l'émission Good Morning Market sur BFM Business. Retrouvez l'émission du lundi au vendredi et réécoutez la en podcast.
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00:00Avec Laurence Saint-Aubin qui est gérant Action Immobilier Europe chez Sofidi.
00:05Bonjour Laurence Saint-Aubin, merci de nous accompagner ce matin.
00:09On va faire avec vous un petit point d'étape sur les foncières cotées,
00:13avec notamment aujourd'hui un paysage qui est plus favorable pour ces foncières cotées,
00:19avec la BCE qui a procédé à plusieurs baisses des taux,
00:22une inflation également qui mine de rien redescend, on est sous les 2% en Europe.
00:28Le contexte est quand même plus favorable aujourd'hui pour les foncières ?
00:33Le contexte est plus favorable et les foncières ont lâchement fait le chemin qui était nécessaire,
00:44réduction de l'endettement et reprise d'une politique d'arbitrage d'actifs,
00:51et un marché de l'investissement qui repart légèrement avec une stabilisation des expertises.
00:57Donc finalement, on est aujourd'hui sur des niveaux de valorisation qui sont les plus bas depuis 2008,
01:05alors même que finalement on est plutôt sur une reprise des cash flows et sur une stabilisation des dévalorisations.
01:17Donc par exemple, on est à plus de 30% des codes sur les actifs nets réévalués,
01:22et on se paye 12 fois les cash flows contre une moyenne historique supérieure à 15 fois.
01:28Alors avec vous, on va faire un focus sur trois convictions, trois valeurs que vous détenez en portefeuille.
01:33Commençons peut-être par la plus connue à la Bourse de Paris, bien sûr il s'agit de Unibuy.
01:37Unibuy qui change de capitaine, avec notamment une nouvelle direction qui va se mettre en place à partir du mois de janvier.
01:44Comment vous regardez aujourd'hui ce dossier Unibuy qui n'a toujours pas retrouvé ses niveaux pré-Covid ?
01:52Alors Unibuy, c'est l'exemple typique d'une société qui va entamer effectivement une nouvelle phase de son histoire,
02:02marquée par un peu plus de croissance.
02:04Pour la première fois depuis très longtemps, ils ont acheté une participation dans un centre commercial à Edimbourg,
02:11qui est emblématique des actifs qui les intéressent, avec 20 millions de passages par an.
02:19Donc ils ont largement fini leur programme d'arbitrage,
02:24et ils retrouvent progressivement ce qui faisait leur force,
02:29c'est-à-dire qu'ils ont des actifs rares, et ces actifs rares attirent tous les locataires,
02:35ce qui veut dire qu'ils ont la capacité d'augmenter les loyers sur ces actifs rares.
02:40C'est ce qu'on appelle la réversion, et la réversion locative chez Unibuy approche de 10%,
02:48là où elle était devenue nulle avant le Covid.
02:52Donc c'est un titre qui va retrouver progressivement la croissance,
02:58et qui se paye avec des niveaux intéressants,
03:02puisqu'on se paye moins de 10 fois les cash flows,
03:05et qu'on est à plus de 20% de décote sur ANR.
03:09Donc c'est notre première ligne dans le portefeuille du fonds que je gère,
03:13Sophie Lee Sélection 1.
03:15Il y avait pas mal de doutes sur Unibuy concernant aujourd'hui leur position aux Etats-Unis,
03:21notamment sur les centres commerciaux.
03:23Il aurait été reproché à de nombreuses reprises d'avoir payé trop cher à l'époque les activités de Westfield.
03:29Est-ce qu'aujourd'hui c'est un dossier qui est derrière eux,
03:32ou c'est quand même toujours un point à surveiller ?
03:34Alors ils se sont débarrassés des actifs peu performants qu'ils avaient aux Etats-Unis,
03:44donc ils se sont recentrés sur les meilleurs centres commerciaux,
03:48et on voit aujourd'hui que ces centres commerciaux génèrent des croissances supérieures à celles qu'on peut observer en Europe.
03:57Donc ils ont décidé de rester aux Etats-Unis sur cette base réduite par rapport au portefeuille initial.
04:07Et la bourse le voit plutôt comme un aspect positif.
04:12Avec un titre qui reprend plus de 20% depuis le début de l'année, 89,24 euros ce matin,
04:17pour ce titre Unibuy-Rodemco-Westfield.
04:20Autre position que vous détenez, c'est CTP.
04:22Là on part du côté de la bourse d'Amsterdam, très belle introduction en bourse, c'était en 2021.
04:28Alors là on sort du bureau, on sort du secteur des centres commerciaux pour aller dans le secteur de la logistique,
04:35un secteur bien sûr qui est en pleine croissance aujourd'hui.
04:39Alors CTP c'est une grosse valeur moyenne, c'est quand même 9 milliards de capitalisation boursière aujourd'hui.
04:48Et c'est un acteur qui développe et exploite des actifs logistiques très importants,
04:56100 000 à 200 000 m², essentiellement en Europe centrale et orientale.
05:01Et la particularité de cette zone, c'est qu'on y trouve des entrepôts qui sont largement,
05:08non plus des centres d'entreposage et de livraison pour les commerçants électroniques,
05:15mais qui sont de véritables usines avec 50% de leur base locative et composée d'assembleurs industriels
05:25avec des livraisons au jour le jour vers les usines principales.
05:34Et c'est une zone qui intéresse particulièrement les clients asiatiques,
05:39clients asiatiques qui s'installent en Europe de l'Est pour être proches de leur base de consommation
05:45et sans doute aussi pour tourner les droits de douane potentiels.
05:50Les clients asiatiques c'est 20% de la base locative de CTP.
05:55Et donc tout ça mis bout à bout, on est sur des objectifs de croissance extrêmement ambitieux
06:02puisque le groupe entend doubler la taille de son patrimoine d'ici 2029
06:11avec des taux de croissance.
06:13Moi j'aime beaucoup les taux de croissance parce que ça fait augmenter aussi
06:17le niveau de distribution du dividende.
06:20On est sur les taux de croissance des résultats supérieurs à 10% par an par action
06:27et une rentabilité de développement qui est extrêmement forte.
06:33Ce qu'on appelle le yield on cost est supérieur à 10% sur leur développement.
06:39Donc c'est vraiment une valeur de croissance qu'on aime beaucoup.
06:44Si on est sur des gains de plus de 20% depuis le début de l'année,
06:47que ce soit pour Unibay mais également pour CTP,
06:49tout le monde n'est pas logé à la même enseigne.
06:51Aujourd'hui il y a quand même des foncières qui souffrent en bourse
06:55c'est notamment le cas de Gécina qui est sur des plus bas de 3 ans.
06:59Encore ce matin, Gécina est l'une des plus fortes baisses du SBF 120.
07:02On est sur un repli de plus de 2% à 77 euros.
07:06Quel est le problème aujourd'hui sur Gécina comme sur d'autres foncières à la bourse de Paris
07:11sachant qu'on est quand même visiblement sur des actifs en plein centre de Paris
07:16qui résistent plutôt bien contrairement à la périphérie ?
07:20Alors Gécina effectivement c'est une société qui aujourd'hui se paye sur des plus bas historiques
07:30qui a un rendement du dividende qui est certain supérieur à 7%
07:36mais qui souffre d'éléments qui ne sont pas forcément de son fait.
07:41Le premier c'est son exposition exclusivement française.
07:45Donc c'est un titre qui est sensible à la conjoncture politique
07:50qui n'est pas très favorable dans notre pays actuellement
07:53qui souffre aussi de la baisse possible de l'attractivité de la place de Paris
08:01puisque sa base d'activité c'est le bureau central parisien.
08:10c'est presque 80% de son patrimoine et donc si les entreprises internationales
08:16sont moins intéressées par Paris, elles risquent d'en souffrir.
08:22Donc ça c'est le premier point.
08:24Et le deuxième point c'est qu'on voit aussi que le bureau central à Paris
08:30est un peu moins bien orienté ces derniers temps
08:35avec un taux de vacances qui augmente et surtout une très forte concurrence
08:41sur les meilleurs bureaux.
08:44C'est-à-dire qu'il y a deux nouveaux produits qui rendent obsolètes
08:47les produits un peu plus anciens
08:49et la nécessité de consentir des investissements de modernisation
08:55qui sont absolument considérables.
08:58Donc ces investissements, ils ne sont pas destinés à permettre d'augmenter les loyers,
09:02ils sont destinés à essayer de maintenir les loyers.
09:06Donc c'est un phénomène qui va aussi toucher Gécina.
09:11Après on est sur un balancement un peu délicat
09:15avec d'un côté cette valorisation basse,
09:19une stratégie de rotation d'actifs,
09:23de sortie progressive du résidentiel qui est bonne,
09:27un niveau de notation par les agences de rétine
09:30qui est le plus élevé en Europe.
09:34Mais effectivement ces problèmes structurels du secteur
09:37sans parler des destructions d'emplois possibles
09:42par l'intelligence artificielle
09:44qui pèsent sur le titre
09:46et qui vont continuer de peser sur le titre.
09:49Donc on est légèrement sous-pondérés sur ce titre aujourd'hui.
09:53Et vous n'êtes pas le seul puisque ce matin
09:54Barclays revoit à la baisse son objectif de course
09:57sur Icat, sur Gécina et sur Clépierre.
10:00Trois valeurs qui sont pénalisées
10:01puisque ce sont les plus fortes baisses du SBF 120.
10:04Icat perd un peu plus de 3% à 20 euros.
10:06Gécina moins 2% à 77 euros
10:08quand Clépierre de son côté cède 1,5% à 32,32 euros
10:12après donc une note de Barclays qui a été publiée
10:14juste avant l'ouverture de la Bourse de Paris.
10:17Merci beaucoup Laurent Saint-Dobain
10:18de nous avoir accompagnés ce matin.
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