- il y a 2 jours
Tout savoir sur les grandes tendances du marché de l'immobilier avec les meilleurs experts et notre journaliste maison, Marie Coeurderoy, et vous !
Catégorie
📺
TVTranscription
00:00BFM Business présente les experts de l'IMO, Marie-Cœur Deroura.
00:08Et il est midi une sur BFM Business lors des experts de l'IMO, mais avant cela, un rappel des principes au titre de l'actualité.
00:14Et à l'approche du vote probable de l'accord avec le Mercosur, malgré l'opposition de la France,
00:18la tension monte entre les agriculteurs et les représentants de l'État.
00:21En cause d'entrée de tracteurs dans Paris et sur des sites emblématiques comme l'Assemblée Nationale,
00:25le gouvernement ne laissera pas faire ses actions illégales à assurer ce matin la porte-parole de l'exécutif.
00:30En attendant, devant le Palais Bourbon, la présidente de l'Assemblée Nationale,
00:33qui voulait dialoguer avec les agriculteurs présents, a été chahutée il y a quelques dizaines de minutes.
00:38Elle a finalement décidé de rencontrer les organisations syndicales à partir de 14h.
00:43L'Assemblée, qui a repris aujourd'hui l'examen du budget de l'État pour 2026,
00:47discussion en commission jusqu'à samedi, puis à partir de mardi dans l'hémicycle,
00:52est théoriquement jusqu'au 23 janvier.
00:55En cas d'adoption du texte, il faudra encore le feu vert du Sénat ou un nouveau vote de l'Assemblée.
00:59Alors que le recours au 49.3 ne semble plus vraiment tabou,
01:03le gouvernement dit en tout cas vouloir aller vite pour obtenir un budget d'ici la fin du mois.
01:08Allez, c'est l'heure des experts de Limo.
01:09Et les experts de Limo, c'est tous les jours sur BFM Business à l'heure de votre déjeuner.
01:23Une demi-heure pour parler de nos logements, de notre immobilier.
01:26Et comme tous les jours, ça démarre par cette séquence,
01:29le pro de Limo, des témoignages terrain de vos métiers de l'immobilier et des conseils.
01:34Aujourd'hui, on va essayer de se créer une cagnotte pour se constituer un apport personnel.
01:38Et oui, c'est possible.
01:39Et parfois, il ne faut pas grand-chose pour pouvoir passer à l'acte d'achat.
01:42On verra ça dans quelques instants.
01:44Ensuite, retour en plateau pour le débat du jour.
01:46Il vous avait manqué notre duo de choc de la fiscalité.
01:50Dieu sait qu'il y a encore des choses à dire.
01:51Alors, on attend toujours notre projet de loi de finances.
01:53A priori, ce n'est plus pour très longtemps.
01:56Mais il y a quand même deux, trois choses qui sont sûres et certaines cette fois.
02:00Des bons conseils, des petites mises en garde et des coups de gueule aussi.
02:03Vous verrez ça dans quelques instants.
02:05Mais d'abord, c'est donc l'heure du premier mot.
02:08Les experts de l'IMO, le pro de l'IMO.
02:12Et on est en ligne avec Sandra, versée responsable du financement chez Exaom.
02:16Bonjour, Sandra.
02:18Bonjour, Marie.
02:19Alors, vous êtes avec nous, je le disais dans mes titres.
02:21Vous êtes avec nous pour parler des systèmes.
02:24Alors, j'allais dire système D, mais même pas quoi, en fait.
02:26On va se créer une cagnotte ensemble.
02:28Parce qu'effectivement, parfois, on se dit, on ne peut pas accéder à la propriété.
02:32Et parce qu'il me manque l'apport personnel, si on peut solliciter nos proches, la famille, les amis, sur quelques centaines, quelques milliers d'euros parfois.
02:40Et bien, à la fin, ça fait une cagnotte confortable.
02:42Et vous avez une jolie histoire grâce à une cagnotte qui a pu se concrétiser en l'achat d'une jolie maison.
02:47Tout à fait.
02:50Donc, en fait, la mise en place de la cagnotte Exaom, elle part du constat que pour présenter un dossier en banque, il faut, comme vous le disiez, de l'épargne.
03:00Il faut de l'apport, l'apport pour les frais de notaire, les frais de garantie, les frais de dossier.
03:04Mais il faut aussi de l'épargne de précaution pour faire face aux frais complémentaires liés à une construction.
03:11Donc, ça va être la cuisine, les aménagements extérieurs.
03:13Donc, nous, on préconise à nos clients de conserver leur épargne et on va mettre en place une cagnotte participative qui va pouvoir être alimentée par la famille, par les amis.
03:24En fait, on a constaté que ce type de cagnotte se déploie pour tout type d'événement.
03:30Elle est très appréciée des jeunes couples et c'est vraiment une offre différenciante qui peut être cumulée sur le plan de financement des clients,
03:38qui peut être cumulée à un financement avec un prêt à taux zéro.
03:41Et pour les clients que j'ai financés, effectivement, on a mis en place une cagnotte, mais on a mis tout plein de prêts annexes.
03:51Et ça leur permet aussi, surtout, de conserver leur épargne.
03:55Mais alors, du coup, là, en l'occurrence, sur les clients dont on parle, dans leur cagnotte,
03:59alors je ne veux pas minimiser ce qu'ils ont obtenu, mais c'est vrai que ça ne paraît pas non plus faramineux comme montant.
04:05On a atteint 10 000 euros, c'est ça ?
04:07C'est ça, tout à fait. Mais c'est tout à fait suffisant, en fait, sur un financement terrain plus construction.
04:14Les frais de notaire sont à payer sur le terrain.
04:18Donc, du coup, on a des frais de notaire, souvent, qui sont de l'ordre à peu près de 8 000 euros.
04:23Après, tout dépend des régions géographiques.
04:26Oui, en Ile-de-France, ça ne doit pas être ça.
04:28C'est ça.
04:28Donc, en Ile-de-France, on aura des cagnottes peut-être un peu plus importantes, mais qui ne vont pas non plus exploser.
04:37Alors, du coup, je suis désolée, ce n'est pas parce qu'on va parler fiscalité après vous que je vous pose la question,
04:41mais quand même, je vous la pose.
04:42Ce n'est pas une forme de donation déguisée, tout ça, parce que là, on parle de 10 000 euros, mais bon, ça peut être plus.
04:47Alors, je ne sais pas combien les gens donnent individuellement, mais à quel moment c'est fiscalisé ?
04:51À quel moment l'administration fiscale peut tiquer sur ce genre de cagnotte ?
04:55Alors, effectivement, ça peut être fiscalisé.
05:00Si c'était le cas, dans ce cas-là, on passe par un autre schéma et on passe par le biais de la donation,
05:05avec une attestation, puisque bien sûr, auprès des établissements bancaires, c'est à justifier.
05:11Mais dans le cadre des cagnottes qu'on a montées jusqu'à présent, on est en dessous du seuil,
05:17et donc on n'a pas besoin de justifier.
05:22On n'a pas besoin de le justifier, d'autant plus qu'on passe par une plateforme.
05:26Il y a une vérification d'identité, il y a la création du projet, enfin, tout est vraiment bien cadré.
05:33Et ils donnent combien individuellement ? Les gens, c'est juste pour ça.
05:38Individuellement, alors souvent, vous avez en fait les parents, on s'adresse souvent à des primo-accédants.
05:44Alors, on sait que les primo-accédants, quand ils ont un projet immobilier, ils ont constitué de l'épargne,
05:49mais ils n'ont pas non plus travaillé pendant des années pour constituer une épargne qui soit vraiment importante dans le projet immobilier.
05:58Donc, c'est surtout ces clients-là à qui on s'adresse.
06:01Et les primo-accédants, derrière, ils ont quand même l'aide des parents, des grands-parents.
06:06Donc, voilà, ça peut être 2 000 euros des parents de l'un, 2 000 euros des parents de l'autre.
06:14Et puis après, il y a éventuellement les grands-parents.
06:17Et si les amis veulent participer, autant participer pour le projet que de participer au moment de la crémaillère.
06:26Vous voyez, il y a des...
06:26Oui, ou du mariage, Sandra.
06:29C'est magnifique ce que vous nous dites.
06:30Arrêtez de vous marier, faites des cagnottes.
06:32Non pas pour le mariage, mais pour le projet immobilier.
06:35C'est ça, la morale de l'histoire.
06:37Mais oui, c'est bien plus utile.
06:38Merci, Sandra.
06:39Sandra Verset, responsable du financement chez Exaom.
06:42Si, comme Sandra, vous avez des témoignages terrain de vos métiers respectifs,
06:45n'hésitez pas à nous écrire.
06:47On a une adresse mail, lesexpertsdelimo.fr.
06:51Allez, c'est l'heure du débat.
06:53Les experts de l'IMO, le débat.
06:57Mais oui, tout commence.
06:58C'est tout fini par la fiscalité.
07:00Je regardais Jean-Pascal Michaud.
07:01Bonjour, avocat fiscaliste chez LMD Avocats.
07:03Je vous regardais pendant le témoignage.
07:06En disant, dis donc, là, il y a une donation.
07:08Mais à partir de combien je vais payer ?
07:10Et évidemment, qui dit Jean-Pascal, dit aussi Stéphane.
07:13Stéphane Descartier pour SD, conseil et formation.
07:15Bonjour Stéphane.
07:16Bonjour Marie et bonne année.
07:17Mais bonne année, mais oui, jusqu'à la fin du mois de janvier,
07:19vous avez encore le droit.
07:21Début février, on ne dira rien.
07:23Bon, on s'était quitté en décembre en se disant
07:25peut-être qu'en janvier, on aurait plus de choses à se dire
07:27sur le débat budgétaire.
07:28Bon, on va moins parler du débat budgétaire
07:30que les fois précédentes.
07:31Mais enfin, quand même, on va faire une espèce de bilan 2025
07:34pour démarrer.
07:36Bilan 2025 et contexte politico-budgétaire.
07:39Alors d'abord sur ce bilan, mais uniquement sur le bilan,
07:41parce qu'après, vous allez nous dire
07:42qu'il y a encore des opportunités à saisir.
07:44Mais Stéphane, sur ce bilan 2025,
07:47qu'est-ce qu'on peut tirer
07:48de tous nos attermoiements politico-budgétaires
07:51qui entourent notre fiscalité immobilière ?
07:54Ça ne pouvait pas être pire en fait, parce que...
07:57Et voilà !
07:58Oui, non mais soyons clairs.
08:00Alors bon, sur le marché de la résidence principale,
08:02c'est reparti, les gens achètent,
08:04les primo accédants reviennent, etc.
08:05Mais sur le marché de l'investisseur,
08:07c'est le calme plat, c'est très mou,
08:09puisqu'en fait, les gens attendent.
08:11Aujourd'hui, on nous a fait des belles promesses.
08:13Les promesses, notamment du statut de bailleur privé,
08:16ne sont pas tenues.
08:17On se rappelle que ça devait arriver dès décembre 2025.
08:20Oui, c'est vrai, c'est vrai.
08:21Donc décembre 2025, terminé.
08:24Ensuite, 2026, terminé.
08:25Les discussions vont reprendre.
08:27On ne sait pas où ça va mener,
08:29mais c'est pire que pire,
08:30puisqu'effectivement, les gens attendent aujourd'hui.
08:32Les investisseurs attendent.
08:34Enfin, en tout cas, les amateurs attendent.
08:36Parce qu'ils ne savent pas à quelle sauce
08:38ils vont être mangés.
08:39Les taux d'intérêt repartent un peu à la hausse.
08:423-4 quand même, là.
08:44Bon an, mal an, en janvier, en moyenne.
08:453,4% sur 20 ans, nous disaient vos finances cette semaine.
08:48Donc la situation n'est quand même pas extraordinaire.
08:51Donc moi, ce que j'ai tendance à dire,
08:53c'est profiter de l'anémie du marché.
08:55C'est toujours pareil.
08:56Vous allez nous le dire, ça.
08:58Mais je voulais déjà commencer par votre constat 2025
09:00lié à notre contact.
09:02Et vous allez nous dire qu'il y a des opportunités à saisir.
09:03Parce qu'on ne laisse jamais tout le monde en train de se dire
09:05c'est déprimant, ne faites rien et attendez.
09:08Mais voilà, sur ce bilan 2025, concrètement,
09:11une année pour rien sur l'investissement.
09:13Une année pour rien est même pire que ça.
09:15Parce qu'une année où on a dit aux gens
09:17mais attendez, ça sera mieux et ce n'est pas arrivé.
09:20C'est pire.
09:20Donc on a laissé les gens, effectivement,
09:22à espérer des choses qui ne sont pas arrivées.
09:24Donc du côté des investisseurs,
09:26effectivement, le bilan est mauvais.
09:29Et voilà.
09:31Mais les promesses n'engagent que ceux...
09:33Oui, oui, oui.
09:34Non, mais là, c'est quand même un peu compliqué.
09:37Parce que du coup, le marché est figé.
09:38Le marché est figé à la baisse.
09:40Donc on n'a pas encore les chiffres sur les 950 000 à peu près.
09:43Vente.
09:44La part investisseur va être, a priori, en dessous de 150 000.
09:48Alors qu'on a fait plus de 300 000 encore en 2020 ou 2021.
09:52Il y a des chutes, d'ailleurs, le réseau Ceinturie 21
09:55parlait du cas de Paris, par exemple,
09:56où de mémoire, en 2019,
09:58vous aviez quasiment un tiers des achats
10:00qui étaient faits au titre de l'investissement locatif.
10:02Et aujourd'hui, on est à bien moins d'un quart.
10:04Oui, oui, non.
10:05En gros, six ans, ça s'est dégringolé.
10:06Le marché est figé à la baisse.
10:08Donc le constat est vraiment très mauvais.
10:11Bon, on constate tout pourri, Jean-Pascal,
10:12parce que débat politico-budgétaire, tout pourri lui-même.
10:17Là, je le disais dans les titres d'actualité,
10:19ça reprend en commission.
10:20On se dit qu'on va peut-être avoir, bon an, mal an,
10:22un budget d'ici la fin de l'année.
10:24Clairement, qu'est-ce qu'on doit regarder
10:25en fonction des différents scénarios, en gros ?
10:28Juste les petites choses qu'on doit regarder
10:30et sur lesquelles on va mettre des points de vigilance.
10:32Alors, pour moi, il y a effectivement différents scénarios.
10:36Ce qu'il faut déjà regarder,
10:38c'est quel était le projet initial du gouvernement.
10:40Parce que si on finit sur un 49.3,
10:42c'est ça qui va être proposé.
10:44Et il n'y a pas grand-chose sur l'immobilier.
10:46Il n'y a que la taxe sur les holdings,
10:48qui n'est pas spécialement une bonne nouvelle.
10:49et leur volonté de prolonger le CEHR
10:53pour les très hauts revenus.
10:54Mais qui va poser un problème de rétroquisition.
10:56La contribution exceptionnelle.
10:57Donc, s'il y a un 49.3, il ne se passera pas grand-chose.
11:00La deuxième possibilité,
11:01c'est qu'il y ait un accord au Parlement.
11:03Et s'il y a un accord au Parlement,
11:05pour moi, il faut juste ne pas perdre de vue
11:07que la décision finale reviendra à l'Assemblée nationale
11:10et pas au Sénat.
11:11Donc, ne pas perdre trop de temps sur ce qui se passe au Sénat.
11:14Parce que souvent, ce n'est pas eux qui décident à la fin.
11:17Et si on s'en tient à l'Assemblée nationale,
11:18on aura peut-être quelques petites choses quand même.
11:21Mais ça n'ira pas bien loin.
11:22Comme l'a dit Stéphane,
11:23la montagne a quand même accouché d'une souris.
11:25Moi, tout ce que j'en retiens,
11:26c'est que la petite musique est passée de négative à positive.
11:30Mais pour l'instant, il n'en ressort pas grand-chose.
11:32Bon, donc, on reparlera,
11:34puisque figurez-vous, et c'est l'annonce,
11:36on se revoit le mois prochain, messieurs.
11:38Donc, on espère que d'ici le mois prochain,
11:40on aura un budget,
11:41on aura une capacité à décrypter plus techniquement,
11:43pratiquement, ce qui aura été décidé ou pas
11:46par l'Assemblée nationale.
11:47Mais enfin, je le disais, Stéphane,
11:49on se dit, le constat de cette année 2025,
11:52il est pourri.
11:53On est d'accord.
11:54Mais vous nous dites que précisément parce qu'il est pourri,
11:57il y a des opportunités à saisir.
11:58Ça ne veut pas dire qu'on ne peut plus investir
12:00sur ce marché de l'immobilier.
12:01Oui, parce que, à toute chose, malheur est bon.
12:04Donc, effectivement, aujourd'hui,
12:06les acheteurs ont déserté.
12:07Enfin, en tout cas, les investisseurs ont déserté le marché.
12:10Et il y a quand même des produits typés investisseurs.
12:12C'est le coup de cœur de Stéphane,
12:14le bon vieux déficit foncier.
12:16Voilà.
12:16Et notamment, les vieilles recettes
12:19qui fonctionnent toujours,
12:21on a tendance parfois un petit peu à l'oublier,
12:23mais c'est le bon vieux déficit foncier.
12:26C'est dans les vieux pots que tout ça.
12:27Voilà.
12:28Pour une fois, on a une loi qui n'a pas trop changé
12:31depuis 33 ans,
12:32puisqu'elle est, cette loi, elle est en oeuvre.
12:34C'est jeune, 33 ans.
12:361993, voilà, sous Pierre Bérégovoy,
12:40effectivement, le bon vieux déficit foncier.
12:42Donc, ça, c'est quand même toujours intéressant.
12:44On rappelle le principe, Stéphane, du déficit foncier.
12:46C'est que là, on est sur des biens dégradés, quoi.
12:48Tout à fait.
12:48Donc, quand vous louez en nu,
12:50si vous, par exemple,
12:51vous investissez sur un bien
12:52qui nécessite beaucoup de travaux,
12:54ces travaux vont s'ajouter à vos autres charges,
12:58notamment vos intérêts d'emprunt
13:00et toutes vos autres charges.
13:01Donc, si vous faites beaucoup de travaux,
13:03vous allez constater un déficit.
13:05Et ce déficit, vous pouvez en reporter
13:0710 700 euros sur vos autres revenus.
13:10C'est-à-dire, je vais les déduire.
13:12Voilà.
13:12Vous allez pouvoir les déduire de vos autres revenus,
13:14ce qui vous fait une économie d'impôt
13:16proportionnelle à votre tranche marginale d'imposition.
13:19Donc, si vous êtes à 30 %,
13:20ces 10 700 euros vous font
13:223 500 et quelques économies d'impôt.
13:24Donc, c'est toujours bon à prendre, effectivement.
13:27Et également, bien entendu,
13:29ce qui va dépasser ce déficit-là,
13:31si vous faites un coût de 40 ou 50 000 euros de travaux,
13:34vous allez faire un déficit
13:35beaucoup plus important que ces 10 700 euros.
13:37Et le reste, donc,
13:38ce qui dépasse ces 10 700 euros,
13:40va venir effacer vos revenus fonciers
13:43pendant 10 ans.
13:45Et là, vous avez 10 ans pour effacer
13:47vos revenus fonciers.
13:48Donc, ils sont taxés, comme on le sait,
13:50à la tranche marginale d'imposition
13:51plus les problèmes sociaux.
13:53Donc, ça fait quand même
13:56une économie d'impôt
13:57qui est tout à fait favorable.
13:58Alors, pour la petite histoire,
13:59c'est 10 700 euros.
14:01Parfois, on me demande,
14:02notamment mes élèves me demandent toujours,
14:03mais pourquoi 10 700 euros ?
14:05Parce que c'était 70 000 francs.
14:07Et il a fallu faire la...
14:08Voilà, c'était 70 000 francs.
14:11Alors, pour la petite histoire,
14:12ça n'a pas bougé depuis 33 ans.
14:15Et bon, au passage,
14:15on a fait 90 % d'inflation
14:17depuis 33 ans.
14:19Donc, si on ramène,
14:20effectivement,
14:20à l'inflation
14:23pris en 33 ans,
14:24ça devrait être aujourd'hui
14:25plus de 20 000 euros,
14:26quand même,
14:27de capacité de déficit.
14:28On ne va pas se mentir,
14:29à priori,
14:30ce n'est pas demain la veille ?
14:31Non, mais c'est un exemple,
14:32effectivement,
14:33de rabotage fiscal silencieux.
14:34Oui, c'est toujours
14:36le fameux truc du gel.
14:37C'est gelé.
14:39Donc, bon, voilà.
14:40Mais enfin,
14:40il n'en reste pas moins
14:41que c'est quand même
14:41très avantageux
14:42parce que les revenus fonciers
14:44sont surtaxés,
14:45comme on le sait.
14:45Donc, ça permet
14:46d'effacer des revenus fonciers
14:47quand même
14:48de façon tout à fait efficace
14:50pendant 10 ans.
14:51Et il y a le petit coup
14:52de fin de l'année aussi, là.
14:53Oui, tout à fait.
14:54Juste un exemple.
14:54Bon, là, c'est trop tard du coup, mais...
14:56Il suffit, effectivement,
14:57de prendre,
14:58si vous voulez vous lancer
14:59dans une opération
14:59en déficit foncier,
15:00il suffit d'avoir à peu près,
15:01par rapport à votre prix d'achat,
15:0225-30% de travaux.
15:04C'est-à-dire,
15:04vous achetez un bien
15:06à 150 000 euros
15:07avec 50 000 euros de travaux,
15:08avec une rentabilité moyenne
15:09de 4,5-5%,
15:11vous effacez vos revenus fonciers
15:13pendant 10 ans.
15:14Donc, c'est quand même intéressant.
15:15Si vous avez beaucoup de travaux
15:17que vous n'êtes pas sûr
15:19de les effacer
15:20pendant les 10 ans,
15:21ce qui est intéressant à faire,
15:22c'est de vous débrouiller
15:22pour faire des travaux
15:23en fin d'année.
15:25Par exemple,
15:25en décembre 2026
15:27et janvier 2027,
15:29plutôt que faire 50 000 euros
15:30de travaux en juin-juillet,
15:32vous faites 30 000 euros
15:33de travaux en décembre 2026
15:35et 20 000 euros de travaux
15:36en janvier 2027.
15:39Auquel cas,
15:40vous avez deux fois
15:41les 10 700 euros
15:42de réduction sur vos revenus.
15:44Donc ça,
15:45ça peut être intéressant
15:45si vous n'êtes pas sûr
15:46de passer tous vos travaux
15:48dans les 10 ans.
15:50L'inconvénient,
15:50en revanche,
15:51du déficit foncier,
15:53c'est la plus-value.
15:54Puisque si vous vendez,
15:55par exemple,
15:55votre bien à 10 ans,
15:56quand vous devenez positif
15:58à l'impôt en réalité
15:59à 10 ans,
16:01si vous vendez à 10 ans,
16:02le problème,
16:02c'est que vous ne pouvez pas
16:03rajouter vos travaux
16:04à votre prix d'achat
16:05pour le calcul de la plus-value.
16:06Parce que vous les avez déjà
16:07passés fiscalement,
16:09ces travaux.
16:10Donc vous ne pouvez pas
16:10les rajouter.
16:11Donc vous avez plus
16:12de plus-value à la sortie.
16:13Donc la vente à 10 ans,
16:14ce n'est pas intéressant
16:15en général pour le déficit foncier.
16:17Alors il y a d'autres solutions.
16:17Vous pouvez basculer en meublé,
16:19notamment au bout de 10 ans.
16:21Dès que vous avez terminé
16:22votre déficit,
16:23vous changez de régime
16:24et vous basculez en meublé
16:25si votre bien est adapté.
16:27Donc là,
16:27vous repartez pour 10-15 ans
16:29de défiscalisation
16:31avec vos amortissements.
16:32Oui, mais l'amortissement
16:33qui ne sera pas,
16:34on rappelle,
16:34lui-même non plus réintégré
16:35au moment de la vente.
16:36Oui, tout à fait.
16:37Mais vous avez déjà,
16:38vous possédez déjà le bien
16:38depuis 10 ans.
16:40Donc voilà.
16:40Bon, sinon on le garde
16:41plus longtemps.
16:42Donc sinon,
16:42vous le gardez effectivement
16:43plus longtemps.
16:44Et pour finir,
16:45une petite astuce aussi
16:46qui est assez méconnue,
16:48c'est que si vous n'êtes pas
16:49propriétaire de votre résidence principale,
16:51Oui, je vous écoute,
16:52je vous écoute, Stéphane.
16:52Depuis au moins 4 ans.
16:53Oui, je vous écoute, Stéphane.
16:54Depuis au moins 41 ans.
16:56Si vous vendez votre déficit foncier
16:58et que vous vous engagez
17:00à acheter une résidence principale,
17:02vous êtes exonéré de la plus-value.
17:05Mais ça ne marche qu'une fois.
17:06Attention, c'est un fusil à...
17:07Oui, mais du coup,
17:07ça voudrait dire
17:08qu'il faut que je me lance dans un...
17:09Non, pardon, excusez-moi,
17:10on ne parle pas de...
17:10C'est adapté notamment
17:12pour les jeunes actifs,
17:13les gens qui veulent rester mobiles,
17:14notamment pendant 7, 8 ans, 10 ans.
17:16Ils font un déficit foncier.
17:18Quand ils sont stabilisés,
17:20ils regardent pour acheter
17:20une résidence principale,
17:21ils vendent leur déficit foncier
17:23et ils n'ont pas de plus-value
17:24s'ils s'engagent
17:25à acheter leur résidence principale
17:26dans les 2 ans.
17:28Effectivement, il suffit juste
17:30qu'il ne soit pas...
17:30Il fallait qu'ils ne soient pas
17:31locataires depuis 4 ans.
17:33Pour notre jeune actif,
17:35effectivement, qui était mobile
17:36pour saisir les opportunités de job.
17:38Donc ça, on l'oublie parfois.
17:40Donc ça peut être
17:40le déficit foncier peut être intéressant
17:41pour des jeunes actifs
17:42qui veulent rester mobiles.
17:44Bon, en gros, là,
17:45l'immobilier dégradé,
17:47ça inspire à Stéphane Descartes
17:48tient un coup de cœur.
17:49L'immobilier dégradé,
17:51ça inspire à Jean-Pascal.
17:52Un coup de gueule.
17:53Un coup de gueule à l'égard
17:55de l'administration fiscale.
17:56Pourquoi ?
17:57Parce que vous me disiez,
17:58quand on a préparé cette émission,
17:59c'est quand même assez dingue
18:00que l'administration fiscale
18:01soit en alerte
18:02sur tout ce qui peut être
18:03à charge
18:04pour celui qui va payer
18:05ses impôts fonciers
18:06par rapport à l'évolution
18:08de la valeur de son patrimoine
18:09et jamais à décharge.
18:11C'est ça, en gros,
18:11votre coup de gueule.
18:13Oui, l'administration fiscale
18:14est censée être au service
18:15du contribuable.
18:16Non, c'est pas vrai !
18:17Il faut corriger ces déclarations
18:18dans les deux sens.
18:20Et on a une grande mode
18:22dans l'administration fiscale maintenant,
18:23c'est de tout numériser,
18:24de faire des jolis algorithmes.
18:26Et tous ces algorithmes
18:27sont à chaque fois faits
18:28pour aller chercher
18:29des redressements.
18:30Oui, pour aller chercher
18:30de l'argent.
18:30Il n'est jamais fait
18:31pour aller chercher
18:31des dégrèvements.
18:33Donc ça, c'est ça
18:33que je leur reproche.
18:35On va prendre un petit exemple.
18:37Ils utilisent les...
18:39Ils ont utilisé Google Maps
18:41pour aller chercher
18:42des piscines.
18:43Oui, j'adorais ça.
18:44Ils n'ont jamais utilisé Google Maps
18:45pour aller chercher
18:45des piscines qui n'existent plus,
18:47par exemple,
18:47alors qu'il y en a
18:48qui ont disparu.
18:49De la même manière,
18:50on a vu cette belle mise à jour
18:51qui se prépare à faire
18:52sur 7 millions de lois.
18:53Mais oui, la fameuse séquence
18:55de l'augmentation automatique
18:56des valeurs locatives.
18:57Il semblerait qu'il y ait
18:57certains éléments de confort
18:59qui n'aient pas été pris en compte,
19:00mais sur tous les autres,
19:01ils ne vont pas chercher
19:02s'il n'y aurait pas
19:02des éléments en trop.
19:03Notamment tous les bidets,
19:05toutes les baignoires
19:06qui ont été supprimées.
19:07Donc, c'est ça que je leur reproche.
19:08Il faut garder vos bidets.
19:09Et puisqu'on parle
19:10de déficit foncier,
19:11un algorithme qui serait
19:13très simple à mettre en place,
19:14un algorithme qui permet
19:15de détecter à chaque fois
19:16qu'un contribuable oublie
19:17de déduire sa taxe foncière
19:18de ses revenus fonciers.
19:20Oui, mais ça,
19:20ça fait longtemps
19:20que vous nous en parliez.
19:22Il faut le faire, ça.
19:23C'est juste de lignes de code.
19:24On met des lignes de code,
19:25c'est marrant,
19:25ils ne les font pas.
19:26Pourtant, c'est un bel algorithme.
19:27Oui, alors ça,
19:28c'est votre coup de gueule
19:29à l'égard de l'administration fiscale.
19:30Mais enfin,
19:30quand on a conscience de ça
19:32et qu'on crie
19:33et qu'on dit stop,
19:35ça peut porter ses fruits.
19:36Et en l'occurrence,
19:37vous avez relevé
19:38que fin décembre,
19:39le Conseil d'État
19:40avait donné raison
19:40à un contribuable
19:41qui contestait justement
19:42le calcul de ses impôts locaux
19:44sur quelques années.
19:45Pourquoi ?
19:46Parce que précisément,
19:47il y avait un élément
19:48qui faisait qu'il avait
19:49une valeur locative du bien
19:51qui sert de bas de calcul
19:53à la taxe foncière
19:53et à la taxe d'habitation
19:54qui était selon lui
19:55trop élevé
19:56compte tenu de la dégradation
19:57et de la vétusté réelle
19:58à l'heure actuelle
19:59de son bien immobilier.
20:01Oui,
20:01alors ça,
20:02c'est un autre phénomène.
20:04C'est que l'administration fiscale
20:05a assis la base
20:07des impôts fonciers
20:09sur leur État
20:10en 1970
20:11ou sur leur État
20:12à la construction,
20:14que tout ça
20:14est censé être remis à jour
20:15régulièrement
20:16mais ne l'est pas,
20:17que la grande promesse
20:18de remise à jour
20:18qui a été faite
20:19a été reportée
20:19en 2031,
20:20je crois.
20:20Non, regardez,
20:21on va avoir les bidettes.
20:23Ça veut dire
20:23qu'on a de plus en plus
20:25d'écarts de temps
20:26entre le moment
20:27où le bien
20:28a été évalué
20:29et son État actuel
20:30et notamment
20:31une chose
20:31qui a beaucoup changé,
20:32c'est qu'il devient vétuste
20:33et c'est ce qui a permis
20:34à Inconstruable
20:34de gagner
20:35sur le coefficient
20:36d'entretien.
20:37C'est-à-dire que
20:37le coefficient d'entretien
20:38qui était de 1,1
20:39a été ramené à 1.
20:40L'art d'Orient,
20:41ça fait 10%
20:42d'impôts locaux
20:43en moins tous les ans
20:44à Vitam et Tardam,
20:45donc ce n'est pas un détail.
20:46Tout simplement
20:47parce que le bien
20:47avait vieilli
20:48et que l'administration fiscale
20:49ne s'en souciait guère.
20:50Mais oui,
20:56ont plutôt été améliorés
20:57donc effectivement
20:58il y a des cas
20:58où c'est complètement l'inverse
20:59où le bien immobilier
21:00s'est dégradé,
21:01c'est le cas de ce contribuable.
21:02Vous dites 10%,
21:03ce n'est pas rien
21:03mais au final
21:04je crois que c'est que
21:05quelques années
21:05qui sont concernées
21:06par sa demande.
21:07Alors si je relis mon texte,
21:09taxe foncière de 2016,
21:102017 et 2020
21:11et taxe d'habitation
21:122016, 2017,
21:13il a gagné combien
21:14à la fin ce monsieur ?
21:15Alors imaginons
21:16que c'était
21:16une taxe foncière
21:19de 2000 euros par an,
21:21il gagne 200 euros par an.
21:22Donc sur 4 ans
21:23il gagne 800 euros
21:24sauf qu'il gagne aussi
21:25200 euros par an
21:26sur la taxe d'hab ?
21:27Sur toutes les années futures.
21:28Ah oui !
21:28Sur les 20 prochaines années
21:30avec des taxes
21:30qui sont en augmentation
21:31puisque le coefficient d'entretien
21:33il ne bouge plus après.
21:34Il y a un et il y reste.
21:35Sauf s'il est revu
21:36après qu'il ait fait les travaux.
21:37Par ailleurs,
21:37il peut demander
21:38un dégrèvement d'office
21:39sur les 4 dernières années.
21:41Donc si sa décision
21:42arrivait en 2025,
21:44il peut demander 25,
21:4524, 23, 22
21:46et il aura gain de cause.
21:48Mais donc on parle de quoi ?
21:49Au mieux,
21:50quelques milliers d'euros
21:51sur les dernières années ?
21:52Mais il a eu des frais de justice,
21:53monsieur.
21:53Ma question elle est simple en fait
21:54Jean-Pascal.
21:55C'est qu'effectivement
21:56il a obtenu gain de cause,
21:58il a obtenu quelques milliers d'euros
21:59mais il a aussi payé
22:00des frais de justice j'imagine
22:01pour pouvoir contester
22:02ses impôts locaux.
22:04Est-ce que ça vaut le coup
22:04véritablement
22:05d'aller se lancer
22:06dans une bagarre
22:06contre l'administration fiscale ?
22:08Alors au cas particulier,
22:09ça lui a certainement
22:10coûté une blinde
22:10parce qu'il est allé
22:11jusqu'au Conseil d'État.
22:12Et un avocat au Conseil d'État,
22:13ça coûte cher.
22:14Mais vous pouvez bien
22:15souvent gagner
22:15au niveau de la réclamation
22:16et au niveau de la réclamation
22:18ça ne vous coûte rien.
22:19Il suffit simplement
22:20de documenter correctement
22:21sa demande.
22:22Et vous faites ça
22:23sur un point de vue.
22:23Oui mais est-ce qu'il aurait opté ?
22:24Parce que j'imagine
22:25qu'il a commencé son truc
22:26il y a longtemps
22:27avant d'en arriver
22:27au Conseil d'État.
22:27Au cas particulier,
22:28il a commencé il y a longtemps,
22:29l'administration a rejeté,
22:30le tribunal a rejeté.
22:31Est-ce que ça vaut vraiment le coup ?
22:33Oui parce que vous avez
22:34quand même beaucoup de cas
22:35où vous gagnez
22:36sans avoir besoin
22:36de faire toute cette procédure
22:37quand les choses sont évidentes.
22:38Et comme vous avez un bien
22:39qui a été évalué en 1980
22:41parce que c'était
22:41une constitution neuve
22:42et que vous revenez
22:4345 ans plus tard
22:44pour dire regardez
22:44c'est plus neuf,
22:45c'est difficile
22:46de vous donner tort.
22:47Non bien sûr
22:47mais c'est vrai qu'effectivement
22:48à la fin on se dit
22:49bon tout ça pour ça
22:51c'est quand même le sujet.
22:52Mais donc vous
22:53vous ne nous dites pas
22:54que ça peut faire jurisprudence
22:55ce genre de décision-là ?
22:56Bien sûr que si.
22:57C'est la preuve
22:58que si on va jusqu'au Conseil d'État
22:59ce qui est rare
23:00parce que les enjeux sont faibles
23:01on finit par gagner
23:02et ça ça peut amener
23:03les services de l'administration
23:04à accorder plus rapidement
23:05et plus facilement
23:06des dégrèvements
23:07en s'appuyant
23:07sur cette jurisprudence justement.
23:09Stéphane ça ne vous inspire pas du tout ?
23:11La révision des valeurs foncières
23:13effectivement on en entend parler
23:15à peu près depuis
23:16autant de temps
23:16que le statut du bailleur privé.
23:19En tout cas moi depuis 10 ans
23:20ça revient assez régulièrement.
23:21Voilà voilà
23:21donc je n'ai plus trop quoi rajouter
23:24effectivement c'est
23:25les serpents de mer
23:26qu'on ressort de temps en temps
23:28donc on fait peur à tout le monde
23:29c'est catastrophique aussi
23:31pour le marché
23:32c'est d'une complexité rare
23:33on peut
23:35peut-être pour revenir aussi
23:36sur un sujet qui vous passionne
23:38Marie, les passoires thermiques
23:39on peut aussi se poser la question
23:41de savoir
23:42est-ce qu'on peut maintenir
23:44les taxes foncières
23:46sur des passoires thermiques
23:47qui sont interdits de la location
23:48donc ont une valeur locative
23:50à zéro.
23:51Ah bah c'est un vrai sujet ça
23:52à partir du moment
23:53où c'est pas louable
23:54comment on dit
23:55qu'il y a une valeur locative ?
23:56La taxe foncière est basée
23:57effectivement sur une valeur locative
23:58la valeur locative est nulle
24:00du fait de l'État
24:01qui interdit donc de louer
24:02de louer
24:03aujourd'hui les G
24:04effectivement ne devraient plus être
24:06il ne devrait plus y avoir
24:07de taxe foncière
24:07parce que la valeur locative
24:08est nulle
24:08Vous n'avez jamais essayé
24:09de plaider ça ça Jean-Pascal ?
24:10Mais je n'en ai pas encore eu l'occasion
24:12mais je n'en ai pas encore eu l'occasion
24:12si vous avez des passoires thermiques
24:14Eh bah appelle à la clientèle
24:17pour Jean-Pascal
24:18non mais c'est un vrai sujet
24:19vous avez une passoire
24:20qui est une OTG
24:21qui est donc officiellement interdite
24:22à la location
24:23locative 1er janvier 2025
24:24valeur locative 0
24:26nous dit Stéphane
24:27Jean-Pascal dit
24:27ça peut se plaider
24:28pour les F
24:29n'oubliez pas les dates
24:31à chaque fois je fais le rappel
24:32c'est 1er janvier 2028
24:33et pour les E
24:35on sera au 1er janvier 2034
24:37voilà
24:37mi-propriétaire
24:38n'hésitez pas à appeler Jean-Pascal
24:40dernier mot Jean-Pascal
24:41une petite info
24:42parce qu'il nous reste que 2 minutes
24:43qui était passée sous les radars
24:44c'est passé fin décembre
24:45en dépit de nos attermoiements
24:47budgétaires
24:48politico machin
24:48c'est l'idée que
24:51on va pouvoir continuer
24:52à être exonéré
24:52sur la plus-value
24:53si on vend un bien
24:54à un bailleur social
24:55C'est ça exactement
24:56c'est un dispositif
24:57qui devait prendre fin
24:58au 31 décembre 2025
25:00le gouvernement voulait le prolonger
25:03mais il n'a pas pu le faire voter
25:04et bien par un communiqué
25:06du 30 décembre
25:07il a indiqué qu'il donnerait
25:08instruction à l'administration
25:09de maintenir ce dispositif
25:10en l'état
25:11c'est quand même important
25:12puisque si vous vendez
25:13votre bien
25:13à un bailleur social
25:15ou à un organisme
25:16qui va le revendre
25:17à un bailleur social
25:18pour construire des HLM
25:19vous êtes exonéré de plus-value
25:21et exonéré de plus-value
25:21ça fait des réductions
25:22d'impôts considérables
25:23donc gardez ces opportunités
25:25en tête
25:26il faut que ce soit mentionné
25:27dans l'acte notarié
25:28donc faites le bien mentionné
25:30engagement par l'acheteur
25:32de faire construire
25:33des logements sociaux
25:34dans les 10 ans
25:34ben voilà
25:35c'est intéressant
25:35vous cherchez à faire baisser
25:36vos impôts
25:37vous écoutez BFM Business
25:38à peu près une fois par mois
25:39mois et demi
25:40on a Jean-Pascal et Stéphane
25:41qui viennent sur le plateau
25:42pour nous donner
25:43les bons conseils
25:44qu'il faut bien avoir en tête
25:45et nous mettre en garde
25:45et d'ailleurs c'est ce qu'on fera
25:46donc le mois prochain
25:47tous les trois
25:48on l'espère
25:49avec un texte budgétaire
25:51en bonne et due forme
25:52mais effectivement
25:53n'hésitez pas à nous tenir au courant
25:54pour les passeports thermiques
25:55ça me passionne ce sujet
25:56aller contester
25:57la taxe foncière
25:58sur les passeports thermiques
25:59ça c'est un très très bon sujet
26:00merci à tous les deux
26:01Stéphane Descartes
26:02ASD Conseil et Formation
26:03Jean-Pascal Michaud
26:04avocat fiscaliste
26:05chez LMD Avocats
26:06je vous retrouve le mois prochain
26:07mais vous à l'antenne
26:08de BFM Business
26:09dès demain
26:10pour les experts de l'IMO
26:11les experts de l'IMO
26:14sur BFM Business
Écris le tout premier commentaire